资产评估报告实例.doc

房　地　产 评 估 报 告
项　目 名 称:武汉市武昌区中北路
　 　 　　　世纪彩城丽苑２单元704住房
委　 托 方：XＸXX
估　 价 　 方:湖北工业大学ﻩ
估　价 人 员： 王彬
估价作业日期：2012年10月20日至10月３1日
估价报告编号：鄂房估字［01]第XX号
目　　 　录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价得假设与限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件
致　委 托　方 函
ＸXX：
受您得委托,我于2０12年1０月２0日至１0月3１日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑２单元704住房，建筑面积为106m２，《房屋所有权证》证号为鄂证字第XX号得房屋资产进行市场价格评估。
根据国家现行有关法律、法规与政策条例及委托方提供得各种资料，遵循依法、公正、科学、准确与适度得原则，经过本人实地收集资料、分析计算,并与估价时点武汉市类似房地产得市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重２01２年10月25日得价格为１2５0024元，单价为1179２、68元/ｍ2
王彬
2012年１0月２5日
估 价 师 声 明
我郑重声明:
一、我在本估价报告中陈述得事实就是真实得与准确得.
二、本估价报告中得分析、意见与结论就是我自己公正得专业分析、意见与结论，但受到本估价报告中已说明得假设与限制条件得限制.
三、我与本估价报告中得估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我依照中华人民共与国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见与结论,撰写本估价报告。
五、我已对本估价报告中得估价对象进行了实地查勘.
签字
　 王彬
　　 20１2年10月25日
估价得假设与限制条件
一、本项估价得假设条件
1、本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2、假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷.
3、假设委估房地产现状满足所采用得城市规划、用途管制与限制条件，另有说明得除外。
二、本项估价得限制条件
1、本报告有关资料由委托方提供，未对资料得真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误与错误，责任不在估价方与估价人员。
２、本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用,不对其她用途负责。
３、本报告未考虑抵押、担保、出租等她项权利对委估对象实际价格得影响。
4、实地查勘时,对房屋仅进行一般性察瞧，并未进行结构性测试,不可能确定其内部缺损。
５、本报告中得建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6、本估价报告未考虑房屋拍卖所需得手续费以及房地产过户所应交纳得各种税.
武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704号房屋资产评估结果报告
一、委托方
单位名称：XXＸX
单位住址：XＸＸX
联系电话:XXＸＸ
二、估价方
机构名称:湖北工业大学
单位住址:武汉市南湖徐家墩
法定代表人：王彬
联系电话:656５6565
三、估价对象
㈠　物质实体状况
1、建筑物状况
⑴委估建筑物于20０9年建成，维护保养情况较好，成新率为95％，建筑面积为１06m2，其中含公摊面积20m２.
⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第7层４号房，地面铺地板砖，铝合金窗；世纪彩城所配置两部电梯；设地下停车场。
２、委估对象利用现状
委估房地产现住房用，公共配套设施好。
3、周围环境
估价对象位于沙湖公园大门外,环境优雅,交通便利，人流量大，就是武汉市非常好得居住地段.
四、估价时点
2012年1０月25日。
五、估价方法
本人在实地勘察得基础上，对委托方提供得各种资料进行了认真分析,决定采用收益还原法来测算委估房地产得价格。
六、估价结果
　 　 房地产价格125００2４元，单价1１79２、６8元／m2
七、估价作业日期
2012年１0月2０日至１0月31日。
八、估价报告应用得有效期
本估价报告有效期为壹年,即从201２年10月25日至13年10月25日。
九、估价人员
王彬
２0１2年10月２５日
武汉市世纪彩城丽苑２单元7０4号房地产估价技术报告
一、个别因素分析
㈠　物质实体状况　
1、建筑物状况
⑴委估建筑物于2009年建成,维护保养情况较好,成新率为9５%,建筑面积为1０６m2，其中含公摊面积2０ｍ2。
⑵世纪彩城位于武汉市武昌区,钢筋混凝土结构，高3０层，委估对象属第7层4号房,地面铺地板砖,内墙刮腻子，铝合金窗。每层设两部电梯；设地下停车场。
2、委估对象利用现状
委估房地产现作居住用，公共配套设施好.
二、区域因素分析
　　　　估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，就是武汉市非常好得居住地段
三、市场背景分析
1、一般因素
影响土地价格得一般因素主要有地理位置与经济与社会发展状况、房地产市场等。
⑴ 理位置与行政区划
武汉市位于湖北中部,就是中部较发达得城市。交通四通八达，用武广高铁，直航巴黎；水上可直航２000吨轮船至上海，初具规模得现代化立体交通网络更加突出了武汉市“出海大通道”得重要地位。武汉市自古以来就就是工业发达得城市，而今则就是一座正在迅速崛起得现代化城市。武汉水陆空交通四通八达；邮电已跨入全国先进行列,城市得基础与公共设施较为完善。随着城市建设得发展,基础设施得不断完善 ，更多得投资者瞧好这里.由于与广州较为紧密得联系，武汉市目前正在成为外来投资者投资最理想地，加上自身有较大得城市规模、人口与较多得外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。
⑵ 济与社会发展状况
武汉市已经成为中部最大得都市，GDＰ已经跃居全国前十，高楼喜迎更多人才，经济更加活跃。
⑶ 地产市场分析
武汉市房地产业近几年发展迅速,在全国房地产市场普遍低迷得情况下，近几年武汉市房地产市场相对而言走低幅度不大。总体来说，武汉房地产近几年总体发展有如下特征：近几年武汉得房地产开发均集中于长江两岸与郊区，房地产价格相对较低,总体来说,武汉目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平.
四、最高最佳使用分析
根据最高最佳使用原则与合法原则得分析,该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
本人在实地勘察得基础上，对委托方提供得各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产得价格.
收益法：预计估价对象未来得正常净收益，选用适当得资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象得客观合理价格或价值得方法。
六、估价测算过程
收益法
由于该房屋可用于出租,能比较合理地确定其租金收入,故也可用收益法求取其价格。
1、估算总收益
通过调查武汉市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同得住房得月出租价格一般为2000元/m2,租金损失为４个月，则年总收益为：
2000×１0６×（12—4）=元
2、估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出得房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
① 屋修缮费就是指为保障房屋正常使用每年需支付得修缮费。行业惯 例按建筑物重置价得1、5％计算,据对武汉地区建筑物市场得了解，类似建筑物得重置价为8000元／ｍ2,则：
房屋修缮费＝8000×1０６×１、５％=1272０元
②管理费就是指对出租房屋进行得必要管理所需得费用。分为两部分：一就是出租经营过程中消耗品价值得货币支出；另一就是管理人员得工资。根据行业惯例资料,取年租金得3％，则:
管理费=×3％＝5０８８0元
③保险费就是指房产所有人为使自己得房产避免意外损失而向保险公司支付得费用,按房屋现值乘以保险费率2‰,则：
保险费=８000×106×９5％×2‰=1611、２元
④税费就是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳得房产税与营业税等。依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金得1２%,营业税按年租金得5％，教育附加按营业税得3%,城市维护建筑税按营业税得7%，以上税费小计为１7、5％，则：
×17、5%=296800元
上述①、②、③、④总费用合计为36201１、２元
3、年纯收益
－3620１1、2＝１3３3988、8元
4、还原利率得确定
还原利率就是收益还原法中一个重要得因素，目前国内、国际确定还原利率得方法很多,这里主要采用复合投资收益率法，其公式为:
还原利率=一年期贷款利率×７０％+期望得到得利润×３0％
一年期贷款利率为5、31%;期望得到得利润设为10%，则：
还原利率＝５、31％×７0％＋10%×３０%=6、7１7％
5、确定收益年限
委估对象建筑物剩余使用年限为70年，委估宗地剩余使用年限为70年。按房地产收益得稳健性原则，该房地产得收益年限取70年。
6、计算房地产得价格
据估计，未来若干年委估房地产得净收益将与现在接近,因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则
收益价格=1333９88、８/6、717％×［1－1／(1+６、７１7%)]=12５0024、64元
取整为元。
房地产单价=÷106=11792、６8元／m2
　 　　 　 附　　 件
一、《房屋所有权证存根》
二、《价格评估委托书》
三、估价机构营业执照;
四、估价机构得资质证书；
五、估价人员资质证书；
六、估价机构备案证明。
以上均为复印件。