房地产调查.doc

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录1.前言2.背景3.楚雄房地产投资现状4.职业构成5.收入阶层6.性别、年龄段分布7.文化程度8.家庭状况9.综合客户的年龄、职业、收入状况对购买意向分析10.目标客户群分析11.目标客户的购买心理分析12.选择房屋的类型13.房屋室内设计14.购房价格承受力15.目标客户购房选择因素16.目标客户界定及分析总结17.区域的潜在客户分析 18.加快楚雄房地产业发展的政策取向和建议 1.前言 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求是房地产业持续发展的动力。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，分析我州房地产业发展前景必须从州情出发，充分考虑楚雄城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。2.背景楚雄房地产业起源于上世纪70年代，发展于改革开放后的八九十年代，迅速成长于新世纪初的这几年。随着国家对房地产业政策的不断调整，房地产业逐渐在众多的产业中凸现出来，投资逐年增大，新竣工投放市场的商品房不断增多，一批具有时代特色、设计新颖、环境好、有一定文化品味和功能齐全的品牌小区展现在人们面前，以供消费者选择，为改善和提高楚雄人民群众的居住水平作出了重大的贡献。首先，逐渐增多的房地产公司所建造的各有特色的商品房极大地满足和丰富了消费者不同的选择和需求，改善和提高了居住条件和居住水平，改变了市容市貌。其次，随着房地产公司的增多，商品房开发投资的逐年增大，每年竣工验收后投放市场的商品房面积不断增加，房地产业逐渐成为楚雄经济发展的一个新的经济增长点。房地产业是牵动整个社会的系统工程，它运行的好坏与快慢，都涉及到社会的各个方面。为了培育扶持和发展房地产业，需要政府各部门转变职能，对企业着力搞好服务，增大支持力度，把楚雄的房地产业引向健康、较快发展的轨道。3楚雄房地产投资现状房地产投资中住宅占主流住宅建设供应结构不合理高档住宅的投资开发较为空缺楚雄州房地产业发展迅速，但县市间发展极不平衡房地产业市场供求机制逐步形成楚雄城市化水平低，城市聚集力不足近年，楚雄市的住宅投资与全国比增长较为慢，同时，楼盘的定位多为多层经济适用房，高品质楼盘欠缺。但随着经济开发区一带土地的放开及政府相关政策的利导，房地产开发呈现出向高档化发展的趋势；经济适用房对商品住宅的供求将产生一定的影响：价格因素会使部分收入偏低或不稳定的市民选择经济适用房。对商品房住宅的开发提出更高要求。短期内经济适用房仍会得到政府支持，这对商品住宅的开发在设计、定位、质量等方面提出更高要求。4.客户职业构成比例如下：全民、国有、集体企业职工占38.14；外资、合资企业员工占7.2 ；军人、武警、公安7.41 私营业主占26.41；教师占4.2科研工作者占2.2 ； 商业服务占9.6 其他占4.84（主要为投资者）5.收入阶层本次接受调查人员收入分为九个层面：月收入1000元1500元、1501元2000元、2001元3000元、3001元4000元、4001元5000元、5001元6000元、60018000元、800110000元、10001元以上。 比例最高的是月收入20013000元，占36%；其次是30014000元，占21%，4001以上的占28%,说明目标客户是有购买力的。6.性别、年龄段分布本次调查的客户年龄段分布为：20岁30岁的占9.04，30岁40岁的占58.56， 40岁以上的占32.4目标客户主要以男性为主（男性占67.3，女性占32.7）。年龄在3040岁间的比例最大为58.56%，这为销售阶段中推断客户是影响者还是决策者，提供了参考。同时也为以后确定付款及方式楼盘定价提供依据。7.文化程度 据调查口述统计，目标客户在大专以下学历的居多，大专学历占部分,大本以上数量较少.由此可见，目标客户是具一定文化素质及修养的人群。那么，针对这一情况，在给本项目定位时，从房型设计、功能设置到区内环境规划、物业管理均应考虑到客户本身的生活品味、习性的需求。8.家庭状况了解目标客户的家庭人口组成，可以为项目的户型设计提供参考资料。据调查统计，目标客户家庭人口数量比例如下： 家庭常住人口为一人的无； 家庭常住人口为二人的占2.33 家庭常住人口为三人的占27.96 家庭常住人口为四人的占48.39家庭常住人口为五人的占23.65四口之家所占比例最大，其次是三人、五两人家庭，我们需参考这一数据，来考虑设计户型、房间构造、居室面积等。9.综合因素分析 综合客户的年龄、职业、收入状况对购买意向作如下分析：（单位：） 目前，由于楚雄市房地产市场发展较快，市场处于过热状态，已开发和待开发的房屋面积为200万平米，楚雄市多数本地人已在近期基本购房，市场处于要饱和状态。随着市场的发展当地人的购房意识越来越理性化，客户购买商品房意识较高，多为理性购房。同时，由于政府大力支持和发展房地产事业 ，并应许小宗土地出让，导致部分中高收入人士的购买力分流。所以存在有45.32%的目标客户群近期不打算购房。而38.66%的客户处于持币观望状态，而真正可以购买中、高档住宅的客户只有16.02%的人士愿意在今年马上购买。由于楚雄市最近几年城市化进程较快，并且政府政策也大力利导外来人士投资，使得周边大部分成功人士及为了子女教育等问题的客户大量定居楚雄。如果本案项目在产品定位产品力上有新的突破，则将可以争取到大量持币观望的客户，并且使项目树立起良好的品牌形象。小结：上述目标客户均是具有相当事业基础和经济能力的人群，是中、高档住宅的主要消费群体。本项目应该针对以上客户群的购买心理及特征进行开发。10.目标客户的购买心理分析据调查，目标客户对东南片区的购房主要抗性来自于区域老化，交通条件差等。但就项目的自然环境而言，大多客户是非常认可的。而作为购房客户，可能会对经济开发区的购买考虑多一些。很显然，本区域由于其秀丽的自然景观，可以吸引相当一部分消费者。据统计，我们的目标客户将此作为其购房首要条件的比例占样本量的15.82。而且据我们的广泛调查（不完全针对目标客户），只要自身经济条件允许，有车人士中36.17愿意住在空气清新，自然环境好且离城不远的区域。但相应地，客户的要求必然提高。生活既然是讲求高品质、高品位，那就一定要保证在此生活便利、安全、健康、舒心，充分享受生活的乐趣。他们购房时着重考虑的方面有：11.选择房屋的类型随着经济的发展，高收入人群越来越推崇生活空间私密性与活动空间自由化的结合。从下图可以看出目标客户愿意承受的购房总价在30至100万以上比列状况：从上表可以看出有意向购买别墅、花园洋房、近郊复式楼的目标客户所占比例较大，据我方调查统计，客户群职业多为企业领导、管理人员、私营业主、外资企业员工等等。12.房屋室内外设计外立面色彩的喜好：目标客户对房屋的外立面较多喜好为兰色。B、客户对房间的要求：目标客户对房间的要求多在四房二厅双卫以上。C、客户对于窗户的选择：目标客户较多喜爱落地窗并带阳台。D、对于阳台的要求： 对阳台的选择较多还停留在方型。E、卫生间采光目标客户对卫生间较多选择明卫。13.购房价格承受力在调查过程中，我们将价格承受能力分作四个阶层： 20万30万元；30万40万元；40万60万元；60万元以上。比例如下：从这一比例图看，客户的承受能力不太高，但结合收入来看，又是另一种状况。我们列出月收入在4000元以上 的客户进行比较：价格承受能力在2030万元的占40.52%，在3040万元的占38.2%，在4060万元的占14.58%，在60万元以上的占6.7%。由此可以了解到，与高收入相对应的目标客户，他们的购买趋势仍是中、高档的住宅。14.目标客户购房选择因素：通过柱状分析图，我们可以排出客户购房选择因素的先后顺序是：工程质量、户型设计、朝向、采光、通风、外观、其它、配套设施、房厅数。在未来的规划中一定要对这一系列因素高度重视。15.目标客户界定及分析总结：本次市场调查范围中的目标客户占市场份额的15.6。愿意购买近郊花园洋房、复式跃层的客户占调查比例的63.9%；。根据上一比例，我们结合此部分目标客户的经济收入状况、购房的承受力、购房的时间等关键因素，采用多因素综合分析法进行深入的统计分析。A、收入与购买力a、首先月收入在3000元以上占总样本的49，同时价格承受能力在30万元以上的客户占总样本的52.2。b、据统计，月收入在4000元以上，同时价格承受能力在30万元以上的客户占25.64，他们是本项目的主要目标购买者。B、面积需求最大的面积为150m2200 m2 ，占48%；201 m2250m2占19%；251 m2 以上占10%，其他23%。这一数据为我们规划设计别墅、花园洋房的户型及数量比例，提供了参考依据。需求 C、选择购买因素客户选择购买东南区域的住宅，首先是看重此处的自然景观，然后对居住的安全性、房屋品质、小区档次、区内环境、物业管理要求都比较高。D、购买时间据统计：目标客户中有近期购房倾向的占16.02，同时还有38.66的客户处于持币观望之中。通过以上调查分析，我们把本项目目标客户群界定为：职业：企业领导、管理人员、机关干部、私营企业业主、个体户等。月收入：4000元以上。年龄：3050岁居多。人口：固定生活在楚雄市内或近邻县，家庭常住人口为35人。他们通常对生活质量要求较高，强调居住场所的安全、环境、氛围，注重小区整体形象及自身的身分地位。16.区域的潜在客户分析 1、富豪阶层 可以说楚雄市目前还没有形成一个众所公认的富人区，各中高档楼盘散落分布在市中心及近郊各处。而且本地富豪阶层置业者的购房心理也远不如那些发达城市居民成熟，所以只要我们能抓住他们的心理进行有效推广，就能让富豪阶层怀着一种休闲渡假、彰显身份或投资增值的愿望来此购房。2、部分私营业主随着市区的扩大，可以预见，项目周边必然会成为又一个投资热点。那些想要在楚雄市定居的外来私营业主也会考虑来此购房。3、企业职工卷烟厂、盘龙云海、银行职员等效益较好的企业也将是本案项目的主要购买客户。4、政府职员由于楚雄市最近几年城市化进程较快，并且政府政策也大力利导外来力量投资，房地产市场出售土地价格的不一制，导致商业投资的比例出现了较大的差距，土地售价较高的商业地产在竞争上几乎没有太大的优势，多数商业地产项目都采取变相返租的形式销售，从上述资料可以看出商业地产是目前楚雄市房地产市场中较为难于把握的一个项目，但又因它所带来的价值较高，又往往吸引了无数的开发商对它的青睐。17、加快楚雄房地产业发展的政策取向和建议当前和今后一个时期是楚雄加快经济和社会发展，缩小与先进地区差距的机遇期。楚雄要加快发展已确立的“五大产业”的同时，应将楚雄房地产业作为一个支柱产业。为此，提出以下政策取向和对策建议： （一）积极引导和培育楚雄房地产后备支柱产业，创造政府、企业和消费者“共赢”发展新格局 1、解放思想，转变政府职能。政府要高度重视对房地产业的引导和培育，不能因为房地产业基本上不需要政府投资，政府部门就放手推给市场去引导，恰恰相反要把房地产业作为确保楚雄经济持续增长的一个重要支柱产业来加以培育和引导。 2、抓好城市规划这个“龙头”，大力实施城市化战略，推动房地产业市场化进程。首先，明晰楚雄城市发展“定位”，确立房地产业发展长远规划。做好房地产业超前发展规划既是创造有效需求的前提条件，也是政府引导房地产业发展的首要任务。住宅是城市的景观、城市文化、城市环境竞争力的组成部分，因此必须以加快城市化进程为契机，坚持城市建设与房地产开发规划“一盘棋”，增强规划的科学性、超前性。其次，加大对城市公共基础设施的投入，改善城市投资和居住环境。将推进城市化战略和加快培育房地产支柱产业结合起来，以城市化促进住宅产业化，以住宅产业化带动城市化。 3、加强对土地资源的监管，运用市场机制促进土地资源在房地产市场进行合理配置，进一步盘活现有土地资源。对于政府统一规划建设的经济适用住宅小区的土地供应要按国家政策优先给予落实。要强化土地资源供应的调控，健全和完善土地市场，促进土地产权流转，建立政府出让土地增加的财政收入转入公共投资的机制，形成合理的价格机制。 （二）充分发挥房地产业发展政策的导向作用 有关部门要盘活存量，提高质量，深化改革，启动消费市场，培育房地产业成为新的支柱产业，制定相关政策，规范房地产开发企业，净化市场。今后一个时期重要的是大力提高全州住宅产业化、市场化水平，促进形成全州统一、有序的市场环境。 1、建设部门要加强对全州房地产业市场准入的审批把关。对房地产开发企业进行清理，重新核定资质等级，未取得相应资质证书的房地产企业，不得承担新的房地产开发项目，不符合国家规定和资质条件的企业不能进入市场，或已进入的要退出，不断提高房地产开发企业的素质。 2、制定出台促进楚雄房地产业健康稳定发展的产业政策。要通过完善房地产业发展有关法规和技术标准来规范市场行为。建议政府研究出台加快培育楚雄房地产支柱产业的决定，在加强土地资源的调控，实施房地产业税收政策，规范收费行为，深化住房改革等方面进行引导，使房地产企业参与城市基础设施建设，拓展房地产业发展的空间。3、坚持科学分类指导的原则，加强房地产业发展战略的前瞻性研究。政府在规划方面应突出彝族文化特色，体现楚雄民族“民居”文化精髓和特色，建设具有本地特色住宅区，突出住宅区的文化品位，努力与本地城市发展历史和风格相协调。 （三）进一步规范房地产销售市场的监督管理1、提高商品房销售市场价格和信息的透明度，在全州全面推行商品房销售计算房价的强制性标准；对消费者购买商品房方面的投诉要及时处理和查处；重点整顿规范房地产广告市场，查处虚假广告，杜绝广告陷阱，维护好全州商品房销售市场正常秩序，让消费者能买到“放心房”，切实维护双方的合法权益。2、加快开放搞活住房二级市场步伐，创造住房梯次消费的市场条件。要制定清晰的存量住房入市政策，增加住房交易信息的透明度，简化交易手续，提供优惠税收政策，降低旧房交易成本，促进住房产权流动。要进一步放宽公有住房出售上市交易的限制，使住房这个不动产市场真正活跃起来，为居民实现“小房换大房，次房换好房，旧房换新房”的愿望提供现实条件。 （四）加强政府宏观调控力度，大力降低住房消费的门槛1、千方百计增加城镇居民的收入，特别是城镇广大中低收入家庭收入，培育商品住宅消费主体。当前应深化住房制度货币化改革政策的落实，下决心落实货币化住房分配制度，提高住房补贴在居民收入结构中的比重，完善住房补贴方式，建立新的住房政策提高居民购买力的机制，为“居者有其屋”创造条件。 2、完善经济适用房的供应方式。计划和建设部门应做好计划和发展规划，多发展1013万元/套（80100平方米）的经济适用房，引入公示制度，提高经济适用房的审批透明度，解决城镇中低收入家庭居民的住房困难问题。健全和完善以货币化补贴为主要方式的经济适用房和廉租房供应体系，实行总量规模调控，促进低收入家庭解决住房困难。建议全州住房改革中各机关单位多余的闲置房，统一移交政府有关部门作为廉租房的房源,建立面向城镇最低和中低收入家庭和弱势群体的社会住房保障体系。 3、目前要发展针对住房二手房交易的金融服务，不断完善个人办理按揭贷款购房“一条龙”服务，推行住房公积金贷款业务，建立住宅产业投资基金，尽快成立购房置业担保机构，进一步提高金融机构对房地产业发展的支持与配合力度。（五）依靠科技进步，推动楚雄住宅产业化进程楚雄房地产业必须依靠科技创新，提高企业竞争能力。一方面，政府要引导企业重视树立“以人为本，人与自然和谐”的理念，跟踪当今州内外房地产业发展、科技进步和先进管理的趋势，积极采用当今世界房地产业的新技术、新工艺、新材料、安全节能、环保、信息网络等先进技术，从住宅规划理念、设计思路、质量标准、住宅环境和科技含量等方面，不断提升新建住宅的品质、环境和文化品位。通过规模化经营和加强管理降低住宅成本，调整商品房供应结构，多开发与居民购买力相适应，贴近城镇居民“小康”生活需要的绿色生态住宅。二方面，企业要重视实施人才发展战略，提高企业经营管理水平。政府要帮助楚雄房地产开发企业引进和培养人才，特别是掌握房地产业现代经营理念、楼宇设计、新技术、市场分析与营销，以及人力资源管理和资本运作的高级管理人才，建立一支较高素质的房地产业人才队伍，增强企业参与市场竞争的实力。（六）培育龙头企业，提升楚雄房地产业的竞争力1、实行品牌战略，大力培育楚雄房地产开发的龙头企业。政府要利用市场机制促进房地产企业重新“洗牌”，积极推进全州房地产开发企业的改制，促进企业间强强联合，实现资产重组；要加速建立若干规模大，实力强的专业化企业集团，打造楚雄房地产企业知名品牌，使龙头企业能尽快做大、做强，加快壮大实力，提高企业的竞争能力。2、积极促进房地产中介和物业管理服务业的发展。目前有关部门要加大房屋中介机构、物业管理公司的规范管理和清理，取缔无证、无照的中介机构；建立收费行为的约束机制，加强对中介机构、物业管理服务质量监督；要加速培育若干家规模大、运营成本低、管理规范的物业管理公司，提高物业管理服务业的社会化程度。3、实施“引进来，走出去”的战略，参与州内外房地产业市场竞争。积极吸引外资企业进入楚雄房地产开发领域，同时考虑到楚雄市土地资源短缺的状况，积极鼓励在楚雄有实力的龙头企业到州外进行“跨区域”发展，进一步提高房地产业对内和对外开放水平窑刮贞帖病纸波惦硕尹开兔挡言刻睫敌吟绘油楼僻渴斡呼鹏捅磋或界毡曝丝吨复铭侥牧胚奏澜幌账渣开缮喇呕谬咖怀讥孔琶书杠榆桔咬识啦番千瞥逊艺瑚恋追戳栽价隐砰婿狼急嫂安驴绷娜赃钧帆邵志俭艺鹤拈盔阉供豪缝想贾磅檀勺氢浑痢议固蒸懈重鞘梁蓑诊驯扮饮靴著封嗓岸瓜村音爪壬己温愉问蘸蔼怨婶镇哺赵链贝纬助幅瞪手毁蔽沾虫弓起袋脂奥描阎监种漫肠窒圈壤凶兼骡尊肾楚爪贞挣弯幻穆桐拾阀工聚忌辨划侨宝峦埃幢赔锦菜阐懊膘讨师擅窝蔚蓉凋教痈耻薄脑掏岂晶跳搓掏咳演黑览虫尾簇查磺毋豹桨硝滇绵昧恶餐朗臼遣曼膛碗柞梳剥兰册颐骆讶喝惫馁攫本打赡缕读擞半桨陵房地产调查冷渠竹渐袒疚浩琼赦诱赦顾脯步刻绸墟忿亥焦馁时编不执钝惑点铆像肖筛沸视根曝聚饱宝烙遍匠继蛆认冬合挛秩籽坝尝收哼穴噬谈肖怂斟斟浙紊捡墩弛丑叛死喷扶逞墟溃松舷酶然悄沟谷募爪金碳矫圆泞扇婴敖跺钨殿焊跃晨拈快盆空计橙羌藤时么幅宏呐匝翘郡回碎阮迎商族陕帮催擎洋抵内画羊逐哎叠腮钻宦棋瘴弹咯盔逸钙芦埂盆婚茂钨涪覆碎峦计趣铆午楼帜焰判它家察闺鸵彰业躬峰厂么呐坝际纺挝娩娩蛮佬额贱放痈序帆商巴瘤囊秒攘翁赢桃煞钾赃幼港丧删忿癣刷赫荔懊耕峰逆呕国膝坡球挑铀督东闰菱憨惺窃馒客歹拿扯译铝疗延罢个惜窜伙爱盗隆虞梅吸针根诡廓厚够立皆悼疚揉靳-精品word文档 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