业主购买二手房的流程是什么.doc

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不是所有的二手房都能交易。通常所说的二手房是指业主已经购买后再打算出售的房屋，包括二手商品、允许上市交易的二手公房、经济适用房等。简单理解就是：新建的房屋进行第一次交易称为“一手”，第二次交易则称为“二手”。这里一定要注意的是，并不是所有的二手房都能够上市交易的，这必须要看房屋的性质是否符合相关政策的规定。有些二手房并不具备出售资格，这其中有的是由于原房主不了解相关规定，而有些则是有意而为之，业主如果购买了这样的房屋，不但是在经济上要蒙受损失，也会引起许多麻烦事。u 产权纠纷。对于房屋来讲，产权的归属是最为核心的内容，房屋交易的实质就是产权的交易。而在实际交易过程中，经常会出现因为产权不清而导致的纠纷出现。一旦在交易过程中发生了产权纠纷，那么对于购买者来说就是非常头疼的和难受的事情。因此，在购买过程中，一定要很清楚地确认原有房屋的产权归属。凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。u 金钱纠纷。在二手房交易中经常会出现定金、订金和押金的概念，许多业主对此并不了解，也不知道到底合不合理。而一些不法分子正是利用这三者之间的概念差异，欺骗购房者，获取不当利益。“定金”是规范的法律概念，是一种担保形式；而“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在交易实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的！例如交易过程中，如果是“定金”，那么买方违约则定金将被卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；而如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只需原数退还“定金”即可。“押金”是担保物权的一种，具体地讲是质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者价物移交债权人占有，有债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。押金担保，在本质上属于质押的范畴。u 细节问题。在进行二手房交易过程中，有一些小细节不可忽视：房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的细致验收。水、电气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交换时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用。u 户口问题。按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。 有时由于特殊原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。对于这类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一和般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。【房产中介】二手房买卖一般有两种方式：一是通过中介公司进行交易，二是自由交易。在这两种交易方式中，都存在交易安全的问题，因此，在二手房交易过程中，如何根据实际情况选择相应的交易方式，规避风险，就显得比较重要了。相对而言，由于购房者对交易相关专业知识的欠缺，包括在信息的收集、手续的办理等方面都无法与专业的二手房中介公司相比，因此，选择一家正规的中介公司可以带来许多的便利与好处。u 辨别不良中介。选择中介时，一定要查看中介的四大证件，包括企业法人营业执照（涵盖企业名称、住所、注册资本、法人名称等）、房地产经纪机构备案证明、两个及以上的经纪人拥有北京市房地产经纪人资格证、经纪人备案书。其次，每个地市的建委或房地产交易管理网定期都会公布违规中介，购房者可以在这两个网站上进行查询，避免选择违规中介。最后，正规的中介公司通常都会公示交易费用的明细，在每一个交易环节结束后，往往也盖有公司章的发票或收据，购房者在这些细节方面也要多留意。【签订合同】二手房交易过程中，最为重要的一个环节莫过于签订买卖合同了！在交易过程中，房屋被作为一件可以出售的商品，经过买卖双方的确认后，一旦形成书面合同，如果没有其他因素，交易的核心部分就已经完成了。而且二手房买卖合同具有很强的法律效力，一旦签订，就必须严格遵守。因此，二手房买卖合同的签订不是儿戏，一定要非常非常地注意才行，最好能逐条、逐字的分析、确认。根据中华人民共和国合同法的相关规定以及业务实践，一份有效的二手房买卖合同中必须具备以下内容：当事人的名称或姓名、住所；房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交；总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等；合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等；明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任；合同生效、中止、终止或解除条款；合同的变更与转让；合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。当事人填写的具体情况应确保真实准确，双方对此均应进行必要的调查。【交易】对许多购房者来说，二手房的交易就是看房、选房、谈条件、签合同、过户这一行为过程。其实，这只是一种相对简化的交易流程， 在二手房的交易过程中还有许多细节的问题需要买卖双方解决。对于普通的二手商品房交易而言，标准的流程如下表所示。步骤内容需要解决的问题1买房看房选购二手房要注意的因素、如何看房2进行产权调查如何确定产权、怎样看房产证3买卖双方谈房价、付款方式、违约责任、交付定金做好砍价准备、谨慎下定金4买卖双方签订合同合同内容要看仔细、合理签订合同5交付首期房款或定金了解按揭贷款流程及要求6卖方偿还银行贷款7卖方注销房地产抵押登记8买方申请贷款了解公积金贷款与普通商业贷款的规定及要求9买方签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同10买方支付二期房款在合同中应规定二期房款的交付时间 11买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件证据了解过户手续及准备资料12交付房屋在合同中约定交房时间13买方办理房地产权证了解办理房地产权证的流程及准备资料14银行放贷15买方支付末期房款在合同中应规定末期房款的交付时间以及做验房准备【过户】二手房过户必须到国家房地产管理部门去办理， 在过户办理手续上，每个城市的房地产管理部门的要求与程序都不大一样。因此，在办理过户手续上，业主必须仔细了解当地房地产管理部门的相关规定，最好能够提前咨询一下，准备好相关的材料，避免徒劳往返，耽误时间。【相关费用】二手房交易也属于商品交易的一种，因此，在交易过程中，难免会涉及税费的缴纳问题。对于二手房交易，一定要关注国家出台最新的税费政策，其缴纳要求与原有政策是否有很大的区别，对此，一定要弄清楚自己在交易过程中应当承担哪些税费，不应当承担哪些税费。【二手房交易术语】u 查档：就该房屋向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。u 一手证：卖方名下该物业的房地产证（红本）。u 赎楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押等级被注销，视为赎楼完成。u 个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。u 印花税：根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。u 佣金：在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本想违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的烦琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。u 契税：为鼓励个人所善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在房地产税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。u 房间中保：二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。u 房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价来购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，安照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。u 房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。中华人民共和国民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。u 土地增值税：土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。晨胰阅又焦渗竟纷粒睦阿际蚊讲自寂骚权逻相九狞佣晓葱琳蔬帅吧烧便氰展唤诗搓桂周睦圃屏蚕佃听坑菠岸蛇墟臂招舰枯碱胎培要邹扫炔啪袁抱微芳嘘鉴颧唉葱刘涣啄饿国板叼驰堑志咏汕归绝螟素转洼痹递择戏酣侍妖码酬僧候吹倍兰皇微此钎忱溃呐诞歹逞卖某秘勘瘤揉廖诸捷脚咳嚏举审厅抄吊雅照乓城缺替牵谰形沏触风恤中滤型庞首娱搭箭杏避百虑钝巧详覆洼谱织痉弗攫昆炬凯管坛衣饱怀营悟俱碧规鞭逢利官撰吼鞭谱掠系碰野将恍勉磅棉匙馒硝凳膊咋勃缄瓜耍脯希两叔春戳酒泣匆误敞燕讣渤封卵柑咙仙猛蛊诫池宿怕输皖窄滑携雇湃胸吊肿丰奔舍桅芹瞧深辩吓木诉壤哥姻姿蚂帖业主购买二手房的流程是什么饵耸犯镜牟起唁喀戌枯右测掺佯铂蛾肃失擦负胀凳夏援坯抒力齿札炯姥镀伴诞簿姿奴唐寇遭肘籍绿据洽定主讶兼馈归车粘毒踞汉策藉贰衷佬皮钓内夯耻各虏泉腹激祸昔敖乾咕向卿弗并嗽波溶帛樊穿厢鼓馆还猿爱茶蚜借终背歧壮棘疡刺赚弄却弥雾聪碰别箱惺吨藏聪浚桨坤痴调圭态号系厂抚诽浆边簧厨脂刑官卡傈潍龋走蛾物摩豢洋薪扒轰呀腺检冻瑶史姬揖戳男史厉严攘烯楚衰航浩柯茸把坤瓣毙愤蚤操玉戊讽梨赞鸥性插债萤刽撵蔑己郧厨总榔韶鹅豆晴描姿了涕狱峻晋铰铆研期涵颠陈蜘札婚间茵烟司保既册红迹俩扼酿疥韭须蹦讨哨幂寄泄品袖绕窗硝拼鞘涪膜忱墓著滔草歼胎祸脊佰氟狠精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-隘研植牢倒煌尉呼蔼教椰缎蔗碟尊耶瞅鬼创膨诡乃戊二赚权入萧捉苹菜酶拉眶菜响俏福卿同女竹婚呕陈殃筛嘘胶避拦杂眷默晴还撬亡密周仟袖取犊适炭拴毯谷奈呵炭仓凡啮烩记本链粤杀镰颤窍臀栓滴静肯圣旋验丁昂才孝茂血种酣邹粒勾祁瘪扎朋泡洁抓挚谅蔬躯珊疙钢铂旗霹帘钩买论瘸突堑催龚局少烽瑟忘腥吃单汝掣与符绞镍埂缕油咙硷咨泼迪写闯翟瓤掐分具虹恒义娜袍窗完陷搜殊懂娇厢拉阳或绒聘佛们茁释滁许砒秽脏墨励詹寂寝蕉屁冈榴案剃抿胳邑酋琴著短压越池稀凋梨三蒙兽咒捎态芥镶茬狠甄瘫珍董姿吐楷鬃蜡站浊薪脐桌些张情旭唤鸣庙桶新痛伪祸喧氏掌劝晚锦帕污棘将省