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北京交大自考本科2014-2015学年第二学期衔接考试房地产评估试卷（A）考试方式： 闭 卷 考试时间： 90 分钟 卷面总分：100 分题号一二三四总分合分人得分评卷人得分一、单项选择题（共20题，每题2分，共40分）1.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A.重建成本 B.重置成本 C.完全成本 D.重新购建价格2.某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。A.6.6% B.5.8% C.6.2% D.6.4%3.采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。A.报酬率安全利率投资风险补偿投资带来的优惠B.报酬率安全利率投资风险补偿管理负担补偿投资带来的优惠C.报酬率安全利率投资风险补偿管理负担补偿通货膨胀补偿投资带来的优惠D.报酬率安全利率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠4.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。. 800万元 B.1000万元 C.1800万元 D80010005.房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ ）。A.变动规律和发展趋势 B.变动规律和长期趋势C.发展规律和变动趋势 D.发展规律和长期趋势6.临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度.土地形状.临街状况.临街宽度等，进行适当的修正求得的，这些修正实际上为（ ）。A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整7.一临街深度22.86（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独.累计和平均深度价格修正率分别为20%.90%和120%，该宗土地的总价为（ ）。A.452.63万元 B.75.44万元 C.339.47万元 D.377.19万元8.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（ ）A.市场法 B.假设开发法 C.成本法 D.收益法路线价法与市场法的理论依据都是房地产价格形成的替代原理。9.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为（ ）万元。. 225.00 .237.50 .381.25 D.395.8310.居住用途房地产的位置优劣，主要是看（ ）和安宁程度。A.周围环境状况 .繁华程度 .临街状况 D.附近是否有矿产资源11.搜集什么样的实例资料，主要取决于（ ）。A.拟采用的估价方法 B.估价对象 C.估价目的 D.估价对象和估价目的12.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ ）为前提进行估价。.保持现状 .装修改造 .转换用途 .重新利用13.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。.87 B.124 C.130 D.13414.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27，前街路线价为2000元m2，后街路线价为1000元m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）。.9 B.13.5. .15 .1815.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。.类似写字楼的客观收益 .市场比较法.该写字楼的实际收益 .无法估算16.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ ）。.功能缺乏 .功能过剩 .修复时间较长 .修复时间较短17.路线价法估价的第二个步骤为（ ）。.设定标准深度 .选取标准临街宗地.编制深度百分率表 .划分路线价区段评卷人得分18.某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。.1998年6月30日 .现在.重新估价的作业日期 .要求重新估价的委托方指定的日期19.将房地产称为物业的国家或地区是（ ）。.法国 .意大利 .日本 .香港20.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）。评卷人得分.等于报酬率 .大于报酬率 .小于报酬率 .无法知道二.多项题（共5题，每题3分，共15分）1.区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。.繁华程度 .临街状况 .容积率 .使用年限2.需要补地价的情形有哪几种？（ ）.增加容积率 .改变原土地用途.转让.出租.抵押划拨土地使用权的房地产 出让土地使用权 3.在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：（ ）。.通过征收农地取得的 .通过征用城市土地取得的.通过在城市中房屋拆迁取得的 .通过在农村中拆迁房屋取得的4人口状况对房地产价格的影响具体由（ ）三方面来反映。A. 人口数量及人口密度 B.人口素质 C. 家庭人口构成 D.人口年龄5.市场法就是通过对（ ）等一系列因素修正，而得到待估房地产在估价基准日的市场状况下的价格水平。A.交易情况因素 B.特别因素 C. 区域因素 D.交易日期因素 三.简答题（共3题，每题5分，共15分）1.什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？2.评估中的折旧包括哪几个方面？具体内容是什么？ 3.收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？评卷人得分四.计算题（共3题，每题10分，共30分）1.现有一宗地，占地面积为120平方米，1997年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。1999年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2002年11月的价格。 (1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；(2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米5000元，假设残值率为0；(3)押金收益率为9%； (4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。2.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。3.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。