银行个人二手住房(商用房)贷款管理办法模版.docx

银行个人二手住房(商用房)
贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为规范银行（下称“我行”)个人二手住房(商用房）贷款业务管理，依据有关《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国合同法》以及《贷款通则》等有关法律法规,拟定本办法。
第二条 本办法所称的“二手住房（商用房)”是指售房人已取得《房屋所有权证》、具备完全处置权利、在房地产二级*场上合法交易的住房、商用房。
第三条 本办法所称的“个人二手住房(商用房）贷款”是指我行向借款人发放的用于购买二手住房（商用房）的贷款。
第四条　 所购房屋存在以下情形的,不得发放二手住房（商用房)贷款:
（一)危旧房屋、非法建筑或已经列入拆迁范围的;
（二)房屋所有权有争议的;
（三)房屋出租给他人但未依法通知承租人、侵害承租人权益的；
(四)被查封或被依法以其他形式限制所有权转让的；
(五）因其他原因上*后会形成新的转让困难的。

第二章 贷款对象和条件

第五条 贷款对象为在中国境内具备完全民事行为能力的自然人。
第六条　 借款人应具备下列条件:
(一)有本地常驻户口或长期居住证明;
（二)具备稳定、合法的收入来源,有按时还本付息的能力；
(三)资信状况良好,无违法犯罪和不良信用记录;
（四）借款人已与售房人签订《房屋买卖协议》，并提供所购买房屋有关所有权资料文件资料,在我行存有规定比例的购房首付款或已交存首付款的证明;
（五)无不良信用记录;
（六）我行规定的其他条件。

第三章 贷款金额、期限和利率

第七条　 贷款金额。
贷款金额由我行依据有关借款人所购买住房（商用房)的抵押率、借款人的还本付息能力和个人信用状况确定。
贷款金额=房价×（1-首付款比例)
其中：房价以我行认可的评估机构的评估价与协议交易价格较低者为准。
对于个人住房贷款,购买第一套住房的,首付款比例不得低于25%；购买第二套住房的,首付款比例不低于４0%。我行暂不受理第三套及以上住房贷款。
对于个人商用房贷款,首付款比例不得低于5０%。
第八条 　贷款期限。
二手住房（商用房）贷款期限依据有关房屋已使用年限和借款人年龄按以下原则共同确定：
房屋已使用年限10年(含)以内的,贷款期限不超过20年;房屋已使用年限超过10年的,贷款期限与房屋已使用年限之和不超过3０年。
贷款期限与借款人年龄之和不超过6５年。
第九条　 贷款利率。
二手住房贷款利率不得低于国家规定的最低标准，我行详细执行标准结合＊场情形确定。
第十条 总行依据有关国家政策和监管要求，及时调整和发布首付款比例、贷款利率、贷款期限等信贷政策。

第四章 贷款担保

第十一条 二手房贷款应以所购住房抵押提供担保,抵押物价值须由我行认可的评估机构评估。

第五章　 贷款程序

第十二条 　贷款申请及受理。
借款人向我行提出申请,并提交以下资料文件资料:
(一)房产买卖各方有效身份证明复印件；
（二）买卖各方签订的经房管交易部门备案登记的《房屋买卖协议》;
（三)借款人及其家庭收入、资产证明资料文件;
（四）在我行存有购房首付款的证明或已交存首付款的证明；
（五）所购房屋所有权证明的复印件；
(六)所购房屋所有权证上注明的共有人身份证明复印件及共有人同意出售房屋的书面授权资料文件；
（七)所购房屋为经济适用房的，还须提供关于部门准予交易的资料文件或批准证书;
(八）所购房屋已经出租的，还须提供承租人同意抵押声明。
（九)我行认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告；
(十)我行要求的其他资料文件资料。
第十三条 贷款调查。
经办机构客户经理应对申请资料文件资料及交易房屋进行实地调查、核实与分析。调查内容主要包括：
(一)所提供的资料文件资料是否真实、完整、合法、有效;
(二)购房交易是否真实；
(三）借款人职业和经济收入是否稳定,借款人偿还住房贷款月支出是否不超过其月收入5０%,借款人月所有债务支出是否不超过其月所有收入５5%；有共同借款人的，借款人与共同借款人偿还住房贷款月支出是否不超过其合并月收入5０%,借款人与共同借款人月所有债务支出是否不超过其合并月所有收入的５５%；
（四)所购房屋权属是否明晰，是否未设定其他抵押权利;
(五)所购房屋使用情形，包括房屋现状、房屋用途、周边环境等。
(六）所购房屋是否对外出租,若房屋已出租，承租人是否同意搬迁；　
(七)所购房屋经确认的评估价或实际交易价是否合理；
(八)所购房屋为经济适用房的,是否符合房地产上＊交易条件或履行了合法批准程序;
（九）所购房屋是否未列入政府拆迁公告或城*改造规划范围;
(十）贷款成数和期限是否符合规定等。
经办客户经理履行调查报告,明确调查建议或意见,经负责人签字确认后一并交总行授信业务审查部门审查。
第十四条　　贷款审查及审批。
二手住房贷款审查及审批参照《银行个人住房（商用房）按揭贷款管理办法》的关于规定执行。
第十五条 　签订协议。
我行批准借款人的申请后，各方签订借款协议,并视当地实际需要办理协议公证。
借款人及共同借款人、抵押人及所有房产共有人必须与我行经办客户经理当面签署协议。房产共有人如确实未能当面签字的，应出具经公证的同意抵押的书面授权资料文件(资料文件中应明确房产共有人同意该房产抵押并授权借款人办理有关手续)。
第十六条 贷款发放、过户及办理抵押登记手续。
二手住房贷款必须在办妥抵押登记后放款。放款流程依照总行的关于规定执行。
第十七条 抵押登记和押品管理依照我行关于规定执行。
第十八条 个人二手住房（商用房)贷款还款方式依照《银行个人住房(商用房)按揭贷款管理办法》的关于规定执行。

第一章 风险防范

第十九条 假按揭防范。
在办理业务过程中，经办人员应认真做好以下工作,防范假按揭风险：
(一)客户经理应与借款人面谈,了解借款人真实情形和购房意愿,面签有关资料文件资料；
（二）客户经理应通过查验借款人购房协议真实性等方式(是否经过房产交易中心协议备案),确保借款人购房真实性;
(三）客户经理应调查了解交易房屋的基本情形，结合该地区房屋平均交易价格对房屋售价进行合理判断，防止价格虚高套贷或故意压低价格交易带来的隐患;
（四）客户经理应跟踪贯彻交易过户和办理抵押登记手续,防范虚假交易。
第二十条 交易风险防范。
客户经理应确保买卖各方交易真实性，即保证房屋过户的真实性。办理抵押登记手续时,不得所有委托担保公司或中介机构办理，抵押登记凭证必须由我行专人取回，确保抵押真实性。
对于买卖各方为亲属关系或其他已知密切关系的,应严格审查买卖各方交易的真实性，确保房屋买卖有真实的过户交易，防止借款人利用关系人关系进行虚假二手房交易套取贷款资金。
第二十一条　　房屋纠纷风险防范。
经办人员在贷款调查时应对房屋进行实地调查,了解交易房屋是否存在纠纷,是否有人租住的风险隐患,防止因房屋纠纷等原因致使借款人借故断供、弃供风险的造成或产生。

第七章 　附则

第二十二条 　本办法由总行负责拟定、说明和修订。