工业园标准厂房预售方案及定价报告.ppt

XXXX中小科技孵化园中小科技孵化园PRE-SALEPROGRAMMES预售方案目目 录录一、前言一、前言二、项目难点与解决办法二、项目难点与解决办法三、市场定位三、市场定位四、目标消费群体定位四、目标消费群体定位五、渠道创新五、渠道创新六、销售促进六、销售促进七、重点工业园区销售模式分析七、重点工业园区销售模式分析八、八、营销策略营销策略九、价格定位九、价格定位十、招商运营的风险及应对措施十、招商运营的风险及应对措施十一、物业运营管理十一、物业运营管理十二、结束语十二、结束语前 言 根据项目一期工程工期 个月的开始,项目进入营销推广初期预热阶段.通过前期销售人员对目标客户进行调查得出，目前XXX科技孵化园项目厂房的户型不能满足客户的需求，这也对项目销售进度影响较大。由于该项目作为由于该项目作为工业园区规模较大、建筑周期较长的工业地产，将工程进工业园区规模较大、建筑周期较长的工业地产，将工程进度与市场营销相结合，能够有效的促进度与市场营销相结合，能够有效的促进XXXXXX项目的销售推项目的销售推广。广。项目难点与解决办法项目难点与解决办法Difficulties with the project solutionDifficulties with the project solutionDifficulties with the project solutionDifficulties with the project solution 项目难点与解决办法项目难点与解决办法项目难点与解决办法项目难点与解决办法项目的难点项目的难点 如何在短时间内使消费如何在短时间内使消费 者购买信心空前高涨者购买信心空前高涨!项项目目建建设设周周期期长长，投投资资规规模模大大，潜在的资潜在的资金及风险巨大。金及风险巨大。如如何何打打消消客客户户对对工工程程开开工工时间的顾虑？时间的顾虑？项目必须快速回款！项目必须快速回款！项目难点与解决办法项目难点与解决办法项目难点与解决办法项目难点与解决办法解解决决办办法法 定位上强调项目的多元化配套功能，让不同需求的 购买者能够“对号入座”；加强XXX实业公司和项目的品牌宣传和形象塑造，强调项目的高性价比，树立消费者的购买信心；加强一对一拜访客户，促进与客户的沟通,增强销 售的主动性；增强与政府部门的合作，利用政府对项目的支持，借力打力；借助电话营销的前导性，充分掌握潜在客户的有效 信息；加强公共关系的建立,利用政府资源以及广泛的商 会，行会关系，推介园区，并利用其关系的建立，达到组织团购的目的。对外开工的时间，必须在确定后再向外界宣称。市市 场场 定定 位位 Market positioningMarket positioningMarket positioningMarket positioning 市场定位市场定位 多元化产业发展中心；多元化产业发展中心；中小企业发展智能化服中小企业发展智能化服 务平台。务平台。市市场场定定位位市场因素市场因素 (一）一）为什么强调为什么强调 “多元化多元化”？1 11 1、我们的产品必须多元化，以满足不同产业企业客户、我们的产品必须多元化，以满足不同产业企业客户、我们的产品必须多元化，以满足不同产业企业客户、我们的产品必须多元化，以满足不同产业企业客户 群体的多样化需求。群体的多样化需求。群体的多样化需求。群体的多样化需求。2 22 2、我们与客户的合作必须多元化，以针对不同实力的、我们与客户的合作必须多元化，以针对不同实力的、我们与客户的合作必须多元化，以针对不同实力的、我们与客户的合作必须多元化，以针对不同实力的 客户群力图达成共赢合作。客户群力图达成共赢合作。客户群力图达成共赢合作。客户群力图达成共赢合作。3 33 3、我们所提供的政策必须多元化，以区别其它园区产、我们所提供的政策必须多元化，以区别其它园区产、我们所提供的政策必须多元化，以区别其它园区产、我们所提供的政策必须多元化，以区别其它园区产 生政策优惠差异。生政策优惠差异。生政策优惠差异。生政策优惠差异。市场因素市场因素(二）为什么强调二）为什么强调“智能化服务平台智能化服务平台”1 11 1、在招商过程中，会面临到中小企业的诸多需求，我、在招商过程中，会面临到中小企业的诸多需求，我、在招商过程中，会面临到中小企业的诸多需求，我、在招商过程中，会面临到中小企业的诸多需求，我 们强调服务，是要以们强调服务，是要以们强调服务，是要以们强调服务，是要以“服务商服务商服务商服务商”的亲和力为目标企的亲和力为目标企的亲和力为目标企的亲和力为目标企 业解决现实困难，帮助其发展，赢得共鸣，以达成业解决现实困难，帮助其发展，赢得共鸣，以达成业解决现实困难，帮助其发展，赢得共鸣，以达成业解决现实困难，帮助其发展，赢得共鸣，以达成 长期合作。长期合作。长期合作。长期合作。2 22 2、“智能化智能化智能化智能化”作为一种理念，依附于我们的作为一种理念，依附于我们的作为一种理念，依附于我们的作为一种理念，依附于我们的“服务服务服务服务”体。体。体。体。市场因素市场因素(三）为什么强调三）为什么强调三）为什么强调三）为什么强调“产业发展中心产业发展中心产业发展中心产业发展中心”？1 11 1、中小企业首先面临的就是、中小企业首先面临的就是、中小企业首先面临的就是、中小企业首先面临的就是“产业发展产业发展产业发展产业发展”的问题，那的问题，那的问题，那的问题，那么我项目专门把相关的中小企业链接在一起，相互照么我项目专门把相关的中小企业链接在一起，相互照么我项目专门把相关的中小企业链接在一起，相互照么我项目专门把相关的中小企业链接在一起，相互照应，加快转动发展链条。应，加快转动发展链条。应，加快转动发展链条。应，加快转动发展链条。2 22 2、中小企业在发展过程中，会产生很多需求，而我园、中小企业在发展过程中，会产生很多需求，而我园、中小企业在发展过程中，会产生很多需求，而我园、中小企业在发展过程中，会产生很多需求，而我园区有这样的实力来尽可能地满足其需求，助推企业成区有这样的实力来尽可能地满足其需求，助推企业成区有这样的实力来尽可能地满足其需求，助推企业成区有这样的实力来尽可能地满足其需求，助推企业成长。故而在这里形成了长。故而在这里形成了长。故而在这里形成了长。故而在这里形成了“产业发展中心产业发展中心产业发展中心产业发展中心”。目标客户群体定位目标客户群体定位Target customers targeted groupsTarget customers targeted groupsTarget customers targeted groupsTarget customers targeted groups 目标客户群体定位目标客户群体定位 中小企业为主中小企业为主中小企业为主中小企业为主畅开式客户定位畅开式客户定位畅开式客户定位畅开式客户定位产业链客户定位产业链客户定位产业链客户定位产业链客户定位模模模模 式式式式模模模模 式式式式 畅开式客户定位畅开式客户定位畅开式客户定位畅开式客户定位在环保范围内不限定行业，畅开门户，这个模式是我项目受到诸多限制条件下，能够争取赢利的模式，但因无界定，会让项目形成杂乱无章的形象，对后期管理带来影响。可为了项目赢利作想，我们必采取此项模式。产业链客户定位产业链客户定位产业链客户定位产业链客户定位在环保范围内不限定行业的基础上，有计划的控制，从几个产业链条上的相互配套企业入手，引入企业，让其相互形成配套，以便打造名副其实的产业发展中心。这个模式是一个创新模式，但在对招商部招商人力上要求更高，可作为我项目客户操作上的补充。目标客户群体定位目标客户群体定位 为什么锁定以为什么锁定以为什么锁定以为什么锁定以 “中小企业中小企业中小企业中小企业”为主为主为主为主？1 1、大型生产企业一般采用囤地自建的方式，根据用途进行专项规化、设、大型生产企业一般采用囤地自建的方式，根据用途进行专项规化、设 计；其物业结构与标准化模块厂房出入较大。我项目自建标准厂房寻找计；其物业结构与标准化模块厂房出入较大。我项目自建标准厂房寻找 企业的总战略，不适合大型生产企业的引进。企业的总战略，不适合大型生产企业的引进。2 2、我项目场地落差大、标准厂房主要为、我项目场地落差大、标准厂房主要为5 5层多层、层多层、4-54-5米层高的结构，适合米层高的结构，适合 中小企业生产设备安装和物流。中小企业生产设备安装和物流。3 3、我项目产品具有可分割自由组合功能，且不断完善的配套都可成为引进、我项目产品具有可分割自由组合功能，且不断完善的配套都可成为引进 中小企业入驻的优势条件。中小企业入驻的优势条件。4 4、但我们以中小企业为主，却并不认可断掉大型企业之路，建议引进一家、但我们以中小企业为主，却并不认可断掉大型企业之路，建议引进一家 大型（非特大型）企业作为旗舰，带动其它中小企业，或形成相关大型（非特大型）企业作为旗舰，带动其它中小企业，或形成相关 配套。配套。目标客户群体定位目标客户群体定位 目标客户群体定位目标客户群体定位 目标客户的目标客户的目标客户的目标客户的特点特点特点特点？1 1、因、因XXXXXX项目项目“区位优势区位优势”产生倾向性；产生倾向性；2 2、关注园区所提供的特殊政策和平台；、关注园区所提供的特殊政策和平台；3 3、开发企业能给他们带来哪些支持；、开发企业能给他们带来哪些支持；4 4、对项目产品规划设计提出关注；、对项目产品规划设计提出关注；5 5、对项目配套设施提出关注；、对项目配套设施提出关注；6 6、对项目相关产业企业进行关注；、对项目相关产业企业进行关注；7 7、工业地产目标客户以定向客户为主，投资客户目前为辅。、工业地产目标客户以定向客户为主，投资客户目前为辅。目标客户群体定位目标客户群体定位 如何寻找 电话营销电话营销电话营销电话营销/媒体广泛传播积累客户信息。媒体广泛传播积累客户信息。媒体广泛传播积累客户信息。媒体广泛传播积累客户信息。行业协会行业协会行业协会行业协会/商会信息共享收集客户信息。商会信息共享收集客户信息。商会信息共享收集客户信息。商会信息共享收集客户信息。展销会走访收集客户信息。展销会走访收集客户信息。展销会走访收集客户信息。展销会走访收集客户信息。销售人员拜访拆迁企业积累客户信息。销售人员拜访拆迁企业积累客户信息。销售人员拜访拆迁企业积累客户信息。销售人员拜访拆迁企业积累客户信息。通过关系营销获取政府部门提供的信息。通过关系营销获取政府部门提供的信息。通过关系营销获取政府部门提供的信息。通过关系营销获取政府部门提供的信息。目标客户通过通过目标客户群体定位目标客户群体定位目标客户群体定位目标客户群体定位谁谁来买我们的房子？来买我们的房子？市内客户（市内客户（市内客户（市内客户（市内客户（市内客户（60%60%60%60%60%60%）外地客户（外地客户（外地客户（外地客户（外地客户（外地客户（40%40%40%40%40%40%）还还还还未未未未入入入入住住住住港港港港城城城城工工工工业业业业园园园园的的的的海海海海尔尔尔尔配配配配套套套套企企企企业业业业 市市市市（区区区区）扩扩扩扩大大大大拆拆拆拆迁迁迁迁企企企企业业业业 社社社社会会会会投投投投资资资资机机机机构构构构及及及及个个个个人人人人外外外外地地地地海海海海尔尔尔尔配配配配套套套套企企企企业业业业外外外外地地地地生生生生产产产产加加加加工工工工型型型型企企企企业业业业外外外外地地地地贸贸贸贸易易易易物物物物流流流流企企企企业业业业目标客户群体定位目标客户群体定位目标客户群体定位目标客户群体定位谁谁来买我们的厂房？来买我们的厂房？目标客户人群比例目标客户人群比例市内还未入住港城工业园的市内还未入住港城工业园的海尔配套企业海尔配套企业15%15%市（区）拆迁企业市（区）拆迁企业30%30%外地海尔配套企业外地海尔配套企业15%15%社会投资机构及个人社会投资机构及个人10%10%外地贸易物流企业主外地贸易物流企业主18%18%外地生产加工型企业主外地生产加工型企业主12%12%目标客户群体的目标客户群体的需求动机需求动机需求动机需求动机？目标人群目标人群核心需求动机核心需求动机升值升值/回报需求回报需求投 资 型目标客户群体定位目标客户群体定位目标客户群体定位目标客户群体定位配 套 型扩大/拆迁型为大型企业配套需求为大型企业配套需求为企业寻找新的办公场所为企业寻找新的办公场所渠渠 道道 创创 新新Channel innovationChannel innovation 渠道创新渠道创新渠道创新渠道创新销售渠道手段单一，主要以一对一客户拜访销售为销售渠道手段单一，主要以一对一客户拜访销售为主；主；售楼中心档次售楼中心档次/形象参次不齐，总体水平较低；形象参次不齐，总体水平较低；1.1.目前重庆市工业地产销售渠道目前重庆市工业地产销售渠道渠道创新渠道创新渠道创新渠道创新 本项目相对较偏，人流量小，要主动走出去宣传本项目相对较偏，人流量小，要主动走出去宣传/展示项目，展示项目，提高知名度，拉近客户与项目的距离；提高知名度，拉近客户与项目的距离；项目规模较大，市场变幻莫测，快速完成销售是项目成败项目规模较大，市场变幻莫测，快速完成销售是项目成败 的关键；的关键；海尔供应商配套不足，投产情况不理想，区政府在积极为海尔供应商配套不足，投产情况不理想，区政府在积极为 海尔寻找配套供应商。海尔寻找配套供应商。2.2.渠道创新的必要性渠道创新的必要性3.3.渠道创新的主要手段渠道创新的主要手段双营销策略双营销策略与政府与政府部门的合作部门的合作现场现场营销营销中心中心目标目标消费者消费者双双向向营营销销促促成成销售销售拉拉动销售动销售促成销售促成销售渠道创新渠道创新渠道创新渠道创新双营销策略双营销策略 与政府部门的合作与政府部门的合作现场营销中心现场营销中心地点地点 重庆市江北区项目现场作用作用使项目更具公信力整个项目的全面展示接待咨询中心，招商引资的最终平台配置配置无大型沙盘、各类效果图、接待人员5名以上、洽谈桌椅、单张、形象展示看板装饰物等。要求要求利用政府资源和享受政策资源，提高项目优势；总体感觉要宽敞、明亮、大气、明快、轻松、体现楼盘形象，刺激购买欲望。渠道创新渠道创新渠道创新渠道创新销销 售售 促促 进进Sales promotionSales promotionSales promotionSales promotion促销活动规划促销活动规划促销活动规划促销活动规划uu 总原则：总原则：总原则：总原则：1.1.1.1.以目标客户群的利益点规划活以目标客户群的利益点规划活以目标客户群的利益点规划活以目标客户群的利益点规划活 2.2.2.2.提升项目的形象和销售提升项目的形象和销售提升项目的形象和销售提升项目的形象和销售 3 3 3 3.广告密切配合，使效果最大化广告密切配合，使效果最大化广告密切配合，使效果最大化广告密切配合，使效果最大化uu 主要类型：主要类型：主要类型：主要类型：1.1.1.1.直接公关活动直接公关活动直接公关活动直接公关活动 2.2.2.2.间接促销措施间接促销措施间接促销措施间接促销措施销售促进销售促进促销活动阶段规划促销活动阶段规划促销活动阶段规划促销活动阶段规划阶阶 段段重重 点点市场预热期08年4月08年7月扩大项目的知名度，以公关活动为主。如：论坛、推介会内部认购期08年7月-08年9月优惠措施和公关活动配合。如：优惠措施、客户现场监督工程日销售强销期08年10月-09年7月多种方式的促销组合。销售持续期09年8月-2010年2月系列的主题活动，不断制造亮点，获得社会关注。尾盘清销期2010年3月单一的促销。如：一口价。销售促进销售促进市场预热期活动市场预热期活动市场预热期活动市场预热期活动主题：主题：重庆市工业地产发展高峰论坛及xxx项目推荐会目的：目的：作为本项目首次对外亮相的公关活动，表明政府对本项目支持的态度，在商户以及潜在购买者中提升形象。活动组织机构：活动组织机构：主办:重庆市区人民政府 重庆市工业园区管委会 承办：重庆XXXX公司内容：内容：以政府的名义推介本项目，邀请当地部分商户和潜在的购买对象参与。以论坛的形式对重庆市工业地产的发展树立方向，本项目在论坛上要主要阐述。注：所有论坛、推荐会都在开工后进行，避免了外界对项目未开工的猜疑。注：所有论坛、推荐会都在开工后进行，避免了外界对项目未开工的猜疑。销售促进销售促进内部认购期活动内部认购期活动内部认购期活动内部认购期活动内部认购期活动内部认购期活动主题：主题：主题：主题：客户现场监督工程日客户现场监督工程日目的：目的：目的：目的：让客户亲临现场，感受工程质量，树立项目品质质让客户亲临现场，感受工程质量，树立项目品质质 量优等的形象。量优等的形象。内容：内容：内容：内容：组织已经内部认购的客户，组成参观团到工地现场组织已经内部认购的客户，组成参观团到工地现场 参观，并配专门人员陪同讲解。同时，赠送一份纪参观，并配专门人员陪同讲解。同时，赠送一份纪 念品，争取他们的口碑传播，并配合适当的新闻报念品，争取他们的口碑传播，并配合适当的新闻报 道。道。销售促进销售促进销售促进销售促进重点工业园区销售模式分析重点工业园区销售模式分析 Focus on sales model of industrial parkFocus on sales model of industrial parkFocus on sales model of industrial parkFocus on sales model of industrial park 重点工业园区销售模式分析表重点工业园区销售模式分析表对比项园区对比项园区销售模式销售模式盈田同兴工谷盈田同兴工谷原则上不单卖下层，立面竖向整体分割。且大小面积规格多样皆可独立使用，灵活方便。茶园慧源恒业工业园茶园慧源恒业工业园厂房只售不租；划院落分栋销售，也可多栋组合。每独立栋，形成围合院落区。石桥铺高新区科技园石桥铺高新区科技园厂房只租不售，最小可划成200-300平米。港城港鸿工业园港城港鸿工业园倒班楼只能出租，办公楼以出租为主。港城茂源企业园港城茂源企业园厂房租售均可，租未定价，但须签5年以上合约。营营 销销 策策 略略 Marketing StrategyMarketing StrategyMarketing StrategyMarketing Strategy 策略依据：策略依据：策略依据：策略依据：通过前期的市场分析和项目自身的分析以及前期项目不能通过前期的市场分析和项目自身的分析以及前期项目不能整体呈现，项目性质决定不能做大规模的大众推广等特殊因整体呈现，项目性质决定不能做大规模的大众推广等特殊因素，最开始我们只能在一定圈层内部进行宣传推广，在一定素，最开始我们只能在一定圈层内部进行宣传推广，在一定范围内对项目进行预热，借此吸纳大客户对项目的关注和认范围内对项目进行预热，借此吸纳大客户对项目的关注和认购，并在项目主体呈现后通过大客户的签约带动市场，吸引购，并在项目主体呈现后通过大客户的签约带动市场，吸引中小客户，最终消化项目全部体量。中小客户，最终消化项目全部体量。1.1.1.1.营销总策略营销总策略营销总策略营销总策略营销策略营销策略2.2.2.2.营销目标营销目标营销目标营销目标第一阶段第一阶段完成厂房完成厂房40的销售率的销售率完成项目完成项目90的租售率的租售率20082008年年4 4月月-12-12月月20092009年年8 8月月-2010-2010年年3 3月月营销策略营销策略完成项目完成项目60的销售率的销售率20092009年年1 1月月-7-7月月第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段1 1 1 1）目标客户群体需求）目标客户群体需求）目标客户群体需求）目标客户群体需求经营销部销售人员4月份对客户的拜访记录，统计得出，目标客户群体需求面积规格大致可分为：a.面积约1000左右b.面积约1500-2000左右c.面积约3000左右3.3.3.3.销售模式销售模式销售模式销售模式营销策略营销策略2 2 2 2）目标客户对厂房规格的需求比例）目标客户对厂房规格的需求比例）目标客户对厂房规格的需求比例）目标客户对厂房规格的需求比例营销策略营销策略面积约1000面积约3000面积约1500-2000需求比例：需求比例：50%50%需求比例：需求比例：20%20%需求比例：需求比例：30%30%营销策略营销策略3 3）厂房规格现有模式）厂房规格现有模式）厂房规格现有模式）厂房规格现有模式一号厂房、三号厂房一号厂房、三号厂房 本规格单层本规格单层建筑面积约建筑面积约34503450 本规格单层本规格单层建筑面积约建筑面积约34503450营销策略营销策略二号厂房、四号厂房二号厂房、四号厂房 本规格单层本规格单层建筑面积约建筑面积约18901890 本规格单层本规格单层建筑面积约建筑面积约32403240营销策略营销策略五号厂房、六号厂房五号厂房、六号厂房单层建筑面积约单层建筑面积约915.04915.04销售分割销售分割销售分割销售分割建议建议建议建议 根据对根据对目标客户规格需求比例的调查结果，目标客户规格需求比例的调查结果，面积面积10001000左右目标客户左右目标客户群需求比例为群需求比例为50%50%，面积，面积1500-20001500-2000需求比例为需求比例为30%30%，面积，面积30003000左右需求左右需求比例为比例为20%20%。而项目一号、二号、三号、四号厂房单层面积在。而项目一号、二号、三号、四号厂房单层面积在5181-65405181-6540之间，五号、六号厂房单层面积为之间，五号、六号厂房单层面积为915.04915.04。根据以上的数据得出，根据以上的数据得出，整层整层销售不能满足客户的需求，对项目销售进度影响较大。结合客户的需求，销售不能满足客户的需求，对项目销售进度影响较大。结合客户的需求，综合考虑后，建议将项目进行综合考虑后，建议将项目进行分割销售，以促进销售的进度。分割销售，以促进销售的进度。按照目标客户群体需求的比例，建议：按照目标客户群体需求的比例，建议：按照目标客户群体需求的比例，建议：按照目标客户群体需求的比例，建议：一期销售：厂房一期销售：厂房一期销售：厂房一期销售：厂房1 11 1、厂房、厂房、厂房、厂房5 55 5、厂房、厂房、厂房、厂房6 66 6 二期销售：厂房二期销售：厂房二期销售：厂房二期销售：厂房2 22 2、厂房、厂房、厂房、厂房3 33 3 三期销售：厂房三期销售：厂房三期销售：厂房三期销售：厂房4 44 4营销策略营销策略一期销售：厂房一期销售：厂房1 1、厂房、厂房5 5、厂房、厂房6 61 1号厂房单层面积为号厂房单层面积为6900.926900.92，如将其按照，如将其按照1/41/4分割，每块面积分割，每块面积约约17251725，可满足，可满足目标消费群体对面积目标消费群体对面积1500-20001500-2000的需求，的需求，约占该群体需求的约占该群体需求的23%23%。NO.1.1.1NO.1.1.1NO.1.1.2NO.1.1.2NO.1.1.3NO.1.1.3NO.1.1.4NO.1.1.4其中其中1 1号厂房的分割建议号厂房的分割建议面积约1725面积约1725面积约1725面积约17255号厂房、6号厂房现有模式厂房五、厂房六单层面积均为厂房五、厂房六单层面积均为915.04915.04，可直接满足目标消费群体对面积约，可直接满足目标消费群体对面积约10001000的需求。的需求。约占该群体需求的约占该群体需求的18%18%。一期销售：厂房一期销售：厂房1 1、厂房、厂房5 5、厂房、厂房6 6面积面积915.04915.04二期销售：厂房二期销售：厂房2、厂房、厂房3厂房二单层面积为厂房二单层面积为6900.926900.92，如将其按照上图所示分割，如将其按照上图所示分割，NO.2.1.1NO.2.1.1和和NO.212NO.212每个面积每个面积约约945945，可满足目标消费群体对面积约，可满足目标消费群体对面积约10001000的需求。的需求。约占该群体需求的约占该群体需求的11%11%。NO.2.1.3NO.2.1.3面积约为面积约为32403240，可满足目标消费群体对面积约，可满足目标消费群体对面积约30003000的需求。约占该群体的需求。约占该群体需求的需求的5%5%。NO.2.1.1NO.2.1.1NO.2.1.2NO.2.1.2NO.2.1.3NO.2.1.3面积约945面积约945面积约为3240其中其中2 2号厂房的分割建议号厂房的分割建议预留井口NO.3.1.1NO.3.1.1NO.3.1.2NO.3.1.2NO.3.1.3NO.3.1.3NO.3.1.4NO.3.1.4厂房三单层面积为厂房三单层面积为6900.926900.92，如将其按照，如将其按照1/41/4分割，每块面积分割，每块面积约约17251725，可满足目，可满足目标消费群体对面积标消费群体对面积1500-20001500-2000的需求，约占该群体需求的的需求，约占该群体需求的23%23%。二期销售：厂房二期销售：厂房2、厂房、厂房3其中其中3 3号厂房的分割建议号厂房的分割建议面积约1725面积约1725面积约1725面积约1725厂房四单层面积为厂房四单层面积为6900.926900.92，如将其按照上图所示分割，如将其按照上图所示分割，NO.4.1.1NO.4.1.1和和NO.412NO.412每个面积每个面积约约945945，可满足目标消费群体对面积约，可满足目标消费群体对面积约10001000的需求。约占该群体需求的的需求。约占该群体需求的11%11%。NO.2.1.3NO.2.1.3面积约为面积约为32403240，可满足目标消费群体对面积约，可满足目标消费群体对面积约30003000的需求。约占该群体的需求。约占该群体需求的需求的5%5%。NO.4.1.1NO.4.1.1NO.4.1.2NO.4.1.2NO.4.1.3NO.4.1.3面积约3240面积约945面积约945三期销售：厂房三期销售：厂房44 4号厂房的分割建议号厂房的分割建议价价 格格 定定 位位Price positionPrice positionPrice positionPrice position 1.1.1.1.定价总原则定价总原则定价总原则定价总原则 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有工业地产开发商最关心的事情。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比项目量化定价法四类。本定价方案重点运用了可比项目工业园量化定价法对工业园区进行定量描述，量化统计了园区应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次相近的现有园区或在建园区。价格定位价格定位价格定位价格定位价格定位价格定位价格定位价格定位决定价格的因素 A、城市的综合租金水平是影响楼宇地产定 价的直接因素；B、城市的流通力和第三产业发达程度是影 响城市总体楼宇地产价格的关键因素；C、投资渠道是决定一个城市工业地产价格 水平的重要因素；价格定位价格定位价格定位价格定位东田孵化园厂房分割建议价格表东田孵化园厂房分割建议价格表栋号栋号楼楼层层编码编码面积面积（平方米）（平方米）价格价格（元（元/平方米）平方米）配套销售配套销售优惠政策优惠政策备注备注厂房厂房1 1一一层层NO.1.1.1NO.1.1.117251725NO.1.1.2NO.1.1.217251725NO.1.1.3NO.1.1.317251725NO.1.1.4NO.1.1.417251725二二层层NO.1.2.3NO.1.2.317251725NO.1.2.2NO.1.2.217251725NO.1.2.3NO.1.2.317251725NO.1.2.4NO.1.2.417251725三三层层NO.1.3.1NO.1.3.117251725NO.1.3.2NO.1.3.217251725NO.1.3.3NO.1.3.317251725NO.1.3.4NO.1.3.417251725四四层层NO.1.4.1NO.1.4.117251725NO.1.4.2NO.1.4.217251725NO.1.4.3NO.1.4.317251725NO.1.4.4NO.1.4.417251725五五层层NO.1.5.1NO.1.5.117251725NO.1.5.2NO.1.5.217251725NO.1.5.3NO.1.5.317251725NO.1.5.4NO.1.5.417251725价格定位价格定位价格定位价格定位厂房厂房2 2一层一层NO.2.1.1NO.2.1.1945945NO2.1.2NO2.1.2945945NO.2.1.3NO.2.1.332403240二层二层NO.2.2.1NO.2.2.1945945NO.2.2.2NO.2.2.2945945NO.2.2.3NO.2.2.332403240三层三层NO.2.3.1NO.2.3.1945945NO.2.3.2NO.2.3.2945945NO.2.3.3NO.2.3.332403240四层四层NO.2.4.1NO.2.4.1945945NO.2.4.2NO.2.4.2945945NO.2.4.3NO.2.4.332403240五层五层NO.2.5.1NO.2.5.1945945NO.2.5.2NO.2.5.2945945NO.2.5.3NO.2.5.332403240厂房厂房3 3一层一层NO.3.1.1NO.3.1.117251725NO.3.1.2NO.3.1.217251725NO.3.1.3NO.3.1.317251725NO.3.1.4NO.3.1.417251725二层二层NO.3.2.1NO.3.2.1 17251725NO.3.2.2NO.3.2.217251725NO.3.2.3NO.3.2.317251725NO.3.2.4NO.3.2.417251725三层三层NO.3.3.1NO.3.3.117251725NO.3.3.2NO.3.3.217251725NO.3.3.3NO.3.3.317251725NO.3.3.4NO.3.3.417251725四层四层NO.3.4.1NO.3.4.117251725NO.3.4.2NO.3.4.217251725NO.3.4.3NO.3.4.317251725NO.3.4.4NO.3.4.417251725五层五层NO.3.5.1NO.3.5.117251725NO.3.5.2NO.3.5.217251725NO.3.5.3NO.3.5.317251725NO.3.5.4NO.3.5.417251725厂房厂房4 4一层一层NO.4.1.1NO.4.1.1945945NO.4.1.2NO.4.1.2945945NO.4.1.3NO.4.1.3 32403240二层二层NO.4.2.1NO.4.2.1945945NO.4.2.2NO.4.2.2945945NO.4.2.3NO.4.2.332403240三层三层NO.4.3.1NO.4.3.1945945NO.4.3.2NO.4.3.2945945NO.4.3.3NO.4.3.332403240四层四层 NO.4.4.1NO.4.4.1945945NO.4.4.2NO.4.4.2945945NO.4.4.3NO.4.4.332403240五层五层 NO.4.5.1NO.4.5.1945945NO.4.5.2NO.4.5.2945945NO.4.5.3NO.4.5.332403240厂房厂房5 5一层一层/915.04915.04二层二层/915.04915.04三层三层/915.04915.04四层四层/915.04915.04厂房厂房6 6一层一层/915.04915.04二层二层/915.04915.04三层三层/915.04915.04四层四层/915.04915.04起价：1600元/平方米，最高价：2400元/平方米，均价：2000元/平方米招商运营的风险及应对措施招商运营的风险及应对措施China Merchants operators of China Merchants operators of China Merchants operators of China Merchants operators of the risks and response measures the risks and response measures the risks and response measures the risks and response measures 1 11 1 1 1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX孵化园项目强手众多，我们在工业地产中该如何运孵化园项目强手众多，我们在工业地产中该如何运孵化园项目强手众多，我们在工业地产中该如何运孵化园项目强手众多，我们在工业地产中该如何运孵化园项目强手众多，我们在工业地产中该如何运孵化园项目强手众多，我们在工业地产中该如何运营本项目的品牌，创造影响力，按期实现招商目标。营本项目的品牌，创造影响力，按期实现招商目标。营本项目的品牌，创造影响力，按期实现招商目标。营本项目的品牌，创造影响力，按期实现招商目标。营本项目的品牌，创造影响力，按期实现招商目标。营本项目的品牌，创造影响力，按期实现招商目标。工业地产招商在市场中最有力的武器除了项目硬件本身的优工业地产招商在市场中最有力的武器除了项目硬件本身的优工业地产招商在市场中最有力的武器除了项目硬件本身的优工业地产招商在市场中最有力的武器除了项目硬件本身的优势和政府的优惠政策，最重要的是如何将项目本身的战略发展优势和政府的优惠政策，最重要的是如何将项目本身的战略发展优势和政府的优惠政策，最重要的是如何将项目本身的战略发展优势和政府的优惠政策，最重要的是如何将项目本身的战略发展优势运用到招商营销过程中，让商家快速持续发现、认可和接受；势运用到招商营销过程中，让商家快速持续发现、认可和接受；势运用到招商营销过程中，让商家快速持续发现、认可和接受；势运用到招商营销过程中，让商家快速持续发现、认可和接受；也就是在实际招商营销过程中，怎样发现运用项目本身的差异化，也就是在实际招商营销过程中，怎样发现运用项目本身的差异化，也就是在实际招商营销过程中，怎样发现运用项目本身的差异化，也就是在实际招商营销过程中，怎样发现运用项目本身的差异化，使招商工作不会停滞不前。使招商工作不会停滞不前。使招商工作不会停滞不前。使招商工作不会停滞不前。招商运营风险及应对措施招商运营风险及应对措施招商运营风险及应对措施招商运营风险及应对措施应对措施：应对措施：第一、第一、第一、第一、我们必须找出本项目的差异化，并实施差异化方程式作业。工业地产在中国如火如荼的发展，但是真正招商营销成功 的，真正后期运营盈利的并不占很理想的百分比例。针对项 目本身的卖点和优势在塑造品牌上做文章，在项目招商过程 中大量利用媒体软文上做文章，让全国各地商家、企业真正 的感受到它的可信度和真实度。（如重庆商报、重庆 晨报、中国房地产报等等各地区权威媒体）第二、第二、第二、第二、充分利用或变通放水养鱼方式、快速启动招商，利用我公司 销售人员对重庆整个市场信息的整和，采取“一对一”的招商 模式，将该市场做大。招商运营风险及应对措施招商运营风险及应对措施招商运营风险及应对措施