20120801-会所可行性研究报告.doc

宏府红光路健身会所 初步可行性研究报告一、 目前国内会所经营状况：1、目前国内会所大部分处于亏损状态，失败会所的特征有以下几点： 会所的定位、功能、经营模式十分模糊：大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已； 销售期承诺与实际使用期不一致：很多会所在销售期时对客户承诺的较好，但真正投入建造和使用时，因为开发商资金以及运营成本等问题，导致最终反响较差，会所对于开发商成为亏损存在，客户也不满意； 功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求： l 设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；l 规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；l 儿童活动场地没有成人休息座椅；l 咖啡、阅览、桌球等混在一起等。 2、比较成功的会所，一般分为以下四种经营类型：经营 模式大而精的俱乐部模式酒店式的开放经营模式小而精的半封闭经营模式大而专的开放经营模式成功 案例北京棕榈泉国际公寓广州珠江帝景成都金林半岛深圳招商海月花园会所 体量13,000 平米100间酒店客房3000平方米7000平方米档次 定位高级私人俱乐部广州首个超大型酒店式豪华会所 高档社区会所高档社区会所功能 设置A健身休闲设施； B餐饮会议设施； C红酒雪茄品鉴。A客房及配套设施； B中西餐饮设施； C多功能智能化会议设施；D多种康体设施； E酒店式定制服务。针对女人和小孩客群：以SPA和儿童教室为主导，带动咖啡吧，运动场馆等项目一期：健身，餐饮，教室； 二期：业主喜好体育设施； 三期：业主需求旺盛的棋牌室；适应性条件城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向；具有特殊资源的项目，如高尔夫等项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求 二、 项目周边概况分析：1、 位置：健身会所位于西安市西郊莲湖区，红光路与汉城南路交界口向西220米路北。2、 周边情况：红光路以南是我公司开发的宏府鹍翔九天项目，以北是现状住宅小区，往东跨过汉城南路紧邻土门商圈，会所所在地紧邻现状西郊商业、住宅集聚地，且鹍翔九天及北侧陈家庄改造项目入住后会带来更多的客流及健身需求。3、 其他项目会所：距离本项目最近的健身场所为高新区大寨路恒大会所，包括游泳馆、棋牌室、健身房、排球室等，目前还未开业。小结：项目地所处区域属于正在开放中，众多新建项目未来常住人口基数较大，但目前区域人群消费能力一般，人口基数适中。三、 会所经营模式建议： 区域消费习惯：消费能力适中，消费观念较大中型城市落后，主要消费为生活需求（衣、食、住、行等），享受型消费观念薄弱，不适合大而精的俱乐部模式； 项目所处区域：正在发展中的地块，以前以工业和居住功能为主，非旅游休闲度假区域，不适合酒店式的开放经营模式； 项目未来发展：目前人口基数适中，未来发展潜力大，目前阶段不适合大而专的开放经营模式，经营成本较高，风险较大。因此建议选用小而精的半封闭经营模式，体现档次的同时，降低了运营的风险。功能设置上以小而精为原则，经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛。 四、 会所建议细则：1、 建设原则：2、 功能分区建议：名称会所功能体现档次使用频率高主力消费群是否收费是否外包亲子少年宫儿童游乐室儿童否否才艺教室是是顶尖韵动馆健身房重点针对女性瑜伽馆小型SPA绅士运动馆羽毛球馆重点针对男性否台球馆休闲区咖啡品鉴吧公众是棋牌室否3、 各分区详细建议：一层作为运动馆： 羽毛球场：标准室内羽毛球场地要求高度9米以上，否则将影响到正常使用。因此羽毛球场放置于第一层。标准场地长13.4米，宽6.1米，占地80左右，平均一个场地占地100。建议设置12-15个羽毛球场地，同时配备更衣室和洗浴室。 台球馆：台球桌长285cm左右，宽165cm左右，占地4.7左右，平均一个场地占地25。建议设置8-10张台球桌。二层作为其他功能区： 儿童游乐室：儿童游乐室不用过大，面积控制在50左右即可，儿童娱乐区域所有棱角采用圆角处理或者包装软皮，并且设置家长休息椅。 才艺教室：才艺教室建议面积100左右，课桌椅子采用可移动式，方便老师根据教学内容调整空间。 健身房：放置10台健身器材占地约65，因此建议健身房面积不要低于200，每种健身器材保持3台左右，配备更衣室，洗浴。健身房照度应控制在80120勒克斯，室内温度保持在1822，相对湿度保持在50%60%，新风量不低于40M/人小时。1）、体能测试器械 ,包括：电脑脂肪测定仪、电子心率显示仪、肺功能分析仪、体重仪等体能、体质、体形测试器械。2）、自行车练习器：可以锻炼腿部肌肉、腹部肌肉和心肺功能。3）、跑步机：可以锻炼腿部肌肉和心肺功能。4）、划船机：对扩张心肺、增加呼吸量和进行手部、腰部、腿部等肌肉的锻炼十分有利。5）、台阶练习机（登山机）：可以锻炼腿部肌肉。6）、模拟游泳训练器：可以锻炼手部、腿部、胸部、腹部的肌肉，而且可以有效地纠正运动者游泳中的不规范动作。7）、多功能综合训练器：它是任何健身房不可缺少的项目，该项目可以锻炼局部的肌肉力量，减少脂肪，锻炼体型。 瑜伽室：瑜伽室若条件允许面积略大为好，一般不少于100，这样可容纳一定数量的顾客，健身者在活动时也有更大空间，容易肢体舒展。 小型SPA：面积建议在100左右，具体面积如提前谈好合作方可根据需求进行改变。 咖啡品鉴吧：面积建议在150左右，具体面积如提前谈好合作方可根据需求进行改变。 棋牌室：棋牌室建议面积200左右，因为棋牌本身比较吵闹，和二层其他区域尽量分开，设置于相对独立的区域。五、 会所土建投资概算一层2015平米、二层1470平米，合计3485平米单平方造价总造价钢结构主体1800元/平米627.3万元室内装修600元/平米209.1万元设备费用200元/平米69.7万元合计906.1万元六、 经营策略采用半封闭式部分外包的方式经营：会所部分功能区进行外包，部分自持，由物业统一进行管理，降低运营难度和风险。采用会员制和贵宾制：采用会员制和贵宾制，针对小区业主消费，给予消费折扣优惠，主要是给业主一个切实的优惠，同时利用业主占便宜的心态吸引更多的业主前来会所。节假日举行活动：会所经营与小区的文化建设结合起来，逢节假日可搞一些优惠活动，也可利用会所的场地在不同季节举行各类文体比赛，或各类培训班。这既可活跃社区居民的文化生活，也可提升会所在业主中声望，增强凝聚力。七、 投资运营初步分析 收益按照外包和自营两部分。其中外包部分计算租金：l 才艺教室：100，8000-12000元/月，96000-144000元；l 健身房：200，16000-24000元/月，192000-288000元；l 瑜伽馆：100，8000-12000元/月，96000-144000元；l 小型SPA：100，8000-12000元/月，96000-144000元；l 咖啡品鉴吧：150，12000-18000元/月，144000-216000元；租金按照市场每平米80-120元/月，外包部分年租金在624000元-936000元。 自营部分采用办理会员卡的形式计算盈利：台球馆，羽毛球馆，棋牌室，儿童娱乐室等功能区由开发商自持，按照预计规模自持功能区可以同时为120-150名客户提供娱乐服务，按照每周每位会员到访两次计算，会员卡办理420-525张时可以最大化利用会所设施。 按照每张卡年费2400元计算，年收入为1008000元-1260000元。会所装修及设备费用共计278.8万元，按照5年期折旧摊销进行计算，每年折旧维护费用55.76万元。 2000平米自持功能区，按照西安同类水平娱乐场所，人员成本，水电，税务等成本约在50万左右。合计如下：收入外包部分租金自持部分会员费用624000元-936000元1008000元-1260000支出每年折旧维护费用人员成本水电等费用55.76万50万合计年盈利50-100万之间 最新资料，word文档，可以自由编辑！精品文档下载 【本页是封面，下载后可以删除!】