注会会计第八章——投资性房地产.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第八章 投资性房地产,本章主要内容,第一节 投资性房地产的特征与范围,第二节 投资性房地产的确认与初始计量,第三节 投资性房地产的后续计量,第四节 投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的定义及特征,二、投资性房地产的范围,第一节 投资性房地产的特征与范围,返 回,投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露适用于,投资性房地产,准则。,下列各项，适用其他相关准则：,自用房地产，适用,固定资产,、,无形资产,作为存货的房地产，适用,存货,，销售收入适用,收入,企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用,建造合同,投资性房地产租金收入和售回租回，适用,租赁,一、投资性房地产的定义及特征,-1,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,特征：,投资性房地产是一种经营活动,投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产,有两种计量模式：成本和公允价值,一、投资性房地产的定义及特征,-2,返 回,二、投资性房地产的范围,-1,下列项目属于投资性房地产,1,、已出租的建筑物,2,、已出租的土地使用权,已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产,3,、持有并准备增值后转让的土地使用权,闲置土地不属于,二、投资性房地产的范围,-2,下列项目，不属于投资性房地产,1,、自用房地产,出租给本企业职工居住的宿舍,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,2,、作为存货的房地产,二、投资性房地产的范围,-3,下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断,一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。,二、投资性房地产的范围,-4,企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,二、投资性房地产的范围,-5,关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。,如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。,二、投资性房地产的范围,-6,企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。,将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,返 回,第二节 投资性房地产的确认与初始计量,一、投资性房地产的确认和初始计量,二、与投资性房地产有关的后续支出,返 回,投资性房地产的确认时点：,对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。,对持有并准备增值后的土地使用权，确认时点为企业将土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。,一、投资性房地产的确认和初始计量,-1,投资性房地产的会计科目设置：,若采用成本计量模式，设置“投资性房地产”科目。,若采用公允价值计量模式，设置“投资性房地产,成本”、“投资性房地产,公允价值变动”科目。,一、投资性房地产的确认和初始计量,-2,投资性房地产的会计科目设置：,若采用成本计量模式，设置“投资性房地产”科目。,若采用公允价值计量模式，设置“投资性房地产,成本”、“投资性房地产,公允价值变动”科目。,外购投资性房地产的确认和初始计量,自行建造投资性房地产的确认和计量,一、投资性房地产的确认和初始计量,-3,返 回,（一）资本化的后续支出,符合资本化条件的，计入投资性房地产成本。,先将投资性房地产的账面价值转入在建工程。,通过“在建工程”归集发生的资本化支出,完工时从“在建工程”转入“投资性房地产”,二、与投资性房地产有关的后续支出,-1,（二）费用化的后续支出,直接计入当期损益。,二、与投资性房地产有关的后续支出,-2,返 回,第三节 投资性房地产的后续计量,一、计量原则,二、成本模式,三、公允价值模式,返 回,一、计量原则,1.,通常应当采用成本模式进行计量,2.,只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量,3.,同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量,4.,计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。,5.,已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。,返 回,成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用,固定资产,、,无形资产,准则。如存在减值迹象，应按,企业会计准则第号,资产减值,进行减值测试，并计提相应减值准备。,例,8-7,，,p155,二、成本模式,返 回,前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。,采用公允价值模式需要满足的条件,、投资性房地产,所在地,存在活跃交易市场,、企业能够从房地产交易市场取得,同类或类似房地产,的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,三、公允价值模式,-1,三、公允价值模式,-2,公允价值模式下的会计处理：,不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,.,借,:,投资性房地产,公允价值变动,贷,:,公允价值变动损益,例,8-8,，,p156,返 回,第四节 投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的转换,二、投资性房地产的处置,返 回,一、投资性房地产的转换,（一）投资性房地产转换形式和转换日,（二）投资性房地产转换为自用房地产,（三）非投资性房地产转换为投资性房地产,返 回,是指房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。,要取得确凿证据。,形式包括：,1,、投资性房地产开始自用,2,、作为存货的房地产改为出租,3,、自用土地使用权停止自用改为出租,4,、自用建筑物停止自用改为出租,（一）投资性房地产转换形式和转换日,-1,房地产转换时转换日的确定：,1,、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。,2,、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。,3,、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。,（一）投资性房地产转换形式和转换日,-2,1,、在成本模式下,将投资性房地产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值。将投资性房地产在转换日的账面余额转入“固定资产”,/“,无形资产”、累计折旧（摊销）转入“累计折旧”,/“,累计摊销”、减值准备转入“固定资产减值准备”,/“,无形资产减值准备”,2,、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。,例,8-11,，,p158,（二）投资性房地产转换为自用房地产,1,、自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产,存货转换为投资性房地产：从开发产品的相关账户转入投资性房地产的相应账户,自用房地产转换为投资性房地产：从固定资产,/,无形资产的相关账户转入投资性房地产的相应账户,（三）非投资性房地产转换为投资性房地产,-1,3,、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。,转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损益，计入当期损益。,转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资产公积（其他资产公积），计入所有者权益。,（三）非投资性房地产转换为投资性房地产,-2,二、投资性房地产的处置,原则：属于其他业务。终止确认投资性房地产，将处置收入扣除账面价值和相关税费后的净额计入当期损益。,（一）成本模式下的投资性房地产的处置,P161,，例,8-17,（二）公允价值模式下投资性房地产的处置,累计公允价值变动转入其他业务收入,企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的其他业务收入。,P162,，例,8-18,