某地产项目营销策划报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,某地产项目营销策划报告,目录,一、宁国房地产市场环境分析,二、宁国房地产市场分析,1,、宁国房地产供应市场分析,2,、宁国房地产需求市场分析,3,、宁国房地产市场未来预测,三、项目竞争市场分析,四、本项目市场建议,1,、本项目分析,2,、项目产品建议,3,、项目价格建议,4,、项目营销战略建议,一、宁国房地产市场环境分析,1,、区位状况,一丹堂观点,:,宁国地处长三角经济腹地的山区,属于宣城下属县级市,距离上海,250,公里直线距离,对承接长三角部分产业有先天优势,分析,:07,年末宁国总人口,38,万，其中城市人口近,16,万，城市化率达,42%,，而宣城市所在地的宣州区，人口是,80,万，城镇人口是,27,万，城市化率只为,34%,；整个宣城总人口,275,万，城镇人口近,100,万，城市化率,36%,2,、人口情况分析,宁国城市化率属于宣城各区县最高，城市再快速发展所需要的人口相对有限,3,、经济发展状况,一丹堂观点,:,在周边区域经济中已经遥遥领先的宁国,这种经济总量上的优势和发展速度方面的潜力会继续延续,未来房地产还有一定的发展空间,经济快速的发展和总量上在周边县市中形成了一定的优势,4,、人民收入情况分析,收入快速增长的居民将使得居民对房地产购买力不断增强,对住宅品质提升也会不断增强,.,一丹堂观点,:,如果今后的房地产宁国的房地产在品质上没有竞争力,将陷入非常难堪的境地,极有可能会出现严重滞销的项目,.,一丹堂观点,:,近几年宁国产业结构并没有得到升级,尤其是第三产业比例几乎没有太多提升,而第三产业发展程度和速度是影响城市人口的主要因素,如果不优化产业结构,城市房地产发展将面临需求量增长不足的瓶颈,.,宁国产业结构的优化调整经历了多年的停滞发展,.,5,、产业状况分析,一丹堂观点,:,产业结构比宣城更趋于合理,城市发展有比宣城更精品发展的推动力,(,从城市形象上看,宁国城市确实感觉比宣城好很多,).,6,、宁国旅游经济,07,年全年游客接待量达到,138,万,人次，实现旅游总收入,4.38,亿,元，增长,46%,。,08,年目标：力争全年游客接待量突破,160,万,人次，旅游总收入达到,6,亿,元以上。,一丹堂观点,:,宁国旅游投资和发展比较快,每年的游客接待也不断上新台阶,但是绝大多数都属于山区旅游,加上又是长三角,4,小时交通圈,旅游都属于观光性质,游客大多都充当城市过客,旅游刺激的只是经济总量的增长,对城市房地产发展贡献程度有限,.,总结：,区域产业结构优化较慢，第三产业优势不明显，房地产升级难度相对较大。,人口总量有限，城市化率已经达到,41%,，继续大幅度提升压力较大。,城市辐射受周边宣城、广德经济快速发展的部分限制，需求增长难度加大。,旅游经济大都为自然风景旅游，对城市房地产发展推动作用有限。,二、宁国房地产市场分析,1,、宏观房地产分析,近几年宁国房地产平均每年投资增长为,36%,，投资呈现高速增长,（,1,）、历年房地产投资情况,一丹堂观点,:,区域房地产投资经历快速的发展,速度堪比苏州、无锡和常州，相对于皖南这样一个县级市，属于增长很高的，投资效应都有一定的滞后性，,这么快速的投资速度必然会增加区域房地产后市的风险。,（,2,）、房地产建设情况,（,3,）、历年房地产销售量,拆旧建新在区域近两年需求中占比例较大。,一丹堂观点：,近两年城市旧城改造拉动城市房地产需求快速增长，而目前城市大规模改造已进入阶段性尾声，未来几年房地产需求增长来源将是值得我们思索的问题，,如何拓展客源将是未来几年房地产面临的主要问题。,城北新区,8,个,城西区,5,个,开发区,3,个,城南区,3,个,河沥溪片区,3,个,3,、宁国房地产供应市场分析,供应分布,中心区,3,个,一丹堂观点：,宁国总体楼盘数量在,25,个左右,;,尤其是城北新区,是未来几年内竞争最激烈的区域；,城北楼盘没有特色和差异将会陷入滞销境地；如何提升品质和性价比将是本项目需要重点提前考虑的问题。,城北未来几年供应量最多,竞争将最为激烈,供应量分析,宁国近几年的房地产供应几乎是宣城市区的两倍，而宁国人口只有宣州区的一半，市场竞争相对比较激烈,一丹堂观点：,前几年在非理性旧城改造需求推动下，房地产供应量快速增长，受人口因总量影响，未来区域房地产需求量将进入平稳发展过程，而还在快速增长的供应将陷入激烈市场竞争,价格分析,与周边县市对比，宁国房价处于比较正常的水平，外部竞争有一定优势,一丹堂观点：,虽然宁国房价相对并不高，但受供求关系影响，未来宁国房地产价格上升空间依然有限。,房地产产品价格分析,多层均价情况,城北新区：,2200-2700,城西区：,2100-2400,开发区：,2100-2200,河沥溪片区：,2000,左右,城南片区：,2100-2300,一丹堂观点：城北新区价格差异较大，品质一旦不被认可，极有可能被市场抛入低价产品行列，在,规划和产品附加值上,如何增加卖点，是本项目产品前期重点需要考虑的。,小高层、高层均价情况,小高层和高层产品属于新物业形态。,07,年销售的典型代表为时代广场，销售均价,2600,元,/,平米；,08,年典型楼盘为凤凰明珠，目前正在预约，,07,年,12,月开始预约，预计,7,月中下旬开盘，对外均价,2900,元,/,平米左右,区域小高层销售价格与成本增加不相匹配，即投入产出比下降,（,1,）、去化速度分析,楼盘名称,首次开始预约时间,累计推出套数,累计销售套数,累计销售周期,去化速度,宁国花园,2006,年初预约,;06,年,7,月开盘,552,520,28,个月,18,卿城,06,年,10,月预约,;07,年,5,月开盘,300,288,18,个月左右,16,时代广场,2006,年,4,月预约,;07,年,1,月开盘,330,320,18,个月左右,17,金宁景秀家园,07,年,8,月预约,;07,年,12,月开盘,543,240,9,个月左右,26,格林春天,07,年,9,月,;08,年,1,月开盘,236,142,8,个月左右,18,区域楼盘预约期大部分在半年左右，平均月去化套数在,18,套左右，不够理想。,时代广场一期小高层,170,套，多层,160,多套，多层于,07,年,7,月基本售完，而小高层到,07,年年底才基本售完；而其小高层只比多层高仅仅,100,元,/,平米，相对成本来说价格偏低，反映小高层和高层去化速度远低于多层。,4,、宁国房地产需求市场分析,（,2,）、需求物业形态分析,需求物业形态：从,07,年时代广场销售数据来看，宁国对小高层和高层产品还存有较大的抗性。,一丹堂观点：,本项目规划有大量的小高层和高层，北面甚至规划一个,18,层的两梯六户高层产品，存在利润率下降和市场风险增加的双重问题。,建议调整高层产品为板式，在可接受范围内，尽量减少,12,层以上高层产品总量,（,3,）、需求产品面积分析,宁国花园,供应套数,去化套数,90-100,平米,55,55,110-120,平米,342,近,340,120,以上,170,近,160,翠竹家园,3,期,供应套数,去化套数,90-100,平米,25,23,110-120,平米,119,102,120,以上,25,21,景秀家园一期,供应套数,去化套数,87,平米,87,60,103,平米,24,19,110-120,平米,288,115,120,以上,144,43,卿城,1,、,2,期,供应套数,去化套数,90-100,平米,75,69,100-110,平米,150,139,110-120,平米,50,46,120,以上,25,21,格林春天一期,供应套数,去化套数,95,平米,20,18,109-116,平米,200,126,121-135,平米,108,61,时代广场？,供应套数,去化套数,90-100,平米,40,40,110-125,平米,168,116,120,以上,122,120,西津河畔（未开盘）,供应套数,85,平米,24,111.5,平米,120,121.5,平米,72,凤凰明珠（未开盘）,供应套数,90,平米,46,122-147,平米,322,从以下去化房源来看，,110-120,是区域的主力需求面积；,90-100,平米的户型需求也较好，还有越靠近郊区，,80,多平米的小两房和,100-110,平米的小三房销售更好。,（,4,）、主要需求户型总结,一丹堂观点：偏紧凑是市场阶段性发展的主方向，阶段性对比市场，,调整户型面积配比，压缩超大户型也是本项目重点需要考虑的；同时尽量增加一些超值户型，防止出现与其他楼盘同质化竞争。,3,、宁国房地产市场未来预测,(1),、未来两年供应量预测,区域,名称,剩余建筑面积,物业形态,城北新区,宁国花园,240000,多层,翠竹花园,3000,多层,卿城,21000,多层,时代广场二期,46000,多层、小高层,凤凰城,570000,多种物业组合,上城小区,68000,多层、小高层,桂冠花园,52151,多层、小高层、高层,城西区,金宁景秀家园,200000,多层,凤凰明珠,56000,28,层高层,西津河泮,30000,多层,中心城区,中天阳光城二期,15481,精装修多层,锦宁花园二期,14423,多层,荷香嘉苑,25000,多层,九州家景园,5000,多层,开发区,欧洲城,25000,多层、小高层,格林春天,75000,多层,豪晨丽景,160000,多层、小高层,城南区,育英山庄,180000,多层,河沥溪区,园之园鼎园等,50000,多层,未来两年半上市量至少在,180,万左右,平均每年近,75,万,供应压力史无前例,(2),、未来需求预测,未来三年房地产需求来源基本依赖城市化进程和改善居住的二次置业，预计需求总量,130,万左右。每年需求,44,万平米左右,.,来源渠道,预计产生量,预计需求量,城市化进程,宁国规划,2010,年城市人口,20,万,还有,4,万,;,到,07,年底宁国住房总面积,350,万平米,人口,15,万平米,目前人均住房面积,23,平米,按目前人均居住面积,28,平米计算,三年内可以产生近,112,万平米左右需求量,二次置业,有少部分,少部分,老城区改造,目前宁国城市面貌比较好,旧城改造拉动需求不大,产生需求可能性不大,外来人员,宁国还属于县域经济,对宁国以外购房吸引不大,产生需求可能性也非常有限,投资,国家宏观调控和银行放贷紧缩,会把这部分购房群体一定时期内向零压缩,(3),、未来价格走势预测,未来,2-3,年供求比达到,1.7,总人口只有,38,万,城市化率已经达到,42%,周边宣州、广德城市在快速发展,宏观调控不断压缩市场需求,两年内价格上涨相当困难,刚性推动价格艰难小幅度上涨,建材价格上涨,地价上涨,竞争市场下楼盘品质不断提升,三、项目竞争市场分析,1,、宁国规划分析,最新公布的城市总体规划为,:,东连、西进、南拓、北移；城北是近期城市发展的重点,一丹堂观点：很明显，城市外围化是近期城市发展的主旋律，市中心老城区改造进入阶段性尾声，城市外围房地产需求将主要依赖市中心刚性购房需求和城市化进程两大主力；所以,本项目主流客户群体应该定位为这两大群体中如何平衡，需要重点考虑。,2,、城北规划分析,城北规划教育资源、运动休闲资源、商业资源和行政资源，促使板块成为拥有良好前景。板块房地产概念卖点较多。,一丹堂观点：如何加强项目卖点与行政资源和教育等资源的紧密结合，,打造出公务员、教师等客户相对热衷的产品，将是项目能否成功的重要条件。,3,、竞争量分析,目前已经规划的项目总建筑面积,95,万,平米,根据政府加速建成城北新区的方针，区域土地出让会继续放量，未来三年内供应量将非常大，预估会超过,110,万,平米,一丹堂观点：,板块这么大供应量的情况下，又是新城区规划发展，,安全应是本项目重点考虑的问题,，“先生存再求利润”，,所以关于商业体量和形式需要严格遵循市场，尽量按照社区商业,5%,左右进行配比,4,、目前在售楼盘价格分析,宁国花园,2750,基本属于区域最高价，卿城价格最低，只有,2150,元,/,平米,一丹堂观点：相隔,1,公里左右的区域南北价差达到近,600,元,/,平米，,本项目处于中间地带，在定价上应该充分考虑南北价差，有一些小幅度高出北面价格的房源，同时部分房源与南面宁国花园等的价格，根据销售情况再做具体价格。,6,、周边商业分析,（,1,）、商业分布,卿城商业,时代广场商业,时代广场商业,翠竹家园商业,本项目商业,宁国花园商业,（,2,）、商业产品分析,城北主要商业产品分析,翠竹家园,：,1,、,2,期都为一层商业，大部分面积在,40-50,平米；,3,期总共,68,套，其中一层,40-50,平米共,53,套，两层,110,平米共,15,套,时代广场,：总共约,200,多套商铺，全部为,70-80,和,100,平米左右的两层商铺，目前一期为现房，暂未对外销售,卿城,：近,130,套两层商业，,30,多套三层商业，目前在售沿宁国大道两层商业,宁国花园,：一期商业大都为,200,平米左右户型，推出,90,套左右，销售不理想,商业单层居多，面积大多集中在,100,平米以下，占到总量的,71%,（,3,）、商业销售分析,周边主要商业产品分析,翠竹家园,：,3,期总共,68,套，,08,年年初开始销售，其中一层,40-50,平米共,8,套，销售，两层,110,平米已销售约,4,套,时代广场,：总共约,200,多套全部为两层，目前暂不销售，客户关注也较少,.,卿城,：,07,年底推出,120,套两层商业，目前已销售,20,套左右,宁国花园：,08,年初推出一期商业,200,平米,90,套左右，价格,3500-4200,左右，销售,10,套左右。,区域近半年成交只有约,40,套，整体销售不理想；,120,平米中小面积成交量占,55%,，是市场需求主力，大面积商铺存量较多。,（,4,）、商业价格分析,卿城两层商业,3500-3800,元,/,平米，均价,3700,元,/,平米左右,翠竹家园西面也只有,4500,左右，北面两层商业,5200,元,/,平米,宁国花园一期商业,3500 4200,元平米，均价,4000,元,/,平米左右,时代广场两层商业暂未销售,一丹堂观点：一般城市社区商业都为住宅价格两倍以上，而区域商业却只有,1.4-1.8,倍，商业这种高风险的产品在利润率上并没有提升。,高风险确是一般回报，建议控制体量,一丹堂商业观点：,总体观点,：区域风险最大产品，供求严重脱节，后市风险会继续恶化,配比体量：,城北商业几年内都会面临不成熟局面，很多新楼盘商业配比也比较大，商业风险很大，本项目应该控制商业体量在,5%,左右。,商业产品：,商业形势尽量以单层居多，面积控制主力在,100,平米以内为宜。,四、本项目分析,1,、本项目分析,（,1,）、项目位置,本项目所处位置,绿宝项目,宁国花园,时代广场,卿城,凤凰苑,翠竹家园,市政府,本项目位于城北新区宁国大道，南面紧邻绿宝项目，东面为时代广场，位置相对较好，但成熟和人气积聚还需要多年时间。,（,2,）、项目自身分析,总体布局：,沿宁国大道布置核心商业，商业门面上布置小高层建筑，基地内布置多层住宅。,主要经济技术指标：,总用地面积：,18302,平方米,总建筑面积：,52151,平方米,其中：商业建筑面积：,14442,平米,住宅建筑面积：,36126,平米,容积率：,2.8,停车位：,115,辆,总户数：,295,户,宁国容积率绝对第一高住宅社区，超大商业配比,1,、整个地块长条形沿宁国大道布置，噪音相对是比较的问题。,2,、容积率高达,2.8,，属于目前宁国最密的小区，严重降低了居住质量。,3,、商业配比高达近,27%,的比例，基本属于核心商业区的住宅商业配比。,4,、商业绝大部分都为三层商业，大部分是,160,平米左右大户型面积。,4,、,1,栋,18,层,2,梯六户高层，宁国新型产品。,规划分析,一丹堂观点：,2.8,的市场第一高容积率，这属于高层容积率标准，但小区却规划很大一部分多层，并且还没有高层产品，这必然导致多层间距大大减小和品质大大降低。,在允许的情况下必须大量削减容积率到,2,左右。,控制少量高层，并且尽量,把高层做成板式或者是点式,，防止出现大量滞销户型。,根据市场，商业风险很大，尽量再压缩现有商业体量不超过原来,1/3,，布局应重新考虑，尽量不要满层铺。,户型规划配比原则：住宅户型以大户型为主，适当设计了部分经济型中小户型,（,3,）、项目配比分析,一丹堂观点：根据市场，整体户型面积较为合适，但,150,以上的大户型比例还是过大，建议压缩,；另外市场上需求比较旺盛的,8090,多平米的小户型为空白，,建议从,110-125,之间的中等户型中拿出,120,以上配置紧凑型两房。,五、项目市场定位,1,、项目总体市场定位,2,、目标客群定位,（,1,）、区域客群研究,（,2,）、主要目标客群定位,（,3,）、次要目标客群定位,（,4,）、目标客群特征,六、项目产品建议,1,、项目规划调整建议,（,1,）、总体规划调整建议,建议原则：,充分考虑市场安全原则,增加提升品质原则,住宅容积率切合市场原则,调整具体建议,2,、园艺建议,（,2,）、项目商业调整建议,建议原则,:,总量配比安全原则,具体形式优化原则,单个面积控制原则,集中商业最小化原则,具体建议：,宁国大道一侧和小区南侧商业全部改为一层和局部两层,北面集中商业区可以适当保留转角局部三层，其他改为一层,控制商业进深在,15,米左右，一层面积控制在,60,平米以内；两层商业控制在,100,平米左右；三层商业控制在,150,平米左右主力面积控制在,80-120,平米左右,部分商业可以考虑产品创新，规划一些挑高,6,米左右的商铺,增加商业街氛围，比如休息椅等步行街元素,图片示意：,（,3,）、总体住宅调整建议,两大原则：,安全去化原则,产品向中高档靠拢原则,单体具体建议：,打造小高层、高层公共空间，提升产品形象及品质。,增加单元雨篷。,改造小高层高层屋顶造型，增加美感,高层尽量全部为板楼或点式。,小高层为一梯两户；高层为两梯三户，尽量避免四户，尽最大可能改掉现有高层完全朝北户型。,图片示意：,现代的入户大堂,电梯走廊,精致的入户大堂,入户雨篷,无障碍入口,高层入户雨篷,调整方向：目前项目,170,平米以上大户型向,100,以下调整，并把部分,110,多平米调整成,90,多平米两房,户型配比建议,超值户型建议：,小高层带入户花园和错层超价值户型,入户花园,入户花园,小错层,大阳台,（,4,）、项目智能化与物业建议,建议原则：,有利于提升项目竞争市场形象，立足市场而适当高于市场。,有利于增加项目卖点，为营销提供部分素材,电梯、门禁智能系统,停车刷卡系统,图片示意,七、项目价格建议,3,、项目价格建议,（,1,）定价方法确定,市场比较法：,宁国商品房经历了,10,多年的时间发展，市场已经比较成熟，所以采用市场比较法为主进行定价,（,1,）市场比较法,可比楼盘确定：就近选择,3,个以上、各方面最为接近的楼盘进行打分比较，这里选择,卿城,、,翠竹家园,和,宁国花园,可比因素确定：地段、项目规划、交通、户型、自身配套、园艺、智能化及物业管理、开发团队、区域前景,因素权重确定：总分按,100,分定，根据每个因素在价格中起得作用，给与以下权重分配：,比较项目,地段,项目规划,交通,户型,自身配套,园艺,智能化及物管,开发团队,区域前景,合计,权重值,30,15,10,15,5,10,5,5,5,100,比较项目,地段,项目规划,交通,户型,自身配套,园艺,智能化及物管,开发团队,区域前景,合计,本项目,30,15,10,15,5,10,5,5,5,100,宁国花园,32,17,10,14,7,12,5,5,6,108,翠竹家园,32,16,10,14,6,11,5,5,6,105,卿城,25,13,8,13,5,9,4,5,4,86,（,2,）权重对比打分,（,3,）比准价格测算,所以本项目多层销售均价,=(2546+2541+2500)/3,=,2530,元,/,平米,宁国花园,翠竹家园,卿城,比准系数,1.08,1.05,0.86,销售均价,2750,2650,2150,本项目比准价格,2546,2571,2500,（,4,）商业价格建议,商业可比楼盘确定：翠竹家园、宁国花园、卿城,商业形态假设：全部以两层商业为定价对象,可比因素确定如下：,比较项目,日人流量,商铺品质,面宽进深比,主流消费群体,投资前景,合计,权重值,40,10,5,25,20,100,权重对比打分,两层商业销售均价确定：,比较项目,未来日人流量,商铺品质,单套面积大小,主流消费群体,投资前景,合计,本项目,40,5,10,25,20,100,宁国花园,45,5,8,27,23,108,翠竹家园,52,5,11,28,24,120,卿城,36,4,10,22,18,90,比较项目,比准系数,销售均价,本项目,1,宁国花园,1.08,4000,翠竹家园,1.2,5100,卿城,0.9,3600,所以本项目两层商铺销售均价为,=,（,4000+5100+3600,）,/3=,3985,元,/,平米,根据商业价值特点，那纯一层商业价格为,3985*2/,（,1+0.7)=,4688,元,/,平米,三层商业均价为,4688*,（,1+0.7+0.7*0.7)/3=,3422,元,/,平米,（,5,）小高层价格建议,目前宁国小高层市场很不成熟，这里采用成本法大致确定，根据当地市场，多层建安成本为,650,元,/,平米，小高层为,1000,元,/,平米，,即小高层成本高出多层约,350,元,/,平米,所以本项目小高层销售均价为,=2530+350=,2900,元,/,平米,4,、项目几种方案利润测算对比,4,、项目营销战略建议,B:,景观提升：,加强一期二期的景观建设，运用建筑小品等元素制造主题景观，同时引进水景观。,C:,物业图片：,四,、好房子怎样才能告诉你，他，她？,本案利益点对接,营销策略,文学诉求体系,媒体策略,费用预算,平面表现,营销整合策略,一、,本案利益点提炼,：,户,型：,超值户型,建 筑：独创的情景洋房,景 观：优美的景观资源,品牌形象：中高档精英社区,物业管理：保姆式样物业管理,智,能,化：现代生活智能系统,以产品特征来吸引眼球,SWOT,分析：,优劣：,地段：邻近市政府，自然资源优越。,劣势：,配套：周边生活配套资源较少，几乎没有。,商业 体量大，给销售带来一定的阻力。,机会：政府正在规划。价值 正在起飞。,威胁：周边竞争个案较多，供大于求。,国家宏观调控，导致银根缩紧。拐点论也导致一些人观望情绪的产生。,二、文学诉求体系：,广告总精神：,中高档阶层的生活模范区,释诠：,地处城市与郊区交汇处，即享受城市的繁华又享郊区的宁静，生活与自然兼而有之。高档的住宅品质与独一无二的地理位置倾心打造中高档的生活模范区。,案名一：,都市家园,阐释,：因其处在城市与郊区交接区，因此用都市这一具有城市特征的词语来定义项目基调。,备选案名：,尚品，,精英特区,案名建议,文学体系建立,LOGO语之一：,都市家园,出则城市，入则自然,核心概念：,地段,释义：,即可享受都市生活的繁华又可享受自然。,可阐释鲜明的生活态度。,主题推广语,针对本案特征及通过对本案产品分析、客群定位，结合项目的案名建议，为了能更好的传播和宣传项目，我们将项目的核心广告语提炼为：,LOGO语之,二,：,一座城市的生活高度,核心概念：,居住 品持,释义：,体现都市人对生活的追求。,提升项目形象。,三、,营销推广策略,针对客户造势宣传,，,掀起市场热点,概念,营销 +,事件,营销 +,情景,营销,基于定位，,“,都市家园,”,整合传播的关键步骤,认知,首先营造和赋予,“”,明确的项目概念，引发社会和市场关注，并在恰当的时间、用正确的方式、传达给正确的人！,精神符号,通过整合传播，在目标群体的头脑中建立,“,新一代的精神家园,”,概念,体验,迅速建立现场各项标识，吸引目标消费群现场亲身体验和感受,“”,营造的生活概念,购买,整合购买群体，整合心理体验，整合营销手段，引发和把握消费者的购买决策，促成热销,第一阶段,认知导入期,第二阶段,体验认可期,第三阶段,强力热销期,第四阶段,推进热销,整合品牌,目标：引发和控制市场关注，传播项目核心概念,整合购买者,目标：,建立生活概念体验,整合营销手段,目标：全力达到销售指标,整合市场环境,目标：推进热销态势,7,5,6,8,9,10,11,1,12,2,4,3,观念树立期,形象推广期,一期产品强销期,一期产品,持续期，二期产品蓄水期,二期产,品强销期,商业推出期,售楼处启用,成立会员俱乐部，收取会费,5,6,四、,营销,阶段划分：,推广,阶段,时间,跨度,关键,节点,销售,计划,业务,执行,推广,手段,准 备 期,0,8.5.,1,0,8,.,9,.,5,1,售楼处外接待启用,1,提升项目的价格心理预期,2,精准锁定客源,1.,销售资料准备,2,销售人员培训,3,营销策略制定,4,项目视觉体系完善,5,媒体的筛选,6,推广节奏把握,7,相关,SP,执行,8,户外媒体执行,户外媒体,SP,大众媒体,口碑制造,开 盘 强 销 期,0,8,.,9,.,6,-,08,.,11,开盘引爆,目标任务：完成一期销售,50%,1,、在邻近案场的路两旁布置沿路道旗。,2,、,SP,活动,。,大众媒体,SP,持 续 热 销 期,0,8,.1,2,-,0,9,.,3,1,、主体工程完成,2,、单体峻工,1,、目标任务：完成一期销售,80%,2,、二期房源蓄水,1,、,对重点准客户进行电话跟进。,2,、,对阻力房源进行分析解剖，并形成一系列促销方案,3,、与项目的老业主保持联络，增进项目的推广口碑宣传力度。,大众媒体,SP,NP：,宁国,当地主流报纸媒体，利用平面媒体的冲击力和广而告知力邀请客户。,DS：,开盘前对积累的意向客户进行电话DS，邀请客户在开盘期间来售楼现场，制造现场热卖气氛。,车体广告：,选用沿途经过,的公交车,。,电视：,选用宁国当地电视台播放项目广告。,标志性工地现场：,LOGO墙、工地围板、外接待，现场接待中心、现场看板,影响性广告载体：,外接待处、大型户外看板、引导旗、灯光广告牌、SP活动,五、,媒体策略,A,、全面攻击战略：,以电视、网络、报纸等大众传播媒体为主要投放渠道，对市民广为宣传，制造声势、塑造产品独特形象，制造震撼效果。,B,、,重点突破战略：,以户外、短信等作为项目重要节点的配合媒体，加强宣传力度；,通过专递性媒体结合,SP,活动，针对特定对象进行活动策划，以新闻报道结合形象广告，以激发消费者的好奇心和购买欲望，并吸引其到现场参观。,