西来古镇养老地产项目研究报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,文章内容来源于网络，如果侵权或者不当的地方，请联系我删除或者改正。文章内容仅可参考，不能作为科学依据。谢谢！,The content of this article comes from the Internet.If there is any infringement or improper place,please contact me to delete or correct it.The content of the article can only be referred to,not as a scientific basis.thank you!,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,文章内容来源于网络，如果侵权或者不当的地方，请联系我删除或者改正。文章内容仅可参考，不能作为科学依据。谢谢！,The content of this article comes from the Internet.If there is any infringement or improper place,please contact me to delete or correct it.The content of the article can only be referred to,not as a scientific basis.thank you!,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,文章内容来源于网络，如果侵权或者不当的地方，请联系我删除或者改正。文章内容仅可参考，不能作为科学依据。谢谢！,The content of this article comes from the Internet.If there is any infringement or improper place,please contact me to delete or correct it.The content of the article can only be referred to,not as a scientific basis.thank you!,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,文章内容来源于网络，如果侵权或者不当的地方，请联系我删除或者改正。文章内容仅可参考，不能作为科学依据。谢谢！,The content of this article comes from the Internet.If there is any infringement or improper place,please contact me to delete or correct it.The content of the article can only be referred to,not as a scientific basis.thank you!,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,1,人口结构老龄化是全球普遍面临的问题,据联合国统计，,2012,年全世界,60,岁以上人口为,13.5,亿，预计到,2020,年，世界老龄人口将达到,15,亿。,目前，世界老龄化程度最深的国家是日本，达到了,27%,。其次是意大利和德国，分别为,26%,及,25%,。,预计到,2025,年，欧洲国家的人口平均年龄将从目前的,38,岁增至,49,岁，一半人口的年龄将超过,55,岁。,养老地产发展背景,据第六次全国人口普查数据显示，截止,2010,年,11,月，我国大陆人口,60,岁及以上人口为,1.78,亿人，占我国总人口的,13.26%,，我国已经进入老龄化阶段。,截止,2012,年底，我国,60,岁及以上人口达到,1.93,亿，我国老年人口数量保持着较快的增长速度，预计到,2015,年，我国老年人口数将超过少儿人口数，,2050,年，我国老年人口数量更是将高达,4.5,亿人。,我国人口老龄化速度加快，老龄化趋势严重,养老地产发展背景,社会经济的发展使得我国老年人群的整体收入水平不断提高，高消费的老年群体逐渐增多。,未来老年人群的收入将不再是单一的退休补贴，随着收入结构的多元化，投资、保险等收益也将纳入老年人群收入构成之中。,目前城市老年人中,42.8%,拥有储蓄存款，,2010,年我国老年人口总体消费规模超过,1.4,万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支撑。,养老地产发展背景,老年人群整体收入水平提高，高消费老年群体增多,随着社会的进步，,新鲜事物的发展促使,老年人的求知欲逐渐增大,我国空巢家庭超过,50%,，,大部分老年人子女不在其身边，,他们感觉孤独，渴望得到情感交流,老年人群大多体弱多病，,他们渴望得到必要的健康保障,我国大部分老年人闲暇时间较多，,他们渴望拥有一定的活动空间，,满足其休闲活动需求,老年人群收入的增长带动其社会需求不断增加,心理需求,生理需求,养老地产发展背景,随着老龄化趋势的加剧、社会经济水平的不断提高，我国老年人群对其生活品质的需求越来越高，而现行经济结构和社会体制下，老年人群的各项需求在传统的养老模式下，无法得到有效的保障。,新型养老产业的诞生将有效解决老年人群的居住及生活问题，是社会发展的必然趋势。而养老地产是养老产业的重要组成部分。,养老地产发展背景,人口老龄化趋势,社会经济水平的提高,传统养老模式面临挑战,新型养老产业诞生,老年需求的增加,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,2,养老地产是指以老年人群为主要目标客群，融合休闲度假、养老养生、健康医疗等多种功能为一体的房地产项目开发及运营。,养老地产由于其客群的特殊性，因此对于项目的配套和设计与一般的房地产项目有一定的区别。,养老地产概念阐述,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,3,1965,年，法国成为世界上首个老龄化国家；,20,世纪后，欧美部分发达国家也相继进入老龄化，随着越来越多的国家开始进入老龄化社会，养老地产随之诞生，在将近,50,年中，其发展主要经历了以下三个阶段：,第一阶段,（,20,世纪,60,年代初,70,年代中期）,传统养老院,第二阶段,（,20,世纪,70,年代后期,80,年代初期）,老年公寓,第三阶段,（,20,世纪,80,年代初期,今）,老年社区“普通化”及社区化,形成条件,老龄化初期,老龄化中期,老龄化加剧,运营主体,政府,政府,+,开发商,开发商为主,社会保障,保障水平低,政府给予一定支持,社会保障体系完善,欧美部分发达国家其养老地产已经进入相对成熟的第三阶段；而我国由于养老地产起步较晚，目前尚处于一、二阶段的过渡时期，养老地产发展相对滞后。,养老地产发展阶段,近,50,年的发展，养老地产历经,3,次演变升级,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,4,养老地产经历三个阶段的演变升级，发展模式逐渐成熟，目前国际上养老地产发展相对完善的国家主要有美国、日本、法国，而法国其养老地产的开发主体为政府。,地区,代表国家,发展模式,运作方式,住宅模式,美洲,美国,政府扶持,+,发展商盈利,分为盈利性和非盈利性，前者多为私人公司所办，后者主要教会兴办，政府给予部分津贴,独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区,亚洲,日本,政府扶持,+,发展商盈利,福利性养老机构由民间开发商建设，政府出资征用，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年住宅由公社出资建设，专供,60,岁以上老年人使用，并以押金方式提供使用权。,独立式住宅、老年公寓、老年社区,欧洲,法国,政府福利性,政府、慈善团体或非盈利机构出资建设，不以盈利为目的。,老年公寓、异地老年社区,国际养老地产发展模式,区位：临近海湾,社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾仅几分钟路程,规模：接近微型城市,社区太阳城中心共,10500,个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户,1.6,万,目标定位和建设理念：,社区自,1961,年开始建设以来，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康、享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,国际养老地产参考案例,闻名世界的最为成熟的老年社区之一,美国太阳城中心,闻名世界的最为成熟的老年社区之一,户型构成：,大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓,分六大居住社区：,太阳城中心：独立家庭别墅,国王之殿：联排别墅,湖中之塔、自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构,庭院、阿斯顿花园：出租的独立居住公寓,美国太阳城中心作为全美最典型、最好的老年社区，物业类型为老年人群量身定制，且整个社区功能分区明确，六大居住社区共享邮局、超市、医疗机构、银行和教堂等配套。,美国太阳城中心,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心,闻名世界的最为成熟的老年社区之一,社区现状人口构成：,美国太阳城中心居民必须为,55,岁以上老人，,18,岁以下的陪同人士一年居住不能超过,30,天，目前该社区内,45-64,岁人群占比为,15.1%,，,65,岁以上人群占比高达,83%,，住进陪助型公寓的人群平均年龄更是达到,85,岁。,年龄段,0-18,19-24,25-44,45-64,65,岁以上,比例,0.4%,0.2%,1.3%,15.1%,83%,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心收益来源,一次性收入来源,独立住宅的销售收益,长期性收入来源,租赁项目的出租收益,配套设施的经营收益,美国太阳城中心的运营收益主要来源于,一次性销售收益和长期性收益,，长期性收益包括,公寓出租收益,及,配套设施的使用收益,。太阳城中心的长期性收益是太阳城中心运营收益的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：,会所费用：,16000,人,140,美元,/,人,=224,万美元,高尔夫球会费（按,1/3,居民入会计）：,6000,人,1500,美元,/,人,=900,万美元,合计：,224+900=1124,万美元。,即每年这两项配套设施的收入就达,1000,多万美元，相当于卖掉,50,多套别墅（按均价,17.5,万美元计）。,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心营收模式,美国太阳城中心成功因素分析,制度上增强老年人的归属感：由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制,社区委员会由社区老人构成,便于沟通减少隔阂,社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。,纯粹老年社区,增强老年人的归属感,居民必须,55,岁以上，,18,岁以下的陪同人员一年居住不超过,30,天,自社区,1961,年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久便成为开发商的沉重负担。,1987,年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构,社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心成功因素分析,规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施,针,对老年人的建筑规划,：,无障碍设计强调方便安全：,社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座,极强的空间导向性,应对老年人的记忆力感知力下降：,对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流,针对老年人的社区设施,：,强调身体健康,建有医院和老年护理中心,注重心理健康,老年图书馆，社区交流大厅,电梯内低按钮设计,防滑坡道设计,社区图书馆,社区交流大厅,国际养老地产参考案例,草地保龄球,室内游泳池,高尔夫球场,健身室,美国太阳城中心成功因素分析,多彩的体育运动：社区可以满足大多数老年人运动需求，且经常举办各种赛事,丰富的会所运动：,室内外游泳池、草地保龄球、网球场、棋牌室、保龄球场、舞厅、健身房等应有尽有。,特色：高尔夫爱好者的天堂,社区拥有多个高尔夫球场，缴纳入会费后，社区居民可享受,126,洞高尔夫球场，每年费用约,1500,美元。,太阳城中心是世界闻名的,BENSUTTON,高尔夫学校的本部,国际养老地产参考案例,艺术室,木工工坊,瓷器收藏俱乐部,活动交流中心,美国太阳城中心成功因素分析,由各业主联合社区委员会组织的各类俱乐部使社区活动更加丰富,丰富多彩的俱乐部活动：,社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过,80,种，如：业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等，可帮助老年人完成年轻时未曾实现的理想。如：您曾经是一个外科医生，但年轻时你可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在这里，你可以到木工坊随意制作您喜欢的东西。,国际养老地产参考案例,桌球室,游泳池,图书室,手工制作中心,美国太阳城中心成功因素分析,为老年人设置专业、完善的服务配套设施,太阳城中心为老年人提供了完善了社区服务配套，其中老年人每人每年缴纳,140,美元的综合会所使用费，即可享受包括室内和室外游泳池、网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个,10000,平方英尺的剧场等在内的大部分配套设施。,太阳城中心的许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。,国际养老地产参考案例,区位：临近市区,项目位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约,2025,分钟车程，为成熟居住区边缘。,规模：精致型老年社区,社区占地约,126.5,亩，分为两栋，由提供老年人活动的亭式建筑相互连接，共计,601,户，其中自理型,480,户，介护型,121,户。,目标定位和建设理念：,项目原址为炸药场，项目定位于日本老年人持续型社区照顾中心，由日本高级护理业领袖企业日本健康理疗公司经营管理。,日本最大规模的老年地产社区之一,日本横滨太阳城,横滨市,横滨太阳城,国际养老地产参考案例,户型构成：,日本横滨太阳城分为自理型住宅单元和介护型住宅单元。,自理型住宅户型面积：,44.682.3,介护型住宅户型面积：,22.327.9,户型设计要点：,公寓每,5,个单元组成一组，避免形成过长的走道，形成围合的邻里社区。,每个居住单元面积略小于通常标准，充分保证了老年人的居住私密性。,虽然户型面积较小，但其户型设计充分考虑采光及通透性。,日本横滨太阳城,日本最大规模的老年地产社区之一,国际养老地产参考案例,服务人员配置：,介护老人服务：,1.5:1,医疗配置,项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。,当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。,经营状况,自理型住宅单元的入住率为,61.7%,介护型住宅单元的入住率为,47.1%,入住老人特点,高收入老人,多数有国外生活背景,入住费用基本为自己承担,日本横滨太阳城,日本最大规模的老年地产社区之一,国际养老地产参考案例,室内设计：,高,星级酒店的装修,风格,室,内,外景观结合,引入,良好,的室内外景观视野,服务功能,ATM,机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、,酒廊、浴场、园艺区、,几乎涵盖所有所需的公共功能,。,无障碍设计,无障碍设计遍布项目的每一个空间,日本横滨太阳城,日本最大规模的老年地产社区之一,国际养老地产参考案例,由于日本老龄化相对严重，横滨太阳城项目属于国际优秀老年地产项目范例，其运营思路为：,一次性缴纳入住金额根据入住年限返还入住金,入住老年客户需缴纳一次性入住金：,入住金额：根据房间大小，,3,000,万,9,800,万日元不等（,240784,万），其中,4,900,万日元（,392,万）的比例最多。两人入住一次性入住金在上述价格上上浮,1,000,万日元（,80,万）,/,居室。,入住未满,15,年，一次性入住金可退还部分：,退还金额计算公式：入住费用*,0.85*,（,180,月,-,入住月）,/180,）,入住满,15,年，一次性入住费不再退还。,除一次性入住金，入住老年客户还需缴纳一些额外费用：,室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。,日本横滨太阳城营收模式,国际养老地产参考案例,通过对美国、日本重要的老年社区分析，美日两国老年地产的特征如下：,美国：活跃的老年生活,具有明显的市场导向,吸引和满足“活跃长者”,借鉴：市场选择与开发模式,日本：自助自理、有保障的老年生活,具有明显的社会导向,满足各个年龄段、具有不同需求的老年人,借鉴：文化因素与人文关怀,模式,代表案例,典型特征,模式点评,“社区,+,医院,+,地产”模式,台湾长庚养生文化村,以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区,1.,是全国首家推行可持续医疗服务的养老社区；,2.,完善的休闲配套和老年教育配套在国内鲜有。,会籍制的养老俱乐部,上海亲和源,集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际养老社区,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际养老社区，它开创了养老院与俱乐部相结合的新型模式；,以房养老,北京太阳城老年公寓,采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”,这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。,我国养老地产发展滞后，其发展模式仍处于探索阶段，目前我国主要养老地产项目大体采用以下三种开发模式：,中国养老地产发展模式,该项目位于台湾省桃园县龟山乡旧路村长青路,2,号，由台塑集团投资,500,亿新台币，依托长庚医院建成，于,2004,年正式投入运营。,占地面积：,34.32,公顷,(,约,514.8,亩,),容积率：,1.5,建筑面积：,513992,绿化率：,51%,总户数：,3849,户,项目概况,可持续医疗服务的养老社区,台湾长庚养生文化村,中国养老地产参考案例,基础配套：,村内设,有体育馆、健康俱乐部、,游泳池休闲场所、环山步道、自然果园区、野趣农园区等，便于业主运动休闲；,村内设有社区,医院，提供居民特约,门诊、定期,健康检查,等,医疗,服务。,功能配套：,村内各处均有设置无障碍设施；,24,小时安全保卫，,进出村庄需,刷卡,。,设立,全天候监控中心，每,户设有,紧急呼叫设施，确保高效率的紧急救护,。,项目配套,可持续医疗服务的养老社区,台湾长庚养生文化村,中国养老地产参考案例,产品形态：,文化村的物业形态主要以多层和小高层为主。,户型,面积,：,文化村居住户型以,1,室居和,2,室居为主，其中：,一室一厅：户型面积约,46,一室两厅：户型面积约,73,户型设计：,每,8-20,户设有公共交流活动空间，便于老年人进行公共交谊、聊天。,虽然可选户型较少，但可根据老年人身体状况，,充分,满足其对环境、无障碍设施、朝向、采光等需求。,房间,内充分考虑老年人住房习惯，设置无障碍设施。,产品形态及户型设计,可持续医疗服务的养老社区,台湾长庚养生文化村,中国养老地产参考案例,长庚养生文化村采用多种盈利性项目相结合的特有经营模式：,住房出售：土地性质为划拨用地，目前已售完。,住房出租：,1,室,1,厅（约,46,）单人价格为,1.8,万元新台币,/,月，,1,室,2,厅,（,约,73,）单人价格为,2,.,6,万新台币,/,月，膳食、水电等另算，客户入,村时需,预付一定保证金，,退住时无息退还,。,场地出租：提供多功能会议场所，可供企业教育、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。,台湾长庚养生文化村营收模式,本项目入住条件：年满,60,岁，配偶年满,50,岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者即可申请入住，体弱多病者可申请入驻长庚护理之家,依托医疗服务提升老年生活价值，多经营方式创收,中国养老地产参考案例,该项目位于上海浦东新区康桥镇，是纯老年人居住生活社区，该小区采用会员制模式，于,2010,年,1,月正式运营。,占地面积：,124.95,万。,容积率：,1.2,建筑面积：,10,万,绿化率：,51%,总户数：,838,户,入住率：,80%,项目概况,项目概况,会员制模式的国际养老社区,上海亲和源,中国养老地产参考案例,基础配套：,小区内设有,24,小时秘书,服务,、,配餐中心、健康,会所、生活广场、室内,游泳池、老年,大学,等配套设施，,并设有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院（三级甲等）合作对接，配备专人专车，提供紧急送治服务,。,功能配套：,室内外均采用无障碍化设计。,每层楼均设有室内活动空间，方便老人交流。,小区内设有智能安全监控设备，以保证老年人的人生财产安全。,项目配套,会员制模式的国际养老社区,上海亲和源,中国养老地产参考案例,产品形态：,项目产品形态分为多层和小高层。,户型,面积,：,户型,面积分别为,58,、,72,、,120,。,主力户型为：,72,，,1,室,1,厅,1,卫。,户型设计：,根据老年客户的居住需求，,项目户型设计有以下特点：,注重房间的舒适性、功能性和采光,性,采用,人性化,材料,进行,精装,全,配,采用,无障碍化设计，比如楼道较宽、浴室空间大,等。,产品形态及户型设计,会员制模式的国际养老社区,上海亲和源,中国养老地产参考案例,项目对入住客户采用会员制模式，具体运营方式为：,入住客户需办理会员卡，会员卡分为两种，记名卡和不记名卡，客户必须根据不同类型的会员卡缴纳不同金额的会员费和年费,不记名卡（,A,卡），永久权限，可继承及转让。会员费为,98,万元；年费标准根据户型缴纳：户型面积,108,为,7,万元，,70,为,4,万元，,58,为,3,万元；,记名卡（,B,卡），,终身,有效。会员,费根据户型缴纳：户型面积,108,为,88,万元，,70,为,55,万元，,58,为,45,万元；年费为,3.5,万元。,本项目为纯老年人群居住社区，消费客群为男,60,周岁，女,55,周岁，能够生活自理，有一定经济实力的老年人群,上海亲和源营收模式,会员制消费，引领高端养老方式,中国养老地产参考案例,该项目位于北京市顺义区潮白河西岸，毗邻首都机场，项目分三期开发，产品类型以低密度多层为主，同时有部分联排别墅物业。,占地面积：,234,万。,容积率：,0.29,建筑面积：,70,万,绿化率：,90%,物管费：,2.48,元,/,月,销售价格：,13000,元,/,项目概况,“以房养老”的综合型老年社区,北京东方太阳城,中国养老地产参考案例,基础配套,小区,内设有老年大学、老年活动中心、垂钓鱼池等配套设施，同时设有,东方太阳,医院方便老年人群迅速就医。,功能,配套,每栋楼层均设有电梯及无障碍坡道。,户型设计充分考虑朝向、采光及通风。,地面防滑处理，墙壁预麦扶手，阳角摸圆。,小区内设置红外安防系统，室内设有,SOS,紧急呼叫按钮。,插座、开关相应降低高度，感应门锁替代旋钮式钥匙。,商业街,医院,无障碍坡道,项目配套,“以房养老”的综合型老年社区,北京东方太阳城,中国养老地产参考案例,产品形态,项目产品形态分为公寓、联排别墅、独栋别墅及四合院。,户型面积,公寓,：,71272,联,排别墅：,193244,独栋别墅：,266502,四合院：,424843,户型设计,户型设计针对不同的产品形态及老年人居住需求各有侧重：,考虑老年人渴望交流特性，部分户型设置双客厅,考虑老年人与子女共同居住需求，部分户型采用多卧室设计,考虑老年人陪护需求，部分户型设置保姆间,产品形态及户型设计,“以房养老”的综合型老年社区,北京东方太阳城,中国养老地产参考案例,本案借鉴国外老年住宅项目，提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路为：,客户购房后，拥有房屋产权及居住权，同时开发商逐年向客户回购房屋产权,客户按揭或付清房款，一经交付即可入住；,开发商,从次年起，逐年向业主回购部分,产权；,如业主过世时，开发商,还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权,；,如开发商,已经全部购回了,产权，开发商承诺业主本人无限期,免费居住下去,。,北京东方太阳城营收模式,以房养老，为老年群体提供充分养老生活保障,中国养老地产参考案例,通过对台湾、上海、北京的重点老年社区分析，我国各地区老年地产的市场特征各有差异：,台湾,:,注重持续医疗的老年生活,利用医疗资源优势进行市场开发,充分利用现有场地进行市场经营,借鉴：有限资源的市场合理化运作,上海：注重居住品质的老年生活,定位高端，高标准、高起步,创新会员制模式,借鉴：针对客户人群的深度产品研发,北京：注重养老保障的老年生活,产权回购，解决养老的后顾之忧,借鉴：“以房养老”模式,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,5,地理区位,浦江地处成都、雅安、乐山等大中城市的交汇地带和四川省大旅游环线发展带，位于成都平原经济圈与攀西地区经济增长极的交汇处，是进藏出川的咽喉要道、交通枢纽和物资集散地，距离成都市区仅,40,分钟车程。,基础设施,国道,108,线、,318,线和省道川西旅游环线贯穿全境，全县村村通水泥路或油路，形成了以高速公路为骨架，县乡村道为支撑的快速畅通的交通格局；通讯网络发展，水、电、气供应充足。,生态环境,全县森林覆盖率达,45.5%,，空气质量达到国际,I,级标准，地表水质达到国家,II,类水域标准，享有“绿色浦江，天然氧吧”之美誉，是国家级生态示范区、国家茶叶标准化生产示范区、国家级无规定动物疫病示范区、全国农产品加工业示范基地。,西来古镇项目发展背景,浦江县全县幅员面积,583,平方公里，辖,8,镇,4,乡，总人口,25.6,万人,浦江县域基本情况,西来古镇位于成都市浦江县境内，地跨临溪河、小河子与大小五面山浅丘，全镇幅员面积,79,平方公里，距离蒲江县城,13,公里、邛崃市区,11,公里、成都市区,84,公里。,西来古镇历史悠久，距今已有,1700,多年历史，,以其秀美的自然风光与深厚的历史底蕴，先后被评为成都市,“,十大魅力城镇,”,、,“,四川省历史文化名镇,”,及,“,全国环境优美乡镇,”,。,西来古镇项目发展背景,西来古镇位于浦江县西北部，是浦江县重要旅游景点之一,西来古镇城市概况,西来古镇作为成都市重要的古镇旅游目的地，镇内的百年老街和川西民居保存完好，老街分为“三街三巷一广场”的格局，但目前西来古镇旅游开发尚处于起步阶段，其客群主要以成都及其周边游客为主。,未来西来古镇将形成,集禅茶,文化体验,、,健康,养生,度假,和农业观光体验,、主题户外游乐,为一体的古镇依托型休闲度假旅游目的地。,西来古镇项目发展背景,西来古镇旅游发展情况,西来古镇位于浦江县西北部，是浦江县重要旅游景点之一,西来古镇项目发展背景,西来古镇历史久远、有一定的文化民俗支撑，自然资源条件优越,西来古镇资源脉络,西来古镇拥有不可多得的自然环境和人文环境，为本项目打造成为西南地区养老地产示范项目提供了有力的外部支撑。,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,6,通过对国内外主要养老地产项目的研究，充分考虑公司塑造老年地产项目标杆效应和公司资金回收利用率，建议西来古镇养老地产项目融合以下方式：,西来古镇项目发展模式,优质物业对外销售，以便公司迅速回收资金。,短板物业由公司持有，并对外租赁，便于带动老年社区氛围的迅速形成。如：台湾长庚养生文化村。,充分利用河右侧粮仓位置打造高端精品老年公寓，该部分资产公司自持，其经营模式以会员消费制为主，如上海亲和源。,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,7,项目地位：,西南养老养生地产示范项目,项目功能：结合西来古镇自然资源和人文历史，将本项目打造成为,集养老养生、休闲度假、康复疗养、培训拓展、老年农庄、主题乐园为一体的复合型养老养生新概念社区。,西来古镇项目定位研究,总体定位,基于对项目发展方向的思考及项目定位、项目特色的提炼，建议西来古镇养老地产项目主要涵盖以下功能：,居住功能,生活休闲功能,文化娱乐功能,医疗护理功能,服务功能,商业配套功能,注重空间的无障碍设计、园林绿化景观的打造、活水进化系统的引入，满足入住老人的各项生活居住需要。,提供老人锻炼、散步及陶冶,身心的活动空间，提供老人彼此交流的活动空间，提供老人追求进步、提升自我的空间，提供老人渴望年轻、享受童真的空间。,为入住老人提供基本医疗、保健服务，保障其健康需求，为需要康复疗养的病人提供全面的康复疗养场地。,保障老人享,受周到细致,的服务，各,种经济情况,下的应急处,理等。,满足老年人的购物消费等基本生活需求。,活水净化系统、老年住宅,湿地公园、生态化的园林绿化、棋牌室、健身会所、茶室、老年大学、老年图书馆、垂钓鱼池、老年农庄,医疗室、护理室、康复疗养院,紧急呼叫、管家服务、代办服务,超市、餐厅、娱乐会所、洗衣房、理发店等,功能定位,西来古镇项目定位研究,根据项目一期地块优势，分别打造,联排别墅（河岸线位置）、豪华酒店公寓（粮仓位置）、花园洋房,等不同产品形态，满足老年客群的不同居住需求。,在临近原有建筑群方位设置特色商业街，满足本项目客户消费需求的同时，更好与古街氛围融合。,项目引入老年农庄概念，将传统蔬果园与农家乐形式融合，对外经营吸引人气，提升项目认知，同时小区住户可认购一块土地，交纳一定费用，由公司进行统一管理，也可自行耕种。,根据项目后期土地性质和土地指标，可设置康复疗养院对外提供康复疗养服务的同时，提升项目价值。,利用西来古镇自然资源优势和本项目优势，打造拓展培训中心，成为企业拓展培训基地和青少年潜能激发基地。,公司后续项目可引入主题乐园概念，更好带动西来古镇旅游产业发展，同时提升本项目区域养生养老地产项目价值。,满足多种复合功能的产品形态,西来古镇项目定位研究,产品定位,项目位于西来古镇旁，距离成都市区约,40,分钟车程，其首要客户为熟悉、了解和认可西来古镇的人群，这部分客群主要以省内客户居多，因此项目一期,主力目标市场为省内客户,。,细分目标市场：,省内市场：根据项目辐射范围和半径，以及客户购房行为分析，建议本项目以,成都市及浦江县周边城市作为核心目标市场,。,省外市场：根据各地区客户的消费习惯和养老地产的接受程度，结合本项目欲打造养老养生示范基地等特点，建议本项目以,沿海经济发达城市作为重点开拓目标市场。,目标市场定位,重点发展省内目标市场，积极开拓和辐射全国市场,西来古镇项目定位研究,由于本项目为养老养生地产项目，且养老养生地产概念尚未普及，其目标客户主要以有一定远见和想法、经济宽裕、自身或家人有养老需求的中老年群体。,年龄阶段：,由于项目距离大型城市较远，且项目定位为养老地产，其购买客户主要集中在,3560,岁,年龄阶段。,经济实力：,根据本项目经营模式和养老地产特征，其目标客群多为,拥有住房、有一定经济实力,的,购房者,。,购买用途：,目前养老地产尚处于起步阶段，其目标客群多为有一定居住需求的,自住型客户,。,多年龄阶段客户，积极开拓和辐射全国市场,客群定位,西来古镇项目定位研究,目录,养老地产发展背景,养老地产概念阐述,养老地产发展阶段,养老地产发展模式,西来古镇项目发展背景,西来古镇项目发展模式,西来古镇项目定位研究,西来古镇项目产品设计建议,8,综上所述，老年地产项目在产品设计过程中应结合老年人需求，进行人性化设计。配套设施、产品户型等方面均应以老年人心理需求和生活需求为设计原则，因此建议本项目户型以套二为主，户型面积区间为,60260,，其中以,6080,平米套二作为主力户型。,户型建议,西来古镇项目产品设计建议,本项目在产品设计阶段应遵循以下原则：,组团布局：,住宅与活动空间的合理规划，保证老年人的生活不受干扰；,建筑布局：,确保朝向、采光、通风和景观等要求，为老年人提供优质的生活空间；,交通网络：,路网设置合理，人车分流；,人性化设施：,设置坡道连通室内外空间；,房间内多处设置无障碍设施；,生活保障：,齐备的生活配套，,保证,老人的各项生活,需求在社区内就可得到满足；,医疗保障：,设置有一定规模力量的医疗中心，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。,适合老年人群生活的产品设计，提升项目价值,设计原则,西来古镇项目产品设计建议,适合老年人群生活的产品设计，提升项目价值,设计原则,住宅公共空间设计要点,西来古镇项目产品设计建议,适合老年人群生活的产品设计，提升项目价值,设计原则,公共走廊设计要点,西来古镇项目产品设计建议,适合老年人群生活的产品设计，提升项目价值,设计原则,公共楼道设计要点,西来古镇项目产品设计建议,适合老年人群生活的产品设计，提升项目价值,设计原则,卧室设计要点,西来古镇项目产品设计建议,适合老年人群生活的产品设计，提升项目价值,设计原则,厨房设计要点,西来古镇项目产品设计建议,无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。,独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。,选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。,地面材料防滑并易清洗。,冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。,适合老年人群生活的产品设计，提升项目价值,设计原则,卫生间设计要点,西来古镇项目产品设计建议,Thanks,联星集团发展研究部,2013/03/26,