第二章--物业管理基本制度与政策-物业管理理论与实务.ppt

Edited by Q.L.Wang,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 物业管理基本制度与政策,10/26/2026,1,Edited by Q.L.Wang,第一节 法的基本知识,一、法的概念,法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。,普通法的中心内容财产、合同和侵权。,10/26/2026,2,Edited by Q.L.Wang,二、中国现行的法,(一)宪法,国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。,10/26/2026,3,Edited by Q.L.Wang,(二)法律,这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。,10/26/2026,4,Edited by Q.L.Wang,(四)地方性法规（自治条例、单行条例）,地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。,10/26/2026,6,Edited by Q.L.Wang,(五)行政规章,行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。,10/26/2026,7,Edited by Q.L.Wang,三、法的分类,(一)国内法与国际法,国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。,10/26/2026,8,Edited by Q.L.Wang,第二节 物业管理的法制建设,一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制,建设部于1994年3月23日，以部长令的形式颁布了城市新建住宅小区管理办法（以下简称办法），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。,10/26/2026,10,Edited by Q.L.Wang,二、开展全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)的评选工作,1995年，建设部印发了全国优秀物业管理住宅小区标准及有关考评验收工作的通知（建房1995120号）。在全国开展了“全国优秀物业管理住宅小区”的考评验收工作。,1996年8月，建设部下发了关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知(96)建房字第008号，将争创“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”的达标活动纳入建设部日常管理工作。,2000年5月，建设部又下发了关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（建住房物2000008号，以下简称通知）。,全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评比工作的开展，有力地推动了物业管理规范化的运作。,10/26/2026,11,Edited by Q.L.Wang,四、建立物业管理企业资质管理制度,1999年10月31日，建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法（以下简称试行办法）的通知。建设部要求物业管理企业按照试行办法的规定申请企业资质等级，等级划分为一、二、三和临时资质四种。并规定，未经主管部门进行资质评定并取得相应资质证书的企业不得从事物业管理业务。,10/26/2026,13,Edited by Q.L.Wang,（二）、物业服务收费管理办法,为了进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，国家发展和改革委员会会同建设部，于2003年11月15日联合发布了物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）。该管理办法自2004年1月1日起执行，1996266号同时废止。,10/26/2026,15,Edited by Q.L.Wang,(三)物业服务收费明码标价规定,2004年7月19日，国家发展和改革委员会会同建设部，下发了关于物业服务收费明码标价规定(发改价检【2004】1428号)。制定此规定的目的是为了进一步规范物业收费行为，提高物业收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。该规定自2004年10月1日起实施。,10/26/2026,16,Edited by Q.L.Wang,七、建立物业管理企业的财务管理制度与税收政策,（一）、物业管理企业财务管理规定,1998年1月1日起施行的物业管理企业财务管理规定（财基字19987号，以下简称财务管理规定要求:“除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度”,。,10/26/2026,18,Edited by Q.L.Wang,（二）关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。,2001年1月5日，建设部转发了财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。（财会字199944号）通知要求，物业管理企业的会计核算，应在房地产开发企业会计制度的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行。,10/26/2026,19,Edited by Q.L.Wang,（三）、国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知,1998年12月15日，国家税务总局下发了关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知（国税发1998271号），通知要求：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。,10/26/2026,20,Edited by Q.L.Wang,八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准,为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的物业服务收费管理办法，中国物业管理协会制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，(以下简称标准)，并于2004年7月6日印发。,10/26/2026,21,Edited by Q.L.Wang,九、与物业管理服务活动有关的其他规章,(一)关于住宅装饰装修的规定,(二)关于住宅安全防范的规定,(三)关于商品住宅实行两书的规定,10/26/2026,22,Edited by Q.L.Wang,一、条例的立法过程,一是，收集有关资料，了解国内外物业管理的立,法情况。,二是，开展立法调研，掌握第一手材料。,三是，进行专家论证，研讨立法中的难点问题。,四是，广泛征求意见，以求彰显民意。,10/26/2026,24,Edited by Q.L.Wang,二、条例立法的四个原则,一是，物业管理权利和财产权利相对应,的原则。,二是，维护全体业主合法权益的原则。,三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。,四是，从实际出发，实事求是的原则。,10/26/2026,25,Edited by Q.L.Wang,三条例确立的七项制度,(一)业主大会制度。,(二)业主公约制度。,（三）物业管理招投标制度。,(四)物业承接验收制度。,(五)物业管理企业资质管理制度。,(六)物业管理专业人员职业资格制度。,（七）住房专项维修资金制度。,10/26/2026,26,Edited by Q.L.Wang,