开盘前营销策略执行方案.ppt

,SHEN ZHEN ZHIYI ESTATE REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,轻松,2,万首付 争当玉林首富,Page,*,中鼎,万商汇,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,轻松,2,万首付 争当玉林首富,Page,*,中鼎,万商汇,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中鼎,万商汇,开盘前营销策略执行,方案,2015/12/271,*,*,一,营销节点,分散认筹,开盘,营销阶段,为了,12,月份开盘成功必须密集轰炸，推广内容会,根据不同媒体传播形象和节点信息。,2015.12.27,前,12.27,本次认筹形式分为集中式认筹与分散式认筹，利用招商发布会,，,以集中认筹筛选诚意客户。,下半年是最佳的开盘时间，竞争对手都会抢在这个时间段开盘，如果我们不能如期开盘将会对客户流失产生巨大的损失,，,开盘时间暂定在,1,月,10,日。,1.10,集中认筹,1.11.8,拿到预售许可证,认筹阶段,强势推广,1.1,、营销节点分布,盘客,1.9,了解客户的需求意向，心理价位等因数，做好开盘房源和价格的确定基础，其中对,客户购买意向盘查和心理价位盘查,两个方面最为重要。,强销期,开盘条件,10,月,31,日成功内部解筹,150,套商铺，当天有,66,个交定，已经消化了,86,个,2,万元客户，余下,44,个客户未购铺，因为没有选到铺要后期选铺的有一部份。,11,月,1,日,-12,月,25,日总计办理了,87,个,2,万元认筹号。,在,1,月份房展会、元旦活动后，到,1,月,9,号约能办理,50-60,个。,开盘约有,160-180,多个,2,万元认筹。,二,认筹缓慢分析,1,、市场令人担忧。,中国经济下行，传统生意难做，,已经严重影响到玉林商家的销售收入与利润。,2,、传统生意难做。,电商崛起，年交易额过,13,万亿，,已经吞噬了玉林商家,很大一部份市场份额。,3,、受毅德的影响。,商业,2,、,3,、,5,定律，,毅德销售（,2,）招商（,3,）很火，但营运（,5,）难度更大而未能成功，大面积空置。,毅德已经成为玉林生意、投资人的伤心地。中鼎万商汇的销售、招商受到极大影响。,3,、招商销售缺少互动。,本地招商难度大，本地商家已经被毅德搞怕了。本地批发商家不愿意出面参与万商汇招商会议。,其次，要实现快速营销，对招商的要求极高，需要有大批发商做为旗帜，起到招销两旺的局势。,4,、商铺销售技巧。,销售人员的水平不齐，相当大一部份是入职,4,个月以内的员工，商铺销售经验较少，客户积累更少。,5,、商业标杆问题。,万商汇东盟国际电商产业基地虽投入了大量人力、物力、资金，但标杆作用还没有体现，因万商汇电商而大量拉动销售的作用还没有体现,。,三,快速认筹策略,1,、,1,千元认筹客户升级成,2,万元。,各个项目组手上的,1,千元客户集中到万商汇营销中心来，万商组织精兵强将对这些客户跟进与营销。,2.1,、认筹策略,2,、推广重点以招促销的战略转变。,之前主打：我要做老板与电商，项目缺少特色。,近期已经与奥特莱斯、韩东东韩国城达成合作意向，可以用他们做为噱头，推广上以强强联手、共赢未来，万商汇聚、商家必争，商家已定、铺铺生金，万人狂抢、预约从速。,3,、电商噱头以促进了万商汇入驻电商交易的转变。,由前期的电商推广、培训转变到万商汇电商平台让入驻电商交易了近,10,万件交易量，,1000,万元交易额，且每天在不断递增。,推广上以：玉林商家的电商财富平台、超级大市场、庞大网购人群，挣大钱绝不是空想！,敲敲键盘就卖货，点点鼠标就收钱。,4,、,10,万人的城北中心正在形成，财富巨大。,公园假日是玉林第一生活大城，近,5000,余户、约,2,万人聚居的大城，公园假日好居家，万商汇好养家，以万商汇半径,5,公里内,10,余万人的玉林城北中心正在形成，投资一铺、财富快人百步，万商汇的铺、成就您的金库,。,5,、炒作中鼎万商汇商铺升值在即，你还在等什么。,重点抓投资客群，通过：强强联手、大商云集，电商协同、翘首数钱，财富基地、,回报丰厚，绝佳机会、欲购从速,。,绝佳机会 欲购从速,强强联手、大商云集，,电商协同、翘首数钱，,财富基地、,回报丰厚。,6,、强化电销,购买玉林地区优质有钱人员的电话号码：,高档小区业主、公务员、私家车主、银行,VIP,会员、会所,VIP,会员、医生、老师、企业家、高级白领等。,万商汇案场通过,SP,活动，快速,call,客邀约客户上门。,7,、强化县城外拓渠道,加大玉林下面几个县城的营销与推广力度。,增加销售人员、与培训，加大广告力度、加强圈层活动。,执行方式：利用招商、电商成果发布会，通知客户于,2016,年,1,月,9,日到现场，按照先到先得的原则依次序派发筹码（这样会形成客户自发的排队行为，吸引市场关注并刺激观看者对项目的兴趣与信心），收取诚意金，集中派筹日是项目销售工作的一个成果表现，要在各个方面做好充分的准备。,完成派筹后，待项目内部认购时，分批通知认筹客户认购单位,集中式认筹,+,2.2,、认筹策略,分散式认筹,四,认筹活动,中鼎,万商汇,招商、电商成果发布会,3.1,、集中认筹活动方案,一、地点：项目地,二、时间：,2016,年,1,月,9,日,15:00,至,18:00,三、方式：招商主力商家签约、电商交易展示,中鼎,万商汇招商、电商成果发布会,四、目的：,确保本项目选房合理有序进行，保证在大客户成交的基础上对中小客户进行筛选、梳理；,刺激诚意客户对项目与发展商的信心，为中鼎,万商汇开盘蓄势,;,制造新闻事件，提高市场形象，扩大产品知名度；,提高发展商的美誉度和知名度。,3.2,、集中认筹活动方案,五、活动必备条件：,保证活动的整体,档次,高，声势与影响力大；,活动前后,媒体宣传,推广的积极配合；,折页,/,海报,/,沙盘模型,/,效果图,/,宣传片,/,手提袋等,宣传资料到位,；,相关物料的前期准备必须到位。,六、活动礼品：,当场客户礼品：每人精美雨伞一把；,认筹客户礼品：油一桶,3.3,、集中认筹活动方案,七、组织单位：,主办：中鼎营销中心、商管公司、,IT,部,公司领导：董事长、廖总、吴总等领导,主力商家：商管公司负责邀请（本地大品牌、大批发商，外地大品牌，不低于,80,家）,媒体与相关专家：,XX,负责邀请（玉林电视台、玉林电台交通频道、玉林晚报,与日报相关记者、桂房网记者等）,活动主持人：,XXX,负责邀请,诚意客户：销售部负责邀请（现场活动客户人数,500,人）,八、嘉宾邀请：,3.4,、集中认筹活动方案,12,：,00,14,：,00,现场布置完成,14,：,00,15,：,00,各相关部门、相关人员到位，现场准备到位,15,：,00,15,：,30,客户排队领取认筹序号，可自由品尝餐点,15,：,30,招商、电商会正式开始,15,：,30,15,：,35,主持人致辞，介绍各位嘉宾，提醒到场客户与领取并保存好认筹序号,15,：,35,15,：,40,公司领导代表公司欢迎到场嘉宾、商家、客户，介绍开发背景、节奏、公司,实力等,15,：,40,16,：,00,主力商家签约等,16,：,00,16,：,10 XX,领导介绍项目定位、业态定位、市场前景、招商进展,进度,，,VIP,优惠政策、,销售,政策、销售招商的等。,16,：,10,16,：,15 XX,领导致辞，感谢到场嘉宾和客户，对项目提出若干希望，并祝,福项目成功。,16,：,15,主持人宣布,VIP,认筹活动正式开始,16,：,15,18,：,00,已取得认筹序号的客户按顺序到财务区交纳选房诚意金，并填写相关表格，与此同时到场客户品尝现场的各类甜品、饮料等。,注：置业顾问在认筹前一个星期对自己接待的客户逐一通知活动信息。,九、活动流程：,3.5,、集中认筹活动方案,五,营销推广,6.1,、营销推广,营销推广策略,微信,报纸,网络,户外,邮件,直邮,短信,车身,高铁,高举高打全方位，全区域覆盖,多渠道，多时段高空轰炸,6.2,、营销策略执行,营销推广策略,时间段,营销阶段,推广目标,推广主题,主要渠道,12,月,预售,造势,万商汇聚、商家必争，万人狂抢、预约从速,报纸,/,网络,/,户外,/,短信,微信等覆盖面广的渠道,1,月,10,日,开盘,客户上门,+,成交,卖点,+,热销信息,全渠道,1,月,-,强销期,客户上门,+,成交,价值卖点分批展示,网络,/,短信,/,微信,推广节奏与主题,主推广告语：,强强联手、共赢未来，万商汇聚、商家必争，商家已定、铺铺生金，万人狂抢、预约从速,6.3,、营销策略执行,营销推广策略,1,、网络推广,2,、户外,3,、报广,4,、公交车身广告,5,、电视广告,6,、广告车,范围轰炸,定向推广,6,、短信,7,、直邮广告,8,、火车站、汽车站推广,9,、专业市场定向推广,“范围轰炸”广告目标受众广泛，有利于树立“第一商贸城”新形象；,非常规手法，项目形象与开盘信息同时发布，在媒体类别选择上需要强劲的组合拳，根据时间节点和媒体的特性突出重点的形式进行推广。,“,定向推广,”,效果较易把控，配合推广信息有效传播。,序号,载体,合作时间,合作期限,发布方式,/,次数,具体位置,/,尺寸,广告发布要求,协议状态,现有广告内容,1,玉林晚报,2013,年,12,月,10,日,2015,年,12,月,30,日,2,年,无限制，报刊内的广告位置自定,报眼：,8.2*6.7cm,头版整版,24cm25cm,头版半版,24cm16cm,末版整版,24cm32cm,末版半版,24cm16cm,内页彩色,2.3,版：,24cm32cm(,整版,)24cm16cm,（半版）内页彩色其他版,24cm32cm(,整版,)24cm16cm,（半版）,24cm8cm,（,1/4,版）,（注：房产专刊固定在每周二）,提前,15,天提供签字定稿推广计划申请预定报纸版面，广告设计,/,软文等截稿时间为广告刊登前,2,个工作日，同时提供签字定稿版本与源文件,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速,12,月,22,、,29,2,玉林日报,2014,年,8,月,1,日,-2015,年,7,月,31,日,一年,报刊内的广告位置根据推广需求自定,人居版（每周四）或新闻版（每日）半版,3524,人居版（每周四）或新闻版（每日）整版,3548,需提前,30,天预定报纸版面，广告设计,/,软文在刊登前,2,天提供签字定稿。在约定合同期内乙方的硬广告刊出量超出,70,个半版，所刊登广告则按刊例价三折计费。注：,14,年广告位置较少，尤其是人居版，建议提前,2,个月预订,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速,12,月,23,、,24,、,25,3,金拇指,LED,2014,年,10,月,22,日,-2017,年,12,月,17,日,3,年,共,30,屏，,15,秒长,80,次,/,屏,/,天：,30,秒长,20,次,/,屏,/,天,（玉林,30,屏的播出时间均为：,7,：,40-12,：,30,、,14,：,15-22,：,30,）,1,、玉林东门商业广场,LED,电子屏,9.1m13.8m=125.58 2,、玉林文化广场入口,LED,电子屏,16m7m=112 3,、玉林南江桥头,LED,电子屏,16m7m=112 4,、玉林排埠桥头,LED,电子屏,16m7m=112 5,、二环路海关路口,LED,电子屏,LED,电子屏,16m7m=112 6,、玉林温馨堂金城超市,LED,电子屏,12m7m=847,、玉林青年广场金城商厦楼面,LED,电子屏,12m7m=84 8,、玉林汽车总站,6,屏、玉林东郊车站候车室,2,屏、玉林工业品批发市场大转盘,4,屏、北流汽车总站,2,屏、容县汽车总站,2,屏、陆川客运站,2,屏、兴业客运站,1,屏、博白汽车总站,3,屏（以上,22,个屏均为,55,寸电视屏）,可根据推广需求更换版面，如有现成材料可提前,2,天，如需制作则需提前,5,日准备好定稿素材并出具给广告公司的广告修改告知函（包含播出时间与内容）由策划部办理相关盖章手续通知广告公司修改制作（注：广告更换次数和频率需注意把控）,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速,4,金拇指海关路口广告牌其中一翻,2015,年,8,月,1,日,-2016,年,7,月,31,日,1,年,玉林市海关路口高杆广告牌其中一翻 立面钢架,T,形广告牌，电脑喷绘外打灯,高,7mx,宽,x15mx1,翻,=105,每年免费制作一次广告发布画面，如在一年内超出一次需更换广告画面的，费用每次按,45,元,/,的标准计算；具体更换时间项目确定后提前,5,天书面通知广告公司制作变更并同时提供签字定稿设计样稿与源文件。,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速,5,红太阳户外高杆,2014,年,4,月,25,日,-2017,年,3,月,24,日,3,年,玉林市二环路最外侧绿化带,1,号,T,型高杆广告牌；双面,18m6m 2,面,=216,每年免费制作一次广告发布画面，如在一年内超出一次需更换广告画面的，费用每次按,20,元,/,的标准计算；具体更换时间项目确定后提前,5,天书面通知广告公司制作变更并同时提供签字定稿设计样稿与源文件。,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速,2014,年,3,月,20,日,-2017,年,3,月,19,日,3,年,玉林市二环路最外侧绿化带,6,号和,9,号两块,T,型高杆广告牌；双面,18m6m 2,面,2,块,=432,已签,公园假日：别墅画面,第一面：,2015,年,10,月,1,日,-2018,年,9,月,30,日 第二面：,2015,年,10,月,15,日,-2018,年,10,月,14,日 第三面：,2015,年,10,月,25,日,-2018,年,10,月,24,日,3,年,玉林市金城商夏楼顶广告牌,32mx6mx3,翻,=576,每年免费制作一次广告发布画面，如在一年内超出一次需更换广告画面的，费用每次按,35,元,/,的标准计算；具体更换时间项目确定后提前,5,天书面通知广告公司制作变更并同时提供签字定稿设计样稿与源文件。,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速,4,茂林高速路口三面立体广告牌,2014,年,11,月,-2015,年,11,月,3,年,国道线,324,线,K14818+100,左侧,18m6m 3,面,=324,每年免费制作一次广告发布画面，如在一年内超出一次需更换广告画面的，费用按,1458,元,/,面,的标准计算；具体更换时间项目确定后提前,5,天书面通知广告公司制作变更并同时提供签字定稿设计样稿与源文件。,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速公园假日别墅宣传片 万商汇 领域,5,南宁高速路广告牌,八个月（即,201,8,个月,南柳高速路,18m6m 2,面,=216,每年免费制作一次广告发布画面，如在一年内超出一次需更换广告画面的，费用每次按,35,元,/,的标准计算；具体更换时间项目确定后提前,5,天书面通知广告公司制作变更并同时提供签字定稿设计样稿与源文件。,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速,5,玉林人民,992,交通音乐广播,2015,年,9,月,1,日,-2016,年,3,月,1,日,半年,992,交通音乐广播 硬广形式,25,次,/,天,时间段：特,A:8:15,、,17:45,、,18:00A:8:30,、,8:45,、,9:00,、,12:45,、,14:30,、,15:00,、,17:30,、,18:45,、,19:00,、,B:9:15,、,9:30,、,19:15,、,19:30,、,20:00,、,20:30 C,：,10:30,、,17:00,、,20:45,、,21:30,、,22:00 D:22,：,30,、,23,：,30,在推广计划内，提前,5,个工作日提出广告需求，同时提供广告文字签字定稿与要求 附赠：主持人现场活动,2,次、,992,快报,3,条活动信息发布 合计,12,次,已签,6,兴业青山医院墙体喷绘,2015,年,7,月,15,日,-2016,年,7,月,14,日,1,年,兴业县往玉林方向青山医院左、右二块墙体喷绘布广告,宽,18,米,x,高,13,米,X2,块 材质：,520,喷绘布,每年免费制作一次广告发布画面，如在一年内超出一次需更换广告画面的，费用每次按,25,元,/,的标准计算；具体更换时间项目确定后提前,5,天书面通知广告公司制作变更并同时提供签字定稿设计样稿与源文件。,已签,公园假日：别墅 万商汇：领寓,7,东郊车站,1,年,车站下客区楼顶广告牌,宽*高：,16.1*3,由我们自己寻找制作公司，以制作公司报价为准,公园假日：冠军楼盘,车站售票区顶部广告,宽*高：,5.85m x 2.64m,华景园：站在人民路，家是路标,特产区上方广告位（整体尺寸为,4*5.7,宽，表右列出为车站预设广告位尺寸）,宽*高：,0.98mx1m,华景园：站在人民路，家是路标,宽*高：,0.95mx2m,宽*高：,1.96mx1m,8,龙船金逸影院,2015,年,2,月,13,日,-2016,年,2,月,14,日,1,年,电影院所有场次映前广告 广告时长：,30s,1.,赠送广告机位,2,个（售票大厅位置），使用期限与合同期限一致，甲方负责广告制作。,2.,赠送四个月的,2D/3D,电影通兑券，每月赠送,20,张,2D/3D,电影通兑券，每次赠送的,2D/3D,通兑券有效期为一个月。,3.,赠送前台和休息区位置摆放宣传单页。,合同期内每季度可免费更换,1,次，超出需支付,800,元,/,次,转制费,已签,领寓：爱情公寓宣传片,9,大润发金逸影城,2015,年,3,月,1,日,-2016,年,2,月,29,日,1,年,玉林市大润发银丰金逸影城,1-7,七个影厅映前广告 广告时长：,30s,影院内,X,展架一个，宣传单摆放位置,1,个，,2,、赠送影厅通道灯箱广告位一个，使用期限和合同期限一致。,3,、每月赠送,50,张通兑卷（通兑卷除,VIP,厅外其它影厅,2D/3D,均可使用）,4,、赠送检票口上方,LED,大屏幕广告播放,合同期内每季度可免费更换,1,次，超出需支付,800,元,/,次,转制费,已签,领寓：爱情公寓宣传片,10,公交车,2015,年,1,月,28,日,-2016,年,1,月,28,日,1,年,3,路、,6,路、茂林专线（各一辆）整车发布,外车身广告,首次制作费免费，如需换版按,2000,元,/,辆,/,次收取,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速茂林专线：华景园 一条人民路 家是路标,11,电梯广告,2015,年,12,月,10,日,-2016,年,6,月,10,日,6,个月,南城百货：,2,部 国际购物中心：,11,部 凯旋世纪广场：,3,部 大世界：,6,部,60*80cm,首次制作费免费，如需换版按,35,元,/,幅,/,次收取,已签,万商汇：大商云集，商家必挣，财富基地，欲购从速领寓 万商汇 公园假日,12,微信平台,2016,年,1,月,1,日,-2016,年,12,月,31,日,1,年,自己平台（“中鼎世纪”,万商汇,订阅号 自己运营）,13,搜房网,2015,年,7,月,1,日,-2015,年,12,月,31,日,6,个月,网站通栏、项目信息发布、网站贴吧，提前,5,天提供签字定稿推广计划申请预定版面，广告设计,/,软文等截稿时间为广告刊登前,2,个工作日，同时提供签字定稿版本与源文件,已签,14,短信平台,64,个字以内，如需要发送短信，需提前一天签字定稿短信内容，平台使用时间：,：，,按照实际使用量计费，现有,40,多万条未使用量,15,LED,车,自购，在维修中,预祝项目销售取得圆满成功！,谢 谢！,