上海市和深圳市的城市更新对比.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019/8/5,#,上海和深圳都市更新,目 录,一、政策梳理,二、两地对比,三、规划体系,四、,政策,要点,一、政策梳理,上海市,2014,年，上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知（沪府发,2014,14,号）；,2015,年，上海市政府发布了上海市城市更新实施办法（沪府发,2015,20,号）；,2016,年，市规划国土资源局制订的,关于本市盘活存量工业用地的实施办法,（,沪府办,2016,22,号,；,2016,年，市规划国土资源局制订的,关于加强本市工业用地出让管理的若干规定,（,沪府办,2016,23,号,）；,2017,年，上海市发布上海市城市更新规划土地实施细则；,一、政策梳理,上海市,2017,年，上海市人民政府印发关于深化城市有机更新促进风貌保护工作的若干意见的通知（沪府发,2017,50,号）,;,2017,年，上海市政府出台关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见（沪府发,2017,86,号）；,2018,年，上海市财政局下发关于印发,的通知（沪财发,2018,7,号）,。,一、政策梳理,深圳市,2009,年，出台深圳城市更新办法（深圳市人民政府令（,211,号）,；,2012,年，出台深圳市城市更新实施细则（深府,2012,1,号）；,2013,年，深圳市人民政府办公厅印发深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）的通知；,2014,年，出台深圳市城市规划标准与准则；,2015,年，深圳市城市更新局获批；,2016,年，发布深圳市城市更新,“,十三五,”,规划（,2016-2020,年）；,2016,年，深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定（深圳市人民政府令（,288,号）；,2016,年，深圳市人民政府关于修改,的决定（深圳市人民政府令（,290,号）,；,一、政策梳理,深圳市,2016,年，深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知,(,深府办,2016,38,号,);,2018,年，深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见,(,深府规,20188,号,);,2018,年，深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见（深府规,201811,号）,;,2019,年，深圳市机构改革方案，组建深圳市城市更新和土地整备局,;,2019,年，制订深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（,2019-2025,年）；,2019,年，发布关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施,。,二、两地对比,都市更新和土地整备局,二、两地对比,城市,更新对象,更新方式,实施主体,资金来源,更新特点,上海市,公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区、产业社区等各类城市功能区域，旧工业区、“城中村”等,拆除重建,1,、物业权利人，或者经法定程序授权明确的权利主体,2,、政府指定的具体部门,3,、其他有利于项目实施的主体。,财政专项资金和实施主体,自筹,1,、现有物业权利人或者联合体实施项目，增加建筑量或者改变使用性质，采取存量补地价方式,；或者收储后公开出让。,2,、实行“区域评估,+,实施计划”的实施路径；,3.,风貌保护项目，带保留建筑出让,。,改建扩建,风貌保护,深圳市,综合改造,政府主导，权利人和其他相关人参与,费用由区政府、权利人或其他相关人共同承担，承担比例由各方协商,一般不增加建筑面积，不改变权利主体和功能,旧工业厂房,功能改变,权利主体,实施主体自筹,一般不增加建筑面积；,按公告基准地价补差价；,补签土地出让合同。,特定的建成区,省“三旧”,（旧城镇、旧厂房、旧村庄）、,深“四旧”,（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村）,拆除重建,权利主体自行实施；,市场主体单独实施；,合作实施；,政府组织实施,。,专项资金和企业自筹,协议出让方式取得,土地或者收储后公开出让；,按照“,1+N,”的规划体系实施,。,三、规划体系,上海市：区域评估,+,更新单元规划,深圳市：“,1+N,”规划体系,三、规划体系,“,1,”,“,N,”,深圳市：“,1+N,”规划体系,三、规划体系,划定原则：,规划路网；,自然实体（山水）边界；,权属清晰的合法土地面积占拆除范围60%，60%50%可申请简易处理；,建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意，住宅区100%同意；,用地面积的比例规模（市规定1万平方米，原特区内30万平方米）；,配套搭配（奉献率15%且超3000平方米）。,更新单元的,划定,不纳入更新单元的：,单独的政府社团用地特殊用地；,政府土地整备范围；,国有未出让用地和基本农田用地；,未建设用地（3000平方米、10%）；,单栋零碎的危房；,旧住宅区不满；,旧商业区、工业区不满；,已实行城中村综合整改未满5年。,1.,特定地块的市、区全部,土地出让收入,扣除计提后的收入；,2.,公有住房出售,的全部净归集资金及其增值收益；,3.,直管公有住房,征收补偿款中政府全部收入；,4.,中央财政预算安排用于保障性安居工程的专项资金；,5.,市、区两级财政预算安排资金。,四、政策要点（上海市）,（一）专题资金：资金来源,四、政策要点（上海市）,1.,经认定的,历史风貌等基础设施完善补助,；,保护地块相关支出，包括对相关地块更新保护及周边城市道路、公交枢纽,2.,重点旧改地块改造相关支出,，包括重点旧改地块改造市级支出以及区单独实施地块,公益性项目投资补助；,3.,旧住房和保护建筑修缮改造补助,；,4.,社会资本参与历史风貌保护地块改造,贷款贴息补助,以及经市政府同意的其他支出。,（一）专题资金：使用范围,四、政策要点（上海市）,（一）专题资金：使用方式,1.,由区的历史文化风貌保护地块，市级全部土地出让收入扣除计,实施,提后余额内，对相关地块及基础设施项目予以支持。,项目编制年度预算，按程序报批。根据经批准的年度预算及项目实施进度，及时拨付资金。,2.,市区联手实施的重点旧改地块，对市级出资部分按实施进度予以保障。,按进度拨付市级储备机构旧区改造土地储备资金,3.,对纳入市房管局修缮改造计划的旧住房和保护建筑修缮改造，符合市级补助条件的，,根据项目所在区域,按照,项目控制单价内,50%,或者,40%,比例据实补贴,。,旧改任务较重的区单独实施的旧改项目，经认定用于,公益性项目,建设的拆除建筑面积，给予每平方米,4000,元的定额补贴。,纳入市对区专项转移支付,4.,市级专项资金对社会资本参与成片历史风貌保护地块改造项目贷款按年度予以一定比例及一定期限的利息补助。贴息利率以基准利率为准，最多不超过,2,个百分点。贴息期限按项目贷款期限确定，最长不超过,5,年。,项目实施单位可向区财政局提出贴息申请，市财政局审核后将贴息资金支付至项目实施单位。,（二）建筑容量调整：奖励商业商办建筑容量,商业商办建筑容量调整。在建设方案可行的前提下，规划保留用地内的商业商办建筑可适度增长面积（符合有关原则规范规定期的商业商办建筑额外增长的面积上限如下：）,四、政策要点（上海市）,情形,提供公共开放空间,（按用地面积（）,提供公共服务设施,（按建筑面积（）,能划示独立用地用于公共开放空间，且用地产权移交政府的,能划示独立用地用于公共开放空间对外开放，但产权不能移交政府的,不能划示独立用地但可用于公共开放空间,24,小时对外开放，产权不能移交政府的（如底层架空、公共连廊等）,能提供公共服务设施，且房产权能移交政府的,能提供公共服务设施，但房产权不能移交政府的,倍数,2.0,1.0,0.8,1.0,0.5,注：以上倍数为外环线内，外环外相对应的商业商办建筑额外增长倍数的折减系数为0.8。提供地下公共服务设施的，增长倍数的折减系数为0.8。更新地块内现实状况包括公共空间但未向公众开放的（如设有围墙等），如经更新后向公众开放，按照提供不能划示独立用地的公共开放空间的奖励面积倍数执行。提供存在邻避影响的公共服务设施，经论证奖励面积倍数可适度提高。,（二）建筑容量调整：风貌保护项目,符合风貌保护需要的更新项目，除规划确定的法定保护保留对象外，经认定为确需保护保留的新增历史建筑，用于公益性功能的，可所有不计入容积率；用于经营性功能的，可部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象，应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再运用。,四、政策要点（上海市）,（三）存量工业用地政策,四、政策要点（上海市）,开发机制,区县政府主导、以原土地权利人为主体,。,实施路径,转型规划,+,年度计划,+,控制性详细规划,编制控规时，规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地和公共服务设施用地分别占城市建设用地的比例应不低于,15%,、,10%,；区域内地块,最高容积率不超过,4.0,。,拿地方式,按市场评估价,补缴出让,价款,研发总部,产业项目类用地,的市场评估地价不得低于相同地段工业用途基准地价的,150%,；,研发总部,通用类用地,的市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的,70%,。,商业、办公等经营性用途的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价,收储后公开出让,由市、区县土地储备机构,按规定,给予,土地权利人,补偿。具体,补偿标准,，可以由相关区县政府集体决策确定。,其他有关要求,1,、按照工业转型后的用途，规定物业比例,。,2,、未纳入转型区域的零星地块自行开发的，,原土地权利人采取存量补地价,，,需向政府移交公共空间。,3,、,允许按照规划提高建筑容积率，并落实规划明确的公共服务设施配建要求,，,按照市场评估价，补缴土地价款,。,4,、划拨工业用地,可按照存量补地价方式办理划拨转出让手续,。,5,、,节余土地,可以,分割转让,。,（三）存量工业用地政策,四、政策要点（上海市）,实行主体,运作模式,用地政策,地价计算,人才住房专营机构或者招标项目实施主体,供地方式：协议出让,使用要求：住宅处安置外，其他应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举。,政府主导、市场参与,安置住房：有产权部分，按照基准地价计收；无产权部分，基准地价的1.1倍计收。,出租的保障性住房：产权归政府，免地价,；,产权不属于政府,，按基准地价的50%收取。,出售的保障性住房：按照市场评估价收取。,四、政策要点（深圳市,),资金支持政策,鼓励项目实行主体与金融机构合作，以棚户区改造专题贷款支持项目实行。,棚户区改造项目,深入推进都市更新工作,四、政策要点（深圳市,),稳定城市更新成本,通过拆除重建类城市更新形成的工业厂房、研发用房，其产权限定为不得转让的部分，,不计收地价,公开透明选择市场主体,涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织通过,公开招标方式选择市场主体,。合理设定门槛要求，保障一定数量的、有实力且有开发经验的企业应标。制定科学合理的综合评分标准和筛选条件，保证优质的开发企业中标。,支持产业用地提高容积率,符合相关要求的产业用地，可在维持原土地用途不变情况下，综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率。,汇报结束,