P08-房地产市场的可持续性.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/2/22,#,房地产市场的可持续性,到底房地产市场有没有可持续性？有必要听听权威机构怎么说。这个权威机构就是银行。,与其讨论老百姓能不能买得起房子，还不如换一个角度，从银行的观点来看，在什么情况下不能发放按揭贷款。判断房地产市场是否具有可持续性要看银行愿意不愿意发放按揭贷款。,银行发放按揭贷款的原则,第一，购房首付,20%,（购买第二套住宅的时候这个比例上升为,30%,），,第二，按揭月付不超过收入的,50%,。,设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。,强调按揭首付的比例是贷后把关。,只要首付的比例不低于,20%,，无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力，只要房价下跌幅度不超过,20%,，银行就没有什么太大的风险。即使贷款者由于疾病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款能力，银行可以按照贷款时的约定收回住房，通过拍卖索回贷款。,在现代金融理论中，贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品的局面。可是，以月收入的,50%,作为按揭贷款的每月还款上限还是有不小的风险。很难判断一个家庭用月收入的一半支付月供以后是否还能维持正常的生活。,有两个理由也许能够替银行放贷人员作些解释。,第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当今收入，将来他们的收入会逐步增加。,第二，居民申请房贷时提供的收入证明多数是他们的工资单上的正规收入，除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计，对于高收入群体而言，没有列入工资单的灰色收入可能接近工资收入。,银行发放房贷的时候只能依据眼下能够落实的收入，而不能包括未来不确定的收入。不能把当前居民收入高速增加的趋势作为银行房贷的依据。为了防范银行风险，发放房贷的时候只能以当前能够落实的收入作为计算的依据。,至于说灰色收入究竟有多少，这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为房贷的依据。事实上，许多单位把员工收入证明当作无需兑现的“福利”。反正不需要单位真的开支，收入证明要开多少就开多少。银行哪里有能力去逐项查实？,银行发放贷款时必须确认贷款者有偿还能力。其实，银行并不愿意看到贷款者因无力偿还贷款而陷入困境。因此，银行要求贷款者出具收入证明，按照贷款者家庭收入的状况决定放贷额度。,在网上看到有则新闻，小夫妻两个月薪总共只有,8000,多元，按揭月供要支付,6000,多元，如果这些数字是真的，那么他们在申请贷款的时候一定说了假话。按照他们的收入标准，银行最多只能要求他们月供,4000,元。按照这个月供数字，贷款总额要少,30%,以上。,其实，这些人无需抱怨，更用不着自称“房奴”。奴隶的定义是没有自由。无论他们欠银行多少房贷，他们并没有丧失出售住房的自由。只要把通过按揭贷款购进的住房卖掉，马上就可以得到一大笔钱。然后，按照自己真实收入状况，换套小一点的住房或者干脆租房。如果还要住在大房子里，超前享受生活，就只能想方设法开源节流。自己犯了错误，却反过来指责别人，是不是不太厚道？,银行发放按揭贷款的极限“房价收入比”,毋庸置疑，如果人们能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款（首付），在随后的,20,30,年期间内付清全部按揭贷款的本息，房地产市场处于可持续状态。因此，房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的按揭贷款有关。银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房价值的上限。,由此可见，银行接受的极限“房价收入比”和按揭利率和贷款年限有关。还款年限越长，银行可支持的“房价收入比”越大。贷款利率越高，可支持的“房价收入比”越小。,例如，在,2012,年,6,月银行发放的按揭贷款的年利率是,5.04%,。按揭贷款要求首付为房价的,20%,，假定批准还款时限为,30,年，计算出来的最高可接受的“房价收入比”为,9.42,。这就是说，银行不支持贷款者购买超过他的年收入,9.42,倍的住宅。这是银行设定的“房价收入比”的上限。,如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行支持贷款者购房的价值和年工资的比例（极限房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为,6%,，那么银行将不支持贷款者购买超过其年收入,8.49,倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为,8%,，那么银行将不支持贷款者购买超过其年收入,6.97,倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为,4%,，那末银行将把购房限制放宽为年收入的,10.61,倍。,按照中国,2004,年数据，每户平均住宅面积为,74.2,平方米。平均房价为每平方米,2714,元，每套住宅平均为,201375,元。人均全部收入为,10129,元，每个家庭平均,2.98,人，平均家庭年收入为,30184,元，需要用,6.67,年的全部收入才能购买住房。这个期限低于银行所支持的极限。,按照中国,2011,年数据，每户平均住宅面积为,93.7,平方米。平均房价为每平方米,5377,元，每套住宅平均为,503864,元。城乡居民人均可支配收入为,21810,元，每个家庭平均,2.87,人，平均家庭年收入为,62594.7,元，需要用,8.04,年的全部收入才能购买住房。这个数字高于,2004,年的数据，只要按揭贷款利率低于,6.5%,，银行能够支持的极限房价收入比高于,8,，在这种情况下发放按揭贷款是安全的。,从这些数据可以看出，一方面，一般居民购房确实越来越困难，但是另外一方面，中国的房地产市场仍然处于居民可支付的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。,决定购房能力的要素,从购房者角度来看，决定还款能力和预算平衡的有,4,个变量：按揭贷款利率，通货膨胀率，工资增长率，房价上涨率。各个变量的变化方向和速度各不相同，这些变量决定了投资方案的选择。,按揭贷款的利率是在签信贷合同时决定的。有长期固定利率和按时调整等不同方式。一旦签订贷款合约就不能轻易改动。,通货膨胀率有很大的不确定性，不随人们的意志变化。按揭贷款利率减去通货膨胀率之后得到真实利率。如果通货膨胀率大幅度上升，那么购房者还贷所支付的真实利率就相应下降。假若出现负利率，购房者不仅无需承担利息负担还享受到通货膨胀的“补贴”。众所周知，在其他商品价格大幅度上涨的情况下，房地产具有较好的保值、增值功能。,工资增长率反映了负债清偿能力，因人而异。总体来说，随着工资水平上升，一个人的偿债能力不断增长。在决定投资方案的时候要先对自己未来的收入状况进行预测。,最难预测的是通货膨胀率和房价上涨率。因此，决定房地产投资方案的时候要格外谨慎。,举例说明：三口之家，购买商品房面积,84,平方米（,2010,年全国人均住房面积,28,平方米）。假定全家收入每月,5000,元，每年总收入,60000,元，月供,2500,元，每年缴纳购房款总额,30000,元。,案例,1,：如果每平方米房价为,3000,元，购房总共需要,252000,元。首付,20%,为,50400,元。按揭贷款,201600,元。按揭贷款利率为,5%,。如果工资收入不变，支付,7,年之后还剩下,15270,元，再支付半年就还清了贷款。也就是说需要,7.5,年还清按揭贷款。（“房价收入比”为,252000/60000=4.2,）,案例,2,：如果购买住房的面积为,100,平米，保持相同的假设，购房总值,300000,元，首付,20%,，需要贷款,240000,元。每个月的月供还保持,2500,元，在连续还款,9,年之后还剩下,4550,元。也就是说，要用,9.5,年左右才能还清按揭贷款。（“房价收入比”为,300000/60000=5,）,案例,3,：如果这个家庭的收入每年按照,5%,的速度增加，那么购买,100,平米住宅，在还款,7,年之后只剩下,37652,元，第,8,年就可以还清贷款。,案例,4,：如果房价上升为,5000,元，刚好等于每个月的家庭收入，购房面积,84,平米，房款总额,420000,元。在相同假设下，首付,20%,之后贷款,336000,元。如果工资依然保持每月,5000,元不变，那么还款,13,年之后还剩下,19563,元。大约,13.5,年可以还清按揭贷款。（“房价收入比”为,420000/60000=7,）,案例,5,：如果购房面积为,100,平米，工资不变，那么在支付按揭贷款,17,年之后贷款余额,581,元。也就是说需要,17,年才能还清按揭贷款。（“房价收入比”为,500000/60000=8.3,）,案例,6,：如果工资每年上升,5%,，那么在还款,12,年后按揭贷款余额,33942,元。清偿债务的时间从,17,年缩短为,12.5,年。,从上表可见，如果购房面积为,84,平米，每平米房价为,3000,元，购房者每月工资,5000,元，月供,2500,元，需要,8,年时间才能还清按揭贷款。对于银行来说，没有太大的风险，可以发放按揭贷款。如果每平米房价上涨到,4000,元，在同样的条件下购房者需要,11,年还清按揭贷款。同理，房价涨到每平米,5000,元，需要,14,年，房价涨到每平米,6000,元需要,19,年。如果银行从风险控制出发，不愿意将贷款期限延展过,20,年，那么，如果房价超过,6000,元，“房价收入比”超过,8.4,，银行就不应当发放按揭贷款。换言之，如果房价每平米超过,6000,元，这个购房者就丧失了购买,84,平米住房的能力。在这种情况下，购房者就只能改变计划，购买面积较小，房价较低（当然，地点、质量也较差）的住房。,如果购房的目的是为了投资，房价是否上涨就成了投资回报率的决定性因素。在,2009,年全国,70,个大中城市房价同比上升,13.4%,。购房一年之后再售出，假定按揭贷款还本付息和交易手续费相当,5%,，净收益率大约为,9%,。由于首付只有,20%,，对于购房者来说，即使不出租，投资回报率仍然高达,45%,。如果出租的话，回报率更高。这就是导致在这些大都市中有些人连买许多套住房，商品房空置率居高不下的原因之一。,