20公寓物业管理作业文件指导书.doc

00管理处内部运作管理办法WI/XX-00-01管理处岗位设置、标准1、XX公寓管理处是公司的派出机构，管理处的组织机构根据物业性质、规模及业主的服务要求进行设置。经 理 物业主任俱乐部主任经营部主任租售部主任设备部主管业户服务部主管保安部主管保洁部主管绿化部主管图2-1 公寓项目管理处岗位设置示例一经 理物业主任绿化部主管保洁部主管保安部主管设备部主管业户服务部主管图2-2 公寓项目管理处岗位设置示例二管理处经理对小区管理服务工作负全责。主要责任是组织拟制和贯彻小区管理服务作业文件，确保管理服务质量达到管理合同与公司质量方针、质量目标的要求；确保管理费用按预算执行，为业主当好家、理好财；协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、物业相关管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。管理处各级人员在经理的领导下，具体负责某一方面的工作（如图2-1、2-2所示）。这是管理处基本岗位设置架构，具体岗位可由管理处经理按管理处的实际运作情况取舍，架构不得更改。管理处所属设备人员、保安人员、保洁人员以及其它服务人员，是小区物业管理的具体作业人员，在管理处各部门主管的领导下，按运作规程和操作规程的规定完成各项作业任务。保安人员岗位设置如图2-3、保洁人员岗位设置如图2-4、绿化人员岗位设置如图2-5，设备人员岗位设置如图2-6、业户服务人员岗位设置如图2-7。主 管领 班领 班领 班领 班班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管图2-3 保安人员岗位设置示例主 管领 班领 班保洁工 保洁工图2-4 保洁人员岗位设置示例主 管绿 化 工图2-5 绿化人员岗位设置例主 管房屋维修工电工管道工电梯工图2-6 设备人员岗位设置例主管文档管理员业户管理员图2-7 业户服务人员岗位设置例2、岗位标准2.1岗位标准指管理处各个管理服务岗位所应达到的岗位要求，包括岗位职责、工作要求和上岗条件三部分内容。除经理岗位外，管理处其它各岗位的岗位标准由管理处经理组织逐级拟制。2.2管理人员岗位标准（示例）2.2.1管理处经理岗位标准1)岗位职责：A、在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维保服务、保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务以及租售、经营、俱乐部管理服务等工作。B、组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。C、负责小区管理服务的质量控制。D、负责小区管理服务的费用控制。E、负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。F、负责分承包方、分供方的选择、评价，审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。G、负责组织小区公益性活动。H、完成公司交办的其它任务。2）工作要求A、每年末向公司报告本年度内部管理和各服务项目工作计划的执行情况，编制下一年度管理处内部管理和各服务项目的年度工作计划。并且每季度将年度计划进行细化，组织对管理处人员内部考核。B、每月检查管理处工作计划和作业文件的执行情况，每年按公司质量计划要求完善管理处的作业文件。C、每月组织对管理处各项管理服务质量进行检查、评价，各项质量记录齐全、合格，各项质量指标达标，确保管理服务质量达到管理服务合同与公司质量方针、质量目标规定的各项要求。D、每年在规定时间内做好管理费预算和决算，报公司初审，业委会复审；至少每半年向业主公布各项管理费用的收支情况；每年完成公司确定的各项经济指标，确保各项费用的收支按预算和标准执行，为业主管好家、理好财。E、保持与业主和相关方面的联系，融洽关系、沟通信息、取得支持。F、每年至少组织二次社区公益性活动。G、按时、按质、按量完成上级交办任务。3）上岗条件：A、大专以上文化程度，有三年以上相关物业管理经验。B、具备适应本岗位的语言文字表达、组织协调和独立工作能力。C、会计算机办公自动化应用操作。D、人际与公共关系良好。2.2.2物业主任岗位标准1）岗位职责：A、在管理处经理的领导下，负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维保服务、保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务等具体工作开展和落实。B、帮助管理处经理拟制管理服务文件和人事工作，组织贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。C、组织落实小区管理服务的质量控制。D、组织分承包方、分供方的选择、评价，负责小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。E、组织落实小区公益性活动。F、拟制保安、保洁运作（停电停水、电梯故障、火警、水侵、治安事件）的应急处理预案，并组织实施。G、完成经理交办的其他工作。2）工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、按公司“行政管理制度”、“人事和工资管理制度”等有关文件的规定开展文书工作与人事工作，小区管理服务公开性文件（包括公告、通知、管业信息等）和内部管理信息应及时准确。D、每日巡视小区保安、保洁、绿化、车辆、装修管理现场；每月对保安、保洁、绿化服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评价应有记录。E、每月检查管理处工作计划和作业文件的执行情况，每年按公司质量计划要求完善管理处的作业文件。F、每月对管理处各项管理服务质量进行检查、评价，各项质量记录齐全、合格，各项质量指标达标，确保管理服务质量达到管理服务合同与公司质量方针、质量目标规定的各项要求。G、小区行车与停车运行安全有序，费用收支正常。H、应急处理预案应简单、科学，紧急状态控制应以预防为主，善后处理应不留隐患。I、四防一保工作全面落实，无安全事故发生。J、每年至少组织二次社区公益性活动。K、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、大专以上文化程度，具有三年以上相关工作经验。B、能编制作业计划、费用预算和作业文件。C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力，工作责任心强。D、无不良记录史。2.2.3业户服务部主管岗位标准1）岗位职责A、负责业户服务方面的工作，包括业户入伙、收费、装修、联系及接待工作。B、负责管理处文书档案管理工作，包括文书档案、权籍、物料管理等工作。C、负责管理服务各项相关费用的收支、帐务与出纳工作。D、负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作。E、负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作。F、拟制小区业户服务活动的计划、费用预算和特约服务增加项目的策划，并负责实施。G、负责业户服务的质量控制。H、负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴、分摊工作。I、负责接待业户办理入伙手续、装修手续、特约服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册。J、负责保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动。K、完成经理交办的其它工作。2）工作要求A、每年12月制订次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末制订项目的工作计划、物料请购计划。B、所有工作计划与作业文件应符合管理服务实际并能有效执行。C、按公司计划财务部有关规定做好帐务与出纳工作，各类费用帐目应准确、清楚无差错，每月按计划完成各类报表和统计分析，每季做好各类费用收支情况表供公布用。D、按公司“计算机单机及网络操作管理办法”、“计算机操作维护管理办法”的有关规定进行计算机应用和办公设备的维护保养。E、按公司“档案管理制度”、“行政管理制度”等文件的有关规定管理档案资料。业户档案实现动态管理。F、小区与业户的权籍资料应实现动态管理。G、每月对业户服务工作进行自查，每月对业户服务工作做好记录，确保业户服务工作符合业主委托合同与公司质量要求的有关规定。H、每月进行管理费、能耗费与其它服务费的催缴与分摊工作，每季做一次费用收缴情况分析；每年组织对欠费业主的清欠工作。I、业户接待符合规范服务窗口的有关规定，认真细致地办好各项手续，业户档案、权籍注记实行动态管理。J、采取多种形式保持与业主之间的联系与沟通，包括热线电话、业户信箱、公告栏、管业信息（单/双月），每季业户评议表，每年二次公益性活动等。K、按时、按质、按量完成经理交办的任务3）上岗条件A、大专以上文化程度，有三年相关物业管理经验。B、具有适应本岗位的语言文字表达、组织协调和独立工作的能力。C、会计算机办公自动化应用操作，涉外小区应有英语口语 级水平。D、人际与公共关系良好。2.2.4设备部主管岗位标准1）岗位职责：A、负责房屋设备设施的运行与维保服务工作，包括房屋设备设施运行的紧急状态处理工作。B、拟制小区房屋设备设施运行与维保的费用预算和作业文件，并负责实施。C、负责房屋设备设施运行与维保服务过程的质量控制和设备试验状态控制。D、负责实施物业的接管验收、设备设施运行、检验状态的标识管理及检测仪表的使用管理。E、负责水箱清洗工作，做好计划、保洁、送检工作。F、负责公共能耗的使用管理与节能工作。G、拟制房屋、设备设施运行（停电、停水、电梯故障、火警、水侵）的应急处理预案。H、完成经理交办的其它工作。2）工作要求：A、每年12月制订次年本岗位职责的年度工作计划、中大修计划；每月末制订次月工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、每日巡查小区房屋设备设施的运行情况和维保情况，每月对房屋设备设施的运行质量作出评价（包括分承包方）；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方评审提出初审意见，所有检查、评价应有记录。D、按“顾客提供物业的控制程序”的要求进行接管验收；按“验收和试验状态的控制程序”做好标识管理；按“验收、测量和试验设备的控制程序”做好检测仪表的使用管理。E、完善小区公共能源的计量控制系统，每月分析能源消耗情况，在满足业主服务需要的前提下尽可能合理使用能源，降低能源消耗。F、应急处理预案应简单、科学、实效，紧急状态控制应以预防为主，善后处理应不留隐患。G、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、大专文化程度，有相关专业技术职称。B、具有三年以上相关专业工作经验。C、能编制作业计划、费用预算和作业文件。D、有较强的组织协调和现场处理能力。2.2.5保安部主管岗位标准1）岗位职责：A、负责保安项目的服务工作，包括应急处理工作。B、拟制小区保安服务的费用预算和作业文件，并负责实施。C、负责保安服务过程的质量控制。D、负责小区行车与停车管理，包括机动车与非机动车、地面泊位、车场与地下车库的管理。E、负责四防一保工作的具体实施。F、完成经理交办的其它任务。2）工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、每日巡视小区保安、车辆、装修管理现场；每月对保安服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评价应有记录。D、小区行车与停车运行安全有序，费用收支正常。E、应急处理预案应简单、科学，紧急状态控制应以预防为主，善后处理应不留隐患。F、四防一保工作全面落实，无安全事故发生。G、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、大专以上文化程度，具有三年以上相关工作经验。B、能编制作业计划、费用预算和作业文件。C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力，工作责任心强。D、无不良记录史。2.2.6保洁部主管岗位标准1）岗位职责：A、负责保洁项目的服务工作。B、拟制小区保洁服务的费用预算和作业文件，并负责实施。C、负责保洁服务过程的质量控制。D、完成经理交办的其它任务。2）工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、每日巡视小区保洁管理现场；每月对保洁服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评价应有记录。D、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、中专以上文化程度，具有三年以上相关工作经验。B、能编制作业计划、费用预算和作业文件。C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力，工作责任心强。D、无不良记录史。2.2.7绿化部主管岗位标准1）岗位职责：A、 负责绿化项目的服务工作。B、拟制小区绿化服务的费用预算和作业文件，并负责实施。C、负责绿化服务过程的质量控制。F、完成经理交办的其它任务。2）工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、每日巡视小区绿化管理现场；每月对绿化服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评价应有记录。D、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、中专以上文化程度，具有三年以上相关工作经验。B、能编制作业计划、费用预算和作业文件。C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力，工作责任心强。D、无不良记录史。2.2.8租售部主任岗位标准1）岗位职责：A、负责租售项目的服务工作。B、拟制小区租售服务的费用预算和作业文件，并负责实施。C、负责租售服务过程的质量控制。D、完成经理交办的其它任务。2）工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、每月对租售服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评价应有记录。D、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、大专以上文化程度，具有三年以上相关工作经验。B、能编制作业计划、费用预算和作业文件。C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力，工作责任心强。D、无不良记录史。2.2.9经营部主任岗位标准1）岗位职责：A、负责经营项目的服务工作。B、拟制小区经营工作的费用预算和作业文件，并负责实施。C、负责经营工作过程的质量控制。D、完成经理交办的其它任务。2）工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、每月对经营工作作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评价应有记录。D、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、大专以上文化程度，具有三年以上相关工作经验。B、能编制作业计划、费用预算和作业文件。C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力，工作责任心强。D、无不良记录史。2.2.10俱乐部主任岗位标准1）岗位职责：A、负责俱乐部项目的服务工作。B、拟制小区俱乐部服务的费用预算和作业文件，并负责实施。C、负责俱乐部服务过程的质量控制。D、完成经理交办的其它任务。2）工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划。B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。C、每日巡视俱乐部管理现场；每月对俱乐部服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评价应有记录。D、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。3）上岗条件：A、大专以上文化程度，具有三年以上相关工作经验。B、能编制作业计划、费用预算和作业文件。C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力，工作责任心强。D、无不良记录史。2.3 作业人员岗位标准（示例）2.3.1业户管理员1）岗位职责A)具体开展业户服务方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、服务及接待工作。B)负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作。C)负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册。D)保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动。E)完成交办的其它工作。2）工作要求A)每年12月制订次年本岗位职责内的年度作业计划，每月末制订项目的工作计划、物料请购计划。B)所有作业计划与作业文件应符合管理服务实际并能有效执行。C)每月对业户服务工作进行自查，每月对业户服务工作做好记录，确保业户服务工作符合业主委托合同与公司质量要求的有关规定。D)业户接待应符合规范服务窗口的有关规定，认真细致地办好各项手续、业户档案、权籍注记应实行动态管理。E)采取多种形式保持与业主之间的联系与沟通，包括热线电话、业户信箱、公告栏、管业信息（单/双月），每季业户评议表，每年二次公益性活动等。F)按时、按质、按量完成交办的任务。3）上岗条件A)中专以上文化程度，有二年相关物业管理经验。B)具有适应本岗位的语言文字表达、组织协调和独立工作的能力。C)会计算机办公自动化应用操作，涉外小区项目应有英语口语 级水平。D)人际与公共关系良好。2.3.2文档管理员1）岗位职责：A)负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作。B)负责管理费、能耗费及其它服务费用的收缴、分摊工作。C)负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作。D)负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作。E)负责小区与业户权籍资料的管理工作。F)完成经理交办的其它工作。2）工作要求：A)每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月工作计划和物料申购计划。B)文秘工作应符合公司“行政管理制度”等有关文件的规定，小区管理服务公开性文件（包括公告、通知、管业信息等）和内部管理信息应及时准确。C)计算机应用和办公设备的维护保养工作应符合公司“计算机单机及网络操作管理办法”、“计算机操作维护管理办法”的有关规定。D)档案资料管理应符合公司“档案管理制度”、“行政管理制度”等文件的有关规定。业户档案应实现动态管理。E)小区与业户的权籍资料应实现动态管理。F)每月进行管理费、能耗费与其它服务费的收缴与分摊工作，每季做一次费用收缴情况分析。G)按时、按质、按量完成交办的其它工作。3）上岗条件：A)中专以上文化程度，有二年以上相关工作应验。B)会计算机办公自动化应用操作。C)涉外小区项目应有英语口语 级水平。D)具备适应本岗位的语言与文字表达能力，工作责任心强。2.3.3保安领班 1）岗位职责A)对保安主管负责，服从上级命令。B)负责对当班保安队员执行操作规程的检查和监督，发现不合格服务当场予以纠正，对违纪队员开具违纪处罚单并报保安主管审批。C)负责对队员日常岗位督导，上岗前的队列操练，对各班保安质量记录进行初审。D)负责对外来施工人员管理。E)负责对队员考勤和请假审批及工作考核。F)负责安排辖区内的消防器材检查。2）工作要求A)每天按操作规程进行巡视，填写记录，发现异常及时报修。B）每月对消防栓、灭火机检查一次，并作好记录，发现异常及时报修。C)每天对各岗位的质量记录进行初审，发现不符合要求予以整改。D)对外来施工人员进行验查临时出入证，施工动用明火必须填写动火证报管理处审批，严禁无证动用明火。E)每月二日前完成上月的考勤统计和工作考核，每月首日召开班组队员会议。F)对队员岗位督导和检查，队列操练。3）上岗条件A)曾担任保安班长三年以上，具有较强组织协调能力和管理能力。B)年龄3545岁，具有高中以上文化程度。C)经培训合格持有保安上岗证。2.3.4保安班长1）岗位职责A)对领班负责，服从上级命令。B)负责对队员岗位督导，发现违纪向领班报告。C)负责对备用钥匙的管理，对讲机管理及公用物品管理。D)负责队员轮流换岗就餐。E)负责紧急服务处理。2）工作要求A)按要求履行交接班手续，清点上班移交公用物品，并应及时解决遗留问题。B)上岗要列队接岗，并做好工作场所的保洁卫生工作。C)完成接班后有关工作（开关门、升降旗、开关灯等）D)按要求进行巡视，并作好记录，接到监控中心通知立即赶到报警地点，并将处理结果上交监控中心。3）上岗条件A)担任保安队员一年以上。B)年龄3545岁，具有高中以上文化程度。C)经培训合格，持有保安上岗证。2.3.5门岗1）岗位职责A)对班长负责，服从上级命令。B)在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗，为每位出入者拉门。C)验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行。D)禁止在电梯、自动扶梯搬运重物，劝阻衣冠不整洁者进入和公共场所吸烟者。E)发现责任区域公物损坏向上级报告。F)负责非办公时间出入人员的登记，备用钥匙管理。G)协助班长进行紧急服务处理。2）工作要求A)立岗姿式端正，身体挺直，双腿自然伸直，两手后背，不准稍息或依倚状，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。B)调换岗时必须执行交接岗要求，敬礼，在指定处休息。C)货物和施工人员从指定通道进出，凭物品出门证放行，凭临时出入证进出，在非办公时间内严格控制。D)对进出人员进行登记，对备用钥匙使用进行登记。E)雨天为进入者提供伞套服务。F)做好休息处保洁工作。3）上岗条件A)经培训合格，持有上岗证。B)年龄在2550岁之间，具有初中以上文化程度。2.3.6巡岗1）岗位职责A)对保安班长负责，服从上级命令。B)巡逻中遇业主要求应及时提供服务。C)接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场。D)巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证。E)检查机动车辆、非机动车辆停放情况。2）工作要求A)按巡逻路线、巡逻次数执行。B)带好对讲机、巡逻到位仪、巡逻记录、电筒。C)巡视内容：公共设施、厕所、消防通道、设备机房、装修场所、车辆等，发现问题应如实做好记录。D)巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。E)当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。遇紧急情况按应急预案执行。F)巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到管理处处理。G)整理非机动车辆有序停放在指定部位。H)检查小区内停放的机动车辆，发现异常应保持现场并立即通知车主。I)检查机动车库内公共设施、车辆，发现问题应如实做好记录并向上级报告。J)检查非机动车库值班人员执行调牌制度、消防器材等，发现问题应如实做好记录并向上级报告。3）上岗条件A)经培训合格，持有上岗证。B)年龄在25-50岁之间，具有初中以上文化程度。2.3.7车库岗1）岗位职责A)对班负责，服从上级命令。B)执行车辆管理制度C)执行车库禁令标志。D)验证物品上门证E)保持车库门口通道畅通。2）工作要求A)车辆凭车库停放证进入车库指定车位停放，其他车辆须管理处同意放行。B)及时对车辆进行登记准确无误。C)禁止摩托车、助动车、自行车、行人进入车库。D)对环卫车清运垃圾进行登记放行，并到现场进行监督，清运结束后通知有关人员。3）上岗条件A)经培训合格，持有上岗证。B)年龄在2550岁之间，具有初中以上文化程度。2.3.8监控中心岗1）岗位职责A)对班长负责，服从上级命令。B)密切注意显示屏，发现异常及时向上级报告，处理消防报警。C)每天按要求调换录像带，录像带保存一个月，严禁差错，经管理处同意后方可查看存带。D)做好外来人员的登记。E)负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续。F)负责防汛防台期间应急通讯工作。G)做好室内的保洁工作。2）工作要求A)按要求填写值班记录。B)值班期间保持高度警惕，发现显示屏上异常状况和故障应及时向上级报告。C)上岗后进行录像带调换，保存期为一个月，必须经管理处同意后可对存带查看。D)对消防报警的立即通知班长赶到现场，并跟踪处理结果，做好记录。E)对外来参观、修理人员进行登记。F)对讲机充电、借用登记，发现故障及时报修。G)在防汛防台期间密切注意天气预报，并保持通讯畅通。2）上岗条件A)经培训合格，持有上岗证。B)年龄在2545岁之间，具有高中以上文化程度。2.3.9保洁领班1）岗位职责：A)对保洁主管负责，认真执行各项管理制度，负责保洁服务工作。B)负责好各岗位工作安排，并做好巡查工作。C)完成自己分管部位保洁工作。D)带领所属员工负责好区域内公共部位环境卫生整洁工作。E)负责做好新进员工各项培训工作。F)在主管领导下，及时完成本职工作并完成其他交办任务。2）工作要求：A)每天做好个人承包的保洁范围工作。B)每天对各岗位工作情况进行巡视、检查、指导工作，并做好记录。C)每月二日前完成上月的考勤统计和工作考核，每月首日召开班组工作会议。 D)新进员工上岗培训三天内完成，老员工在岗培训按计划进行。E)对所属员工做好生产安全和防火安全教育工作。F)认真执行岗位操作要求，做到着装统一，持牌上岗，文明礼貌。3）上岗条件：A)有文化和群众基础及一定组织能力，身体健康。B)熟悉保洁工作。C)工作责任心强，肯吃苦有钻研精神。2.3.10保洁工1）岗位职责：A)对保洁领班负责，认真执行各项管理制度。B)认真做好承包区域的环境保洁。C)在领班带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。2）工作要求：A)按照保洁人员岗位操作规程和保洁质量标准，做好区域内的环境保洁和巡视工作。B)操作时要认真、负责、细致，工作效果均达到保洁质量标准。C)做到着装统一，持牌上岗，文明礼貌。D)严格遵守纪律和行为规范要求。3）上岗条件：A)有文化和较好身体基础。B)工作责任心强，有吃苦耐劳精神。2.3.11绿化工1）岗位职责：A)负责做好区域内的绿化养护工作。B)负责做好花草树木定期培土、施肥、除病虫害和修剪枝叶。C)布置的花卉、植物应保持整洁、生长情况良好。D)布置好的植物，根据季节不同适当调整，使得区域内环境给人们以清新与高雅的感觉。2）工作要求：A)按照岗位操作规程和绿化质量标准，做好区域内绿化的养护工作和巡视工作。B)操作时要认真、负责、细致，工作效果均达到绿化质量标准。C)做到着装统一，持牌上岗，文明礼貌。D)严格遵守纪律和行为规范要求。3）上岗条件：A)有文化和较好身体基础。B)熟悉花木的培育和剪栽，熟悉绿化管理工作的规程和要求。C)工作责任心强，有吃苦耐劳的精神。 2.3.12电工1）岗位职责A)对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度。B)负责变配电系统的运行管理和维修保养。C)负责高、低压配电设备，变压器，层面配电设备，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修。D)负责给排水、电梯、空调、消防设备动力电源的正常供给。E)认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时。F)按时按质保量完成设备检修工作。G)定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录。H)发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障。I)负责责任区域的机房设备的保洁工作。2）工作要求A)做到安全第一，严格按照供配电设备运行管理规程安全运作，确保正常供电。B)上岗前检查工具，确保安全有效。C)交接班时做好值班室卫生工作，认真查看上一班人员填写的交接班记录，并在接班人处签字认可。D)每日正确抄录变配电及控制设备的运行数据，认真、准确、如实填写巡视运行记录，确保设备正常运行。E)及时处理业主报修，急修当班完成。F)按供配电设备检查保养计划表内容对责任区域的检查、维修和定期保养工作。G)做好设备主管指派的其它配合工作。3）上岗条件A)持高、低压电工上岗证书。B)年龄55岁以下，身体健康，能胜任岗位工作。C)具有3年以上实际工作经验。D)工作认真负责，有敬业精神。2.3.13管道工1）岗位职责A)对设备主管负责，执行大厦管理处的各项规定和制度。B)做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作。C)做好各种水泵的维修和故障检修工作。D)负责污水处理系统的运行、维修、保养工作。E)负责各层面卫生间、烧水间内洁具及五金配件维修、保养工作。F)努力钻研技术，熟练掌握给排水设备和污水处理设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时。G)负责定期巡视、检查给排水、污水处理设备，密切注意其工作情况，并作好巡视运行记录。H)负责/协助生活水箱的清洗工作，并按要求填写好水箱清洗及消毒记录。I)发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。J)负责责任区域的机房、设备的保洁工作。2）工作要求A)严格按照给排水设备运行管理规程安全运作，确保所管设备运行正常。B)每日巡视生活水泵、污水处理系统，按要求认真、准确、如实填写巡视运行记录。C)按给排水、污水处理设备检查保养计划要求做好所管设备的日常维修及定期保养工作，并认真记录。D)及时处理业主报修，急修当班完成。E)每年二次按计划对水箱进行清洗，按要求认真、准确、如实填写水箱清洗及消毒记录，并做好水样送检工作。F)做好设备主管指派的其它配合工作。3）上岗条件A)工作认真踏实，具敬业精神。B)相关工作经验3年以上。C)身体健康，能胜任岗位工作。2.3.14房屋维修工1）岗位职责A)对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度。B)负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作。C)负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作。D)努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时。E)发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。2）工作要求A)按要求定期巡检查房屋建筑装饰、公共区域建物设施，作好记录。B)按房屋养护和修缮检查保养计划要求做好房屋建筑装饰、公共区域建物设施的定期维修保养工作，并认真记录房屋养护修缮检查记录。C)及时处理业主报修，急修当班完成。D)做好设备主管指派地其它工作。3）上岗条件A)工作认真踏实，具敬业精神。B)相关工作经验3年以上。C)身体健康，能胜任岗位工作。