合肥近期房地产市场情况简述.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,合肥近期市场情况简述,市场部 孙伟,2011,年,8,月,26,日,安徽房地产市场运行状况,2011,年上半年房地产市场遭遇重创不断，限购、限贷、加息、提高首付等一系列宏观政策，使得整个市场异常冷清，面对此景，很多人断言下半年政策会有所松动，楼市或将出现拐点，开发商也是翘首以盼，寄希望于下半年市场。,然而，伴随,7,月份加息、进一步限购政策的出台，政府似在表明态度，誓将紧缩政策实行到底，开发商们希望也随之破灭。,关键词：系列宏观政策，市场遭遇重创不断，拐点，希望破灭,中国人民银行决定，自,2011,年,7,月,7,日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调,0.25,个百分点。,安徽房地产市场运行状况,上半年的观望已经减缓了房产的利益增长速度，全省的住宅待售面积增长达到了,37.6%,，加之加息、信贷收紧的外部环境，使得开发商的资金链也出现紧缺，尤其是中小企业。为拓展融资渠道，开发商不得不大力开展各类活动，一方面通过推盘活动保证供应量，推动销售进展，另一方面通过其他客户关系活动拉近客户，建立更广泛的客户群，同时也是找准定位，建立自身品牌，于是，,7,月，在这样一个传统的销售淡季，面对销售成交量日益下滑的市场，开发商的焦虑情绪也是日益膨胀，压力之下爆发出的积极性，使得楼市活动领域也是异常火爆，节节攀高。,关键词：利益增长减缓，资金链紧缺，融资，楼市活动，异常火爆,安徽房地产市场运行状况,抑制房价过快增长，规范房地产业合理发展是贯穿上半年楼市的政策指向，购房者也随之驻足观望，希望出现大幅度降价热潮，然而，时至,7,月底，房价依然没有出现明显的走低趋势，从住宅市场价格趋势图来看，,1-7,月全省住宅项目的价格总体依然持续攀升，不过，在一系列宏观政策的打压下，楼市也确实放缓了发展步伐，房价上涨速度也随之走缓。,关键词：抑制房价过快增长，总体依然持续攀升，房价上涨走缓,安徽房地产市场运行状况,据数据显示，,7,月份全省住宅类项目的均价在,5644,元,/,，这与,6,月的,5475,元,/,相比，涨了,3%,，而本月全省的成交价格也基本处于平稳坚挺的状态走势，没有出现大幅度降价。,关键词：价格平稳，没有出现大幅度降价,安徽房地产市场运行状况,从各单盘来看，滁州市的,财富瑶海,项目以,2928,元,/,的超低起价成为,7,月全省开盘价最低的住宅项目，在市场不景气的大环境下，高价盘被冷落一边，开发商为拓展销路，以价换量的策略成了不得已而为之的选择，而事实也证明，低价盘的开盘现场向来也都能引起热销，赢得青睐，不过特殊阶段推出低价房源的做法只是部分开发商的暂时之举，因此也未能带动市场的整体降价潮。本月的推盘最高价,14500,元,/,系蚌埠市的,荣盛,香堤荣府,项目推出的高端多层洋房。,关键词：超低起价，以价换量，高价高端多层洋房,合肥住宅市场运行状况,2011,年,7,月，合肥楼市再次,量跌价升,，住宅成交套数,3285,套，环比下跌,10.1%,；住宅成交均价,6657.2,元,/,，环比上涨,62.5,元,/,。本月有两个明星楼盘，政务区的恒大华府均价为,5414.8,元,/,和瑶海区的恒大城均价,5397.6,元,/,，据悉，恒大地产推出的,“,一口价,”,销售策略，市场反应良好，它们分别成为本月全市住宅销售的第一、第二名。,价格面，受恒大两项目的影响，全市住宅均价总体较上月升幅不是很大，仅增加了,62.5,元。价格区间分析，,5000-6000,元占到,34.7%,，,6000-7000,元占到,33.0%,，,7000,元以上占到,30.9%,。因此，应合理看待本月的全市住宅均价水平，预计下月随着恒大热销的势头已过，如果没有其他特殊商品房的影响，全市住宅均价会有所上扬。,8,月第一周的数据验证了我们的推测，,均价为,6893,元,/,。,关键词：量跌价升，一口价策略，,住宅供求关系,7,月，不少楼盘相继发力，有不少新品上市，前不久销售情况较好的楼盘顺势也加推了一批新房源。在需求方面，楼市总体上依然在观望期，限购预期的增加增添了楼市的观望心理，只有,部分楼盘,做出价格上的,调整,，开展了一些促销活动，尽管如此，仍难以改变淡季到来楼市整体成交量逐渐走低的倾向。本月市场上的,供求比为,0.61,供大于求比较明显,。下月，二三线城市的限购令即将出台的预期明显增加，所以短期内价格下行的压力开始变大。,关键词：部分调价，供求比,0.61,，供大于求明显,合肥住宅市场运行状况,住宅新增供应量走势,关键词：新增,5366,套，抱团发力,2011,年,7,月合肥市区住宅新增供应套数,5366,套，相比较上,6,月，供应套数上涨,199.3%,。据市场部不完全统计，,7,月合肥市区共有,20,家楼盘（,肥东,3,家，肥西,2,家，长丰,1,家,）开盘（其中,3,家加推），比上月有所增加。,与上月持平，分别是百商又一城、金大地,1912,。,逆境淡季，如此大批量的集中上市，不排除有抱团发力的可能。,合肥住宅市场运行状况,住宅成交量走势,关键词：二三线城市限购、价格策略,2011,年,7,月，合肥楼市住宅成交套数,3285,套,，成交面积,33.68,万,，,环比分别减少,10.1%,和,6.5%,。,7,月合肥楼市再次以黯淡收场，,2011,年下半年的合肥楼市开局似乎不利。目前，限购城市的名单即将扩容的预期比较强烈，根据我部门监测的安徽三线城市楼市的情况下也显示，最近一年半的时间，许多三线城市的房价从原来的不足,4000,元的一下子超过,4500,元，原来在,4000,元朝上的城市，现在破,5000,元，二三线城市限购的预期如此强烈，市场传闻碧桂园、恒大都在开始新的价格策略，以规避新限购令出来的政策风险。,合肥住宅市场运行状况,住宅成交量区域分布,关键词：政务、瑶海量升，很大发力，蜀山区受控较小,限购令出台后，二季度限购区域的影响还是比较强烈的，在年中预计，如果限购政策持续的话，三季度合肥非限购区域的成交量将首次超过限购区域在全市中的比重。从,2011,年,7,月的数据可以看出，就成交面积而言，全市各区域之中成交量较多的几个区域分别是政务、瑶海和蜀山。根据明细数据，我们得知，政务和瑶海的成交量大升，最主要的还是恒大的两个楼盘在背后发力。在四大主城区，蜀山区是唯一受调控影响较小的区域。,合肥住宅市场运行状况,住宅成交均价走势,关键词：,7,月合肥新建住宅住宅成交均价,6657.3,元,/,，环比涨,26.5,元,/,。比上月有所上升，上月房价受特殊房源影响有所下降，本月有恒大两个项目的促销发力，但与特殊商品房相比售价仍属正常的售价范围，次价位离他们前期售价还有些差距，因此，有必要理清一些特殊商品房，把特殊房剔除，均价约在,6889.1,元,/,，（包括了别墅项目），,再把墅剔除，实际均价为,6789.3,元,/,，这个均价相对前几个月的实际商品住宅均价还是非常稳定的。,上半年在相邻月份之间，合肥房价出现较大的波动，一方面是由于成交量萎缩，全市住宅均价受个盘影响波动较大，另外一方面，政府推出的特殊商品房项目，其备案具有集中成交的特点，间接地加剧了全市住宅均价震荡的幅度。这和现在的股市低迷，宽幅震荡实在有同工异曲之妙。,合肥住宅市场运行状况,住宅成交均价区域分布,关键词：滨湖区跌幅最大，包河区其次，政府区升幅较大（内森庄园）,和上月份合肥楼市各区域住宅均价,3,升,6,降相比，,7,月合肥各区域,6,升,3,降，其中，滨湖区的均价下跌幅度最大，主要是滨湖区本月集中成交了一批低价房源，如锦绣淮苑（本月备案均价,3745,元），在很大程度上拉底了区域均价水平，包河区的均价下跌幅度较大，主要是由于本月星隆购物广场（本月备案均价,3477,元）拉低的影响。政务区的均价本月上升幅度较大，这主要是内森庄园的热销。,合肥住宅市场运行状况,住宅价格区间分析,关键词：,5k-6k,占比增加，,7k-1,万占比下降,5000-7000,元成交面积占总面积,66.2%,，占全市楼盘的,57.5%,，环比上月增加,11.4%,和,0.2%,7000-10000,元成交面积占总面积,25.5%,，占全市楼盘的,25%,，环比上月下降,1.1%,和,0.4%,合肥住宅市场运行状况,住宅可售量走势,关键词：可售套数,40759,套,截止到,2011,年,7,月,31,日，合肥住宅可售套数,40759,套，环比增加,5.4%,，按照,7,月份住宅成交套数,3285,套计算，合肥住宅现存可售套数库存完全去化周期需要,12.4,个月，比上月增加,2.1,个月。,合肥住宅市场运行状况,住宅可售量区域分布及其库存理论去化周期,关键词：,合肥住宅市场运行状况,住宅,7,月销售前,10,名排行榜,关键词：政务区恒大华府，瑶海区恒大城，经开区中环城,合肥住宅市场运行状况,住宅市场小结,合肥住宅市场运行状况,7,月楼市,尽管淡季到来，但仍有不少开发企业推出大量的新盘上市，据不完全统计，本月合肥有,23,家楼盘有新品上市，其中有三家加推，比如上个月我们推荐的黄上路明星楼盘金大地,1912,，本月就加推了,130,套新房源。淡市营销，正是发力时。,合肥商业市场运行状况,关键词：商业成交,4637,套，本月第一创景花园,87,套，小户型商铺,36.9,2011,年上半合肥市区商业成交套数,4637,套，成交面积,40.1,万，同比分别增加,-7.3%,和,10.0%,，其中政务区和蜀山区今年上半年均取得不错的成绩。,7,月份，合肥市区商业成交套数,652,套，成交面积,5.15,万，环比分别增加,11.3%,和,12.9%,。可以看出，,7,月的商业的成交套数和成交面积均好于上月，根据我们的分析，这都是一些小户型商铺销售体推动的，如销售套数排名第一的创景花园，销售套数,87,套，单套每户面积为,36.9,；销售套数排名第二的构峰源公馆，销售套数,71,，单套每户面积为,67.3,，几乎销售套数前,12,名,的所有项目,均为小户型,。,小户型商铺,合肥商业市场运行状况,关键词：小户型商铺，资金投入小，升值潜力大，风险较小,根据市场部历史资料显示，创景花园的小户型商铺一直销售不错，该项目位于包河区主城区，位于黄山路和曙光路交口的西北角，随着绩溪路东延工程的顺利结束，创景花园项目的沿街商铺便人气渐长，根据我们的调研，创景花园社区的居住人员多为医院、事业、国企相关单位的人员，周边商业配套、休闲娱乐、交通条件、人流车流条件比较好，,7,月份该项目的沿街商铺的价格为,25069.7,元,/,。类似于创景花园小户型商铺这样的例子在全市范围内或多或少的还有存在，一般来讲，投资这样的商铺往往风险较小，升值潜力较大，况且因是小户型，资金要求并不是很高，在住宅限购令下，投资这样的商铺往往存在较多的机会。,合肥商业市场运行状况,关键词：合肥万达第三城,滨湖万达广场,合肥商业地产市场，关注度最高还是万达，前两个月合肥天鹅湖万达广场商铺销售异常火爆，目前，合肥天鹅湖万达广场已上市部分的商铺快接近尾声，本月合肥天鹅湖万达广场商铺的销售均价,31323.2,元,/,，坊间传言，合肥天鹅湖万达广场一层的沿街商铺售价更是惊人。万达在合肥市场受到如此青睐，使人不得不关注其在合肥的第三家店会选择何处？从本月收集的合肥市政动态信息获悉，,7,月,9,日，省委常委、市委书记孙金龙在市政务中心会见了万达集团董事长王健林一行。王健林表示，通过在肥的发展，我们更加感受到合肥强劲的发展势头，这也为企业今后在肥的发展奠定了良好的基础。目前，万达着眼于辐射安徽、放眼华东，规划在滨湖新区建设一个集文化、旅游、商业、酒店等为一体的综合项目。,商业成交量走势,关键词：小商铺热销，新兴商圈，区域次商圈，交通改善，投资首选因素,2011,年,7,月合肥市区商业成交套数,652,套，成交面积,5.15,万，环比分别增加,11.3%,和,12.9%,。本月商业地产的成交量环比有所增加，最主要的原因是小户型商铺的销售推动的。数据显示，商业销售套数前,12,名，单套面积均在,73,以下。其中，第一的创景花园销售,87,套，单套面积,36.9,；第二的构峰源公馆，销售,71,套，单套面积,67.3,；销售第三的华孚商业广场，销售,57,套，单套面积,41.3,。这三个项目的位置周边人口密集、交通便利、商业配套较为成熟，第四、第五、第六的分别是信旺,华府骏苑、白马商贸城、港澳广场，纵看前几名的商业销售，我们可以看到，除了主城区传统的人口密集的商铺外，新兴商圈的商铺开始成为商业销售的宠儿，关注区域次商圈、关注区域次中心的人口聚居、交通改善是投资合肥商铺重点要考虑的一个因素。,合肥商业市场运行状况,商业成交量区域分布,关键词：包河区第一，瑶海区第二,合肥商业市场运行状况,7,月，全市销售最亮的区域明星首推包河区，这主要得益于创景花园，我们在上文也分析到，该项目的商铺上半年以来一直受投资者青睐，该项目的周边商业配套、休闲娱乐、交通条件、人流车流条件比较好，创景花园社区的居住人员多为医院、事业、国企相关单位的人员，,7,月份该项目的,沿街商铺的价格为,25069.7,元,/,，可以称得上是主城区小户型商业热销的典范。,销售面积排名第二是瑶海区，这主要得益于构峰源公馆，该项目位于北一环睢溪东路段，是北一环睢溪中路商圈向东延伸，也是在元一商圈的辐射范围之内，备案数据显示，该项目,2#,楼的底商销售已经告罄。,商业成交均价走势,关键词：两月呈现下滑趋势，前期万达拉升，呈现大幅下滑,合肥商业市场运行状况,7,月合肥商业均价为,14286.5,元,/,，环比上月减少,4594.5,元,/,元,/,，减幅为,25.7%,。合肥商业均价连续两月呈现下滑趋势，,5,月份合肥商业均一度飙升，最主要的原因还是政务区合肥天鹅湖万达广场的集中热销，,6,、,7,两月随着合肥天鹅湖万达广场已上市部分的商铺销售快接近尾声，全市商业的均价开始呈现出大幅下滑的趋势。,关键词：主城区均价,2,万,/,，天鹅湖万达约,3.2,万,/,，发展多元化体现，跟风，炒作,合肥商业市场运行状况,数据显示，主城区商铺的均价一般都在,20000,元,/,以上，如创景花园、新天地国际广场、和平盛世，一些新区的商铺的价格也比较高，往往出现比主城区商铺的售价还要高，如滨湖假日花园，本月均价为,20950,元,/,；滨湖世纪城临滨苑，本月均价为,28848.6,元,/,；合肥天鹅湖万达广场，均价为,31323.2,元,/,。一些新区的住宅和商业均价现在已经赶超主城区同类物业的售价，这既是城市中心发展多元化的体现，也有一定的跟风和炒作因素在里面。实践也证明，在新区规划的初期，投资这些区域的商铺往往升值潜力较高，但新区的人气、周边配套往往短时间内难以得到真正的解决，因此，投资这些区域的商铺往往需要投资者权衡各项风险。,商业成交均价走势,商业成交均价区域分布,关键词：高新区均价第一，第二滨湖区，第三包河区,合肥商业市场运行状况,2011,年,7,月份，高新区的商业均价全市第一，达到,22894,元,/,；全市均价排名第二是滨湖区，达到,18922,元,/,，全市均价排名第三是包河区，达到,17483,元,/,。政务区商业由于合肥天鹅湖万达广场已上市部分的商铺销售快接近尾声，导致本月政务区的商业均价只有,17182,，位于全市第四位。,商业可售量走势,关键词：商业地产的复杂性远远大于住宅,合肥商业市场运行状况,截止,7,月底，合肥商业可,售套数,15042,套，环比减,少,1.0%,。如果按照,7,月份,成交套数为,652,套，商业,现存可售套数库存完全去化周期需要,23.1,个月，比上月缩短,2.9,个月。,曾经分析到，相对合肥现有的住宅库存完全去化周期只有,10,个月，合肥的商业库存完全去化周期差不多是住宅的两倍。合肥商业市场库存量完全去化压力较大。实际上，大家受关注的都是一些畅销的商铺，如万达广场、合肥天鹅湖万达广场、创景花园、信旺,华府骏苑等等这样的商铺，全市范围内还有大量的商业，分布在位置较为偏远的区域，他们的售价一般不到,7000,元,/,，甚至和一板块的住宅均价不相上下，,2011,年二线城市的商业利好消息比较多，但这类商业的去化量和售价问题都比较多。从中我们也可以看出，投资商业地产的复杂性远远大于住宅市场,商业可售量区域分布及其库存理论去化周期,关键词：,7,月可售商业,15042,，去化需,23.1,月,合肥商业市场运行状况,商业市场小结,合肥商业市场运行状况,目前市场受青眯商业有两类：,一是万达代表的热点商业，,二是创景花园代表的小户型商铺，,另外还有一类商铺的售价比较受关注，城市次中心的商铺，很多均价不足,10000,元,/,，和同一个板块的住宅售价保持在,1.5,：,1,甚至更低的水平，整个市区，这样的商铺的资源丰富，投资这样的商铺也是一种机会，毕竟其价格上升的空间还是比较大的，但需要关注所在板块的人流、车流和周边配套、物业互补等情况。,住宅,7,月销售前,10,名排行榜,关键词：,合肥商业市场运行状况,安徽房地产市场运行状况,