不动产估价第三章2.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三章 市场比较法,3.1,市场比较法的基本原理,一、概念,市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。,替代原理（替代原则）,在同一市场上，具有同样效用的不动产在同一时间具有同样的价格。,二、基本原理,交易实例,1,比较,交易实例,2,交易实例,3,交易实例,4,交易情况修正,交易日期修正,个别因素修正,区域因素修正,待,估,不动,产价,格,待,估不动产,三、市场比较法的基本公式和规则,1,、基本公式,估价对象价格,=,可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数,P=Pi*A*B*C*D,差异修正的注意事项,1,）差异修正必须合理,2,）各个实例的差异修正必须一致,3,）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少,差异修正的规则,1,）以待估不动产为基准,2,）以市场为尺度,3,）修正的顺序要恰当,2,、修正的规则,例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是,50,万元，该浴室设备价值,1,万元，则实例价格修正为,。若实例的区域因素比待估房地产劣,5,，实例价格为,P,B,时，待估房地产价格,P,D,？,四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件,（一）特点,1,、整个过程简单明了,2,、计算少而简单,3,、结果有较强的说服力,4,、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。,（二）适用范围,1,、有广泛市场交易的房地产类型,2,、常见的房地产类型,1,、充足的市场资料,（,1,）数量充足 比较交易实例资料有,10,个以上，具有较高可比性的,3,个以上,（,2,）质量合格 替代性较大,（,3,）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、适用,2,、丰富的估价经验,（三）适用条件,3.2,市场比较法的估价步骤,一、搜集交易实例,（一）收集途径,1,、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等,2,、房地产开发商、经纪人,3,、信息服务 房地产信息中心,4,、同行提供,5,、传媒,6,、其他途径,交易当事人、四邻、金融机构、司法机关,（二）收集内容,1,、交易双方的基本情况及交易目的,2,、交易实例不动产的状况,位置、形状、面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本情况、权利状况,3,、成交价格与成交日期,单价、总价、货币总类,4,、付款方式,5,、交易情况,（三）整理与查证,1,、按地区、类型分门别类存放,2,、核查资料的可靠性,交,易,实,例,调,查,表,编号,分类号,名称,用途,坐落,卖方,买方,成交价格,成交日期,个别因素,说明,土地状况,建筑物状况,区域情况说明,交易情况说明,位置图,资料来源,查证结果,适用性评分,附件种类,二、选取可比实例,2,、比较实例选取的具体要求,1,）所处地区相同或处于类似的供需范围,2,）用途相同,3,）建筑结构与建筑形式相同,4,）权利性质相同,5,）价格类型相同,6,）估价时点接近,7,）正常交易,1,、,比较实例与待估房地产应具有可比性。,1,）实物的同一性或类似性,2,）位置的同一性或类似性,3,）时间的接近性,4,）交易情况无反常,三、建立价格可比基础,例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是,50,万元。付款方式为该企业先付,10,万元即可使用写字楼，余下,40,万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付,10,万元。银行贷款利率为,8,。则该写字楼的实际价格是多少？,1,、统一付款方式,2,、统一币种和货币单位,3,、统一面积内涵,建筑面积和使用面积,4,、统一面积单位,平方米、平方英尺,5,、统一采用单价,四、进行交易情况修正,1,、交易情况修正的概念,3,、交易情况修正的方法,正常价格,=,可比实例的成交价格*（,100/100+S,）,2,、非正常交易情况的类型,1,）有利害关系人之间的交易,2,）急于出售或急于购买情况下的交易,3,）对市场行情缺乏了解的交易,4,）有特别动机或者偏好的交易,5,）相邻不动产的合并交易,6,）特殊交易方式下的交易,7,）税费非正常负担情况下的交易,五、进行交易日期修正,1,、交易日期修正的概念,2,、交易日期的修正方法,采用分区分类房地产价格指数,估价时点价格,=,可比实例在成交日期的价格,*交易日期修正系数,1,）采用价格指数进行修正,定基价格指数,：以某个固定的时期为基期编制的价格指数,估价时点价格,=,可比实例在成交日期的价格*（估价时点的价格指数,/,成交日期的价格指数）,例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为,2003,年,11,月。一可比实例在,2003,年,5,月的交易价格为,4000,元,/m,2,，,对其进行交易日期修正？,广州市天河区分类房地产价格指数表（以,2000.1,为基期）,时间,2003,年,4,月,2003,年,5,月,2003,年,6,月,2003,年,7,月,2003,年,8,月,2003,年,9,月,2003,年,10,月,2003,年,11,月,多层住宅,102.5,102.1,101.9,102.4,101.7,100.8,101.6,103.5,高层住宅,99.7,98.3,98.5,99.2,100.1,96.7,99.4,100.5,写字楼,103.8,102.9,106.5,104.6,103.7,104.1,105.9,105.2,商铺,98.6,93.5,94.2,92.7,95.7,99.1,99.6,100.3,例：某地区写字楼,2000,年,4,月至,10,月的价格指数分别为,99.6,、,94.7,、,96.7,、,105.0,、,109.2,、,112.5,、,118.1,（均以上个月为,100,）。其中某个写字楼在,2000,年,6,月的价格为,2000,元,/m,2,，,对其,进行交易日期修正（估价时点为,2000,年,10,月）。,环比价格指数,：以上一时期为基期编制的价格指数,估价时点价格,=,可比实例在成交日期的价格*成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指数*,*,估价时点时价格指数,2,）采用价格变动率进行修正,当价格变动率为,逐期递增或递减的价格变动率,时：,估价时点价格,=,可比实例在成交日期的价格*（,1+,价格变动率）,期数,当价格变动率为,期内平均上升或下降的价格变动率,时：,估价时点价格,=,可比实例在成交日期的价格*（,1+,价格变动率*期数）,六、进行区域因素修正,2,、区域因素修正的步骤,1,）确定影响因素,2,）判定区域因素状况,3,）分析,差异及差异所造成的价格差异,4,）进行价格修正,1,、区域因素及其修正,1,）繁华程度,2,）交通便捷程度,3,）环境,4,）公共设施配套完备程度,5,）城市规划限制,3,、区域因素修正的方法,百分比法：直接比较修正法（以估价对象为,100,）,间接比较修正法（以标准不动产为,100,）,区域因素因子调整系数表,类型,比较内容,比率,1,公共设施：市场、学校、公园停车场、医院,10,2,位置：与中心区距离、邻路状况,10,3,规划：土地及其周围的城市规划,10,4,环境、人文环境、小区生活层次,10,5,土地利用程度：小区内各设施的和谐程度,10,6,社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商业网点,10,7,小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力,10,8,交通设施：交通工具、方便程度,10,9,休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物馆,10,10,其它：噪音、绿化、风景,10,例,1,、有,3,个可比实例，成交价分别是,1500,元,/m,2,，,1650,元,/m,2,，,1600,元,/m,2,。现将可比,实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表：,区域因素,估价对象,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,1.,繁华程度,2.,道路通达度,3.,公交便捷度,4.,对外交通,5.,环境质量,6.,景观,7.,城市基础设施,8.,社会公共设施,9.,规划限制,10.,治安状况,10,10,10,10,10,10,10,10,10,10,13,8,10,9,8,11,11,9,8,10,9,10,12,11,10,11,10,12,10,11,8,11,10,13,9,12,8,11,9,12,总分值,97,106,103,区域因素,标准,不动产,估价对象,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,1.,繁华程度,2.,道路通达度,3.,公交便捷度,4.,对外交通,5.,环境质量,6.,景观,7.,城市基础设施,8.,社会公共设施,9.,规划限制,10.,治安状况,10,10,10,10,10,10,10,10,10,10,9,11,9,8,10,9,8,7,11,10,8,10,10,8,9,8,8,9,10,9,8,9,12,9,11,8,11,10,9,10,9,11,9,8,10,9,8,7,11,10,总分值,100,92,89,97,92,例,2,、区域因素间接比较表,某城市区域因素因子条件指数表,因素,市级,商业服务中心,小区级商业服务中心,公交站点,菜场,影剧院,条件（,m,）,0,1000,1000,2000,2000,0,300,300,600,600,0,300,300,500,500,0,300,300,500,500,0,1000,1000,修正系数,1.05 1.00,0.95,1.04 1.00,0.96,1.00 0.97,0.95,1.03 1.00,0.96,1.00 0.99,因素,中学,小学,幼儿园,医院,条件（,m,）,0,800,800,0,500,500,0,400,400,1200 ,1200,0,400,400,1000 ,1000,修正系数,1.00,0.98,1.00,0.97,1.02 1.00,0.98,1.02 1.00,0.98,七、进行个别因素修正,1,、个别因素及其修正,3,、个别因素修正的方法,百分比法：直接比较修正法（以估价对象为,100,）,间接比较修正法（以标准不动产为,100,）,加减法：,2,、个别因素修正的步骤,1,）确定影响因素,2,）判定个别因素状况,3,）分析差异及差异所造成的价格差异,4,）进行价格修正,八、求取比准价格,1,、进行综合修正,2,、估价过程的检查,1,）比较实例的检查,比较实例的可替代性房地产交易的活跃程度,比较实例的可靠性,2,）估价操作的检查,3,、求取比准价格,1,）简单算术平均数法,2,）加权算术平均数法,3,）中位数法,4,）众数法,5,）以最具可比性的比较实例的价格结果为主,3.3,市场比较法应用举例,一、应用案例一,商品住宅价格评估，见,P53,二、应用案例二,土地价格评估，见,P54,三、应用案例三,住宅用地价格评估，见,P57,案例分析,1,、某小区,A,梯带电梯，共,9,层楼，每层有,01,、,02,、,03,、,04,四单元，均为三房两厅，套内建筑面积,01,、,02,均为,92,平方米，,03,为,99,平方米，,04,为,96,平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内,01,、,02,、,03,、,04,各单元单价的高低。,2,、试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。,3,、有三栋别墅,A,、,B,、,C,，,见下图。请对他们的单价高低进行比较，说明理由。,别墅,A,别墅,B,别墅,C,