上街房地产市场概况研究分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,上街房地产市场概况研究分析,项目区域楼盘分布及价格区间调查,重点参考项目调查分析,市场产品投放结构分析,市场销售速度分析,市场竞争态势分析,项目地块区位和面貌分析,项目定位依据和档次,项目开发战略定位,二、上街房地产市场分析,二、项目定位分析,一、上街土地市场分析,上街土地市场2011-2012.3成交分析,目录,壹：上街土地市场分析,939,亩，,16,万,/,亩，楼面地价,156,元,/,24,亩，,16,万,/,亩，楼面地价,165,元,/,2011-2012.3,上街土地出让分析,上街新城区出让土地未来可投放总建面积是,105.2,万。,本案,15,亩，,61,万,/,亩，楼面地价,102,元,/,112,亩，,53,万,/,亩，楼面地价,261,元,/,85,亩，,32,万,/,亩，楼面地价,164,元,/,84,亩，,49,万,/,亩，楼面地价,247,元,/,45,亩，,49,万,/,亩，楼面地价,245,元,/,78,亩，,43,万,/,亩，楼面地价,213,元,/,10,亩，,31,万,/,亩，楼面地价,229,元,/,85,亩，,39,万,/,亩，楼面地价,235,元,/,68,亩，,44,万,/,亩，楼面地价,296,元,/,238,亩，,42,万,/,亩，楼面地价,208,元,/,46,亩，,60,万,/,亩，楼面地价,229,元,/,119,亩，,92,万,/,亩，楼面地价,585,元,/,20,亩，,40,万,/,亩，楼面地价,202,元,/,69,亩，,39,万,/,亩，楼面地价,196,元,/,16,亩，,42,万,/,亩，楼面地价,212,元,/,市区出让土地未来可投放总建面积是,229,万。,本案,2011-2012.3,上街土地出让分析,40,万,/,亩,40,50,万,/,亩,50,万,/,亩,2011-2012.3,上街土地出让分析总结,开发热点：,从市场土地出让量体分布来看，市区依然是未来房地产开发热点，未来可投放市场量体有,229,万，上街新城区只有,105.2,万。,竞争压力：,未来市区和新城区可投放量体一共是,334.2,万，可开发建筑体量大，且市区项目分布密集，竞争激烈。,土地成本：,上街市区的土地成交金额多集中在,40-50,万元,/,亩，有三块位于老城区的土地成交价格较高，在,53,万元,-92,万元,/,亩。本案土地的成本在,43-49,万元,/,亩，处于市场主流价格段内。,贰：上街房地产市场分析,上街楼盘分布及价格区间调查,翡翠城,高层,3700,德宝城墅,退台洋房,3700,龙吟世家,电梯洋房、小高、高层,未售,乐福国际,小高、高层,3600,理想城,多层、高层,多层,4200,高层,3600,建业森林半岛,电梯多层,4500,亚星江南小镇,洋房,5000,溪畔美域,联排、洋房,小高、高层,未售,本案,单位：元,/,上街重点个案分析综述,楼盘概况：,目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。,楼盘形态：,建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，,其中以高层为主。,楼盘产品：,三房为主，面积分布在,100-160,，,集中分布在,110-130,，但小面积三房去化率较高。,楼盘价格：,市场高层均价在,3600-3700,元,/,，德宝城墅的退台洋房价格在,3700,，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在,5000,元,/,左右，别墅在,15000,元,/,。,楼盘客层：,主要为以,周边县市客户为主，及部分巩义客户。,来人来电量：,目前市场在售项目日均来访量在,5-6,组左右。,楼盘规划：,目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。,购房热度：,自,2011,年,10,月份开始市场热度急剧下滑，客户观望情节较重，,但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在,5-6,组客户左右。,建业森林半岛二期概况,位置,许昌路与金华路交汇处,总建面（万）,20,建筑形态,二期电梯多层,开盘时间,2011,年,8,月,均价（元,/,）,4500,，一层带花园,5200,主力投放产品,三房,129,、,139,四房,174,备注,建业在上街区半岛系列产品，社区周边环境较好，地段优势明显，二期产品以电梯多层，产品面积设定适中，加上建业品牌效应，整体销售情况较好。现二期尾盘。,本案,二期电梯多层,亚星江南小镇概况,位置,许昌路与淮阳路交汇处,总建面（万）,60,建筑形态,三期在售退台洋房,开盘时间,2011,年,12,月,均价（元,/,）,5000,，一层带花园,6000,主力投放产品,三房,136,、,155,备注,亚星大盘，项目坐落在,1.6,公里的地貌公园之上，坐拥,17,万平米,A,级园林景观社区，环境优美，目前在售,3,期退台洋房，整体销售情况好。,本案,三期,溪畔美域概况,位置,许昌路与金屏路交汇处,总建面（万）,8.5,建筑形态,洋房、小高，高层,开盘时间,预计,2012,年,6,月,均价（元,/,）,无,主力投放产品,二房,87,，三房,105,备注,新项目，地段优势较好，正对左照沟公园，背面紧邻区政府、文化宫、文化广场，周边氛围浓厚，配套齐全，现阶段前期推广。,本案,理想城二期概况,位置,许昌路与金华路交汇处向西,100,米,总建面（万）,36,建筑形态,现售电梯多层,开盘时间,2011,年,5,均价（元,/,）,高层,3600,，多层,4200,主力投放产品,三房,120,、,138,备注,项目毗邻人民广场、左照园林公园、大型娱乐广场、青少年活动中心、上街图书馆、区重点幼儿园，现一期成型，部分入住，区域居住氛围浓厚。,本案,二期多层,乐福国际二期概况,位置,中心路与金华路交叉口西南角,总建面（万）,4.3,建筑形态,小高、高层,开盘时间,2011,年,5,月,均价（元,/,）,3700,主力投放产品,二房,85,，三房,118,备注,项目北靠中心路，东临金华路，西北环绕左照公园，地理位置优越，交通便利，周边环境良好，生态资源丰富，整体销售情况较好。,本案,二期在售,龙吟世家概况,位置,金华路、济源路交汇处,总建面（万）,42,（住宅,30,，商业,12,）,建筑形态,电梯洋房，小高，高层,开盘时间,未开,均价（元,/,）,无,主力投放产品,二房,96,，三房,116,、,128,备注,龙吟世家项目占地,135,亩，由欧凯龙倾力打造。建筑风格上采集新中式主义建筑，立面颜色沉稳儒雅，匹配中国世家风范，全部带电梯的,7,层洋房、,11,层小高层、,18,层高层更是满足居者不同需求，,2012,年,1,月开始认筹排号，交,5000,抵,1,万，现已排,170,组。,本案,一期预售,德宝城墅概况,位置,许昌路与金华路交汇处,总建面（万）,27,建筑形态,退台洋房（现售），高层,开盘时间,2011,年,9,月,均价（元,/,）,3700,主力投放产品,二房,81,，三房,107,备注,北面紧邻上街金融大道济源路，南邻上街行政大道中心路，西侧为南北路金华路，各项配套设施完善，现一期尾盘销售，整体销售情况较好。,本案,一期在售,翡翠城概况,位置,济源路与淮阳路交汇处,总建面（万）,10,建筑形态,高层,开盘时间,2011,年,12,月,均价（元,/,）,3700,主力投放产品,三房,119,，四房,138,备注,项目地段优势明显，周边居住及商业氛围浓厚，产品设定面积适中，户型方正。,本案,一期在售,市场产品投放、销售结构分析,总投,2161,套,总销,1572,套,通过市场调研，上街整体市场当期总投,2161,套房源，总销,1572,套，整体去化率,73%,，市场表现较好。,市场投销中，三房投放占主要比例，三房销售比例也占第一。,市场产品投放、销售结构分析,二房,市场二房产品投放量少，且面积段集中，在,80-90,。,二房去化率,80%,。,市场产品投放、销售结构分析,三房,市场三房整体投放,1622,套房源，销售,1182,套房源，市场整体去化率,73%,；,市场三房房整体投放区间在,150-160,，,100-110,三房去化率最高。,小面积三房去化率较高。,市场产品投放、销售分析综述,投销：,市场整体投放、销售中，三房均在,75%,，占绝对比例。,二房：,目前市场二房产品整体投放较少，且面积段较为单一，主要在,80-90,之间，但整体销售情况较好，表明二房仍有较大的市场需求空间。,三房：,市场整体投放较大，面积段较为集中，主要在,110-130,，但整体销售中，小面积三房投放虽少，去化率较高。,市场销售速度分析,-,整体市场销售速度,通过市场调研分析：,目前市场,在售项目个案月均销售套数为,35,套，销售面积为,4313,。,案名,销售周期（月）,投放,（套）,销售,（套）,销售速度,（套,/,月）,森林半岛,8,165,153,19,江南小镇,4,240,224,56,德宝城墅,10,308,291,29,理想名城,11,864,596,54,乐福国际,11,202,155,14,翡翠城,4,382,153,38,合计,2161,1572,35,案名,销售周期（月）,投放面积（）,销售面积（）,销售速度（,/,月）,森林半岛,8,19533,18032,2254,江南小镇,4,37720,35311,8828,德宝城墅,10,30275,28520,2852,理想名城,11,99360,68020,6184,乐福国际,11,21642,16642,1513,翡翠城,4,44002,16983,4246,合计,252532,183508,4313,市场销售速度分析,-,不同产品形态月均销售套数,电梯洋房,案名,投放,（套）,销售,（套）,销售周期,（月）,销售速度（套,/,月）,森林半岛,42,39,8,38,42,39,30,28,30,27,亚星江南小镇,10,10,4,50,42,20,20,100,95,20,17,30,30,10,10,普通多层,案名,投放,（套）,销售,（套）,销售周期,（月）,销售速度（套,/,月）,德宝,.,城墅,112,107,10,29,189,179,7,5,高层,案名,投放,（套）,销售,（套）,销售周期,（月）,销售速度（套,/,月）,理想名称,432,350,11,36,432,246,乐福国际二期,44,38,11,38,26,76,50,22,22,22,19,正兴翡翠城,88,46,4,190,77,104,30,通过市场调研分析：,目前市场,电梯洋房,产品的个案销售速度为,38,套,/,月,；,普通多层,个案销售速度为,29,套,/,月,；,高层,产品个案销售速度为,36,套,/,月,。,市场销售速度分析,-,不同产品形态月均销售面积,通过市场调研分析：,目前市场,电梯洋房,产品的个案销售速度为,5541,/,月,；,普通多层,个案销售速度为,2852,/,月,；,高层,产品个案销售速度为,3981,/,月,。,电梯洋房,案名,面积,（）,投放,（套）,销售,（套）,销售周期（月）,销售速度（,/,月）,森林半岛,47,21,20,8,5541,89,42,39,129,42,39,139,30,28,174,30,27,亚星江南小镇,139,10,10,4,139,50,42,155,20,20,155,100,95,174,20,17,180,30,30,190,10,10,高层,案名,面积,（）,投放,（套）,销售,（套）,销售周期（月）,销售速度（,/,月）,理想名称,110,432,350,11,3981,120,432,246,乐福国际二期,85,44,38,11,84,38,26,118,76,50,123,22,22,138,22,19,正兴翡翠城,80,88,46,4,119,190,77,138,104,30,普通多层,案名,面积,（）,投放,（套）,销售,（套）,销售周期（月）,销售速度（,/,月）,德宝,.,城墅,81,112,107,10,2852,107,189,179,140,7,5,市场竞争态势分析,通过市场调研分析，目前市场在售项目余量,9.9,万，未来总体可投放量,162.9,万，未来市场竞争压力较大。,案名,总规模,（万）,当期销售,（万）,当期余量,（万）,未来可投放量,（万）,正兴翡翠城,10,4.4,2.7,8.3,溪畔美域,8.5,3,3,8.5,森林半岛,20,3.5,0.2,12.7,亚星江南小镇,60,3.7,0.2,37.6,龙吟世家,42,2.8,0,42,德宝,.,城墅,27,3,0.2,24.2,乐福国际二期,4.3,2.2,0.6,0.6,理想名称,36,10,3,29,合计,32.6,9.9,162.9,市场竞争态势分析,翡翠城,8.3,万,德宝城墅,24.2,万,龙吟世家,42,万,乐福国际,0.6,万,理想城,29,万,建业森林半岛,12.7,万,亚星江南小镇,37.6,万,溪畔美域,8.5,万,本案,市场竞争态势分析,类别,在售楼盘,上街,2011-2012.3,新成交土地,未来可投放量体,（万）,162.9,334.2,合计,497.1,如按照上街现阶段市场月均去化速度是,4313,/,月，未来可投放量体将需,1152,个月销售完毕。未来市场竞争激烈。,上街房地产,市场分析,综述,上街房地产市场在售楼盘数量少，但是建筑形态丰富，涵盖面广。,市场整体去化率较高，达到,73%,，其中以三房为主，投放和销售都占到了,75%,，面积主要集中在,110-130,。,上街房地产市场整体月均销售速度慢，其中从产品形态来分析，洋房的去化速度不论是套数和面积，销售速度都是最快的，高于普通多层和高层。,上街未来房地产市场可投放量体大，达到,497.1,万，竞争激烈。,叁：项目定位,项目定位,-,地块区位分析,本案,老城区,新城区起步区,新城区远期发展区,项目地块位于丹江路南，登封路西，汝南路东，漓江路北，处于上街区南部新城区起步区，处于规划中的职教城内。,项目,定位,-,面貌,分析,本案,丹江路面貌，在项目西边有一发电厂,丹江路与登封路交叉口向北面貌,项目东边是建业和亚星合作开发的幸和群岛,峡窝镇便民服务大厅和计划生育中心,全友家私,登封路南面貌,市政规划发展特点,项目位于中原区规划的宜居职教城区，按照规划宜居职教城将于,2015,年正式竣工，未来发展前景好。,项目区位特征及地块条件,上街区的郊区，区域发展缓慢，人流量少，以村庄为主。地块三面邻路，南面漓江路正在规划中，交通出行方便，地块平整，利于开发和提高容积。项目西边有发电厂，电网密集，不利于居住。,项目周边现状特点,现阶段周边生活配套设施不完善，区域内市政教育单位有峡窝镇的便民服务大厅和计划生育中心，商业有全友家私和少量超市门店，项目东侧是建业和亚星集团集体开发的幸和群岛项目，现暂未开工。,项目定位依据,项目未来发展机遇,随着,2015,年宜居职教城的正式竣工，届时，可吸纳并解决,5,万人的配套三产服务及就业问题。以及项目紧邻东侧的建业亚星集团开发的幸和群岛的开发建设，区域面貌将会得到改善，人流量增大，居住氛围逐渐形成，将会重新引导上街区居民的购房选择，为本项目的发展带来更多发展机会。,项目定位依据,项目定位目的,目的一：与职教城建设相呼应，满足上街及周边居民的住房需求。,目的二：提高项目竞争力，避免与市场热点产品的竞争，能够满足开发商对于资金和收益率的需求。,项目档次定位,项目处于上街新区宜居职教城，区域规划布局了六大组团,高等职业教育组团、实习工厂及工业集聚区组团、江南水乡旅游休闲组团、合村并城及商业地产组团、汜水河花卉产业组团、五云山山地运动休闲度假组团，定位中高端。,通过调研中了解，上街在售楼盘规划品质高端，产品形态多元化发展，有普通多层，电梯洋房，别墅，小高层和高层。紧邻项目又是建业和亚星集团一起开发的幸和群岛项目，建业和亚星集团在上街区的影响力大，以开发中高端住宅为主。,故而本项目定位为上街新区中高端的人居典范住宅项目。,项目开发战略定位,-,产品总价定位,项目产品总价的制定，主要是结合当地收入水平、经济特点及当下楼市的总价特征而确定的本案产品总价范围。是项目获得市场认可的先决条件。,根据调研分析，市场两房总价带在,25-35,万之间，三房总价带在,35-45,万元，而本案两房的主力总价带在,26-30,万元，三房在,33-35,和,40-43,万元之间，均在市场主力总价范围内，产品竞争优势大。,户型,销售面积（）,赠送,面积,（,）,实际,使用面积,（,）,比例,实际使用面积在市场总价（万元）,本案,总价,（,万元）,2+1,70-80,15-18,85-98,25%,31-36,26-30,3+1,90-95,18-20,108-115,45%,40-43,33-35,3+1,110-115,18-20,128-135,30%,47-50,40-43,项目开发战略定位,户型概念定位,符合市场需求，满足开发商对资金和回报率的需求。,随着上街市场均价的逐渐走高，部分楼盘，尤其是新近将要推出的楼盘，产品面积出现压缩，出现了,110,以下的三房，通过控制总价，扩大客群范围，促进销售。但是户型设计仍以传统户型为主。,所以本项目可通过创新户型，控制面积，达到市场及客户实际需求面积，从而控制总价，提高去化率，实现开发商的利润最大化之目的。,3,房,+1,房,销售面积：,72,，赠送面积约：,15,，实际使用面积约：,87,项目开发战略定位,-,高,层,户型图示,2房+2房,销售面积：78，赠送面积约：18，实际使用面积约：96,项目开发战略定位,-,高,层,户型图示,3房+1房,销售面积：89.8，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.8,项目开发战略定位,-,高,层,户型图示,3房+1房,销售面积：110，赠送面积约：20，实际使用面积约：130,项目开发战略定位,-,多层,户型图示,3房+1房,销售面积：89.7，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.7,项目开发战略定位,-,多层,户型图示,项目开发战略定位,-,住宅户型建议,住宅户型建议,二室二厅,2+1,户型,80,（赠送约,10,）,三室二厅,3+1,户型,115,（赠送约,12,）,住宅户型建议,项目开发战略定位,-,住宅户型建议,住宅户型建议,三室二厅,3+1,户型,125,（赠送约,14,）,项目开发战略定位,-,住宅户型建议,项目开发战略定位,户型配比定位,结合市场投放及销售特征，适度避开市场最集中的,产品形态和面积段,投放区域，确定本项目的主力投放户型及面积段，从而最合理的迎合市场需求。,结合上街在售楼盘户型投放以及客户对户型的选择上，建议以两房和三房为主，其中占比分别是,25%,和,75%,。,项目开发战略定位,经济测算,本案土地取得时，容积范围在,1-3,之间，考虑到上街未来房地产市场可投放量体大，竞争激烈，参考市场在售主流产品形态，分别是普通多层、电梯洋房和高层，其中,普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，产品去化速度快，并且洋房又成为市场上高端产品，售价高，,所以将三种不同的产品形态进行经济测算，结合地块和开发商资金量，为项目未来规划的产品形态做参考。,类别,方案一,普通,多层,方案二,电梯,洋房,方案三高层,6.5,层,7,层,11-18,层,总用地面积（）,130107.2,130107.2,130107.2,住宅建筑面积（）,208172,221182,390322,容积率,1.6,1.7,3,项目开发战略定位,经济测算,建筑形态,层数,成本构成（元,/,）,建筑面积（万）,销售均价（元,/,）,总成本（,亿,元）,总销（,亿,元,）,利润（,亿,元,）,利润率（,%,）,土地费用,前期配套费用,建安费用,其它直接费用,销售费用,管理费用,税费,多层,6F,441,425,700,26,111,118,459,20.8,3700,4.7,7.7,3,62%,洋房,7F,415,435,850,30,126,126,521,22.1,4200,5.5,9.3,3.8,68%,高层,11-18F,235,466,1400,47,111,145,459,39,3700,11.1,14.4,3.3,29%,从三种方案的投报分析来看，,洋房售价最高，利润率最高，高层的总销最高，但是利润率最低。,项目开发战略定位,投报分析,项目开发战略定位,总结,现阶段上街房地产市场主流的产品形态是普通多层、电梯洋房和高层，而普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，去化速度快，电梯洋房月均去化速度是,5541,，它的售价也是最高的，投资回报率也是最高的。,未来上街可投放市场量体大，产品形态以高层为主，普通多层和电梯洋房更加稀缺。,考虑本案的土地成本较低，为避免产品形态同质化，竞争激烈，去化速度慢，回报率低等问题，建议前期可先以电梯洋房和普通多层入市，在市场成交较为低迷状态下，用稀缺性的产品形态吸引市场，拔高项目形象，提高去化速度和回报率。,