房地产产业链专题研究：居住政策重心翻转老房消费加档提速.pdf

证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 28 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 居住政策重心翻转，居住政策重心翻转，老房消费老房消费加档提速加档提速 房地产产业链专题研究2023.7.19 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 我们认为，促进家居消费政策的落地，是我国居住政策重心翻转的又一重要表我们认为，促进家居消费政策的落地，是我国居住政策重心翻转的又一重要表征征。我国居住政策的关注点，已经从增加人均居住面积，转向提升居住品质。我国居住政策的关注点，已经从增加人均居住面积，转向提升居住品质。这可能意味着在家居、物管、消费建材等领域，提供优质产品和服务的企业，这可能意味着在家居、物管、消费建材等领域，提供优质产品和服务的企业，面临长期的业务成长时代机遇。面临长期的业务成长时代机遇。居住政策的长期重心，已经从增加人均住房面积，转向切实提升居住品质居住政策的长期重心，已经从增加人均住房面积，转向切实提升居住品质。1998年以来，我国的居住政策发力点一直都在扩大居住面积，因为居住面积不足是长期困扰居民生活水准提升的重要因素，也因为房地产行业本身可以成为重要的经济增长点。在这段时间，居住政策甚至常常被狭义理解为房地产开发的相关政策。但一方面二十多年以来居民居住面积已经明显提升，并超过了发展中国家一般水平，另一方面房价过高，开发规模过大等现实问题出现。社会对于居住相关领域的最迫切要求，在于提升居住品质，即提升居住空间的利用效率，满足居民多元化的需求。这种存量的需求包括了装修，局部改造，家居焕新，智能化应用，也包括了和广义家居相关联，和社区生活挂钩的诸多领域。促进家居消费政策落地，预计加速补短板，强有力鼓励老房相关消费。促进家居消费政策落地，预计加速补短板，强有力鼓励老房相关消费。近日商务部等 13 部门印发关于促进家居消费若措施的通知，促进家居消费（这里的家居是广义家居含存量居住相关的各类消费，不仅是下文提到的家居消费，即家具和纺织品等）。我们认为，这一政策贴近社会需要，调研十分充分，视角十分全面，高度因地制宜，也高度尊重市场机制。政策的具体执行有待进一步细化，但政策指明了老房消费市场的巨大潜力，大量细分产业，尤其是那些本身具备市场化盈利模型的产品，可能在政策鼓励之下进一步做大做强。住宅物业管理公司受益于老房消费。住宅物业管理公司受益于老房消费。物业管理公司是老房消费活动的组织参与者之一，也是产品和服务的提供者之一。居住政策的重心变化，既给物业管理公司带来新的盈利增长点（例如局装业务），也给物业管理公司提供了提升业主满意度的机会，更意味着品牌物业管理公司的优势进一步强化。我们认为，2023年是物业管理行业和开发行业充分脱钩的元年，物管行业具备显著的价值重估机会。我们重点推荐万物云、华润万象生活、滨江服务、中海物业等公司。家居家居消费消费：政策激活存量需求潜力，板块消费属性有望增强。：政策激活存量需求潜力，板块消费属性有望增强。我们测算，2023年家居零售规模约 2.6 万亿元，其中在住房改造需求占比 45.1%，已成为家居零售最大的需求来源。政策着力点在于更好地促进家居存量翻新需求释放，若政策带动下在住房翻新单套消费金额增长 10%、翻新周期从 15 年降至 13 年，我们预计能拉动家居零售需求增速抬升超 10pcts。伴随存量需求崛起、地产拉动贡献趋弱，家居行业消费属性料将不断增强，与此同时旧的发展模式瓶颈突显，更应关注模式创新和新业务拓展成效。我们认为具备综合性渠道管控能力、产品力更为出色、对挖掘存量需求有前瞻布局的家居公司，后续将持续引领行业集中度提升。家居产品品牌公司推荐欧派家居、箭牌家居、志邦家居、索菲亚、敏华控股、慕思股份，建议关注顾家家居、喜临门；家居卖场推荐居然之家。消费建材：房屋旧改提振装修需求，绿色建材促进行业集中。消费建材：房屋旧改提振装修需求，绿色建材促进行业集中。旧房装修是优化旧房空间功能布局、修补质量问题的有效途径，为建筑材料市场带来了新的需求。参考美国房地产和建筑企业的发展历史，我国存量房占比或将进一步提升，房屋重装将成为建材新的增长点。高质量、绿色建筑材料的需求将带动市场份额向优质企业集中，有望带动行业龙头增长。我们推荐东方雨虹、伟星新材、北新建材、坚朗五金、蒙娜丽莎、东鹏控股、兔宝宝，建议关注东易日盛、德才股份。风险提示：风险提示：老房消费后续政策出台力度和速度不及预期，各地落实推广相对迟缓的风险。很多老房消费相关行业也和新房竣工相关，新房竣工增速可能在 2024房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 年之后转为下降的风险。存量市场需求增长不达预期的风险。消费家居行业竞争加剧的风险。居民消费能力减弱的风险。重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级 简称简称 代码代码 收盘价收盘价（交易（交易币种）币种）EPS（元）（元）PE 评级评级 22A 23E 24E 25E 22A 23E 24E 25E 家居家居消费消费 欧派家居 603833.SH 90.0 4.41 5.00 5.79 6.79 20.4 18.0 15.5 13.3 买入 箭牌家居 001322.SZ 16.4 0.61 0.82 1.01 1.20 26.8 20.1 16.2 13.7 买入 志邦家居 603801.SH 21.7 1.23 1.42 1.68 1.97 17.7 15.3 13.0 11.1 买入 索菲亚 002572.SZ 16.5 1.17 1.42 1.65 1.90 14.1 11.6 10.0 8.7 买入 敏华控股 1999.HK 5.6 0.49 0.72 0.85 11.4 7.7 6.5 买入 慕思股份 001323.SZ 34.1 1.77 2.01 2.23 2.47 19.2 17.0 15.3 13.8 买入 居然之家 000785.SZ 4.2 0.26 0.33 0.35 0.39 15.9 12.6 11.9 10.8 买入 房地产服务房地产服务 万物云 02602.HK 38.0 0.76 2.00 2.33 2.43 45.7 17.4 14.9 14.3 买入 华润万象生活 01209.HK 23.5 1.72 2.09 2.57 3.15 12.6 10.3 8.4 6.8 买入 滨江服务 03316.HK 36.0 0.97 1.29 1.64 2.03 33.8 25.5 20.1 16.2 买入 中海物业 02669.HK 19.9 1.49 1.96 2.58 3.32 12.2 10.1 7.7 6.0 买入 消费建材消费建材 东方雨虹 002271.SZ 26.05 0.84 1.65 2.32 2.98 33.0 17.0 12.0 9.0 买入 伟星新材 002372.SZ 19.59 0.81 1.01 1.21 1.41 26.0 21.0 17.0 15.0 买入 北新建材 000786.SZ 24.22 1.86 2.19 2.61 3.06 13.0 11.0 9.0 8.0 买入 坚朗五金 002791.SZ 52.22 0.2 2.13 3.2 4.44 323.0 30.0 20.0 15.0 买入 蒙娜丽莎 002918.SZ 16.98-0.92 1.45 1.74 2.14-17.0 10.0 9.0 7.0 买入东鹏控股 003012.SZ 10.92 0.17 0.67 0.84 1.00 47.0 12.0 10.0 8.0 买入 兔宝宝 002043.SZ 10.6 0.53 0.92 1.25 1.49 21.0 12.0 9.0 7.0 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2023 年 7 月 18 日收盘价。敏华控股货币单位为港元，敏华控股 2022-2024 年对应其 FY2023-2025，其 FY2023-2025 盈利为中信证券研究部预测；中海物业 EPS 为港元，万物云和华润万象生活为核心 EPS。mNyRnPrRtQsOmRqNoRpMuN9PcMbRpNqQpNpMjMmMsNjMsQqR7NmNmPvPnNrNNZrNsP房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录目录 居住政策的重心变化居住政策的重心变化.4 居住政策一度以鼓励新建住房为主.4 未来居住政策的关键目标是提升居住品质，不是增加居住面积.6 居住政策内容将更加丰富，更加精细化.10 典型案例典型案例促进家居消费政策落地促进家居消费政策落地.15 老房消费业务机会之一：住宅物业管理老房消费业务机会之一：住宅物业管理.17 住宅物业管理公司受益于老房消费加码.17 住宅物业管理即将实现和开发企业的充分脱钩，走向蓝海.19 老房消费业务机会之二：家居消费老房消费业务机会之二：家居消费.21 老房消费业务机会之三：消费建材老房消费业务机会之三：消费建材.25 风险因素风险因素.27 房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 4 居住政策居住政策的重心变化的重心变化 居住政策一度以鼓励新建住房为主居住政策一度以鼓励新建住房为主 我国房地产市场化改革，尤其是 1998 年房改以来，集中发力新房建设开发，房地产开发也由此一度成为了国民经济重要支柱产业。1998 年房改以来，政策重点关注开发建设。在宏观上，表现为热火朝天的开发投资，持续带动 GDP 增长。在开工面积明显下降的 2022 年，即使我国城镇人均住房面积达到39 平米，我国的人均住房开工套数仍然有日本的 1.4 倍。在中观上，表现为我国城市的核心区域往往和历史核心区域不同，城市边际在扩张，新区在产业和人口集聚方面、在规划水平方面，都要远远胜过传统的城市核心区域。在微观上，这表现为房地产开发企业一度成为房地产行业的绝对主体，甚至开发企业和房地产企业经常混为一谈（尽管后者的概念其实更加广泛）。图 1：城市的新区广州珠江新城 图 2：城市的新区杭州钱江新城 资料来源：广州广播电视台微信公众号 资料来源：杭州发布微信公众号 图 3：全国开发投资额及同比 资料来源：国家统计局，中信证券研究部-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000开发投资额（亿元）YoY（右轴）房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 5 图 4：2022 年中国、美国、日本住宅新开工套数（万套）资料来源：U.S.Census Bureau，国家统计局，Wind，中信证券研究部测算 注：中国新开工套数假设住宅套均面积为 100 平米。图 5：中国、美国、日本人均住宅新开工套数变化（套/万人）资料来源：U.S.Census Bureau，国家统计局，Wind，中信证券研究部测算 注：中国新开工套数假设住宅套均面积为 100 平米，人口数采用城镇人口计算。住房市场化改革取得巨大的成绩，表现为，住房人均保有面积的大幅增长、住房自有率在国际上处于较高水平（根据第七次全国人口普查数据，我国住房自有率 73%，高于很多发达国家）。房地产产业链在过去三十年对国民经济发展起到了积极助力的作用。图 6：中国人均住房建筑面积（平米）图 7：中国人均建筑面积年均复合增长率 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 01002003004005006007008009001,000中国美国日本050100150200250中国美国日本22.8 21.8 23.3 23.0 31.1 29.2 32.0 31.7 41.8 36.5 42.3 46.8 05101520253035404550全口径城市镇乡村2000201020200.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%全口径城市镇乡村2000-20102010-2020 房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 6 图 8：世界各国住房自有率 资料来源：美国普查局，中国国家统计局，新加坡统计局，欧洲统计局，中信证券研究部测算 注：中国住房自有率为中信证券研究部测算，其余国家为官方公布数据；美国为 2022 年一季度数据，新加坡为 2021 年数据，其余国家和地区均为 2020 年数据，各国统计口径可能存在出入，由于计算方法的原因，我国数据可能存在小幅低估。未来居住政策的关键目标是提升居住品质，不是增加居住面积未来居住政策的关键目标是提升居住品质，不是增加居住面积 随着房地产市场的发展，房屋的数量紧缺时代总会结束。当前，我国人均住房面积已经不低，房屋的租金水平也完全处于可承担的范围，保障性租赁住房等各类房源解决了大量新市民和年轻人的问题，但住房市场在供给侧和需求侧仍然面临着多重难题。1、商品房价格偏高。主要是我国房价收入比、房价租金比明显高于其他主要国家。图 9：全球主要国家房价收入比 资料来源：NUMBEO，中信证券研究部 图 10：全球主要国家住宅租金年收益（单位：%）资料来源：NUMBEO，中信证券研究部 2、存量住房供给户型结构不合理。主要表现为套均面积偏低，但存量套数不低，改善性需求满足的难点既有卖房难也有买房难，住房存量结构和人口变化趋势不匹配。具体来说，就是户型过于中小型化，改善性住房占比少，住房空置率高和居住满意度低并存。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0510152025300123456789 房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 7 图 11：2000-2020 年全国家庭户均建筑面积（平米）资料来源：国家统计局，中信证券研究部 图 12：2000-2020 年全国家庭户均间数 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 3、施工规模偏大，区域结构不合理。一些缺乏产业支撑和人口规模偏低的区域没有大规模兴建住宅小区的必要性，存在结构性空置率问题。图 13：2012 年（左图）和 2022 年（右图）南宁市前十大住宅项目区位 资料来源：中指数据库，高德地图，中信证券研究部 4、存量房平均房龄逐渐增大。我们根据“七普数据”测算，全国家庭户住房平均房龄由 2000 年 15.2 年提升至 2020 年的 17.4 年。而如果定义房龄 30 年以上房屋为老旧房屋（即城市中的老旧小区），则居住于其中的全国家庭户比例由 2000 年的 10.7%提升至2020 年的 14.4%。虽然我国的老房占比其实并不大于其他国家和地区，但运营养护水平的缺失使得老房龄占比提高成为问题。0204060801001202000201020202.42.52.62.72.82.93.03.13.23.3200020102020 房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 8 图 14：全国家庭住房按建成年代分户数占比 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 图 15：2000-2020 年全国家庭户住房平均房龄变化 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 图 16：2000-2020 年全国居住在老旧房屋家庭户占比变化 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 5、老房养护运维痛点明显，维修资金提取率严重偏低。大量老旧小区亟待改造，光靠物业管理费不能解决小区运维资金缺口问题，反而容易加剧老旧小区的逆向淘汰，和物业管理公司、业委会、业主的紧张关系。表 1：存量小区维修资金账户情况分析和测算依据 类别类别 类别具体情况类别具体情况 估算占比估算占比 测算依据测算依据 解决之道解决之道 类别一 维修资金账户充裕，且提取比较便利 20%从各地维修资金账户的利用率来看，目前能够顺利提取专项维修资金的小区数量并不会太多，总体而言，目前房龄在 5 年以内的小区低于 20%无需解决 类别二 维修资金账户充裕，但提取困难 35%维修资金账户充裕的比例和房龄结构有关。2000 年之后竣工的房屋目前占社会房屋存量约 72%，我们认为其中绝大多数小区维修资金账户是充足的，只是提取比较困难。切实提高住房维修资金的使用效率，尤其是便利维修资金的提取 类别三 维修资金账户不足，补充困难，运维资金不足 15%2000 年之前竣工的房屋占社会存量房屋的比例为 28%左右，1990 年之前占 9%，我们认为其中有不少小区”巧妇难为无米之炊”，确实存在运维资金不足难题 推进住房养老金制度改革，推进老旧小区改造 类别四 维修资金账户不足，或提取困难，但物业管理费高，或公区运营收入很高，足以补充运维资金不足 20%2010 年之后物业管理费的费率提升很快，一部分小区的物管费超过 2.5 元/月/平方米，尽管其中一部分小区仍然维修资金提取困难，但实际上不存在运营问题。还有一些小区由于容积率较高，公区运营收益相对于运维支出无需解决 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000201020201949年以前1950-1959年1960-1969年1970-1979年1980-1989年1990-1999年2000-2009年2010-2014年2015-2020年14.014.515.015.516.016.517.017.518.02000201020200%2%4%6%8%10%12%14%16%200020102020 房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 9 类别类别 类别具体情况类别具体情况 估算占比估算占比 测算依据测算依据 解决之道解决之道 高，实际上也不存在运维难题。类别五 维修资金账户不足，或提取困难，但存在物业管理公司带资进场，一次性阶段解决运维缺口问题 5%物业管理行业的发展过程中存在带资进场的情况，阶段性解决了部分小区的设施老化问题。但长期而言这一问题仍然存在，除非物业管理公司增值服务收入有明显增长 解决办法类别一和类别二 类别六 维修资金账户不足，或提取困难，但存在政府积极介入，能够解决运维资金不足 5%地方政府个别解决了一些老旧小区的运维资金来源问题 解决办法类别一和类别二 资料来源：中信证券研究部基于住房和城乡建设部各项统计数据测算 6、城市运营的成本逐渐提高，效果逐渐下降。城市半径不断扩大，再建设新城区的通勤距离越来越长。很多低线城市的低密度老旧小区已经拆迁，危旧房已经得到改造，剩下的高密度老旧小区拆迁难度大，城市更新的成本不断提高。通过拆除重建所带来的边际效果则在下降，因为社会不乏新商品房供给，居民存在了较多选择，剩余的老旧小区居住者，往往不愿意承担更高的居住成本。表 2：部分城市和区域的老旧小区改造情况 区域区域 时间时间 投资额投资额 详情详情 全国范围 2019 年至 2022 年 6600 亿元+2019 年至 2022 年，全国累计新开工改造城镇老旧小区 16.7 万个，惠及居民 2900多万户，完成投资 6600 多亿元。上 海 浦 东新区 2023 年 258 亿 2023 年，按照浦东新区“十四五”规划中的城镇发展战略，浦东将采取“拔点清盘一批、开工建设一批、更新提升一批”的做法，分类启动“两旧一村”城中村项目超 500 个，涉及政府性资金投资约 258 亿元。厦门 2015-2022 年 31.8 亿元 2015 至 2022 年底，厦门累计改造 994 个老旧小区，惠及居民 13.7 万户，总投资 31.8 亿元。改 秦皇岛 2022 年 8 月 3 亿元 截至目前，全市 61 个老旧小区改造项目已全面启动，开工率、满意度调查率、施工许可证办理均达到 100%，已累计完成总投资额 29911.2 万元，完成率74.14%，提前实现了投资进度“双过半”目标任务。北京 2020 年 12.8 亿元 2020 年老旧小区综合整治工作方案表示，北京市年内开工老旧小区综合整治项目 80 个，完成老旧小区综合整治项目 50 个、固定资产投资 12.8 亿元 资料来源：住建部官网，各地方政府官网，中新网，中信证券研究部 7、房屋内部的空间布局，家居单品利用不合理。由于老房占比居多，我国很多房屋的内部空间布局并不适用于现代居住生活习惯，例如单间面积过大、卫生间面积过小等问题。图 17：某 60 老破小的改造方案 资料来源：被窝家装，中信证券研究部 房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 10 居住政策内容将更加丰富，更加精细化居住政策内容将更加丰富，更加精细化 房子是用来住的，不是用来炒的。这既是说房屋交易的目的是住，更是说房地产政策归根到底要服务于住，让老百姓住得开、住得好。所以，我们对房地产政策的趋势判断包括：1、开发政策开发政策从逆周期调节转向防风险从逆周期调节转向防风险 逆周期调节即当周期向下时尽可能推动周期向上，反之亦然。政策的核心目标是为了行业高景气，发挥房地产行业的支柱作用。防风险政策在一定程度上承认房价偏高，施工规模偏大，但不认同可以用大破大立的方式来解决这个问题。防风险政策也要求在行业周期下行的情况下干预市场，但干预市场的核心目的是避免各项风险，包括但不限于金融体系风险、地方财政大幅下行的风险、房地产开发投资下降过快的风险等。表 3：三类政治局会议通稿的语境 时间时间 政策政策重心重心 原文原文 2019 年底 民生 确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。2021 年底 稳经济 会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2022 年 7 月 防范风险 会议指出，要全方位守住安全底线会议指出，要全方位守住安全底线。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。资料来源：人民网，中信证券研究部 表 4：2023 年以来部分“防范地产行业风险”政策汇总 时间时间 部门部门 会议会议/文件文件 相关内容相关内容 1 月 10 日 人民银行、银保监会 主要银行信贷工作座谈会 会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1 月 13 日 人民银行 国务院新闻办公室新闻发布会 保持房地产融资平稳有序。坚持“房住不炒”的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策。用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，维护好住房消费者合法权益。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。1 月 17 日 住建部 全国住房和城乡建设工作会议 会议强调，2022 年，全系统要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫。二是防风险。把防风险摆在更加突出的位置，防范化解住房和城二是防风险。把防风险摆在更加突出的位置，防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。2 月 20 日 国资委 国资委党委召开扩大会议 会议提出要积极行动起来，加快推进国资央企高质量发展，在促进消费、扩大有效投资、加快推进国资央企高质量发展，在促进消费、扩大有效投资、防范化解风险等方面下更大功夫，防范化解风险等方面下更大功夫，围绕“一利五率”目标管理体系，推动中央企业实现质的有效提升和量的合理增长；强化企业创新主体地位，不断提高科技投入产出效率；着力推进新一轮国企改革，提高企业核心竞争力、增强核心功能；优化调整国有资本布局结构，加大对战略性新兴产业的布局；提高有效投资质量，提振发展信心；做好企业债务、房地做好企业债务、房地产、金融等重点领域风险防控，牢牢守住不发生重大风险的底线。产、金融等重点领域风险防控，牢牢守住不发生重大风险的底线。3 月 5 日 国务院 政府工作报告 有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。3 月 15 日 财政部 财政部部长刘昆求是 杂志署名坚持系统观念，高度警惕产业、金融等领域风险向财政转移集聚，支持做好房地产风险、支持做好房地产风险、金融风险等防范处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。金融风险等防范处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 11 时间时间 部门部门 会议会议/文件文件 相关内容相关内容 文章 3 月 15 日 国家发改委 关于2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划草案的报告 加强重大经济金融风险防控。加强重大经济金融风险防控。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实施好房地产市场平稳健康发展长效机制。因城施策用足用好政策工具箱，实施好差别化住房信贷政策，发挥住房公积金支持作用，支持刚性和改善性住房需求。解决好新市民、青年人等群体住房问题，扩大保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场。压实各方责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，压实各方责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，稳妥实施改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。稳妥实施改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。经济金融领域风险有效防范化解。稳妥处置房地产、地方中小银行、地方政府债务等重点稳妥处置房地产、地方中小银行、地方政府债务等重点领域风险，打击非法集资和非法跨境金融活动，坚决守住不发生系统性风险底线。领域风险，打击非法集资和非法跨境金融活动，坚决守住不发生系统性风险底线。3 月 26 日 国家发改委 中国发展高层论坛 2023 年年会 确保粮食、能源重要资源安全，不断提升产业链供应链韧性和安全水平。加强重要基础设施安全保障。防范化解金融、房地产等领域风险，构建防范化解风险长效机制。防范化解金融、房地产等领域风险，构建防范化解风险长效机制。4 月 7 日 人民银行 货币政策委员会2023 年第一季度例会 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。4 月 28 日 中共中央政治局 中共中央政治局会议 会议指出，要有效防范化解重点领域风险，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。业发展新模式。5 月 16 日 人民银行 2023 年第一季度中国货币政策执行报告 报告提出，下一阶段，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。立房地产业发展新模式。资料来源：各政府机构官网，中信证券研究部 2、高度重视存量房的居住痛点、高度重视存量房的居住痛点 预计政策将坚持房住不炒的定位，高度关注与民生密切相关的住房可负担问题。相比历史而言，由于房价租金比较高，政策在新周期更加警惕房价更高，但也注意避免房价下降过多。政策不会走通过房价上涨预期来推高开发投资的老路。表 5：历次中央政治局会议对于房地产行业的表述 日期日期 房地产表述房地产表述 2012 年 12 月 4 日 加强房地产市场调控和住房保障工作 2013 年 7 月 31 日 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展 2013 年 12 月 3 日 做好住房保障和房地产市场调控工作 2015 年 4 月 30 日 建立房地产健康发展的长效机制 2015 年 12 月 14 日 要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。2016 年 4 月 29 日 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。2016 年 12 月 9 日 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。2017 年 4 月 25 日 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。2017 年 7 月 24 日 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。2019 年 7 月 30 日 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020 年 4 月 17 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020 年 7 月 30 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020 年 12 月 11 日 促进房地产市场平稳健康发展 2021 年 4 月 30 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。2021 年 7 月 30 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 12 日期日期 房地产表述房地产表述 2021 年 12 月 6 日 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2022 年 4 月 29 日 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022 年 7 月 28 日 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2023 年 4 月 28 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。资料来源：人民日报，中信证券研究部 建立住房养老金制度，盘活住房维修资金的使用，一方面，要解决现有房屋维修资金来源问题和结构分布不合理的问题，另一方面，也要解决现存房屋维修资金的规范化使用问题。同时，政策高度重视相关社会主体的发展，如物业管理行业。表 6：房屋养老金相关政策及新闻稿汇总 时间时间 部门部门 会议会议/文件文件/事件事件 相关内容相关内容 2022 年 5 月 2 日 住建部 部门会议 要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。2022 年 5 月 24 日 国务院办公厅 全国自建房安全专项整治工作方案 完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。加快建立健全农村房屋建设管理和城镇房屋安全管理相关法规，加强地方性法规建设，完善城乡房屋安全管理制度体系。2023 年 5 月 16 日 住建部 调研及座谈会 住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬一行赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。座谈会上，调研组听取了江苏省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介绍。与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流。2023 年 6 月 26 日 住建部 住建部部长倪虹发言 住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流时提出要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。资料来源：中国政府网，江苏省住建厅官网，澎湃新闻，中信证券研究部 图 18：理想的住宅小区维修更新资金来源及使用示意图 房地产产业链专题研究房地产产业链专题研究2023.7.19 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 13 资料来源：中信证券研究部绘制 探索市场化的老旧小区改造方案，给予必要的补贴和指导。2023 年 7 月 7 日，住建部发布关于扎实有序推进城市更新工作的通知，提出了扎实有序推进实施城市更新行动的五点事项。通知中明确提出，要创新城市更新可持续实施模式，坚持坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式，支持社会力量参与。在政策的支持之下，我们预计类似愿景集团等新的一批企业可能崛起，一些传统企业也可能找到新的转型方向。表 7：住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知 事项事项 详情详情 坚持城市体检先行 建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。指导城市建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，统筹抓好城市体检工作。坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。坚持目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。坚持结果导向，