第五章 房地产评估.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第五章 房地产评估,第一节 房地产评估前期工作,第二节 市场法在房地产评估中的应用,第三节 收益法在房地产评估中的应用,第四节 成本法在房地产评估中的应用,第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用,第一节 房地产评估前期工作,房地产,土地、建筑物及其他地上定着物,一、明确评估基本事项,（一）明确评估目的,（二）明确评估对象,（三）明确评估价值类型,（四）明确评估基准日,（五）签订评估业务约定书,二、拟定评估作业方案,（一）初选拟采用的评估方法,（二）确定评估投入的人员,（三）确定评估作业步骤及进度安排,（四）确定评估作业所需经费预算,三、实地勘察评估对象,（一）勘察房地产的位置及周围环境,（二）勘察房地产使用状况,四、搜集评估所需资料,（一）对房地产价格具有普遍影响因素的资料（一般因素）,（二）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料,（区域因素）,（三）反映评估对象状况的资料（个别因素）,（四）类似房地产的交易、成本和收益实例资料,土地分类（以城市房地产为例）,（,1）,按经济地理位置分类,城市中心区、一般市区、市区边沿地区、近郊区、,远郊区、边远区土地,（,2）,按其在社会经济中的作用分类,工业用地、商业用地、住宅用地、交通,用地、公用事业用地,（,3）,按其开发程度分类,熟地（已开发土地）、生地（未开发土地）、毛地,（已部分开发的土地）、列入城镇开发规划的土地,（,4）,按所有权性质分类,国家所有的土地、农村集体所有的土地,我国,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,第十二条规定，,土地使用权出,让最高年限按下列用途确定：,1.,居住用地,70,年；,2.,工业用地,50,年；,3.,教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；,4.,商业、旅游、娱乐用地,40,年；,5.,综合或者其他用地,50,年。”,房地产价格的种类：,根据房地产价格形成基础不同,市场交易价格、评估价格,根据房地产权益不同,所有权价格、使用权价格、转让价格、,他项权力价格,根据房地产实物形态不同,土地价格（基准地价、标定地价）、,建筑物价格、房地产价格,根据房地产价格单位不同,总价格、单位价格、楼面地价,房地产价格的影响因素,（一）一般因素（宏观因素）,经济因素,经济发展、产业结构、财政金融,社会因素,人口、文明与治安、社会福利、房地产投机,行政因素,土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、城,市发展战略、税收制度、投资倾斜、交通管制,心理因素,消费观念、购买心态、对居住环境的要求、风土人情,（二）环境因素,/,区域因素（中观因素）,商服繁华程度,交通便捷程度,设施状况程度,环境状况因素,（三）个别因素（微观因素）,土地的个别因素：,区位因素,占地状况,形状因素,内质因素,容积率因素,用途因素,土地使用年期因素,建筑物的个别因素：,建筑物的面积、结构、材料等,建筑物的设计、设备是否良好,施工质量,法律限制,建筑物与周围环境的协调程度,第二节 市场法在房地产价格评估中的应用一、市场售价类比打分法,例,5-1,参照物房地产的交易价格为,2000,元,/,平方米，经,调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高,5%,，则修正,后的正常交易价格为：,上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏,低,2%,，则修正后的正常交易价格为：,例,5-2,评估对象土地使用权剩余年限为,30,年，参照物,剩余年限为,20,年，假设折现率为,8%,，则土地使用权年限修,正系数为,：,例,5-3,评估对象土地的容积率为,2,，参照物土地的容积,率为,4,，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正,系数为：,容积率,1,2,3,4,5,地价指数,%,100,105,115,125,140,例,5-4,某地区某类房地产,2005,年,4,月至,10,月的价格指数,103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%,（以,2005,年,1,月为,100%,）。其中某宗房地产在,2005,年,5,月,价格为,3500,元,/,平方米，对其进行交易日期修正，修正到,2005,年,10,月的价格为：,例,5-5,某地区某类房地产,2005,年上半年各月的价格同,2004,年底相比，分别为上涨了,2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%,。其中某宗房地产在,2005,年,3,月的价格为,3800,元,/,平方米，对其进行交易日期修正，修正到,2005,年,6,月的,价格为：,例,5-6,宗房地产在,2005,年,6,月的价格为,3000,元,/,平方米，,该地区同类房地产,2005,年,7,月至,10,月的环比价格指数分别,103.6%,，,98.3%,，,103.5%,，,104.7%,。对其进行交易日期修,正，修正到,2005,年,10,月的价格为：,例,5-7,某宗房地产在,2005,年,5,月的价格为,3600,元,/,平方,米，该地区同类房地产,2005,年,6,月至,10,月的价格与上月,相比的变动率分别为,1.6%,2.3%,-1.5%,1.7%,2.1%,。对,其进行交易日期修正，修正到,2005,年,10,月的价格为：,例,5-8,对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个,比准价值分别为,4500,元,/,平方米、,4800,元,/,平方米、,4200,元,/,平方米、,4300,元,/,平方米，则用简单算术平均法计算的评,估对象房地产的评估值为：,例,5-9,对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四,个比准价值分别为,4500,元,/,平方米、,4800,元,/,平方米、,4200,元,/,平方米、,4300,元,/,平方米，如果赋予四个比准价值的权,重分别为,0.4,、,0.1,、,0.2,、,0.3,，则用加权算术平均法计算,评估对象房地产的评估值为：,eg,有一待估商业用地,900,平方米，需评估其,2004,年,5,月的土地总价和单价。现收集到,5,个与待估土地类似的可,比实例，资料如下表,1；,另已经该城市地价指数如下表,2，,容积率地价指数表如下表,3，,土地还原利率为,8%，,商业用,地土地出让年限为,40,年。试求该商业用地的评估值。,表,1：,宗地资料 价格单位：元,/,平方米,表,2：,城市地价指数,表,3：,容积率地价指数表,项目,待估宗地,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,可比实例,D,可比实例,E,交易价格,5000,4500,4150,4000,5200,交易时间,2004.5,2003.8,2002.10,2002.5,2001.10,2004.2,交易情况,0,0,-1%,+3%,+2%,区域因素,+1%,-1%,-3%,0,0,个别因素,-1%,-2%,-5%,-3%,-1%,容积率,5.0,5.2,3.5,4.0,3.0,4.8,剩余年限,38,35,35,30,30,38,时间,2000,2001,2002,2003,2004,地价指数,100,120,125,130,135,容积率,3.0,3.5,4.0,4.5,5.0-6.0,地价指数,100,105,110,115,120,二、基准地价修正法,（一）基准地价修正法的含义,基准地价修正法，,是指利用当地政府制定的评估对象,宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易,日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评,估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。,基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。,基准地价,对城镇各级土地或均质地域及其商业、,住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平,均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价,格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。,（二）基准地价的组成,土地出让金。,是指国家作为土地所有者向受让者收取,的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。,基础设施配套费。,是指政府用于城市基础设施配套建,设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设,施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设,费）、小区建设配套费等。,土地开发及其他费用。,包括平整土地费用、征地拆迁,费用等。,（三）基准地价修正法的评估思路,三、市场租金倍数法,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、纯收益,二、资本化率（折现率）,1.,本质：投资收益率,2.,种类：,土地资本化率,建筑物资本化率,房地产（综合）资本化率,例,5-10,某宗房地产的总价值为,1000,万元，经估测建筑,物部分的价值为,600,万元，假定综合的资本化率为,8%,，建,筑物的资本化率为,10%,，则土地的资本化率为：,3.,估算方法：,（,1,）安全利率加上风险报酬率,（,2,）投资收益率排序插入法,（,3,）市场租价法,例,5-11,选择,4,个与评估对象房地产相类似的交易实例，,各交易实例有关数据资料如下表：,交易实例,租金（万元,/,年）,价格（万元）,还原利率（,%,）,1,15,165,9.09,2,24,216,11.11,3,52,498,10.44,4,87,863,10.08,三、收益年限 的确定,单独评房,建筑物的经济寿命,单独评地,土地使用权的剩余年限,房地合一评估,四、房地产价值的估测,（一）房地合一价值的估测,（二）土地价值的估测,单独的土地出租,2,房地产出租或经营,（三）建筑物价值的估测,例,5-12,评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积,500,平方米,房屋建筑面积,1500,平方米，月租金,4.5,万元，,假设建筑物的资本化率为,10%,，耐用年限为,60,年，土地资,本化率为,8%,，管理费以年租金的,3%,计，维修费以房屋现值,的,1.5%,计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋,现值,3,计，房产税为租金收入的,12%,，土地使用税每年每,平方米,2,元，营业税及附加综合税率为,5.5%,，建筑物尚可,使用年限为,50,年，土地使用权年限为,40,年，建筑物价值依,成本法求得为,120,万元。试用收益法评估该房屋基地使用,权的价值。,例,5-13,评估对象是一出租写字楼，土地总面积为,5300,平方米，,总建筑面积,25000,平方米，建筑层数为,18,层，建筑结构为钢筋混凝,土结构。该写字楼的土地使用权于,2000,年,4,月,1,日以出让的方式获,得，土地使用权年限为,50,年，写字楼于,2002,年,4,月,1,日建成并开始出,租，建筑物的耐用年限为,60,年。房地产的资本化率为,8%,。收集的相,关资料如下：,租金按净使用面积计算。,可供出租的净使用面积为,15000,平方米，占总建筑面积的,60%,，,其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理,人员用房、设备用房等占用面积。,租金平均每月每平方米,85,元。,空置率年平均为,10%,，即出租率年平均为,90%,。,建筑物原值为,4800,万元。,家具设备原值为,420,万元，家具设备的经济寿命平均为,10,年，残值率为,4%,。,经常费用平均每月,8,万元，包括工资、水电、供暖、维修、,保洁、保安等费用。,房产税按年总收入的,12%,缴纳，保险费按建筑物原值的,3,计,算。,营业税及附加为年总收入的,5.5%,。,试用收益法评估该写字楼,2005,年,4,月,1,日的价值。,Eg,某房地产出租产生的年纯收益为,25,万元，综合还原,利率为,12%，,估价尚可使用,20,年，试算该房地产的价格。,Eg,若上例中，土地的使用年限尚有,30,年，建筑物的寿命期,20,年，建筑物的净残值不计，在建筑物报废后土地尚能以,30,万元的价,格转让，土地还原利率为,8%，,试算该房地产的价值。,若在建筑物报废后，该土地用于出租，每年可得纯收益,3,万元，此,时，由于土地尚可使用年限,30,年，则土地收益尚可维持,10,年，试算,该房地产价值。,五、收益法的应用举例：,某出租商住两用楼的有关资料如下：,（,1）,该房地产建筑面积为,5000,平方米，土地面积为,1200,平方米，建筑物为钢筋混凝土结构；,（,2）,土地使用权年限为,70,年，从,1987,年,10,月起计，建筑物建于,1988.10，,其使用寿命为,50,年，净残值不计；,（,3）,可供出租的建筑物使用面积为,3000,平方米，占总面积 的,60%，,每平方米月租金标准为,300,元，按使用面积计算，出租率平均为,90%；,（,4）,建筑物原值为,600,万元，电梯、空调等设备原值为,80,万元，使用寿命为,10,年，净残值为,5%；,（,5）,土地使用税每年每平方米为,7.5,元；,（,6）,房产税为租赁收入的,12%；,（,7）,建筑物的保险费每年按原值的,1,缴纳，电梯、空调等设施的年保险费率原值的,3；,（,8）,建筑物的修缮费总额为,100,万元，电梯等设备的修理费总额为,10,万元；,（,9）,年管理费为年房租额的,5%；,（,10）,建筑物拆除后，土地可,120,万元的价格转让，土地还原利率为,10%；,（,11）,该房地产的综合还原利率为,12%，,土地还原利率为,10%。,试估算该房地产在,1988.10,的价格。,练习题：某房地产开发公司于,2000,年,3,月以有偿出让方式取得一宗,土地,50,年使用权，并于,2002,年,3,月在此块地上建成一座砖混结构的,写字楼，当时造价为每平方米,2000,元，经济耐用年限为,55,年，残值,率为,2%,。目前该类建筑物重置价格为每平方米,2500,元。该建筑物,占地面积,500,平方米，建筑面积为,900,平方米，现用于出租，每月平,均实收租金为,3,万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为,每月每建筑平方米,50,元，空置率为,10%,，每年需支付的管理费为年,租金的,3.5%,，维修费为建筑重置价格的,1.5%,，土地使用税及房产,税合计为每建筑平方米,20,元，保险费为重置价的,0.2%,，土地资本化,率为,7%,，建筑物资本化率为,8%,（假设房屋收益年期为无限年期）。,假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无,偿收回。试根据以上资料评估该宗地,2006,年,3,月的土地使用权价值。,第四节 成本法在房地产评估中的应用,适用范围：,无需计算损耗的新建房地产,不产生现金流收益的房地产,少交易市场和交易案例的公益性房地产,一、房地产重置成本的估算,（一）土地重置价格的估算,1,土地出让金,2,拆迁补偿费,3,地上附着物及,青苗补偿费,4,安置补助费,1,勘察设计及前期工程费,2,基础设施配套费,（三,/,七通一平）,3,公共事业建设配套费用,4,小区开发配套费,5,有关税费,1,土地取得费利息,（一次投入）,2,土地开发费、,管理费利息,（均匀投入）,eg,待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本,法进行评估，有关数据资料如下：土地取得费（含拆迁补偿、安置费和耕,地占用税等）为,8,万元,/,亩，土地开发费为,1.5,亿元,/,平方公里，当地银行一,年期贷款利率为,9%,，两年期贷款利率为,10%,，土地开发周期为两年，第,一年投资占总投资的,3/4,，利润率为,10%,，当地土地出让增值收益率为,10%,，试估算该土地的公平市场价值。,1.,计算土地取得费,=8,万元,/,亩,=120,元,/,平方米,2.,计算土地开发费,=1.5,亿元,/,平方公里,=150,元,/,平方米,3.,计算投资利息,=,土地取得利息,+,土地开发利息,=10*,10,%*2+,（,150*3/4*10%*1.5+150*1/4*9%*0.5)=24+19=43(,元,/,平方米,),4.,计算开发利润,=(,土地取得费,+,土地开发费,)*10%=(120+150)*10%=27(,元,/,平方米,),5.,计算土地价格,=(120+150+43+27)*(1+10%)=374(,元,/,平方米,),（二）新建房地产的估价,（三）旧有房地产有估价,二、房地产（建筑物）实体性贬值的估算,（一）建筑物实体性贬值的原因,人为使用、自然力,（二）实体性贬值的计算方法,1,使用年限法,打分法,房屋建筑物成新率评定表,三、房地产（建筑物）功能性贬值的估算,（一）建筑物功能性贬值贬值的原因：,技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新，引起,原有建筑物在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本,装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生产、经营或,居住的需要，使其价值降低。,（二）房地产功能性贬值的估测思路：,1.,修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有,设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于,功能性贬值额。,2.,将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部,环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交,易价格之间的差额便是功能性贬值。,3.,与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性,贬值因素在内的综合成新率。,四、房地产（建筑物）经济性贬值的估算,（一）建筑物经济性贬值的原因：,由于宏观经济环境、市场竞争、政府有关房地产制度,及政策、税收政策、交通管制、自然环境、人口因素、人,们的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利用率下,降，收益损失，导致其价值降低。,（二）房地产经济性贬值的估测思路：,1.,与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比,较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。,2.,对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法,估测经济性贬值。,3.,与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性,贬值因素在内的综合成新率。,如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者,房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价,。,例,5-14,评估对象土地为征用农地，面积为,500,平方米。,土地取得成本为,230,元,/,平方米，土地开发成本（包括管理,费）为,246,元,/,平方米。土地开发期为,2,年，第一年投入的,开发费占总开发费的,3/4,，第二年投入的开发费占总开发,费的,1/4,；银行基本建设贷款年利率为,8%,，土地开发的平,均利润率为,10%,，营业税税率为,5%,，城市维护建设税税率,为,7%,，教育费附加为营业税的,3%,、销售费用为开发后土地,售价的,3%,。计算评估对象土地开发后的市场价值。,第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用,一、剩余法假设开发法在房地产评估中的应用,（一）基本思路,含义,将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开,发成本利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。,运用范围,（,1,）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。,（,2,）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。,（,3,）可装修改造或可改变用途的旧房,估价案例,例,5-16,评估对象土地为七通一平的空地，面积为,1000,平方米,且土地形状规,则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为,7,，覆盖率为,50%,，土地使用年限,为,50,年。出售时间,2005,年,10,月。根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方,式为：建筑覆盖率适宜为,50%,，建造商业居住混合楼。该建筑为框架结构，总建,筑面积为,7000,平方米，单层建筑面积均为,500,平方米，共,14,层，其中,1,2,层为商,业用房，共,1000,平方米，,3,14,层为住宅，共,6000,平方米。预计建设期为,2,年。预,计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出，住宅楼的,80%,在建造完成后可售,出，,20%,半年后才能售出。预计当时售价，商业楼为,4000,元,/,平方米，住宅楼为,2500,元,/,平方米。折现率为,10%,。经估测，总开发费用（包括管理费）为,800,万元。,该房地产在未来,2,年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入,60%,，第二,年投入,40%,。经调查了解，建行基本建设贷款年利息率为,8%,；经调查分析，房地,产行业开发同类房地产的平均利润率为,20%,，根据税法，评估对象营业税税率为,5%,，城市维护建设税税率为,7%,，教育费附加费率为,3%,，经分析，销售费用为开发,后房地产价值的,3.5%,。试用剩余法评估出该待开发土地在,2010,年,10,月,10,日出售时的市,场价值。,二、路线价法在房地产评估中的应用,（一）基本思路,含义,路线价法，,是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定,标准深度，求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街,道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度价格修正,率表，计算出临街该街道的其他土地地价的一种估价方法。,基本思路：城市内各宗地的价格随其离开街道的距离（即临街,深度）的增加而递减，而在同一路线价区段内各宗地块，又因其深,度、宽度、形状、位置和面积的差异使价格有所不同，要进行合理,修正才能最终得到宗地价格。,适用范围,路线价法对于城市土地价格评估具有普遍适用性。特,别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要在大,范围内对大量土地进行评估的情形。,例,5-17,某路线价区段，标准深度为,18,米，路线价为,1000,元,/,平方米，评估对象临街各宗地块情况为：宗地,A,为,临街地，临街深度为,17.5,米，宗地,B,为临街地，临街深度,为,13.5,米，宗地,C,为临街地，临街深度为,3,米，宗地,D,为临,街地，临街深度为,7,米，宗地,E,为临街地，临街深度为,11,米。,临街深度指数表见下表。假设各宗地的宽度都为,6,米，计,算各宗地的价值。,深度（,M,）,4,以下,4,8,8,12,12,16,16,18,18,以上,指数（,%,）,130,125,120,110,100,40,