《商品房买卖合同》示本讲座.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,商品房买卖合同,示范文本讲座,示范文本讲座内容,第一部分：合同修订概况,第二部分：第一至四章条款内容,第三部分：第五至七章条款内容,第四部分：第八至十章条款内容,第一部分 修订概述,一、修订背景,随着房地产市场化的发展和相关法律法规的完善，为进一步规范买卖双方交易行为，维护公平公正的交易秩序，切实保障双方合法权益，引导并促进房地产行业健康发展，就,商品房买卖合同,示范文本进行修订和完善。,商品房交易形式日趋复杂多样，交易市场中出现一些亟需研究解决的新情况、新问题,物权法、城市房地产管理法、物业管理条例、房屋登记办法等法律法规相继出台和修订,二、修订必要性,1,、将修订内容与,物权法,等相关法律法规进行有效对接，从根本上确保房屋买卖双方的权益；,2,、落实国家针对,“,加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度,”,提出的一系列宏观调控政策；,3,、针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策漏洞等亟需解决的问题，特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，在示范文本中进一步明确和细化，为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据。,第一部分 修订概述,三、修订思路及修订的主要内容,此次修订系在,合同法,倡导的公平、,合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。,第一部分 修订概述,第一部分 修订概述,实用性原则,前瞻性原则,意思自治原则,风险防范原则,体例合理原则,合同示范文本设计原则,（一）,1,、法律依据,法律：,合同法,、,房地产管理法,、,物权法,、,建筑法,、,消费者权益保护法,等,行政法规：,城市房地产转让管理规定,、,建设工程质量管理条例,、,物业管理条例,、,民用建筑节能条例,等,部门规章：,房屋登记办法,、,商品房销售管理办法,、,城市商品房预售管理办法,、,房屋建筑工程质量保修办法,、,民用建筑节能管理规定,、,民用建筑节能信息公示办法,等,司法解释：,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,、,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,等,第一部分 修订概述,第一部分 修订概述,合同文本签订不规范、交易流程不清晰,一房多售、质量低劣、延期交房、规划设计变更引起的纠纷、共有权益及产权纠纷,合同相应条款亟待完善和修订,（一）,2,、事实依据,第一部分 修订概述,2,、示范文本主采取了章节式体例，包括封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行归类，使整体框架更为清晰，突出了其示范性。,3,、预售示范文本分为分为十章，共二十九条主条款内容,并设十一个合同附件。增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款，修订并完善了其他条款内容。,（二）合同具体条款设立,备注,商品房买卖合同（预售）,示范文本适用于正在建设中且已取得,预售许可证,的商品房买卖；,商品房买卖合同（现售）,示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。其中，已竣工验收合格，并经实际测量，房地产开发企业完成房屋初始登记的房屋买卖也在商品房现售范围内。由于各地方对于现售的规定不同，当地可结合本地实际情况对合同进行调整。此外，经济适用住房等保障性住房及车（库）位等特殊房屋的买卖，也可参照以上示范文本签订。,第一部分 修订概述,第一部分 修订概述,（三）合同修订解决的八大问题,第一部分 修订概述,（三）合同修订解决的八大问题,第二部分 第一至四章条款内容,根据,商品房预售（期房）和现售（现房）在房屋交易过程中的不同特点，将,2000,年出台的商品房买卖合同分别修订为商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同（现售）示范文本。,本次讲座结合预售和现售交易各自的特殊性，以预售合同示范文本为例进行讲解，并对两者不同之处做具体的比较分析。,第二部分 第一至四章条款内容,目录部分为新增加合同内容。,对相关条款进行归类，采取章节式体例,使整体框架更为清晰。,此外，增加了章节题目的索引、,专业,术语解释,以及合同签订注意事项的说明，,便于合同订立人正确理解合同条款内容、有效填写示范文本。,第二部分 第一至四章条款内容,第二部分 第一至四章条款内容,第二部分 第一至四章条款内容,将中华人民共和国物权法纳入本合同的制订依据。,第二部分 第一章 合同当事人,第二部分 第一章 合同当事人,第二部分 第一章 合同当事人,本章是关于出卖人、买受人基本情况的约定。,一、商品房买卖合同当事人是指房地产开发企业,(,出卖人,),和购房人（买受人）。,购房人可以是平等主体的,自然人、法人、其他组织。,购房人可以是多个买受人共同购买同一套房屋。,法律依据：,根据,合同法,规定，合同是,平等主体的自然人、法人、,其他组织,之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。,根据,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案,件适用法律若干问题的解释,规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。,第二部分 第一章 合同当事人,合同当事人,出卖人,房地产开发企业,买受人,法人,其他组织,自然人,法定代表人,负责人,委托代理人,委托销售经纪机构,法定代理人,委托代理人,第二部分 第一章 合同当事人,签订合同时应当明确并区分,法定代表人、负责人、委托代理人、法定代理人：,1,、,【,法定代表人,】,商品房的出卖人一般是房地产开发企业，买受人为法人,时，均应填写其法定代表人，,注明其,公司,名称、法定代表人、,营业执照注册,号、,通讯地址,等基本情况。,2,、,【,负责人,】,买受人如为,其他组织,的,，,应明确其负责人，,同样予以注明,单位,名称、,负责人名称、通讯地址,等基本情况。,法律依据：,根据,中华人民共和国民法通则,规定，,法定代表人是,指，,依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人,。,根据,最高人民法院关于适用,若干问题的意见,”,二、诉讼参加人,”,负责人,是,指，不具备法人资格的其他组织的代表人。,第二部分 第一章 合同当事人,3,、,【,委托代理人,】,根据法律规定，当事人（公民、法人）可以自己签订，也可以委托代理人签订合同。因此，本章中买卖双方有委托的，应分别约定本人和委托代理人具体情况。,商品房买卖合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，,填写栏目包括出卖人的委托代理人和委托销售经纪机构、买受人的委托代理人和法定代理人。,法律依据：,根据,民法通则,，,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为,。,代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。,代理包括委托代理、法定代理和指定代理。,委托代理,按照被代理人的委托行使代理权，,法定代理人,依照法律的规定行使代理权，,指定代理人,按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。,4,、,【,自然人、法定代理人,】,作为商品房买卖中的购房人最为常见的是我国公民，但也包括一些特殊的购房人，比如未成年人，限制民事行为能力和无民事行为能力的人。,需注意的是，合同中的买受人还包括境外个人和境外机构，其在境内购房有具体政策的限制。,第二部分 第一章 合同当事人,法律依据：,根据,民法通则,规定：,18,周岁以上的公民是成年人，具有完全的民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。,16,周岁以上不满,18,周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。,不满,10,周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。同时规定，无行为能力人的监护人是他的法定代理人。,二、与原合同内容相比，本次修订主要增加以下内容：,第二部分 第一章 合同当事人,法律依据：,商品房销售管理办法第,4,条，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业可以自行销售商品房的，法定代表人可以委托代理人签订合同；房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构,应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。,房地产经纪管理办法第,5,、,11,条，房地产经纪机构领取营业执照后应到建设（房地产）主管部门备案，接受建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门监督和管理。,第二部分 第二章 商品房基本情况,本条,是关于商品房所在项目建设情况的,约定。,修订依据：（对原合同进行,细化,）,该条款的完善主要结合房地产开发和销售的实际，更多的提示购房人注意项目购买该房屋时，其所在项目的土地、规划、施工情况以及相应的证件的取得及合法建设的依据。,第二部分 第二章 商品房基本情况,第二部分 第二章 商品房基本情况,具体修订内容如下：,1,、结合各地方土地取得具体情况，,细化了土地使用权取得方式,由过去单一表述修改为列举加描述的方式，提示购房人土地使用权取得方式有【出让】、【划拨】等，并列有空白项,供双方结合实际进行约定,；,2,、依据法律法规的规定，,提示买卖双方正确填写项目名称,，,将,【,现定名,】【,暂定名,】,改为,“,核准名称,”,，强调了命名的依法性和规范性。,法律依据：,地名管理条例第三条,“,地名管理应当从我国地名的历史和现状出发，保持地名的相对稳定。必须命名和更名时，应当按照本条例规定的原则和审批权限报经批准。未经批准，任何单位和个人不得擅自决定。,”,签订合同时，需要注意的是：,第二部分 第二章 商品房基本情况,1,、该条中的坐落，是指土地证中载明的坐落位置，买卖双方应当依据有效的证件中的信息来填写。,2,、关于“该商品房所占用的土地用途”，是指买受人购买的该商品房所对应的土地用途。,3,、土地证号、规划证号以及施工证号均指购买的该商品房所在楼栋对应的证件号。如果存在房屋所在楼栋对应多个规划许可证或开工证时，应当填写完整。,4,、以上证件是开发企业取得预售许可证或者初始登记的前提，因此，签订合同时，开发企业应保证证件的有效性。,第二部分 第二章 商品房基本情况,本条,是关于商品房法定销售依据的,约定。,第二部分 第二章 商品房基本情况,修订依据：,（对原合同进行修改完善）,针对,合同示范文本,分为,预售和现,售,版本，删去,“,现房,”,、,“,预售,”,选项,，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。,现售示范文本中，列举法定销售条件，并结合部分地区现房销售为完成初始登记取得房屋所有权证的实际，把,房屋所有权证,作为现房销售的一个依据增加在条款内供买卖双方选择。,法律依据：,根据,商品房销售管理办法,，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的取得,商品房预售许可证,的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,根据,城市商品房预售管理办法,，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得,商品房预售许可证,。,未取得,商品房预售许可证,的，不得进行商品房预售。,第二部分 第二章 商品房基本情况,第二部分 第二章 商品房基本情况,本条,是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的,约定。,修订依据：,（对原合同进行,细化,）,实践中，在,交房时,出现许多因房屋面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；此外，随着购房人对生活品质的追求，小区整体配套以及外围环境也成为购买商品房的主要理由，配套以及公共服务设施等房屋外围环境的改变也导致纠纷频出。,第二部分 第二章 商品房基本情况,具体修订情况：,1,、为,减少因合同约定不明,、销售时的虚假宣传误导购房人而,导致,的房屋面积及位置,纠纷，,本次修订时,在原有基础上进一步丰富了商品房基本情况的约定，,尤其是关于测绘面积,（套内建筑面积、共有分摊建筑面积）的约定,，提示约定房产,测绘机构的名称，明确了测绘机构的责任；,同时，,增加了商品房层高、阳台个数及类型的约定,，确保交房时，双方交接房屋有据可依。,法律依据：,根据,测绘法,，国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度，只有依法取得相应等级的测绘资质证书后，方可从事测绘活动。房地产开发企业应当委托具备资质的测绘机构进行测绘，委托不具备测绘资质的企业测绘的，须承担法律责任。测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。测绘成果质量不合格，给用户造成损失的，应当承担赔偿责任。,第二部分 第二章 商品房基本情况,2,、,为确保,合同中约定的,房屋本身位置（包括相关配套、公共服务设施设备）、面积（套内建筑面积、共有分摊建筑面积）的,唯一性及稳定,性，本次在附件中明确,“,房屋分层分户图（标明详细尺寸并约定误差范围）、建设工程规划方案总平面图,”,，并增加一个关于该商品房共用部位分摊情况、名称、面积、所在位置说明的附件。,法律依据：,根据,商品房销售管理办法,，第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。,第十九条,按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。,第二部分 第二章 商品房基本情况,第二部分 第二章 商品房基本情况,本条,是关于商品房抵押情况的,约定,。,修订依据：,（,新增加条款,）,实践中,，,期房、现房的销售时常会存在土地和在建工程的抵押，而且法律允许抵押物的转让；出于对受让人的保护，在买卖合同中将抵押的情况告知受让人是法律规定转让人应当履行义务。因此，将,“,抵押情况,”,纳入合同主条款，要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务；同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转让的证明，以保证买卖合同的有效性，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。,法律依据：,根据,物权法,第,191,条和,担保法,第,49,条，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。,根据,城市房地产抵押管理办法第三十七条：,“,经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租,”,。,具体修订,情况：,1,、,增加了房屋抵押情况的约定,2,、,列举了,抵押、,未抵押形式提供双方当事人选填,3,、,设置空白项供自行约定其他形式,4,、,对该商品房取得抵押权人同意销售的证明、解除抵押的条件和时间等内容进行了提示，并单独设置相关附件,在签订合同时，出卖人应当如实填写，如隐瞒抵押事实，应承担相应的法律责任。,第二部分 第二章 商品房基本情况,法律依据：,根据,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第,9,条，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。,根据,物权法,第,182,条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。,第二部分 第二章 商品房基本情况,第二部分 第二章 商品房基本情况,本条,是,出卖人,关于商品房权利状况的,约定。,修订依据：,（对原合同进行修改完善）,1,、关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及,权利瑕疵担保责任,内容。,权利瑕疵担保,通常,是指出卖人应保证对其所出售的标的物享有合法的权利，这种出售行为没有侵犯任何第三人的权利,并且任何第三人都不会向买受人就该标的物提出任何权利要求。,本款内容是对权利瑕疵担保情形的细化。,法律依据,根据,合同法,第,150,条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。,合同法,第,151,条规定，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。,合同法,第,152,条规定，买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。,第二部分 第二章 商品房基本情况,具体修订情况：,本次修订在原,有,“,保证商品房没有产权和债权债务纠纷,”,的,基础上,，,增加了,出卖人,关于,“,保证拥有商品房合法权益,”,、保证不存在,“,一房两卖,”,、,保证所有权不受限制，不存在,“,司法查封,”,限制转让行为的承诺，提示购房人注意房屋权利状况，,为处理纠纷提供了依据，有利于保障买受人的合法权益。,第二部分 第二章 商品房基本情况,2,、关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定,本次修订细化了,出卖人,的违约责任。,根据,最高人民法院关于适用,中华人民共和国合同法,若干问题的解释（二）,第,5,条，在数个买卖合同中，如果不存在,合同法,第,52,条规定的无效情形，买卖合同都是有效合同，但因只有一个买受人能取得房屋的所有权，不能按照合同约定取得标的物所有权的，可以追究出卖人的违约责任。因此，当出卖人违反本条约定侵害买受人权益时，买受人可以要求出卖人承担相应违约责任。,第二部分 第二章 商品房基本情况,法律依据：,1,、,合同法,第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。,约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。,当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。,第二部分 第二章 商品房基本情况,法律依据：,2,、,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条,具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：,（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,第九条,出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求,返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：,（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；,（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,第二部分 第二章 商品房基本情况,法律依据：,3,、,消费者权益保护法 第四十九条,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。,因此，本款违约责任设立时，,根据相关法律法规规定，,出卖人违,反,权利瑕疵担保责任时，买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。,此外，在计算违约责任时，为避免因利息带来的纠纷，,本,条中还增加了,利息的起算点及利率标准，考虑到购房行为可以看作买受人实施的一项投资，故利率应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。,第二部分 第二章 商品房基本情况,第五条,租赁情况,该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。,出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。,租赁期限：从,年,月,日至,年,月,日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。,_,。,出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。,第二部分 第三章 商品房价款,本条,是关于现售房屋租赁情况的约定。,修订依据：,（,新增内容,）,现房销售时，房屋会存在已经出租的情况。本次修订根据合同法等相关规定，针对现实交易中存在的因房屋转让侵害承租人优先购买权而引发的诉讼，增加了房屋租赁情况的约定，降低在此情况下给买受人带来的交易风险。,法律依据,1,、根据,合同法,第二百三十条,【,优先购买权,】,出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,2,、根据,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,（,2O09,年,7,月,30,日 法释,200911,号）第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,第二部分 第三章 商品房价款,本条,是关于商品房计价方式与价款的,约定。,修订依据：,（对原合同进行修改完善）,一般来讲，根据法律法规等规定，商品房销售的计价方式主要有三种：按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价。,第二部分 第三章 商品房价款,法律依据,根据,商品房销售管理办法,：第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。,第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。,第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。,按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变,第二部分 第三章 商品房价款,第二部分 第三章 商品房价款,本条,是关于商品房付款方式及期限的,约定。,修订依据：,（对原合同进行,细化,完善）,本次修订主要为解决实践中因贷款、分期付款以及定金等约定不明而产生的纠纷。,第二部分 第三章 商品房价款,具体,修订,情况,1,、增加了定金的相关约定。,2,、细化了一次性付款和分期付款的付款时间和条件，增加常见的贷款方式提示买卖双方做细致、全面的约定。,3,、增加了预售资金监管内容。,4,、,考虑到经济方式的多样性，并充分尊重当事人约定，,增加合同附件四，,提示当事人在附件,中,该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限进行具体约定。,具体,修订,情况,1,、定金。,该款表述定金的数额、定金何时抵作房价款等情况，实现订购意向书（或订购协议）与买卖合同文本的衔接。,本处所称的,“,定金,”,，属于成约定金，其中的,“,成约,”,指双方当事人签订商品房买卖合同、承诺实施商品房买卖行为。具体来看，双方当事人在签订商品房买卖合同之前，可能会由拟购方向拟售方事前支付一定金额的,“,定金,”,，并就认购意向进行约定：一旦买卖行为未达成，违约一方将依据事先约定的,“,定金罚则,”,支付违约金；如买卖行为达成，定金退还或直接抵付房价款。,第二部分 第三章 商品房价款,法律依据,1,、根据,担保法,第八十九条规定，,“,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金,”,。第九十条规定，,“,定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,”,。第九十一条规定，,“,定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十,”,。,2,、,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第四条规定，,“,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人,”,。,具体,修订,情况,2,、付款方式。,增加了第,3,项贷款这一常见的支付方式，提示买卖双方可选择公积金贷款、商业贷款或者自行填写公积金商业组合贷款等，对贷款方式进行约定。此外，条款中还设立首付的金额、比例，余款的金额、贷款机构等提示性条款，引起购房人的注意。第,4,项为其他方式，供另有约定的当事人填写，如分期付款加贷款方式等。,第二部分 第三章 商品房价款,具体,修订,情况,3,、增加商品房预售资金监管的相关约定。,预售资金监管的主要目的是确保预售资金必须用于本工程建设，确保工程能够按期竣工，避免开发企业卷款走人、形成烂尾工程等问题的发生，从而保障购房人、贷款银行的合法权益。预售资金的监管模式主要有政府监管、委托银行监管、政府与银行共同监管等模式。为与各地开展的预售资金监管制度相衔接，本款明确了预售资金接受监管的义务，同时需填写预售资金的监管机构、账户名称、账号等。,第二部分 第三章 商品房价款,法律依据,1,、根据,城市房地产管理法,第四十五条规定,“,商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设,”,。,2,、根据,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,规定，,“,完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监,管制,度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证,建设工程,竣工交付,”,。,第二部分 第三章 商品房价款,本条,是对,买受人逾期付款应当承担的违约责任的约定,。,修订依据：,（对原合同进行,修改,完善）,按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。,按,条款设计，根据逾期天数，将买受人,的违约责任分为,：,1,、一般性违约，约定,逾期,多少日内，按日,支付违约金，合同继续履行；,2,、根本性违约，超出约定的时间，出卖人有权,解除合同,，,按累计,应,付款的适当比例支付违约金,。同时，对出卖人,选择,设立条件，,即,买受人,逾期达到约定,的,天数。,与,2000,版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于,“,违约金的计算、支付期限,”,的约定上。,第二部分 第三章 商品房价款,第二部分 第三章 商品房价款,法律依据,1,、根据,合同法,第九十六条规定，,“,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力,”,。第一百零七条规定，,“,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,”,。,2,、,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第十七条规定，,“,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照,中国人民银行,规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,”,。,第二部分 第三章 商品房价款,需注意的是：,利息和违约金的计算方式,此次修订参考中国人民银行意见，以中国人民银行公布的贷款基准利率作为利息计算的标准。,修订的违约金计算标准时，,兼顾公平公正的原则。,因出卖人原因造成合同解除时，例如逾期交房、出卖人实施规划设计变更但未按期通知买受人、,面积差异超过约定标准、商品房存在严重质量问题、不能办理房屋登记的，合同解除则买受人无法达到其购房的合同目的，,也就是说无法取得房屋，对买受人来讲，此违约则是对房屋本身价值的违约。,故出卖人须为此承担相应违约责任，以全部房价款作为违约金的计算基数。,因买受人原因造成合同解除时，例如逾期付款，买受人同样须就其违约的未付款部分承担相应违,约责任，故按照未付款作为违约金的计算基数。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,本条,是,关于出卖人交付的房屋应当具备条件的约定。,修订依据：,（对原合同进行,修改,完善）,根据有关法律法规等规定，,房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。,商品房交付条件应包括法定的交房条件和约定的交房条件。在拟定合同条款时，我们将商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件这一法定交付条件作为必备条件进行提示和明确，并列举和设定空白行以提示买卖双方可进行补充约定其他,特殊条件作为房屋交付的标准。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,法律依据,1,、根据,中华人民共和国城市房地产管理法,，,“,房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用,”,；,2,、根据,中华人民共和国,建筑,法,，,“,建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用,”,；,3,、根据,建设工程质量管理条例,，,“,建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收,”,，,“,建设工程经验收合格的，方可交付使用,”,，同时该条文中还明确了建设工程竣工验收应当具备的条件。,4,、,商品房销售管理办法,，,“,房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人,”,。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,、,关于商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求,基于竣工验收备案的规定，房屋交付竣工验收合格，应以工程竣工验收备案的证明文件作为商品房交付的法定条件。需注意的是，在实践中，各地方竣工验收备案制度及其备案的证明文件名称不同，出卖人在提供该竣工备案证明文件时，应该按照当地的规定提供，并告知购房人。,法律依据,1,、根据,城市房地产开发经营管理,条例,第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请,2,、,根据,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起,15,日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。第六条还规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,根据商品房销售管理办法第三十四条规定：,“,房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记,”,。,竣工后房屋的测绘面积可能与预售时测绘的面积可能会存在一定的差异，其实际测量的面积是据实结算房价款、物业费用收取、缴纳相关税费以及房屋产权登记的依据。因此，在房屋交付时，买卖房屋应当取得房屋测绘报告，明确测绘面积，并将其作为交付房屋的必备条件，对于买卖双方来说具有及其重要的意义。,二、,关于商品房取得房屋测绘报告的要求,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,三,、,关于商品住宅须提供住宅使用说明书和住宅质量保证书的要求,对于住宅的交付，,城市房地产开发经营管理条例第三十一条特别规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。”,因此，住宅使用说明书和住宅质量保证书也是商品住宅交付时的法定条件。本条针对出卖人出售住宅需提供“两书”也作了提示性约定，其对于解决买卖双方关于质量的纠纷提供了的基础和依据。,需要特别提示的是，,2009,年,12,月,22,日颁布实施建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知：（四）分户验收合格后，建设单位必须按户出具住宅工程质量分户验收表，并作为住宅质量保证书的附件，一同交给住户。分户验收不合格，不能进行住宅工程整体竣工验收。,实行分户验收的地区，购房人还要注意房屋是否取得住宅工程质量分户验收表，在出卖人交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,需特别注意的是：,买卖双方在签订商品房交付条款时，作为专业性较强的出卖人除应当明确法定交付条件和其他必须具备条件外，还应当结合本地区相关政策和房屋情况更为详尽的约定房屋交付的条件，切实保障购房人的权益。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,本条,是,关于,商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件的约定。,修订依据：,（对原合同进行,修改,完善）,随着房地产业的飞速发展和人们生活条件日益改善，购房人对商品房品质的要求也逐渐提高，购房人已不满足于房屋竣工备案合格这一法定的交付条件，与房屋相关的配套设施，如学校、绿地、医疗等的交付也成为其关心的购房因素。尤其是在商品房预售环节，房屋未建成，买卖双方议定条件时，预见问题不够全面，纠纷爆发于房屋交付环节，纠纷越来越多的表现为买卖双方对房屋尤其是配套设施的交付条件、交付接收流程以及责任承担的分歧上。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,法律依据,1,、根据,商品房销售管理办法,第七条对商品房现售条件的规定中针对城市基础设施、公共服务及其它配套设施提出了不同的要求，,“,(,六,),供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。,”,2,、第十六条规定，商品房买卖合同应当明确,“,(,五,),交付使用条件及日期；,(,七,),供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,”,等主要内容。,考虑到,商品房销售管理办法,第七条对,商品房现售条件规定中针对,“,城市基础设施、公共服务设施及其他配套设施,”,提出了不同要求,，而,商品房预售和现售的交付条件、程序以及违约责任有着相似性,，因此，本次修订条款时，参照着现售中关于配套基础设施和公共设施交付的要求，在,商品房买卖合同（预售）,示范文本中也增加了对商品房相关设施设备交付条件的提示性约定。同时，本次修订将拟购商品房所在项目内的相关基础设施、公共服务及其它配套设施分为两款分别做细致约定，提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续,1,、,明确了水电气热等基础设施在交付时所应具备的正常使用条件，并办理开通手续、承担相应费用的义务方。,2,、,电话、有线电视