2022中国物流地产报告.pdf

中国物流年月中国物流地产2经济观察及预判03区域物流市场06热点物流城市14生产及流通领域21物流投资市场25中国物流地产3经济观察及预判中国物流地产经济韧性增长经济疫情在全球范围迟迟未散，多国供应链及生产饱受冲击，但同时也刺激了全球对中国产品的需求，导致出口在2021年同比增加21.2%至人民币21.7万亿元、贸易顺差上涨20.2%达到人民币4.4万亿元。2022年，随着海外市场产能恢复，中国市场受到刺激推动的消费放缓，预计出口增速亦将有所放缓。2021年，国内消费市场零售额实际增长10.7%至人民币44.1万亿，线上销售稳定增长12.0%至人民币10.8万亿，目前电商渗透率接近25%。在线销售的稳定增长在包裹数量上亦有所反映：中国全年运输包裹数量增长29.9%达到1,080亿。政策过去十年中，中国不断强调发展消费市场以重新达到经济平衡。近几年，共同富裕、国内国际双循环及培育国际消费中心城市等倡议的提出将进一步助推消费市场。受此刺激，零售销售增长预计将超过GDP 增长，同时有可能将中国家庭消费GDP占比从2020年38.1%的水平提升至更接近发达国家的60-70%的水平。“双循环”策略及“中国制造2025”规划等意在延续中国在工业领域的增长和升级、减少对海外市场的依赖、实现供应链内部化、同时促使传统产业升级并在新兴领域扩张。成熟的华东地区制造业已经向先进科技制造业升级，而劳动密集型制造业将逐渐向华西地区转移。2022年1月印发的关于促进制造业有序转移的指导意见已列出了对应的主要目标。随着生产环节搬离消费中心，RECP及一带一路等协议推动与邻国的贸易增长，基建铺设将会是下一阶段的重要工作。2022年1月19日，国务院印发关于促进内外贸一体化发展的意见，公布相关推进举措，包括培育新的商业模式促进综合贸易，如采用C2M模式生产、建设先进信息技术支持的智能工厂，及持续发展自由贸易港和自由贸易试验区等。相隔不久，2022年2月8日，国务院批准在27个城市和地区设立跨境电商综合试验区。经济观察及预判4来源：Focus Economics，第一太平戴维斯研究部0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%020406080100120140160180201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026十亿元人民币GDPGDP增速中国GDP总量及增速中国物流地产基建科技加持城市化城市化是过去数十年经济增长的重要驱动力。尽管现阶段进程有所放缓，但广泛的就业机会仍使主要城市集群独具吸引力。截至2020年，长三角和粤港澳两大城市群十年内的常住人口持续增长，分别上涨15.1%及39.1%至1.65亿和1.1亿。大型城市和集群带来效率提升，但其运转所消耗的巨大资源则需要从其他地区运输而来，这也意味着更高的基础设施要求。基础设施、交通运力及成本相对低廉的制造业成本以及不断扩张的生产规模和速度，令中国在过去20年内的全球制造业中独领风骚。但随着国内消费力的增长、生产地点迁移以及疫情限制使得中国的基建受到考验。中国拥有的世界最发达的公路网络之一，高速公路和一级公路网络达到28.5万公里（里程较十年前翻了一倍）。这一数据在美国而言约为26万公里。然而面临需求上涨及更多基建不足的局面，国家仍需进一步投入这一公共设施领域的开发。铁路和航空网络方面也拟定了相似的扩充计划，以满足城乡地区旅客和货物运输需求。房地产科技、自动化和劳动力成本上涨虽然对基础设施的持续投资也可能达到控制运输成本的目的，但采用房地产科技并提高自动化是控制劳动力成本的关键。在2010年至2020年之间，交通运输、仓储和邮政行业的城市非私营企业员工工资已从一年约4万元人民币增至10万元人民币，增幅达150%。随着生活成本不断提高，迫使企业为人工提供更好的保障，预计工资的增长速度不太可能放缓。在此背景下，科技愈发成为提高生产力的有效手段。在仓储物流行业，包括仓库自动化、SLAM、RaaS、可穿戴设备，或是更广范围内的干线自动驾驶系统、无人机配送及区块链和数字孪生的应用都已有落地项目助推行业的持续发展。经济观察及预判5050100150200250300050100150200250300铁路里程（左轴）高速公路里程（左轴）公路里程（左轴）机场个数（右轴）000公里200020102020公铁路运营里程及机场个数020406080100120201020152020千元人民币每年国有企业私营企业运输仓储邮政从业人员平均工资来源：国家统计局，国家铁路局，中国民用航空管理局中国物流地产6区域物流市场*若无特殊说明，本章节中平均租金皆指含物业不含税费的租金面价中国物流地产物流市场近年来已成为全球投资者关注的焦点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上涨，以及及时生产（Just In Time）向预生产（Just In Case）的转化，为仓储业绩长期增长带来保证。出口曾是国内仓储重要需求来源，随着更多市场陆续打开，出口增长势头不减；而国内消费增长、产品更新迭代，消费者对物流配送要求更加严苛，物流行业升级潜力愈发为各方关注看好。政府已出台多项政策及规范，并将物流列入新基建领域，支持相关投资与建设，同时以此促进欠发达地区发展。通过降低物流成本、为关注消费的中小企业创造经济活动等方式缩小城乡差距。新物流设施的铺设将采用明确的自上而下的方式，且拥有长期愿景，包括在2025年之前建成150个先进物流枢纽、根据农产品产出需要建立30个全国性和70个区域性冷链物流基地等，同时与农业等其他经济部门相协调，满足更广阔的国家战略需求。物流枢纽、主干线路、区域配送中心和最终配送节点等功能均得到明确。在过去五年，诸多不同类型的投资者纷纷入局物流地产行业。在市场整合之前，参与者的数量还会进一步增加。最终的市场领先者将会采用由地产科技支持的自动化设备，在降低成本、提升效率之余，秉持可持续性标准。他们还将建立广泛的设施网络及次级物业，为全国领先的零售商、第三方物流及电商平台提供一站式解决方案。中国拥有14亿人口，约8,000万平方米的甲级物流设施，即人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国0.8平方米，澳大利亚1.3平方米，按此推算，中国未来仍存在广阔的增容空间。冷链业也面临相似的供应不足的问题，中国城市人均冷库体积约为0.152立方米，而美国则达到0.571立方米，印度为0.312立方米。多元投资者入局政策支持与需求增长推升未来供应水平7来源：世界银行，第一太平戴维斯研究部物流总成本占GDP比重6%8%10%12%14%16%18%20%05060708091011121314151617181920中国（左轴）美国（右轴）中国物流地产大北京地区8总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平北京2.2856.92%天津4.8334.722%廊坊1.8340.142%北京城市版块作为一个超级消费市场，北京本身城市体量非常大、消费力十足，同时在物流流转环节还兼顾了集散中心的功能。北京约有90%的物流仓储项目位于顺义、通州及大兴区；在区域性物流中心疏解的同时，未来将持续在这些区域优化布局，形成重点物流枢纽节点。根据北京市十四五规划和2035年远景目标纲要规划，未来将在在大兴国际机场周边、北三县、天津武清、河北涿州等区域设立大型物流集散区，布局多个“组团式”的现代化仓储物流基地。加快布局西北（昌平南口）和西南（房山窦店）两大智能化物流基地。发展智能化立体仓、云仓等新型绿色仓储设施。随着工业物流市场日益受到长期资本关注以及可供投资机会有限，开发商亦在通过收并购扩张规模，以期获得更优的投资机会。天津城市版块天津非保税高标仓存量约为483万平方米，市场存量为华北地区最高。天津在2019-2021迎来了大体量的项目入市，市场供需格局较为平衡。高标仓存量多分布于武清、北辰、东丽及滨海新区等在京津双城连线上的区域。近年来政府收紧了物流用地的出让，并在天津市物流业空间布局规划（2019-2035年）中规划了7大国际物流园区及10个区域型物流园区，以期提高物流设施的资源集约利用率。天津高标仓租户主要以电商及制造业租户为主。城市整体产业来看，在生物医药、it硬件及石油化工等领域都有较好的基础，未来在规模扩张发展的过程中会产生可观的租赁需求。廊坊城市版块廊坊非保税高标仓存量相较区域内的京津两城明显偏小，整体存量约为183万平方米。2021年廊坊迎来了多个项目的集中入市，市场存量翻番。传统的高标仓分布多位于广阳、安次等京津高速沿线。随着大兴国际机场落成及交通组织完善，成熟的物流开发商亦在固安等临近机场的区县建立了高标仓项目。截至2020年底，廊坊市公路路网密度达到179公里/百平方公里，居河北省内第一位。基本建成了全面对接京津的交通能力。在京津冀协同发展上升为国家战略后，廊坊顺应成为了承接非首都功能产业转移的排头。除了作为辐射京津冀的商贸物流中转集散中心外，廊坊本身的家具、建材等产业集聚发展亦会给本地仓储市场带来新增的租赁需求。来源：第一太平戴维斯研究部注释：北京城市版块包含部分大兴机场周边位于廊坊的项目廊坊城市板块不含部分大兴机场周边位于廊坊的项目中国物流地产大上海地区9南通城市版块南通非保税高标仓市场存量约为80万平方米，主要分布于崇川及海门区G15高速周边。作为苏北区域通往苏州、上海的门户，随着交通网络的不断完善，南通正日益融入大上海区域。高端纺织、船舶海工及电子信息是南通的三大支柱产业；智能装备、新材料以及新能源汽车则为三大重点发力的新兴产业。目前南通市场高标仓租户仍以纺织企业为主。相比苏州、无锡等苏南区域，相对较低的土地开发强度有望吸引重特大项目落地。此外，受益于与苏南及上海交通网络的不断完善，多家冷链服务供应商近年来也在南通布局冷链仓储，服务长三角地区。上海城市版块上海2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易。包含凯德中国信托及深国际分别购入资产包中位于上海的两个项目在内，共计成交金额估值约为人民币25.4亿元。在投资行为活跃的当下，资本方在选择合适项目时亦日趋谨慎。2021年全年新交付项目多位于金山、奉贤两个子市场，随着年末大体量项目的交付推升全市整体空置率环比上升7.9个百分点至13.0%。2022年预计金山及青浦等子市场有大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将超百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。湖州城市版块湖州非保税高标仓市场规模显著小于大上海区域内的其他城市，2021年市场存量为30万平方米。境内高标仓主要分布于织里及德清两个子市场。与嘉兴相似，湖州市场横跨大上海及大杭州两个区域：织里子市场通过G50与苏州、上海相连接，德清子市场则主要接收来自杭州北部的外溢需求。部分开发商亦在织里以东的南浔布局，未来随着湖杭高速的开通，将大大加强湖州东部与杭州的联系，在南北向串联起湖州主要的高标仓市场。苏州城市版块苏州整体非保税高标仓市场存量达到685万平方米，规模为全国之最，占到全国高标仓存量的近十分之一。除市区外，昆山、太仓及常熟等区域亦形成了较具规模的市场。这些卫星城市地理位置大多与上海接壤，完善的基础设施以及配送网络使得以上三个县级城市承接了上海及苏州的外溢需求，同时本土的产业发展也不断推升了城市的仓储市场增长。昆山市场在2015-2017年迎来了大量供应，电商及零售连锁企业构成了租户主体。2021年以244万平方米的市场存量位居大苏州区域之最。地处京沪铁路及G2高速要道，昆山与上海融合度不断提升，即使租金成本在十年内录得翻倍，与上海紧密连接令昆山成为配送上海的最佳选择。苏州、常熟市场则更多服务于本地制造业。常熟在未来两年预计仍将有150万平方米的供应入市，为区域内未来主要的增长点。同时亦有部分开发商开始布局更为北方的张家港区域。太仓高标仓市场目前则主要分布于港区。总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平上海6.31 48.713%南通0.80 27.712%苏州6.85 37.2 8%湖州0.3030.725%嘉兴3.16 32.8 23%嘉兴城市版块嘉兴非保税高标仓总存量达316万平方米，市场自2020年以来迎来了供应高峰，其中嘉善及海盐两个子市场都在该年度迎来了大体量的项目入市。作为连接上海及杭州的重要通道，嘉兴高标仓项目多分布于G60及G92高速沿线。此外，也有部分高标仓位于乍浦及独山两个港口，承接来自水路的海运需求。产业方面，家电等小件商品制造为嘉兴重要产业之一，租户对于库存周转敏感性较高。近年来高标仓市场放量致使多层仓库租金承压显著，单层或首层仓库租赁更受市场青睐。食品加工作为嘉兴另一大产业，拥有多家食品制造商在嘉兴设厂，市场对于冷库的租赁需求旺盛，冷库去化水平优于长三角区域的其他城市。来源：第一太平戴维斯研究部注释：苏州城市版块未纳入张家港项目湖州城市板块不含部分湖州南部的项目中国物流地产大杭州地区10绍兴城市版块绍兴整体非保税高标仓体量小于大杭州区域内的其他城市，整体高标仓存量约为83万平方米。项目主要集中在城市北部沿G92高速走廊，部分位于嘉绍大桥周边，通过大桥向北与海宁尖山相接。鉴于城市北部物流用地出让有限，如今开发商亦会选择在南部的诸暨开发建设物流仓储。东久新宜即选择在诸暨投资建设约40万平方米物流仓储，项目目前还在施工过程中。长三角是中国汽车整车及零部件产业的主要分布区，绍兴亦拥有整车生产及研发的产业布局。完备的上下游企业及新能源车企的落地生产为本地的物流仓储市场带来了新增租赁需求。杭州城市版块杭州非保税高标仓市场整体存量约为279万平方米；主要分布于新设立的钱塘区，包含大江东、下沙等子市场。政策引导对市场供需影响显著：一方面，杭州在人才引进竞争中受益良多，人口规模支撑仓储市场发展。另一方面，杭州仓储业因政策趋紧，仓储物流用地供应逐年减少，而仓储需求受价格等因素影响逐渐减少。电子商务做为杭州经济发展的支柱产业，其对物流业的推动作用不言而喻。受其推动，杭州仓储需求外溢至临近的湖州、嘉兴及绍兴等城市。电商及第三方物流、快递快运企业为杭州高标仓市场主要租户；近年来，电商企业在杭州逐步开始自主建立仓库，以求提升自身对成本支出的掌控，同时亦可对外出租满足自身仓储需求外的租赁单元。宁波城市版块宁波非保税高标仓主要集中于北仑、余姚及慈溪，整体高标仓存量约为198万平方米。北仑服务于海运港口需求，余姚、慈溪则通过G92高速串联。此外，宁波前湾新区（杭州湾新区）作为上海、杭州、宁波三个城市的几何中心，是区域理想的分拨中心、中转站。宁波租户构成以快递快运、第三方物流为主。传统产业以纺织及厨卫家电等传统制造业为主，对高标仓需求相对有限；高端装备、新材料以及汽车研发及生产制造则为近年来增长迅猛的行业。随着吉利、上汽大众等多个车企在宁波投产，宁波规模以上汽车制造企业产值占到了浙江全省的约48%，推升了当地高标仓的租赁需求。总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平湖州0.30 30.725%嘉兴3.16 32.8 23%宁波1.98 32.5 15%杭州2.79 37.4 6%绍兴0.83 31.3 20%来源：第一太平戴维斯研究部注释：杭州城市版块包含部分湖州南部及绍兴北部的项目湖州城市板块不含部分湖州南部的项目绍兴城市版块不含部分绍兴北部的项目中国物流地产大湾区（内地）11广佛肇城市版块广佛肇城市板块高标仓总存量达455万平方米，占大湾区总存量的51.4%。过去20 年中，广州、佛山两城市依托其高度发达的交通网和领先的制造业发展水平，成为中国最成熟的物流中心，并为广东乃至华南地区有优质仓储租赁需求的企业所青睐。2021 年，这一趋势仍在延续，同时两市场还为周边城市（如肇庆）带来部分外溢需求，进而推动广佛肇城市板块的形成。2021 年，广州仍是该城市板块的核心城市和主要需求增长点。得益于本地传统的纺织服装等优势制造业发展，广州持续吸引更多零售商在本地设立供应链中心，赋能本地供应商的长足发展，也为广佛肇城市板块物流市场注入可观的新增需求。而另一方面，肇庆亦承接了板块内城市的外溢需求，吸引着国内一些开发商兼投资者角色的企业来进行物流业务拓展及项目收购。深莞惠城市版块深莞惠城市板块高标仓总存量达354万平方米，约为区域总存量的40%。与广佛肇城市板块不同，由于W1 类土地供应稀缺，该城市板块中一线城市深圳的高标仓存量相对有限。而同时，当地宏观经济基本面保持强势增长、人口规模持续扩大2020 年深圳GDP 增速为3.1%，系一线城市中最高；2010 至2020 年全市人口复合年均增长率达5.4%，居大湾区之首。在此背景下，企业对优质仓储设施租赁需求不断增加。鉴于深圳现有存量难以满足租赁需求的增长，期内东莞、惠州持续承接源自深圳的外溢需求，特别是生鲜电商和大型第三方物流企业的需求。此外，高新制造业持续赋能东莞市场租赁需求增长。受益于2021年租户和投资者的强劲租赁和投资意愿，租金和资本价值增长均位居大湾区城市首位。几近满租的出租水平及来自投资者的持续追捧使得东莞物流资产收益率普遍走低，预计这一趋势将持续到 2022 年。珠中江城市板块珠中江城市板块高标仓市场规模显著小于其它两城市板块。截至2021 年年末，其总存量仅为76万平方米。鉴于当前珠海经济发展仍以旅游业为主导，中山、江门第二产业又以传统制造业居多，因此当地制造业企业对高标仓需求相对有限。在此背景下，目前珠中江城市板块高标仓市场租赁需求主要来自于第三方物流及电商企业。作为珠江口西岸都市圈最重要的组成部分，珠中江城市板块在2021年下半年物流资产投资需求和活动有所回升，市场录得多宗物流资产成交。投资者对该区域的青睐，主要一方面受到大湾区巨大的发展潜力影响；另一方面，亦得益于该地区未来通过资产增值可带来的较高回报的稀有投资机会。总存量百万平方米平均租金*人民币每平方米每月空置水平广州2.0242.4 3%深圳0.49 61.2 0%东莞2.05 40.9 0%佛山2.37 34.9 6%惠州1.01 35.1 8%中山0.28 30.4 3%江门0.46 29.8 2%肇庆0.15 23.8 11%珠海0.02 26.5 14%来源：第一太平戴维斯研究部注释：大湾区内城市平均租金指含税含物业费的总租用成本中国物流地产华西地区12重庆城市版块重庆非保税高标仓市场供应量在2021年迎来高峰，全年累计有十余个项目入市。得益于制造业租赁需求的稳健增长，重庆市场基本面整体保持稳定。租金方面，降幅逐步收窄，录得全市平均租金为21.4元每平方米。空置率方面，市场去化表现较好，推动整体空置率下降至约25%。展望未来，随着成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划等相关文件的出炉，重庆坐拥四大枢纽港口、国家级临空经济示范区以及三大国际物流通道的卓越区位优势未来将持续推动物流产业高质量发展，或将刺激企业租赁需求进一步释放。而由于重庆未来供应将逐步收窄，预计重庆高标仓市场空置率或将稳定下降，租金变化也将日趋稳定。贵阳城市版块根据全国第七次人口普查数据显示，贵阳市常驻人口数量已达598.7万人，十年间常住人口增速位居全国前列，快速增长的人口也将带动城市需求持续上涨。加上近年来贵阳持续优化的产业结构与布局，不断促进城市投资创业机制的建立与完善，在吸引企业落户的同时，也促使当地仓储物流行业快速发展。未来贵阳将以发展大数据产业为依托，增强区域科技创新能力，推进实体经济与数字经济融合发展，有望带动相关行业物流需求增长。此外，贵州省在“十四五”期间将着力打造西部现代物流枢纽，提升物流业综合实力，完善物流基础设施网络，增强物流服务能力，或进一步加快贵阳物流市场发展壮大。昆明城市版块2021年昆明物流市场租金整体表现较平稳，达约29元每平方米每月。受益于制造业、零售与贸易行业稳定的租赁需求，呈贡区和官渡区高标仓市场持续活跃，全市空置率约为17%；受新建仓库入市影响，全市高标仓市场空置率环比上涨近10个百分点。“十四五”期间，昆明将着力打造安宁桃花村-草铺物流片区、经开区王家营物流片区、空港经济区临空物流片区、晋宁青山物流片区、嵩明杨林物流片区5个物流聚集点，力争到2025 年，昆明将基本建成区域性国际物流枢纽城市。在昆明市政府颁布多项利好政策和经济稳步发展的大背景下，昆明市高标仓市场有望实现加速发展。成都城市版块2021年成都物流市场新增供应稳定，非保税高标仓总存量达约500万平方米，其中龙泉驿、双流和青白江存量较大。近十年，成都常住人口高速增长，第七次人口普查常住人口数据突破两千万，为消费行业仓储需求维持活跃奠定基础。“十四五”期间，成都将进一步推动电子商务高质量发展，加上近年来成都电子商务发展势头良好，促进电子商务物流需求稳定上涨。零售、电子商务等行业发展基本面稳定向好，支撑成都物流市场需求持续活跃，2021年全市平均空置率继续下降，达约7%。未来成都物流市场高标仓供应量或将大幅放缓，有望缓解市场去化压力。随着成都城市开放度和区域枢纽地位不断提升，以及零售等相关行业的迅速发展，未来成都物流市场需求有望保持增长。总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平西安3.00 24.018%成都5.1423.57%重庆5.00 21.425%昆明1.1228.017%贵阳0.8729.3 8%西安城市板块2021年西安非保税高标仓市场总存量升至约300万平方米，新增供应主要位于空港新城和国际港务区两个区域。由于西安消费市场增速放缓，加之年末疫情的影响，市场整体需求回落，空置率有所上涨。伴随疫情后的全面复工复产，西安高标仓市场需求有望逐步回暖;未来供应端的放缓将带动空置率持续回落,市场租金或将平稳上涨。现代物流作为西安市政府重点扶持的产业之一，在建设“一带一路”商贸物流中心和打造陆港型国家物流枢纽等一系列利好政策的推动下，西安仓储物流业将加速发展，并带动相关租赁需求持续释放。来源：第一太平戴维斯研究部注释：西安城市版块包含部分位于咸阳的项目中国物流地产华中地区13长沙城市版块长沙非保税高标仓存量约为137万平方米，主要分布于城市西北的望城、金霞、高新区以及东部的机场片区、东南部的雨花片区。市场在2020年迎来了大量项目的集中供应，市场存量在该年几近翻番。地处中部，长沙贯通东西、连接南北的区位优势使其成为理想的物流转运中心。而本身作为“娱乐之都”，长沙作为消费型城市对高标仓储的需求持续旺盛。随着长株潭协同发展，开发商也在考量一些位于湘潭及株洲的开发机会。租户分类来看，第三方物流、快递快运及食品生鲜是长沙主要的高标仓租户来源。武汉城市版块作为“十四五”首批国家物流枢纽建设名单之一，武汉其陆港型物流枢纽位置不言而喻。2021年3月，武汉市发改委发布武汉首部“产业地图”，对各版块的物流业功能也进行明确描述。受疫情影响，武汉高标仓市场在2020年迎来修整期，这也使压制的市场供应于2021年集中爆发。2021年，全市高标仓市场新增供应近百万方，截至2021年四季度末，武汉全市高标仓存量推升至约478万平方米，其市场规模为中部城市首位。区域市场表现呈现分化态势，马太效应显现，其中东西湖及黄陂区域凭借其空港优势，租金水平位于全市前列。展望2022年，市场将迎来近40万平方米的新增供应，存量将突破500万平方米。根据湖北省现代物流业发展“十四五”规划，武汉将建设集应急、冷链、块地、联运等多功能与一体、设施集约的物流节点。总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平郑州1.49 32.2 15%武汉4.78 24.9 28%长沙1.37 25.2 8%郑州城市版块郑州非保税高标仓存量约为149万平方米，中部城市来看规模与长沙相近，主要分布于经济技术开发区及新郑机场板块。发达的区位交通叠加租金优势，吸引众多物流开发商布局郑州。河南作为纺织服装、食品加工及汽车制造大省，仓储需求也在随着产业升级而变动。物流设备的智能化及对冷链仓储、中央厨房等业态的需求也在不断增长。郑州新郑机场是国家一类航空口岸、中国八大枢纽机场之一、四大货运机场之一，亦是全国普通铁路和高速铁路网唯一的“双十字”中心。两小时高铁圈及航空圈分别覆盖了全国30%及90%的人口。疫情下，中欧班列采取了极具韧性的战略运营，在2020年，中欧班列的开行量及载货量都创新高。来源：第一太平戴维斯研究部注释：郑州城市版块包含部分位于开封的项目武汉城市版块包含部分位于孝感的项目长沙城市板块包含部分位于湘潭的项目中国物流地产14热点物流城市*若无特殊说明，本章节中平均租金皆指含物业不含税费的租金面价中国物流地产廊坊15政策及市场趋势非首都功能疏解机遇北京新增物流用地及项目稀少，但是需求可观。廊坊可抓住京津冀协同发展和北京非首都功能疏解的重大机遇，立足服务京津和雄安新区。廊坊对外交通网络健全，拥有连接京津冀的多条成网高速公路、铁路，更是坐拥北京大兴机场。物流产业城市布局在北三县优先发展快递、城市共同配送等，构筑服务北京城市副中心的半小时物流配送带；中部地区发挥大兴国际机场优势，优先发展航空物流产业链，打造现代商贸物流重要增长极；南部地区依托现代定制家具、板材、新型环保建材等产业基础，加快电商平台和供应链物流发展，建设专业物流发展带。电子商务及新兴业态培育作为廊坊积极培育的产业，在近年来不断加码相关配套设施建设，廊坊市鼓励有产业基础和电子商务潜力地区建设商品交易、物流快递等多维合一的产业集群。推进新兴技术的推广应用，培育一批具有全球采购、配送能力的供应链服务商。落实国家网络平台道路货运有关规定，积极推动网络平台道路货运发展。发展标准化冷链物流，打造环首都一小时鲜活农产品物流圈。总存量百万平方米新增供应平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平1.831,072,00040.142%供应、吸纳及空置率 20212021年廊坊高标仓市场供应超过百万平方米，供应水平位居全国前列，较原有存量翻升一倍有余。地域分布来看，大量新增供应位于安次、固安、高新区等廊坊传统高标仓聚集区。而新增供应中约六成来自易商红木及东久新宜两个开发商。廊坊市场在2020年之前，由于整体存量较小，市场处于供不应求的状态而长期满租。随着北京“疏解非首都功能”计划的提出，廊坊高标仓市场迎来了重要机遇。2021年，随着市场上大体量新增项目的入市，市场空置水平达到新高。截至2021年第四季度，廊坊市非保税高标仓市场空置率约为63%，市场短期内面临着一定程度的去化压力。廊坊非保税市场主要租户来自零售电商、快递快运及第三方物流公司。另外诸如万国数据等数据中心服务企业也在廊坊长期租赁了高标仓储。城市简介：廊坊紧邻京津，近年来借势京津冀协同发展，加快引进科技含量高、市场前景好、带动能力强的重大产业项目，促进产业集群集约集聚发展，培育高质量发展增长点。传统的高标仓分布多位于广阳、安次等京津高速沿线。随着大兴国际机场落成及交通组织完善，成熟的物流开发商亦在固安等临近机场的区县建立了高标仓项目。租户组成第三方物流57%电商20%制造业6%零售业6%其他11%来源：第一太平戴维斯研究部来源：业务部门估算业务联系人：张丽娜 GraceLN.ZhangS于彩云 Coco.YuS中国物流地产苏州16政策及市场趋势打造现代物流枢纽城市支持太仓港构建商贸物流一体化创新服务体系。支持常熟加快建设长三角时尚供应链枢纽，打造商贸服务型国家物流枢纽承载城市。支持张家港建设国家供应链创新应用示范城市。完善现代商贸流通体系持续推进城市绿色货运配送发展，统筹规划建设城市货运配送节点网络，引导和鼓励城市货运配送组织模式创新。引导大型连锁物流配送基地数字化转型升级，提升第三方配送和共同配送效率。投资市场趋向活跃受疫情冲击及经济放缓影响，传统商办地产投资在近年来步调放缓，与之相对应的物流及工业地产在近年来受到越来越多投资者关注。随着一线城市物流地产资本化率的下探，苏州作为环沪最重要的物流市场，需求增长确定性高，其物流资产未来有望更多地出现在物流仓储组合中。总存量百万平方米新增供应平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平6.85973,00037.28%供应、吸纳及空置率 20212021年苏州城市板块全年供应超百万平方米。其中，张家港及昆山供应在15万平方米左右，其余子市场供应水平相当，在25-27万平方米之间。其中苏州城区供应主要位于相城、吴江及高新区；太仓供应主要位于浏河、太仓港；常熟供应则主要位于支塘区域。苏州城区由于供应相对较大，需求同步旺盛，全年共计吸纳面积约46万平方米，领先各子市场。吸纳主要来自城市配送、工业制造及第三方物流的旺盛需求。空置率方面，苏州城区及昆山子市场在2020-2021年皆稳定在5%左右。品牌方直接大面积定制及租赁活跃。在工业园区，包括阿迪达斯、欧莱雅等在内的多家大型企业皆有10万平方米及及以上的大体量定制仓库。城市简介：苏州整体非保税高标仓市场存量规模为全国之最，占到全国高标仓存量的近十分之一。除市辖工业园、吴中、吴江等区域外，昆山、太仓及常熟等区域亦形成了较具规模的市场。这些卫星城市地理位置大多毗邻或接壤上海，完善的基础设施以及配送网络使得以上三个县级城市承接了上海及苏州的外溢需求，同时本土的产业发展也不断推升了城市的仓储市场增长。租户组成第三方物流45%电商及零售业40%制造业及其他15%来源：第一太平戴维斯研究部来源：业务部门估算由于苏州品牌方大体量定制及租赁行为较多故此处合并电商及零售业业务联系人：缪博文 Bowen.MiaoS顾伟琳 Leon.GuS周毅为 Jack.ZhouS 中国物流地产嘉兴17政策及市场趋势嘉兴机场改造嘉兴引入圆通，将改造原有空军机场，未来机场将“客货并举，以货为主”。从货运方面看，皮革、羊毛衫以及快速发展的电子信息产业都将是航空运输的重要货源，同时嘉兴具有长三角地区得天独厚的区位优势。建设与沪杭苏甬四方联动的枢纽城市对接上海大都市圈，共建平湖金山产城融合发展区、张江长三角科技城平湖园、上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区。融入杭州都市圈，深化杭嘉一体化发展，加强海宁、桐乡融杭板块协同，联动打造新的增长极。推进嘉苏一体化发展，加强秀洲区与苏州吴江区、中新嘉善现代产业园与苏州新加坡工业园的深度合作，强化电子信息、生物医药等产业链共建。建设甬嘉一体化协同合作区，做大做强港口物流、临港产业等海洋经济。推动嘉湖一体化发展，协同共建乌镇练市一体化先行启动区，加速浙北嘉湖板块崛起。推进保税市场发展发挥长三角创新投资集团等作用，支持优质项目落户嘉善。支持嘉兴综合保税区与上海外高桥综合保税区等合作，推动保税仓储物流、保税加工制造等发展。总存量百万平方米新增供应平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平3.16645,00032.823%供应、吸纳及空置率 20212021年嘉兴非保税高标仓市场新增约64.5万平方米供应，供应水平较2020年高峰已经呈现平缓趋势。地区分布来看，2021年新交付高标仓多位于城市南部的海盐、海宁、尖山等子市场。近年来嘉兴高标仓市场放量致使多层仓库租金承压显著，单层或首层仓库租赁更受市场青睐。针对楼库的出租业主往往愿意以更高的折扣吸引租户入驻。截至2021年第四季度，嘉兴市空置率约为23%。嘉兴高标仓市场租户主要来自电商及制造业区域配送中心，以及上海及杭州的部分外溢需求。随着新增供应放缓及来自生产及生活物流需求的增加，嘉兴空置率水平有望逐步下探。食品加工作为嘉兴的重要产业之一，拥有包含荷美尔及玛氏食品在内的多家食品制造商在嘉兴设厂。除高标仓外，市场对于冷库的租赁需求维持旺盛，嘉兴冷库去化水平优于大多数长三角区域的其他城市。城市简介：嘉兴地处上海、杭州、太湖三大经济圈交汇处，地理优势明显。非保税高标仓市场自2020年以来迎来了供应高峰，除承接来自三大经济圈的外溢需求外，嘉兴零售商品及食品制造亦创造了可观的租赁需求。作为连接上海及杭州的重要通道，嘉兴高标仓项目多分布于G60及G92高速沿线。此外，也有部分高标仓位于乍浦及独山两个港口，承接来自水路的海运需求。租户组成第三方物流35%电商20%制造业20%零售业18%其他7%来源：第一太平戴维斯研究部来源：业务部门估算业务联系人：缪博文 Bowen.MiaoS顾伟琳 Leon.GuS周毅为 Jack.ZhouS中国物流地产东莞18政策及市场趋势供应链及冷链创新发展推动建设香港东莞国际空港中心、阿里巴巴跨境零售进出口全球服务中心、菜鸟网络智能物流骨干网华南核心项目、京东亚洲一号、顺丰东莞智慧供应链科技创新总部；加快建设粮油、水果 B2B2C 进口集散中心；打造国家骨干冷链物流基地。推进两岸冷链物流产业合作试点。智慧物流应用落地建立健全物流园管理机制，建立新引进项目准入机制，推动现有低效物流园整合改造，提升产出和效益。大力发展流通新业态新技术，促进物流业制造业融合创新。加快衔接流通领域制度标准，建立健全重要产品追溯体系，完善以信用为基础的新型监管机制。推广集约高效的智能物流设施应用，支持物流园区和仓储设施智慧化升级。东莞港总体规划东莞港具有优越的自然地理区位条件，在经过近年的开发建设后，已经初步形成以煤炭、粮食运输为主的麻涌散杂货临港产业带、以石油化工品运输为主的立沙岛石化园区、以集装箱和保税园区为主的西大坦国际物流园区，并且从目前的发展形势看，未来仍将有较大的发展前景。总存量百万平方米新增供应平方米平均租金*人民币每平方米每月空置水平2.05040.90%供应、吸纳及空置率 20212021年，东莞非保税高标仓市场无新增供应，市场整体存量维持在205万平方米的水平。伴随城市在基础设施建设及产业发展带来的良性增长潜力，在过去五年，东莞人口流入及规模以上工业企业数量明显上升。两者带来的租赁需求叠加东莞近年来有限的仓储交付，令高标仓资产稀缺性显著。直播电商、生鲜零售及受益于两者增长的第三方物流亦是东莞非保税物流市场新增租赁的来源。东莞整体住户构成来看，第三方物流及电商整体占到租户构成的55%。受到强劲租赁需求及零新增供应的作用，东莞非保税高标市场在2021年空置水平同比进一步下探。绝大多数子市场均呈现了满租状态。城市简介：东莞地处广深连线中点位置，基础设施完善。近年来随着公铁路交通枢纽地位显著增强，区域辐射力持续提升，道路网络一体互联。从莞高速、南沙大桥等建成通车，进一步完善了东莞市“五纵四横六连”高快速路网结构。作为产业基础及人口增长强势的新一线城市，东莞在生产及生活物流方面皆增长动力十足，整体物流市场呈现活力。租户组成电商及第三方物流55%零售业10%制造业30%其他5%来源：第一太平戴维斯研究部注释：平均租金指含税含物业费的总租用成本来源：业务部门估算业务联系人：王骏 Johnny.WangS 中国物流地产成都19政策及市场趋势人口突破两千万红利第七次人口普查数据显示，成都常住人口突破两千万，十年间常住人口增量排名全国第三，高速增长的人口带动消费需求持续上涨，支撑成都消费基本面稳定向好。土地供应显著回落成都仓储物流用地市场在2020年后显著回落，2020年及2021年分别出让仓储物流用地120.6万平方米和96.5万平方米，同比回落40%和20%。土地市场供应放缓将在未来传导至市场供应端，整个成都物流市场将从放量转为高质量发展。双国际枢纽机场2021年随着成都迈入双国际枢纽机场时代，以及成都国际铁路港经济技术开发区获批，城市对外贸易通道不断拓宽，门户枢纽地位得到进一步提升，有望持续为成都物流市场的需求增长提供不竭动力。总存量百万平方米新增供应平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平5.14377,00023.57%供应、吸纳及空置率 20212021年成都物流市场新增供应趋于稳定，市场新增供应主要位于青白江区域，全市高标仓总存量约为500万平方米，整体存量水平位居全国第三，仅次于长三角区域的上海及苏州。零售、电子商务等行业发展基本面稳定向好，支撑成都物流市场需求持续活跃：2021年全市平均空置率继续下降，达约7%的近年来较低水平。吸纳来看，随着人口增长及消费方式的转变，生鲜电商及第三方物流在2021年的市场租赁表现亮眼。整体租户占比来看，第三方物流及电商在整个高标仓市场租户中分别占到了约42