房地产策划方案广东江门商业街项目策划建议书-191P.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,骏凯豪庭商业街策划建议书,报,告,架,构,江门住宅市场分析,江门零售商业市场分析,江门社区商业市场分析,江门社区商铺需求定量分析,项目分析,商业街开发建议,PART 1,江门住宅市场分析,江门住宅市场分析,-,宏观市场,江门的楼市一直被认为是珠三角地,区的楼市洼地，但从,2006,年开,始，随着外来大型房地产商的登陆，江门,楼价迅速攀升,.,在火爆的,2007,年，部分楼,盘的电梯洋房楼价攀升至,5000,元左右，,2007,年全年的均价从,2000,元,/,上升到,3436,元,/,。,2008,年江门楼市受全国楼市,的影响开始进入调整期，市场观望气氛较,为浓厚，住宅成交量有一定下降，但是由,于江门楼市的“洼地”优势，市场刚性需求,的存在，随着市民对楼市信心的恢复，江,门楼市将重新回到快速发展的轨道。,（注：今年,3,月,1,日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的,3,月及以后的数据为基础。）,数据来源：,江门市房产局,由,2008,年,3-6,月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出：楼市“量缩价升”的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。,楼市走势分析,数据来源：江门房产局,从图表看到，,80,平方以下的小户型约占总成交量的,13%,，,80-120,平方中大户型产品占到,45%,，而,120,平方及以上大户型产品的占总成交量,42%,以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。,大户型产品成市场交易主流,成交产品面积段分析,图表显示,合同签约总量中，,三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对,主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占,14%,，两房及以下和三房占总,量的,80%,以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下，,中小户型必然热销。,成交产品户型分析,数据来源：江门房产局,中小户型产品受市场欢迎,以上数据显示，,3000,元,/,平方以下单价占总成交的,61%,，可见经济型住房,仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。,经济型住宅需求仍然是市场主流,成交产品价格分析,数据来源：江门房产局,江门本地市场上供应的楼盘，大户,型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例,而小,户型产品的供应明显不足。,因为去,年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏,大，使得房屋总价过高，超过了大部分中,等收入家庭的购房能力。大量真实的需求,被抑制，导致了成交量的萎缩。,由此可看,出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态,，需求市场和产品市场根本无法同步。,产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步,江门楼市特征分析,价差大，地段价值差异明显,目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异，以洋房为例，蓬江区均价最高，江海次之，新会洋房均价最低；同一地段的,不同楼盘之间价格差异也十分明显，如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元/平方，甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间，价格差异也是,非常明显。,产品在户型的设计、园林规划和包装上,与珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江,地产,、,碧桂园等知名地产品牌的到来给当地,楼市注入了新鲜的血 液，近年来一些特色的,精品楼盘开始出现，楼盘开发水平有所高。,产品设计落后，发展商缺乏品牌意识,当地居民是主要购买群，,外地购房群体逐渐扩大,江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德,中山也有部分人到江门投资置业，,而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。,自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展,市民买房显得更加理性,自住型消费依然是江门住宅市场的需求主体，随着江门城市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，为住宅需求提供了更强的支付能力，使现阶段江门的旧房换新房、小房换大房、中档房换高档房的升级改善性需求旺盛。在目前的江门，改善型需求已成为市场的主导性需求，并支撑江门楼市的持续发展,市民在购房时除了关注地段、价格和环境等因素外，越来越关注户型、物业管理、升值潜力和发展商声誉等因素，说明市民购买商品房更加理性和成熟。,区域住宅市场分析,蓬江、江海市场分析,新会市场分析,蓬江、江海房地产市场分析,区域在售楼盘分布图,五邑碧桂园,高尔夫,1,号,骏景湾豪庭,凤山水岸,凤飞云别墅,珠江帝景湾,灏昌园,中天国际,五邑锦绣豪庭,东堤湾花园,华茵堡,江海花园,东华,天鹅湾,从上述数据来看，与,07,年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外，,成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状,态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成,交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。,项目,地区,商品房（含预售）,其中：商品住宅,宗数,面积,金额,均价,宗数,面积,金额,均价,蓬江区,江海区,交易情况,6348,69.37,236074.73,3403.12,4977,60.72,205649.46,3386.85,同比（,%,）,-26.30,-24.83,-5.62,25.55,-24.26,-25.55,-6.03,26.22,数据来源：,江门市房产局,上半年商品房交易（含预售）情况,数据来源：,中原地产研究,在户型结构上，三房户型需求量最大，,依然是市场交易的绝对主流；两房及以下,和三房占总量的,80%,以上，由此可见中小,户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江,门市民有关，另一方面与当地市场住宅产,品的供应结构有关。,产品成交结构分析,从右图可以看到，,80-120,平方中户型产品占到,37.69%,，,120,平方及以上大户型产品的占总成交量的,42.41%,说明大户型是市区住宅产品成交的主流。,数据来源：,中原地产研究,房屋单价在 3000 元/,平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的,60%,以,上；同时,3000-6000,元,/,平方米的产品占总成交量的,30%,，环比提高了,20%,，这说,明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价,。,产品成交价格分析,新会区目前主要在售的楼盘有,8,个，位置集中在圭峰板块和开发区板块，产品以别墅为主，除雍翠华庭只推洋房之外，其余各盘都有推出别墅产品；圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段，圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出；开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大，别墅产品处于尾货消化阶段；今古洲二期别墅产品及洋房逐渐推出市场。预计未来新会住宅市场供应量充足，市场会保持稳步向前发展。,今古洲花园,新会碧桂园,圭峰花园,玉圭园,雍翠华庭,骏凯豪庭,圭峰豪庭,颐璟蓝天,新会房地产市场分析,新会上半年楼市分析,图表显示：今年,1-6,月份新会楼市总体走势平稳，带小区管理的商品住宅均价明显要高,于普通商品住宅的价格,价格波动的幅度较小,一直维持在,3000,元,/,平方米左右的水平,说明市,场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定，,1-3,月成交均价呈递增的状,态，,3-6,月走势较为稳定，其中,6,月份较,5,月份均价有,525,元的涨幅，这和,6,月份有别墅新盘的,推出有关。,数据来源：,新会区房产局,区域,项目,规模,销售,阶段,推货量,价格,(,元,/,),主力卖点,主力户型,蓬江,高尔夫一号,首期占地,4.5,万,；总建,11,万,在售,120,4800,高尔夫球场,147-270,三、四房,五邑锦绣,豪庭,别墅,107,栋；,5,栋,18,洋房,在售,42,栋别墅,别墅：,1.4,万,洋房：,4900,高尔夫球场,240,以上,四房,;,216-,638,别墅,灏昌园,别墅,180,户步梯、,电梯洋房,300,户,新推,60,别墅：,1,万,地段,、,高尔夫,球场,150,380,别墅,五邑碧桂园,占地,3000,余亩,在售,新推花语,组团,384,洋,房,;,别,墅,90,栋,别墅,6168,洋房,3000,品牌、规模、,性价比,115-153,三、四房,;,180-650,别墅,锦绣阳光,凤,山水岸,占地约,30,万,新推,洋房,329,，,别墅,36,洋房：,4010,户型、地段,103-136,三房,;,叠院,美墅,凤飞云别墅,占地,180,万多,尾货,89,栋别墅,独立：,7200,联排,4600,凤飞云风景,区、天然湖泊,162-800m,2,别墅,骏景湾豪庭,占地,13,万平方米,尾货,234,3600,地段、社区氛,围、园林,120,三房,江门房地产市场产品统计表,江门住宅市场分析,-,微观市场,区域,项目,规模,销售阶段,推货量,价格,(,元,/,),主力卖点,主力户型,蓬江,珠江帝景湾,占地,12,万平方米,在售,100,多,5500,品牌、地段、,户型,133-163,大三房,嘉盛华庭,共,500,套,新推,192,4331,地段,156-259,三、四房,上城,骏园,共,110,户,新推,110,3600-4400,地段、大户型,160,四房,世纪花源三期,占地面积,130,多亩,新推,170,3500,地段、成熟社区,117-135,三房,江海,东堤湾花园,占地,99387m,2,内部登记,304,4000,地段、江景、配套完善,135 m,2,-180 m,2,三房,江海花园,占地,140967.2m,2,新推,56,3700,品牌、三错层,120-150,四房,江海玉圭园,占地,18832,m,2,在售,204,2998-3700,品牌、周边环境,三房,华茵堡,占地近,230,亩,尾货,别墅,118,洋房：,5500,（带,750,元,/,装修）；别,墅,10000,元,/,自然景观优美,126-200,三,、四,房,区域,项目,规模,销售阶段,推货量,价格,(,元,/,),主力卖点,主力户型,新会,新会玉圭园,占地,60,万,m,2,在售,别墅,169,；洋房,100,多,洋房：,3200,别墅：,10000,圭峰山风景区、居住气氛成熟,90-140,三房,圭峰花园,占地,22,万,m,2,尾货,70,13000,圭峰山风景区,365-700 m,2,别墅,雍翠华庭,占地,16591,尾货,194,平层,:3200,复式：,4100,地段、配套完善,平层：,120,三房,新会碧桂园,占地,600,亩,在售,洋房,1320,洋房：,3088-3474,品牌、靠中心南路商业街、高性价比,135-161m,2,三,、,四房,今古洲花园,占地,13,万,m,2,在售,洋房,320,多,;,别墅,30,洋房：,2500,联排：,5800,独立：,9000,社区氛围、交通配套,125-135m,2,三房,;,别墅,508m,2,颐璟蓝天,共,38,栋，,900,户,在售,900,多,平层：,3241,复式：,4700,地段优势、配套完善,三,、,四房,中山,横栏,胜球阳光花园,占地,138,亩,在售,1288,平层,3300,；复式,3600,交通便利,；小户型；巴厘岛风情,80-92m,2,两房,格林美域,占地,80,亩,在售,200,3550,交通便利；高实用率；欧式风格,117,三房,在售住宅项目价格分析,数据显示：,洋房方面江海、蓬江属市中心地段，价格较高，均价达到,4131元/平方米；,而新会的洋房均价为,3270元/平方米，,与市区均价相差,861,元,/,平方米。别墅方面，由于江门,市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然环境优于江门市,区，且别墅密度低，于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区,洋房均价为3500元/,平方,米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。,数据来源：中原地产研究,（注,:,江门全市不含中山横栏）,在售住宅项目产品分析,由图表可看出，江门市区在售住宅产,品以面积在,120,平方以上的三、四房中大,户型产品为主，而,120,平方米以下的中小,面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时,别墅等高端住宅产品在所供应的产品总,量中也占了很大的比例，一定程度上造,成了江门住宅市场供应结构的不合理。,数据来源：中原地产研究,数据来源：江门新闻网,客户群分析,随着江门经济的持续发展，,将会吸引更多的外地人口尤其是外地优秀人才的进入，外来人,才在江门安家乐业，对住房的刚性需求将会逐渐显现。,在目前的购房人群中，30-49岁年龄段的占了绝大的比重，达到总购房人数的3/4，这一部分,人群多是二次置业或多次置业的换房一族，以“小”换“大”的需求旺盛；,购房人群中以江门本地及周边中山、佛山和珠海等地客户为主；,需求结构以自住置业者为主，,以初次置业、改善型置业为主的有效购买力的存在，一定程度,上保证了江门楼市的持续稳定发展；,江门市中心城区,2008,住房建设规划,项目,规模,面积,商品住房建设规模,14600,套,建筑面积,129.06,万平方米,保障类住房建设规模,600,套,建筑面积,4.6,万平方米,土地供应,80.06,公顷,其中普通商品住房用地,77.2,公顷，保障类住房用地,2.86,公顷,数据来源：,江门市规划局,注：,2007,年全年批准预售总面积为,138.29,万平方米，,08,年数据与去年相比略有 降，说明在楼市观望气氛浓厚的情况下，住宅的供应量也受到了相应的调整。,未来供应情况分析,江门市中心城区,2009,住房建设规划,项目,规模,面积,商品住房建设规模,12100,套,建筑面积,110.94,万平方米,保障类住房建设规模,400,套,建筑面积,3.04,万平方米,土地供应,68.8,公顷,其中普通商品住房用地,66.9,公顷，保障类住房用地,1.9,公顷,数据来源：,江门市规划局,项目名称,产品,供应量（套）,开盘时间,金汇城市广场,高层,519,预计,8,月份之后,东华,天鹅湾,洋房、别墅,132,（一期）,估计,08,年,8,月底,五邑锦绣豪庭（高层）,高层洋房,330,预计,08,年,9,月,珠江国际新城,别墅,200,多,未知,中天国际（朗晴苑,）,高层洋房,276,08,年,10,月,银泉花园,洋房,1000,以上,09,年初,圭峰花园公寓,公寓洋房,3,栋,11,层高层洋房,未定,东堤湾花园,三期,高层洋房,304,08,年,8,月,凤飞云别墅度假区二期,别墅,200,多,未定,江南新村项目,廉租房,、经济适用房,185,08,年底,未来市场供应列表,江门楼市走势预测,从整个珠三角来看，江门房价有着明显的“洼地”优势，房价依然有着很大的上涨空间，而江门消费者们对楼价的升幅也有了心里准备，这体现了巨大的市场空间和发展空间。随着江门城市的快速发展，未来的一段时间内，她将会吸引更多的置业者投资置业。同时江门自然生态环境完好，又有着连片未开发的大量土地，随着城际轻轨的即将开通，随着江门交通条件的日益完善，江门非常有潜力成为“区域房地产”，成为珠三角的人居之城，成为大珠三角的居住、休闲的后花园。,楼市逐渐走向成熟，发展前景良好,市场短期内继续处于观望状态,“,量缩价升,”,的现象依然存在,受全国楼市尤其是珠三角一线城市的影响，江门楼市的观望状态短期内不会,改变，但随着江门房价的调整以及市民对楼市信心的逐渐恢复,，未来一段时间内,江门,楼市将,会回归稳定上升的发展轨道。,受经济大环境、刚性需求、土地政策等一系列因素的影响，江门市区商品房的开发建设近几年不会降温，商品房在供应总量上将会稳中有升。随着江门楼盘开发素质不断提高，楼盘之间竞争会更加激烈产品结构层次更加丰富，产品差距也会进一步拉开，总而言之，江门住宅市场将朝着更加理性而健康的方向发展。,商品房建设规模不断加大，市场竞争将更加激烈,经济,实用型产品将受江门消费者青睐，高端产品升值潜力大,从以往成交的数据看，面积均值都在,80-160,平米左右，需求产品结构相对稳,定。,但随着各大房地产商的进驻，楼盘结构会发生一定的变化，供应市场将打破,舒适型产品占主流的局面，主导产品会向经济实用和升值空间大等类型转变。随,着“,90/70,”,政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单,位将会逐步减少，这些产品的升值潜力将会逐渐显现。,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,各区域楼盘个案之,-,蓬江区,高尔夫一号,楼盘地址,江门市北环路五邑高尔夫球场段,发展商,江门良骏兆业发展有限公司,规模,首期占地：,4.5,万平方米；总建：,11,万平,方米,13,栋,19,层高层 联排别墅：,4,套,广告诉求,领御一城的峰景,现推单位,1,、,5,、,6,、,9,、,10,、,11,、,12,栋 面积,78-270,，其中可望高尔夫的高层,147-270,主力户型,140,优雅三房，,160,奢华四房,户型比例,1-15,栋 两房,8.4%,，三房,58.5%,，四房,33.1%,付款方式,一次性付款,/,银行按揭,99,折,销售均价,洋房：,4800,元,/,联排别墅：,8000,元,/,以上,销售,/,认购情况,4,成,工程进度,封顶,交楼日期,2008,年底,装修标准,毛坯,代理商,珠江恒昌,管理费,1.8,元,/*,月,本案,优势,毗邻,蒲葵高尔夫球场，景观资源得天独厚；,楼盘位于江门市滨江新区，区域升值潜力较大；,产品种类丰富，给消费者留下了更大的选择空间。,劣势,楼盘紧靠北环路，靠路的小高层住宅会受到噪音影响；,周边生活配套设施不够完善，会给居民生活带来不便。,板房,点评,样板房设置在一楼，整体设计呈现代简约型风格，色调上,以暗红、黑色、灰白为主，地面、墙面采用了大量条纹木,板，给人一种非常优雅的感觉。,参考,点,注意装修风格统一，销售大厅与样板房上保持一致，既,简约又不失尊贵，可以给客户带来非常连贯的视觉享受。,过道上充分利用台阶，使得小区园林景观更有层次感。,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市蒲葵高尔夫球场西北侧,发展商,江门市金华房地产开发有限公司,开盘时间,别墅：,2008-1-1,洋房未开盘（预计今年,9,月），目前已经,开始登记，收取登记金,10,万元,规模,别墅,107,栋；,5,栋,18,层高层洋房,广告诉求,盛世府邸 一品人生,现推单位,一期,216-638,平方别墅；,119-428,平方洋房,户型比例,洋房：,119,平方,（一层北向单位，共,5,间）,240,平方占,85%,以上；,420,平方复式（,16,层,以上）,销售均价,别墅：,1.1,万,-1.7,万,/,洋房：,3800-6000,元,/,平方,工程进度,别墅封顶 洋房建至,3,层,交楼日期,1,期别墅今年,10,月,装修标准,毛坯,管理费,1.5,元,/*,月,五邑锦绣豪庭,优,势,紧靠,蒲葵高尔夫球场，自然景观资源丰富，环境优美；,南靠北环路，临近江门市汽车客运站，出行较为便利；,位于江门市滨江新区与北新区的交界处，升值空间无限,采用大使级安防系统，安全系数比其他楼盘高。,劣,势,周边生活、商业配套还不够完善；,别墅产品缺乏突出的山水景观资源。,参,考,点,高层洋房与别墅的分区建设非常合理，高低空间的合,理布局使得高尔夫球场的景观资源得到最大化的利用。,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市北环路新昌管理区灏昌园,发展商,佛山东建集团有限公司,规模,占地,12.2,万平方米；总建,8,万平方,米。别墅共,180,户，步梯、电梯,洋房,300,户,广告诉求,传世经典,理想家园,客户特征,年龄,35-45,岁，多是江门本地的生,意人、成功人士，以自住需求为,主。,现推单位,二期（共,50,多套，拿到预售证的,15,套）,150,380,平方米别墅,主力户型,独立别墅,销售均价,8000-10000,元,/,销售,/,认购情况,二期新推,15,套，已售,50%,工程进度,二期,25%,封顶,交楼日期,2009,年初,装修标准,毛坯（部分带装修）,管理费,1.5,元,/*,月,灏昌园,优,势,毗邻,蒲葵高尔夫球场，周边自然环境优美；,位于滨江新区，周边交通网络完善，升值潜力大；,东建集团在佛山、江门一带有着较高知名度，会产生一定,的品牌效应；,劣,势,楼盘所在的区域各种配套设施还不够完善，会给社区居民,生活带来一定的不便；,与有山有水的别墅盘相比，缺乏突出的卖点，与竞争楼盘,相比不存在优势；,宣传手段和营销模式滞后，不利于楼盘的推广和销售。,参,考,点,小区园林景观的设计上以休闲养生为主题，采取,“,五园一环,”,的布局模式，进行不同的功能分区，按不同的功能分区来进,行园林的规划建设，每一部分独立组团却又环环相扣，融为,一体，力图营造多一些的温情。,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库旁五邑碧桂园,发展商,碧桂园集团,规模,占地,3000,余亩,广告诉求,给您一个五星级的家,现推单位,小高层洋房“星语”共,20,栋 “泊林”美墅,主力户型,115-153,三、四房,户型比例,星语一街、星语二街 两房,28.3%,，三房占,42.9%,；,四房占,28.8%,销售均价,洋房,3000,元,/,平方米 别墅,6168,元,/,平方米,工程进度,封顶，正装修,交楼日期,别墅：,08,年,6,月、,10,月 洋房：,08,年底、,09,年,3,月,装修标准,精装修,管理费,1.5,元,/*,月,五邑碧桂园,星语,泊林,优势,占地,3000,余亩，在江门地区属于超大型楼盘，有利于形成浓厚的居住氛围；,位于西环路旁，靠近江门客运站，周边交通较为便利；,周边自然环境较好；碧桂园品牌效应，碧桂园的产品以物美价廉著称，很受一部分人的欢迎。,劣势,靠西环路的别墅会有一定的噪音影响；,“星语”组团旁边是高压变电站，对楼盘的形象也会产生一定的负面影响。,板房,点评,洋房的装修简约时尚，米黄色的墙体给人一种非常暖和的感觉，地板统一采取条纹红木板，力求营,造出温馨的居住空间。别墅：不同的面积不同的装修风格，能满足不同客户的参观需求。,参,考,点,五邑碧桂园追求给人一种清新自然的感受，从售楼大厅的布置到样板房的设计都延续着同样的思路，,室内外绿色的合理搭配，相互映照，使人感觉碧桂园的居住环境更加自然，现场的环境对客户有着很,强的感染力；,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市蓬江区双龙大道中（加柏仁学校对面）,发展商,江门怡福房地产有限公司,开盘时间,2008,年,7,月下旬,规模,占地约,30,万平方米，总建,48.5,万平方米 容积,率,1.8,总户数,3470,户,广告诉求,48,万平米叠景新城 忘不掉的江门味道,客户特征,各个年龄阶段的都有，多是一家几口人一起,看房，江门本地居民，以自住型需求为主,现推单位,首期,150,套小高层电梯洋房，,10,套叠院美墅,主力户型,两房（,88,、,90,、,95,）、三房（,103,、,116,、,122,、,136,）,户型比例,叠云轩,6,、,7,、,8,栋（,11,层）两房,33%,，三房,67%,销售均价,4010,元,/,销售情况,认购,4,成左右,交楼日期,2009-6,装修标准,毛坯,管理费,1.5,元,/*,月,锦绣阳光,凤山水岸,在售,优惠措施,8.9,折,2,、,3,楼最低,3100,元,/,（开盘前认购可享受双重,98,折）,优势,楼盘位于江门市北新区双龙大道与西环路交汇处，交通网络完善；,离市区中心只有很短的距离，生活配套设施完善；,背靠凤山山顶生态园，自然景观资源丰富；,产品创新，每隔三层设,70,空中花园，在江门目前的住宅产品中依然少见；,产品合理搭配，种类丰富，能满足不同消费者的不同需求。,劣势,邻街部分的住宅可能会受到一定的噪音影响；,社区园林包括湖景等依然没有打造出来，现场效果并不理想。,板房,点评,泰式风格的板房运用了大量的暗红木板材料，包括客厅的墙面也是很有泰国特色，三房的户型设计,比较合理，实用率很高，为了取得最佳的观光效果，发展商在窗和阳台的设计上花了很大的心思，,180,的观景飘窗使得眺望湖景的效果更佳，房间也显得更加通透。,参,考,点,凤山水岸充分利用每一处的,景观资源并注意使其达到平,衡，高层洋房与别墅高低合,理布局，让建筑与自然更加,和谐,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市杜阮西路凤飞云别墅,开发商,江门市蓬江区杜阮凤飞园发展公司,开盘时间,一期：,2007-10-,规模,项目占地,180,万多平方米（,324,亩），总建,7,万多平方，,纯别墅社区,，,分三期开发,一期共,89,套；二期正在开发,中，有,200,多套别墅，面积以,275-350m,2,为主。,广告诉求,领秀山水,尊享人生,客户特征,客户主要来自江门、佛山、东莞等地，私人企业主居多,现推单位,一期,162-800m,2,别墅单位,产品比例,一期：九成是独立，其余为双拼和联排,二期：同样九成为独立别墅，其余是双拼,销售均价,现推出一期的独立别墅,7200,元,/m2,，联排的,4500-4700,元,/m2,，第二期均价,7000,元,/m2,交楼日期,2008-8-30,装修标准,毛坯,管理费,花园,0.3,元,/*,月，套内,1.3,元,/*,月,优惠措施,97,折,凤飞云别墅度假区,优,势,自然环境优越。坐享,30,万平方米自然湖泊及周边的,20000,多亩原生态林；,规划配套齐全。有临街商业街和水上商业街,，紧邻占地面积达,103,亩的大型社区配套区,纯别墅小区，,丰富的别墅种类，兼顾了不同买家的需求。,劣,势,商业裙楼上的别墅临近小区外的大路，受噪音影响大；,别墅花园面积过小，实用率不高，停车位设置也不够不合理；,楼盘有过烂尾历史，影响,),费者对楼盘的印象；,目前楼盘周边生活配套还不够完善，会带来一定的不便。,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市蓬江区白石大道中,发展商,江门市蓬江区骏景园房地产开发有限公司,规模,占地,13,万平方米，总建,29,万平方米,广告诉求,生活,在水一方,客户特征,多是江门本地居民，以居住需求为主，年龄,在,30-50,岁之间,现推单位,7,、,8,、,9,、,10,四栋,主力户型,100-120,平方三房,户型比例,120,平方占,50%140,平方占,25%90,平方占,25%,销售均价,3600,元,/,平方米 车位,8-9,万,/,个,工程进度,封顶,交楼日期,2009-4,装修标准,毛坯,管理费,1.2,元,/,平方*月,骏景湾豪庭,优惠措施,特价单元,5,、,6,、,7,栋,3600,元,/,平方,优势,楼盘位于江门市蓬江区的中心地带，地段优势明显；,楼盘周边生活配套设施完善，多路个公交车从楼下经过，交通十分便利；,小区前期打造的园林景观效果已经非常理想，有利于感染现场参观的购房者；,一层架空形成全流通超大型的车库，实现真正的人车分流，使得社区环境更加清静舒适；,骏景园地产在江门的良好品牌形象，,为楼盘后期产品的销售打下了很好的基础。,劣势,楼盘南向靠白石大道，可能会受到一定的噪音干扰；,楼层过高，楼距较小，会造成部分单元长年照不到阳光,规划图,参,考,点,骏景湾豪庭在园林景观的打造非常成功，楼宇全部采取点式设计，楼与楼之间相互错开，就使得社区园林,的空间变得开阔很多，空气变得更加流通。同时，社区的水循环流动，所以水质不会变坏，而是一直清澈,样板房点评,样板房装修色调以米黄、橙色和桃红三色为主，追求给人一种尊贵和舒适的感觉；户型设计方正实用，大开间客厅让人感觉非常宽敞，凸窗的设计使室内的通风采光效果更佳，户型的设计也是相当的经典，实用率很高。,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市蓬江区天宁路（中国电信大厦旁）,发展商,江门市珠江投资有限公司,规模,占地,12,万平方米,总建近,30,万平方米,容积率,2.08,广告诉求,珠江帝景湾，开启江门豪宅时代,现推单位,二期新品,133-163,平方米舒适大三房全南向,社区“佛罗伦萨”组团,9,栋,11,层低层楼宇 共,180,套单元,主力户型,133,平方米三房；,163,平方米五房,户型比例,凯旋庭,1,、,2,栋，凯悦庭,1-8,栋，凯豪庭,1,栋，,凯盛庭,1-7,，凯怡庭,1-9,栋；,两房,5.1%,，三房,24.1%,；四房及以上,70.8%,销售均价,5500,元,/,工程进度,封顶,交楼日期,2008,年底,装修标准,附送精装修,管理费,1.8,元,/*,月,珠江帝景湾,优惠措施,160,平方米特价单位，最高优惠可达,20,万,优势,楼盘位于江门城市中心，地段优势明显；,周边生活配套成熟，交通十分便利；,产品设计较当地其他楼盘而言更为成熟；,珠江地产大品牌效应，更容易赢得消费者信赖。,劣势,大户型产品，总价较高，留给客户选择的空间有限；,位于市区繁华地带，空气质量会受到一定的影响，同时,周边城区的老建筑对楼盘整体形象也有一定影响。,板房,点评,装修上追求气派、高贵，体现一种大宅的风范和主人的尊,贵身份，色彩上以金黄色和桃红色为主，能给人带来一份,尊贵的感受；户型上设计双向观景阳台，能给居室带来最,佳的通风效果，大开间的客厅和超大的景观阳台，更是给,视觉上带来更开阔的享受；,参考点,社区园林的设计采取了较为独特的手法，通过坡度和转弯的路面来使得园林更具有层次感，横向延长,路面的长度，人走起来不会产生楼盘园林过小的感觉，同时在每一栋楼一层设计了通透的过道，有效,地扩展了视线的范围。,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,北新区益华百货旁,开发商,蓬江区豪仕地产策划有限公司,开盘时间,2008-1-27,规模,总货量近,500,套，主要为高层电梯洋房,现推单位,156-259,高层电梯洋房,主力户型,三房,户型比例,三房,80.91%,，四房,18.14%,，四房以上,0.95%,销售均价,4331,元,/,平方,工程进度,封顶,交楼日期,2009-6,装修标准,毛坯,嘉盛华庭,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市蓬江区丰乐路西侧,开发商,江门市龙骏置业有限公司,开盘时间,2008-7-19,规模,共,110,户,客户特征,购房者基本都是来自江门市区,30-45,岁的换,房人士，大部分是公务员和机关事业单位人员,现推单位,北新区,160,平方米阔景半山楼王,主力户型,四房,户型比例,四房,90.91%,，四房以上,9.19%,销售均价,3600-4400,元,/,平方米起,工程进度,2008-9,封顶,交楼日期,2009-3,装修标准,毛坯,优惠措施,Vip,客户可享受,9.8,折；开盘期间折扣,9.8,折；,8,月,4,日前成交的客户可享受,9.6,折,上城,骏园,高尔夫一号,五邑锦绣豪庭,灏昌园,五邑碧桂园,锦绣阳光,凤山水岸,凤飞云别墅度假区,骏景湾豪庭,珠江帝景湾,嘉盛华庭,上城,骏园,世纪花源三期,楼盘地址,江门市北新区丰乐路,开发商,江门市蓬江区信宇地产发展公司,开盘时间,2008-3-8,规模,占地面积,130,多亩，建筑面积,16,万多平方米,现推单位,三期,85-135,电梯洋房,主力户型,畅销：,85,、,117,、,125 85-135,户型比例,两房,23.5%,，三房,76.5%,销售均价,3500,元,/,工程进度,封顶,装修标准,毛坯,管便费,1.2,元,/*,月,世纪花源三期,东堤湾花园,江海花园,江海玉圭园,华茵堡,各区域楼盘个案之,江海区,楼盘地址,江门市堤东路,93,号,开发商,江门市富达房地产公司,开盘时间,首期,2005,年，第二期,2006,年推出，三期推,出时间未定,规模,占地,99387m,2,广告诉求,江景无边，心景无限,现场人气,冷清,现推单位,第三期为,由,4,栋,19,层的电梯小高层洋房组,成，两梯四户，,135 m,2,-180 m,2,的平层三房,两厅单位，,200-330m,2,的复式单位,户型比例,三房两厅,100%,销售均价,估计在,4000,元,/m,2,左右（未知）,工程进度,3,期共,19.5,层，已建成,19,层，接近封顶,交楼日期,2008,年,12,月,装修标准,毛坯,东堤湾花园,三期,优势,环境优美，楼盘可望一线江景,临近江门白水带公园,地理位置优越，周边商圈成熟。,劣势,靠近堤东路的住宅会受到很大的噪音影响；,楼盘周边多是旧的建筑，给楼盘的整体形象带来影响；,营销手段落后，不能很好的对外展现楼盘的特色和优势,东堤湾花园,江海花园,江海玉圭园,华茵堡,各区域楼盘个案之,江海区,楼盘地址,江门市江海花园,(,江门一中隔壁,),开发商,江门市东华房地产开发公司,开盘时间,2008,年,6-28,规模,占地,140967.2,平方米，规划总户数,1354,户,现有,1000,户,没商业街,容积率,1.99,，绿化率,43%,，此次,名门组团,共,54,套,广告诉求,上层别墅，尚美华府,楼盘定位 健康、环保、运,动、舒适的大型园林生态社区,现推单位,“,名门”组团,94-150m2,主力户型,94,复式四房两厅两卫,户型比例,三房,30.77%,，四房,65.38%,，四房以上,3.85%,销售均价,3700,元,/,销售,/,认购,情况,江海花园最后一批尾货,120,面积的单位销售超,过八成，小单位（,94,左右）存量少，大户型多,交楼日期,2009,年,8,月,30,号,装修标准,毛坯,管理费,1.2,元,/*,月,江海花园,优惠措施,99,折,优势,地段升值潜力大，,邻近轻轨、地处城际交通核心枢纽地带,位处江门生态领地,白水带自然风景区西南端，周边环境优美,户型面积跨度广，户型类型多样化，能满足不同客户的需求；,劣势,小区自身配套欠缺，只能考周围的商业设施作为补充,车位少,停车难,样板房,点评,整个户型最大亮点是错层布局，让空间立体感更强，室内交通更,动态，入户花园的设计很受买家欢迎。,东堤湾花园,江海花园,江海玉圭园,华茵堡,各区域楼盘个案之,江海区,楼盘地址,江门蓬江大桥南引桥西南侧,开发商,江门市玉圭园房地产公司,开盘时间,2008-2-8,规模,占地,18832,平方米共,5,幢住宅,204,套单元,现推单位,电梯小高层,主力户型,三房,户型比例,三房,57%,，四房,12.7%,，四房,以上,30.3%,销售均价,2998-3700,元,/,平方（往上