2023年影响力：房地产的使命报告-全球房地产的未来.pdf

第6期 2023年气候韧性哪些城市已做好气候变化应对？p18投资清洁能源基建投资商业案例p26人物迎合Z世代的旺盛需求 p06房地产的使命全球房地产的未来影响力The views expressed in this publication are not necessarily those of Savills or the publishers.The information contained in this publication is correct at time of going to press.All rights reserved.No material may be used in whole or in part without the permission of Savills.While every care is taken in compiling content,Savills does not assume responsibility for effects arising from this publication.Oliver SalmonDirector,World RMarie HickeyDirector,Commercial RCharlotte RushtonWorld Research AMeet the authorsEri MitsostergiouDirector,World RLucy PalkWorld Research AClare BaileyDirector,Commercial RRichard Valentine-SelseyDirector,European Living RLydia BrissyDirector,European Researchlbrissysavills.frTom WhittingtonDirector,Retail&Leisure RPaul TostevinDirector,World RKelcie SellersAssociate,World R2023年 第6期06301404 卷首语 第一太平戴维斯CEO Mark Ridley阐释房地产的使命感06 人口变化 房地产如何应对Z世代及疫情后 新的居住模式？14 新基线 利率即将停止上涨。但最终稳定水平将影响地产投资人决策18 气候韧性 各大城市是否已准备好应对气候变化？第一太平戴维斯最新指数提供解答 26 投资我们的未来 清洁能源基建板块活跃，仍有上涨空间30 城市可负担性 城市如何为年轻企业及人才 提供生存土壤？34 办公室以外 新冠疫情改变了我们对办公场所 的理解。未来还将发生什么？38 老龄化时代 50岁以上富裕人口将在未来长期塑造 高端住宅市场 42 零售回归 线上零售仍是主流，但实体店正强势回归48 高校引力 一流高等院校能否提高城市地产价值？54 另一视角 养老院、数据中心及学生宿舍 何以成为增长板块？58 供应链 近岸外包及在岸外包成为韧性新基石62 租金提振 空置资产需重新改造迎合新需求66 结束语 房地产社会价值为何是一项必要投资？影响力 全球房地产的未来4 卷首语 欢迎翻阅2023年的 影响力。本期杂志出版之时，世界正面临历史的决定性时刻。全球不稳定的局势对所有市场造成影响，应对气候危机的呼声也变得日益迫切。与此同时，世界尚未完全恢复到疫情前的常态，人们还在努力弄清楚在当今社会环境下应如何工作和生活。因此，我们今年的主题是“使命”。不同以往的是，我们使用房地产所产生的环境和社会影响具有重大意义。当然，房地产一直都有其使用目的，它是我们安家、工作和花费时间的地方，为我们带来舒适、保护和灵感。好的房产对美好生活至关重要。但是，世界正在发生根本性的变化，我们对房地产的需求也随之改变。在塑造我们的生活方面，房地产发挥着核心作用。这是我们行业面临的重大挑战，也是难得的机遇。2023年房地产需要使命感 文：MARK RIDLEY 集团全球CEO世界瞬息万变，房地产也是如此。Mark Ridley探讨了在追求社区发展过程中所面临的挑战和机遇世世世世世世世世世世卷首语 适应气候变化全球变暖加剧，气候变化的矛盾更为明显，潮湿的地方愈加潮湿，干燥的地方愈加干燥，洪水和旱灾出现更加频繁。房地产必须适应气候变化，面对极端天气事件保持韧性，并减轻其影响。可持续城市可大幅减少全球碳排放。韧性社区能保持环境凉爽或干燥，或帮助我们节约用水。在这些环境建设的过程中，房地产投资可以发挥巨大作用。人口结构波动 Z世代已成为地球上人数最多的一代，这将对房地产产生深远的影响。年轻人重视可持续性，希望生活在充满活力且可灵活选择的城市。虽然许多城市越来越年轻化，但部分城市或社区则趋势相反。在相当一部分地区，房地产需求是由更富裕的年长群体推动的。他们如今正向市中心迁移，而不是远离市中心。这一50岁以上的人口群体也具备多元特征。他们既积累了财富，又有明确的需求目标。他们需要绿色空间、医疗和文化资源，通勤便利也是这一个要求。还有最重要的一点，他们渴望社区的氛围。在这里，Z世代和婴儿潮世代之间的相似之处实际比不同之处更为明显。在一系列因素的共同推动下，“15分钟城市”概念得到发展，生活设施建设需要近在咫尺。在社区和可持续发展方面，他们选择房产的目的非常明确。安全的避风港这些趋势汇聚起来产生了重要影响，例如，实体零售业正在复苏，热点零售区位的空置率也在下降。零售融合其他用途（商业、住宅、酒店和医疗）的综合开发项目满足了人们对便利性和社区的要求。零售业正重新找回自己的目标，同时也带来回报。随着城市环境发展和建筑重新利用或定位的机会出现，房地产的再生能力还将保证自身变成有吸引力的资产类别。当然，较高的现行利率以及许多市场正经历的资产价格调整会让投资者在短期内保持谨慎。我们很难准确预测这一重新调整需要多长时间，或何时才能明确利率的走向，但随着关注热度恢复，交易量常态化将为投资者情绪改善提供背景。各行业复苏情况各异，但随着开发供应减少和租金增长集中在特定板块，投资者仍将获得稳定的回报，补偿较高的杠杆成本。在一个以ESG为重点的后疫情世界中，房地产将推动变革。本期 影响力 杂志展示了有使命的房地产在创造可持续收益的同时，也创造了可持续发展的社区。希望您喜欢本期杂志。不同以往的是，我们使用房地产所产生的环境和社会影响具有重大意义illustration:Kari MoDn 影响力 全球房地产的未来 全球人口变化：对房地产 有何启示？文：Paul TosTeviN随着“Z世代”的到来，且全球越来越多的人接受新的生活和工作方式，房地产需求也在发生变化，地产用途更灵活多变全球人口变化 7savills.coM/iMPacts 2022年11月，全球人口达到80亿。联合国秘书长古特雷斯在一份声明中表示，“在庆祝多样性和发展进步的同时，也要思考人类对地球的责任”。同年，印度人口达到14亿，超过中国而成为世界上人口最多的国家。未来10年，印度人口将保持世界增长最快的趋势，再添1亿人。与此同时，中国人口在去年出现了60年以来的首次下降，预计长期保持下降的趋势。印度人口不断增长，还将刺激本已蓬勃发展的各房地产市场领域的国内外需求。印度第一太平戴维斯研究与咨询部董事长Arvind Nandan说：“从城市化进程加快以及年龄结构变化的角度来了解印度非常重要。印度的城市人口正在快速增长，预计到2030年将超过6亿，这将对现有的基础设施和住房带来压力。未来的任务不仅仅是改善基础设施，还要在现有的4400个城镇基础上拓展更多的城镇。在这方面，印度制造（Make in India）和 智慧城市使命（Smart Cities Mission）这两项分别针对制造业和城市发展的重要政府计划现在具有独特的意义。老龄化的世界这一划时代的转变体现了全球范围内的人口变化。发达国家正在老龄化，中国以及许多南美、中东国家也是如此。这意味着人口增长的平衡正向亚洲和非洲转移。与此同时，在1997年至2012年之间出生的Z世代正在步入成年。作为地球上人数最多的一代，他们将对房地产和城市产生深远影响。随着房地产用途演变得更为灵活，最受欢迎的中心区域正在发生变化。所有这些变化都是在后疫情的背景下发生的。疫情改变了我们的世界，催化了混合办公、在线零售和数字通信发展的趋势，催生了对大型数据中心的需求，还改变了工作场所、住宅和城市中心的面貌。疫情同时还使投资者和公众日益重视ESG因素。城镇化和人口世界人口结构的变化是和城市化同步进行的。如今，全球约55%的人口居住在城镇，预计到2050年，城市化率将达到68%。这是一个深刻的变化在2009年之前，生活在乡村地区的人口仍高于生活在城市地区的人口如要保护我们岌岌可危的地球，就必须谨慎应对这一变化。城市仅占全球土地总面积的不到2%，却产生了80%的国内生产总值和70%的碳排放量。8 全球人口变化 影响力 全球房地产的未来 许多新的城市化现象都发生在发展中市场。从现在到2050年，全球人口增长的一半将来自九个国家，而其中只有美国这一个发达国家。印度、尼日利亚、巴基斯坦、刚果民主共和国、埃塞俄比亚、坦桑尼亚、印度尼西亚和埃及将引领人口增长，推动城市化进程。然而，在城市层面，人口结构所依赖的远不止是全国人口的增长。在我们的研究中，迪拜是其中一个最年轻的城市，到2033年，年龄在15岁至39岁之间的人口将达到54%。迪拜所在的中东区域也在老龄化进程中。中国整体的人口在下降，但中国也有许多年轻的城市，尤其是深圳（年龄15-39 岁之间人口达到53%）、广州（41%）等科技中心。美国既有North Port和Fort Myers等世界上年龄层最高的城市，也有奥斯汀和丹佛等更年轻的中等城市。就像英国的布里斯托尔一样，这些规模较小、充满活力的城市通过其强大的知识经济和较高的生活质量吸引着年轻的人口。另一方面，一些充满活力的大城市也把人口从小城镇吸走。如日本东京人口持续上升，而北九州和鹿儿岛等较小城市却在经历却在人口下降和老龄化。因此，现在父母每带着一个孩子迁出东京，日本政府将向其提供100万日元（7,500美元）。疫情改变了我们的世界，催化了混合办公、在线零售和数字通信发展的趋势全球人口变化 9 人口结构的变化正在改变整个欧洲的住宅业。在过去二十年里，欧洲人口增加了3400 万，但与此同时，欧洲人生育的孩子越来越少，组建家庭的时间越来越晚，导致出生率降低，独身家庭增长了30%，对小型公寓的需求也随之增长。为此，在制定方案的过程中，我们更多地结合了绿色空间、高端居家办公设施、集成技术以及对ESG的关注。从宏观经济角度来看，虽然欧洲的失业率达到了2008年以来的新低，但自2013年以来，购房成本却增加了45%。再加上生活成本上升，这意味着首次购房者的平均年龄已从2013 年的31岁上升到现在的34岁，进一步增加了对租赁产品的需求。因此，我们在项目中加入了大量经济住房，如位于米兰综合住宅区的多功能项目Il Trotto。此外，Z世代倾向于优先考虑旅行、便利和城市生活，欧洲目前有120万数字游民。学生群体，尤其是留学生，也在追随这一趋势，因为入学率是反周期的，在经济不稳定时往往会增加。另一方面，老年人口也推动了租赁需求增长。预期寿命大幅延长，预计在未来25年内，65岁以上人口将占总人口的30%。为了继续满足现代和未来的租赁需求，我们正积极关注欧洲投资、开发和管理符合不同代际需求地计划，包括学生公寓和中短期住宿等的一系列居住形式。Pavlos Gennimatas董事长,欧洲生活部,Hines europesavills.coM/iMPacts Z世代正在步入成年 成为地球上人数最多的一代2033年全球人口统计主导年龄层及按人口比例“最年轻”及“最年长”的城市 影响力 全球房地产的未来 10 全球人口变化前100个“年长城市”（按照2033年65岁以上人口比例）前100个“年轻城市”（按照2033年15-39岁人口比例）丹佛(36%)布里斯托尔(36%)north port(42%)哈勒(33%)热那亚(33%)威尼斯(33%)0-9 岁10-19 岁20-29 岁30-39 岁40-49 岁50-59 岁60-69 岁数据缺失2033年各国主导年龄层fort myers(37%)奥斯汀(37%)全球人口变化 11数字化的一代Z世代中，半数已超过18岁，且开始进入职场，他们正推动许多相关趋势的发展。非洲的大多数人口都属于Z世代。他们精通数字技术，进而能够推动较高的区域内传统基础设施升级。与前几代人相比，Z世代的流动性也更强，且不太可能满足于一个国家背景。在欧盟，2019年14岁及以下的人群中有近13.9%出生在其他成员国，6.6%出生在欧盟以外国家。这些联系紧密的全球公民中，许多人希望出国留学，因而推动了美国、英国和澳大利亚等热门教育市场的学生公寓的需求，欧洲大陆和其他新兴区域也在影响范围内。2000年到2020年之间，全球留学生人数从200万到630万，增加了不止两倍。大多数Z世代居住在发展中国家，疫情过后这一数字可能会进一步增长，为这一领域带来巨大的潜力。Z世代偏好城市生活，但出于对环境的考虑而不太愿意开车，这可能会成为建设15分钟城市的转折点。为了吸引这一群体，物业管理公司需要具备环保意识，并提供应用程序或线上的无缝个性化服务。新混合办公模式工作场所中也存在着一些冲突因素。Z世代追求良好的工作与生活的平衡以及有目标的就业，但这些并不总是轻易实现。2023年Oliver Wyman在英国和美国对Z世代进行的调查发现，这一群体中85%偏好混合或远程工作。但第一太平戴维斯的研究表明，这样的工作安排更多的向高级职员而不是初级职员开放。来源：第一太平戴维斯引用牛津经济研究院数据注：前100名城市预计2033年人均GDP须达到25,000美元以上。部分前100名城市已标注。深圳(53%)广州(41%)墨尔本(37%)新泻(34%)松山(34%)北九州(36%)鹿儿岛(34%)冈山(34%)迪拜(54%)多哈(47%)阿布扎比 (41%)利雅得(36%)savills.coM/iMPacts 同时，Z世代崇尚工作场所带来的集体感。Leesman表示自疫情之后这种感受更加强烈了。到2022年，这一年龄段中有近80%的人对职场社区表示认同，而在2013年，这一比例还不到70%。初入职场，Z世代也能从工作场所的学习和指导中获益，但讽刺的是，对于可能提供这些知识的职场前辈来说，社区并不那么重要。“对于年轻员工和工龄较短的员工来说，通过社交、与他人互动以及身处一个能给他们带来认同感的空间，工作场所才能真正增强他们的归属感，”KKS Savills助理董事、职场战略及变革高级经理Kirsty Toye说。“实习生和初级员工需要通过潜移默化的方式吸收知识，并且需要有便捷的渠道获得指导，但资深职员往往更喜欢在自己家里的书房工作，不受办公室的干扰。”影响力 全球房地产的未来 来源：第一太平戴维斯援引Linkedin数据12 全球人口变化Z世代崇尚工作场所带来的集体感20%30%40%50%0%10%不同资历混合或远程职位比例纽约49%25%混合或远程职位比例 伦敦45%14%迪拜28%14%26%10%新加坡香港25%16%初级职位管理职位Z世代可能认为自己想要混合工作，但年长的职员是确实想要混合工作。这并不是年轻一代和老一代之间唯一的共性。人口越是庞大，年龄层越高，意味着独居家庭越多，这就产生了对小户型的需求年轻人晚婚晚育加剧了这一趋势。然而，不同代际之间的需求有时也会有冲突。瑞典第一太平戴维斯研究部主管Maryrose David说：“瑞典正面临着人口结构的变化，老年居民的数量相对于年轻居民正在迅速增加。此外，瑞典的住房市场也因搬家费用高昂和缺乏适合老年人的住房而停滞不前。”灵活的租赁模式和自助老年公寓等新型住宅可以为年轻一代让出更多空间，同时缓解老年人的孤独感。2007年，瑞典为重建和新建老年人住房提供了投资补贴，刺激了这一行业的发展。全球人口结构的变化意味着需要让所有年龄段的人都参与到工作中来。国际货币基金组织最近的研究表明，居家办公比例较高的国家劳动力参与率上升最快。这对于劳动力不断萎缩的老龄化社会尤为重要灵活的工作方式帮助老年人在照顾父母或孙辈、或健康状况下降的情况下，还能继续留在劳动力队伍中。未来趋势根据世界卫生组织的数据，健康寿命从2000年的58.3岁上升到2019年的63.7岁，但增长速度仍赶不上同期从66.8岁上升到73.4岁的总寿命。医疗保健行业正经历可观的增长，这对房地产市场提供了重要参考。保健诊所很可能成为大街上的固定设施，公共和私人空间都需要适应老龄化人口的需求。技术可以发挥重要作用，帮助人们即使在身体状况较差的情况下也能按照自己的意愿在家中居住更长时间，并改善医疗保健、老年护理和老年生活质量。广泛的儿童保育也可以促进劳动力参与市场。20世纪70年代初，瑞典制定了一项儿童保育计划，帮助父母兼顾育儿和就业。父母有权享受480天的带薪育儿假，子女从一岁起就可享受托儿服务。根据瑞典统计局的数据，2021年瑞典共有9,450个学前教育机构。2021年，约有86%的1至5岁瑞典儿童进入学前机构学习。世界下一个十亿人口的到来的速度将会比上一个十亿人口的到来要慢。全球人口从70亿增长到80亿用了12年，但要达到90亿还需要14年，表明人口增长速度正在放缓。这对地球本身带来积极意义，但也给房地产市场带来一系列挑战。灵活应对将是关键词。千禧一代和Z世代逐渐成为世界的主导，绿色城市和各方面的流动性将成为标准配置。同时，消费将向更年长的群体转移。在日本，一半的消费支出已经来自60岁及以上的人群。未来的老年消费者将精通数字技术，这也将推动社会变革。线上零售和混合零售生长茂盛，数字和现实体验相互交织，办公室和家庭的界限也变得更加模糊。一如既往的，房地产的目的就是要顺应这些不断变化、有时甚至相互矛盾的趋势，满足人类对住所、舒适度和功能性的基本需求。全球人口变化 1314 利率关注不稳定利率环境中的收益SHUTTERSTOCK文：Oliver SalmOn除中国和日本外，大多数主要经济体利率在十多年的低位之后，在过去18个月内大幅飙升。包括商业地产在内的许多金融资产定价都因此受到连锁反应。当前货币紧缩及利率上升的周期即将结束。然而，房地产投资者目前面临的问题不是利率在短期内还会涨到多高，而是利率在较长的一段时间后稳定在什么水平。无风险回报和回报率许多金融资产的定价都是以投资者持有长期政府债券所能获得的“无风险”名义回报率为基础的。一般认为这些债券是没有风险的，因为大多数政府都不会拖欠债务，投资者可以放心获得承诺的回报。利率上涨或将触顶，但其最终稳定下来的水平将对世界房地产投资者产生长期影响投资商业地产等其他资产的风险显然更大，这意味着投资者希望获得更高的回报，以补偿他们所承担的风险。随着利率上升，政府债券收益率也随之上升，风险较高的资产对投资者的吸引力开始下降。商业地产的价格通常通过资本化率或回报率来表现，即净收入除以资产的市场价值。过去利率与回报率之间的相关性是房地产投资者关注的焦点。他们密切关注利率未来的潜在走向，以此作为持有物业预期收益率的指标。利率的下一步？正如下图所示，在过去四十年里，发达经济体的利率一直呈下降趋势。影响力 全球房地产的未来 利率 15 关注不稳定利率环境中的收益SavillS.COm/imPaCTS 16 利率美国加拿大日本英国central bank average policy rates 零，加剧了这一长期下降趋势。近期，各国央行对疫情后需求增长以及持续不断的能源危机造成的特定通胀压力做出反应，利率不断上升。那么，各国央行是否会尽早开始降息？还是利率还将持续走高？以下是对主要论点的概述。长期停滞综合这些论点，我们认为人口结构变化可能是最主要的因素，表明“中性”利率会降低，并回到“长期停滞”时潜在经济增长放缓导致利率下降，生产率增长乏力以及出生率下降导致的劳动力增长减慢更起到推动作用。因此，投资需求相对于储蓄供应下降，给利率带来了下行压力。然而其他结构性问题也起到了推波助澜的作用，包括人口老龄化（导致退休储蓄增加）、贸易和资本流动全球化，以及向资本密集程度低于商品经济的服务型经济转型。2008年全球金融危机和随后各国央行的量化宽松政策导致利率接近于来源：第一太平戴维斯援引Macrobond数据 1980-19899.3%11.7%11.5%4.7%1990-19994.9%7.8%6.5%2.2%2000-20092.7%0.3%3.4%4.3%在过去四十年里，发达经济体的利率一直呈下降趋势。2010-20190.3%0.5%0.8%1.2%影响力 全球房地产的未来 中央银行平均政策利率利率 17期。然而，一些主张提高利率的论点也站得住脚。例如，量化宽松政策的结束和净零过渡可能会相互平衡，意味着中性利率不会像过去十年那么低。然而，这种“常态“回归不太可能会很快发生。虽然已有部分积极迹象表明通胀已经见顶，但各国央行仍持谨慎态度，担心20世纪70年代的“大通胀”会重现。通常情况下，货币政策利率变化的效果需要长达两年的时间才能全部传导到经济增长中。但有观点认为现在的经济对利率的敏感度降低，例如，固定利率的贷款要比以前多很多。因此，我们预计会有渐进的过渡过程。这对房地产投资者意味着什么？在过去的18个月里，回报率在一定程度上反映了利率的上升。这一变动幅度相对较小，也降低了大多数商业地产相对政府债券等无风险资产的吸引力。从短期来看，利率高于中性利率的时间越长，房地产收益率继续上升的可能性就越大。但如果利率较快下降，房价可能会趋于稳定。从长期来看，利率长期走高将迫使许多投资者去杠杆化。在过去18个月利率急剧上升后，关于商业地产再融资风险的讨论持续存在。但实际上部分人预期的困境并没有真正出现。相反，许多投资者可以暂时承受高利率，或是由于已经签订了固定利率协议，或是因为预计低利率环境会重现的贷款人找到了创造性的解决方案来避免短期违约。但如果现在的利率水平远高于过去十年的水平，偿债成本将长期居高不下。这也意味着再融资成本也会更高，不能盈利的楼宇将会被折价出售。恢复低利率环境，即使达不到疫情之前的低水平，也会减轻一些担忧。不过，投资者还需修正他们对商业地产回报的预期，因为人们对未来的风险溢价的预期可能低于过去十年。房地产已成为一种更“乏味”的资产类别：机构将更多资金投入其中，交易的流动性/透明度也在增加。因此，投资者需要创造收入增长才能应对低收益率和紧缩的风险溢价。相应地，在长期停滞低增长的情况下，获得强劲的收入增长将更加困难。来源：第一太平戴维斯援引MSCI数据 欧洲美国英国澳大利亚加拿大日本不同国家及区域房地产收益率房地产收益率20192020202120223%4%5%6%利率走低的观点 劳动力持续萎缩，生产率增长乏力。鉴于全球人口老龄化、家庭收入增加（尤其在新兴市场）及风险偏好下降，储蓄情况不会发生重大变化。利率走高的观点 更多技术应用带来更强劲的生产力增长，可能导致投资需求增加。净零过渡。应对气候变化需要大量新增投资。公共债务增加。政府支出意愿增加，因而对资本的需求增加。量化宽松政策放松，许多家庭和私营企业财务状况比2008年更稳健，可支撑未来需求。SavillS.COm/imPaCTS 影响力 全球房地产的未来 城市气候韧性图：KARI MODN第一太平戴维斯气候韧性指数更新，展示城市在风暴来临时的应对措施城市气候韧性文：Paul TosTevin，lucy Palk城市气候韧性 19sAvIlls.cOM/IMPAcTs 干旱极端温度极端天气洪水滑坡野火块体运动来源：第一太平戴维斯研究部引用Our World in Data190019101920193019401950196019701980199020002010202001900年至今全球气候相关灾情20 城市气候韧性自2000年来，极端气候相关事件发生频率已经到了 需要警觉的程度城市决策者逐渐意识到在气候变化面前不能袖手旁观，这是我们的城市气候韧性指数想要传达的首要信息。第一太平戴维斯城市气候韧性指数考察了世界各地主要城市中心在面对今天和未来的气候挑战时的准备情况。众所周知，自2000年以来，气候相关极端事件频频发生，加利福尼亚野火肆虐，迪拜洪水泛滥。极端气候事件频率已经是20世纪70年代时的五倍。我们的指数追踪了23个世界上规模最大、最富有、人口最多的城市，关注它们如何抵御气候风险。这些城市吸引了巨额的房地产投资，而未来持续吸引投资的能力或许取决于它们抵御气候相关风险的能力。适应气候变化需要提高认识那么我们发现了什么？好消息是，我们的调查显示，几乎每一个城市都意识到自身所面临的风险，也都筹备了相应计划缓和挑战。这点不可或缺。气候相关风险并不会消失，而很大比例年度自然灾害次数500100200300400 影响力 全球房地产的未来 城市气候韧性 21的现存建筑在设计时并没有考虑到气候威胁。在不久的将来，一个城市作为投资目的地的吸引力将在一定程度上取决于其气候缓解策略的效果。而坏消息是，城市所面临的威胁范围宽广。例如，水体相关的威胁可涵盖洪水、海平面上升及饮用水获取等。气候变化是一个多头怪物，既带来极端降雨又造成严重干旱有时候这两种灾害还会出现在同一地点。山火、山体滑坡和飓风持续对部分城市造成威胁，气候变化又加剧这些灾害，且发生得更加频繁。部分城市具备抵御极端高温的条件，但其他城市却不得不慢慢适应，炙热的夏天已逐渐成为常态。2050年的房地产气候风险我们的指数着眼于所有气候相关事件，并预测截至2050年城市将面临的威胁。我们深入研究了房地产韧性，包括具有抗灾能力的韧性建筑的比例，易受气候相关灾害影响的建筑比例以及到2050年灾害造成的损失升级的可能性。对未来的认知也非常重要。由于频繁的地震和海啸，东京的建筑法规领先于世界。而在多年降雨量连续下降之后，开普敦开始实施“零水日”节水计划。城市往往擅长处理它已经习惯的威胁，但不太擅长应对未来可能出现的问题。而在一个快速变化的世界中，这两个方面都必须做到。因此，城市气候韧性指数在某种程度上是一种教育工具，用来传播房地产行业内的最佳实践案例。如果一个城市在未来20年内气温升高、降水增多或暴风雨更频繁，可以在这里了解到其他城市如何引入相关政策、改善建筑环境以减轻气候威胁。倾力以赴综合来看，柏林名列榜首，其次是多伦多、巴黎和马德里。所有这些城市都面临着严重的气候威胁，但地理上的有利因素（位于内陆，没有沿海洪水的风险）以及合理规划使部分城市整体面临较低的风险。排名上没有赢家和输家，指数也不应该用作一个积分表。我们希望更希望它是一个行动呼吁。所有城市都面临着严峻挑战，大多数城市管理者已经开始直面这些威胁并着手解决。如果城市之间能够相互学习，它们就能够防范未来风险，至少为未来做好准备，包括开发能够适应气候变化的可持续建筑群等。对于房地产投资中心的城市，这些措施势在必行。野火、洪水和其他气候相关事件增加，表现了无所作为的可怕后果。这些不断升级的威胁强调了需要投资的不仅是已有建筑环境的去碳化和韧性，还有维持生命的自然资本。当我们努力创造能够抵御气候变化的城市时，必须记住，人类社区的繁荣稳健有赖于生态系统的服务。清洁的空气、干净的水源和气候调节对城市环境的活力至关重要，而气候变化、生物多样性缺失和城市韧性之间内在是相互联系的；我们在解决其中一个问题时，不能不考虑其他问题。因此，在应对这些挑战的时候，我们应该统筹兼顾。RobeRt GodfRey董事，第一太平戴维斯投资管理部sAvIlls.cOM/IMPAcTs 22 城市气候韧性气候风险气候风险房地产韧性070605040302010城市气候韧性指数柏林多伦多巴黎马德里斯德哥尔摩悉尼开普敦新加坡首尔伦敦洛杉矶 纽约德里阿姆斯特丹北京圣保罗东京迪拜香港迈阿密雅加达上海开罗来源：第一太平戴维斯引用气候,UNESCO,UCCRN,ThinkHazard,CDP,2023 XDI Gross Domestic Climate Risk数据指数得分 影响力 全球房地产的未来城市气候韧性 23房地产韧性及碳排放然而，我们还要认清一个明显的事实，虽然城市应该为气候变化的后果积极做好准备，但不能忽视自身对气候变化造成的影响。在全球的碳排放中，城市占到了70%。换句话说，城市在阻止全球变暖中发挥主导作用就是保护居民免受其影响的最佳方式。前路艰险，但有计可施当然，知易行难。在遏制全球变暖的同时保持人们往常熟悉的舒适度是一个难以解决的问题。政府可以以身作则，改造建筑减少碳排放，同时针对新开发项目设立零碳的相关规定。可持续建筑和规划这些措施只是一个开始，显然还远远不够。城市还应该做什么来减少碳排放呢？这首先取决于它们各自的根本特点。工业城市比以服务业为经济基础的城市污染严重。老旧的城市往往拥有更多碳密集的基础设施。人口更多的城市自然会产生更多的碳排放。这些因素都能够帮助确定减碳计划的优先考虑事项，但所有城市都可以做一些事情来降低其碳足迹。例如，我们指数中的许多城市都有减少运营碳排放的计划。纽约的97号地方法律计划到2030年将大型物业（超过25,000平方英尺）的排放量减少到2005年水平的40%。更多可持续城市规划也可在减碳方面取得重大进展，包括将可再生能源优先用于供暖和照明，并鼓励延伸至公共交通。许多城市正大力提倡轨道交通，并通过排放处罚措施鼓励减少汽车驾驶。碳定价的时代碳定价是房地产业意想不到的一个有趣发展，通过经济激励的方式鼓励建筑用户减少碳排放。新加坡领先一步在2019年推出东南亚的第一个碳定价机制。南非也在2019年引入了碳税，而欧盟也在制定“谁污染谁买单”的原则。在新加坡，碳税适用于每年排放至少25,000吨二氧化碳的商业机构。为了避免对经济造成冲击，税率将随着时间推移逐步提高，目标是到2030年达到每吨二氧化碳50至80新元。第一太平戴维斯新加坡研究和咨询部执行董事Alan Cheong说：“碳税造成的优质办公空间的额外成本虽然很第一太平戴维斯城市气候韧性指数关注世界上规模最大、最富有且人口最多的23个城市，它们对全球房地产投资具有重要意义。指数衡量每个城市的气候风险及其房地产应对这些风险时的韧性，其中包含两个指标：气候风险考量的是一座城市当前和未来的气候风险。当前风险衡量过去十年的降雨量和温度的变化，海平面以上的平均海拔，以及地下水的可用性。当前风险也通过因气候变化而加剧的具体灾害来评估；未来风险则是对截至2050年暴露于极端高温、海平面上升、沿海洪水和淡水供应不足等风险的预测。房地产韧性考量的是一座城市及其所在的国家是否对其气候风险进行评估，是否已经制定相应计划，以及这座城市的房地产受到气候风险威胁的程度。城市的绿色认证建筑比例也是一个衡量因素。方法论：城市气候韧性指数sAvIlls.cOM/IMPAcTs 24 城市气候韧性长时间的干旱及 愈加频繁、剧烈的风暴已经给城市带来威胁高，但还不是太重的负担。积极影响将会超过额外的成本，因为符合绿色标准的租户会发现如果搬迁，能够抵消税收负担的需求选择很有限。碳定价可能会大大影响住宅和商业地产市场。疫情已经加速人们对品质的追求，甲级物业租金很高，而低级别的物业需求却很低。对可持续发展的奖励（或对缺乏可持续发展措施的惩罚）可能会加速这一趋势，并促使业主和租户转向更环保的房产。合作对抗碳排放教育在所有领域中都是关键。政府需要带领企业和居民共同努力，并说服他们改变的必要性。为此，共同协作是许多城市优先考虑的事项。马德里的“绿色办公室”是一个促进存量住宅建筑可持续性的工具，并为市民指出翻新项目的公共资金来源。纽约的“改造加速器”为寻求节能解决方案的业主提供免费的定制建议。总而言之，这些都是促进房地产可持续而采用的胡萝卜加大棒的组合。当涉及到碳减排时，城市依靠自身力量只能做到这么多。在基础设施改善的鼓励下，惩罚、奖励和资源并用才能逐渐说服个人和企业在家庭空间和办公室做出改变。影响力 全球房地产的未来布鲁克林大桥-蒙哥马利海岸弹性项目将在今年开始施工，保护曼哈顿下城免受海平面上升和风暴潮的影响。如果资金获得批准，还将有520亿美元的防洪工程于2030年开始建设。东京和纽约采取的都是追溯性措施，即对已经显现的威胁做出反应。这些是必要的行动，但是否已经足够？第一太平戴维斯城市气候韧性指数的部分目的就是帮助房地产投资者、开发商和城市居民了解到未来的气候影响并作出相应准备。柏林未雨绸缪 作为一个历史上没有极端气候事件的内陆城市，柏林比许多城市都要幸运。虽然目前它仅仅是面临挑战，而不是遭遇具体的紧急气候事件，但很多柏林民众还是支持采取行动缓和气候变化。德国第一太平戴维斯研究部助理董事Matti Schenk说：“柏林面临着干旱期更长、愈加频繁的风暴和暴雨升级等挑战。州政府试图通过扩大绿色屋顶面积等城市规划工具和指导方针来解决这些问题。”柏林还在深入调研“海绵城市”的概念。“经过设计，泰格尔机场原址上的城市科技共和国将会成为海绵城市，为了进一步的海绵城市项目提供动力，”Schenk解释说。Schenk继续说道，部分气候适应计划虽延迟执行了，但柏林还是积极主动的。柏林在我们的气候韧性城市指数中排名前列，部分原因就是它认识到了尽早采取行动的必要性。随着气候影响加深，全球气候缓和从被动过渡到主动至关重要。城市处于风口浪尖如果相互学习，城市至少能够为未来的事件做好准备。现在有何实践可以借鉴呢？哪些城市正引领这场气候保卫战？许多城市已经积极采取实际行动来减缓气候，但往往是在出现明确的现实威胁后。第一太平戴维斯地球部主管David Jackson解释说：“过去五年，房地产投资者对气候问题的认识有了明显的提高，主要投资机构在决策时也会考虑到气候风险。这对特定地区和资产类别本身都有重要的启示-在极端温度下资产表现如何？它们能否抵御未来的自然灾害？”构筑未来韧性的关键将是在这些努力的基础上，对抗那些尚不明显的威胁。因此，未雨绸缪是为了先发制人。由于地理上的差异，部分城市更早面临气候紧急的情况。它们的实践经验可为其他城市提供借鉴。东京：韧性实例 东京面临一系列自然威胁，其中台风和地震的影响最为显著。这座城市直面挑战，采用世界领先建筑规范，市内87%的建筑都符合最严格的抗震标准。作为一座人口稠密的大型沿海城市，东京特别容易受到洪水的冲击。日本第一太平戴维斯研究和咨询部主管Tetsuya Kaneko解释：“东京非常有前瞻性地利用了地下水库，在发生洪水和台风的时候排出积水。”东京拥有世界最大的地下雨水管道：首都圈外郭放水路。在20多年前，它的建造成本就高达21亿美元，但预计在50年的时间里，它将为城市节省至少三倍于此的洪水救灾费用。纽约严肃应对 东京遭受自然灾害已久，而纽约的警钟则是由单 一事件敲响的。2012年桑迪飓风席卷城市，造成 洪水、大面积停电及生命的损失，居民生活严重受到影响，这是迫使纽约采取韧性规划的决定性时刻。大量资本、基础设施和人员的集中意味着纽约罕见地在拥有大量资源的同时能够动力十足地立马投入行动。城市气候韧性 25GETTY IMAGEs柏林波茨坦广场sAvIlls.cOM/IMPAcTs 文：Eri MitsostErgiou可再生能源基建的机会清洁能源项目吸引了不少私募基金项目，但要达成全球净零目标投资规模还需大量扩张能源投资近年来世界各国都在努力减少对化石燃料的依赖，导致对清洁能源基础设施建设的投资大幅增长。大部分资金都用于发展可再生能源项目，其中还有少量核能项目，因为没有碳排放，所以归类到“清洁”能源项目中。其中许多项目都是由政府或公共资金支持，私有资金往往投向别的领域。由于环境因素的驱动，以及完成2016年巴黎协定签署的净零碳排放目标的迫切需求，化石燃料逐渐被抛弃。这一切和房地产和城市都密切相关。恰当应对则城市空间和建筑环境都能更具韧性、稳健发展，否则将迎来衰败和资产损失。因此可再生能源就是房地产使命的核心。由于近期地缘事件及经济因素影响，长期推行可再生能源有所加速。俄乌冲突及随后针对俄罗斯的国际