欧亚国际物流中心项目可行性研究报告样本.doc

欧亚国际物流中心项目可行性研究汇报目 录第一章、项目简况 1第二章、项目背景 32.1 项目建设背景 32.2 建设必需性 5第三章、项目建设可行性综合分析 73.1 项目建设可行性 73.2 项目建设条件 11第四章、市场分析及前景 134.1 项目定位及其功效 134.2 项目市场分析 154.3 项现在景 17第五章、项目投资规模和资金筹措方法 185.1 项目建设内容 185.2 项目投资概算 19第六章、经济效益评价 216.1 本项目标资本运作 216.2 项目标利润源、赢利模式和效益估计 236.3 财务评价基础数据和参数 246.4 销售收入和税金 266.5 项目财务效益分析 29第七章、结论和提议 29第一章、总论1.1 项目名称：欧亚国际物流中心1.2 建设地点：项目选址在奎屯独山子石化工业园区计划仓储物流区，乌奎高速公路以北、217国道以东、玛纳斯街以西、北二环路以南北一区。1.3 项目介绍：欧亚国际物流中心项目由新疆泽昌投资（集团）和新疆阿拉山口捷安物流联合投资兴建，项目占地面积约1350亩，总建筑面积约38万平方米，初步测算总投资达成5.5亿元。欧亚国际物流中心由商品交易区、货物仓储区、公铁联运区、集装箱中转区、国际商务区五大功效区域组成，本项目以市场信息为基础，以产品配送为主业，以现代仓储为配套，以多式联运为手段，以商品交易为依靠大型多功效综合物流中心，集交易、贮存、检验、分拣、配送、中转、运输、商务洽谈、数据交换、电子商务、国际会展等综合服务功效为一体现代化综合物流园区。1.4 项目投资业主概况:1.4.1 新疆泽昌投资（集团）新疆泽昌投资（集团）是一家集战略投资和经营管理为一体综合型投资管理企业，现在旗下有新疆圣德房地产开发、奎屯恒基商品混凝土、新疆三星建设工程、奎屯瑞鑫设备租赁安装、奎屯嘉瑞门窗等五家全资子企业，另有奎屯众利物业管理、奎屯昌泰劳务、奎屯泰安劳务等三家控股企业。泽昌集团以优化产业结构为基础、技术创新为动力、资本运行为杠杆，快速成长，快速发展，率先在当地成立了集团化企业。新疆泽昌投资（集团）作为母企业，经过投资控股及参与经营决议，对旗下各子企业实施集团化经营模式，发挥整体优势，合理统筹，掌控全局。经过几年发展和积累，形成了以房地产开发、商品混凝土制造、工业民用建筑施工、建筑机械设备租赁、新型建材研制和开发、物业管理、劳务派遣为一体综合经济实体。实现收入2.4亿元，上交税费1300万元。新疆泽昌集团在312国道和217国道交汇处奎屯市，地处自治区关键建设项目奎屯-独山子石化工业园区内，含有得天独厚经济战略优势。借助西部大开发有利契机，泽昌集团愿以雄厚经济实力、敢为人先创新意识、优异经营理念和热情真诚优质服务和社会各界同仁携手合作、互惠互利，共创双赢。1.4.2 新疆阿拉山口捷安物流阿拉山口捷安物流于10月经商务部同意成立，注册资金300万，是一家俱备国际货运资质货代企业，于4月在阿拉山口开始运行，同时在乌市高新区设有分支机构。企业经营范围：承接陆运进出口货物国际运输代理业务，包含：揽货、托运、订仓、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运费、报关、报验、保险，相关短途运输服务及运输咨询业务。阿拉山口捷安物流现在和中国外近70家用户保持稳定、良好合作关系，其中在天津、青岛、连云港、大连等港口全部有良好合作伙伴，各港口过境、出口货物均由企业在阿拉山口办理通关手续。第二章、项目背景2.1 项目建设背景2.1.1 物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等复合型服务产业，是国民经济关键组成部分，包含领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方法和增强国民经济竞争力等方面发挥着关键作用。进入新世纪以来，中国物流业总体规模快速增加，服务水平显著提升，发展环境和条件不停改善，为深入加紧发展奠定了坚实基础。，全国社会物流总额达89.9万亿元，比增加4.2倍，年均增加23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比增加1.9倍，年均增加14%。 ，物流业增加值占全部服务业增加值比重为16.5%，占GDP比重为6.6%。不过，中国物流业总体水平仍然偏低，尤其是象新疆这么地处祖国边陲，地域广阔、经济欠发达中西部地域，物流基础设施微弱，物流资源配置不尽合理，物流运行效率偏低，地方封锁垄断不一样程度存在，物流发展还缺乏统一协调政策支持体系，物流成本和发达地域相比仍处于很高水平。2.1.2 新疆油气资源蕴藏丰富，拥有全国四分之一以上陆上石油和天然气地质资源。原油产量为2393万吨，占全国13.24%，天然气产量为106亿立方米，占全国21.27%。伴随石油天然气开发，新疆石油化学工业得到了较快发展，建成了独山子石化、乌鲁木齐石化、克拉玛依石化等一批大中型石油化工企业，初步形成了独克、乌鲁木齐、南疆、土哈等四大石油化工基地。新疆自治区党委和政府依据新疆本身资源特点和石油化学工业在新疆乃至中国国民经济中关键地位，将石油化学工业发展作为未来新疆经济发展突出关键。8月，新疆维吾尔自治区人民政府批复同意设置奎屯独山子石化工业园，为自治区级工业园区。奎屯独山子石化工业园是一个打破了行政区域界限和行政隶属关系，立足于产业集中石化园区，计划建设面积为83.89平方公里。依据新疆奎屯独山子石化工业园总体计划，园区312国道以南南区关键为产业计划项目区，312国道以北北一区为工业仓储企业用地，北二区为轻纺加工基地。现在，南区起步区基础配套设施已开工建设，三通一平工作基础完成，伴随独山子1000万吨炼油、100万吨乙烯大项目于9月投产，奎屯独山子石化工业园区近期项目将陆续建成投产，作为南区项目区服务配套北一区仓储区，将负担起为园区主业发展提供综合物流服务功效。2.1.3 奎屯市在“十一五”计划中明确提出要依靠“大交通”，充足发挥奎屯市作为北疆物流集散中心优势，构建“大物流”体系，关键发展商贸、物流产业。奎屯市将充足发挥奎屯市作为天山北坡经济带交通枢纽城市和“金三角地域关键”区位优势，建设北疆物流中心。依靠三条铁路、公路聚集点，抓好铁路、公路货运站建设，选择含有区位优势物流节点，以建设物流产业园区为关键，加紧城市配送体系建设，大力发展第三方物流。经过多年发展，现在商贸物流、服务业已成为奎屯市在北疆地域特色优势产业。2.1.4 新疆作为国家关键资源接替区，经过整合优化，协调发展，必将产生集聚发展产业集群。但到现在为止，新疆还缺乏规范、有规模、现代化物流基地，这和新疆立即形成产业集群地位不相适应。为加紧新疆产品流通渠道，利用奎屯独山子工业园区地理区位优势和交通优势，建设欧亚国际物流中心，建设现代信息网络平台，提供配套完善交易市场，建立辐射全国面向中亚经销批发网络，很必需而且迫切。总而言之，在奎屯独山子石化工业园区北一区建设欧亚国际物流中心，使其发展建设成中国西部地域最具影响力、规模最大物流基地，是加紧新疆产品面向目标市场俄罗斯、中亚、西亚、东欧等市场需要，是为中国其它地域产品销往上述地域建立前缘信息平台和物流基地需要，远期也是国家级石化基地石化产品更大需求时储存基地。所以，建设欧亚国际物流中心项目，是在新疆工业快速发展需求下，依据周围资源优势、交通优势、区位优势、市场优势背景下，依据奎屯独山子石化工业园区总体计划要求提出。2.2 建设必需性2.2.1 欧亚国际物流中心项目建设是为新疆优势产业发展提供快捷物流、信息流平台需要。新疆是实施西部大开发战略关键地域，也是资源富集地域。石油化工产业正逐步成为新疆支柱产业。伴随奎屯独山子石化工业园建设和疆内库车化工园、哈密工业园建设，大量石化产品急需一个上规模、上档次、信息通畅专业石化产品交易市场，毗邻全国最大独山子石化基地奎屯独山子石化工业园在亚欧大路桥中国第一埠，在此建立连接中亚和内地专业物流基地，将为新疆石化产品走出国门带来得天独厚竞争优势，同时也为中国石化产品向西输出建立了现代物流、信息流平台。2.2.2 欧亚国际物流中心建设是落实西部大开发战略，为承接沿海地域产业向西部产业转移，开发中亚市场做准备需要。现在全球化工供给中心正从欧美传统中心转移到亚州东方，而中国油气丰富西部地域地广人稀，远离石化产品关键消费市场。而新疆特殊地理位置，使新疆和俄罗斯、中亚、西亚、东欧等国际市场毗邻，再加上新疆丰富石油化工原料，使得沿海地域产业在向西部新疆转移，这就对满足其发展石化产品交易、贮存提出了市场建设需要。2.2.3 欧亚国际物流中心建设是奎屯独山子石化工业园区总体计划中仓储设施建设需要。中国物流行业发展较为落后，物流成本在产品成本中占据很大百分比。尤其铁路运输中装运能力不足，阻碍物流产业发展和物流成本降低，奎屯市周围大量产品外运及当地生产生活物资需求，迫切要求在奎屯市建立一个集仓储、中转、分拨、发运为一体物流中心。2.2.4 欧亚国际物流中心建设是振兴少数民族经济发展，促进政治和社会稳定需要。新疆地域多民族聚居，地处祖国边陲。促进经济繁荣，保持社会稳定，促进民族团结，对于祖国边疆稳定意义重大。新疆石化产业发展促进了边疆经济发展，流通领域市场建设，又确保了石化工业大发展，由此带动当地相关产业发展。所以是振兴边疆经济、保持少数民族地域经济连续增加、为社会稳定友好提供强有力保障需要。第三章、项目建设可行性综合分析3.1 项目建设可行性3.1.1 奎屯独山子石化工业园是新疆“东联西出，东引西进”最好产业发展平台。奎屯独山子石化工业园，在新疆北部，天山北坡经济带西端。所在区域奎屯市、乌苏市、独山子区聚集发展，被中国著名学者誉为新疆经济发展“金三角”。多年来，中国对外开放关键从东南沿海快速向西部倾斜。新疆地处亚洲腹地，和周围八国接壤，是进入中亚、西亚乃至欧洲桥头堡。奎屯市经过公路、铁路，扇形辐射霍尔果斯、阿拉山口、巴克图、吉木乃等八个边境口岸，含有建立出口产品加工区、保税区良好条件，含有吸纳资源、信息、资金及开拓产品市场便捷通道。奎屯市是一个以工商业为主城市，市委、市政府大力发展现代物流业也正是想充足利用奎屯市区位优势，使奎屯市成为新疆西北部人流、物流、资金流中心，最终成为中国贯通东西、连接欧亚桥头堡。3.1.2 奎屯地处新疆北部，交通优势显著。312国道和217国道在这里十字交汇；这里是新疆第一条高速公路乌奎高速终点，又是奎克高速公路、奎赛高等级公路起点。奎屯火车站是亚欧大陆桥进入中国第一个列车编组站，连接中亚各国，纵深可达西亚、东欧；精伊霍铁路建成运行，延伸并将构建第二条中哈铁路通道；奎屯北屯铁路正在建设，向北推进，最终将和俄罗斯新西伯利亚铁路贯通。高速公路、铁路横贯辖区，北疆最大铁路编组站设在奎屯，已建有粮油、棉花、茶畜、石油等物资中转仓库10个，铁路专用线11条。另外，管道运输成为新物流载体，中哈石油管道已经建成并开始输送原油，这里是输油管道接收终端；，中国至吐库曼斯坦300亿立方/年输气管道开工建设，底建成并投入使用，和中国第二条西气东输管线相连；俄罗斯西伯利亚至新疆输气管道正在加紧前期论证。公路、铁路、管道运输“三位一体”，使这里成为新疆关键物流、信息流、资金流集散中心。3.1.3 奎屯独山子工业园区含有突出建设欧亚国际物流中心资源优势和地缘优势。“金三角”地域独山子正在建设中国最大炼化一体化项目独山子1000万吨炼油、100万吨乙烯项目已经于今年9月建成投产，建成后每十二个月可提供300万吨左右石油化工原材料，利用此原材料，奎屯独山子石化工业园项目近期就可生产116万吨/年石化产品和1610平方米/年塑料产品。奎屯独山子石化工业园实施“产品项目一体化、公用辅助一体化、物流传输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化”模式，是新疆调整产业结构，承接产业转移，发展特色产业基地。工业园区计划近期（前）年销售收入将达成143.8亿元，中期（-）年销售收入将达成516.8亿元，远期（-）年销售收入将达成1280亿元。毗邻克拉玛依油田连续多年高产稳产，原油产量突破 1000万吨，成为中国西部第一个千万吨级大油田，产量达1170万吨。中国和哈萨克斯坦能源合作项目标中哈石油管道已经建成并开始输送原油，独山子是石油接收终端。管道设计年输油能力为万吨，依据市场需求，在技术上可提升到3000万吨，除了哈萨克斯坦外，俄罗斯几家石油企业也在考虑利用中哈石油管道扩大对华出口。中国国外两种资源为奎屯独山子地域石化工业可连续发展提供了强有力资源确保。从起，国家放开原油、成品油批发经营权,这也为石化工业争取更多发展资源提供了有利条件。由此分析,石化产品市场含有显著资源优势。欧亚国际物流中心项目在北疆沿边开放扇轴和天山北坡经济带“金三角”区域中心位置，周围毗邻克拉玛依市、乌苏市、沙湾县、辐射伊犁、塔城、阿勒泰、博乐等地域和新疆北部全部边境口岸，地理区位优势和交通优势很突出。3.1.4 含有开展国际联运铁路运输条件。新疆有17个一类口岸，还有11个二类口岸。新疆90以上对外贸易货物是经阿拉山口经过，现在阿拉山口是唯一铁路通道，运量超出了1500万吨，阿拉山口铁路运输含有其它公路口岸无法比优势。奎屯西距阿拉山口220公里，中哈两国计划将阿拉山口换装线延伸到奎屯，这为开展国际联运业务提供了便捷条件。精-伊-霍铁路和中-吉-乌铁路已经开始修建。这两条铁路建成后，将新增加两条通往中亚通道，大大缩短了到阿拉木图、吉尔吉斯斯坦、乌兹别克斯坦和土库曼斯坦距离和运输时间，降低运费，促进沿线各国和吸引区经济贸易发展，为中亚市场提供新商机。哈萨克斯坦共和国政府决定，准备修建一条连接中国和伊朗准轨铁路。它将把中国准轨铁路系统和伊朗、土耳其和欧洲准轨铁路系统连接起来，实现亚欧第二大陆桥全线无换装和任何阻碍运输，必将大大地缩短运输时间、降低运输成本、提升第二欧亚大陆桥竞争力，促进铁路沿线和两端吸引区经济及对外贸易发展。本项目选址在奎屯火车站以南区域，距19道仅100米距离，含有建设专用线条件。3.1.5 项目业主含有开展国际联运优良业绩和丰富经验。阿拉山口捷安物流是一家俱备国际货运资质货代企业，经过六年发展，过货量现在已位居阿拉山口口岸众多货代企业前三名。现在和中国外近70家用户保持稳定、良好合作关系，其中在天津、青岛、连云港、大连等港口全部有良好合作伙伴，各港口过境、出口货物均由捷安企业在阿拉山口办理通关手续。捷安企业共有职员55名，其中报关员证25名，报检员证28名。企业管理层有5人曾经分别在其它货运代理企业担任企业领导及部门责任人多年，上述人员含有丰富实际操作经验，和海关、国检、铁路等联检单位有良好关系，能够充足满足用户需求。捷安企业含有国际联运计划运输权，任何车种国际联运计划能够随时得到同意，不会影响货物启运期，可承接中亚五国、俄罗斯、乌克兰等国家国际联运运输。总而言之，欧亚国际物流中心项目标建设，符合国家西部大开发战略布署，是新疆物流领域发展建设需要，它建设，将为新疆资源、对外贸易提供便捷储存、配送、运输通道，为产品交易、流通建立一个全方位、高标准、高质量、信息化产品交易平台，对中国产品进入中亚、西亚、东欧等国际市场含相关键意义。3.2 项目建设条件3.2.1 自然条件独山子和奎屯、乌苏组成三角地带，是北疆仅次乌鲁木齐第二经济发展中心，被称为北疆地域“金三角”。奎屯-独山子石化工业园在此建设，欧亚国际物流中心即处于园区北一区。奎屯市是新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州直辖市，在天山北麓、准噶尔盆地西南边缘、奎屯河畔，北纬4419一 4449，东经84478518，东和沙湾县相接，西和乌苏市为邻，南和独山子区毗连，北和克拉玛依市接壤。东距自治区首府乌鲁木齐市253公里，西距边界口岸阿拉山口243公里，距博乐市约270 公里，至伊宁市约450公里，北到克拉玛依市约150公里，到阿勒泰市约530公里，西北到塔城市约380公里，越天山到南疆重镇库车县540公里。奎屯市行政辖区面积1036平方公里，城市计划区面积300平方公里，现实状况城市建成区面积达23.25平方公里。项目区地处准噶尔盆地南缘西部，该地域总地势为西南高、东北低，地面由南北纵坡降为10-30，东西纵坡降为3-5。项目区内大部分地段属于洪积戈壁平面。项目区地处北疆西部中心，欧亚大陆腹地，远离海洋，属于经典北温带干旱大陆性气候，夏季炎热，冬季严寒，降水量少蒸发量大，空气干燥，年温差改变大，光照充足，无霜期长。在该项目区内，第四系松散沉积层分布范围不大，成因简单，岩性、岩相改变不大。岩性为卵石、砾石，结构较密实，还有厚度不到1米黄土层，是很好工业和民用建筑地层。3.2.2 交通条件奎屯处于新疆北疆金三角地域中心，已经成为金三角地域经济和文化中心。欧亚国际物流中心项目座落在金三角地域关键圆点之中，交通极为便利。公路项目场址和217国道和312国道相通。连接天山南北。铁路项目旁即为独山子铁路专用线，跨线为19股道专用线，铁路和陆路联运极为便利。航空项目地距克拉玛依机场100多公里，高速路建成后仅需60分钟车程。所以，欧亚国际物流中心是一个既能贯穿东南西北，又能够进行陆空运输物流优势项目。3.2.3 建设条件 该项目在奎屯独山子石化工业园北一区内，东临玛纳斯街、南临乌奎高速、北临奎屯火车南站编组站。场地地质平坦，均为原始戈壁冲积平原。用地为经典戈壁地貌，地形高差不大。用地以戈壁为主，没有需要搬迁建筑和农田林业，无电力高压走廊、城市关键管线、排污主管道等，便于建筑布局。现在，该园区正在修建园二环北路、团结南街、南干路，六通一平工作正在进行。项目区内已经有380V供电线路完全能够满足欧亚国际物流中心项目供电，供水、供暖能够协商处理。第四章、市场分析及前景4.1 项目定位及其功效4.1.1 项目定位。本项目所面正确供给链经典地表现出“两种资源，两个市场”特点，在需求上对交互性、重组性、联结性、增值性等综合服务要求很高。所以本项目标定位应该是专业化、现代化、国际化、高科技含量综合性物流平台。本项目服务对象是原材料供给商、制造商、分销商、零售商、专业物流业者等，供给链中任何组员均可成为用户。所以物流设施需要含有一定规模。从功效设计上不仅要提供多个含有显著竞争优势关键物流服务，还要提供综合性配套物流服务，必需含有综合性和配套性特点。显然，其定位必需是公共型物流基地。4.1.2 功效。基于对本项目标定位，欧亚国际物流中心项目将满足以下功效需求：1、运输功效。本项目将实现公铁联运和海铁联运对接，年运运输中转能力达1000万吨，其中集装箱二万箱、油品200万吨、固体化工产品500万吨、机电设备及大宗建材等200万吨。2、贮存功效。本项目将建设年周转200万吨油品罐体，年周转二万标准集装箱、200万吨机电设备及大宗建材堆场，年周转500万吨固体化工产品库房。3、装卸搬运功效。本项目将按国际标准建立物流管理体系，按不一样商品配置专业化装载、卸载、提升、运输、码垛等装卸搬运机械，以提升装卸搬运作业效率，降低作业对商品造成损毁，其中包含管道、装载机械、叉车、吊车、超重机和龙门吊等。4、包装功效。本项目内包装作业目标不是要改变商品销售包装，而在于经过对销售包装进行组合、拼配、加固，形成适于物流和配送组合包装单元。5、流通加工功效。关键目标是方便生产或销售，本项目将和固定制造商或分销商进行长久合作，为制造商或分销商完成一定加工作业。中心内设置基础加工职能有贴标签、制作并粘贴条形码等。6、物流信息处理功效。现代物流关键之一是物流信息化管理，所以本项目将在各个物流步骤多种物流作业中产生物流信息进行实时采集、分析、传输，并向货主提供多种作业明细信息及咨询信息。7、结算功效。物流中心结算功效是物流中心对物流功效一个延伸。物流中心结算不仅仅只是物流费用结算，在从事代理、配送情况下，物流基地还要替货主向收货人结算货款等。8、商业活动功效。本项目将增强商流对物流导引功效，设置商业设施和交易场所，为用户提供会展、商务等综合服务。4.2 项目市场分析因新疆区域广阔，出疆物资品种多、数量大，大量石油化工产品需要经过铁路输出，但因为铁路对化工产品发运办理有着严格要求和设施要求，从现在看，奎屯石油化工铁路发运办理专用线远远不能满足周围地域石油化工业发展，以石化产品铁路专用线为主体，以保税区仓库、散堆装货场、集装箱货场和石化产品交易市场为辅助设施，兴建集石化产品仓储、运输、中转、交易一体综合性进出口物流园区，可极大填补因现有石化企业产力、运力不足所造成社会对中下游石化产品需求不足。伴随国家能源战略调整和西部大开发不发不停推进，中国现在每十二个月自中亚地域进口M100基础油、重油进100万吨、高压聚丙烯20万吨，球团矿100万吨；另外，中国每十二个月需向中亚出口聚乙烯约20万吨、石油焦、焦炭近200万吨、聚丙烯大约20万吨。再加上奎北铁路和中哈石油管道建设开通，奎屯因其独特地理位置，作为新疆能源通道上关键节点，将成为疆内乃至西北地域最大石油化工进出口物流基地。以现在每十二个月从哈国进口100万吨球团为例：从哈国进口球团矿关键用于八钢生产用，使用是哈国铁路敞车，进入中国后只更换车轮及隶属设备，因受两国铁路设备和运输要求不一样影响，哈方车辆在中国境内不能解编使用，而且调度指挥车辆程序十分繁琐。所以，铁路部门很需要有一个能够集中使用和消化这些哈方车辆出口货物铁路物流运输园区，而前述化工产品出口量可极大满足这些条件，大量出口物资使用这些车辆后，可免于在哈国因换装带来货损、运输时间长等不利原因,节省用户成本，其吸引力不言而喻。所以，仅仅依靠运输这一项，即可取得巨大经济效益，再加上在物流产业链仓储、中转、运输和交易等增值项点上去做文章，一定会取得较大经济和社会效益，发明更大能源经济价值。独山子石化大基地9月已经建成投产，形成了125万吨乙烯生产能力，每十二个月可生产295万吨化工产品；奎屯独山子石化工业园区近期项目建成投产后，有近116万吨/年石化产品需要外运。作为为南区项目区服务配套北一区仓储区，满足不一样化工产品仓储区建设也迫在眉睫。另外、奎屯周围农七师、农八师、农九师、农十师为农副产品生产基地，奎屯市周围生产番茄酱、聚乙烯、水泥等产品，是中亚地域大量需求产品。基础油、钢材由中亚地域进口后在此加工分拨，棉花等农副产品每十二个月需大量运输至全国各地。为充足发挥规模效益，专业化统一管理，保护环境和安全管理等问题，建设专业化仓储基地是很必需和迫切。 新疆物流业发展即使起步晚，不过发展很快速，因为地域大、资源广，越来越多中国大型物流企业也纷纷进入新疆市场，并将新疆这个市场视为促进企业发展推进剂。所以，修建集保税库、海关和检疫联合办公、铁路运输、仓储、中转、交易为一体进出口物流中心，可大量吸引疆内外有实力物流企业进驻，实现物流信息、石化资源等方面共享，从而有效推进物流园区发展，带动整个区域乃至全疆物流业大发展。4.3 项现在景项目建成后，物流服务范围辐射能力达新疆北疆各地州市及中亚各国，年销售、配送货物总价值在数年内可逐步达成100亿元以上，并将为用户提供很好第三方物流服务。项目含有很好前景和可操作性。4.3.1 国家政策为新疆建设物流园区提供了良好外部环境。温家宝总理来新疆考察时指出，新疆应该成为连接中亚商贸物流中心，国务院颁布32号文深入提出了新疆建设物流园区关键性和优惠政策。这实际上等于国家主动肯定了新疆发展物流趋势和作用。在这种大环境下，只要遵照物流发展规律，发展前景是很好。4.3.2 物流园区市场运作时机已经到来。自治区提出在十一五期间在北疆大力支持建设以奎屯为中心物流中心，交通厅也提出了大力发展奎屯物流业，把奎屯打造成新疆物流一个关键节点。乌鲁木齐至精河铁路复线贯通，217国道十二个月四季通行，使奎屯成为新疆关键物流中心，同时，阿拉山口年过货量不停攀升，为奎屯物流货运提供了物资保障。4.3.3 原有商业网络结构为新疆北疆陆路运输物流园区奠定了基础。奎屯计划经济体制下留下商品物流网络部分还存在，几年前打造几大专业市场已经培育成熟，30多家物流企业已经将触角延伸到北疆各地，北疆陆路运输物流园区只要稍加整合，就能成为北疆地域物流集散中心。第五章、项目投资规模和资金筹措方法5.1 项目建设内容5.1.1 商品交易区区内建化工产品交易市场、机电设备交易市场、大宗建材商品交易市场和货物中转配送设施。5.1.2 货物仓储区区内设置油品罐区、固体化工产品仓储库、通常商品库房、散堆装货物堆场和海关监管库。5.1.3 公铁联运区区内建两条铁路专用线，六个专用货物装卸站台，公铁联运路货场和车辆维修服务设施。5.1.4 集装箱中转区区内建集装箱堆场和装卸设施。5.1.5 国际商务区区内设置国际会展大厦、国际物流信息服务大厦、国际商务大厦、五星级酒店。5.2 项目投资概算项目投资分为两期投资，估计投资总额为5.5亿元人民币，其中一期投资总额约为2.5亿元，二期投资总额约为3亿元。5.2.1 项目一期投资内容为：建设用地：一期和二期征地累计1350亩，根据现在征收价格估算，约需要资金1300万元；“三通一平”费用约800万元；累计约2100万元.铁路专用线：2条线路约需要3000万元，包含路基、道床、线上料、道岔、道渣、土方等工程；站台：250米高站台和300米高站台各一座（含30米宽地面硬化）380万元；油罐库区、管线、装卸栈桥：约为万元；保税区和散堆装货场、集装箱堆场建设：散堆装货场内建2500平方轻钢结构仓库2座，约1000万元；保税区2500平方汽车保税库4座约万元；2500平方仓库4座，约万元，大门及围墙约100万元，累计4100万元；化工产品交易区:建5万平方米交易用设施，6000万元。机电设备及大宗建材商品交易区：展场10万平方米，1000万元，商用设施1万平方米，1200万元。办公房屋及生活用所：物流园办公楼约300万元；海关、检疫联合办公楼约300万元；累计600万元；装卸机具：集装箱门吊一座约600万元，4台装载机和8台叉车约180万元，正面吊2台约600万元，累计1380万元；100吨地磅：20万元；场内外道路：按10公里简易沥青路面估算，约200万元；场内消防设施：约250万元，配电：约70万元，锅炉和蒸汽管线：约100万元；累计420万元；购置化工罐车40辆，约2400万元；设计、监理、环评等费用：约200万元。5.2.2 二期投资约需要资金3亿元（1）建机电设备交易中心经营场所2万平方米，累计约3000万元；（2）建保税区油罐库区、管线、装卸栈桥，约需3000万元；（3）增建2500平方保税库4座，约万元；2500平方一般仓库4座，约万元；（4）购置铁路调车机一台、集装箱正面吊2台，约1200万元；（5）修建欧亚国际会展中心2万平方米，约4000万元；建欧亚大酒店（五星级）8000万元，累计1万元。（6）修建运输物流配送中转中心、停车场，约1200万元；（7）修建综合服务区，物流信息中心、生活服务中心，约2350万元；（8）增设消防设施：约250万元；（9）购置化工罐车50辆，约3000万元。5.2.3 资金筹措方法：本项目投资估算总额5.5亿元，其中项目单位自筹资金2亿元，社会融资、风险投资1.5元，商业贷款2亿元。第六章、经济效益评价6.1 本项目标资本运作6.1.1 物业产权资本化根据计划，建成后物流中心总占地面积1350亩，总建筑面积38万平方米，估计总投资达5.5亿元。要确保项目完整、准期交付使用，必需含有高超资本运作能力，从建设开始就要经营。（1）以交易区和仓储设施为突破点，根据商业地产、工业地产开发模式，经过产权分割销售、产权股份化等多个形式，实现物业产权货币化，不仅回笼建设资金，同时实现增值，滚动开发后期设施。在这首先，泽昌投资集团企业不仅资金充裕，而且含有丰富经验和资源。（2）综合商务中心，能够根据委托代理建设方法开发，以定额取费标准实现一定利润；商务办公区、金融结算中心能够租售结合，会展博览区关键依靠后期经营。电子商务中心能够考虑以物业产权换取技术投入，紧密合作，使商务中心取得长久技术确保和经营指导，同时缓解了资金压力，一举两得。（3）储运管理区，属于物流服务设施，关键依靠后期经营收入。（4）商业服务等，第一步是销售，第二步是物业管理收入。6.1.2 经营权资本化通常没有出售物业产权，全部要经过租赁、参股、长久购置、置换等形式使其资本化。比如和铁路、大型公路运输企业以仓储、商务服务等经营权置换运能、物流专线营运权等。用仓储换取大型企业物流业务等。6.1.3 信息资本化物流园区特征，进出口贸易互动，自由贸易区多个贸易方法介入等，使信息搜集、传输、转换、处理等业务大幅攀升，这就为信息中心增值服务提供了可靠需求。另外，本物流中心强大运输配送网络支持，肯定促进电子商务快速发展，这就使信息资本化从可能变为现实。6.1.4 无形资产资本化本物流中心高起点、高端，借助合作伙伴声誉和物流体系传输渠道，相信很快会形成品牌效应，只要我们在诚信、服务上保持高标准，企业一定会积淀起雄厚无形资产，而经营无形资产，无疑能够为融资、市场开拓、多元化经营带来超值效益。6.2 物流中心项目标利润源、赢利模式和效益估计利润源和赢利模式是本项目正常运行和连续发展确保。要想在竞争中含相关键竞争力，首先需要把握物流园区特点。奎屯市是连接中国物流和国外物流关键节点城市。利用奎屯市货物集散优势，以优异物流服务基础设施、设备为依靠，以进出口贸易和转口贸易为支撑，以现代信息技术为手段，以优化物流资源整合为目标，强化奎屯市周围物流辐射功效综合物流形态。实质上第三代港口是以物流中心为载体，集国际商品、资本、技术等于一身资源配置型港口。模式是以市场信息为基础，以产品配送为主业，以现代仓储为配套，以多式联运为手段，以商品交易为依靠大型多功效综合物流中心或物流基地。本物流中心就属于这种类型，其利润源和赢利模式全部含有本身特点。6.2.1 利润源（1）按物流基地用户组成划分，原材料供给商、制造商、分销商、零售商、专业物流业者等全部是利润源。（2）按经营实体划分，利润源包含交易配送区、商务办公区、会展博览中心、库区物业销售收入；仓库和公共服务区租赁收入；会展博览中心经营收入；通关代理服务收入；交易配送区、商务办公区物业管理收入；仓库储存及对应服务收入；运输配送收入；电子商务收入；管理服务收入等。（3）按物流基地内外贸组成划分，利润源包含报关、报检、理货等手续在内进出口货物一站式服务，供给商管理库存业务；进口保税仓库和出口监管仓库业务；进口拼箱分拨业务等。6.2.2 赢利模式（1）降低物流成本，提升经济效益。企业物流管理关键在于发明价值。良好物流管理要求供给链上每一步骤均能实现其增值活动，在为用户发明价值同时，也能为企业本身及其供给商发明价值。依据现代物流理论中杠杆原理，物流费用每降低2个百分点，企业利润将提升1倍。物流成本包含运输成本、库存成本、管理成本。其中运输费用及库存费用在物流成本中占相当大比重，降低成本也就是发明利润。（2）开拓物流市场，增加收入。为物流需求者发明机会。本项目中交易区、国际商务区等直接贸易就是发明机会，增加人流，靠人流逗留沉淀利润。提供场所获取地利。如仓库、商务会展中心等就是用空间换利润。用服务换利润。通关代理服务、仓储服务、运输服务、信息服务等全部是盈利路径。概括起来，赢利模式就是：集散商品、集散商人、集散资源、集散文化。6.3 财务评价基础数据和参数6.3.1 项目计算期项目计算回收期拟为8年(不含一期建设期)，建设期为5年，正式营业。6.3.2 项目主、辅业本项目关键是以开展第三方物流、产品交易市场为主业。目标是在降低营运成本、提供优良服务基础上，使供给链各节点关系优化，供给商和物流中心和下游用户之间、市场经营户形成伙伴关系，争取取得最好经济效益。所以，从事第三方物流年配送收入、产品交易市场租赁费是物流中心业主关键收入起源。本项目标辅业，关键是电子商务、信息服务、商务写字楼及酒店（五星级酒店）投产运行收入。它是对主业关键补充，也是开展第三方物流基础设施巩固。本计划书以物流园区为主业、辅业综合效益为考虑参数，对财务效益和还贷能力进行测算。6.3.3 营业收入参数（1）物流配送收入以物流设计能力，按年均60亿元配送能力估计，以2%配送收入（其中包含仓储费、交易市场租赁费、运输代理费、进出口货物代理费、货物装卸费、停车费等物流系统综合服务费用）计算，每十二个月取得配送营业收入为1万元。项目完工后第十二个月产能可发挥30%以上，第二年后逐年增加，至满负荷运行达100亿元，这需要一个较长过程，最少需要十年左右。（2）本项目中将建8万平方米左右商品交易市，交易市场租金按每平方米经营面积天天一元租金计算，年收入可达2880万元。（3）综合配套服务收入，包含商务酒店、商务写字楼出租，餐饮服务，电子商务及会展服务等。6.3.4 税金及附加标准项目税金及附加根据相关税务要求计算项目营业税、城市维护建设税、教育附加。营业税按收入5%计算，城市维护建设税和教育附加分别按上缴营业税7%和3%计算。6.3.5 物流成本费物流成本费现在中国无统一列项，本汇报所指物流成本费包含运行费用、人职员资、管理费用、折旧及摊销费用、维护费用等等。6.3.6 处理就业人数依据物流行业机构定员标准结合中国同类、同规模现代物流企业及