朵力公司歌乐山歌矿地块康养养老地产项目可行性研究.pptx

1朵力公司歌乐山歌矿地块养生养老地产项目可行性研究重庆世联行房地产顾问有限公司WORLDUNION2主要主要访谈对访谈对象象喜达屋酒店拓展经理花间堂酒店拓展经理金夫人影楼拓展经理南之山书店老板世联HCI养老产业负责人盆栽商家负责人奇峰云邸销售主管逸品森香销售主管鼎秀风林销售主管主要参考数据主要参考数据世联数据库重庆市统计局网重庆市房管局重庆市政府网站渝北区统计局重庆315备案数据重庆市民政局其他区域其他区域调调研研项项目目南山及南山及铁铁山坪片区山坪片区南之山书店新蓝派轰趴馆南山老幺度假酒店两江丽景酒店金鹰度假酒店南帝山庄盆景展示园金夫人摄影基地红色博物馆加勒比水世界本区域主要本区域主要调调研研项项目目房地房地产项产项目：目：奇峰云邸逸品森香鼎秀风林经营经营型型项项目：目：合展养老项目翌南招待所蜀丰旅馆养身汤锅上天池度假村龙虎休闲度假村龙洞明莊明生农家乐枫香园【市调回顾】本报告数据来源广泛、有针对性，主要通过周边区域调查、各板块相关楼盘调查、运营商家、同行、客户访谈等方式获得CONTENT1.项目属性界定2.市场环境分析3.项目机会研判4.项目定位及功能规划5.项目经济效益评估6.项目后续工作安排沟通内容4PART1项目属性界定思考问题的原点，是认识自己我们将从区域、交通、资源、指标为维度解读本体属性序号序号区域区域车车行行时间时间01沙坪坝（区政府）约30min02九龙坡区（彩云湖）约40min03渝中区（七星岗）约50min04江北区（观音桥）约50min05南岸区（南坪）约1h5梨新路梨新路（双向两（双向两车车道）道）G319（双向两（双向两车车道）道）天星天星桥桥新新桥桥医院医院【区位条件佳】项目位于重庆沙坪坝歌乐山片区，距主城核心区仅半个小时车程，与重庆主要周边游景点相比，项目区位条件佳凌云路凌云路（双向两（双向两车车道）道）车行约20min烈士墓烈士墓车行约20min车行约36min（需经由新山路绕行）凌云路凌云路Part.1双向两双向两车车道道为为主要通行道主要通行道路，交通承路，交通承载载能力差，不能力差，不时时出出现现堵堵车车的的拥拥堵情况堵情况项目属性界定21.856歌歌乐乐山山缙云山金佛山华蓥山铁山坪南山重重庆庆一小一小时时交通圈主要山体景点分布交通圈主要山体景点分布图图【旅游基础强】本案位处歌乐山片区，为重庆红色旅游的核心目的地之一，旅游人次基数大，本项目具备旅游线路串联及旅游客群的深厚基础森林公园森林公园仙女山渣滓洞渣滓洞歌乐山享有“渝西第一峰，山城绿宝石”的美誉，是重庆市两大“肺叶”之一，有国家级森林公园座落其间，自然资源丰富，历史文化厚实。红岩文化、陪都文化、抗战文化、巴渝文化蜚声中外，闻名遐迩，被沙区政府确定为旅游副中心。白公白公馆馆距沙坪坝中心区5公里，幅员面积36.6平方公里，人口3.4万，森林覆盖面积1677公顷，常年气温较市区低3-5度。抗战时期，国民政府迁都重庆，歌乐山为政府及其军政要员居住的“迁建区”而盛极一时。事陪都遗址，拥有众多红色游的景点，名人旧居名人旧居，烈士陵园烈士陵园，“渣滓洞渣滓洞”、“白公白公馆馆”。更结合其山林特色搭建了众多富有乡间情趣的农家乐、度假村，让游人饱尝田园之乐。Part.1项目属性界定60.00%40.00%20.00%0.00%60402002016年春年春节节期期间间三景区旅游人次及增三景区旅游人次及增长长率率39.51 51.74%37.20%2.16.24%歌乐山 南山 铁山坪旅游接待人次（万）同比增长率7【文化底蕴深】项目与川外、西政等高校距离较近，学生消费群体聚集，文化氛围浓厚，具备文化旅游打造的圈层基础Part.1项目属性界定四川外国四川外国语语大学大学西南政法大学西南政法大学四川外国四川外国语语大学大学西南政法大学西南政法大学学生人数学生人数约约1.5万人万人继续继续教育和干部培教育和干部培训训基地基地教教师师人数人数800-900人人学生学生约约2.5万人万人，教，教职职工工2300 余人余人8【服务配套全】项目紧邻歌乐山镇中心，具备便捷的城市配套及旅游服务配套酒店配套分布酒店配套分布图图 项目周边两公里范围内，拥有较多的酒店资源合计约20余家，没有挂牌的三星及以上品质酒店。主要以三星标准及以下农家乐为主，四星级标准农家乐仅有2家，招待所6家。餐餐饮饮、娱乐娱乐配套分布配套分布图图 周边餐饮分布较多，总计约100余家。其中以社区周边餐饮店为主要配置，农家乐餐厅约20余家，大型餐厅约30家。休闲娱乐配套除农家乐外，以日常足浴、KTV为主，分布于镇中心，特色的娱乐业态仅有森林公园内的丛林冒险市政配套分布市政配套分布图图 项目市政配套相对较少，以镇政府为中心500m范围分布有，食品监管局、国土局、纪检委等市政相关配套。但配套相对匮乏。Part.1项目属性界定歌歌乐乐山山镇镇中心中心歌歌乐乐山山镇镇中心中心歌歌乐乐山山镇镇中心中心序号序号项项目目数数值值容容积积率率01总用地面积84.5公顷01-01一般控建区18.5公顷1.501-02重点控建区31.2公顷0.6-0.801-03禁止建设区34.7公顷9【用地规模大】总用地约1267亩，属于中大型旅游开发用地，可实现功能的多样化布局；并且从政府对四山的规划中，属稀缺的大规模山地开发用地 一般控制区：一般控制区：该区域开发利用方式与一般城市控规覆盖区域的管控要求基本相同，土地可进行经营性开发（可转让）重点控制区：重点控制区：该区域可进行宾馆酒店、养生养老、观光农业等项目的规划布局，土地不能进行经营性开发（不可转让）禁止建禁止建设设区：区：该区域可建设附属设施（观光农业、林下经济和生态产业所需设施）；重要的公益性项目的设施（生态教育与展示、运动健身、观光游览和露营、宗教和文化、健康养生体验等设施）Part.1项目属性界定10Part.1项目属性界定天池度假区天池度假区林地景林地景观观【景观资源丰富】项目拥有罕见的矿生湖景观及大片林地景观资源，景观资源层次丰富，产品打造基础强矿矿生湖景生湖景观观地块内有水库资源（非地下水，雨水囤积而成），水面面积约60亩，蓄水量约27万方。受矿物质影响，湖面呈碧绿色林地林地天池度假天池度假区区116大大优势优势【区位条件佳】【区位条件佳】城市城市级级都市圈旅游都市圈旅游项项目目【旅游基【旅游基础础强强】旅游客群基旅游客群基础础、旅游景点、旅游景点联动联动效效应应强强【文化底【文化底蕴蕴深】深】文化旅游打造的圈文化旅游打造的圈层层基基础础【服【服务务配套全】配套全】便捷的城市配套及旅游服便捷的城市配套及旅游服务务配套配套【用地【用地规规模大】模大】稀缺的大稀缺的大规规模山地开模山地开发发用地，多元化功能布局用地，多元化功能布局【景【景观资观资源丰富】源丰富】罕罕见见的的矿矿生湖景生湖景观观都市圈/强基础/稀缺性/大规模旅游开发项目12PART2市场环境分析作为旅游地产项目，我们面临着怎样的市场环境？从行业到城市，我们层层剥离，发现问题年份年份到到访访旅游人数旅游人数(万人万人)旅游收入旅游收入(千万元千万元)2008101005615.32009123007032.32010162009178.520112220012686.220122900016621.520133080017710.220143490020033.713290003080034900101005615.3123007032.3162009178.52220012686.216621.517710.220033.70200001000030000400002008200920102011201220132014到访旅游人数(万人)旅游收入(千万元)【重庆旅游市场】近几年重庆旅游人数及收入保持持续增长，更于2015年获中国旅游城市吸引力排行榜第一2008-2014年重年重庆庆到到访访游客及收入游客及收入Part.2市场环境分析14【歌乐山旅游市场】歌乐山凭借红色旅游主题，历年到访游客数量维持相对较高的增长速度，但上山的游客人数持续低迷，无法形成足够的人气对项目进行支撑5005806206804%8%6%10%16%14%12%040020080060014001200100020042005201420152006 2007旅游人数增长率20042015歌歌乐乐山旅游人数山旅游人数变变化化13001200维维持平均每年持平均每年8-10%高速增高速增长长专业专业人士：人士：“虽然来歌乐山玩的人一年比一年多，但是主要就集中在渣滓洞、白公馆、烈士陵园这三个地方。往山上去的，说夸张点叫十不足一，现实可能不会那么差，但也类似这种情况。再往上的森林公园去的外地游客就很少了，至于天池那块基本就不会有外地的游客，除非是有重庆本地的人或企业带过去”重重庆庆本地游客：本地游客：“主要是带小孩来玩的，毕竟以前我们就是这么过来的，也想让孩子感受下这里的文化氛围。一般是当天来当天回去，除非有时候家人打算一起上歌乐山农家乐住一天不然一般不会上山。山上可以玩的毕竟很少”外地游客：外地游客：“来这里就是冲着渣滓洞、白公馆，还有就是磁器口的名声来的。毕竟这个比较有文化特色，至于森林公园之类的，其实现在比较泛滥了，而且在网上的评价也不是非常好。出来旅游毕竟时间有限，行程安排也都比较紧凑，玩的肯定都是有特色的。像我们行程比较宽松的，也只预留了一天不到在这里。除非有什么很有特色或者代表性的东西，不然我是不会考虑去的”数据为非官方公布数据，来源于专业人士访谈Part.2市场环境分析【周边人群】以旅游群体、高校生及周边居民构成了歌乐山的日常人群，形成了明显的山脚“火热”山顶“冷”的景象，山顶景点对他们吸引力几近为零旅游群体：旅游群体：主要目的地主要目的地渣滓洞、白公渣滓洞、白公馆馆、烈士墓等、烈士墓等红红色景点色景点 出游出游时间时间半天（一上午半天（一上午/一下午）一下午）主要消主要消费费门门票、水、零食等票、水、零食等 居住居住场场所所一般一般为为主城内酒店主城内酒店 语录语录“来来这这里主要就是来感受下里主要就是来感受下这边这边的的红红色文化，色文化，顺顺便便让让孩子也来看看感受下。来也就是孩子也来看看感受下。来也就是计计划上午来玩一下，下午就去其他地方。划上午来玩一下，下午就去其他地方。这这里也没有必要花太多里也没有必要花太多时间时间不是。至于不是。至于说说住山上我自己住山上我自己觉觉得是完全没有必要，得是完全没有必要，这这里景点太少了，山上也没有什么可以玩的。我里景点太少了，山上也没有什么可以玩的。我们连们连去山上的去山上的计计划都没划都没有有”周周边边居民：居民：主要目的地主要目的地森林公园、天池森林公园、天池 出游出游时间时间时间时间不定不定 主要消主要消费费正餐、正餐、娱乐娱乐型型费费用（用（钓鱼钓鱼等）等）居住居住场场所所家中家中 语录语录“一般周末如果真的要去玩的一般周末如果真的要去玩的话话，不大会考，不大会考虑虑在在这边这边，天天住，天天住这这里都已里都已经经有点有点审审美疲美疲劳劳了。了。最多就是无聊的最多就是无聊的时时候去天池候去天池钓钓鱼钓钓鱼，或者，或者说说是公园里是公园里头头爬爬山散散步。不爬爬山散散步。不过过老老头头老太老太还还挺喜挺喜欢欢在在这这里里的，的，环环境不境不错还错还不需要走不需要走动动太多太多”学生群体：学生群体：主要目的地主要目的地森林公园森林公园 出游出游时间时间时间时间不定不定 主要消主要消费费正餐、正餐、娱乐娱乐型型费费用用 居住居住场场所所学校宿舍学校宿舍 语录语录“我我们们一般都不会上山玩，基本都是去主城商圈。山上能玩的一般都不会上山玩，基本都是去主城商圈。山上能玩的东东西太少了，他西太少了，他们们男生男生还还偶偶尔尔会去森林公园玩下真人会去森林公园玩下真人CS之之类类的，我的，我们们基本就不上去。之前去基本就不上去。之前去过过一次，玩的也就是爬山一次，玩的也就是爬山农农家家乐乐，如果，如果15Part.2市场环境分析微信微信扫码扫码 海量资源到手海量资源到手1.进群即领福利报告与资源合编，内有近百行业、上万份行研、管理及其他学习资源免费下载；2.每日分享最新6+份精选行研资料供群友学习；3.群友信息交流，群主免费提供相关行业报告。报告整理于网络，只用于群友学习，请勿他用知识星球 行业与管理资源1.免费下载各行业研究报告、咨询公司管理方案，企业运营制度、科技方案及大咖报告等。2.每月更新超过3000份最新行业资源；涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案；微信微信扫码扫码 学习工作无忧学习工作无忧微信扫码或添加客服微信（微信号：Teamkon3）免费报告等你领。（添加好友请备注：姓名+单位+业务领域）行业与管理资源微信群海量资源在手 学习工作无忧16旅游市旅游市场场大好，歌大好，歌乐乐山山山山顶顶游却游却不成气候不成气候游客游客为为什么什么不愿意上山不愿意上山？和和其他其他项项目目比缺失在哪比缺失在哪？业态业态太太单单一一？旅游档次太次旅游档次太次？政府支持不政府支持不够够？17歌歌乐乐山山缙云山仙女山金佛山铁铁山坪山坪南山南山重重庆庆一小一小时时交通圈主要山体景点分布交通圈主要山体景点分布图图Part.238%46%【竞品锁定】从区位而言，与本案形成直接竞争的项目便是“南山”与“铁山坪”，且游玩意向及口碑与本案有着较大的反差华蓥山“耍点耍点”选择选择比比对对歌乐山南山16%铁山坪A女士：女士：“之所以来这里主要就是因为离得近，还有就是相对便宜一些。毕竟歌乐山总体来说档次还是比较低一些。”B先生：先生：“我一般是去铁山坪那里，那里玩的东西比较多，今天主要是有朋友请客所以来歌乐山。这里实在太不好走了，上次来这里前头出了车祸后头直接全部堵死”市场环境分析序号序号区域区域车车行行时间时间01南岸区（南坪）约30min02渝中区（七星岗）约30min03江北区（观音桥）约40min04九龙坡区（彩云湖）约50min05沙坪坝（区政府）18约1h【南山风景区-区位】位处城市核心区，半小时车程成为目前重庆家庭游客周末游的最佳选择之一，与歌乐山形成直接竞争重庆南山风景区位于渝北-江北-两江新区、龙盛片区、茶园组团以及沙坪坝-渝中-大渡口-九龙坡之间，与重庆中央商务区隔长江相望，处于重庆主城区中心地带，为世界最大的城市山地中央风景区，该区域的总面积约5500公顷，平均海拔400余米，最高峰春天岭海拔681.5米南山南山南山公园北路南山公园北路崇文路崇文路南山公园路南山公园路双向四双向四车车道道为为主要主要对对外通行道外通行道路，有一定的客流承路，有一定的客流承载载能力能力Part.2市场环境分析19【南山风景区-发展】自2002年起南山风景区成为南区政府重点建设项目，持续推进景区规划建设；在政府的大力扶持下，成为重庆周末游核心目的地之一南山南泉风景名胜区总体规划（20032020）重庆市城乡总体规划（20072020）重庆南山植物园总体规划重庆市南岸区分区规划（20092020）重庆市“四山”地区开发建设管制规定重庆市南岸区南山中心区控制性详细规划Part.2规划将风景区与建设用地进行分离，将原南山镇等近10万平方公里建设用地全部划出风景区。有效保持了南山旅游风景区的完整性，实现了景观及环境的完整保留2002规划明确指出了重庆建设全国重要旅游集散地的目标。确立了南山西部重要旅游目的地的确立。2006重庆市南岸区标准控制性详细规划规划明确指出了重庆建设全国重要旅游集散地的目标。确立了南山西部重要旅游目的地的确立。2007为切实保护好重庆“四山”区域内的山林资源，划定出新的建设控制区域，以有效的保护其资源不为开发活动所破坏2008规划对南山区域用地提出了新的建议及调整2009规划对南山区域内的开发活动进行了详细的限定，及指标控制20102015市场环境分析20【南山风景区-业态】多业态复合的发展结构，中端及以上精品项目众多；拥有大量温泉酒店、度假酒店、泉水鸡主题酒店等4星级酒店抗抗战遗战遗址博物址博物馆馆儿童儿童摄摄影基地影基地海昌加勒比海水世界海昌加勒比海水世界南之山南之山书书店店南山盆栽展南山盆栽展览馆览馆新新蓝蓝派派轰趴馆轰趴馆老幺半山花园度假酒店老幺半山花园度假酒店Part.2市场环境分析21网吧五网吧五连连坐坐桌球桌球棋牌室棋牌室体育体育竞竞技技私人厨房私人厨房DIY空空间间【特色项目-新蓝派轰趴馆】因复合的年轻化娱乐项目较多，备受年轻群体所追捧，基本可以实现周末满负荷运营，有效的聚集起周边乃至更远范围的年轻客群KTV包房包房体感游体感游戏间戏间桌游室桌游室 收费标准：2800元/天 运营状况：运营状况较好，周末基本没有空置。客群：主要为年轻客群，线上拓展的居多，不止周边也有专门从大学城跑来的，另外则是店主的个人渠道。对本项目的印象：歌乐山目前没有考虑，主要是由于店面开张才不久，还有就是歌乐山主要是老年人去山上Part.2市场环境分析22【特色项目-海昌加勒比海水世界】以滨水娱乐主题的旅游地产项目，在市民中形成了良好的口碑，并与山顶农家乐形成良性的互动，有效将游客消费需求进行串联Part.2市场环境分析序号序号区域区域车车行行时间时间01渝中区（七星岗）约1h02江北区（观音桥）约1h10min03南岸区（南坪）约1h20min04沙坪坝（区政府）约1h30min05九龙坡区（彩云湖）约1h50min观观音音桥桥商商业业区区江北嘴江北嘴CBD鱼鱼复工复工业组团业组团【铁山坪风景区-区位】位处城市核心区，距离城市核心区约1小时车程，距离相对较远，主要吸引三北区域家庭周末游客户五宝新五宝新乡乡村村寸寸滩滩保税港区保税港区铁铁山坪山坪铁铁山大道山大道23海海尔尔路路沪渝高速沪渝高速铁铁山坪山坪 铁山坪被誉为绿色宝珠的铁山坪森林公园系重庆四大天然公园之一，岭长50 华里，主峰海拔584米，系华蓥山脉东部山系。1988年经国家林业部批准成立森林公园。该山地理位置优越，距市中心20公里。是重庆近郊主要天然公园之一和主城区东部的一道绿色屏障，是江北地域彩带上的一颗绿色宝石，坪上有1.8万亩森林 并于2012年被评为“市级创意产业基地”，2014年成功创建国家4A级旅游景区Part.2市场环境分析24【铁山坪风景区-发展】自2009起，铁山坪重新进行规划定位，在政府的大力扶持下进入快速发展阶段，并于14年成功创建国家级4A景区200720092011重庆市“四山”地区开发建设管制规定2015重庆铁山坪旅游度假区总体规划(20152025)重庆市铁山坪生态区配套服务区控制性详细规划重庆参与长江经济带建设的有关规划情况20142013重庆市铁山坪森林公园总体定位策划（王志刚工作室）重庆市铁山坪森林公园概念性景观规划（美国艾奕康环境规划设计公司）重庆市铁山坪森林公园总体规划修编成功成功创创建国家建国家AAAA级级旅游景区旅游景区被被评为评为“市市级创级创意意产业产业基基地地”2012Part.2为切实保护好重庆“四山”区域内的山林资源，划定出新的建设控制区域，以有效的保护其资源不为开发活动所破坏为铁山坪旅游风景区进行重新规划定位，明确铁山坪发展方向，确立项目定位及招商引资方向对铁山坪园林景观及项目打造进行概念规划包装规划对铁山坪的打造进行的重新规划，明确用地属性，直接指导项目落成长江经济带建设为两江区域带来重大发展机遇随着全面改革的深入，形成生态环境联防联治的区域协调发展机制规划明确了铁山坪旅游区内的配套用地规划及其相关指标，拟定了大的主题框架，对铁山坪发展进行指导市场环境分析25【铁山坪风景区-业态】凭借铁山十景的有效打造，进而衍生出一系列的复合衍生业态；五星级酒店、千万级豪宅坐落其中，项目整体格调较高花椒花椒鸡鸡一条街一条街国防基地国防基地骑马骑马花田花田觅觅香（金夫人香（金夫人摄摄影基地）影基地）野草星空（露野草星空（露营营营营地）地）龙龙景温泉酒店景温泉酒店客客乐乐得房得房车营车营地地采摘采摘农业农业Part.2市场环境分析花田觅香外景拍摄基地占重庆北部新区铁山坪附近，由造景区由成片的花田、湖泊四季不同的鲜花品种，还岸上设有电影式的秋千、摄影基地已跳脱单纯的摄1亿元，基地位于江北区政府斥资，金夫人集团设计打影基地，同时成为铁山坪的一个必达景点26【特色项目-金夫人摄影基地】由政府斥资，运营商与政府协同发展，在摄影基地的基础功能上形成铁山坪一特色景点Part.2市场环境分析27【特色项目-骑马游】周边村民自发形成了以骑马游为主的产业，但缺乏统一严谨的管理，没有景区管理介入协同管理；整体运营良好，备受家庭型客户欢迎价格水平：100元/小时运营状况：经营情况较好，尤其是节假日，每天每匹马大概可收入1000元左右客群分类：上山游玩的三口之家，骑马对于小孩子吸引力较强备注：骑马项目为周边居民自发形成的旅游项目，没有统一的规划和管理，经营者通常只供给一至两匹马，未形成个体经营者规模化产业的经营。并且无需向物业方提供经营收益的扣点等管理费用。Part.2市场环境分析序号序号区域区域车车行行时间时间歌乐山01沙坪坝（区政府）约30min02九龙坡区（彩云湖）约40min03渝中区（七星岗）约50min04江北区（观音桥）约50min05南岸区（南坪）约约1h南山01南岸区（南坪）约30min02渝中区（七星岗）约30min03江北区（观音桥）约40min04九龙坡区（彩云湖）约50min05沙坪坝（区政府）约约1h铁山坪01渝中区（七星岗）约约1h02江北区（观音桥）约约1h10min03南岸区（南坪）约约1h20min04沙坪坝（区政府）约约1h30min05九龙坡区（彩云湖）约约1h50min28【竞品对比1：项目区位】三个片区中，歌乐山与核心区的距离较近，区位优势明显Part.2市场环境分析29【竞品对比2：区域规划】歌乐山旅游起步晚，发展缓慢，政府关注度相对较低Part.2南山02年起步，年起步，5次重大次重大规规划，划，10余次主要会余次主要会议议，40亿亿投投资资铁山坪 07年起步，年起步，7次重大次重大规规划，划，50亿亿投投资资歌乐山 14年起步，年起步，2次相关次相关规规划，划，3个打造目个打造目标标市场环境分析30【竞品对比3：功能产品】歌乐山整体业态复合程度不高，以传统业态为主，新型业态相对较少；且整体档次低，中高端产品匮乏南山餐饮酒店农家乐博物馆摄影基地游乐场书店盆栽展览馆轰趴馆铁山坪餐饮酒店农家乐博物馆摄影基地骑马观光农业业业态态复复合合度度比比对对歌乐山餐饮酒店农家乐养老院红色景点重庆市旅游发展方式转变显著，旅游产业转型升级进展迅速。旅游产业正由粗放型向集约型方向转变，意味着旅游产业在产业功能上，生产性功能将日益凸显，服务性功能进一步深化，在产业结构上，由单单一一结结构构向多元复合多元复合结结构构转化Part.2市场环境分析分分类类南山南山铁铁山坪山坪歌歌乐乐山山自然自然环环境境自然景观和人文景观丰富，年平均气温在18左右，夏季气温平均2738之间地形平缓，松林为主，年平均温度16.1，七月平均温度26.3，分别比重庆低2.3与2.4。人文景观丰富，年平均气温18.3最冷月平均气温7.8，最热月平均气温28.5项项目定位目定位城市观景台都市休闲山红色旅游地、养老集群核心功能核心功能旅游观光、农家乐旅游观光、周末度假旅游观光、农家乐主要特色主要特色蒋介石府邸、植物园、观景台、泉水鸡峡江风情、花椒鸡、铁山十景抗战文化遗址、辣子鸡接待情况接待情况以大众化农家乐为主各类酒店较多以低水平的农家乐为主配套配套项项目目蒋介石府邸、老别墅、大金鹰公园铁山十景渣滓洞、红岩村、抗战文化风情街综综合合评评价价先天优势良好，在政府多年扶持下，整体发展情况较好旅游价值正在飞速提升，旅游胜地形象在不断的构建抗战文化挖掘的不到位，整体旅游配套档次低31【竞品对比：综合评价】歌乐山具备强势旅游目的地打造基础，但受限于片区起步晚、发展慢，旅游价值挖掘深度弱于南山及铁山坪片区Part.2市场环境分析32【未来发展】依托歌乐山国际慢城项目的区域宏观规划，政府大力扶持之下，项目后发优势明显Part.2市场环境分析公共公共设设施：施：完善道路、市政设施，打通断头路，实施“白改黑”，改造改造“慢城慢城”的上山道路，同步完善交通、旅游的上山道路，同步完善交通、旅游标识标识，修建步行慢道、生态停车场景景观观：农房风貌改造、农村环境综合整治；打造七彩花湖、桃园石林、生态露营场；开开发矿发矿坑海子，建成坑海子，建成矿矿坑花园，坑花园，生态恢复示范样本商商业业：对30多家农家乐、40多家养老机构进行提档升级，引入泰迪熊等国际知名游乐品牌项目节庆节庆：举办歌乐山国际慢城慢游节、歌乐山桂花节、颐麓欢歌赏花节等国国际际慢城慢城健康、悠闲、舒适的社区生活。全球约200个国际慢城，中国仅南京桠溪镇和梅州雁洋镇。慢生活慢生活慢休慢休闲闲慢运慢运动动2015 年年10 月正式启月正式启动动，为十三五时期重要项目，主要依托歌乐山、中梁镇的原生态风光。发展思路为：以优化“四山”管制规划和美丽乡村建设为契机，以强化生态建设和生态涵养功能为基础，以慢生活、慢休以慢生活、慢休闲闲、慢运、慢运动为动为主主题题，大力，大力发发展展观观光休光休闲闲旅游，旅游，帮助农民增收致富。歌歌乐乐山国山国际际慢城慢城歌歌乐乐山国山国际际慢城慢城项项目布局目布局功能构建功能构建建建设进设进展展海石梦幻时光记忆城生态体验农场、生态观光园和老重庆院落的新概念养生公寓依托海石公园，已初具雏形七彩祥云国际休闲草场四个板块：以高山滑草为主的滑草竞技、以绿茵足球和山地自行车为主的体育健身、以赤足草道和星空小路为主的休闲养生、以慢城创客和闲云小镇为主的双创孵化预计2016年底开放太寺垭森林公园森林野趣、真人CS、户外拓展为主题的户外娱乐区已建成开放荷塘悦色“一岛二廊三片四道五园”：1座游玩体验岛、2条休闲观光廊、3片蔬菜经果区、4条休闲步道、5个主题采摘园初具雏形，已开放33Part.2市场环境分析【未来发展】在农业观光、养生养老、休闲旅游等功能规划之下，项目有机会与潜在项目实现联动，共同驱动歌乐山片区发展太寺太寺垭垭森林公园森林公园荷塘悦色荷塘悦色海石梦幻海石梦幻时时光光记忆记忆城城七彩祥云国七彩祥云国际际休休闲闲草草场场歌歌乐乐山国山国际际慢城慢城 旅游区成熟度歌乐山旅游区发展成熟度较低，起步晚，发展慢 功能结构歌乐山旅游区功能复合化程度低，功能不齐全，配套档次低 未来发展国际慢城规划后发优势明显，项目具备区域联动与政府扶持两大利好“本项目有机会成为市级休闲度假旅游跨越式发展的标杆项目”“填补重庆都市圈休闲度假游的市场空白”3435PART3项目机会研判面对市场机遇及挑战，本项目将如何破题？我们将以客户为出发点，确立项目发展趋势3601运运营营型机型机会解析会解析37 养老客群现现状客群状客群【客群现状】受歌乐山环境的影响，现状客群主要以景观资源、农家乐资源为导向的非过夜型客群，及部分养老客群 周边爬山客群 会餐客群 旅游客群 企业客群Part.3项目机会研判38学校分布学校分布图图四川外国语大学西南政法大学 项目周边教育资源丰富，两公里范围内就有坐落有两所高校，拥有一定的学生资源 在重庆一小时交通圈内，歌乐山、南山及铁山坪距主城核心区直线距离在20km内，但由于发展问题歌乐山旅游热度较其他景点而言相对不足，周末游客群不会优先考虑歌乐山作为目的地歌歌乐乐山山【可挖掘客群】由于歌乐山旅游开发速度相对缓慢，层次相对较低，周边学生资源、主城周末游客群及其他潜在客群的挖掘存在明显不足华蓥山缙云山仙女山金佛山铁山坪南山重重庆庆一小一小时时交通圈主要山体景点旅游交通圈主要山体景点旅游热热度度图图Part.3项目机会研判39非消非消费费型家庭活型家庭活动动（如爬山）（如爬山）宴宴请请儿童儿童娱乐娱乐Part.3项目机会研判【本土客群】以歌乐山镇的居民为主，其需求以家庭为核心单位进行展开，另有部分宴请及日常休闲娱乐需求未得到释放 客群概述：客群概述：镇上居民对于歌乐山的了解已经趋于成熟，对于山上景观了解深刻并且有一定的审美疲劳产生，不会因周末游而在此付出较高的成本 结结构特征：构特征：以家庭型客户为主 消消费费需求：需求：以非消费型的家庭游乐为主要需求，并且有一定的儿童消费需求，另有少部分宴请需求 消消费费敏感点：敏感点：家庭、健康、收费 消消费费目的地：目的地：农家乐、森林公园40员员工培工培训训户户外拓展外拓展商商务务会会议议商商务务宴会宴会Part.3项目机会研判【企业客群】以主城区中小企业为主，有周期性员工培训及户外拓展活动的需求 客群概述：客群概述：以非大型私营企业为主，考虑成本因素，不愿在城区内承担高额的周期性大型员工培训及、工拓展活动及其他企业活动的消费，倾向于选择成相对较低的区域进行长期合作 结结构特征：构特征：以非大型私营企业为主，愿意形成战略合作模式 消消费费需求：需求：主要为周期型的企业员工培训活动及户外拓展活动，另有部分会议及商务宴会的需求 消消费费敏感点：敏感点：环境、收费、交通 消消费费目的地：目的地：天池度假区41聚会聚会户户外活外活动动医医疗护疗护理理Part.3项目机会研判【养老客群】以沙坪坝区自理型老人为主，有一定的老人群体聚会及活动、医护需求 客群概述：客群概述：以沙坪坝区的老人为主要群体（自理型），孩子没时间照顾在歌乐山镇买房供老人养老用，或老人间结伴自发的在山顶酒店购买养老套餐，于工作日在山顶居住 结结构特征：构特征：以沙区老人为主要群体，有明显的地域性 消消费费需求：需求：聚会、及户外活动需求明显。需要一定的医护保障，但未在周边得到较好的释放 消消费费敏感点：敏感点：环境、健康、配套 消消费费目的地：目的地：周边养老中心、精品酒店42红红色游色游春春/秋游活秋游活动动祭祭扫扫烈士陵园烈士陵园Part.3项目机会研判【旅游客群】以外来红色游旅客为主要群体，多聚集于山脚，向山顶导入的倾向较弱；以过站式旅游为主，过夜居住需求未得到满足 客群概述：客群概述：以外来的红色游客群，及重庆中小学客群为主。但多聚集于山脚渣滓洞、白公馆，没有较强的过夜性，基本为过站式旅游 结结构特征：构特征：以外来红色游旅客为主，重庆中小学客群有一定的周期性，多因学校组织活动而聚集 消消费费需求：需求：有一定的休憩及娱乐休闲需求，以及更多的景点参观需求 消消费费敏感点：敏感点：好玩、有特色、方便 消消费费目的地：目的地：红色游景点、农家乐43儿童儿童娱乐娱乐宠宠物物娱乐娱乐家庭休家庭休闲闲Part.3项目机会研判【家庭游客群】主城区家庭客群，有双休日出游的需求，考虑其家庭结构有明确的家庭型整体娱乐需求及儿童消费需求 客群概述：客群概述：主城区家庭型客群，有明确额周末双休日出游/娱乐休闲的需求，以周边“山头”景点游为主（铁山坪、南山）消消费费需求：需求：家庭娱乐放松需求明确，有明显的儿童消费需求，另有部分有宠物娱乐需求 抗性原因：抗性原因：山上可供家庭游乐的场所较少，儿童没有可开心玩耍的地方，整体配套无法满足其需求 消消费费敏感点：敏感点：方便、家庭、多元化 消消费费目的地：目的地：农家乐、森林公园44COSPLAY桌游桌游轰趴轰趴Part.3项目机会研判【学生客群】周边高校生有充足的消费需求没有在周边得到释放，如社团活动、cosplay、动漫、电玩等年轻化活动需求 客群概述：客群概述：周边高校众多，但学生资源的优势并未得到充分发挥，高校生几乎不会上山游玩，年轻化的需求基本没有得到满足 消消费费需求：需求：有年轻化的休闲娱乐需求，以及周末聚会，社团活动需求没有得到释放 抗性原因：抗性原因：山上没有可供玩乐的地方，缺乏青年群体聚集游玩的气氛，且上山以长陡坡为主，通行条件相对较差 消消费费敏感点：敏感点：好玩、年轻化、多元化 消消费费目的地：目的地：森林公园45摄摄影基地影基地影影视视城城展展览览园园Part.3项目机会研判【其他客群】以专项需求为主的商家及个人，主要为影视需求及环境优良的展览场所的需求 客群概述：客群概述：主城区的摄影取景客群，及部分商家/协会的展览场所愿意选择于成本较低、环境较好的“山头”消消费费需求：需求：有摄影基地、影视基地的外景布置的需求，以及展览场所布置的需求 抗性原因：抗性原因：游客数量及景观口碑对其取景有一定的影响 消消费费敏感点：敏感点：环境、交通、人流量 消消费费目的地：目的地：没有主要目的地46Part.3项目机会研判【客户需求汇总】通过对现状客群及潜在客群需求的深度挖掘，项目将集中于家庭休闲娱乐、文化体验、健康体验等多元化功能体系营造各各类类型客群需求特征型客群需求特征品质餐饮家庭休闲娱乐家庭亲子消费本地客群本地客群餐饮配套企业培训企业拓展企企业业客群客群医护疗养养老客群养老客群休闲娱乐文化体验旅游客群旅游客群旅游娱乐特色餐饮/小吃家庭亲子消费家庭游客群家庭游客群家庭休闲娱乐特色餐饮/小吃运动主题休闲学生客群学生客群特色文化体验配套餐饮专项消费专项专项客群客群文化体验现现有客群有客群潜在客群潜在客群特色餐饮 特色餐饮/小吃现现有需求已有需求已满满足足潜在需求需潜在需求需满满足足47难以搜索重庆近郊的休闲娱乐项目稀缺内容匮乏踏青赏花亲子娱乐主题乐园户外拓展森林公园农家体验古镇休闲精品酒店草原牧马重庆游客重度偏好方式单一【客户消费趋势1】重庆市场周边游、周末游、家庭游需求的兴起，现有的项目已无法满足重庆游客日益放大的游乐需求周末去哪儿周末去哪儿重重庆庆旅游人气指数榜旅游人气指数榜Part.3项目机会研判48【客户消费趋势2】80后90后消费群体的崛起，多元化娱乐化精细化消费需求凸显Part.3项目机会研判49他山之石，可以攻玉他山之石，可以攻玉在客在客户结户结构及消构及消费费特征特征变变化化过过快的快的时时代，代，需要需要对对市市场场前瞻性的案例前瞻性的案例进进行深入研究，指行深入研究，指导项导项目功能目功能规规划的策略划的策略Part.3项目机会研判无无锡锡城区城区三国水三国水浒浒影影视视城城太湖太湖鼋头鼋头渚景区渚景区嬉嬉戏戏谷谷快快乐乐大本大本营营灵山大佛灵山大佛拈花湾拈花湾【无锡拈花湾】项目距离无锡城区约50分钟车程，整体规模约35万方，作为无锡独一无二旅游资源地产，通过禅文化特色打造，与太湖现有观光、娱乐体验类景区形成差异化区位：区位：位于无锡市灵山景区旁，距离无锡市区30km，车程50分钟。规规模：模：项目总占地面积约1600亩，总建筑面积约35万方，容积率0.33。周周边资边资源：源：1、紧邻灵山大佛，每三年世界佛教论坛在此举行，知名度较高。2、周边国内知名景区较多，位于太湖生态旅游区，区域整体有浓厚的旅游氛围。盈利模式：盈利模式：禅文化+旅游+地产开开发发商：商：无锡灵山耿湾文化投资发展有限公司50Part.3项目机会研判【无锡拈花湾】功能布局上，规划设置五大功能区，分别为酒店群、度假物业区、商业街、湿地景观、原始渔村区酒店群落功能互酒店群落功能互补补，景，景观观共享共享，面朝茶园、面朝茶园、远远眺胥山眺胥山。呈呈现现散落在保留洋槐林散落在保留洋槐林、禅意的大禅意的大环环境和意境。境和意境。茶园茶园里的一里的一间间间间茅茅 禅修主禅修主题题酒店：酒店：具有禅宗理念的主具有禅宗理念的主题题酒店。共享大禅堂。酒店。共享大禅堂。舍、茶屋、禅院舍、茶屋、禅院。会会议议酒店：酒店：将禅文化和度假会将禅文化和度假会议议、休、休闲娱乐闲娱乐相相结结合合。围绕围绕着着现现状潭水打造状潭水打造设计设计独具特色的精舍独具特色的精舍群落群落。藏于林藏于林间间，落，落于潭旁于潭旁。在溪旁，跟着地在溪旁，跟着地块块流淌延伸。流淌延伸。吃喝玩吃喝玩乐购乐购住行游各有去住行游各有去处处。不。不同尺度的街道空同尺度的街道空间间舒适宜人。舒适宜人。主街、水道、小巷主街、水道、小巷相互交相互交错错。五大板五大板块块：迎迎宾宾、祭祀、公共、祭祀、公共、娱乐娱乐、收藏、收藏。以以直直视视胥山胥山通廊作通廊作为为景景原始原始渔渔村区村区 区的起始，区的起始，续续以以滨滨湖禅湖禅作作为为小小镇镇的后花园的后花园，一水一木，一水一木，道引人入道引人