中国现行土地所有制.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2006,年 土地经济学,*,第,九,章 中国现行土地所有制,第一节,中国现行土地所有制的性质与形式,第二节,中国现行土地所有制的建立,第三节 中国现行土地征收制度,第四节,中国现行土地所有制的完善,2006,年 土地经济学,社会主义土地公有制,全民所有制,劳动群众集体所有制,具体,采取,具体,采取,国家所有制的形式,集体经济所有制,2006,年 土地经济学,城市市区的土地全部属于国家所有,农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于集体所有；除法律规定属于国家所有外，属于集体所有,建制镇的所有权问题应视具体情况而定。,2006,年 土地经济学,第二节 中国现行土地所有制的建立,农村集体土地所有制建立,农村土地国有制的建立,城市土地国有制的建立,2006,年 土地经济学,封建土地所有制,农民土地所有制,农业生产合作,社集体所有制,人民公社所有制,“三级所有，队为基础”的制度,进一步明确农村土地的集体所有制,2006,年 土地经济学,农,村,土,地,国,有,制,的,建,立,通过土改,运动确立,1947年9月全国土地会议,通过了中国土地法大纲,1950,年月召开全国林业会议,1954,年,宪法,宪法,和,土地管,理法,的进一步规定,2006,年 土地经济学,城,市,国,有,土,地,接管和没收原占有的城市土地,改造原拥有的城市地产,征用城乡非国有土地,通过立法,无偿,赎买,有偿,无偿,购买和拨用,2006,年 土地经济学,第三节 中国现行土地征收制度,土地征收的概念,土地征收的前提,土地征收的补偿,2006,年 土地经济学,国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。,征,收,征,用,强,制,性,共同点,是,2006,年 土地经济学,土地征用：实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。,土地征收的概念：,实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。,2006,年 土地经济学,土地征收的前提,为了公共利益的目的,必须严格依照法律规定的程序,必须予以公正补偿。,2006,年 土地经济学,土地征收的补偿,土地补偿费,6-10,倍,安置补偿费,4,6,倍,地上附着物补偿费,青苗补偿费,2006,年 土地经济学,第四节 中国现行土地所有制的完善,关于变革农村现行土地所有制的议论,应当坚持和完善农村现行土地所有制,完善现行社会主义土地公有制的途径,2006,年 土地经济学,变,革,农,村,现,行,土,地,所,有,制,实行,单一,的土地国有制,实行国家、集体和,个人三元所有制,实行,土地私人所有制度,实行,土地双轨所有制,强化现行土地所有制,2006,年 土地经济学,实行单一的土地国有制度,实行土地国有化只不过是“正名”而已,有利于克服土地管理的无政府状态，避免土地投机，增加农民的信任感与安定感,通过实行“用佃制”，可冲淡农民可能产生的失落感，安定民心，调动好其经营好国有土地的积极性,但是土地国有化的路径很难选择,操作上的科学性值得怀疑,运行成本极高,土地国有化很难达到预期效果,2006,年 土地经济学,实行国家、集体和个人三元所有制度,可以兼顾国家、集体和个人三方面的利益,但是，由于形成多种产权主体，容易引起利益冲突，也增加了土地管理工作的难度,2006,年 土地经济学,实行土地私人所有制度,能够保证农民对土地,拥有排他性的土地产,权，使农民的土地,收益得到应有的保证,可以可以极大地激发农民的生产积极性，并在一定程度上迎合了广大农民占有土地的心理要求,2006,年 土地经济学,土地私有化不符合中国国情,政治伦理的挑战,无法达成一致同意原则,必然限制农业机械化和农业现代化,社会主义公平原则的背离,不一定能够激励农民向土地投资,不利于土地合理利用和生产资料社会主义公有制的巩固和发展,2006,年 土地经济学,实行土地双轨所有制,国家和农户如何,分享所有权、所有权的分享程度怎样,很难把握,优点,符合农村土地产权制度的特性，与农村土地产权制度历史变迁的方式相吻合，还能为农村社会经济生活中仍在发挥作用的非正式制度安排所容纳,缺点,2006,年 土地经济学,变革与选择土地所有制应考虑的几个问题,要考虑制度的稳定性和规范性,土地制度要适应目前生产力发展水平,要考虑中国农民现有的思想觉悟程度,要考虑变革土地所有制形式所产生的社会影响,要考虑国家对土地资源的宏观管理与控制能力,2006,年 土地经济学,应当坚持现行集体土地所有制,有利于降低改革的成本,有利于更好地发挥农村土地对于农民的社会保障和失业保险功能,2006,年 土地经济学,完善现行社会主义土地公有制的途径,城乡土地权属具体化,土地所有权主体或代表明确化,土地所有制关系实在化,集体土地所有权权能相对完整化,解决新建制市带来的土地所有权转换问题,2006,年 土地经济学,复习思考题,如何理解中国现行土地所有制,中国现行土地所有制是如何建立起来的,如何完善中国现行土地所有制,2006,年 土地经济学,第十章 中国现行土地使用制,了解现行的农村和城市土地使用制度,掌握完善农村和城市土地使用制度的 主要途径和措施,2006,年 土地经济学,第一,节,中国农村现行土地使用制,第二节,中国城市现行土地使用制度,第三节,国有企业改革中土地资产处置的原则与方式,2006,年 土地经济学,中国农村现行土地使用制,中国现行农村,土地,使用制的建立,与特征,产权稳定与农地利用,土地用途管制与产权流转,政府征地与农地产权保护,中国现行农村土地使用制度的改革与完善,2006,年 土地经济学,19491978,年的中国农村土地使用制,1,、土地农民个人使用制的建立与实施（,1949-1952,）,通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权，调动积极性，农村经济迅速恢复发展。,2,、土地集体使用制的建立与实施（,1953-1978,）：将农民个人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制度。经历了三个阶段：,（,1,）农业合作化（,1953-1957,）三个步骤实现：互助组、初级农业合作社、高级农业合作社,（,2,）人民公社化（,1958-1961,）农业生产合作社合并升级，对土地集体更大范围的统一经营。脱离中国现实条件，对农业生产力破坏,（,3,）“三级所有，队为基础”土地产权制度的确立：纠正人民公社化运动的错误，进行土地产权制度的调整。实行“三级所有，队为基础”的土地产权制度对土地产权主体之间的差别给予了尊重，一定程度上提高了土地的使用效率。,2006,年 土地经济学,现行农村土地使用制度的建立,：,1978,年开始，农村经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制。其基本特征是：,农民在土地集体所有制下，按照“人人有份、户户种田”的原则承包集体的土地。农民取得承包经营权的原因：,（,1,）土地集体所有权利，即“社区成员权”（,2,）农民取得权利的同时承担国家税收和集体缴纳租金的义务。,目前我国农村土地的承包经营权性质的两种说法,：,一是土地承包经营权属于使用权：承包权是集体让渡给该集体成员的使用权,二是土地,承包经营权属于所有权：承包经营权在现实中演变为两部分，当发生农地流转时，所有权、承包权和经营权三权分离，其承包权本身就具有所有权性质。,2006,年 土地经济学,现行农村土地使用制度的局限性,1,、承包经营权的内涵不明确、不充分,虽然国家法规规定了农民承包的土地可以在发包方同意的情况下依法有偿转让，但是在承包经营制实行的初期这种权利在实践中受到了严格的限制。经营权本质上说是属于使用权，可以衍生出转让、出租、入股、抵押、收益等权利。而在初期的实践上我国的农民的承包经营权却只有耕种权、部分的收益权及极小的处分权。这导致了当时土地使用上的随意性以及土地流转的困难。,2006,年 土地经济学,现行农村土地使用制度的局限性,2,、土地承包期不稳定,稳定家庭经营是我国农村经济发展的内在要求，也是适当发展规模经营的坚实基础。,80S,政府对土地的承包使用期限作出了,15,年不变的承诺，后来中共中央又明确指出，土地承包再延长,30,年不变，中共中央十五届三中全会通过,中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定,中指出：要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，赋予农民长期而有保障的土地使用权。但在事实中，农民的土地承包期不断地被调整。“三年一小调，五年一大调”就说明了这一点。这使土地经营周期人为缩短，是造成农民不对土地进行长期投资，粗放经营的根本原因。在对农户的问卷调查中，对农户经营影响最大的就是承包期的不稳定问题。,2006,年 土地经济学,现行农村土地使用制度的局限性,3,、相关的法律、法规不健全,具体归结为以下三个问题：,有法不依、执法不严。,尽管党中央和各级政府制订了诸多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关对有关法律法规的执行不力。,无法可依。,2005,年,3,月,1,日起农业部施行,农村土地承包经营权流转管理办法,对农村土地承包经营权流转行为作出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法规的。,法律法规内容笼统，不具有可操作性。,农业法,规定了土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。,总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无效性。,2006,年 土地经济学,产权稳定与农地利用,产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而且决定了经济绩效和收益分配。,土地承包经营权的不稳定,直接导致农民土地收益的不稳定,意味着未来的收益不确定,从而导致投资不足,适当延长土地承包期，增强土地承包的稳定性是今后我国农村土地使用制改革的重点之一,由此可见,2006,年 土地经济学,土地用途管制与产权流转,产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。,中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充分发挥作用。,在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置。,2006,年 土地经济学,土地用途管制与产权流转,一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农民种粮积极性，以保证粮食安全；,另一方面，政府应逐步放松非耕地转化为城市用地的管制，让农民享有充分的土地流转权，以提高农民收益和土地利用效率。,可见，为实现土地资源有效利用,2006,年 土地经济学,政府征地与农地产权保护,在现行土地产权制度下，农地转为城市用地的惟一合法途径就是通过政府征地。,这样，政府就成为农地转为市地的惟一买者，成为农地的买方垄断；同时，政府也成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方垄断。,2006,年 土地经济学,现行土地征用制度存在的问题,政府借助“公共利益”的名义，从事非公共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵害了农民土地收益。,现行的征地补偿标准还不能充分体现公平和效率原则。,农民土地收益,得不到合理补偿,另外一个原因在于，地方政府凭借征地的垄断权，,通过低价征用农地、高价出让市地，从中获利,一个原因在于，政府实行低成本发展工业化的道路,2006,年 土地经济学,中国现行农村土地使用制度的改革与完善,明确承包经营权,完善承包经营权的权能结构,土地承包期长期化,使承包经营权债权物权化,建立健全农村社会保障体系,2006,年 土地经济学,明确承包经营权,承包经营权的双重性质说明，承包权在一定程度上具有所有权的性质；经营权具有土地使用权性质，既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。因此，正确处理所有权与使用权的关系就成为承包经营权的核心内容。,2006,年 土地经济学,完善承包经营权的权能结构,现行土地使用制度的最大缺陷在于承包经营权的权能不够充分，无法充分有效行使土地使用权应有的权利，使得土地的使用效果欠佳。应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。,2006,年 土地经济学,土地承包期长期化,土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使用,对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证,。,2006,年 土地经济学,使承包经营权债权物权化,现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权（权利双方履行一定的权利和义务是由法律明确规定的），以至于承包经营权不能对抗世上一切人的权利，经常受到土地终极所有权人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包经营权的物权性质，对提高当前土地使用权的效率具有非常重要的意义。,2006,年 土地经济学,建立健全农村社会保障体系,农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。,2006,年 土地经济学,思考题：,讨论如何改革和完善中国农村现行的土地使用制？,2006,年 土地经济学,讨论要点（框架）：,现行农村土地使用制及其形成,家庭承包制的贡献及其在新时期的局限性,家庭承包制的完善,各地的探索,改革和完善家庭承包制的过程中要注意的几个问题。,2006,年 土地经济学,第二节 中国城市现行土地使用制,传统城市土地使用制的基本特征,传统城市土地使用制的弊端,现行城市土地使用制的形成,现行城市土地使用制的基本内容,现行城市土地使用制的完善,2006,年 土地经济学,传统城市土地使用制的基本特征,行政划拨,指土地由国家行政机关调拨分配使用。具体包括两方面：（,1,）国家机关、部队、学校、国营企业等如果需要使用土地，不是通过市场购买或租赁获得，也不是像目前城市土地使用制度改革后从政府土地使用权出让中获得，而是按照一定的建设用地程序，首先申请建设项目，待有关部门批准后，再持批准文件向县级以上地方人民政府土地管理部门申请批准后无偿拨给用地。（,2,）国家因进行经济文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用国家机关、部队、学校、国有企业等正在使用的土地，不是通过购买或租赁方式取得，而是运用行政手段无偿调用。,2006,年 土地经济学,传统城市土地使用制的基本特征,无偿无限期使用,是指国家机关、部队、学校、国有企业等从国家得到用地时不支付地价，在使用土地过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者使用时也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家新的建设需要使用该土地，否则土地使用者可以无限期地使用下去。,无流动,禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地直接转给其它单位或个人使用。如果土地使用者不再需要使用该土地，必须将土地无偿地返还给国家有关部门，由国家重新安排使用。,2006,年 土地经济学,传统城市土地使用制的弊端,不利于土地的集约利用与合理配置,不利于企业转换经营机制与公平环境的建立,不利于企业绩效的正确评价，也不能判断 企业的优劣,不利于城市的建设与发展,寻租行为盛行,不利于经济体制改革的顺利进行,2006,年 土地经济学,现行城市土地使用制的形成,征收土地使用费（税）,开展土地使用权有偿出让和转让试点,制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规,制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场,2006,年 土地经济学,现行城市土地使用制的基本内容,土地使用权出让,土地使用权转让,土地使用权出租,土地使用权抵押,土地使用权终止,2006,年 土地经济学,土地使用权出让,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让,是,2006,年 土地经济学,土地使用权出让的三种方式,2006,年 土地经济学,土地使用权出让的年限,各类用途土地使用权出让的最高年限为：（,1,）居住用地,70,年；,（,2,）工业用地,50,年；,（,3,）教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；,（,4,）商业旅游、娱乐用地,40,年；,（,5,）综合或其他用地,50,年。,2006,年 土地经济学,土地使用权转让,概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,交换,赠与,出售,方 式,2006,年 土地经济学,土地使用权转让内容,（,1,）权利、义务随之转移。,（,2,）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的,（,3,）使用期限：为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。,（,4,）转让价格,:,市县人民政府对价格的控制,-,优先购买和抑制措施,2006,年 土地经济学,土地使用权出租,土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,是,土地使用权出租,2006,年 土地经济学,土地使用权出租的,法律特征,（,1,）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。,（,2,）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。,2006,年 土地经济学,