公共政策学房价.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,房子虚虚实实的梦,谁拔高了我们的房价？,我当初的决定对吗？如果当初，我不贪恋这个大都市虚幻的华美，不贪恋爱人香酥的怀抱，我坚决地返回自己那个小镇，我最起码现在混成副处长了。人离乡贱呀，俗话说得没错，宁做鸡头，不做凤尾。失足啊，失足啊。蜗居苏淳,如果我的生活像一卷录影带一样我一定要找到我22岁时候的那段带子我一定要重新重新播一遍那时候我就会选择和我的爱人回到老家买一套不大的小房子和我的孩子和我的爸爸妈妈在一起安安稳稳的过日子可能那种生活才是我想要的就像电影里的慢镜头一样那么简单。蜗居郭海萍,影响房价上涨的原因,1中国经济实力大飞跃。快速、持续的经济发展，为房地产行业的稳定发展和房价的持续升温提供了后 盾，因为整体经济环境的稳定才有繁荣的市场，才会有人积极的置业、投资。,2中国城市化进程加快。一方面是强大的需求市场，另一方面房地产行业的建设周 期较长导致供给跟不上，供小于求，状态继续保持，且近期很难改 变。近些年国家积极推动中国农村城镇化，数亿人口将从农村转到城市里来。预计2010年，我国城市人口将达到9亿人。快速的城市化进程给房地产行业带来了相 当大的需求。当二、三线城市成为农村人口城市化的主要目标，在强大的刚 性需求下，随着二、三线城市本身的快速发展，中国城市化进程的加快，房地产仍然有可持 续发展的潜力。,3房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的。“中国的房地产绑架了中国经济”。由房地产行业带动的产业不下50个，有色金属产 业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性，一荣共 荣，一损皆损。国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期 保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。,4人民币不断升值带来的投资热。人民币的不断升值意味着中国经济整体看好，这一信号将大大提高外资对于中国市场的 投资，房地产作为不动产则无疑是受影响最大的，因为一个国家的币值上升直接导致以改币 值计量的资产价格的上升，这些资金在流入房地产市场后，以资产形式保有便可享受人民币 升值所带来的资产升值的收益。人民币在未来几年内仍将升值30%左右，人民的购买力将大 大加强，大量的资金过剩将推动资产价格的上涨。,5银行房贷的宽松环境推动了房价。中国房贷市场达2270亿美元，规模居亚洲之首。随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。外资银行凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大 的房地产金融业务来说，竞争将会更为激烈，也给房价的持续上涨提供了基础。,6土地交易成本及各种税费抬高了房价。土地是开发商的命根子，是房地产行业生产的必须资源。政府加强土地监管对于合理出让国家的土地资源和合理进行土地供应分配确实 有着积极作用的。但是，在当前这个供需旺盛的市场下，土地供应短缺仍旧是房地产市场的 主旋律，土地供应资源的减少会导致未来几年内房屋上市量的大大减少，这就会使供求关系 失衡继续扩大，不但起不到控制房价的作用，反而会成为房价上涨的重要原因。,7.地产寡头的垄断抬高了房价。具有强烈优势的房地产企业形成规模，上市或是通过并购将市场占有率提高后，将形 成垄断的地产寡头，对于房价的支撑力将大大提高。当行业寡头形成 后，会出现垄断价格，垄断的加快会对现在的房价起到“推波助澜”的作用。,8.地方政府利益的考虑与中央政策的博弈。中央政府出台政策稳定房价，而地产政府则希望房价快速上涨，因为房地产行业是最快 捷、最显著、最简单地拉动地方GDP增长的途径，并且也是增加地方税收的主要来源之一。所以，政府的内在推动力是房价能够稳定上涨的一个重要原因。,9.传统观念-家家有房。一个潜在原因就是中国人民的传统观念，必须要有自己的房产，居住过后，子孙传下 去。在人民生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购买一个大且档次高一些 的房屋，而对于一些刚步入社会的年轻人而言，也需要买一套房子作为爱情的见证。这写潜 在人们脑子中的传统观念，给了开发商无形的动力。不是有这些需求，房价如何保证上涨,两会房价,会前会中,议题关注对比,两会房市调控政策,“两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：,1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征 收；3、收紧房地产信贷。,1.扩大保障性住房政策：短期内预期效应大于实际效果。2009 年末，国家发改委首次表态，2010 年全国土地出让金净收益的10%用来兴建保障性住房。地方政府方面，北京、上海有了实质性动作；重庆公共租赁建设工程已破土动工，而且首次建设在城市中心。,2.加快物业税征收：细节问题尚未解决，短期内难以推出。“两会”后，物业税方案将上报全国人大常委会讨论。,3.地产信贷政策：决定短期地产走势的关键因素。银行房贷审批程序将持续紧缩。国务院办公厅在“两会”期间通知要求：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年初，央行不断发行“央票”，连续两次提高存款准备金率，控制银行向房地产的信贷规模。,“两会”关于调控房价的各方声音,1.十一届全国人大三次会议记者会中，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，目前要对第二套房的消费有一些经济的办法，进行一些控制。同时，中国未来20年房价上涨的压力仍然很大，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。,2.十一届全国人大代表、安徽省蚌埠市委书陈启涛说，各个城市的消费水平、土地拥有量、住房建设情况、住房销售和价格情况等各异，光靠中央统一政策，解决不好不同城市的问题，必须把保证居民基本住房需求、稳定住房价格的责任和相关调节权交给各城市，由城市因地制宜去落实，这样才真正靠得住，国家的主要责任是加强督促检查，加强考核奖惩。,3.中国银行业监督管理委员会主席刘明康认为房地产这个行业也是一个高投机的行业，我们随时要注意这里面的行为，因此我们对发放贷款，要强调审慎性的条件，使得贷款能和国家的产业结构调整，和民生结合在一起。,4.全国政协委员、著名经济学家厉以宁认为高房价引发的另一个不利因素是对社会心理的影响。很多年轻人和中间收入群体面对与日俱增的房价已经心慌了。,5.广东省省长黄华华在记者招待会上表示，广东的房地产市场总体比较平稳,但部分中心城市房价增长过快,像广州、深圳,在去年12月份和今年1月份,房价上涨超过40%,将采取一些措施来抑制房价过快增长,。,新“国十条”,2009年至2010年初，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发201010号通知。,解读“国十条”新政,（一）统一思想，提高认识。,（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。,（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。,（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。,（五）增加居住用地有效供应。,解读“国十条”,（,六）调整住房供应结构。,（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。,（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。,（九）加大交易秩序监管力度。,（十）完善房地产市场信息披露制度。,重庆楼市新政出台未停三套房贷 有保有压较温和,在国务院,楼市调控,定调一个多月后，重庆楼市新政实施细则终于敲定。形成并提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。,相比起北京、深圳等地细则，重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，被业内普遍认为是在“温和调控”。,重庆楼市新政的第一条，便重点强调要加快保障性住房建设，明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。,为了支持保障性住房建设，细则明确保障性住房项目土地可以实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠，试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。,第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%，加快征用土地进程，及时向社会公布住房用地年度供应计划，并督促房地产开发企业加快项目建设和销售。,第三，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。,本周主题,二、坚决抑制不合理住房需求,（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。,要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,一，房地产“一刀切”的做法不可取。,二.对于第二套房价的购买，没有区域的限制,房价的暂时价格是由供求关系，通货膨胀，资产保值增值，人民币升值预期等等多方面因素决定的。长远的价格上涨是由城市化工业化进程的加快，百姓收入的增加，土地出让拆迁成本，耕地红线等更多因素决定的。老百姓热衷买房说明，既是住的需要，也有保值增值的预期在里面，房产还有很大的升值空间，现在不买肯定吃亏。对一个行业几个人的看法不能说明问题，如果是众多普通百姓都关注了，就说明问题了。既然成千上万的老百姓都认为买房上算，你说这个行业能不热吗？调控只能暂时抑制房价的过快上升，这种违背经济规律的政策手段迟早要被市场突破的，每一次调控过后房价的报复性上涨就是最好的证明。,此课件下载可自行编辑修改，供参考！,感谢您的支持，我们努力做得更好！,