温州市场调研报告.pptx

,#,China WenZhou,谢谢！,THE END,中国,温州,市场调研报告,CHINA,WENZHOU,2013,年,11,月,#,SanYing SPA Resort Hotel,1,APPENDIX(,附录,),选取温州市场典型案例进行研析,世贸中心大厦、置信广场、华盟广场,深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园,亿象商业广场、电子商务大厦,华润万象城、公园天下,国际华府、中央城、金域中央,万达广场,鹿城,区,瓯海,区,龙湾,区,温州,三大板块,2,世贸中心大厦,基本信息,温州市地标性建筑，最大烂尾写字楼项目,物业类别,商业、写字楼、酒店,物业地址,解放南路荷花路口,总占地面积,13141,总建筑面积,76471,容积率,5.72,绿化率,16.9%,层数,72,层（地上,68,层，地下,4,层）,层高,323,米,分户面积,25,、,156,、,440,整层面积,1500-2700,总套数,298,套（可售,233,套）,开盘均价,约,10000,元,/,开盘时间,2002,年,销售率,售罄,车位数,地下,2,层，约,2000,个,1,3,世贸中心大厦,租售情况,68F,67F,52F,9F,1F,休闲会所（自持）,酒店（自持）,写字楼（销售）,银泰百货（招商）,2002,年（开盘）,2013,年,售价（元）,10000,33000,租金（元,/,）,120-150,面积（）,25,、,156,、,440,项目于,2002,年开盘，,至今仍未交楼,项目由多重业态组成,，,-1-8,层：购物中心，,9-51,层：写字楼，,52-66,层：酒店，,67-68,层：会所,项目开盘时间较早，二手价格有所上涨，但涨幅不大，据中介处了解,有价无市,项目以,中小面积为主打,，较受市场欢迎,1,写字楼已售罄，暂未交楼，,9,层以下为银泰百货,4,世贸中心大厦,烂尾原因,项目违建引十年纠纷，温州富豪集体维权,正负零,销售,2002,年,2007,年,2008,年,2012,年,违建,罚款,变相,加价,业主,上诉,拆除,违建,2013,年仍未验收,经规划部门实测世贸大厦的面积，要比曾经规划许可的面积超出,21035.27,，予以罚款,正负零即进行销售，购房意向书内容含糊,强制要求客户缴纳,2980,元,/,精装款，未遂，后要求客户缴纳,1475,元,/,设备费,与开发商谈判未果，业主举行维权大会，向鹿城区人民法院提起诉讼,2011,年挡住南出口的马鞍池,10,号楼被拆除，,2012,年部分违建强制拆除,1,5,物业类别,写字楼、商业、星级酒店、住宅,地址,温州市锦绣路与飞霞南路交汇处,总结构,1,栋写字楼,+,五星级酒店、,1,栋裙楼商业、,1,栋住宅。,楼层面积,写字楼：,1944,层数,写字楼：,52,层；住宅：,46,层；商业：,5,层,层高,写字楼：,4.15m,，入户大堂挑,11m,开盘时间,2011,年,12,月,目前均价,写字楼：,3,万,/,；住宅：,4,万,/,；商业：,3,万,/,返租,写字楼跟商业含,5,年返租，按照,7%,回报率。,户型面积,写字楼：,80-300,；住宅：,586,电梯,写字楼,12,部；酒店,3,部,产权,写字楼,40,年；住宅,70,年,车位,1200,个,鹿城中心区，综合性地标物业,写字楼主塔楼共,52,层，其中,33,层以下为,5A,甲级写字楼，,34,层以上为威斯汀超五星涉外酒店；,住宅为,360,度全景大公馆，一层一户，,共有,44,套，每套面积约,586,平方米；,商业为一栋,5,层的裙楼，面积区间较大，部分商铺可上下层打通，,商业统一招商，统一运营。,置信广场,基本概况,住宅,写字楼,商业,2,6,置信广场,产品信息及销售情况,360,观景大宅与甲级写字楼去化较差；裙楼商业基本售罄。,物业类型,开盘时间,户型,总套数,销售率,商业,2012.12.29,11-178,426,96%,写字楼,2011.12.29,80-300,436,34%,住宅,2011.12.26,586,46,11%,住宅于,2011,年,12,月底开盘，均价约,4,万元,/,，可享,85,折优惠，总成交,5,套，,销售率仅,11%,，接近滞销状态；,写字楼,2011,年,12,月底开盘，均价约,3.5,万元,/,，在接近,2,年的销售周期中，仅去化,150,套，,目前销售率,34%,，销售缓慢；,商业,2012,年年底开盘，,价格在,3,万元,/,平米左右，户型面积较小，最小,10,几平米；,开发商统一招商经营，以,7%,的回报率返租,5,年；,预计,2014,年下半年开业，将会引进沃尔玛。,目前销售率,96%,，快速去化。,住在户型图,写字楼平面图,2,7,华盟广场,基本信息,纯写字楼项目，温州行政中心区第一高楼,物业类别,写字楼,总占地面积,7408,总建筑面积,83900,楼层面积,1500,层数,45F,开盘时间,2004-09-01,交房日期,2008-08-30,现价,17000-20000,元,/,现平均租金,50-65,元,/,月,实用率,65%,物业管理费,5.0,元,/,月,物业公司,香港戴德梁行物业管理有限公司,户型面积,106-217,产权,50,年,车位,350,3,华盟商务广场，高,168,米，,45,层，纯商务写字楼项目，是温州行政中心区第一高楼。,8,1-6,层,7-40,层,41-45,层,商业、餐饮、娱乐综合区,商务办公区,设备用房，四周为中空的云顶会所,整体分为商业、商务、会所三部分组成,华盟广场,业态规划,3,9,鹿城中心区边缘地带，近温州火车站，周边多住宅小区，整体商务氛围一般,华盟广场,周边概况,3,10,温州市开发较早的写字楼，配套及商务氛围一般，但目前企业入驻率较高,租售分析,客户分析,周边配套,项目区位,开盘日期：,2004-09-01,交房日期：,2008-08-30,二手价格：,17000-20000,元,/,租金区间：,50-65,元,/,月,入住率：,75%,企业规模：以小型企业为主,企业类型：以服装等商贸企业和金融机构为主,目前租售方式：租售均有,区位：位于鹿城区，属于老城区，靠近火车站附近，整体商务氛围一般,位置：地处温州商务金融大街,车站大道与温州主干道,温州大道交汇处,中小学：火车站小学综合商场：火车站、站前商贸城医院：红十字门诊银行：农行、建行,华盟广场,项目现状,3,11,深蓝国际,基本信息,行政区中心位置，集商业、办公为一体，现未有商业营业和企业入驻,4,物业类别,普通住宅，写字楼,物业地址,惠民路与锦江路交叉口,总占地面积,15780,总建筑面积,41040,总结构,商业,1311.98,、餐饮,5312,（含配电间、消控室、弱电房）、办公,20617.34,层数,18,层,开盘均价,26000,元,/,开盘时间,2013,年,2,月,8,日,产权,住宅,70,年,停车位,410,12,部分房源可售，商业基本售罄，办公部分滞销，未有销售业绩,商业部分,序号,室号,面积,单价,方式,1,101,242.81,27000,联体,102,117.76,27000,301,2754.48,22000,小计,3115.05,2,103,130.65,33000,-,4,105,293.82,30000,-,5,201,2759.53,22000,-,办公部分,序号,室号,面积,单价,方式,6,601,304,26000,联体,602,138,25800,603,290,26000,7,604,201,24900,联体,605,139,24400,606,235,25500,8,701,305,27000,联体,702,138,26200,703,290,26400,9,704,201,25300,联体,705,139,24800,706,295,25900,大部分房源做定向销售或固定资产，,办公用房,12,套定向销售给温州市工业投资集团有限公司；,65,套作为本公司国定资产，不予销售。,商业,201,室面积大，目前正在与酒店洽谈。,办公部分可售房源均为联体销售，面积较大，销售难度高，目前暂未有销售业绩。,红色字体为未售出单位,深蓝国际,销售情况,4,13,鹿城广场,基本信息,温州首个高端都市综合体，浙江第一高楼,总结构：购物中心约,9,万、五星级酒店约,6,万、办公约,8.8,万、住宅约,22,万。其中酒店高度为,350,米，沿江住宅最高高度,155,米。,项目整体,物业类别,住宅、商业、写字楼、星级酒店,物业地址,温州市江滨西路与车站大道交汇处,总占地面积,136807,总建筑面积,458000,容积率,3.35,绿化率,49%,产权,住宅用地,70,年，商业用地,40,年,住宅,户型面积,300-850,；,总户数,482,户,开盘均价,42362,元,/,（带精装）,开盘时间,一期,2008,年,8,月,1,日,销售率,售罄,底商,主力面积,67-411,套数,39,套,开盘均价,55000,元,/,开盘时间,2010,年,9,月,10,日,销售率,售罄（空置率高）,凯悦酒店,五星级写字楼,一期,4-5#,二期,1-3#,购物中心（招商）,写字楼及购物中心至今仍未动工建设,5,14,鹿城广场,价格走势,投资客撤离，项目空置率高，价格获腰斩,2013,（,40000,元,/,）,2010,（,78000,元,/,）,2009,（,48000,元,/,）,2008,（,30000,元,/,）,仅,4,套，转现售,二手最高达,10,万,/,二期开盘价格微涨,一期开盘,掉价约,50%,，仍无市场,并存在较大溢价空间,赶超一线城市房价，,房产泡沫严重,房价逐渐回归理性，,但市场无购房热度,5,投资客炒作，项目房,价开始小幅上扬,一期开盘价格略高于,市场,15,温州客户的特点：攀比、跟风、精于计算,围挡广告,样板房,产品发布会,圈层效应明显，,出于分担风险，喜欢抱团做事，听从领导者的意见；,精于计算投资回报,，会慎重考虑投资回报及机会成本；,购房注重风水,，对某些数字非常忌讳；,做事谨慎，善于谈判,，习惯把购房谈判作为商业谈判；,虚荣心及攀比心理强，,讲求排场，好面子。,客,群,特,征,鹿城广场,客群特征,5,16,橡树湾家园,基本信息,知名开放商品牌，住宅区聚集，生活配套较成熟,6,物业类别,住宅、公寓、豪华住宅,总占地面积,16001,总建筑面积,27222,开盘时间,2011-10-12,交房日期,2013-06-30,现价,41000,元,/,绿化率,30%,容积率,2.29,物业公司,温州市中梁物业管理有限公司,户型面积,100-200,17,品牌和户型的影响，楼盘价格稳定，销售走量较乐观,楼盘主打,90,以下刚需产品，,总体销售情况较好，刚需产品走量较好，大户型改善型住宅市场销售难度大。,项目目前楼体已建成，处于尾盘阶段。,温州房地产市场总体呈下降趋势，橡树湾家园开盘至今始终持续在,41000,元,/,的均价，,价格较稳定，,周边楼盘的价格略有浮动。,橡树湾家园,销售情况,6,历史价格走势,项目,开盘时间,均价,主力户型,销售率,一期,2011-10-12,41000,元,/,60.51,、,81.69,、,88.03,、,164.85,、,192.06,83%,二期,2012-8-8,41000,元,/,88.77,、,73.19,、,165.87,、,61.79,88%,18,选取温州市场典型案例进行研析,世贸中心大厦、置信广场、华盟广场,深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园,亿象商业广场、电子商务大厦,华润万象城、公园天下,国际华府、中央城、金域中央,万达广场,鹿城,区,瓯海,区,龙湾,区,温州,三大板块,APPENDIX(,附录,),19,亿象广场,基本信息,靠近瓯海新区政府，周边多住宅区，属政府新规划开放区域,1,物业类别,商铺,物业地址,瓯海新区府后面，古岸路靠近娄东大街,总占地面积,15114,总建筑面积,22678,总结构,地下一层,4000,大型超市，一层“国际街区”旗舰联盟，二层“精致生活”时尚购物，三层“闲情逸致”，规划餐饮娱乐,层数,3,层,开盘均价,一层：,37000-50000,元,/,二层：,16000-23000,元,/,三层：,12000-13000,元,/,开盘时间,2013,年,9,月,4,日,产权,住宅,50,年,20,销售火爆，目前接近尾盘扫尾阶段,亿象广场,销售情况,1,亿橡广场共推出,353,套商铺，目前已基本售罄，总体销售率达,96%,，仅剩余,1,层,6,套、,2,层,8,套商铺未售。,开盘时间,总套数,已售,未售,均价,主力户型,销售率,2012-9-4,353,339,14,一层：,37000-50000,元,/,二层：,16000-23000,元,/,三层：,12000-13000,元,/,40-50,96%,21,21,温州站南商贸城,基本信息,SOHO,商务楼典型案例，定位为“淘宝基地”,2,物业类别,SOHO,、商业,物业地址,位居新火车南站斜对面（宁波路与中汇路交汇处）,总占地面积,60,亩,总建筑面积,18,万,总结构,5,层商业广场（,6,万方）、,2,层地下室和,3,幢商务中心。商铺、商务楼及精装,SOHO,相结合的开发模式,层数,24,层,总户数,2851,套商铺，,770,套写字楼,开盘均价,商业（,1-4,万），,SOHO,（一万左右）,开盘时间,2012,年,12,月,销售率,暂停销售，招商中,车位,2000,个,温州站南商贸城由,5,层商业广场、,2,层地下室和,3,幢商务楼构成。配备约,80,部高端电梯及跨五层的直达扶梯，意在打造为“集批发、零售、展示、交易、餐饮、金融服务、物流配送、商务办公及居住于一体”商业综合体。,裙楼商业,3,栋,SOHO,写字楼,22,靠近高铁站，政府新开发区域，区域内地块尚未开发，周边配套欠缺,交通,商业,其他,高铁站,工业路和宁波路交叉口,无,无,温州站南商贸城,周边配套,2,23,小户型主打，布局较紧密，属于商住类型，但并无煤气管道，无厨房设置,SOHO,特点,商住两用,户型较小,布局紧凑,无煤气管道设置,温州站南商贸城,产品信息,2,24,商业和,SOHO,都是以小面积面市，小面积较受市场欢迎，但低价格的,SOHO,单位仍不能吸引客户关注，销售缓慢,裙楼商业,层数,房源,售出,面积段,主力面积,5,547,136,17-45,22.53,4,550,108,18-42,23.65,3,566,92,17-44,23.07,2,569,476,17-44,17.38,1,427,305,14-28,24.09,-1,803,非出售,-,-,-2,20,非出售,-,-,商务楼,SOHO,楼号,房源,售出,面积段,主力面积,A,266,69,44.54-89.09,44.54,B,258,58,44.69-89.38,44.69,C,253,21,44.69-89.38,44.69,裙楼商业销售特点：,低层商业销售率较高，高层销售难度大,户型面积均为小户型,价格由低向高降低，差价较大（,1,层最高,5,万，,5,层最低,1,万）,商务楼销售特点：,SOHO,市场接受度低，销售难度大,户型面积均为小户型,整体价格偏低，均价,12000,元,/,左右,温州站南商贸城,销售情况,2,25,商业已售罄，商务楼暂停销售，未说明剩余销售时间；项目现处于商业招商阶段,现场照片,现场情况：,仅一名现场销售人员,查看客户登记，陆续有客户询问商品售卖情况,对于商铺及商务楼暂停销售未作出解释，仅提出目前处于商业招商期,楼体建筑情况：,商业与商务楼整体建筑已基本完成，目前处于封顶阶段,目前在建为下沉式商业广场，正处于地基打桩阶段,现场有售楼标准展示,“五证”齐全，符合温州售卖条件,温州站南商贸城,项目现状,2,26,华润,万象城,基本信息,项目整体,物业类别,住宅、商业、商务公寓、星级酒店,物业地址,瓯海区温瑞大道,1001,号（三垟湿地对面）,总占地面积,100000,总建筑面积,480000,容积率,3.06,绿化率,30%,产权,住宅用地,70,年，商业用地,40,年,在售住宅,悦府,层数,35,层,户型面积,90,；,120,；,150,；,总户数,376,户,开盘均价,23504,元,/,开盘时间,一期,2013,年,7,月,14,日,销售率,87%,折扣优惠,一次性付款,95,折，认筹,99,折，开盘,99,折，积分优惠，活动积分,48,万方城市综合体，均价,23000,元,/,，开盘销售,80%,住宅（在售）,公寓,酒店,购物中心,总结构：,25,万购物中心、约,8.8,万豪宅、约,5.5,万五星级酒店、约,4.5,万商务公寓及约,2,万风情商街。,3,27,华润,万象城,产品情况,面积（）,总套数,均价,（元,/,）,赠送面积（）,剩余套数,销售率,87,170,22000,10,28,84%,122,136,24000,14,15,89%,148,70,27000,25,5,99%,户型：,87,3,室,2,厅,1,卫,户型：,122,3,室,2,厅,2,卫,户型：,148,4,室,2,厅,2,卫,户型结构一般，主打中小户型刚需产品，大户型高价拔形象,刚需户型为主打产品，,87,、,122,户型共,306,套，占,81%,，,148,大户型仅,70,套，占,19%,；,销售均价按面积递增，小户型定位刚需客群，价格相对较低，以走量为主，大户型定位高端客群，价格相对较高，拔高项目形象；,户型结构一般，赠送率较低。,3,28,华润,万象城,营销模式,正负零即可销售，项目营销节奏紧凑，营销活动高端,价值发布会,营销中心开放,【,营销策略,】,营销节奏紧凑，主打高端豪宅形象，提升市场认知度；,营销活动高端大气，抓住温州人攀比，跟风的心态，主导市场。,合理定价，达到一期开盘热销的有利局势。,1,月,3.29,5.12,5.15,6.29,7.06,7.14,8.03,时间轴,一期开工,营销中心开放,百万玫瑰赠温州,价值发布会,样板房开放,启动认筹,一期开盘,湿地音乐节,营销节点,营销活动,商务公寓发售,购物中心营业,（招商）,2013,2014,2015,3,29,瓯海金融综合服务区,基本信息,政府机构，温州市首个金融服务聚集区，目前空置率高,物业类别,写字楼,物业地址,娄桥街道的瓯海总部经济园内,总占地面积,100,万,一期：,二期：,160000,总建筑面积,210,万,一期：,163000,二期：,240000,启用时间,2012,年,6,月,28,日,销售模式,出租,进驻率,仅十几家机构进驻,民间资本管理,服务中心,中小企业融资,服务中心,股权投资,服务中心,金融外包,服务中心,金融信息,服务中心,金融研究,培训中心,温州金融改革重点培育基地,一基地六中心,4,30,中梁,公园天下,基本资料,本土知名开发商，瓯海新区中心公园大宅,项目整体,物业类别,底商、住宅,物业地址,瓯海新区府后，古岸路靠近娄东大街,总占地面积,29275,总建筑面积,76058.8,容积率,2.6,绿化率,30%,产权,70,年,停车位,1265,个,住宅,户型面积,82-142,；,总户数,980,户,开盘均价,12000,元,/,开盘时间,2013,年,9,月,8,日,销售率,70%,底商,主力面积,30-70,套数,116,套（,35,个可做餐饮）,开盘均价,35617,元,/,开盘时间,2010,年,10,月,16,日,销售率,7%,大南门商圈,15,分钟,5,31,中梁,公园天下,销售情况,住宅去化速度快，销售情况理想；商铺销售去化率一般。,2013/09/08,2013/10/16,时间轴,一期住宅开盘,套数：,642,套,户型：,88,、,110,、,120,均价：,12000,元,/,销售率：,73%,推售栋数：,1-7#,二期住宅,+,底商开盘,住宅,套数：,338,套,户型：,86-142,均价：,18781,元,/,销售率：,62%,底商,套数：,116,套,户型：,30-168,均价：,35617,元,/,销售率：,7%,5,住宅：采用小步快跑的推售模式，均价较低，整体销售率达,73%,，销售较好；,商铺：采用一次性推售，均价,35617,元,/,，目前销售率约,7%,，去化速度一般。,32,国际华府,基本信息,瓯海新区半塘公园首排住宅,物业类别,住宅、底商,地址,温州瓯海区古岸路与半塘街交叉口,占地面积,33471.35,平米,建筑面积,130000,平米,总结构,6,栋塔楼,容积率,3.0,绿化率,30%,装修情况,毛坯,开盘时间,2013,年,06,月,01,日,目前均价,2,万,/,主力面积,住宅：,89,、,115,、,148,、,178,商业：,40-50,总户数,住宅,810,套，商业,46,套,车位,住宅,70,年，商业,40,年,6,33,国际华府,产品信息,89-152,景观住宅，主打,89,、,115,刚需产品,115,4,房,2,厅,2,卫,129,4,房,2,厅,2,卫,148,5,房,2,厅,2,卫,住宅：,住宅主力为,89-129,三房至四房，,占比超过总套数的,9,成；开盘消化,80%,以上，,主要为刚需客户。,商业：,共,46,间住宅底商，,总面积商业面积,2499.91,，,主力户型为,40-50,平米。,89,3,房,2,厅,2,卫,6,34,户型,总套数,销售率,89,225,97%,115,278,98%,129,157,96%,138,18,0,152,52,94%,快速去化，住宅基本售罄，商业内销。,国际华府,销售情况,国际华府住宅于,2013,年,6,月,1,日一期开盘，据了解开盘销售超过,8,成，二期,2013,年,7,月,20,日开盘；,截止目前为止，项目已基本售罄，销售率约,93%,，,剩余货量约,50,套；,楼盘均价约,2,万元,/,，,价格最高可优惠,9.9%,，优惠幅度较大；,据踩盘现场了解，,最畅销为,89,及,115,户型，,符合当下刚需客户需求。,商业均价,3,万多,/,平米，开发商内销，未面对市场销售。,项目现状,楼盘首映礼现场,6,35,中央城,基本信息,物业类别,住宅、底商,地址,瓯海中心区半塘街与上河乡路交汇处,占地面积,532371,建筑面积,197437,总结构,10,栋,28-33,层塔楼,容积率,2.8,绿化率,30%,装修情况,毛坯,开盘时间,一期,3013,年,8,月,8,日,目前均价,2,万元,/,主力面积,住宅：,89,、,115,、,148,、,178,商业：,40-50,总户数,1172,户,车位,住宅,70,年，商业,40,年,瓯海核心区域，国际新城人居地标,中央公园,中央城,7,36,中央城,产品信息,139,3,房,2,厅,2,卫,住宅,90-144,为主，商业主力户型为,50-60,中央公园,住宅主要为,90-144,三房至四房，,其次为,90,以下小三房，两者合计约占总套数,90%,的比例。,中央公园共,91,间商铺，,商铺主力面积为,50-60,，价格在,3-4,万元,/,，与项目一期同时开盘销售。,7,37,物业类型,户型,总套数,销售率,住宅,90,以下,356,95%,91-144,695,73%,144,以上,121,48%,商业,91,63%,90,及,91-144,中小户型去化率较好，商业去化约,6,成,中央城,销售情况,中央公园一期与,2013,年,8,月,8,日开盘，首推,1#,、,2#,、,9#,、,10#,、,11#,住宅，,共,551,套住宅，,73,间商铺；,2013,年,9,月,12,日二期开盘，推,5-8#,住宅，共,399,套住宅，,18,套商铺；,9,月,24,日加推,3#,、,8#,约,222,套住宅。,楼盘均价约,2,万元,/,，,最高可优惠,9.99%,，优惠幅度较大；截止目前为主，,90,以下户型销售率约,95%,，,91-144,户型销售,73%,，大户型,144,以上销售情况一般，仅销售约,48%,。,商业,2013,年,8,月,8,日开盘，目前销售约,63%,，销售一般。,项目现状,7,38,金域中央,基本信息,位于瓯海区与鹿城区衔接区域，万科与中梁联手打造温州新中心,8,物业类别,住宅、商业,物业地址,汤家桥南路与瓯海大道交汇处,总占地面积,53765,总建筑面积,118939,总结构,住宅面积,117729,，共,942,套、商铺面积,801.94,，共,22,套,层数,28,层,户型面积,90-165,开盘均价,24000,元,/,开盘时间,一期,2013,年,7,月,31,日,销售率,70%,产权,住宅,70,年,39,改善型住宅，大户型为主，针对性产品受到市场亲睐,97,三房两厅两卫,118,四房两厅两卫,128,五房两厅三卫,145,五房两厅三卫,金域中央,产品信息,8,40,项目营销节点紧凑，分期开盘，营销工作准备充分，对市场有较好的引导作用,2013,年,1,月,25,日,万科携手温州中梁联合竞得新城中央优质地块,5,月,15,日,项目以打造“温州新中心”完整亮相市场,7,月,20,日,项目开放样板间，并启动认筹仪式,8,月,4,日,项目正式开盘售卖，主力户型,90-160,9,月,1,日,启动项目二期认筹,9,月,13,日,项目二期正式开盘售卖,一二期住宅售卖期,裙楼底商售卖期,项目前期宣传起势期,金域中央,营销节点,8,41,品牌开发商，受客户青睐，整体销售情况较好，属温州市的热销楼盘,销售状况分析：,该楼盘由当地龙头开发商与万科合作开发，品牌物业，较受市场欢迎，,住宅产品去化较好，总体销售率,70%,，,剩余住宅户型大部分为,115,的三房两厅两卫；,商业推出,22,套，去化,32%,，,商业市场去化速度一般。,金域中央,销售情况,8,项目,开盘时间,总套数,已售,销售率,住宅一期,2013-7-31,612,485,79.00%,住宅二期,2013-9-13,282,171,61.00%,商业,2013-7-31,22,7,32.00%,8,42,选取温州市场典型案例进行研析,世贸中心大厦、置信广场、华盟广场,深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园,亿象商业广场、电子商务大厦,华润万象城、公园天下,国际华府、中央城、金域中央,万达广场,鹿城,区,瓯海,区,龙湾,区,温州,三大板块,APPENDIX(,附录,),43,万达广场,基本概况,物业类别,商业、,SOHO,地址,温州龙湾中心区龙祥路,占地面积,112354,建筑面积,291474.4,总结构,6,栋,SOHO,，商业步行街，购物中心,楼层面积,1100-1300,左右,层数,13-20,层,装修情况,2,、,5,、,6#,精装，,1,、,3,、,7#,毛坯,开盘时间,一期：,2011.9.25,目前均价,SOHO:17000-20000,元,/,优惠情况,一次性付款客户优惠,6%,；分期付款客户优惠,2%,；按揭付款客户优惠,1%,，另外,SOHO,带,3,年返租。,主力面积,商业面积：,300-400,；,SOHO,：,40-60,总户数,商业,151,套，,SOHO,公寓,1923,套,产权,40,年,温州首个城市综合体，一站式消费中心,1,2,3,5,6,7,温州龙湾万达广场总投资,38,亿元，是温州首个真正意义上的城市综合体项目。,44,一带二店面双层街铺，百变组合,SOHO,万达广场,产品信息,SOHO,平面示意图,60,户型图,万达广场一期规划为,SOHO,，温州金街步行街，购物中心等，二期还在规划中；,商业街全长约,500,米，共,151,间商铺，室外金街一带二店铺的面积从,114.14,平米到,547.39,平米不等，,商业街全部销售；购物中心为万达百货，自持物业，免租招商。,SOHO,公寓总,6,栋，总户数约,1923,套，,面积区间为,48-74,不等，,户型之间可自由组合。,室内步行街,室外步行街,室内广场,45,物业类型,户型,总套数,装修情况,销售率,SOHO,40-70,1052,套,精装,75%,毛坯,35%,商铺,300-400,151,套,93%,项目于,2012,年,9,月,25,日开盘，,目前步行街商铺已基本售罄，,商家自行招租中，空置率约,90%,左右；,SOHO,公寓分为精装与毛坯，,精装,SOHO,去化较好，目前销售率约,75%,，毛坯销售率仅,35%,，总体销售率,54%,；,现营销中心已撤，,2013,年,10,月,1,日交由,中介代理租售，,SOHO,售价,1.7-2,万,/,平米，租金,1600-1800,元,/,平米。带精装与毛坯房均价一样，具体优惠为返租,3,年，每月返回租金,2500,元。,商业基本售罄，,SOHO,公寓总体去化约五成,万达广场,销售情况,委托中介门面,售价及租金情况,46,万达广场,项目现状,SOHO,外立面,商业外街,商业内街,万千百货,业态分布图,外街商家,百货业态,SOHO,与商业街空置率较高，购物中心已营业，仅节假日期间人气较旺。,47,