第七章--路线价法及其应用.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第七章 路线价法及其应用,掌握路线价法的基本原理,理解路线价的深度修正,熟悉路线价法的应用,掌握路线价法的操作步骤与内容,本章内容,第一节路线价法的基本原理,第二节 路线价法的操作步骤与内容,第三节深度百分率表制作原理,第四节路线价法的应用举例,第一节 路线价法的基本原理,一、,路线价估价法的含义,路线估价法（,Unit Foot Appraisal Method,）,是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到街道的路线价，然后据此路线价，再配和深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。,第一节 路线价法的基本原理,二、路线价估价法的理论依据,路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。,第一节 路线价法的基本原理,三、,路线价估价法的计算公式,计算公式：宗地地价,=,路线价,深度百分率,宗地面积,修正公式：宗地地价,=,路线价,深度百分率,宗地面积修正额,第一节 路线价法的基本原理,四、路线价估价法的适用范围和条件,1.,路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；,2.,路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合；,3.,路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；,4.,路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。,第一节 路线价法的基本原理,五、路线价估价法的程序,1.,路线价区段的划分,2.,标准深度的设定,3.,确定路线价,4.,制作深度百分率表和其他修正率表,5.,计算各地块的价格,第二节 路线价法的操作步骤与内容,一、划分路线价区段,地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状区段。,路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。,原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较长，甚至几个街道路线段都相同。,第二节 路线价法的操作步骤与内容,二、设定标准深度,从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度为,16m,，则其标准深度应定为,16m,。如此才能使宗地地价的计算达到简化的地步。,第二节 路线价法的操作步骤与内容,三、,选取标准宗地,标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。,标准宗地的面积大小随各国而已。美国为是城市土地的面积单位计算容易，把位于街区中间宽,1,英尺，深,100,英尺（,30.48,米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准宗地为宽,3.63,米，深,16.36,米的长方形土地。,第二节 路线价法的操作步骤与内容,四、调查评估路线价,路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位地价的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数，即得该路线价区段的路线价。,第二节 路线价法的操作步骤与内容,五、制作深度百分率表和其他修正率表,深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程度。,制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。,国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表，如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。,一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。,第二节 路线价法的操作步骤与内容,六、计算临街宗地价格,依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。,在美国，计算公式为：,V=,udvf,在日本，计算公式为：,V=,udv,（,df,）,式中：,V,表示宗地总价，,u,表示路线价，,dv,表示深度百分率，,f,表示宗地的临街宽度，,d,表示宗地的临街深度。,第三节 深度百分率表制作原理,一、,深度百分率表,1.,深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系表（深度指数表）,2.,递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大,3.,深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。平均深度百分率,=,累计深度百分率*标准深度,/,宗地深度,4.,制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计获平均深度百分率。,第三节 深度百分率表制作原理,根据深度百分率表的制作要求，以标准宗地的平均深度百分率作为100%，将单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到深度百分率表。以四三二一法则为例见下表。,深度（英尺）,25,50,75,100,125,150,175,200,单独深度百分率（%）,40,30,20,10,9,8,7,6,累计深度百分率（%）,40,70,90,100,109,117,124,130,平均深度百分率（%）,160,140,120,100,87.5,78,70.8,65.2,第三节 深度百分率表制作原理,二、几个路线价法则,1.,四三二一法则,四三二一法则石匠标准深度,100,英尺的普通临街地，与街道凭兴趣分为四等分，即由临街面算起，第一个,25,英尺的价值占路线价的,40%,，第二个,25,英尺的价值占路线价的,30%,，第三个,25,英尺的价值占路线价的,20%,，第四个,25,英尺的价值占路线价的,10%,。如果超过,100,英尺，则需九八七六法则来补充，即超过,100,英尺的第一个,25,英尺价值为路线价的,9%,，第二个,25,英尺价值为,8%,，第三个,25,英尺价值为,7%,，第四个,25,英尺价值为,6%,。,应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略，可能出现评估不够精细的问题。,第三节 深度百分率表制作原理,2.,苏慕斯法则,苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明，,100,英尺深的土地价值，前半临街,50,英尺部分占全宗地总价,72.5%,，后半,50,英尺部分占,27.5%,，若再深,50,英尺，则该宗地所增的价值仅为,15%,。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定。,由于,苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最著名，因此一般将其成为克利夫兰法则。,第三节 深度百分率表制作原理,3.,霍夫曼法则,霍夫曼法则是,1866,年纽约市法官霍夫曼所创造，是最先被承认对于各种深度的宗地评估的法则。霍夫曼法则认为：深度,100,英尺的宗地，在最初,50,英尺的价值应占全宗地价值的,2/3,。在此基础上，则深度,100,英尺的宗地，最初的,25,英尺等于,37.5%,，最初的一半，即,50,英尺等于,67%,，,75,英尺等于,87.7%,，全体的,100,英尺等于,100%,。,在霍夫曼之后，由尼尔修正霍夫曼法则，由此创造所谓的霍夫曼,-,尼尔法则。,第三节 深度百分率表制作原理,4.,哈柏法则,哈柏法则创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其深度的平方根成正比。即深度百分率为其深度的平方根的,10,倍，即,例如一宗,50,英尺深的土地价值，即相当于,100,英尺深的土,地价值,的,70%,。因为深度百分率,=,约等于,70%,。但标准深度不一定为,100,英尺，所以经修订的哈柏法则认为：,第四节路线价法的应用举例,一、单面临街矩形宗地价格计算,见例,7,1,二、双面临街矩形宗地价格计算,1,、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计算，合计全部地价,2,、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高、低价街部分地价，再合计求全部地价。,合致点（高价街与低价街影响范围的分界点）计算公式：,高价街影响深度,=,高价街路线价,/,（高价街路线价,+,低价街路线价）,*,全部深度,低价街影响深度,=,总深度,-,高价街影响深度,见例,7,3,第四节路线价法的应用举例,三、矩形街角地价格计算,采用正旁两街分别轻重估法，即先求取高价街（亦称正街）的地价，再计算低价街（亦称旁街）的影响价值，然后加总。街角地的影响范围，限于街角起,100,英尺以内，超过这个范围则不计算街角的影响。,见例,7,4,第四节路线价法的应用举例,四、三角形宗地价格计算,先将三角形宗地作补充线，使之成为长（正）方形宗地，然后依前述方法求取该长（正）方形宗地地价，再应用三角形宗地价格百分率（三角形地价占长方形地价的百分率）进行折扣，即求得三角形宗地的地价。,五、不规则宗地估价法,将其划分为三角形、矩形、平行四边形等按上述整宗地估价法进行估计。,见例,7,2,第四节路线价法的应用举例,六、台湾地区路线价法的操作,台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗地地价计算原则规定的内容如下：,1、临街地,（1）深度未达里地线者，其每平方米单价以其深度按下面的临街地深度指数表计算。,未满4m,满4m,未满8m,满8m,未满12m,满12m,未满16m,满16m,至18m,深度指数（%）,130,125,120,110,100,第四节路线价法的应用举例,（,2,）,平行四边行宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数计算其单价。,（,3,）平行边与临街线一致的梯形宗地,（,4,）正三角形、逆三角形宗地,（,5,）街廓纵深在,36,米以下者,（,6,）宗地深度较深而超过里地线者,2,、街角地,第四节路线价法的应用举例,3,、,袋地,（,1,）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表（见课本）计算,（,2,）各种形状，比照临街地计算,（,3,）同时位于街地和里地上的，平均计算,以上各类计算方法见实例,7,2,第四节路线价法的应用举例,例,7-1,求下图中,5,块宗地的价格,解题：该图中,5,块宗地均为临街地，临街深度分别为,17.5m,、,13.5m,、,3m,、,7m,、,11m,，查临街地深度指数表得其深度指数分别为,100,、,110,、,130,、,125,、,120,。该,5,块宗地单价计算如下：,1000,元,1,1000,元,1000,元,1.10,1100,元,1000,元,1.30,1300,元,1000,元,1.25,1250,元,1000,元,1.20,1200,元,路线价1000元,17.5,m,13.5,m,3,m,7,m,11,m,第四节路线价法的应用举例,例,7-2,求上图中,7,块宗地的价格,解题：,路线价1000元,16.3,m,13,m,9,m,22,m,11m,9,m,10,m,里地线,第四节路线价法的应用举例,宗地为平行四边形，高13米，查临街地深度指数表的深度指数为110。该宗地单价计算如下：1000元1.101100元,宗地为梯形，高16.3米，查临街地深度指数表得其深度指数为100。因该宗地临街边较长利用价值较高，故其单价依临街地标准计算后以一成加价补正。该宗地单价计算如下：,1000元1.00（1+0.1）1100元,路线价1000元,16.3,m,13,m,9,m,22,m,11m,9,m,10,m,里地线,第四节路线价法的应用举例,宗地为,梯形，高9米，查临街地深度指数表得其深度指数为120。因该宗地临街边较短利用价值较低，故其单价依临街地标准计算后以一成减价补正。该宗地单价计算如下：,1000元1.20（1-0.1）1080元,宗地为正三角形，高9米，取其高度的一半即4.5米为其临街深度，查临街地深度指数表得其深度指数为125。该宗地单价计算如下：1000元1.251250元,宗地为逆三角形，以其顶点与底边中点垂直距离的1/2及底边中点的深度为其起讫深度，即5.511m，比照袋地办法计算深度指数，查袋地深度指数表得其深度指数为74。该宗地单价计算如下：1000元0.74740元,第四节路线价法的应用举例,宗地总深度为22米，临街深度18米，里地深度4米，里地部分的单价按路线的四成计算。该宗地单价计算如下：,1000元118/22 1000元0.44/22891元,宗地为梯形，其平行边与临街线垂直，取其两边中点的连线为其临街深度，即10米。查临街地深度指数表得其深度指数为120。该宗地单价计算如下：,1000元1.201200元,第四节路线价法的应用举例,例,7-3,某宗地前后两面临街，如下图，求该宗地价格,解法一：该宗地两面临街，总深度为,27,米，以其中间线,AB,分前后两部分，临街深度均为,13.5,米，查临街地深度指数表得其深度指数均为,110,，该宗地单价计算如下：,1000,元,1.101/2,600,元,1.101/2,880,元,路线价1000元,路线价600元,27,m,A,D,B,C,第四节路线价法的应用举例,解法二：采用“重叠价值估价法”，即首先找出高价街与低价街影响范围的分界点（合致点）,CD,高价街影响深度,=1000/,（,1000+600,）,27,17m,低价街影响深度,=27-17=10m,宗地单价,=1000,元,1.017/27,600,元,1.210/27,896,元,路线价1000元,路线价600元,27,m,A,D,B,C,第四节路线价法的应用举例,例,7-4,两宗街角地如下图所示，求这两宗地的价格,解题：下图中，宗地为街角地，临街深度为,9,米（高价街,3000,元为正街），查临街地深度指数表得其深度指数为,120,，令分别加计旁街路线价的二成和一成。,宗地,：,3000,元,1.20,2000,元,0.2,4000,元,宗地,：,3000,元,1.20,2000,元,0.1,3800,元,路线价3000元,里地线,里,地,线,路,线,价,2000,元,9,m,9,m,思考,1,、路线价法的理论依据是什么？,2,、路线价法的特点和适用条件是什么,?,3,、路线价法中为什么不做交易情况修正和交易日期调整？,4,、如何划分路线价区段？如何设定临街标准深度？,5,、何谓深度百分率表？如何编制？,