保定市隆基泰和·未来石项目营销推广方案43p.ppt

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博 广 场、华 创国际广场也纷纷引进商业巨头沃尔玛、百盛、银座以提升自身名气和影响力，商业繁荣的同时也存在一些缺陷和弊端。,老商圈人流、车流量大，但交通拥堵、停车位紧缺，市场同质化现象严重，往往很多临近商家代理同一品牌产品，货物积压情况比较严重，为增加销量回笼资金，只能采取降价促销方式，降低利润率。经营业态单一，单纯的购物、逛街，缺乏新意，同时供顾客休息、休闲场所少，逛街购物疲劳感增加，大大降低了购物欲望。如朝阳大街商圈，缺乏餐饮场所。主题定位不明确、产品结构混乱、商场缺乏有序合理的经营管理。如现有商场大多以时尚、潮流标榜自己，但内部经营管理不到位，产品及商家引进参差不齐。,从发展格局与规划来看，保定市将规划建设东湖新区，大力发展文化创意产 业，配套引入旅游休闲、高端娱乐项目，整合洪金宝影视基地、河大新区、保定 学院等文化资源，壮大汽车营销产业，建设以文化创意、休闲旅游、购物娱乐、汽车展销为主的文化商贸集中区，形成集文化、生态、宜居于一体的保定市文化中心。东湖板块的影响力、保定东区几十万常住人口、京石高速和京石高铁的巨大拉动，东湖这一区域将呈现居住、交通、文化等产业的多极化发展格局。随着东湖景观的逐步完善，这一大景观的出世给周边区域带来很大的改观，人们的目光也逐步从市区，城市北部慢慢转移到了东部地区。,总结,未来石营销推广方案,思路阐述：确定项目整体调性，分公寓和商业两部分营造调性姿态。线上拉高 品质线下促进销售信心，最终达成成交,调性观点：未来石,22,世纪的代表的集大成者,前卫设计理念，只属于未来的建筑坐落群,时尚办公理念，告别传统单一元素，四驱办公，开启商务办公新纪元,全业态集合地，万家商业汇集，未来休闲娱乐综合体领先者。,1,、未来石项目主体推广思路,项目主,SLOGAN:,未来石,-22,世纪华彰交响乐,项目案名，拉高调性，继续深化市场认知，形成广泛而深刻的良好市场印象，形成固有的市场,VI,视觉识别系统。,突出项目超前理念与未来性，从整体规划、立面呈现、商业运营、业态组合、空间格局、等全方位的超越现在，引领未来。,华章：美好而又恢弘的历史性一页。预示未来石项目有能力为保定及至华北的城市版图上绘制浓墨重彩的一笔。,交响乐：不同元素的结合，恢弘、典雅、高贵、品味的完美表现者。我们拥有最全面、最前端的业态组合、最绚丽的外在表现形式，可谓地产界独树一帜的绚丽交响演绎者。,总体上完美传达出项目诸多超前理念、独特气质和品牌责任。,城市地标,前沿引领,城市贡献,美好远景,SLOGAN:,未来石,-22,世纪华彰交响乐,诉求点建议：,1,、城市发展中，超前理念新型休闲商业综合体带来新生活方式，对保定这座城市的重大影响以及由此带来的商机；,2,、突出项目诸多的独特气质及未来远景的美好，同时强调东湖作为城市新中心的意义，进而将两者完美结合；,表现形式建议：,报广表现形式建议：以宏大气势的项目整体规划，结合东湖区域的发展规划作为主图，强调区域价值下新商业新理念对城市格局的影响及人们生活方式的改变，以及由此产生的商业财富。,户外表现形式建议：多以项目和东湖结合打造，主图清晰，恢弘而典雅，更多突出超前时代城市新中心，业态新组合。,公交车体表现形式建议：受证件及工商审批影响，可不过多导入销售信息，而以隆基泰和商贸公司名义传递未来石项目品牌及商业综合体价值做为主要诉求点。,电台表现形式建议：考虑广波收听的习惯，对数字等信息较为敏感，建议电台广告内容多以项目体量、产品面积等信息输出，简单明了，方便客户瞬时记忆，并且电话报数要清晰可变。,当前问题所在：,客户,对项目整体运营信心不足,客户,对城市综合体认知度不高,项目可持续性发展需长期教育,项目品质高度需不断拔高,未形成爆发性口碑传播,2,、公寓营销推广策略,解决思路：,1,、制定公寓整体推广概念,2,、规范公寓功能定位（办公为主，居住为辅）,3,、挖掘有效客群（不断分析来访、成交客户相关信息做及时调整）,4,、阶段性具体执行,公寓营销推广总,SLOGAN:,四驱办公，开启实体互联新纪元,概念阐述：四驱是一种技术，四驱必须拥有一个强大的驱动器，这个驱动器完成了整个动力传输的过程。未来石成为驱动器利用四驱完成了产业链的结合，提升整个项目运营价值，实现综合体效应,第一阶段主题：,未来石国际办公中心，打造冀中首家企业总部基地,新城市、新生活、办公居住新体验,第二阶段主题：,未来石国际培训机构，保定“再”教育基地,未来石都市精英新体验。（学习体验、办公体验、购物体验、休闲体验）,第三阶段主题：,未来石国际品牌体验周,未来石联手世界,500,强，引领保定商业旗舰,第四阶段主题：,未来石一期清盘感恩回馈！,隆基泰和邀您关注“未来石,2012,”,第五阶段主题：,未来式国际生活理念（综合体提升居住品质）,未来“时”时尚都市生活（综合体提升生活品质）,阶段性诉求主题,推广线路阐述,明线,暗线,拉升项目品质，加深宣传印象,目的：促进销售业绩攀升,核心手段：硬广,媒体渠道：网络、报纸、户外、短信,核心手段：联合主要媒体做高调软文宣传（深度解读项目）,促进购买信心，认知到认可的转换,目的：深挖产品价值，提升品牌形象，现场达成成交为后期价格提升奠定坚实基础,活动形式：大客户签约、暖场活动、老带新,主要方式：活动公司执行：媒体后续报道,分成两条主线，相互配合，以达到完成销售任务，提升项目品质的根本目的。,2011.10.29,2012.1.1,未来石开盘火爆热销，引领保定地产新风暴,新保定，新想法，积聚城市能量，打造未来式生活理念,短信,+,软文炒作,短信,+,软文炒作,分阶段诉求,诉求主线,四驱办公，开启实体互联新纪元,户外,+,硬广,11.13,货量加推,去化余量,12.10,热销造势,产品解读,营销阶段性划分,首次开盘,二次开盘,热销造势阶段,产品价值解读阶段,品牌树立构建阶段,城市，因未来石而不同。领驭城市未来，引领东部崛起。,1.23,品牌构建,推广执行细则,概念体系：,城市综合体,发展史,城市综合体给城市创造的价值,城市综合体给现代都市发展带来什么,城市综合体运营理念,城市综合体给城市居住带来什么,城市综合体精英办公理念,城市综合体商住价值,城市综合体升值潜力,城市综合体改变消费意识,城市综合体完善就业环境,城市综合体未来生活方式,概念解读方式（专题、专版不断深化）,销售执行重点：,圈层营销，大客户拓展：目前客户成组销售的比例很大，以单位、圈层为单元的成交更加精准、有效。深入挖掘成交客户资源，利用其身份和人脉扩张销售渠道,执行细则，分三次回访客户：,做客服工作，征询客户对我项目及工作的意见，凸显客户的尊贵性；,对客户意见进行反馈，并以实物形式对大客户领头人予以奖励；,为大客户的周围人群进行渗透，以礼品为辅助工具吸引其到访成交；,政策支持：,给予大客户组织者赠送一定额度的购物卡；,按照以前报批的大客户政策，给予成交客户相应的优惠政策；,大单位员工安排礼物派送；,商业营销推广策略,营销主张：,1,、制定商业特性概念,2,、制定阶段性推广计划,3,、营销动作,商业,SLOGAN:,国际万商汇，娱乐新航母,概念阐述：彰显入驻品牌形象，突出项目个性特点,城市发展新思路,新商业 新生活 新财富中心,城市进入大商时代,未来石正当时,未来石商业热销引爆华北,分阶段诉求,诉求主线,国际万商汇，娱乐新航母,高调引爆（路障）,项目推介,项目亮相,未来商业经营效果及生活方式的导入,主力店品牌导入，商业价值树立,携手世界,500,强，未来升值空间、投资回报,分阶段诉求点,首开清盘,新型商业受追捧，未来石一期商业清盘,感恩回馈,营销动作,三条动作线,行业活动、主力商家签约及发布会,聚拢人气、炒热区域,展示动作线,价值表现、产品及生活方式表现、投资回报率,产品价值释放,产品动作线,品牌联手、品质化项目、专业化商业运营,产品品牌释放,影响力打造动作,SLOGAN:,城市发展新思路,-,新商业 新生活 新财富中心,诉求点建议：,1,、城市发展中，新型休闲商业综合体带来新生活方式，对保定的重大影响以及由此带来的商机；,2,、突出东湖区域在保定市未来若干年内的重点发展区域地位，强调东湖作为城市新中心的意义；,3,、项目紧靠东湖，同时位于两条主要交通干线交汇处，交通便捷，环境优美；,表现形式建议：,报广表现形式建议：以宏大气势的项目整体规划，结合东湖区域的发展规划作为主图，强调区域价值下新商业对人们生活方式的改变，以及由此产生的商业财富。,户外表现形式建议：多以项目和东湖结合打造，主图清晰，销售信息较少，更多突出区域核心，城市新中心。,公交车体表现形式建议：受证件及工商审批影响，可不过多导入销售信息，而以隆基泰和商贸公司名义传递未来石项目品牌及商业综合体价值做为主要诉求点。,电台表现形式建议：考虑广波收听的习惯，对数字等信息较为敏感，建议电台广告内容多以项目体量、产品面积等信息输出，简单明了，方便客户瞬时记忆，并且电话报数要清晰可变。,未来升值空间、价值回报阶段诉求点,SLOGAN:,城市进入大商时代,-,未来石正当时,诉求点建议：,1,、突出未来石在未来城市新中心的休闲商业中的核心地位，强调本案娱乐设备及商业设计的优势；,2,、强化保定地区对娱乐休闲购物商业项目的需求及市场稀缺，传递新的商业模式所带来的城市生活革命；,3,、以未来石与诸多商业资源牵手作为热点，并以新闻发布会形式聚焦传播，强调，与这些世界,500,强和全国,500,强的零售百货、家电、餐饮、超市等合作后会带来商业价值的巨大提升；,4,、强调周边产业密集、如工业产业园、诸多高校、创意产业基地等未来带来大量中小型成长型公司办公需求，辅以未来石自身的商业价值资源将成为区域核心地标。,5,、逐步渗透本项目销售部分商铺的稀缺性及投资特性，以及在自持商业带动下的前景无限。,表现形式建议：,报广表现形式建议：多以与,500,强牵手合作作为主题，强调未来石商业价值。,户外表现形式建议：延续区域价值的诉求，变化调整仍以东湖和区域副中心为主。不建议做过大调整。,公交车体表现形式建议：同样不建议做过大调整。,电台表现形式建议：多以对话形式描述全国各地对于未来石签约商家资源的认知与认可，描述未来区域人群消费行为及特点，首选未来石作为购物、逛街、休闲娱乐、会友、居住、办公等一系列的首选。,商业价值树立阶段诉求点,SLOGAN:,未来石商业热销引爆华北,诉求点建议：,1,、强化未来石在未来城市新中心休闲商业的核心地位，强调未来石娱乐休闲资源的稀缺性，开盘抢手热度；,2,、未来升值空间的诉求，因为地理位置不可复制、商业资源难求、资源稀缺所以未来石稀缺，未来升值空间无限；,3,、强调未来未来石作为区域核心的升值预期；,4,、输出投资回报的概念，前景广，收益高；长期稳定，风险小；,表现形式建议：,报广表现形式建议：以未来商业形成后的效果图为主画面，强调品牌和未来收益。,户外表现形式建议：延续区域价值的诉求，变化调整仍以东湖和城市新中心为主。不建议做过大调整。,公交车体表现形式建议：同样不建议做过大调整。,电台表现形式建议：继续沿用数字对瞬时记忆的优势，传递项目节点信息及提升项目知名度。,商业价值树立阶段诉求点,SLOGAN:,新型商业受追捧，未来石一期商业清盘,诉求点建议：,1,、强化未来石在未来城市新中心的商业核心地位，强调未来石休闲娱乐及景观资源的稀缺性，抢手热度，开盘即狂销*套，首开清盘；,2,、未来升值空间的诉求，因为地理位置不可复制、商业资源难求、休闲娱乐资源稀缺所以未来石稀缺，未来升值空间无限；,表现形式建议：,报广表现形式建议：强化首开清盘，机不可失。,户外表现形式建议：延续区域价值的诉求，变化调整仍以东湖和城市新中心为主。不建议做过大调整。,公交车体表现形式建议：同样不建议做过大调整。,电台表现形式建议：继续沿用数字对瞬时记忆的优势，传递项目节点信息及提升项目知名度。,营销动作：以推广主题为核心，以不同媒介为表现,传播直连：点到点,传统媒体输出商业形象,+,窄众点对点深挖潜在客户,签约及发布会：榜样力量，品牌号召，直白表述,通过大商家签约仪式及新闻发布会，加强品牌联动，叠加品牌效应，对客户进行逐渐深入的宣传，形成心理定位，对产品的价值预期以直述的方式将价值进行长效灌输，价值的洗脑工作深入客户内心接受并认同,广告：高度精度广度,新兴区域的新型商业区崛起，城市外高度集中型，商业聚集地，集约效应产生目的性消费群体，并以此拉动投资客户,招商先行，多向合作,以龙头企业签约，带动项目形象，释放项目价值；,通过行业协会，与各类商业资源进行合作，形成商业产品链，深入产品价值解读，促进商业销售,中庭空间,室内零售,百货商业,沿街商业,主力店,娱乐餐饮,专业市场,商业主动线,附：项目裙房商业布局分析,五、后期重要活动节点,活动时间：,2011,年,12,月,-2012,年五月,活动名称：河北省民营企业评选活动,活动冠名：隆基泰和未来石,活动方式：,1,、冠名参与河北省民营企业评选活动，扩大项目知名度，同时体现本项目重视民营企业鼓励投资办公的运营理念；,2,、由保定电视台，保定日报长期跟踪报道，以整篇幅专题报道形式，突出项目对本活动的大力支持，赋予项目更强的炒作空间。,提升项目形象活动,媒体推广排期,后期重要活动节点,活动时间：,2011,年,11,月,12,日,活动主题：挑起城市脊梁,民营企业园总部入驻签约仪式,主办：隆基泰和、上古、活动公司,活动地点：项目现场售楼处,活动方式：,1,、邀请北市区政府、民营企业园代表、媒体记者及客户参与，政府领导牵头作重要讲话，并以此作为软文素材进行网络软性报道，增加项目社会影响力；,2,、邀请意向客户参与，向客户传达民营企业园入驻所带来的战略性意义，给客户及投资者以信心。,备注：未来石的精英理念作为一个主打牌，应始终贯穿整个营销策略中，顾在民营科技园入住后，应持续召开高端商业论坛活动。,重要活动节点,活动时间：,2011,年,12,月,31,日,活动主题：未来石感恩回馈业主,主办：隆基泰和、上古、活动公司,活动地点：卓正国际酒店,活动方式：,1,、经过,2,个月的热销，未来石在保定市内拥有了大批已购房业主，业主集中在保定市内各行业上层部分，以邀请函方式诚邀业主前来参加酒会；,2,、增加客户的业主自豪感，通过业主自身关系影响其身边 亲友，及时扩大项目影响力，结合老带新活动，促进来年,1,月余量去化。,以上推广执行工作以推广主题为核心，以各类媒体、活动为辅助表现形式，表述不详之处专题会议上将详实汇报,未来石营销部,2011,年,11,月,2,日,