中辰置业虞城澜湾项目营销报告103p.ppt

,谨呈虞城中辰置业,【,响河旧城改造项目,】,逆势营销之道,万 剑 归 宗,朗润地产机构,2012,年,2,月,7,日,把“不可能”变为可能，是一种,标准的制定。,罗斯福,解码,【,澜湾,】,三位一体定位法,市场,-,竞争对手,-,产品,【,市场态势纵览,】,审 势,国家调控政策,虞城城市发展,众多竞争对手,【,市场态势,】,有三个方面将对产品的销售产生巨大影响,一看宏观政策,2011,年中央经济工作会议定调,2012,年经济：保持稳健货币政策与积极财政政策 楼市调控不动摇国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。,4,月,13,日：,要,坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,，,7,月,12,日：,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放 松，继续加强房地产市场调控工作。,10,月,29,日：,坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。,土地、金融、限购令一系列的政策,挤压地产泡沫，让房价回归理性，回归需求；居者有其屋,限,购,令,降,价,银,行,利,率,在经过了年初连续几次的储备金利率上调，到年底的第一次下调，银行贷款利率近乎翻了一番，这相对于地县城市月收入并不是很高的客户群，产生了极大的压力。,对大市场影响：,全国一二线城市房屋销售情况环比和同比都大幅下降，房屋闲置率达到08年以后的新高，使得常年居高不下的房价在短时间内下浮。,大盘的不稳定也造成了三四线城市客户的观望态度。,对市场的影响：,原本有能力购买房子的客户群，因为利率的上调，,高额的月供压力，全部选择了观望加剧了整个大盘的不景气。,目标,非常明确,决心,非常坚决,周期,可能更长,政策,很不确定,史上最严宏观调控，,对市场影响的广度和深度不容忽视。,新国八条限购政策已经过了,9,个月的运行，,投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需与开发企业之间暗自博弈，市场观望气氛浓厚，僵局迹象越来越明显；,楼市调控力度不放松，调控方向,由“短期”向“长期”，由“堵”向“疏”转变；,国内一些大城市的大腕开发商“识时务”地开始降价抢跑，强烈震动市场，房价拐点或显现；,从市场反应来看，提前“抢跑”的开发商获得更大的市场机会。,所以，从经济基本面的角度出发，我们对本案在,2012,年的表现有充分的理由表示乐观。但乐观的预期需要透彻的分析和扎实的执行。,朗润观点,二看虞城发展,虞城县位于河南省东部，黄河故道南岸，豫、鲁、苏、皖四省交界处。西距商丘市,20,公里，总面积,1558,平方公里，总人口,108,万。,虞城县民营工业发展势头强劲。其中利民乡科迪集团是国家级农业产业化龙头企业。商丘市木兰棉纺织有限公司、虞城县双洋食品、稍岗乡钢卷尺厂等一批企业集团迅速发展壮,大,，其中有,8,家企业成为创汇企业，产品远销,20,多个国家和地区。,商丘,虞城,夏邑,20,公里,2011,年规划完成虞城嵩山路、商丘长江路、虞城南环路、商丘华商大道的对接工作，推进“商虞一体化”的发展进程。“商虞一体化”一方面带动虞城经济的快速发展。,商虞一体化,城市发展以居住、行政办公、综合服务为主的新城区。是城市发展的主要空间！,重点创新虞城连接商丘；,策略不同领域的错位对接。,虞城向西发展,虞城,城市,印象,从商丘的未来看虞城未来发展的趋势：,中原经济区建设纲要,中,11,处提及商丘，,明确商丘构筑中原经济区东部战略支撑的地位。,商丘市委三届十次全会，通过中原经济区建设纲要实施意见，提出商丘建设,“一中心一枢纽三基地”,的战略定位,(,区域性中心城市，中原经济区综合交通枢纽，国家重要粮食核心区生产基地、新兴工业基地和全国商贸物流集散基地。,商丘在此基础之上，必有新的发展，周边县市区中，得益最大的必将是离商丘最近的虞城。,商虞一体化必将是虞城城区发展，城市化进程推进中最大的力量，商丘华源钢材仓储物流园就是虞城未来发展的一个缩影,。,按照保护生态环境，,加强区域与城乡协调发展的原则，随着商虞一体化战略布局的不断实现，虞城的城市化进程加快,，项目契机市场很大！,澜湾项目顺应商虞一体化的城市发展要求，更是,虞城县重点旧城改造项目,，依托响河现有水系资源优势，今后开发建设成一个生态的千亩大盘，,未来将是连接新老城市的纽带区域，,迎来一个商机空前的市场发展。,朗润观点,三看地产竞争,虞城县楼盘市调综合数据统计表,序号,楼盘名称,项目销售进展,建筑形态,占地面积,（亩）,建筑,面积,（万）,已推量,（万）,存量,（万）,2012,年预推量,（万）,主推面积（）,交房日期,1,和谐,北大花园,已开盘,5,层多层,12,层小高层,260,17,0.2,16.8,7,两房：,85/116,三房：,111/112/128/137,2012,年底,2,西湖春天,热销,8,层多层,18,层小高层,90,12,10,2,2,两房：,90,三房：,101/127/136/143,四房：,165,2012,年,5,月底,3,汇景江南,热销,5,层多层,8,层电梯洋房,220,25,5,10,5,两房：,95,三房：,111/126/134,2012,年,8,月底,4,深港,维多利亚,尾盘,5,层多层,11,层小高层,50,8,7.98,0.02,0,两房：,92,三房：,117/120/134,四房：,132/147,现房销售,5,中联,四季花园,未开盘,7,层多层,12,层小高层,45,8.6,0,8.6,4,两房：,95,三房：,103-105/112-113/122-125/126-128/140-144,2012,年底,6,翰林华府,尾盘,7,层多层,18,层小高层,125,15,14.7,0.3,0,两房：,89/92,三房：,128/136/143,2012,年,10,月底,7,博泰太阳城,尾盘,8,层多层,18,层小高层,40,7.5,4,3.5,5,两房：,92,三房：,124/138/140,2011,年底,8,响河商街,已开盘,5,层多层,45,9.7,0,9.7,3,两房：,66/92,三房：,132/149,主推商铺：面积,100-250,2012,年底,序号,楼盘名称,项目销售进展,建筑形态,占地,面积（亩）,建筑,面积,（万）,已推量（万）,存量,（万）,2012,年预推量（万）,主推面积（）,交房日期,9,珠江豪庭,已开盘,12/18,层小高层,75,9.5,4.2,5.3,5,两房：,93,三房：,125/136/137,四房：,155,2012,年,10,月底,10,滨河公寓,尾盘,5,层多层,80,5.7,5.5,0.2,0,两房：,89/93/102,三房：,25/136/137/,143,四房：,155/167,2012,年,6,月底,11,盛世观澜,未开盘,18/24,层高层,67,9.9,2,9.9,5,两房：,98,三房：,128/129/138,2013,年上半年,12,绿城世家,已清盘,7,层多层,30,5.9,5.9,0,0,已清盘,现房,13,木兰印象,认筹中,12,层小高层,28,6,2,4,3,两房：,87,三房：,116/117/119/,127/135,2012,年年底,14,枫桥,运河人家,热销,12,层小高层,60,9,7,2,7,两房：,85-100,三房：,128/135/142,2012,年,10,月底,15,国奥世家,尾盘,14,层小高层,15,1.3,1.3,0.2,0,住宅已清盘,2012,年年底,合,计,1165,143,73.,71.32,45,1,、虞城新区往西发展，新城区楼盘主要,集中在,新城区木兰大道、嵩山路、新建,路两侧,。,2,、虞城新城区楼盘均价在,2400,元,平米,以上；最低房价在城南，销售均价,2100,元,/,平米；,商铺价位根据位置的不同，从,4000-6000,元,/,平米,不等；社区规,模较大，几乎全是上百亩的楼盘；产品类型比较高端，几乎每个社区都是电梯,房，以,5,层多层、,8,层电梯洋房为主，辅以,12,层小高层、,18,层、,24,高层建筑；,楼,盘的开发周期一般在,2-3,年之间,，像滨河花园，三期全部,开发周期在,6-7,年之间,。,3,、目前户型以三房为主；因房价上涨，考虑到客户的购买力问题，新开发的楼,盘（如和谐,北大花园、中联,四季花园等），三房户型由,120-140,之,间,的,大三房，演变为以,103-116,之间,的经济实用的小三房为主；,4,、新城区的楼盘配套设施相对完善：社区预留有,双气接口、地温中央空调、大,型地下停车场,；西湖春天在厨房配套,厨房垃圾处理器和家用净化、软化水系统。,5,、主要客户群体大部分来自,楼盘周边居民、城关镇,及,稍岗、利民,等工业相对发展,的乡镇；以及,张集、刘集、李老家,等农业、花卉相对发展的乡镇；,6,、成交客户职业主要以,行政机关单位、私企领导、个体、教师等为主，,总结,截止,2011,年,12,月，虞城县全年市场供应量为,143,万平米；重点楼盘市场释放量为,73,万平米；市场存量为,71,万平米；结合,2011,年房地产运行情况，,预计,2012,市场预推量在,45,万平米,。,市场供应量预测,问题提出,虞城作为四线城市，短期能否消化这么多数量？,解决之道,1,、根据市场，,项目分期开发，分批推盘,，有效规避风险,!,2,、营销要,放眼全“丘”，不能仅限于虞城，深度挖掘市场！,商虞一体化的快速发展，虞城将打造成商丘的“木兰新区”。所以说，虞城县在,2011,年以前城区规模要扩大，而且在,2011,年以后还要进一步扩大。,作为县级城市，受宏观影响不大的市场下，加上项目大盘和资源的稀缺性，基于虞城县的城市化发展水平和地理位置，虞城县的房价会,或慢或快的逐步上升,，,虞城县的房地产不但具有短期投资价值，而且具有长期投资价值。,果断抢位,朗润观点,【,项目分析篇,】,铸 剑,【SWOT】,分析,-,优势分析,自然资源：,1.5,公里响河,生态景观、,4,大主题公园；,资源：,产品：,大规模、近,1000,亩土地；,多元产品形态，别墅，高层、商业街，花园洋房；,商虞一体化、城市片区高升值潜力无限；,配套：幼儿园、广场、会所，满足多功能；,响河景观,大盘规模,高层,ARTDECO,建筑,商业,会所，广场,别墅,花园洋房,【SWOT】,分析,-,劣势分析,入市时机尴尬，缺少铺垫；,销售前准备不充分，配套、环境、景区缺乏；,外围交通动线嘈杂，前往临时接待中心项目不顺畅；,居住、商务增值服务未健全，整体规划尚未明确；,现状：,项目：,项目处于原始的地貌，缺少区域的包装；,周边生活环境不尽人意，配套不完善；,【SWOT】,分析,-,机会分析,宏观政策有影响，但对四线城市影响不是很大；,商虞一体化的发展契机；,政府的大力支持；,客观机会点,产品配套如会所、智能化安防、商务高端服务未来将会逐渐完善；,通过系统的媒体整合推广，更有利的传播效果，更高效的到达率与打动力；,可以通过策动政府，加强对本项目的支持力度；,主观机会点,市场上其他项目的竞争；,政策方面对于房地产的打压，给购买群体造成观望,情绪，对于主要以二套房及以上购买人群、投资人群,带来的影响尤大；,区域各种未来趋好性，在项目销售周期中能够兑现的,不多。,【SWOT】,分析,-,威胁分析,本项目对自然资源及规模的占有达到了无以复加的地步，令其他项目望尘莫及。,本项目的劣势也可以在未来迅速转化成为我们的优势及机会点。,对项目“造势”的成功与否是澜湾否在段时间内取得市场成功的关键。,因此，我们的作战武器将是,造势,总结,【,价值提炼,】,中辰,澜湾,核心价值体系,大盘,响河生态景观,多元产品,高端配套,朗润观点,【,目标受众分析篇,】,磨 剑,对人性的洞察是最有力量的,你要了解是什么力量驱使人们的行动，什么样的直觉,主宰着人们的行为,如果你了解人的这些方面，你就能触及他的本质。,伯恩巴克,客户群辐射区,【,目标群分析,】,虞城县本地置业者,商丘市区置业者,团购客户,本项目人群辐射整个商丘市，客户以虞城置业者为主，商丘市及其他地区也将存在部分投资客；,其他地方,首次置业,客户素描,置业偏好,生活偏好,职业背景,家庭年收入水平,510,万元,/,年,银行,/,证券,/,保险,/,投资的业务骨干，,IT,行业的技术骨干，移动、电信部门的中层人员，电力部门技术人员，汽车、房地产行业业务骨干,生活调性：,开放、聪明灵活、进取、高效,生活偏好：,善于社交，喜欢外出购物和游玩，偶尔泡泡吧，跟朋友喝茶聊天，衣柜里不会有太多衣服，挂出来的一定是名牌，手机也不会日新月异，买一个好手机会好好爱惜。,产品关注点：,投资潜力、交通便捷、物业服务、小区环境、居住人群。,置业支付特点：,依赖贷款，首付能力弹性空间大。,置业偏好,生活偏好,职业背景,家庭年收入水平,1012,万元,/,年,大型企事业单位（电力、电信、银行、民航）员工，可能已有福利房。南城片区公务员，已拥有公务员小区物业。环保工业园及暮云工业园等周边工业园区企业职工，在市区已经拥有一套物业的。,生活调性：,高效、开放理性、家庭、前瞻,生活偏好：,有稳定的工作和生活，工作不是全部，作息有规律，周末陪家人或者朋友吃吃巴西烧烤，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。,产品关注点：,生活便捷、运动休闲配套、投资潜力,置业支付特点：,短期低额贷款为主，或者一次性付清,首次改善型置业,客户素描,新时代的中产阶级,目标群定位,产品、价位、功能决定目标群是,破译客户密码,上升力阶层,进取主义者,理想主义者,具有优雅的格调,高级的文化素质,独特的欣赏品位,他们是：,我来了，我看见，我征服,一个城市的资源与一个城市阶层的选择。,1,、如何引导他们发现,【,澜湾,】,的价值，与我们的产品形成衔接点？,人群的特质，决定了他们可以迅速发现有价值的,产品，并做出判断，果断出手！,他们希望被城市所证明，并会用自己的实际行动,在这座城市中确立自己的影响力！,【,问题关键,】,我们的产品可以带来？,带来了不可复制的资源力，一个城市新贵,聚集的群落，一种上升阶层的特有的生活符号。,他们需要什么？,需要生活可以进一步上升，他们希望得到城市的,价值认同，他们向往有一处让身心愉悦的地方，他们渴望对事业,会有所帮助的生活圈。,发现,【,澜湾,】,，发现他的资源力与价值力，再一次验证自己敏锐,的眼光，实现自己的人生价值！,占有,【,澜湾,】,，实现自己的价值,梦想，在品位之城里，享受心灵的愉悦！,答案,市场状况：,多元产品，多功能配套。,目标群体：,满足生活上升的需求；实现社会认同；对资源价值的判断；事业的提升。,项目优势：,无与伦比的自然与规模。,市场优势：,绝对的差异化。,推广武器：,造势,-,资源。,受众需求：,占有稀缺资源以实现价值认同。,项目优势,刺激购买,满足需求,完成销售,推广成功,本项目推广出路：,朗润观点,【,推广核心概念,篇,】,剑 法,需要身份被证明，追求优越生活方式；,再回头看看我们的项目与目标群：,核心概念探寻篇,多元集合产品，多功能配套，绝对的市场差异；,市场,客层,无与伦比的自然生态资源、规模优势、强劲的升值潜力；,澜湾,由市场、产品、目标群特点出发，结合项目特点，找出足以致命的死穴,广告核心概念,广告的尖锐性,如何找到连接点,朗润观点,【,定位项目的核心思路,】,价值力,=,资源力,=,判断力,战术,定位,广告语,产品,客体,市场,广告表现,【,定位项目的产品力,】,生态 体量 多元产品,响河景观资源,近,1000,亩土地,对产品形态的描述,项目核心价值点,对公司品牌的维护,大气,-,对项目品质感的升华,案名的确立,中辰,澜湾,项目,SLOGEN,：,回归自然主义，欧洲湾岸生活,释义：,1、回归自然主义：来源于对项目响河生态景观的高度概括，,一种绿 色、健康、环保的生活主张；,2、欧洲湾岸生活：欧洲是对项目建筑风格的概括，英伦风,情为主，湾岸是对滨河生活的一张描述；,3、这样的描述即简洁有力，又不凸显暴发户的那种张扬，,符合大的稳重，耐人寻味；,1,、,打造虞城绿肺 建设美丽响河,；,2,、,城中心湿地公园新生活,；,EX,：,伦敦湿地公园,/,香港湿地公园,3,、,商丘,NO.1 1000,亩,大盘（虞城）,；,4,、,虞城,NO.1 200,万,平米生态城,；,5,、,500,亩响河绿化公园,；,6,、,简单而文雅、并且极富社会价格、必将持久而永恒,。,7,、,刚需首购,+,换房,+,移居首选,。,项目,的形象,：,【,主推广语,】,【,项目营销实操篇,】,亮 剑,思路回顾,回归自然主义，欧洲湾岸生活！,新时代的中产阶级，会生活、懂事业、有梦想，具有超前的眼光和洞察力,目标群,定位,无与伦比的生态资源、体量优势、价值潜力,本项目,多元的产品集合，绝对的市场差异,市场,200,万平米国际生态城！,推广语,项目运营的三大战役,1,、闪电战：,在较短的时间内完成相应的基础炒作，形成市场的轰动效应并,产生认同感；,2,、团体战：,前期结合各方人脉资源做足团购，加速资金回笼，利于项目后期可持续运作,；,3,、创新战：,建立在可持续发展的基础上，依托体量、资源及多元产品的高,端市场形象定位，从开发理念到居住意识的颠覆虞城市场；,我们的策略总纲,1,、合纵联横,事在人为,:,资源是构建起来的；,2,、先谋定而后动,旁征博引,精耕细作,潜移默化,一定要有策划,的高度,深度,广度,进行系统控制；,3,、借势并造势,企业引导策动,.,借力打力不费力,让政府多说话,巧用新闻。,4,、震撼而可信的推广达成高形象价值与性价比反差,造成抢购。,阶段策略要点,一、,线上：,1,、,化整为零，顺势而变,；,2,、,价格低开走高，步步高升,；,二、,线下：,1,、,企业,团体,本地逢低抢位,；,2,、,政府,单位,外地抄底待,；,涨,推广思路,现在我们的推广思路已经明确,推广四步战略：,攻击第一轮,（,2012,年,2,月,5,月）,造势,-,热炒澜湾规模体量,响河改造景观资源，将澜湾塑造成虞城,未来最有价值的地方；,攻击第二轮,（,2012,年,6,月,8,月）,嫁接,-,将景观体量资源嫁接给产品，重新诠释多元产品，诉求生活,进入资源化时代，引领全新的资源消费观，让澜湾成为,资源型城市综合体的标杆；,攻击第三轮,（,2012,年,9,月,11,月）,感受,-,资源型产品体验带给目标人群的全新生活模式与价值，,打动目标消费群，引发购买行为；,攻击第四轮：,（,2012,年,12,月,2013,年,2,月）,体验,-,对全新资源型产品生活模式的细节描写，生活感触，,引导消费者对号入座，强势促进持续销售；,第一剑（,造势,）：项目启动期,时间：,2012,年,2,月,-5,月,媒体计划：,软文；整版硬广；设立报纸专栏；户外；对澜湾项目体,量，资源以举办的活动进行追,踪报道；,诉求点：,体量,生态资源：,200,万平米国际生态城、响河景观改造！,【,项目启动期,】,1,、,2012,，虞城看澜湾！,2,、,200,万平米国际生态城！,【,阶段推广主题,】,营销节点安排：,2012,年,2,月,2012,年,3,月,入市期，形象导入,户型形象更换,广场先行计划实施,响河清淤工作实施,项目奠基开工,2012,年,4,月,春季房展会,2012,年,5,月,重要活动描述,1,、项目奠基活动,2,、响河清淤工作开启,3,、广场,新销售中心实施,黑色区域,4,、春季房展会,第二剑（,嫁接）,：项目预热认购期,时间：,2012,年,6,月,8,月,媒体计划：,软文，整版、报纸专栏对澜湾举办的活动进,行追踪报道；,诉求点：,嫁接,-,将景观体量资源嫁接给产品，诠释多元产品，综合体概念，诉求生活进入资源化时代，引领全新的资源消费观，让澜湾成为资源型城市综合体的标杆；,【,项目预热认购期,】,一、以报纸软文和硬广的方式树立启动期产品的概念，,确立本项目的差异性；,二、短信广告，吸引客户认筹；,三、提升项目知名度，积累客户资源；,四、参加房产会，增加外销网；,五、,正式销售会员卡；,【,阶段策略要点,】,【,阶段营销建议,】,1,、吸纳积蓄客户？,-,春季房展会,2,、认筹活动！,3,、商丘看房展销点！,【,阶段推广主题,】,1,、给世界一个新虞城,;,2,、,200,万平米欧洲生活版图,;,3,、假如澜湾没有,！,营销节点安排：,2012,年,6,月,2012,年,8,月,预热期,户型形象更换,新售楼部投入使用,一批团购活动先行,商丘看房展销点,2012,年,7,月,认购开始,1,、新销售中心开放,重要活动描述,2,、商丘展销网设置,3,、一期团购,认购活动,4,、认购活动,第三剑：项目开盘热销期,时间：,2012,年,8,月,10,月,媒体计划：,软文，整版、报纸专栏对澜湾举办的活动,进行追踪报道；,诉求：,【,项目开盘热销期,】,为正式开盘做好充分准备,为开盘积累大量意向型客户,正式销售会员卡,营销节点安排：,2012,年,8,月,2012,年,9,月,2012,年,10,月,开盘期,-,户型形象更换,开盘活动,老带新活动,系列圈层活动,【,阶段推广主题,】,1,、世界拥戴一澜湾,！,2,、中辰,澜湾，,X,月,X,日盛大开盘,1,、名师家居设计活动,重要活动描述,第四剑：项目持续热销期,暂略,【,项目建议篇,】,剑 式,产品魅力策划,明确了定位，我们还需要进一步对项目进行包装。,1,、在现有基础上如何将户型做出特色？,2,、如何让消费者体验到楼盘品质？,3,、如何包装出楼盘的风格？,精选全国千亩成功大盘,海纳百川，借鉴前人成功经验,我们应该怎么建？,精选案例参考：,1,、京津新城,规模及定位：,占地,2,万余亩，地处周良高温温泉地热区，是未来具有高科,技含量就业生活型新城，具有,新城市,特征。將建有商业贸易及,物流区、高教基地、京津温泉住宅区、娱乐休闲、科技工业产业等功能区，是一個居住、度假、创业、就业兼备的新城区，住宅规划建筑面积达,200,万平方米左右。,市场动作：,举办的京津新城杯天津首届婚纱摄影艺术作品大赛；城际风情，街开始招商：针对有条件的业主举办京津新城杯装修设计赛；京,津新城首届睦邻节”之翠屏湖畔生态游；奥迪车主俱乐部会员“京津新城精彩体验”活动,;,首期杂志,城主,征稿。,特 点：,温泉入户。在温泉入户大受欢迎的同时，政府已重视此事，认,为大量采用地热对能源有一定影响，持反对态度，北京已暂停审批,新的地热利用。,2,、领世郡,推广主题：,理想中的别墅国,别 墅：,天津罕有的,5348,亩纯粹别墅，原版美式别墅，敞开的前庭，,私密的后院，下沉式庭院,配 套：,27,洞高尔夫、,20,万平米,SHOPPING MALL,、集社区配套、酒,店会议、娱乐、酒店公寓于一体。,市场动作：,项目示范区对外开放、红磡领世郡杯,2006,全国摩托艇精英赛,、天津红磡领世郡豪生大酒店项目合作签约、红磡领世郡荣获,联合国生态环境住宅金奖 、二期开盘风水大师将根据您每套房,屋的需求跟踪指点，推出的一系列“名车、名宅、高尔夫体验,活动”；在红磡领世郡销售现场举办为“知道、得道、用道，,国学文化造就非凡企业”的国学文化与人力管理高层论坛,口 号：,像梅江湾一样生活,定 位：,可持续发展生态新城,配 套：,一轴、两带（健康休闲带、运动养生带）、五大湖区的,6000,亩,超级水上城市。包括,25,个景观组团、,6,大功能中心、,4,大景观组团,（如国际植物园、七星级会所、亚太商务中心、生态树岛、私人垂,钓岛、欧陆时尚广场、国际教育中心、商业步行街等）。,市场动作：,口号很大，在天津电视台首播的经典新版大戏,沙家浜,，,天津媒体见面会；大型民族文化演出，大口号,产 品：,一期,CASA,国际海岸在产品打造上有诸多点睛之笔如景观电梯、,空中花园、超大面宽横厅设计、中西双厨房、,270,度观景阳台、,壁橱等。,3,、梅江湾,A,B,C,F,E,【,总体地块价值分析,】,遵循价值最大、风险最小原则；,拉开产品差距，消除内部竞争原则；,有利于价格的提升原则,推售顺序,CDEAB,D,规划提升建议,高层,高层,高层,沿河高层,联排别墅,叠加别墅,花园,洋房,【,现场包装及引导动线提升建议,】,1,、,【,如何吸引并初步打动初步消费者是关键？,】,广场就是突破口，广场先行；,暂定,暂定,暂定,启动,视点,会所,（广场）,现在售楼处,【,原因解析,】,1,、,目前的,临时接待中心不符合项目大盘形象,；不利于项目后期价格的,拉升，推广后易造成客户落差感,。,2,、,大同路与商永路路口增加,精神堡垒；商永路沿线增加道旗，大同路,增加项目围墙；,3,、,项目开发周期长，总规划就是一个大梦想；在其他地块待定的情况,下，,广场景观的落成足以见证开发商的魄力，震撼并打动消费者；,4,、,广场作为视点可以辐射其他每个地块,，同时利用广,场这个视点；以后可以在此举办多种活动，是最能,充分,展示项目的最好舞台,；,【,现场包装提升建议,】,项目展示区,销控台,沙盘,产品鸟瞰,+,响河绿化图,接待区,入口,户型模型,VIP,区,【,启动地块推售节奏建议,】,1,4,1,1,1,1,1,1,2,2,2,2,3,3,3,3,4,4,4,4,4,4,4,分四个阶段进行推售；,每阶段根据情况分批放量；,顺序如图所示；,配置提升建议,安保设施,:,私属领地 提升主权私密感,智能卡直达系统,智能安保系统,指纹入户密码锁,生活宜家 提升居住舒适度,居家控制系统,降噪环保系统,恒温恒湿系统,全天新风系统,中央除尘系统,配置提升建议,家居系统,:,配置提升建议,会所建议,:,健身房、阅览室、游泳馆、台球室、乒乓球，棋牌室、社区影院等,配置提升建议,社区巴士,联通商丘，方便业主出行，提高项目的影响力；,配置提升建议,服务体系,:,贵族身份 提升项目尊荣感,引入品牌物业,营销中心个性服务提前介入,期待,共赢,THE END,感谢聆听,