南京江心洲保利G33前期定位报告126p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,保利,G33,前期定位报告,思源经纪,2012.10,Poly Real Estate 2012,目录,contents,Part,1,宗地研究,Part,4,产品策略,Part,2,市场格局,Part,3,客群研究,PART,1,宗地研究,解读品牌,区位发展,地块价值,初步定位,解读品牌,关键词：,一线央企,|,再度开疆,|,城市价值发现者,解读,品牌,国家保利，央企龙头，和者筑善,中国至少有,1/10,的人知道她，主导开发,4200,余楼盘，吸引近,100,万业主超过,1,亿客户。央企巨擎，保利地产，伴随着中国城市化的伟大进程，以军工品质带领中国房地产进入精品化时代，开启中国房地产多物业先河。,解读,品牌,20,年,40,城，中国地产长城,20,年,40,城，保利一路走来，所到之处都创造着典范甚至奇迹，深刻影响和改变着当地的市场发展格局，一座中国地产长城赫然在列！,解读,品牌,四度开疆，城市价值发现者,文脉重现，六朝古都的精神图腾,【,保利紫晶山,】,河西,CBD,崛起，未来繁华中心,【,保利香槟国际,】,仙林大湖之美，未来之城起航篇,【,保利罗兰香谷,】,江宁大学城首发站，浪漫精彩起点,【,保利梧桐语,】,至此，保利跨越,城东、河西、江宁、仙林,四大焦点置业板块，四次塑造板块价值，成为新城价值标准。,江宁,仙林,城东,河西,解读,品牌,江心洲最幸运的事，是等到保利,2012,年,10,月，江心洲,首批住宅用地,公开拍卖，保利地产再度剑指新城，临江拓土，江心洲发展序幕，就此拉开。,国家保利，以军工精品和子弹速度，将为江心洲的未来建设，为南京品质阶层，展开江心洲江景,+,岛居的美好生活享受画卷。,区位发展,关键词：,河西外延,|,生态智慧岛,|2014,现雏形,|,区位,发展,江心洲：金陵绿宝石，原生态洲岛,四面环江，紧邻河西新城；区域人口基数密度较低，以农业和旅游业为主；“江心洲葡萄”是区域的形象标签。,全洲基本呈南北走向的长条形，状若青梅，故又称梅子洲；地理位置：江心洲位于南京市区西南部的长江之中，东隔夹江（均宽,0.4,公里）与河西新城相邻，西隔长江主航道（均宽,1.5,公里）与浦口新市区相望。该岛四面环江，与城市陆域相隔。,总面积：江心洲呈南北走向，全长,12,公里，平均宽度,1.25,公里，最宽处,2.5,公里，全岛周长,24.83,公里，总面积,15,平方公里，列长江第四大冲击洲岛。,产业结构：洲内目前以农业为基础，旅游业为主。洲内工业企业正逐步改制、停产并向洲外搬迁疏散。,区位,发展,环主城，河西新城拓展区，距城市核心,6.5,公里,（直线距离）,宗地位于河西,CBD,江心洲板块（建设中），隔江介于河西中部与浦口新城之间；,宗地从行政划分上隶属南京市建邺区，在楼市板块划分上，与香槟国际同属于河西板块；,宗地距离河西板块核心,-,奥体中心仅,4,公里，隧道直线驳接；,区位,发展,唯一过江隧道，,5,分钟车程到达奥体中心,纬七路过江隧道：（,无过桥费,）,快速到达河西新城和浦口新城，大桥双向,6,车道，不设收费站，设有人行道。开车经扬子江大道去江心洲，仅需,1,分钟。,扬子江大道、江东路、凤台路：,贯穿河西新城南北，联通主城与奥南及板桥,定淮门大街、汉中路、应天大街：,河西新城北、中、南三条与主城对接干道，可分别直接到达主城及江宁,绕城公路、三桥高速：,城际公路，南京对外交通主干道,5min,区位,发展,高起点整体规划：生态科技城，低碳智慧岛,宗地,江心洲岛屿总面积,15.21,平方公里。根据功能定位，岛内将发展集环保科技服务业、新能源服务业、现代农业服务业、生态旅游、文化创意、商务休闲、生态居住等功能于一体的“生态科技城、低碳智慧岛”。,区位,发展,借鉴新加坡经验，打造高端绿色居住岛,新加波,南京生态科技岛,以“绿链,+,岛城,+,水岸”的为其独特的布局结构，体现七大创新型规划布局理念：大疏大密、多元复合的用地布局；生态环保服务业集聚区；生态型、国际化宜居社区；绿色人文、智慧交通、低碳型市政基础设施；原生态都市田园景观；控规与城市设计相结合的规划管理模式。,根据规划，面积十五平方公里的小岛上，建设用地约,50%,，其中,产业开发与住宅开发各占总建筑面积的,45%,，另有,10%,的建筑面积用于配套设施。“低容积率、高绿化率、小社区、高品质”,，会是全岛开发的一个亮点。,宗地,宗地,区位,发展,科技产业先导，青奥前将建成纬壹科技城,产业规划：以高端科技服务产业为主导的“,3+1”,产业体系,2020,年，生态科技岛将初步形成以高端科技服务产业为主导的“,3+1”,产业体系，即着力发展信息科技服务业、生态环保服务业，发展都市型服务业和生态农业科技服务业。,生态规划：借鉴新加坡等先进国家生态城市的发展经验（,青奥前将建成纬壹科技城,）,目前，位于夹江大桥南侧的新纬壹国际生态科技园产业项目已开工建设。新纬壹国际产业园，借鉴国际知名的新加坡“纬壹科技园”规划理念和产业定位，园区将通过搭建企业总部、研发中心、技术中心和销售总部四大平台，重点吸引信息通讯、环保科技、新能源、新材料、生命科学、新媒体等产业。产业园载体采用低密度栋建筑，单栋面积分别为,2000,、,3000,、,5000,三类产品，凸显低密化、景观化、复合化、人性化的花园式研发、办公特色。,基础设计规划：从河西新城引进水电气过江,区位,发展,2014,青奥前，双隧道,+,岛内路网建成，连线青奥板块,宗地,江心洲,2014,再添穿洲隧道（免费）,过江通道计划从江心洲岛的南部开挖隧道，在南岸接江山大道，直通未来的青奥村，这条隧道拟建为双层，上层在江东南路有一个出口，位于保利香槟国际附近。而下层隧道可直通油坊桥互通接绕城公路。这条隧道与纬七路夹江大桥一样，也是条去往江心洲的免费通道。,岛内交通：道路建设（计划,2013,年完工）,首期岛内干线道路已经于,2012,年,8,月动工，为,1,、,3,、,5,、,11,号道路，总长,8,公里，预计,2013,年,4,月完工。,现有纬七隧道,2014,年建成过江隧道右夹江工程,区位,发展,2014,年，过江线地铁,10,号线“江心洲站”通车,地铁,10,号线“江心洲站”距离宗地南侧约,1.3,公里；现已开工建设，预计,2014,年通车。,南京地铁十号线线路全长,41.4km,，途经江北、河西、城南,3,个板块，是连接江南和江北的一条主干线路，,在奥体中心“元通站”与地铁,1,号线、,2,号线对接,，间接与主城核心连接。,区位,发展,两大绿肺：湿地公园,+,青奥森林公园,湿地公园,湿地公园位于生态科技岛中部组团西侧，总占地面积,约,21,公顷,，拟将其打造成为集生态体验、休闲娱乐等功能于一体，充分体现生态环保理念的湿地景观系统，构建人与自然的和谐关系，有效提升居住、生活、办公环境品质。,青奥森林公园,青奥森林公园位于生态科技岛南部，规划青奥轴两侧，与河西青奥村隔江相望，是岛上面积最大的公园绿地，,总占地面积约,850,亩,。公园具有生态、休闲、体验三大功能定位，建成后，将延续青奥绿轴，打造野趣横生的滨江风貌，提高整岛的空间景观环境品质。,区位,发展,2014,一期启动区形成，商业配套完备,江岛新天地：,位于新纬壹园区东侧，与河西绿博园隔江相望，主要功能定位为精品购物、时尚休闲、特色餐饮、娱乐健身等。地上总建筑面积约,2.9,万平方米。,宗地,所在,宗地,示范住宅区：,洲岛家园：新加坡,南京生态科技岛一期经适房项目（,40,万方）,江岛华庭：定位为园区产业项目的配套住宅，地上建筑面积约,3.4,万平方米。,首批出让宅地：江心洲首批出让的三幅宅地，宗地系其中之一。,江岛新天地,解读地块,关键词：,江景,|,岛居,|,配套匮乏,解读,地块,四至现状：仅有葡园路，紧邻银城地块,葡萄园,宗地穿过葡园路，规划后期整改为主要干道，其余四周均为规划道路。,目前葡园路的路况较为粗糙，但后期政府规划整改为主要干道。,宗地四周均为农业用地，外围均是本地原住民。基本上为乡镇自建房。面积,15,万平方公里，现有居住人口,1.2,万。,宗地,银城,6-1,银城,7-1,江心洲,地块,发展商,最高,容积率,总建面,楼板价,元,/,7-1,银城,1.1,42179,7989.70,6-2,保利,1.5,64350,6915.26,6-1,银城,1.5,24555,6841.78,解读,地块,可见江景，低密高档住宅示范区,地块编号,占地面积（）,容积率,用地性质,建筑面积（）,建筑密度,建筑高度,6-1,16371.1,1.5,二类居住用地,24556.65,30%,35m,6-2,42904.8,1.5,二类居住用地,64357.2,30%,35m,7-1-A,35394.1,1.1,二类居住用地,38933.51,28%,24m,宗地在首批地块中，位于中间位置，规划限高,35m,，高于,7-1,地块,24m,的限高，可在地块内西侧开发江景产品；,首批三块土地容积率均不高于,1.5,，将形成低密度的住宅示范板块；,图纸显示地块内西侧，存在自然南北向小河，实地勘测时需注意；,宗地,解读,地块,地块平坦，现有形象较差,南面,北面,地块内部,南面,西面,北面,东面,地块内部地势平坦，内部为葡萄种植园，,西,侧地块内部由南北向的原始小河分割，现为灌溉使用，形象较差。,地块外部多为葡萄种植园，东面为少数原住民居住区，东北部角落为江心洲红卫小学，整体感觉较为破旧，但生态环境较好。,解读,地块,宗地目前周边配套极为匮乏,商业配套,红光菜市场、世纪华联超市（待拆迁）,教育机构,红卫小学（待拆迁）、上新河中学,医疗设施,江心洲医院、南京建邺医院、江新门诊,景观配套,滨江公园,周边,3,公里社区配套,极为匮乏。,现有几个品质不高的配套都面临未来拆迁，未来几年配套只能依靠一江之隔的河西。,PART,2,市场格局,宏观市场,区域市场,竞争项目,宏观市场,关键词：,降息,|,松动,|,恢复型增长,宏观,市场,金融政策逐步放宽，预计近阶段调控基调不动摇,政策五,时间：,2012.6.14,政策：,公共租赁住房管理办法,，无户籍限制,政策四,时间：,2012.6.8,政策：时隔三年半央行首次降息，公积金同步调整,政策一,时间：,2012.2.24,政策：央行下调存款准备金率,0.5%,政策三,时间：,2012.5.15,政策：南京国企不再参与商品房开发,政策二,时间：,2012.5.12,政策：央行下调存款准备金率,0.5%,2012,年上半年影响南京楼市的八大关键政策,政策六,时间：,2012.6.18,政策：国土部,-,住宅项目容积率不得低于,1.0,政策七,时间：,2012.7.6,政策：央行再度降息，四年来首次“不对称降息”,政策八,时间：,2012.7.11,政策：公积金缴存基数标准下限上调,15.79%,经过,2011,年楼市萧条，,2012,年新年伊始楼市走向扑朔迷离，地方与中央博弈仍未见停；,2012,年开始，中央高层屡次重申房价合理回归，放出明确信号以引导楼市向既定目标调整，,楼市调控的基调不会动摇；,下半年风险与机遇并存，预计未来政策面将进一步呈,平稳状态,。,宏观,市场,客户心理出现松动，市场成交走势上升,自楼市步入深度调控期之后，有效,抑制了投资投机型置业需求,，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，,2012,年整体走势呈涨,；,在金融及刚需释放刺激下，全市,2012,年上半年成交逐步维稳在,50,万方,/,月以上水平，均价刚刚回归万元以上。,2011,年市场整体处于低谷；进入,2012,年,3,月份以来成交量大幅度回升，市场处于恢复性增长阶段。,区域市场,关键词：,青奥,+CBD,开发期,|,高价高密度,|,浦口分流,区域,市场,河西外延，蓝海板块，重点参照河西市场,蓝海市场,宗地所处江心洲位于河西与浦口之间，,宗地作为首批出让地块，,目前尚未有房地产开发，认知较低,；,河西中部片区,：河西发展最早的区域，以龙江片区为代表，未来可供开发的土地较少；,河西奥体片区,：奥体片区发展起步较晚，但依托规划利好房地产开发已较为成熟，整体定位为中高端居住区，各项目品质较好。主要以改善型需求为主，有部分体量较小的楼盘走差异化路线，主打紧凑型房型，如和府奥园，填补市场空白；,河西南部片区,：南部片区为整个河西板块待开发区域，未来规划为河河西板块重点发展的区域之一，目前已知在建项目有,青奥村,，,新项目海峡城于,2012,年,9,月,5,日首次开盘，后期将有大量住宅供应，是本案后期最大竞品；,浦口珠江镇片区,：珠江镇片区凭借纬七路隧道的开通和未来浦口新城的规划利好，已成为板块内均价最高的片区，；,区域,市场,河西向南，青奥将近，海峡城需关注,青奥城,海峡城,距离,2014,年青奥会主场馆仅,10,分钟车程，自项目规划总占地总面积约,323,万平方米，规划总建筑面积达,600,万平方米,；以,云端科技,为智慧核心，以低碳科技为手段，打造集总部经济、创新科技研发基地、现代服务业于一体，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区。项目建成后将集聚,30,万人办公、居住、旅游消费；必将成为南京市又一个充满动感和活力的现代化新城。,项目一期：已于,2011,年,3,月拍得一期地块，地块占地面积约,34.1,万平米，规划建筑面积约,94,万平方米。其中住宅以,24F,、,33F,高层,(90-173,科技精装,),作为启动出售产品，一起整体可售住宅建筑面积占整体建筑体量,70%,以上，,2012,年,8,月开盘，首期入市均价,1.7,万元,/,。,区域,市场,改善客现身，成交回升，北,-,中,-,奥体为三大销售主力,作为改善型项目集中板块，河西区域在,2011,年受调控影响较大；,2012,年,3,月份以来，随着市场逐步回升，板块成交量也大幅增长。,近一年期以来，河西住宅整体供销基本平衡，但进入,2012,年,3,月份以来，板块住宅成交量明显大幅增长，并一度处于供不应求的状态。虽然受国家调控以来受到一定影响，但作为优质地段的优质物业资源稀缺性愈发明显，依然受改善型高端客户的追捧。,区域,市场,低价优势驱动，主城,/,河西客分流至珠江镇,两江板块中较为活跃的片区，由于具备独特的区位优势，赢得越来越多的客户和品牌开发商的青睐,（融侨官邸、中海万锦熙岸、万科金色半山,）；,2012,年,3,月份以来成交量开始回升。,珠江镇板块受益于长江隧道的开通，近两年发展势头较好。虽然月波动较大，但供求关系、成交均价均好于两江的其他板块,珠江镇拥有便捷交通和自然资源，,吸引了大量的市区挤压客户，目前产品主要以中小户型为主，客户组成为刚需和首改。,区域,市场,河西开发潮：总存量,228,万方，潜在,124,万方,在售,潜在,项目,规模（万平）,剩余（万平）,项目,规模（万平）,仁恒江湾城,68,38.62,莱蒙水榭春天,14.6,宋都美域,17.5,0.9,青奥城,30,星雨华府,37,14.75,招商雍华府,18.8,栖庭,7.8,2.26,苏宁滨江壹号,12,天正滨江,9,3.12,华新城,12,和府奥园,10.6,5.31,和黄地块,37,五矿御江金城,17,2.7,中海凤凰熙岸,56.8,22.68,碧瑶花园二期,17.7,11.99,银城聚泽园,10,4.77,华润悦府,35,29.17,海峡城,（一期）,94,89.58,中北英郡,4.2,2.41,合计,384.6,228.26,合计,124.4,*来源于网上房地产，截止,2012.10.25,河西板块在售项目较多，总量巨大，包括潜在供应项目，总存量高达,228,万方。（海峡城整体为,680,万方，在此仅考虑一期）,目前河西在售项目主要为仁恒江湾城、中海凤凰熙岸、华润悦府、星雨华府等明星大盘项目；今年以来河西较为受市场关注的项目海峡城也于近期面市，后期供应量巨大，是河西南部板块以至全市的主力供应项目之一。潜在项目约,6,个，体量约为,124.4,万方。,区域,市场,区域产品：高层,/,精装,/,占主力，产品线丰富,项目名称,物业类型,报价,（元,/,）,主力户型,备注,卖点,仁恒江湾城,高层,25000,175三居/218四居,精装,江景、精装、品牌,宋都美域,高层,27000,85-90二居/120-140三居,毛坯,性价比、地铁、环境,华润悦府,高层,26000,200三居/240-280四居,精装,产品、品牌、精装,中北英郡,小高层,25000,88二居/115三居,精装,区位、小户型、配套,星雨华府,高层,23000,90二居/130-150三居,精装,园林、配套,海峡城,高层、小高层,17000,90二居/113-149三居/177四居,精装,规划、科技,栖庭,高层,22000,102、130平米三房,精装,区位、精装,天正滨江,高层,19000,142平米四房,毛坯,景观,和府奥园,高层,21300,170190三房、225四房,毛坯,景观、户型、品牌,五矿御江金城,高层,25000,177四房/266五房,毛坯,区位、景观,中海凤凰熙岸,高层,28000,99105两房、130145三房、170239四房,精装,区位、景观、品牌,碧瑶花园二期,高层、小高层,23900,106两房、149三房,精装,区位、精装,银城聚泽园,高层,25500,90两房、128三房、145四房、157207跃层,精装,品牌、区位,区域项目品质普遍高端，产品线丰富，高端再改为主，品质首改为辅。,品质普遍高端，一线品牌开发商云集，华润、中海、招商、仁恒、五矿、苏宁齐备。,户型产品线丰富，高端公寓主流供应集中于三房面积段,140-160,，四房面积段,170-200,；中高端公寓集中于两房面积段,80-110,，三房面积段集中于,120-140,。,资源型产品价格较高，高档项目精装为主，主打高品质（品质、科技、园林）、稀缺资源（江景）；中低档项目以地铁、配套和性价比为重要卖点。,区域,市场,河西价格：全市前茅，底线,1.8,万元,/,项目名称,成交价（元,/,）,报价（元,/,）,备注,仁恒江湾城,22270,25000,精装,宋都美域,26000,27000,毛坯,华润悦府,25300,26000,精装,中北英郡,23800,25000,精装,星雨华府,21500,23000,精装,海峡城,16500,17000,精装,栖庭,21500,22000,精装,天正滨江,17800,19000,毛坯,和府奥园,18700,21300,毛坯,五矿御江金城,21800,25000,毛坯,中海凤凰熙岸,25400,28000,精装,碧瑶花园二期,22000,23900,精装,银城聚泽园,24500,25500,精装,多数项目目前成交住宅价格位于全市前列，高档产品价格超过,20000,元,/,平米（精装），中档产品价格底限上探至,18000,元,/,平米（毛坯）。,竞争项目,关键词：,河西外围,|,低密度产品稀缺,|,竞争,项目,竞争分布：河西非核心区项目,+,浦口珠江镇品牌项目,宗地,宗地系江心洲首批出让土地，在江心洲区域内暂无在售竞争项目；,选取临近两大项目非中心（新兴）区域，作为主要研究对象；,竞争项目如下：,区域,项目名称,浦口,-,珠江镇,万科金色半山,浦口,-,珠江镇,融侨观邸,河西,-,中部外延,金基汇锦凌江,临河西,-,南部外延,柏悦澜庭,临河西,-,南部外延,宏图上水庭院,河西,-,南部新城,海峡城,竞争,项目,万科金色半山：英伦风，主导山景,+,品牌,容积率,1.6,占地面积,62270,建筑面积,99632,总户数,956,规划,10,栋约,110-150,低密度坡地洋房、,9,栋约,90-125,雅致三房小高层，,营造,10,万新英伦涵氧社区，领航江北新城优雅人居。,项目配建幼儿园、社区中心及约,2700,平米的商业综合楼。,均价,待定,目前情况,万科金色半山预计,11,月初开盘，预计首次开盘楼栋为花园洋房,14,、,15,、,16,、,17,栋，共,72,套，小高层房源,07,栋，共,84,套。花园洋房房源面积,110-150,平方米，小高层房源面积,90,平方米。,竞争,项目,融侨观邸：法式古典，潜力大河西,+,品牌,+,低价优势,容积率,1.7,占地面积,283305,建筑面积,481619,总户数,3572,规划,项目将配建,12,班幼儿园一所，配建社区基层中心一个，其中社区管理服务设施、托老所、社区卫生服务站、文化活动站、体育活动站等。,均价,8900,元,/(52,号楼均价,),目前情况,2011-9-15,上市,融侨观邸预计将在,11,月底推出,55,号楼小高层，共,108,套房源，户型面积有,92,平方米和,125,平方米两种。,竞争,项目,金基汇锦：西班牙别墅,+,新古典洋房，高层主打地段,+,精装,容积率,2.3,占地面积,71214,建筑面积,128000,总户数,682,规划,二期高层，社区共,7,幢主体建筑，,01,幢为酒店式公寓，,02-07,幢为住宅，其中,03,、,07,为挑高公寓（住宅），,02,、,04,、,06,为平层，住宅共,675,套。,金基汇锦国际凌江联排别墅,09,年推出，共,14,栋，面积为,230-270,平米，仅,68,席，西班牙风格。,均价,2.9,万元,/(,精装,),，别墅市价,3,万元,/,目前情况,二期在售,2012-1-12,上市,汇锦国际凌江预计,11,月份推,6,号楼,4,单元约,60,套新房源，主力户型为,118-138,平方米的平层。在售,3,、,7,号楼，均为,4.9,米挑高住宅，面积,55,、,58,、,70,平方米，精装交付，折后均价,29000,元,/,平方米。,5,、,6,号楼均为平层住宅，,5,号楼房源面积,130-138,平方米，折后均价,23000,元,/,平方米。全款,92,折，首付六成,93,折，首付三成,95,折。,二期,一期,竞争,项目,柏悦澜庭：英伦风，主打山景,+,地铁,+,配套,容积率,1.19,占地面积,49464,建筑面积,73252,总户数,290,规划,共,28,栋，主要以别墅为主，联排别墅,22,幢，,108,席，面积为,320-364,平米。沿街为,2,栋商业，北侧峰景组团小高层,4,栋，主力面积为,107-125,平米三房、,138-148,平米四房、,170,平米五房。,均价,15000,元,/(27,、,28,号楼折后,),目前情况,一期在售,2011-8-9,上市,柏悦澜庭预计,10,月底推出,18,套房源，其中,139,平方米的,16,套，,165,平方米的跃层,2,套。在售住宅房源,28,号楼还余,148,、,160,、,178,平方米的房源，,24,号楼目前还剩,2,套,169,平米房源，位于,2,楼。,27,号楼还剩,5,套,148,平米的房源，毛坯交付。折后均价,15500,多元,/,平方米。,竞争,项目,宏图上水庭院：民国风，主城地段,+,多附赠,容积率,1.4,占地面积,147600,建筑面积,120000,总户数,510,规划,一期小高层住宅已经交付；二期规划建设别墅,25,栋,(,总户数：,219,户,其中,16,栋叠加,140,户，,8,栋联排,70,户，,1,栋三进四院,9,户,),，为高端纯别墅区。叠加户型面积（含地下室）,300,平米左右，联排户型面积（含地下室）,400,平米左右，每户均赠送地源热泵、中央除尘、净水处理系统。,均价,17500,元,/,目前情况,一期售完,二期在售,整个项目,2008-8-20,上市,宏图上水庭院在售,18,号楼多层，面积,70-80,多平方米，均价,17500,元,/,平方米，在售,11,号楼，还剩,30,多套，户型为,180,200,平方米的大平层；在售,10,号楼复式房源，面积,110,平方米，均价,18000,元,/,平方米。另在售,40,、,41,、,43,号楼叠加别墅，面积,280-300,平方米，均价,19000,元,/,平方米。,竞争,项目,海峡城（一期）：青奥村边,+,云概念新城,+,科技精装,海峡城整体,体量,600,万方,海峡城一期,办公,+,住宅,94,万方,容积率,3.12,占地面积,340000,建筑面积,940000,总户数,506(,一期,),规划,项目预期总投资超过,600,亿人民币，将以中国城市化进程未来典范为目标，以云端科技为智慧核心，以低碳科技为手段，打造集总部经济、创新科技研发基地、现代服务业于一体，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区。,均价,17000,元,/(2,、,3,号楼折后均价,),目前情况,一期在售,2012-8-31,上市,项目在售,1,号楼房源，户型为,93,平方米两房，,113-149,平方米三房，,177,平方米四房，精装交付，全款,95,折，商贷,97,折，折后均价约,17500,元,/,平方米。,2,号楼所剩房源面积,130,多平方米，位于,4,楼以下，,3,号楼还余,110,、,140,、,170,平方米房源，全款,97,折，商贷,99,折，组合贷款优惠,0.5,个点，折后均价,17000,元,/,平方米。,竞争,项目,河西高密大户型为主，浦口主打低密刚需,在售普通住宅户型配比,所属板块,项目名称,物业类型,成交均价,万元,/,核心卖点,产品段（平米）,平层,主力,面积,洋房,主力,面积,别墅,主力,面积,河西,金基汇锦国际,高层在售,别墅售罄,2.3,精装,3.0,地段,+,精装,118-138,138,230-270,（套数少）,海峡城,小高层,1.7,青奥规划,+,精装,+,潜力,90-180,宏图上水庭院,高层,1,7,主城地段,+,性价比,90-200,180,以上,300-400,300,叠加,柏悦澜庭,别墅,小高层,2.0,1.5,山景,+,地铁,+,配套,107-170,148,320-360,（套数少）,浦口,万科金色半山,洋房,小高层,待定,山景,+,低密,+,万科,90-125,90,占,80%,110-150,140,占,40%,融侨观邸,高层,别墅,0.9,1.08,老山,+,品质,+,融侨,90-125,92,350-420,350,洋房产品稀少,市场导出：低密突围,|,分流河西,|,PART,3,客群研究,区域发现,客群感知,目标定位,区域发现,主力为：,来自主城,（尤重河西）,|,自住,|,改善,区域,发现,建邺占主力，中年改善，自住决策,名称,客户来源构成,年龄特征,职业特征,购买目的,决策要点,仁恒江湾城,各个区域比较平均,中年，,30-50,市政府工作者、高薪人员,自住、,9,成,品牌、环境、物业,宋都美域,各个区域比较平均，包括外地的也有,40-50,私营业主,年薪,20,万以上,自住，,9,成以上,社区品质、区域环境,星雨华府,主城，各个区域比较平均,两房,20-30,，三房,40-50,私营企业老板为主,自住,8,成,周边环境,栖庭,主城,青年中年，,30-50,医生、公务员、金融,自住，,7,成,品牌、周边环境、配套,天正滨江,各个区域比较平均,40-50,私营企业老板,自住、,9,成,产品质量、周边环境,和府奥园,建邺区，,5,成,30-40,各行各业，月收入万元以上,自住、,9,成以上,周边环境、配套,五矿御江金城,建邺区、,4,成左右,自住，,7,、,8,成,景观,中海凤凰熙岸,鼓楼区、,5,成,40-50,高官、企业领导，年收入,60,万以上,8,成,品牌、地段,银城聚泽园,龙江片区、,7,成,30-50,事业单位工作的、公务员，月收入万元以上,自住，,95%,以上,地段、品质、品牌,碧瑶花园二期,各个区域比较平均,40-50,高收入为主,自住，接近,10,成,周边环境,华润悦府,建邺区，,4,成,30-50,私营企业老板,自住，,10,成,装修（精装修交付）、小区环境、产品、品牌,中北英郡,建邺区，,9,成,40-50,银行,自住,品牌、地段、产品,名称,客户来源构成,年龄特征,职业特征,购买目的,决策要点,万科金色半山,市区、河西：,6,成,江北本地：,4,成,30-30,占主力,公务员、生意主居多,自住：,6,成,品牌占主力：,5,成,山景、社区品质等,融侨观邸,主城区：,8,成,江北：,2,成,40,以上：,6,成,事业单位、私营业主等,自住：,5,成,自住兼投资：,3,成,品质改善（品牌、社区、户型）,金基汇锦国际,市区：,7,成,河西：,2,成,约,40,岁居多,事业单位居多,自住,9,成,地段占主力：,7,成,产品、社区环境等,宏图上水庭院,白下、秦淮、雨花等,主力来自周边客源,30-50,岁均有,各类高收入群体,自住,8,成,区域及地段为主,柏悦澜庭,雨花：,4,成,主城其他区：,4,成,兼有外地客,约,40,岁：,7,成,事业单位人群：,5,成,自住,9,成,地段位置占主力：,9,成,海峡城,建邺区，,7,成,40-50,各类高收入群体,自住，,7,成,青奥规划,+,发展潜力,+,精装,区域,发现,主城主力，四大决策要素：位置、品牌、景观、潜力,客群感知,关键词：,自然享受,|,控制总价,|,投资未来,总价限定范围,（如,300,万），,客户可以在大河西板块买到什么？,产品密度,预算使用,R,3,3,R,1.6,1.5,R,1,R,1,浦口别墅,如：,融侨观邸,置业倾向：,看重别墅享受,交通便捷，配套可达即可,浦口洋房,如：,万科金色半山,置业倾向：,看重低密享受和山景,贯通主城交通即可,兼具第二居所与投资,江心洲低密产品,如：,江心洲首批住宅项目,置业倾向：,独特自然岛居享受,交通便捷，配套可达即可,敢于领先，享受未来升值,河西外围项目,如：,海峡城,置业倾向：,不急于自住，看重未来,控制总价，发现价值低谷,敢于领先，享受未来升值,河西核心高层大户型,如：,仁恒江湾城,华润悦府,置业倾向：,享受,CBD,主城生活,看重河西便捷、成熟,重品牌、社交、社区品质,享受生活型,多年的奋斗打拼换来一定财富积累，放松身心，逃离喧哗，享受低密度生活,自然梦想型,和睦家庭共享优质山水生活，实现人生梦想,投资保值型,通货膨胀，钱不值钱，不如买套房子保值升值，享受生活、投资理财两相宜,目标定位,主城,|,自然享受型改善,|,新区域尝鲜者,地理半径,认知 半径,经济 半径,地理半径,主城,+,河西,认知半径,认可自然，敢于为先,经济半径,满足支付能力,PART,4,产品策略,规划设计总纲,物业类型选择,规划,建筑,户型,公共空间及园林,纲领回顾,品牌纲领：,国家保利,|,再度开疆,|,掘金江心洲,区位优势,：河西外延,|,生态智慧岛,|2014,现雏形,|,宗地要点：,江景,|,岛居,|,配套匮乏,市场纲领,：蓝海起航,|,分流河西,|,发挥低密优势,规划设计总纲,控制风险：蓝海首作，促进现金回收基础上，再行溢价；,保持创新：基于河西现有产品和在宁四盘，进行产品差异化；,销售导向：从客群面积需求出发，最大程度实现性价比；,物业选择,关键词：,Max=1.5|,洋房,|,小高层,多元化,附加值,高品质,便捷性,产品类型和户型区间多元化吸引更多客户,泛会所概念，满足业主生活及教育配套需求,庭院、露台、阳台的适量赠送，提高项目性价比,多角度、全方位体现本项目的高品质,创新性,通过引入洋房产品实现产品创新,物业,选择,小高层为主，兼具洋房,（兼得现金流,/,溢价）,洋房,最大限度发挥地块江景、岛居的价值,实现项目整体形象提升和溢价能力,在容积率和限高标准内，进行创新，提高性价比,小高层,最大限度运用限高和容积率标准,排布具有性价比的首置或首改产品,未来以交通、总价优势分流河西,物业,选择,小高层为主，兼具洋房,（兼得现金流,/,溢价）,规划,关键词：,江景,|,河道,|,价值最大化,|,规划,凸显江景，利用河道，弱化周边形象影响,葡园路，虽后期改造，但作为交通要道，噪音、浮尘对居住有一定影响，,价值弱化,地块规划道路，未来次级交通要道，但与项目有一定隔断，,价值影响适中,一线江景，临空而望。,价值最大,项目周边原生葡园，形象一般，,价值居中,看江,银城项目,银城项目,客户的心理共鸣区,他们眷恋老城，又渴望变化,他们需要社区形象可以体现身份，而内涵充满自然与和谐、和睦邻里亲情相交融,他们希望能生活品质能有提升，但又必须实惠,外势,城市感,亲和,内质,形象鲜明,情景感,实惠,人情味,自然,规划：营造外部价值感，与内部情景感,建筑：体现城市感的品质建筑,园林：集中体现社区空间的共享性,户型：全功能紧凑型户型，注重实惠,规划,内外凸显，营造价值感,远离喧嚣 亲近自然 风格建筑,江景 岛居 涵养 私宅,别样风格,淡定静谧,和谐自然,城市的，情景的，共享的，参与的,规划,内外凸显，营造价值感,产品价值：大宽景格局、最大限度利用江景自然资源，人文传承，化区域劣势体现项目“墅质”生活价值,规划,人文自然格调私宅,价值分析因素：,长江风景,/,河景,/,退让绿地,/,主干道车流量影响,/,噪音、浮尘影响,/,临道路因素,/,周边环境,规划参考因素：,规划要点、规范、周边环境景观、采光,设计理念,价值核心最优化；,270,视觉面，最大化享有景观视线；,南北朝向，错落化布局，最大化宅间距，保证各户均享充足日照及观景面；,洋房、小高层分区布局，保证品质感及私密性；,实行人车分流，避免干扰。,规划,规划设计总则及效果图,（备注：项目初步规划模型演绎）,规划,规划设计总则及效果图,方案诠释,介于地块限高不超过,35M,因素，规划以用足限高为主，充分利用江面景观及河道资源；,错落设计,，立足西侧景观面，偏移中心轴，形成各物业小组团，从而形成“层层递进”的院落空间；,小高层以,11+1F,，洋房以,6+1F,；,花园洋房,小高层,建筑,关键词：,创新北美,|,卓越品质细节,竞品,区域,项目名称,建筑风格,浦口,-,珠江镇,万科金色半山,英伦,浦口,-,珠江镇,融侨观邸,古典法式,河西,-,中部外延,金基汇锦凌江,低密,-,西班牙，高层,-,新古典,临河西,-,南部外延,柏悦澜庭,英伦,临河西,-,南部外延,宏图上水庭院,怀旧民国,河西,-,南部新城,海峡城,现代,金陵四盘,城东,保利紫晶山,英伦,河西中部,保利香槟国际,ART-DECO,仙西,保利罗兰香谷,现代,江宁,保利梧桐语,法式,建筑,当创新成为习惯，差异化自显,由于区域内竞品多为欧式风格；,本案若寻求突破，就需采用,“出挑”的色调与形象，形成差异化,，获取眼球和话题，成为产品创新者，区域新标识；,建筑,选择要素一：契合江景的格调天际线,建筑,选择要素二：利于创新户型、入户、赠送,多角度的露台花园，呈现立体洋房,首层花园入户,室外露台入户,楼梯间入户,建筑风格方案,A,：,创新北美,错落天际线,建筑,风格建议：创新北美风,强烈风格化内景,建筑,风格建议：创新北美风,创新洋房单体,小高层,建筑,风格建议：创新北美风,实体质感,创新说明,洋房：创新大独栋模式，多点入户，附赠多,整体：相对成本一般的情况下，容易塑造质感和品质体验；,建筑风格方案,B,：,纯正法式,建筑立面,建筑立面,建筑立面,建筑风格：产品以,法式,风格打造社区,建筑通过色调组合和材质搭配，将建筑的沉稳气质体现得淋漓尽致区域标志性建筑群。通过线条处理、局部造型，使各组团建筑群与城市、街区和谐相容，形成良好的城市界面。注重第五立面,屋顶的处理，以体现不同档次、不同类别物业所蕴含的文化调性，形成各组团的识别性与个性。,小高层住宅示意,洋房示意,底跃,平层,顶跃,二层,地下室,1,地下室,2,部分楼层做退台处理，利用退台部分打造空中院馆，丰富建筑竖向结构,设置顶跃、底跃户型，丰富产品竖向空间,1,、