协信集团重庆G3项目定位及概念规划方案汇报78P.ppt

,*,*,协信集团重庆,G3,项目定位及,概念规划方案汇报,上海筑略建筑设计有限公司,20110803,一、土地属性分析,关注内容,土地属性清单、初步确定客户,分析政府规划、交通状况和配套设施，判断土地的未来发展和城市角色,根据土地属性对不同客户的影响，建立客户与土地的关系，初步判断客户,理解土地自身以及周边状况，判断对规划景观单体的影响,土地控规对单体选型的影响,了解土地周边配套以及资源，寻求土地属性的改善机会,二、市场竞争分析,关注内容,竞争板块图、静态和动态典型项目分析,通过地块与城市的关系，城市角色以及交通到达性，判断客户来源以及竞争板块,了解区域的市场成长过程以及发展趋势,各板块市场扫描，识别主流市场发现市场机会,针对不同客户审视不同产品的竞争压力以及机会，客户纬度竞争分析,判断远期压力，主要竞争板块的成长性,典型竞争项目重点分析（规划、产品、销控、推广、包装等）,在初步目标客户的基础上进行验证和深化,三、设计前期,关注内容,产品库、客户需求清单、用地分析、单一成本测算、客户筛选,在城市客户细分的基础上，建立各类客户的产品需求清单,建立各区域的产品库，学习总结竞争产品，深入理解客户和产品对应,用地分析，理解土地价值，寻求土地价值最大化的产品解决方案,根据用地分析，在产品库中寻找原型产品,单一成本测算，关注项目核心成本,容积率的价值以及效率；,四、产品建议,关注内容,用地强排、产品建议书,确定目标客户和产品对应关系，以及产品配比；,通过不同产品类型的比例关系，动态观察不同产品类型的盈利能力；,在产品建议书中关注会所、车位、景观、立面、门窗等，完善客户价值最大化的成本结构,五：可行性测算,关注内容,完全成本、可行性测算,根据用地强排方案，得到初步经济指标,完成开发、销售、资金和费用计划,根据方案的经济技术指标完成成本测算和财务测算,判断产品的盈利能力，明确不同产品不同时间的项目角色,周边状况解析,区域：,至北碚蔡家,江北城,CBD,至人和观音桥,至空港、机场,内环,人和,宗地,大学城,蔡家,机场,观音桥,CBD,本项目距周边各中心,直线距离,车行时间,内环线人和出口,3,公里,5,分钟,江北机场,12,公里,15,分钟,江北城,CBD,10,公里,25,分钟,观音桥商圈,8,公里,10,分钟,大学城,20,公里,60,分钟,北碚蔡家,10,公里,20,分钟,板块规划解析,大型居住板块：,北部新区新规划近,1000,万平米、,30,万人口的大型居住板块,北：城市干道现状苗圃,东：紧邻已建成的金山大道,南：,8,万平体育公园待建,西：城市干道和,20,万平生态绿地,周边状况解析,交通：,江北国际机场,马鞍石大桥,童家溪大桥,(,规划,),大佛寺大桥,朝天门大桥,双碑大桥（在建）,规划机场南联络线,龙头寺火车站,寸滩港,渝宜高速公路,渝邻高速,渝武高速,西部会展中心,嘉悦大桥,中环线金兴大道,金山大道,内环高速,金开大道,金州大道,北部新区照母山板块区位于重庆市北部新区中部，金兴大道、金山大道、金州大道、渝武高速公路、金开大道围合区域的中部，远期规划轨道交通,11,号线站点距离用地约,2,公里。,本项目,优势,劣势,机会,威胁,地块有公园景观可利用，具备高端住宅开发条件；,离传统富人区“金开大道”距离较近，且规划有轨道交通相连，客户接受度高且容易；,两江新区效应日益凸显，区域价值不断提升；,协信品牌为项目助力。,北部新区人口、经济基础好，发展迅速，重庆向北加之两江新区效应，对房地产需求旺盛；,高房价带来挤出效应日益凸显，中心城区客户外溢逐渐增多；,七金面临全部通车，拉近区域与城市中心距离，带动需求释放；,周边旧城改造人口外移和产业工人带来刚性置业需求；,前有万科城大项目作为板块启动，我们后期做差异化竞争,项目目前公共交通、生活、教育配套不足，十分匮乏；,地块高差较大,地块北侧用地性质有一定不确定性,区域洋房别墅类产品供应量大，竞争激烈，,区域内品牌开发商集中进驻，未来竞争压力较大；,其他房地产开发速度和市政配套缓慢，无法对本案形成配套支撑；,地块价值差异大，地块质素不均等。,项目,SWOT,分析：,市场竞争分析,整体市场,主要竞品,配套分析,高层住宅：,区域供应量放大,区域高层产品当前储备量约,500,万方，现年均去化量约,150,万方，需要重点研究差异化和提升产品品质,棕榈泉国际花园,剩余体量：,33,万方,融创,御锦,剩余体量：,62,万方,江与城,景上时光,剩余体量：,70,万方,首钢,美利山,剩余体量：,50,万方,龙湖,源著,剩余体量：,70,万方,厦门象屿项目,剩余体量：,23.54,万方,香港置地项目,剩余体量：,58,万方,和黄项目,剩余体量：,27.97,万方,在售项目,潜在项目,中冶,北麓原,剩余体量：,12,万方,洋房产品供应体量：,区域竞争量大,区域洋房市场当前储备量约,90,万方，现年均去化量约,30,万方，区域目前可售产品供应量不足，后期供应量较平稳。,江与城,剩余体量：,10,万方,龙湖,源著,剩余体量：,15,万方,在售项目,潜在项目,中冶,北麓原,剩余体量：,4,万方,中渝,梧桐郡,剩余体量：,15,万方,保利,江上明珠,剩余体量：,25,万方,华宇,天宫花城,剩余体量：,6,万方,招商,花园城,剩余体量：,8,万方,联排别墅供应体量：,区域竞争量大,照母山区域联排别墅产品当前储备量约,100,万方，现年均去化量约,32,万方，未来供应量处于饱和状态，其竞争压力较大。,江与城,原山,剩余体量：,9,万方,中渝御府,剩余体量：,4,万方,首钢,美利山,剩余体量：,5,万方,奥山,博爵堡,剩余体量：,23,万方,香港置地项目,剩余体量：,30,万方,和黄项目,剩余体量：,8,万方,在售别墅项目,潜在项目,中冶,北麓原,剩余体量：,0.7,万方,融科,橡树澜湾,剩余体量：,18,万方,保利江上明珠,剩余体量：,1.3,万方,整体市场容量大：,片区年均去化,150-200,万方,，逐年涨幅,10%,左右，,销售速度慢：,除去低价跑量的个别项目，典型项目年均去化量,5-10,万方；,改善类为主力：产品线呈现典型,C,类土地市场情况，改善高端为主力；,未来发展趋势：,由于土地稀缺成本增加，区域将持续走高端发展路线,整体市场结论：,重庆市场成交结构：平米,*,*,*,*,*,*,*,*,*,1010,1011,1012,*,*,*,*,*,*,*,*,*,1010,1011,1012,区域市场成交结构：平米,市场竞争分析,整体市场,主要竞品,配套分析,项目概况,项目总用地面积,12.6万,，总建筑面积,41.6万,，容积率,2.5,。其中住宅建筑面积,30.3万,，,公建面积,1287,，配套设施建筑面积,5074,，地下车库建筑面积,10.6万,。,项目概况,B户型,F,和,D,户型三房一卫套内约,80,平米，去化最快，单价最高达到,11000,元,/,平米，总价为,85-90,万,/,套,C,和,B,户型两房一卫套内约,65,平米，去化也较快，均价为,9700,元,/,平米，总价,60,万,/,套,A,和,E,户型四房两卫套内,110,平，去化较慢，均价,9000,元,/,平米，总价,100,万,/,套,A,B,C,D,E,F,一核六户,共,4,栋，,34,层每栋建面约,2.2万,，总建面,15.4万,。,K,、,M定位再改客户;L,、,N定位首改客户;P,、Q定位首置客户。,每层标高,2.85,m，一核,六,户,目前销售近半,Q,P,N,M,L,K,本层建筑面积,661.98,总套内面积,562,公摊面积,99.98,核心筒面积,75.66,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,K,四房二厅二卫,120.00,16,136.00,20,16.67%,17.79%,84.90%,L,三房二厅二卫,102.00,14,116,17,16.67%,17.79%,84.90%,M,四房二厅二卫,112,15,127,18,16%,17.79%,84.90%,N,三房二厅二卫,98,13,111,16,17%,17.79%,84.90%,P,二房二厅一卫,65,9,74,10,16%,17.79%,84.90%,Q,二房二厅一卫,65,9,74,10,17%,17.79%,84.90%,一核四户,共,3,栋，,48,层每栋建面约,3.2万,，总建面,15.4万,。,U定位高端再改客户;S定位再改客户,每层标高,2.85,m，一核,四,户,后期产品目前未销售,s,s,u,u,本层建筑面积,663.19,总套内面积,570,公摊面积,93.19,核心筒面积,91.18,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,u,四房三厅三卫,165.00,27,192.00,24,14.55%,17.79%,84.90%,s,三房二厅二卫,120.00,20,140,11,9.17%,17.79%,84.90%,复地新城就,复地新城就,项目概况,棕榈泉,万科悦府,照母山山脉,G23-1,净地面积：,181,亩,可建面积：,30,万方,容积率：,2.5,限高：无,G26-1,、,G26-6,净地面积：,144,亩,可建面积：,19.2,万方,容积率：,2.0,限高：,24,米,G23-5,净地面积：,93,亩,可建面积：,15.4,万方,容积率：,2.5,限高：无,地块编号,面积换算,(,亩）,计容面积（）,容积率,限高要求,建筑密度,绿化率,楼面底价（元,/),G23-5,92.5,154063,2.5,无,35%,30%,3,004,G23-1,180.8,301295,2.5,无,35%,30%,3,002,G26-1,、,G26-6,144.0,192020,2.0,24,米,35%,30%,3,373,合计,417.3,647378,35%,30%,3,217,万科城,直线距离,1KM,项目概况,项目总用地面积,27万,，总建筑面积,90万,，其中住宅建筑面积,63万,，,公建面积,8679,，配套设施建筑面积,5964,，地下车库建筑面积,25万,。,项目概况,部位,建筑面积（）,所占比例,双拼住宅,23573.82,3.80%,联排别墅,35835.88,5.77%,高层住宅,467971.86,75.40%,叠拼别墅,23755.06,3.83%,花园洋房,36800.68,5.93%,公寓,32719.27,5.27%,主力为高层住宅，建筑面积,46.7万,所占住宅建筑面积,75.40,%，其次为联排别墅、花园洋房、公寓所占住宅建筑面积均占,5,%左右。,分期示意：,一期,二期,三期,四期,开发节奏：,一期、二期：产品线交叉同时销售（含幼儿园、商业）；,三期、四期：产品线交叉同时销售（四期承接悦府别墅）,2010,年销售部分预计：,一期：,8,月底开盘，预计两栋,T10,和一栋,T6,，,10,月加推,1,栋,T10,；,二期：,9,月开盘，预计,1,万平米,示范区示意：,示范区开放时间：,2010,年,7,月,示范区包含内容：,城市界面：道路、,公交车站,、大门、行道树木，围墙边界、,临街便利店（营业）,叠拼区实体示范区，含叠拼实体样板房,销售中心及,3000,平米,实体会所,高层临时样板区，含高层临时样板房,示范区开放需配合释放配套信息：,万科综合配套社区总体规划（沙盘）,小学签约宣传,超市签约宣传,公交车引进宣传,1,1,2,2,3,3,4,4,项目概况,共,6,栋，,26,层每栋建面约,3,万,，总建面,17,。,A定位首改客户，BC定位首置客户,每层标高,2.9,m，一核,十,户,A,B,A,A,A,B,B,B,C,C,本层建筑面积,922.91,总套内面积,751.98,公摊面积,170.93,核心筒面积,167.42,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,A,三房二厅一卫,89.65,20.38,110.03,16.54,18.45%,22,.,73,%,8,1,.,45,%,B,二房二厅一卫,67.57,15.36,82.93,10.75,15.91%,22,.,73,%,8,1,.,45,%,C,二房二厅一卫,61.55,14,75.55,10.74,17.45%,22,.,73,%,8,1,.,45,%,项目概况,B户型,共,10,栋，,33,层每栋建面约为,2万,总建面,20万,。,AE定位再改客户，DF定位首改客户，BC定位首置客户。,每层标高,3,m，一核,六,户。,A,B,C,D,E,F,本层建筑面积,618.55,总套内面积,509.85,公摊面积,108.7,核心筒面积,97.52,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,A,四房二厅二卫,110.14,23.42,133.56,17.78,16.14%,21.32%,82.4%,B,二房二厅一卫,60.82,12.93,73.75,10,16.44%,21.32%,82.4%,C,二房二厅一卫,66.35,14.11,80.46,11.04,17%,21.32%,82.4%,D,三房二厅一卫,80.88,17.2,98.08,13.57,17%,21.32%,82.4%,E,四房二厅二卫,109.04,23.18,132.22,17.91,16%,21.32%,82.4%,F,三房二厅一卫,82.62,17.57,100.19,13.87,17%,21.32%,82.4%,项目概况,共,4,栋、,32,层每栋建面约,2万,，总建面约,8万,。,户型较大定位再改客户,每层标高,3,m、一核,四,户,电梯直接入户、D户型双入户设计,C,D,高层住宅,本层建筑面积,605.88,总套内面积,513.66,公摊面积,92.22,核心筒面积,73.7,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,T4-C,二房二厅二卫,128.96,23.15,152.11,22.24,17.25%,17.95%,81.45%,T4-D,三房二厅二卫,127.87,22.96,150.83,21.32,16.67%,17.95%,81.45%,项目概况,A户型,共,8,栋，,8,层每栋建面约为,4000,，总建筑面积,3.4万,。,定位再改户型,每层标高,3,m，一核,四,户，电梯直接入户,花园洋房,本层建筑面积,532.18,总套内面积,478.24,公摊面积,53.94,核心筒面积,41.6,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,A,三房二厅二卫,119.56,13.48,133.04,16.54,13.83%,11.28%,89.86%,项目概况,双拼住宅共,43,栋，每栋建面约,500,总建面约,2.2,万,联排别墅共,32,栋，每栋建面约,1062,总建面约,3.4,万,叠拼别墅共,35,栋，每栋建面约,1657,总建面约,5.8,万,户型均为,180,平以上的超大户型,双拼,、,联排、叠拼,B户型,一核六户,一核十户,万科城项目,万科悦峰项目,三房一卫首改是机会市场,建面,户型,说明,户数,总建面,所占比例,首次置业,80,左右,T10/T6,1596,15.7,万,27%,首次改善,100,三房一卫,T6,624,6.8万,22%,110,三房一卫,T10,330,3.2万,再次改善,130,四房二卫,T6,660,8.7万,29%,133,三房二卫,T4,256,3.4万,高端再改,200,左右,低层,459,12.5,万,22%,建筑面积,户型,说明,户数,总建筑面积,所占比例,首次置业,80,左右,T6/T4,272,2.01,万,11%,首次改善,100,三房一卫,无,无,再次改善,115,三房二卫,T6,272,3.08万,59%,130,四房二卫,T6,272,3.6万,140,三房二卫,T4,288,4.03万,高端再改,190,四房二卫,T4,288,5.47万,30%,市场竞争分析,整体市场,主要竞品,配套分析,万科大型生活配套社区,万科悦府,万 科,万,科,万 科,万科,公,交,车,站,万科动步公园,棕榈泉五星级酒店,照母山公园（可租赁部分林地）,中学,规划中,小学,规划中,公交车站,大型会所,高档幼儿园,知名幼儿园,泛会所,万科运动中心,小型超市及社区基本,商业配套,万科邻里中心,轻轨站,空中会所,半山会所,知名小学,万科悦府,万 科,万,科,万 科,万科,大超市,、影城、,KTV,、,快餐,、品牌餐饮等。,万科邻里中心,社区配套,(1000),。,万科示范区,社区基本商业配套,商业配套分布图,双社区邻里中心,商业：双社区邻里中心,大型,+,中型,2,个生活超市,（如：沃尔玛、家乐福、新世纪、华润万家）,各式品牌,餐饮,店（中餐、西餐、,快餐店（如麦当劳、肯德基）,社区基本配套（,两条商业街,）,影院,（必备）、,KTV,及其他,普通超市（,3000,），风情商业街,(3000),。,万科悦府,万 科,万,科,万 科,万科,包括室内恒温泳池、,SPA,、高端休闲。,空中高端会所,大型健身会所,2000,私密别墅会所,400,半山运动会所,3000,恒温泳池。,大型健身综合会所,包含室外游泳池、网球场、,室内羽毛球场、篮球场等。,万科运动中心,档次高，包括国际班、双语教学班等,高档知名幼儿园,重庆知名幼儿园,一般知名幼儿园,内部配套分布图,一中心、双会所、双幼儿园：,社区内配套：一中心、双会所、双幼儿园,万科运动中心（包含室外游泳池、网球场、室内羽毛球场、篮球场等）,会所、泛会所（包括室内恒温泳池、,SPA,、高端休闲、别墅区会所注重私密性）,儿童老人休闲配套（泛会所，架空层）,知名幼儿园（高档有外教、外语班）,万科悦府,万 科,万,科,万 科,万科,公交车站,轻轨站,万科动步公园,棕榈泉六星级酒店,照母山公园,中学,规划中,小学,规划中,社区外配套,一路一公交、双公园、知名小学：,知名小学,有直通公园的满山步道，,要有公园大门与万科大运动中心相结合并租赁部分林地,道路，需要确定通车时间,社区外配套：一路一公交、双公园、知名小学,教育：知名小学入学名额及赞助费优惠,交通：引公交站点至新地块,动步公园（参照龙湖动步公园），照母山公园（参照鸿恩寺公园）,人和街小学、人民小等,GOLF,景观高层,约,14,万方,2+1,联排及叠拼别墅约,2,万方,6+1,电梯洋房,约,3,万方,LOFT,商务公寓、写字楼或酒店,约,2.5,万方,街区特色商业，约,2,万方（不含永辉），目前永辉超市（,6000,）和麦当劳已经签约入驻，初步在,2012,年开业,2+2,小区会所,约,0.5,万方,商业门面，,-1,至,3,层,项目周边规划分析：中冶北麓原,项目采用先招商引进主力商家，其次销售住宅，最后出售商业的思路，将商业价值最大化；引入大型零售业态（,6000,永辉）、麦当劳汽车餐厅。,特色麦当劳汽车餐厅、永辉超市在项目销售前开始展示，对住宅销售带动明显。,中冶北麓原商业展示（成功案例）,瑞安雍江苑商业和教育展示（成功转型案例）,通过新天地商业运营和人和街小学签约、动工，带动销售价格已达,16000,元,/,。,华润二十四城商业、教育展示（成功案例）,小学,万象城,宣传期传达给客户确定进驻的消息，销售期通过签约、奠基等仪式树立形象和价值发挥,华润中央公园运动会所展示,棋牌室,乒乓球室,篮球场,羽毛球场,健身房,健身房,项目开盘前将会所功能建设好，达到使用条件但是只起展示作用，客户喜好度高，对销售起到促进作用。,项目概况,A户型,土地属性和市场竞争分析核心结论,项目位于城市热点区域、认知度高，资源丰富且稀缺，未来,3-5,年形成大型中高档居住板块；,板块道路交通优质，属于城市辐射区，有一定的价格落差或产品差异化，客户将非常容易导入；,目前缺乏生活配套，公共交通配套欠缺，目前已有万科城作为板块标杆项目在建；,金开大道沿线板块剩余主力为再改产品（万科悦峰,110,平至,140,平三房两卫或四房两卫,80,平首置产品；中冶北麓原后期为,120,平以上再改产品，复地新城就剩余量较小）,中冶北麓原和复地新城就通透型户型比不通透户型有约,5%-10%,的溢价；,万科城一二期有主要高端再改和首置产品，,10%,的,100,平三房一卫首改产品，示范区宏大,社区配套对住宅售价有明显提升，而且一定要先行,通透型首改是机会，配套先行、首期是关键,设计前期及产品建议,B户型,简单易懂的产品,/,Simple and understandable products,高规格项目规划,/High specifications project planning,低成本开发原则,/,Low cost development principles,设计,核心理念/Core Concept,户型比竞争对手,更小、更精、更性能,关注效率,-,做主流产品，简化工艺,规划决定项目盈利模式，是最有效的提升社区品质手段,强调在规划阶段解决单体、景观主要思路,注重城市界面，尽量不做底商，商业价值最大化,配套用房变社区礼仪空间（入口大堂的合理利用）,因地制宜，结合地形规划减少土方开挖,结合销售分期综合考虑开发节奏,地下车库或半地下车库结合景观,B户型,南北方向高差变化大、东西方向变化小,因此组团和道路排布以东西向为长轴比较省土方量；场地中心高差变化大、南北两侧变化相对比较小（等高线中间密，两侧疏），因此变化大的部位宜布置点式，变化小的部位布置板式,;,充分利用地形中的冲沟与山丘，减少场地平整土方量,原冲沟位置安排景观水系，贯穿场地东西。利用基地中部东西两侧的两个山丘，改造成为两个景观节点，节点之间以绿化景观连接，成为整个小区的中心绿化带。,首期销售形象,主入口正对有山有水的中心绿化带，强化入口的景观体验。入口南侧设置生活会馆，与入口开放空间联系紧密。,B户型,B户型,总建筑面积,43,万,，地上,32,万平，住宅建筑面积,3,0,万,，独立和底层两层商业,2,万平,A,组团约,10,万平，,B,组团,20,万平，,C,组团约,2,万平,项目,数量,单位,1,总用地面积,131,238,2,建设用地面积,131,238,3,建筑密度,15%,4,容积率,2.5,5,绿地率,6,车位数,3,280,个,地上车位,113,个,地下车位,3,167,个,7,规划口径总建筑面积,439,895,地上,327,895,地下,112,000,8,开发商建设面积,439,895.0,8.1,总可售建筑面积,323,837,8.1.1,可售住宅,303,837,33,层住宅,217,637,33,高层小户型公寓,21,400,18,层住宅,64,800,8.1.2,可售公建建筑面积,20,000,可售商业,20,000,可售办公,-,8.2,车库建筑面积,112,000,8.2.1,非人防车库车库,101,170,8.2.2,人防车库车库,10,830,8.3,不可售建筑面积,4,058,8.3.1,物管用房,1,330,8.3.2,幼儿园,2,400,8.3.3,居委会,328,11,居住户数,3,108,户,住宅,3,108,户,A,B,C,B户型,交通分析,车行道,人行道,B户型,景观分析,组团级景观节点,主要景观轴线,B户型,产品分析,一核六户,一核四户,一核十户,项目概况,A,B,A,A,A,B,B,B,C,C,本层建筑面积,922.91,总套内面积,751.98,公摊面积,170.93,核心筒面积,167.42,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,A,三房二厅一卫,89.65,20.38,110.03,16.54,18.45%,22,.,73,%,8,1,.,45,%,B,二房二厅一卫,67.57,15.36,82.93,10.75,15.91%,22,.,73,%,8,1,.,45,%,C,二房二厅一卫,61.55,14,75.55,10.74,17.45%,22,.,73,%,8,1,.,45,%,共,1,栋，,30,层每栋建面约,3,万,，总建面,3,万,。,A定位首改客户，BC定位首置客户,一核,十,户,B户型,共,1,2,栋，,32,层每栋建面约,1.8万,，总建面,21.6,。,A定位首置客户，B,C,定位再改客户，,一核,六,户,A,B,C,本层建筑面积,556.2,总套内面积,484.4,公摊面积,71.8,核心筒面积,66.7,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,A,二房二厅一卫,61.5,9.1,70.6,4,6.50%,14.80%,87.00%,B,三房二厅二卫,93.8,13.9,107.7,4,4.26%,14.80%,87.00%,C,三房二厅二卫,86.9,12.9,99.8,6.5,7%,14.80%,87.00%,B户型,共,9,栋，,18,层每栋建面约,6584,，总建面,5.9,万,。,A和,B,都定位首改客户，,一核,四,户，均南北通透,A,A,1,B,B1,本层建筑面积,369.2,总套内面积,315.3,公摊面积,54.0,核心筒面积,39.6,编号,房型,套内面积,公摊,建筑面积,阳台面积,阳台占套内比,公摊系数,实用率,A,三房二厅一卫,78.0,13.4,91.4,8.8,11.2%,17.1%,85%,B,三房二厅一卫,76.9,13.2,90.1,4.4,5.7%,17.0%,85%,A1,三房二厅一卫,80.3,13.8,94.1,10.7,13.3%,17.0%,85%,B1,三房二厅一卫,80.1,13.7,93.8,10.8,13.5%,17.0%,85%,B户型,本层建面,套内面积,核心筒面积,实用率,万科,T6,618.55,509.85,97.52,82.40%,协信,T6,556.2,0,484.4,8,66.7,2,87,.30,%,万科城,G3,优化核心筒，开敞前室（计算一半面积,/,不需要加压送风）,B户型,透视效果,金山大道入口透视效果,B户型,西南角透视效果,B户型,透视效果,东北角透视效果,B户型,透视效果,北侧规划路入口透视效果,B户型,西侧规划路入口透视效果,项目概况,1,1,2,2,剖面分析,项目概况,竞争分析,首置产品线竞争分析,万科城,万科悦峰,G3,楼层平面,T10,、,T6,T6,T6,户型特点,单面采光或两面采光,三面采光通透,实用率,81%,、,82%,87%,套内面积,60-66,61,建筑面积,75-83,71,G3T6,万科城,T6,项目概况,竞争分析,首改产品线竞争分析,万科城,万科悦峰,G3,楼层平面,T10,、,T6,T4,（,18,层）,户型特点,两面采光,三面采光通透,实用率,81%,、,82%,85%,套内面积,80-89,76-80,建筑面积,100-110,90-94,G3T4,（,18,层）,万科城,T6,万科城,T10,项目概况,竞争分析,再改产品线竞争分析,万科城,万科悦峰,G3,楼层平面,T6,、,T4(,洋房、高层）,T6,、,T4,（,超高层）,T6,户型特点,两面采光,/,洋房南北通透,三面采光通透,实用率,82%/87%,87%,套内面积,110,110,86-93,建筑面积,130,130,99-109,G3T6,万科城,T6,项目概况,立面意向,项目概况,立面意向,项目概况,立面意向,项目概况,立面意向,完,