天鹅堡·归墅营销推广策略及执行提报(119页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,赢商网10月福利,用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：,1、上传满5份，额外奖励赢商币100个,2、上传满10份，额外奖励赢商币200个,3、上传满15份，额外奖励赢商币300个,奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！,2010.深度再思考,天鹅堡归墅2010年营销推广策略及执行提报,Internet Explorer 7 has known compatibility issues with modern web standards which affect Web 2.0 applications such as MobileMe.,You can use Internet Explorer 7+,but you will not have,Me features and will experience slower performance.For the best MobileMe experience,please use,世纪瑞博,整合传播机构,2009年，天鹅堡归墅打了一个漂亮的翻身仗，,项目形象的全面树立，近8亿的销售额，客户的高认可度，,在2009这个全球经济剧烈动荡的年份中，,我们取得的成绩可谓难能可贵。,面对充满变数的2010，15亿的销售任务如何完成？,我们需要深度再思考,上周，北京商品住宅期房日均签约355套，环比前一周的468套,下跌24.15%,，而此前一周的签约量也环比下跌了14.75%。,与下挫的新盘成交量相呼应的是供应量回落的苗头。本月目前有16个新盘入市，共约38万平米，其中,超8成是公寓,。,新房遇冷二手房升温，11月上半月，北京中高档二手房市场的成交量与10月相比上涨54.55%。,四季度，北京二手房成交量预计将达5万套。,“2009北京国际金融论坛”上，银监会副主席蒋定之向外界表态银监会,并未对二套房政策作出调整,。,央行银监会,暂未,调整政策，各大行,自行收紧,房贷。,住建部：房贷七折优惠终止是,谣言,，仅营业税优惠年底到期。,一线城市租售比持续扩大，,投资者,取代刚性需求者入市。,中国社科院11月16日发布的住房绿皮书，在关于明年楼市的预测中，也表达了国家有关房地产的优惠政策,不会有太大改变,的判断。,在金融危机初步得到稳定、,通涨预期、刚性需求依然存在等前提下，,明年的政策应以稳定市场为主基调，,2010年房地产的销售量和销售价格会保持平稳的上涨，,但不会像今年这样大起大落。,小结：,2010年楼市整体态势,先扬后抑、价稳量增,。,2010年,第一季度,销售量,可能出现缓降,，而价格基本保持平稳；,第二季度,受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，,销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大,；,第三、四季度,价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。,分而治之，客观分析产品现状,赢商网10月福利,用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：,1、上传满5份，额外奖励赢商币100个,2、上传满10份，额外奖励赢商币200个,3、上传满15份，额外奖励赢商币300个,奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！,2010年，共277套待售房源，,我们将,根据其所享景观资源的差异,，,为产品进行层级划分，并分析其肩负的项目使命,将2010年待售房源划分为,A,B,C,D,四个层级,A,A类：临湖观景,形象尖刀标志项目形象,树立价格标竿,实现土地高溢价,带动中低端产品销售,B,B类：生态公园景观,保障项目稳定收益,凸显高性价比,挤压次级产品销售，带动人气,C,C类：样板示范区,凸显项目成熟氛围，保证人气,强调高性价比,重叠挤压次级产品,D,D类：社区中央组团,充分体现高性价比,保障现金流，带动市场人气,帮助实现项目利润最大化,先谋后动，推盘战役策略,推盘整体战术,“循环挤压”,赢商网10月福利,用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：,1、上传满5份，额外奖励赢商币100个,2、上传满10份，额外奖励赢商币200个,3、上传满15份，额外奖励赢商币300个,的奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！,开发商推盘批次计划,B 60(8,L2,),B 59(6,L2,),B 58(7,L2,),B 57(6,L2,),B 56(6,L2,),B 12(7,H4,),B 13(4,H4,),B 15(10,H4,),B 14(6,J4,),B 16(9,J4,),B 18(9,J4,),B 17(9,H4,),B 19(8,H4,),B 20(7,H4,),B 21(7,J4,),B 22(8,H4,),B 26(7,J3,),B 27(10,J3,),B 28(5,H4,),B 29(4,H4,),B 30(3,J4,),B 31(4,H4,),B 32(6,J4,),B 33(9,J4,),B 34(8,H4,),B 35(4,H3,),B 36(8,J4,),B 37(3,J4,),B 38(6,J4,),B 39(13,H4,),B 40(6,H3,),B 41(5,H3,),第一批推售房源,第三批推售房源,第四批推售房源,第二批推售房源,四级产品搭配原则：,将ABCD四级产品进行,合理搭配,，每次开盘均混合性释放。,目的：,以高层级产品,大力挤压,次级产品价格，突出次级产品的,高性价比,。,【战术一】,明辩之四级产品搭配,D类,C类,执行手段：,B,类产品,提升端户型价格,，将其作为价格标杆，对,C,、,D,类产品进行价格挤压，凸显这两类次级产品的,高性价比,；,A,类产品可将价格提升至,25000-26000,元,/,平米，对,B,类产品进行,大力挤压,，突出,B,类产品性价比；,不同类别产品尽量,拉大价差,（建议,15%-20%,）。,B类,A类,瑞博建议2010年推盘顺序配比概况,【战术二】,笃行之明确推盘节奏,建议：,2010年全年四次开盘,春节前还有将近,2,个月的时间，集中力量消化前期剩余的,43,套尾房。,春节后月引而不发、重点蓄客，,4,月下旬集中开盘，一次性放量,80-100,套；,4,月之后再次封盘蓄客，,2,个月后第二次开盘；,根据届时市场大势灵活调整，全年保持合理节奏。,4月,6月,8月,10月,2010,另一个维度的思考,方案：,不进行捂盘，1-3月持续性销售。,问题点：此方案看似稳定，实则失去了项目的推广节奏，对市场和客户的信息刺激度明显不足；没有制造悬念与事件的空间，对溢价不利。,方案：,持续捂盘至6月。,问题点：首先，2010市场大势与政策总体未明，长时间捂盘风险过高；其次，如果竞争对手先发制人，归墅容易陷入前期累积客户大量流失的不利境地。,有鉴于此，我们不建议施行以上两个方案。,VS,以时间换空间,短时间内集中大量人气,通过产品搭配，凸显产品性价比,阶段性销售总额巨大突破,溢价能力强,借势市场低密度,项目价值持续走高,为项目形象提升争取时间,解决客群对于溢价的心理抗性,利,客户流失在所难免，但相信不会对整体销售带来太大影响；,A,类产品最后发售，或将遭遇价格过高的风险，但,产品的稀缺性可以抵御价格抗性,；,市场变化的风险,弊,以上问题，需要我们辨证地看待,为了,保证全盘销售利益最大化,，小范围客户流失导致的局部牺牲在所难免。,A,类产品在完成项目价格标杆的使命之后，预计将于,10,月放量，近,10,个月的客户累计,，足以支撑销售；如遇价格瓶颈，建议可适当打折等优惠,促销手段,。,【战术三】,慎思之提升产品形象,一方面，价格在大幅度提升；,另一方面，产品本身却并没有显著改善。,2010年，产品形象的升级需要谨防,过犹不及,！,保持传播形象与产品功能的相符是必要的！,为什么这么说？,让我们从竞争对手中找原因。,中央别墅区,誉天下尚品,MOMA万万树,奥北别墅区,湾流汇,金科帕提欧,东方普罗旺斯,润泽庄园,潮白河,别墅区,香悦四季,香醍溪岸,蓝岸丽舍,富力湾,纳帕尔湾,泛CBD,别墅区,花墅香醍,蔚蓝香醍,海棠公社,八达岭,别墅区,顺驰林溪,亦庄别墅区,天鹅堡归墅,城南别墅区,翡翠城后期,富力丹麦小镇,西山别墅区,北辰香麓,西山林语,自在香山,诸子阶,2010，我们面对全北京的泛化竞争！,从产品硬件比较来看，同样范围总价的别墅项目中，,2010年，归墅在,区位和景观价值,方面力拔头筹！,而高达,89%的入住率,又弥补了现阶段配套的不足。,我们的劣势突出表现在,产品并未升级,！,赢商网10月福利,用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：,1、上传满5份，额外奖励赢商币100个,2、上传满10份，额外奖励赢商币200个,3、上传满15份，额外奖励赢商币300个,的奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！,主力户型230平米，均价18000元/平米，总价500以下，,2010年，归墅的最大优势，将仍旧是,性价比！,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：2010会坚定不移的选择归墅？,让我们的视线，仍旧回到220余组成交客户的身上。,成交客户年龄：,35-45,事业发展中的中青年财俊，财富的上升期，日常压力大；,关注身份认同和社会认同，拥有财富之后开始追求生活品质感,;,两口之家、三口之家，三代同堂，他们,重视家庭,的幸福感,;,受工作及日常活动区域所限，置业选择北京,东部及东南部,。,成交客户工作区域：,CBD；朝阳；亦庄,成交客户置业状态：,二次,主力为二次置业，大多属于,首次别墅置业,；,对真正的顶级居住别墅产品缺乏深度的认知和感受。,属于,改善型,的,刚性需求,，不是终极居所需求。,（客户对园林的关注说明样板示范区成功的现场打击力度；而价格上的优势则在一定程度上消弭了户型的短板。）,成交客户关心的主要问题：,园林；户型；价格；环境,2010年，归墅的主人们,一群对别墅心向往之，,却没有明确目标的京东社会中坚,他们已经厌倦了城市的喧哗与浮躁，,500,万的城市豪宅不能满足他们对舒适宁静生活的渴望。,别墅所代表的高贵、奢适的生活方式，已经在他们心中深深扎根。,人生的途中跑阶段，在价格上总会保持高度的关注与理性。,别墅刚需客群,首置别墅客群,城市公寓升级客群,性价比别墅，,是他们在阶段性成功之后的,第一选择！,有鉴于此，,当我们再次回到2010年形象升级课题上来的时候，,与其,盲目,的将形象拔升至千万级别墅，,同市场上大量的,重量级对手,勉力竞争，,不如紧抓,性价比别墅缺位,的市场空白，,适当提升产品形象，重点突出项目人气。,将,高性价比湖湾别墅,进行到底！,如何适当而稳健地形象升级？,首先，是否应该更换案名？,新案名会给市场造成一个新项目入市的效应，如新项目的“蓄客、开盘”等会引发更高的关注度！在一段时间内引起潜在购房客群的兴趣。,经过一段时间的推广，,归墅,已在市场上建立了一定的品牌知名度，新案名的应用会浪费前期的广告费用。,项目案名的更换,如若,处理不当，会在市场上造成项目“出现问题”的,混乱,假象。,VS,利弊权衡，我们不建议更换“归墅”案名。,其次，为项目各具特色的产品形态注入精神标杆。,例：唐宁ONE各楼座命名。,为归墅找出最能代表其,精神核心与价值标杆,的产品类型，,毫无疑问，临湖别墅（前文A类产品）将责无旁贷担此大任！,湖湾醇墅,临湖组团命名,最大景观优势+醇熟别墅社区,最后，从前期策略提报中，我们业已厘定2010年的广告核心：,醇享亦城湖湾城堡别墅,完善及提高，关于产品建议,核心策略,顺应形象提升，现场强大而富有杀伤力的情景体验体系也必须随之升级，让客户完全沉醉在项目的美好情景之中，调动其内心的购买欲望，达成顺利销售。,重中之重：无限放大项目现场体验,天鹅湖的完美包装,2010年天鹅湖蓄水完成，围绕这一项目最大卖点，必须在4月之前做好形象包装，最大化发挥湖景对客户的现场打击力。,坡地景观,观鸟木栈道,湖岸长堤,灯塔,浓荫漫步道,样板,示范,区氛围营造,样板组团内公共空间精致化，利用各种植物、小品搭配，不仅使环境优美，更加烘托了建筑的气质，更要注重日常维护。,私家会馆式VIP洽谈中心,利用天鹅湖的环境优势，在湖心/湖岸设置私家会馆式VIP洽谈中心，寄情予景，用最美的景观打动来访客户，强烈体现项目核心价值。,此会馆前期可用于销售洽谈、活动营销场地平台。后期可成为归墅私属精英会馆进行运营，同时也可以“,双会所,”的概念对外传播，进一步彰显项目附加值，帮助整体价值的提升。,个性化 私密性 尊贵感,经验与技巧，新形象下的体验营销,由传统营销变为体验营销,2010年，随着天鹅湖开放，景观及社区的进一步成熟，在销售过程中，体验营销将占据越来越重要的地位。,1.流程与功能,第一站,售楼处,将售楼处作为体验式营销的第一站。,第二站,湖滨样板间,销售环节中的重要区域，是客户熟知产品，感受未来居住生活氛围的重要场所。,第三站,湖岸景观带,湖岸长堤、木栈道等景观带，现场体验天鹅湖的最大景观价值，带来强大的心理冲击。,第四站,会馆式VIP洽谈中心,最高体验环节，可在此进行一对一的沟通交流，深入了解客户需求及动向。,“湖湾醇墅”样板间,地点选择：,如工程进展允许，建议选择临湖联排景观最好的端单元进行包装，最大化展示天鹅湖景观资源。（如受工程进度限制，则可选择其他临湖户型。）,以此高端产品凸显次级产品的性价比，充分挤压价格，帮助销售。,2.销售动线,针对不同的客户情况制定不同销售动线,一次到访客户,意向较好且时间充裕：,售楼处湖岸景观带湖滨样板间会馆式VIP洽谈中心,意向较好但时间有限：,售楼处湖滨样板间会馆式VIP洽谈中心（湖岸景观带可作为回访时的主要参观点）,有老人/儿童同行：,售楼处湖滨样板间（参观完一间样板间后，可安排专人带领老人或带领儿童至湖岸休憩、玩耍）湖岸景观带会馆式VIP洽谈中心,市调人员：,售楼处湖滨样板间,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：“把握”,1,个“战术”,1、资源把握：前期内部资源利用，定向出击。,策略核心：,最大化利用项目前期客户资源，以“热销”为核心进行高效的口碑传播，充分发挥老带新能量，挖掘不同身份客户的趋从消费心理，达到项目后续快速消化及后期不断蓄客的目的。,形式：,一对一短信（或EDM）+客户专场推介会（配合相关优惠措施）,一、短信,二、网络：,1）隐性广告植入；,2）网络业主论坛,3）业主论坛海量发帖，最大范围传播利好信息,A.大方向，如热销信息、产品价值和区域发展（南城2900亿资金注入）等，,B.项目具体节点发布（工程进度实景照片上线发布）,C.竞争项目业主论坛帖,4）网络广告和自有网站同步,三、媒体、业内、老客户推介活动,2、能量把握：,以价值提升与热销为核心，线下重点铺开,爆破热销势能。,3、势能把握：户外+业内，同步全面出击,策略核心：,线上线上同步配合，主题统一，合力制造强销势能。,1,个销售战术后续配合：,2010年再次开盘之后，建议迅速开展二次蓄客，二次开盘，小步快跑，下一次开盘即,刻适度提价,，营造一路火爆热销、价值一路攀升之势。,2010年全年分解动作,蓄势开盘期,热销成势期,1-4月,活动节点,蓄客系列活动,二次开盘,5-8月,9-10月,清盘期,11-12月,客户答谢,乘势强销期,归墅归来，,城堡别墅再升级,蓄势开盘期,乘势强销期,阶段,执行,主题,公关事件,话题炒作,湖边，仅一墅,公关事件,话题炒作,热销成势期,现房即享 湖湾城堡别墅,公关事件引爆,全方位媒体轰炸,业内论坛,二次开盘,节点,客户答谢,奢侈品联动系列活动,醇享亦城湖湾城堡别墅,核心主线,清盘期,藏尽亦庄不复来,话题炒作,业内论坛,2010年1-4月 第一阶段：,隐性营销，媒体炒作，增加客户关注度,2,软文天鹅湖，2010归墅归来,天鹅湖畔，心中的城堡,3,网络城堡别墅再归墅归墅携醇熟别墅生活王者归来,5,公关活动归墅天鹅湖，亦庄生态居住论坛,寻找心中的那片湖归墅二次开盘盛典,6,短信靶心营销，精准锁定,1,户外“归墅归来，城堡别墅再升级”,（围挡、户外、道旗）,4,业内杂志,归墅归来，城堡别墅再升级,2010年5-8月 第二阶段：,开盘爆销，全面出击，广泛关注,2,软文亦庄湖湾城堡别墅的即享时代到来！,十问：归墅的城堡哲学,3,网络一分钟一栋：归墅奇迹亦庄销冠，归墅造,5,公关活动“归墅湖湾城堡别墅生活季”系列活动,6,短信靶心营销，精准锁定,1,户外“现房即享，湖湾城堡别墅”,（围挡、户外、道旗）,4,业内杂志,现房即享，,湖湾,城堡,别墅,2010年9-10月 第三阶段：,乘势热销,2,软文是什么创造了归墅神话？,3,网络归墅-亦庄最后的巨星时代今秋十月暖归墅,4,公关活动“归墅归心”归墅客户答谢酒会,5,短信靶心营销，精准锁定,1,户外“湖岸，仅一墅”,（围挡、户外、道旗）,2010年11-12月 第四阶段：,收剑藏锋，全面完成销售目标,2,软文归墅藏锋，收官亦庄,3,网络,藏尽亦庄不复来,5,短信靶心营销，精准锁定,1,户外“,藏尽亦庄不复来,”,（围挡、户外、道旗）,【公关活动1】,业内论坛,亦城天鹅湖-亦庄生态居住论坛,3月中旬，邀请业内人士、亦庄开发区建委相关领导及媒体，以小型论坛形式展开。从亦庄生态居住为出发点，在此大背景下重点突出天鹅湖对亦庄人居高端化的促进作用，期间融入项目。大范围网络直播。为4月项目第二次开盘做铺垫，提升天鹅湖对区域生态居住的重要意义，形成话题炒作。,【公关活动2】,二次开盘,寻找心中那片湖归墅盛典,4月中旬，开盘仪式。可联合奢侈品牌或京城知名琴行，现场进行奢侈品、名琴展示。聚集高端客户人气，最大化媒体传播。,客户类现场人气维护高端活动借热销契机，最大化发挥朋介势能,“湖&堡”,归墅湖湾城堡别墅生活季系列活动,5月,即刻展开,针对圈层人群，不定期的展开一系列奢侈品联合活动。,如联合国际奢饰品牌，私藏名酒品鉴，顶级名茶拍卖，各类沙龙论坛。,还可进行一些区域发展、投资等方面讲座、建筑文化论坛、名家对话等，充分营造醇熟高端别墅生活氛围，,对于处于层峰阶层的主人来说，常规的公关活动已经不能够令其深刻共鸣，只有符合其身份和习惯的小众活动（,私密而尊崇,），才能够引起其参与的兴致。同样，高端品牌的忠实客群也是我们想要寻找到的对位目标客群。,【公关活动4】,客户答谢,“归墅归心”归墅答谢酒会,2010年第一季度执行,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：配合推广形成凝聚合力。,二、户外,业内杂志投放。,在归墅城堡别墅价值升级的关键阶段3月，投放一期红地产跨版，在业内范围传播提升项目形象。,航空杂志投放。,春节临近阶段，目标客群较多乘飞机出行，可选择,中国之翼,投放。,三、硬广,四、网络,隐性广告植入+网络论坛+业主论坛,+网络广告、自有网站同步配合,1）隐性广告植入：,以概念升级为核心，在网络媒体上刊登新闻评论式文章，在不知不觉中，使客户接受项目的有利信息，这是“隐型广告”的特质所在。,新浪/焦点/搜房软文海量发布，在全城形成声势,业主角度+开发商角度+媒体角度+活动角度多重维度渗透,每周至少2-3篇 300-400字/篇 增加活动或项目实景照片,新归墅城堡别墅价值升级亦城区域价值升级+醇熟湖湾别墅情境生活升级+公关活动+工程进度五大方向,2）业内论坛：,邀请业内人士举办以归墅价值升级为核心话题的网络业内论坛，进行网络实时直播。,联合新浪、搜房、焦点，以小型现场博得大范围传播，放大在网络和业内的宣传效果。,3）业主论坛人气制造：,大量发帖，以正面话题为诱导挤压负面消息生存空间，,冲帖不删帖,注重维护网络良好关系，争取一个版主身份，做好危机公关预防，化干戈为玉帛。,A.业主论坛人气帖炒作方向：,新归墅城堡别墅价值升级亦城区域价值升级+醇熟湖湾别墅情境生活升级+公关活动,B.项目具体节点发布,设立项目发言人，,在随后各大关键性节点及时对外公布项目消息，更可每周进行工程进度发布，稳定业主情绪，提升客户信心，不间断的新闻效应更将时刻维持项目的高关注度。,业主论坛发帖示意,争取版主,专业顶贴,压帖不删帖,引导正面舆论,4）网络资源整合利用：,新浪首页文字链+其他配送资源,网络广告同步更新；,快速链接热销主题电子浏览页及同步更新的项目网站,归墅升级形象,活动信息预告,价值升级解读+营销节点,项目网站增加升级城堡别墅快速浏览网页内容,醇享亦城,湖湾城堡别墅,荣归新归墅,新老业主中小型情感维护活动，发挥朋介力量。,业内人士专业沙龙,媒体人群推介发布,网络团购专场活动会,项目巡展CBD-朝阳区写字楼巡展,定向直投CBD-朝阳区写字楼&高档公寓,五、媒体+业内+老客户+定向区域客户活动系列工作开展,售楼处、样板示范区；,在售楼处辟出一角，开展“,永恒礼赞,-,世界城堡图片展,”,围挡、户外、道旗；,DM,、“城堡”概念小楼书等销售物料的全面更新。,六、注重内功修炼,永恒礼赞-世界城堡图片展,形式：接待中心现场以图片影像形式展览,时间：长期展示,展出可分为：,英国温莎城堡；英国利兹城堡；法国卢瓦尔河香波堡；捷克布拉格城堡；德国新天鹅堡。,遍寻全球著名城堡，为归墅献上华丽而尊贵的意向联想,。,英国温莎城堡 Windsor Castle,温莎城堡位于英国英格兰东南部区域伯克郡温莎-梅登黑德皇家自治市镇温莎，是世界上有人居住的城堡中最大的一个。城堡的地板面积大约有45,000平方公尺（484,000平方英呎）。这里是英国君主主要的行政官邸。现任英国女王伊丽莎白二世每年有相当多的时间在温莎城堡度过，在这里进行国家或是私人的娱乐活动。,英国利兹城堡,利兹堡位于英格兰肯特郡梅德斯顿以东4英里处的梦幻的伦河（LEN）河谷中。整个城堡位于一个小湖的中央秀美的河水，显得十分优雅。最早的利兹堡建造于公元857年，是在木结构城堡基础上建造的，当时名为Esdeles。它曾是英国皇室的乡间别墅，深受王后们的宠爱，因此被称为“王后的城堡”，又由于它在英国历史和建筑史上享有盛名，因此又被誉为“城堡中的王后”。,法国卢瓦尔河香波堡 Chambord Castle,香波堡是卢瓦尔河谷所有城堡中最宏伟也是最大的一个，已经有五百多年的历史。附近的居民常喜欢把它和阴柔的舍侬索堡封为法国古堡里的一王一后，也有人说过，“香波堡真正具有王者风范，不仅在于其宏伟的规模和尊贵的气势，而因为他卓然不群，傲然于窠臼之外”。香波堡是法国贵族生活气味最浓厚的地区，森林遍地、盛产食材、葡萄酒，法国历代的国王、贵族在此打建一座又一座的度假用的狩猎宫殿，甚至还不时举朝迁移至此悉问国政。,捷克布拉格城堡,捷克皇家宫邸。位于首都布拉格伏尔塔瓦河西岸拜特申山上，由圣维特教堂和大小宫殿组成。城堡建于公元7世纪，最初为波希米亚的皇室宫邸，远远望去，乳黄色的楼房，铁灰色的教堂，淡绿色的钟楼，白色的尖顶。布拉格城堡是历届总统的办公室，故又称总统府。过去国王曾在此举行加冕礼，今天，在此举行共和国总统的选举仪式。西班牙大厅在北楼之内，装饰金碧辉煌，是举行盛大宴会和总统接见贵宾的地方。,德国新天鹅堡 Neuschwanstein Castle,新天鹅城堡是德国的象征，也叫白雪公主城堡，建于1869年。犹如人间仙境的地方藏着有关魔法、国王，骑士的古老的民间传说，还有那无边原始的森林、柔嫩的山坡、无边的绿野上漫步着成群的牛羊，积雪终年的阿尔卑斯山和无尽宽阔的大湖。新天鹅城堡的建立者是巴伐利亚国王路德维希二世。他梦想建成一座童话般的世界城堡。白色城堡耸立在高高的山上，四周环山和湖泊，一年四季，风光各异。,分解动作,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：精神领袖,业内论坛,归墅寒假智库大讲坛,归墅今冬禧乐会,归墅VIP城堡沙龙,归墅城堡生活体验季,修炼内功，完善现场,公关事件,话题传播,话题传播,公关事件,全方位媒体轰炸,2010年1月-区域升级炒作,2,软文2010，荣归归墅,国际产业区中心，湖湾城堡别墅荣耀启世,3,网络从亦庄到亦城，归墅只用了x分钟一个城市与城堡的故事,5,公关活动得亦城者得天下，亦庄经济发展与生态人居论坛,归墅寒假大讲坛；归墅今冬禧乐会,6,短信靶心营销，精准锁定,1,户外“亦城。得城堡者得天下”,（围挡、道旗）,4,业内杂志,亦城。得城堡者得天下,7,内功修炼售楼处、样板示范区完善；,围挡、道旗、户外更新；DM、概念别册制作。,亦城。得城堡者得天下,国际产业区中心，湖湾城堡别墅荣耀启世,【公关活动】,1月业内论坛,得亦城者得天下，亦庄经济发展与生态人居论坛,邀请业内人士、亦庄开发区建委相关领导及媒体，以小型论坛形式展开。从亦庄生态居住为出发点，在此大背景下重点突出天鹅湖对亦庄人居高端化的促进作用，期间融入项目。大范围网络直播。为4月项目第二次开盘做铺垫，提升天鹅湖对区域生态居住的重要意义，形成话题炒作。,【公关活动】,1月客户维护,归墅寒假智库大讲坛,与知名教育机构或学校联合，利用1月的寒假时间，邀请名师为归墅业主的子女举办寒假补习班或兴趣班。,可每周1-2次上课，从孩子入手，以文化关怀与业主进行沟通。,【公关活动】,客户答谢,吉祥纳福归墅今冬禧乐会,选择1月底开展民俗文化活动，邀请书画院著名书法家现场挥毫题写对联，民间艺人现场剪纸表演，现场皮影戏展示及演出。,2010年2月：湖湾墅区醇现,2,软文下雪了，回家吧,归墅，,私家贵胄社交领地尊崇献世,3,网络归墅，醇熟亦城这里，有一个阶层,5,公关活动归墅城堡VIP俱乐部,6,短信靶心营销，精准锁定,1,户外“CBD。走向心灵城堡”,（围挡、道旗）,4,航空杂志,CBD。走向心灵城堡,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：别墅的城堡时代归墅，一座心灵的城堡,5,公关活动再造一个梦想国-归墅城堡生活体验季,6,短信靶心营销，精准锁定,1,户外“归墅。荣归城堡时代”,（户外、围挡、道旗）,4,红地产,归墅。荣归城堡时代,归墅。荣归城堡时代,双水岸护城河，显赫传世城堡尊崇发售,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：，建议第一季度推广费用预算约占全年的,20%,，约为,450,万元。,支配原则：,在这个形象重塑期，户外投放将占据一个重要的比例，其他费用将大量用于圈层公关营销等方面。,一季度推广费用媒体分配建议表,成熟计划,-会所、商业,会所,-,项目宣传与体验的精神堡垒,!,会所的奢华与功能性对客户的现场震撼很大。,在会所功能尚无法呈现的阶段，我们必须先期行动起来，寻找合作机构、订立合作意向，通过宣传与现场活动，以未来的美好预期为项目创造一个良好的品牌附加值。,建议合作机构：京城知名健身俱乐部（如北京浩沙健身俱乐部、中体倍力健身俱乐部、北京欧奕健身俱乐部等）,提前展示,社区,配套，不遗余力画饼,社区商业街展示：增加橱窗展示,物料展示：形成商业街的未来展示表现；,洽谈商家，提前引进核心店家，如超市银行等必备商业。,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：