中山市石岐区8月份市调研报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中山市石岐区,8,月份市调研报告,美地地产市场部,2012,年,8,月,市场资讯,一、宏观市场概况,时间,8,月,2,日,资料来源,央行网站,政策主题,央行：上半年商品房销量同比降,10%,，,25,城房价上涨,内容要点,央行发布,2012,年二季度,中国货币政策执行报告,，报告显示：上半年，全国商品房销售面积,4.0,亿平方米，同比下降,10.0%,，降幅比第一季度缩小,3.6,个百分点；商品房销售额,2.3,万亿元，同比下降,5.2%,，降幅比第一季度缩小,9.4,个百分点。其中商品住宅销售面积下降,11.2%,，降幅自,3,月份以来持续收窄。房价环比上升的城市有,25,个。,美地观点：从此数据可清楚让国民看到国家调控房地产的力度和成果，但房价依然出现小幅上涨，此数据表明了房地产大幅上涨的黄金时期已经过去，房地产即将面临的是小幅度慢慢上涨的趋势，这种结果也是国家坚持大力调控房地产的最终目的。,时间,8,月,6,日,资料来源,人民日报,政策主题,央行会加强货币政策预调微调 改进完善信贷政策,内容要点,2012,年中国人民银行分支行行长座谈会提出，下半年在保持货币政策连续性和稳定性的同时，要继续加强货币政策预调微调，发挥货币政策的逆周期调节作用。,美地观点：今年以来，央行加大了政策的预调微调力度，两次下调存款准备金率，两次下调人民币存贷款基准利率，并扩大金融机构利率自主定价空间，引导货币信贷平稳适度增长，支持经济发展。此举势必会继续深化金融改革发展。进一步促进贸易投资便利化，有序推动资本项目可兑换。,时间,8,月,7,日,资料来源,新华网,政策主题,央行表示坚决抑制投资投机性购房需求,内容要点,中国人民银行日前发布的,二季度货币政策执行报告,中表示，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。,美地观点：央行此举表面上抑制房价的上涨，实为应对国家调控房地产大方向的对策，抑制投机性购房需求同时意味着不会阻止甚至会推动刚需性购房需求。,时间,8,月,14,日,资料来源,南方都市,政策主题,国土部调减年度供地计划 总量比计划缩减,7.66%,内容要点,国土资源部日前公布的最新供地计划显示，今年全国住房用地供应总量比年初的计划缩减了,7.66%,。今年全国还大幅压减了限价房用地供应量，这类半商品化的保障房一直饱受争议。,美地观点：国土部调减供地以及调减限价房的建设用地，此举会再一次使得一级市场上土地供应量减少，从而增加开发土地的稀缺性，表面上是在抑制开发商过多开发，实际意图是想通过对一级市场的调控从而影响二级市场的交易。,全市商品房成交分析,根据中山市国土资源局网签数据显示，,7,月份中山市商品房成交,6249,套，较,6,月份有所下跌。主要原因,6,月底的放松限价,5,天网签放量行情，因此环比成交套数有所下跌，但同比去年,7,月数据，仍有一定的上升。,根据中山市国土资源局网签数据显示，,7,月份中山市商品房成交面积为,603372.29,平,方米，环比,6,月减少约,25%,。此数据通过与,6,月份对比，清晰反映网签的存货量巨大。,根据中山市国土资源局网签数据显示，,7,月份中山市商品房成交均价为,5180,元,/,。在,6,月底短暂的放松网签行情推升价格之后，,7,月网签均价回复前几个月的水平。,根据中山市国土资源局数据显示，,7,月份中山市各区镇商品房销售套数前三位为坦洲镇，火炬开发区以及石岐区。,各区、镇商品房销售套数及面积,石岐区整体市场分析,石岐大信商圈概况,大信新都汇是石岐区人流量最大的区域之一，附近生活娱乐配套设施一应俱全。另外相距不远的假日广场商圈亦是周围片区商业娱乐的一个重要商圈。因此周边楼盘生活娱乐都非常便利，并以此为卖点，楼盘价格在,6000-7000,元,/,。该片区主要客户群体以本地石岐人为主，该客户群体对石岐片区的认可度较高，同时对开发商品牌认可度要求也较高。,大信商圈,假日广场商圈,星际豪庭,4600-6600,元,/,中仪花园,6400-7200,元,/,城品,6400-7300,元,/,莲兴阁,5500-6600,元,/,项目名称,主推组团,户型区间,销售均价 （元,/,）,销售折实均价 （元,/,）,折实最低价格（元,/,）,折实最高价格（元,/,）,现场优惠,主力客户群,星际豪庭,A,栋,83-96,两房，,128,三房，,144,四房,6400,03-06,户型两房均价,5400,01,三房、,02,四房均价,6300,（约,20,平方入户花园送半）,4600,（,40,万,86,底层）,6600,03,、,04,单位,2-10,层内部推出一口价单位，最低,8640,万。常规,98,折，一次性付款,97,折。,石岐客户,城品,1,、,2,、,5,栋,85-118,两房三房（送约,20,）,7000,6800,6400,7300,无,石岐客户,莲兴阁,1-5,栋剩余单位,87,三房，,102,四房,6500,6100,5500,6600,特价一间,1,楼,5500,石岐客户,中仪花园三期,7,、,8,、,9,栋,94,两房，,124-139,三房,7000,6800,6400,7200,常规,98,折,石岐客户，多为老客户推荐,天水湖,2,、,5,栋,74,两房,92,三房,120,三房,5600-6000,5500,4800,6000,无,年轻刚需首次置业,大信芊翠家园二期,E7,、,E8,（带,2000,元装修），,D6,（楼王毛胚），,E14-E20,（毛胚）,E,型,78-107,两房三房，,D6,栋,96-119,带装修,6500,，毛胚,5400,带装修,5900,，楼王,5200,，毛胚,5000,带装修,5800,，毛胚,4800,带装修,6200,，毛胚,5400,总价减,3,万额外,98,折,港口，张溪一带客户,石岐大信商圈附近主要楼盘市场情况,项目名称,5,月成交套数,6,月成交套数,7,月成交套数,8,月成交套数,近,4,个月总计,星际豪庭,10,11,23,12,56,城品,18,10,11,4,43,莲兴阁,42,32,23,9,106,中仪花园三期,16,12,3,31,大信芊翠家园二期,85,65,66,46,262,天水湖,53,21,36,21,131,从过去,4,个月的网签成交量数据来看，位于港口与石岐一河之隔的大信芊翠家园销售量最大，主要因其价格比石岐区楼盘要略微低有关。其次是位于石岐区边缘的天水湖。步行,5,分钟便可到达大信新都汇的莲兴阁排名第三。,项目名称,星际豪庭,城品,莲兴阁,中仪花园三期,大信芊翠家园二期,天水湖,总量,1135,358,603,117,1024,391,已售,86,128,485,31,665,283,去货率,8%,36%,80%,26%,65%,72%,现存货量,1049,230,118,86,359,108,国土备案均价,6284,6901,6577,5359,4923,6057,与大信新都汇相邻的莲兴阁出货量最大，这也跟其销售周期长有一定关系；大信芊翠家园与天水湖是近段时期销售情况较好的，但因其楼盘规模较大，因此还是会有一定的存货量；星际豪庭与泓基城品虽然推货量大，但是出货量不大，这与他们自身的产品与销售模式有一定关系，也与其价格偏高脱不了关系；中仪花园新推出的货量主要为项目剩余货量，因此其消化力主要靠老客户介绍。,石岐区主要楼盘出货情况,面积段,180,合计,存货量,32,134,488,424,575,757,296,818,3524,占总量百分比,1%,4%,14%,12%,16%,21%,8%,23%,100%,石岐区目前存货总量达到,3524,套，目前存货量最大为超过,180,，因其单价超过限价标准所以网签有一定影响；存货量最少的除去小于,60,之外，最少的是,60-80,区间的房子，由此表明现今房地产需求主要以刚需中小户型为主。,石岐区主要楼盘综合分析,星际豪庭,项目基本资料,位置,中山市石岐区学院路,8,号（电子科技大学侧）,开发商,中山市长江兆业地产开发有限公司,占地面积,18334,建筑面积,164758.69,容积率,7.04,主推组团,现正主推,A,栋,在售户型,83-96,两房，,128,三房及,144,四房,代理商,世联地产,销售均价,01,，,02,户型,6300,元,/,03-06,户型,5500/,装修情况,毛坯,客户群,石岐客占比例较多,绿化率,33.47%,地理位置分析,优势,项目交通图,项目位于市中心半山位置。地处城市中心地段，假日商圈、大信新都汇商圈、益华商圈中心点。交通十分方便，,5,分钟车程全程通达中山主要市政机构及假日广场、大信、京华三大商圈，与利和广场国际金融中心比肩相望。享有最繁华最方便地段，受超成熟繁华商圈辐射。,劣势,地处石岐区繁华核心地段，周边交通路网虽然方便，但是石岐区城区道路偏窄，而且人流车流偏多，因此交通会有一定程度的阻塞；并且项目处在斜坡中间，车辆出入会略显麻烦,户型结构分析,户型,面积区间,套数（套）,比例,二房,83-96,554,49%,三房,113-128,519,46%,四房,114-117,62,5%,合计,1135,100%,91,两房，套内面积,72,此户型为北向设计，虽有,L,型大面积景观阳台设计，但客厅、卧室窗户都朝北，同时卫浴门正对着次卧。,83,两房，套内面积,66,此户型为精致型两房，空间利用紧凑合理；小面积楼房有大面积景观阳台与飘窗设计，动静分区。但是不足地方是卫浴门对着次卧门口，且户型为北向设计。,128,三房，套内面积,101,此户型大入户花园设计，且入户花园,20,赠送一半，动静分区，主卧带空中花园，多出了一个观景空间，不足之处为厨房采光不良。,144,四房，套内面积,114,此户型为四房设计，超大入户花园嵌入，且入户花园面积赠送一半，可以改成餐厅；客厅景观阳台一直延伸到卧室，明厨明卫设计，主人房带卫浴和衣帽间，不足之处没有明确餐厅设计，且略显紧凑。,个案总结,项目优势,项目劣势,项目地理位置较好，地处半山使人有优越感。而且受大信商圈，益华商圈，假日广场商圈三大商圈辐射，生活配套完善，项目内部设有高级会所。户型比例合理，适合刚需型购房者需求。,项目人流车流较多，交通时常阻塞。项目建筑密度过高，楼距过近，生活空间小，园林景观设计不足，且临近人民医院，对客户心理有一定影响,城市花园莲兴阁,项目基本资料,位置,中山市龙腾路,6,号,开发商,中山市厚兴房地产开发有限公司,占地面积,23000,建筑面积,63000,容积率,3.0,主推组团,主推,1-5,栋剩余单位,在售户型,82,两房，,87-113,三房及,123,四房,代理商,天域地产,销售均价,6500,元,/,装修情况,毛坯,客户群,石岐客占比例较多,绿化率,36%,地理位置分析,优势,项目交通图,项目地处电子科大旁侧，地理位置优越，旺中带静，周边受大信商圈辐射，为老石岐中心地段，容易引起老石岐客户认可，交通便利，,5,分钟步行可达大信新都汇，假日广场，可以形成以学院为中心的成熟生活辐射圈,劣势,地处石岐区繁华核心地段，但是普片石岐区城区道路偏窄，而且人流车流偏多，因此交通会有一定程度的阻塞；,户型结构分析,户型,面积区间,套数（套）,比例,二房,82,66,11%,三房,87-113,451,75%,四房,123,86,14%,合计,603,100%,82,两房，套内面积,68,此户型观景视野宽阔，主卧飘窗设计，不足之处为阳台朝北，冬天会较冷。,105,三房，套内面积,87,此户型格局方正，南北通透，且视觉景观，,270,度飘窗设计，不足之处此户型略显紧凑。,103,三房，套内面积,86,此户型最大特点为双阳台，大飘窗，且较为方正，不足之处阳台为不规则形状，且卫生间正对主卧房间门。,123,四房，套内面积,102,此户型厨房有独立阳台，客厅设有大工间，增强私密性，不足之处餐厅略显偏小，且四房户型没有入户花园设计。,个案总结,项目优势,项目劣势,项目位于学院旁，临近大信新都汇，距离大信新都汇仅步行,5,分钟，周边生活配套齐全。石岐本地客户对该位置心理认同度较高，吸引不少石岐本地客户前来购买。产品以刚需户型为主，南北对流设计，满足刚需需求。,楼下设计为商铺，对居住环境有一定影响。另外楼盘紧靠学院半山，蚊虫较多，生活不便。由于楼盘销售周期长，现存货量大部分为剩余产品，楼层或朝向偏差。,泓基,城品,项目基本资料,位置,中山市石岐区豪程北路,6,号（永怡花园后面）,开发商,中山市泓基置业有限公司,占地面积,13000,建筑面积,44000,容积率,3.0,主推组团,主推,1,、,2,、,5,栋单位，即将推出,4,栋,在售户型,85,两房，,93-118,三房,代理商,中原地产,销售均价,6800,元,/,装修情况,毛坯,客户群,石岐客占比例较多,绿化率,34%,地理位置分析,优势,项目交通图,项目地处豪程北路路段，北接宏基路、南至富丽路、西临岐乐花园、东到起湾道，,5,分钟车程可达大信新都汇，周边生活配套,2,分钟步行均可到达，且项目所在地段旺中带静,劣势,虽然地处石岐区，但是已属石岐与东区边缘地段，受大信商圈等繁华商圈辐射相对其他楼盘较小。,户型结构分析,户型,面积区间,套数（套）,比例,二房,82-85,77,22%,三房,94-118,281,78%,合计,358,100%,85,两房设计,此户型作为两房设计，区间合理，动静分区，赠送面积较多，但不足之处是阳台朝北向，且两个房间之间相隔太近。,116,三房设计,此户型全明设计，采光良好，且设计超大双阳台，景观良好，不足之处是两厅占用空间太大，导致生活空间紧凑。,110,三房设计,此户型赠送面积较多，户型较方正，但不足之处依然是两厅占用位置较多，导致生活空间紧凑。,个案总结,项目优势,项目劣势,该项目由于报批较早，赠送面积偏多，作为一大卖点，赠送面积约,20-30,平方，增大空间利用率。人车分流设计保证人行安全。,该项目位置偏靠内，周边配套比较差。园林绿化配套不足。居住密度较高，舒适度较差。周边人口流动性大，多为房屋租户，因此人流比较复杂。,中仪花园,项目基本资料,位置,中山市石岐区宏基路,3,号,开发商,中山市中仪花园房地产开发有限公司,占地面积,59776.2,建筑面积,139799,容积率,1.86,主推组团,现正主推第三期,在售户型,93-99,两房，,125-139,三房,代理商,盛唐地产代理,销售均价,6800,元,/,装修情况,毛坯,客户群,多为中仪花园老客户推荐,绿化率,36.29%,地理位置分析,优势,项目交通图,项目地处北城东门户康华路，周边生活，市政配套齐全，,500,米范围内配套资源有石岐区办事处、石岐中学、中山市实验小学、华侨中学、厚兴市场、沙岗墟市场，,5,分钟步行可达大信新都汇，交通便利快捷，周边有多路公交可到达。,劣势,虽然地处石岐区，但是已属石岐与北区边缘地段，与沙岗墟市场位置太近，人流复杂，因此需要严格要求保安力度。,户型结构分析,户型,面积区间,套数（套）,比例,二房,93-99,16,14%,三房,125-156,101,86%,合计,117,100%,94,两房，套内面积,78,此户型作为两房设计，空间排布合理，南北通透，且有景观阳台设置，单从户型来看，此户型是优质两房户型。,139,三房,套内面积,112,此户型双阳台设计，南北通透，主卧设有景观阳台，设计人性化，户型配比合理。,124,三房,套内面积,102,此户型三阳台设计景观优越，不足之处是户型紧凑，两次卧之间相邻太近，整体感觉不够舒适。,个案总结,项目优势,项目劣势,地处城央中轴，周边生活较为便利。楼盘口碑较好，目前销售多旧客户推荐。所处位置交通便利，临近东区,CBD,。,售价偏高，推货量小，选择性较少。户型偏大，总价相对较高。目前主推单位多为朝北且靠近马路，生活舒适度受到影响。,天水湖,项目基本资料,位置,中山市石岐区东明桥右侧,开发商,中山市正德房地产开发有限公司,占地面积,66789,建筑面积,237782.33,容积率,2.98,主推组团,主推,5,栋,在售户型,74,两房，,92-120,三房,代理商,开发商自己销售,销售均价,5500,元,/,装修情况,毛坯,客户群,年轻刚需首次置业比例较多,绿化率,30%,地理位置分析,优势,项目交通图,项目地处中山市石岐区东明桥右侧，地处中山中心城区的黄金位置，其东连东区，西望西区，南靠石岐，北接港口,距离大信新都汇、轻轨北站商圈仅,5,分钟车程,并可眺望长达,2.5,公里的岐江景致。,劣势,项目地理位置位于工业区，周边配套落后，相对其他几个楼盘受大信商圈辐射较小。,户型结构分析,户型,面积区间,套数（套）,比例,二房,82,66,11%,三房,87-113,451,75%,四房,123,86,14%,合计,603,100%,74,两房,此户型为小两房设计，两房设计入户花园显人性化，但也因为入户花园占用过多面积，导致生活区域过于紧凑。,91,三房,此户型设计灵动，户型多变，功能齐全，但各功能区间面积偏小，户型紧凑。,119,三房,此户型为三房设计，功能齐全，户型也很灵动，改动性很大，但略显不足是卫浴间门口正对次卧，且户型空间感不强。,119,三房变五房,此户型为三房变五房，改变后虽然实用性大大加强，且功能区间也不用改变，但最大一个问题是使得原本就略显紧凑的户型更加紧凑，生活区间更加小。,个案总结,项目优势,项目劣势,小区内园林配套设施齐全，绿化景观较好。户型灵活多变实用，适合刚需群体。价格偏低，吸引年轻置业人群。,项目位于工业区内，周边生活配套落后，并且周围人流比较复杂。楼房住户较多，因此生活空间相对较小，影响生活舒适度。,大信芊翠家园,项目基本资料,位置,中山市港口镇兴港南路,48,号（康华桥往北直行,400,米）,开发商,中山市大信置业有限公司,占地面积,127000,建筑面积,366000,容积率,3.0,主推组团,主推,E7,、,E8,（带,2000,元装修），,D6,（楼王毛胚），,E14-E20,（毛胚）,在售户型,78-95,两房，,101-124,三房,代理商,大地地产代理,销售均价,带装修,6500,元,/,，毛胚,5400,元,/,装修情况,毛胚，精装修,客户群,港口，张溪一带客户占比例较多,绿化率,35%,地理位置分析,优势,项目交通图,项目地处城轨中山北站旁，是距离城轨中山北站最近的楼盘。交通除了有中山北站，另外外连北外环，京珠高速公路，内接康华桥，,5,分钟车程即可到达大信新都汇。,劣势,在区域上属于港口区，在石岐人心理上有一部分隔阂。过于靠近中山北站，城轨停靠时会有噪音影响。中山北站周边规划仍迟迟未动工，周边目前配套较差。,户型结构分析,户型,面积区间,套数（套）,比例,二房,82,66,11%,三房,87-113,451,75%,四房,123,86,14%,合计,603,100%,101,三房,此户型为小三房设计，阳台朝南，户型南北通透，各房间大小适中。客厅略显较窄。,78,两房,此户型两房设计，阳台朝南，户型南北通透。两房房间都比较合适，适合刚需需求。,个案总结,项目优势,项目劣势,项目位于城轨中山北站旁，未来城轨发展将为楼盘带来升值空间。交通出行较为方便，外接北外换，内接康华桥，,5,分钟车程可达石岐大信新都汇商业中心。未来升值空间较大。户型适合刚需人群，价格相对石岐楼盘较低。,项目位于港口区，部分石岐居民对此有一定心里抵触。周边配套尚未齐全。中山北站周边规划仍未动工。现推货开始转向大户型及带装修户型，刚需客户选择性有限。,石岐区市场调研报告,总结,石岐区，作为中山市中心，无论在以前或未来，都扮演一个重要的角色。,在这个片区，老石岐们世代守望。尽管楼价高攀，父辈们仍然希望儿女能继续在这片土地上购买一套属于自己的房屋。宏观政策面国家调控房地产的决心依然，但也只是针对抑制投机性购房为主，对于刚需性购房者，国家还是给予支持与肯定的。再加上中山市政府的地方支持，中山本土年轻一代得以有机会在这片土地上继续幸福生活下去。谁都无法否认，在这样的政策扶持下，中山房地产市场未来潜力十分巨大。,从近期中山市商品房成交记录来看，今年同比去年限价房地产低谷期时，无论从成交量还是成交价格来看均已有上升，表明了中山房地产市场正慢慢走出去年限价的低迷，慢慢趋于平稳上升的势态。通过六月份短短几天的放松网签而产生的巨大成交量足可表明目前限价的标准是远远低于真正价格，购房者对于价格的接受度是高于限价标准的，因此价格会存在一定的上升区间。,尽管在限价的压力之下，石岐区目前几大中心楼盘除了在限价低迷期推出的星级豪庭以外，其他几大楼盘的出货量还是颇大的，证明了购房者对石岐片区的认可度是非常高的，且热销户型多为刚需型的中小户型居多，也从另一个层面表明了现今中山的房地产市场特别石岐区的市场需求均以刚需性需求为主。,在分析了石岐区的几个大盘之后，这几大楼盘均有几大共同点：位于石岐区中心或偏中心的位置，周边生活配套完善，交通便利，最重要是邻近大信新都汇商圈，假日广场商圈等几大著名商圈，尤其是大信商圈，对中山特别是中山石岐本地人的心理影响力是巨大的；在户型设计上，可看出购房者大多都喜欢灵动实用且有赠送面积的中小户型；另外，中山购房者尤其石岐购房者对于开发商品牌知名度要求较高。因此刚需户型，知名开发商开发的位于石岐区中心的楼盘在中山房地产市场里的市场份额十分巨大。,我们有十足的信心，因为这是一片兴旺的土地，这是一片充满希望的土地。我们期待一次契机，迎接石岐最璀璨的年华！,香港力量 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