南京六合区市场调研及营销策略报告45p.ppt

,*,*,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与更改。,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与更改。,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2025/11/29 周六,瑞景国际项目营销策略报告,提 纲,宏观市场,六合市场,竞争市场,目标下的市场,项目诊断,营销思路,营销策略,营销排期,3,2025/11/29 周六,3,政策环境依旧以调控为主基调，未来房价稳中有降。,宏观市场,2,月,9,日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在,90,平米以下的均给予特定补贴。,2011,年,11,月,11,日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。,1,月,22,日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米,5800,元上调至,6590,元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。,2012,楼市调控难以逆转，坚持调控以促进房价回归。,叫 停,4,2025/11/29 周六,4,南京二月楼市展现价格战趋势，楼市成交量上扬，去库存化成为主基调。,数据来源：网上房地产,近六个月南京市商品房成交量走势图,南京市场,5,2025/11/29 周六,截止到,2,月,29,日,24,点，网上房地产数据显示，,2,月南京楼市全市成交,3635,套，新房认购,4799,套，相比,1,月的认购量和成交量都出现了大幅增长（,2012,年,1,月份，认购,2326,套，成交,2202,套）。与去年同期（,2011,年,2,月份）相比，成交量上涨近,7,成（,2011,年,2,月份成交,2181,套）。,2,月南京楼市住宅成交面积,100,以下住宅过半，压抑许久的刚需在诸多降价走量的品质盘面前，纷纷打破观望出手。住宅成交面积面积,100,以上住宅较,1,月有所增加，改善型需求也正在复苏。,2,月高价盘纷纷降低身价，认购量较,1,月翻番。南京楼市成交均价在万元以上房源较上月略有上升，南京楼市,2,月成交均价在万元以下的房源占近,7,成，价格混战金三或将升级。,分析,年后南京楼市逐渐有了转暖之意。为抢抓这一时机，不少楼盘展开了,“,降价抢收,”,大战，很大程度上刺激刚性需求。金三银四价格战或成主要策略。,商业银行也重新恢复了首套房贷的基准利率，甚至给出优惠。被压抑太久的刚性需求伺机入市，释放低总价房源消费力。,南京市场,6,2025/11/29 周六,六合市场,2011,年六合区土地成交,136.2,万，主要集中在六合核心区域周边，进一步扩大六合主城范围。,龙池板块无新土地成交，未来一年内仅有龙湖官邸及花语馨苑两大纯新盘，竞争压力稍缓。,由于地理位置较远，未来住宅上市主要由六合本地居民消化。本案须抢跑市场，提高去化速度。,2011,年六合区领跑南京土地市场成交量，不少地块容积率较低，未来将打造低密度住宅区域。,截至,2,月,29,日南京楼市可售房源情况,数据来源：网上房地产,竞争市场,从价格、区位、品质、物业类型这四个因素考虑，锁定本项目的竞争个案,项目名称,业态,开盘时间,主力类型,总推,成交套数,去化周期,去化,冠城大通,蓝郡,住,+,商,2011-9-28,73-87,108,238,39,5,个月,16.4%,荣盛龙湖半岛花园,住,+,商,2011-11-18,75-118,97-130,419,233,3,个月,55.6%,龙湖观邸,暂未动工，容积率,2.0,荣盛花语馨苑,暂无动工，实际出让面积,83455.5,，总建筑面积,279671.7,，总户数,2264,户。地块竞标价为,4400,万元。产品规划以,70-80,左右小户型为主，预计明年上市。,2011,年龙池板块竞争楼盘营销进度盘点,项目周边楼盘中以荣盛项目去化幅度最大，其成功原因在于区域内率先跳水，以价格吸引刚需人群。,龙湖观邸及花语馨苑尚未动工，预计上半年不会对本案造成竞争压力。,蓝郡项目离本案距离最近，与本案竞争最为激烈。其开盘后以每月,8,套左右速度去化，速度一般。其平层产品与本案同质化严重，后期销售须做差异化营销。,荣盛龙湖半岛花园,项目简介,地理位置：南京市六合经济开发区华欧大道,1,号龙池湖畔,开发商：力高集团,总建面积：,230,万,容积率：,1.15,物业类型：多层、小高层、高层、洋房、别墅,装修情况：毛坯,优惠活动：,特价房剩余房源,5000,元,/,起；一次性付款可享,50,元,/,优惠,推盘计划：,保留最后四幢高层湖景房，年内分批次推出。,主力客户构成：公务员，私营企业主和商户，以及部分金融医疗教育行业的中高层人员,项目点评：,项目倚龙池湖而建，景观设计以水为主题。项目规模为板块内最大，规模效应较为明显，小区规划配套较为齐全。,户型设计以三房为主，突出舒适性。项目以低价位突围，低总价三房受本地刚需青睐。,剩余户型均为,115,以上大户型，总价超,60,万即受到一定抗性。,低价策略之后，每月去化量约为,70-80,套，刺激效果显著。,户型配比,荣盛龙湖半岛花园,面积段,户数,配比,95-105,102,28.81%,106-115,158,44.63%,116-140,94,26.55%,总计：,354,100.00%,12,2025/11/29 周六,冠成大通蓝郡,项目简介,地理位置：合肥市蜀山区望江西路,205,号,开发商：合肥一航万科地产有限公司,占地面积：,107326.03,容积率：,3.61,物业类型：,33-34,层高层,主力客户构成：六合周边刚需人群,装修情况：毛坯,优惠活动：,首付三成优惠,50,元,/,，首付六成优惠,80,元,/,，一次性付款优惠,120,元,/,地理位置：,六合龙池街道雄州南路,333,号,开发商：南京万盛置业有限公司,总建面积：,80,万,容积率：,1.33,物业类型：小高层、高层,13,2025/11/29 周六,项目点评：,项目主力户型面积为,70-90,两房，占五成，其次为,100-110,三房，此两种户型均为刚需人群所青睐。,最近批次房源中三房仅售出,5,套，,73,两房售出,34,套，认购一套，总价低的小户型更受欢迎，总价超过,60,万元的三房容易产生一定抗性。,户型配比,冠成大通蓝郡,面积段,户数,配比,50,及以下,108,18.53%,70-80,244,30.58%,80-90,182,22.81%,100-110,204,25.56%,110,以上,60,7.52%,总计：,798,100.00%,竞争市场,竞争楼盘对比一览,项目,瑞景国际,荣盛龙湖半岛,冠城大通蓝郡,分析,规模,总建,86560,共,433,户,总建,230,万,共,2836,户,总建,80,万,共,865,户,竞争楼盘规模效应均比本案显著，自有配套是本案短板,地理位置,雄州南路,216,号,华欧大道,1,号龙池湖畔,雄州南路,333,号,直线距离上来说蓝郡离本案最近，交通便捷度以荣盛项目最差,建筑风格,新古典主义,简欧,现代,各有特色,主力户型,70-100,两房及三房,90-115,两房及三房,70-90,两房,100-110,三房,户型重叠较多，同质化现象较为严重,工地形象,建筑外立面已出,园林景观已逐渐成形,建筑外立面已完全成形,荣盛项目的规模景观效应已基本呈现，本案相比景观性无法突出,物业类型,多层、高层,全面混合型,小高层、高层,荣盛项目物业类型相对多样化，满足各种客户类型，本案相比相对单一。与冠城相比，本案更具吸引力,外立面,真石漆,涂料,干挂石材,荣盛项目品质感低于本案及冠城项目,竞争市场总结：,项目主力户型设计方面与竞争楼盘类似，无明显优势。,共享周边配套，景观优势无法体现。产品同质化现象较为严重。,总价超,60,万元户型抗性对刚需客户相对较大。,未来与本案竞争最为激烈的楼盘为冠城项目，荣盛项目剩余房源与本案客群存在差异。,提 纲,目标下的市场,项目诊断,营销思路,营销策略,营销排期,产品分析,核心问题,16,2025/11/29 周六,关键词,龙池湖,地铁十一号线、新公交车总站,六合老城商圈,六合区新区政府,六合一中、实验小学,区位为新政务中心，配套发展成熟。规划优势明显，交通便捷。,产品分析,项目周边的荣盛龙湖半岛花园配套可直接为本案服务。,WHAT,是什么产品？,1,2,4,3,5,项目简介：,本项目于,2011,年,11,月开盘，总建筑面积,42435.01,，总推套数,472,户；,目前主推,1,号楼高层，,4,号楼多层；,在售房源,未售房源,产品分析,18,2025/11/29 周六,最大限度营造坡地景观，绿化率达,56%,800,年树王引进，,126,种植物种植，用心打造卓绝景观,小区内所有路面均采用石材铺贴，建筑外立面为六合首家真石漆材质,园内设有背景音乐系统，带来超值艺术享受,高端项目规划，外立面、景观设计出众，项目细节品质是项目最大亮点。,产品分析,19,2025/11/29 周六,户型,推盘量,成交量,80-90,48,17,90-100,48,21,120-130,17,13,130,以上,6,0,总计,119,51,户型,推盘量,成交量,64,17,5,67,12,2,94,4,0,总计,33,7,户型分析,户型配比及成交分析,1#,楼成交量分析,4#,楼成交量分析,面积段,户数,配比,70,以下,66,15.00%,71-90,113,25.68%,91-100,174,39.55%,101-130,70,15.91%,130,以上,17,3.86%,总计：,440,100.00%,本案户型以,90-100,三房和,70-80,两房为主要户型，符合刚需人群需求；挑高户型存在一定抗性，户型优势宣传不到位，需进行消费习惯引导；成交户型中,122,户型售完，优质改善型客户依然值得争取。,20,2025/11/29 周六,多观景飘窗设计、三房及客厅全部朝南、动静区分合理，均是项目户型极具优势的亮点,户型分析,122,三房两厅两卫,多飘窗观景设计，三房及客厅全部朝南；,此面积为全赠送面积，提高项目附加值,双阳台设计，赠送一半面积，提升舒适度。,独享电梯服务，实际享受独门独户服务，私密性强。,21,2025/11/29 周六,户型分析,5,米挑高户型、双景观阳台设计，双层空间功能布局，动静分离，带来超高户型附加值。,64,挑高,两房两厅两卫,双景观阳台设计，采光佳，景观视野好,额外赠送空间，提高户型附加值。,5,米挑高户型，实际使用面积增加一倍，超高附加值。,22,2025/11/29 周六,本案,营销核心价值,城市规划价值,生态龙池打造,新政务中心,地铁,11,号线规划,精雕细琢的品质,真石漆外立面,电梯刷卡入户、访客呼梯认证系统,远距离感应刷卡车闸,文脉传承,高密度坡地景观,800,年树王入户瑞景,126,种植物引进,新古典主义建筑外观,新古典主义风格，经典色系，彰显项目奢华品质,宜人的景观园林,5,米挑高户型,赠送空间较多,多景观阳台多飘窗设计,66,米超大楼间距,高附加值户型,六合实验小学、励志中学,核心价值提炼,23,2025/11/29 周六,目前项目周边环境在区域内相对较好。,项目周边在建项目品质低于本项目。,区域属性,周边环境,内部条件,项目所在区域行政属于六合区（原六合县），属于南京的郊县区域,相比其他居住区，未来升值潜力大,高起点的项目规划，为项目的营销创造了良好的展示条件及可引导性。,优势总结,政策,推广,市场,配套,形象,体验,产品诊断,限贷 限购,保障房 房产税,调控持续性,供应量大,品牌开发企业,价格探底,竞争压力大,卖点不突出,品牌认知低,形象认知弱,核心问题提炼,项目劣势分析,市场策略：市场预判分析，迎合市场变化快速反应，合理安排营销节奏,形象策略：品牌形象具体化，以“实”代“虚”，吸引客群眼球,推广策略：突出“龙池湖”的景观价值，地铁的交通价值，刚需的高性价比价值,体验策略：优化看房通道，提升客户看房“愉悦度”,销售策略：竞争项目间的产品挤压，高性价比突出产品差异,核心问题,解决策略：,核心问题总结,目标下的市场,项目诊断,营销思路,营销策略,营销排期,提 纲,如何在六合市场寻找到客户？,提出问题:,营销思路,区域内客户：,本项目位于六合西南部，是六合政府单位所在地，也是六合经济开发区工业发展的主要板块。,一级辐射区：以龙池湖为轴点，辐射“三镇一线”，即：韩家坞子，曹李营，王营，宁六路,雄州南路；,二级辐射区：滁河以南，沪陕高速以北的,9,个乡镇；,一级辐射,二级辐射,WHO,谁来买？,营销思路,客群特征：,全区辖,5,个街道、,14,个镇、,1,个省级经济开发区，人口,87,万；全区每年外出（南京城区）务工人员达,12,万人次，年龄以青、中年为主；,关键词：,本地客群量、返乡、刚性需求,营销思路,年龄在,23-45,岁，经济,能力有限,；,外出工作且有回乡打算的人群,；,看重交通优势以及对未来升值潜力客群；,结论：刚性需求主导市场,营销思路,HOW,如何卖？,1,、针对市场：,顺势而为，以低价策略吸引刚需客户，打开市场；,2,、针对竞争项目：,逆向截流，找出竞争产品差异，做针对性说辞；,3,、针对客户：,圈层营销，三线齐发，价格路线！体验路线！交通路线！,营销思路,低开高走 竞争截流,得出营销思路:,营销思路,销售策略,推广策略,目标下的市场,项目诊断,营销思路,营销策略,营销排期,提 纲,从市场竞争项目的理论分析，理论成交价格,5932/,；同区域内，高层产品体量较大，为形成市场强销，建议销售,采取低开高走策略，以,成交价,5980,元,/,撬动市场，实现快速销售。,销售策略之定价策略：,销售策略,销售策略之推盘策略：,产品挤压，低开高走；,1,、通过,价格挤压,：去化症结、难销房源；,2,、通过,销控挤压,：明推暗销、调控销售节奏；,3,、通过,竞争挤压,：通过竞争楼盘间的产品性价比，截流客户；,4,、通过,低开高走,：打开郁结市场，实现热销氛围；,销售策略,推盘节奏及价格调整：,时间,标的,楼栋,可售体量,目标去化,销售套数,价格波动,3,月,一标,1#/4#,94,套,一标,30%,28,套,5980/7580,4-5,月,1#/4#,66,套,一标,60%,40,套,6480/7880,6-9,月,二标,+,一标尾盘,3#/1#,/4#,126+26,二标,40%,一标,90%,二标,38,套,一标,21,套,6880/6600/,8080,10-12,月,三标,+,二标,+,一标,5#/3#,1#/4#,43+88+5,三标,30%,二标,50%,一标清盘,三标,13,套,二标,44,套,一标,5,套,8380/6980,6780/8180,1-2,月,二、三标清盘,5#/3#,30+44,三标,50%,二标,80%,三标,15,套,二标,35,套,8180/6880,3-5,四标,+,尾盘,2#/5#/3#,119+15+9,四标,30%,尾盘,100%,四标,35,套,尾盘,24,套,7380/8280/7080,销售策略,销售策略之团队策略：,1,、案场管理：,制定案场接待次序，加强案场销售管理；,2,、销售说辞：,对竞争楼盘，做针对性销售说辞,3,、销售培训：,加强置业顾问的销售技巧，提高团队销售能力,销售策略之前期客户纠纷：,此次低价入市，若出现客户纠纷，解决方案为,补差价,（非现金）；即以,交付日为基准,，前期客户签约价格与当日日成交价格之差；,具体实施方案：,1,、调高车库价格，客户买车库可用差价补款；,2,、为前期客户，免除,3,年物业费,注：具体补款数额，依据实际成交为准,销售策略,大桥,二桥,老城,玉六线、中六线、汉六线、龙六线站点,与本案,仅一步之遥，,每日开往南京市区、六合老城区的公交达,180,班次，承载市民来往达,20000,多人；,信息一：,推广策略：,推广策略,六合外出工作的客群大多在市区工作；其中客群文化层次较高，信息接受能力较强；,信息二：,信息三：,板块特征明显，客户区域性较为集中；,推广策略,思路：市场行销，两线结合,线上传播,1,）大牌、高炮,2,）站台广告,3,）网络推广,线下传播,1,）行销派单,2,）乡镇横幅,3,）圈层营销,迅速去化,1,、返乡客群大牌截流：在城乡公交大桥、二桥的必经路线上，设置大牌,/,高炮；,2,、六合老城区客户截流：在雄州镇中心横幅推广；,3,、竞争对手客户截流：对蓝郡和荣盛的客户进行拦截；,推广策略,1,、返乡客群大牌截流,：在城乡公交大桥、二桥的必经路线上，设置大牌,/,高炮；,2,、六合老城区客户截流：,在雄州镇中心横幅推广；,3,、竞争对手客户截流：,对蓝郡和荣盛的客户进行拦截；,4,、圈层营销：,拓宽销售渠道，做到快速去化；,结论:,推广策略,推广语：,1,、,50,万,工作与生活一步到位,2,、,50,万,享跃层观景洋宅,3,、,50,享三房,临地铁,关键词：城际轻轨、高性价比、未来升值潜力、刚性需求,推广策略,规划,项目名称,针对客群,表现内容,户外媒体,大牌、高炮,大桥、二桥高炮截流返乡客群,销售,+,品牌形象,站台,玉六、中六、汉六等公交站台截流客群,销售,+,品牌形象,横幅,老城区及各镇客户截流,销售,网络传媒,365,地产,截流在外工作人员,销售,搜房网,截流在外工作人员,销售,其他媒体,派单行销,竞争项目及主要乡镇客户,销售,其他小众传媒,销售,+,品牌形象,圈层营销,口碑,+,销售,传播渠道及媒介组合：,推广策略,目标下的市场,项目诊断,营销思路,营销策略,营销排期,提 纲,45,THANKS,