福州CBD超高层项目建议书131P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,福州,CBD,超高层项目建议书,项目背景与基地分析,宏观背景,基地背景,SWOT,分析,目标客户定位,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,宏观经济背景,福州地区经济逐年增长，增长率趋于平稳。能够为各行各业的发展提供良好的土壤。,房地产投资量大，投资周期较,长，投资收益与区位的发展息,息相关。因此地区的宏观经济发展对房地产行业的影响尤为巨大。,自,05,年后福州人均,GDP,出现快速稳定增长,当一个国家人均,GDP,达到,4000-8000,美元的时候，房地产进入平稳发展阶段。,福州市房地产进入平稳发展阶段（人均,GDP5538.7,美元），房地产发展以质量为主，数量与质量并重。,宏观经济持续向好,福州市人均可支配收入保持平稳增长，,2009,年人均可支配收入为,20289,元，同比增长,9.1%,。,2009,年福州人均可支配收入达到,20289,元，远远超过福建省平均水平（,2009,福建人均可支配收入,19557,元）。,人口发展的趋势具有长期性而且趋 势形成后难以逆转，福州市常住人口已进入低增长时期。,2009,年福州常住人口,687,万人，同比增长,0.5%,，增幅比上年降低,50%,。常住人口增长率已出现下降趋势，人口趋于稳定。,基地条件分析,土地面积,：,18820,平方米（合,28.23,亩）,土地用途：,商服（商务办公、酒店、商业）用地,容积率：,6.5,商业形式,：商业形式应为集中式商业，商业面积控制在,20000,平方米以下,建筑密度：,33%,绿地率：,20%,建筑高度：,200,米以下,公共服务设施和市政公用设施：,临地块交通出入口须设置门卫收发室（,15,平方米）,出让年限：,商服用地,40,年,市政道路交通,南江滨融侨水乡别墅群,地块南侧闽江公园,地块南侧江滨西大道,从南江滨高层俯瞰,B6,地块,地块西侧建筑群,地块内部现状,项目处于江滨西大道，该区域被地产人士称为“福州西区”。,西区概况：西区指西二环从江滨大道至西洪路路段以西至大儒世家这个区域。西区处于福州江滨西大道紧邻江滨公园，是鼓楼区最集中的居住区和教育区，周边有福大、闽江大学等院校，同事周边有碧水园、世纪佳缘、江岸名都等小区，但周边的商业配套相对缺乏。从地图上可见在工业路与上浦路以西就拥有居住社区,20,多个，,整个西区的居住社区达,60,多个，是福州最大的居住区。,项目处于成熟居住区之内，满足居住者的生活需求可以称为项目的一个发展机会点。,福州城市总体规划（,2009-2020,）,中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”。采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构：“一区”：即一个中心区（三环以内区域），主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商务中心、鳌峰洲金融街、会展岛等六个公建中心。,地块处于北滨江商务中心规划区,福州城市总体规划（,2008-2020,）纲要编制成果的报告。,闽江北岸尤溪洲大桥,金山大桥区域规划为商务、文化娱乐、高尚居住功能，形成闽江西段公建区。,闽江沿线老城区则重点改造提升以台江码头为中心的传统风貌区、烟台山公园为中心的历史风貌区及泛船浦教堂为中心的传统风貌区，结合台江码头改造、烟台山公园建设及泛船浦教堂整饰的契机，充分利用三片区现有的历史文化景观资源，,整合各片区用地功能，形成集旅游、文化娱乐、商业为一体的滨江休闲区，打造闽江沿线景观亮点区。,从区域的城市功能规划与周边的休闲资源而言，休闲商业可以是项目的发展机会点之一,项目,SWOT,分析,S:,优势,闽江边，毗邻江滨大道，交通便利，可达性强,超高层项目可迅速成为区域标杆形象,SOHO,概念商住两用，可吸引不同层面消费者,以小户型为主快速销售达到回笼资金的目的,综合体各功能之间相互促进提升整体价值，达到吸引人气的目的。,T:,威胁,目前福建在建写字楼数量众多，未来严重供过于求,政府已出让大量临江综合体性质地块，未来将面临激烈的竞争态势,W:,劣势,不属于任何传统商圈范围，距离最近的宝龙商业圈已形成成熟商业氛围,并非处于十字路口，未来高层建筑云集，项目昭示性不够,O:,机会,项目所在区域未来商业供应体量大，可迅速形成新的商业圈,目前以,SOHO,概念面市的综合体项目为数不多，且,SOHO,概念推广不够，本项目可做足概念功课，填补市场空白,新闻,2010,年新国十条颁布，号称史上最为严厉的调控，“不单单是自住需求者，二次置业者以及投资需求者也都在观望”，投资房产的需求只是暂时被抑制，“新政影响之下，楼市的自住需求比例明显上升，但投资需求并未断绝”。正因此，投资客的视线从未离开过楼市。,据了解，新政之后，福州楼盘主推中小户的楼盘，几乎场场热销。对于投资客来说，中小户型，总价适宜贷款额度不高，是非常好的投资产品，再加开发商的优惠政策，“,80%,的自住购房者，再加,20%,的投资需求以及改善性需求购房者，制造了一场场热销的局面”。,海西国策的制定，福州城市建设快马加鞭，城区正发生着日新月异的变化。从沿海其他先“进城市来看，城市建设的变化给楼市带来的是全面上升的空间”，正因此，福州楼市越来越被看好。继万科、万达、华润后，保利亦拿下二化地块，正式入榕，外来大鳄的进驻更让人看到福州楼市的前景。,“投资客们看好商业地产，是,2010,年最大的楼市投资转向。”与往年不同，,2010,年楼市的投资客纷纷“转住改商”，与调控不无关系。“今年的楼市环境大为不同，楼市新政调控以控制住宅价格过快增长为主，二三套房贷的设限门槛，让人们的目光转移商业阵地。,摘自,福州房地产网,客户定位,我们的客户在哪里？,C1,：投资客,C2,：私营企业主、在外打拼的生意人（地产、能源等）,C3,：福州籍海外人士（侨胞,+,海外奋斗者）,市中心高涨的房价，令许多刚性需求客户望而却步。而城市的快速发展建设给投资客带来了强大的信心，加上宏观调控对于住宅市场的影响，多数投资客已经辗转商业地产。,以投资客为主，少量自主需求客户,客户定位,C2,：私营企业主、在外打拼的生意人（地产、能源等）,他们很富有，但忌讳别人说他们没品位,文化感更是必须中的必需,对生活质量的苛求让许多楼盘经不起他们的挑剔,对家的温馨，环境的好坏，邻居的身份都有较高的要求,成长到塔尖的他们，需要别人赋予他们尊贵的虚荣，让他们觉得自己的目前状况，登峰造极不可限量,C1,：投资客（主力客户）,以不动产投资为目的，期望通过购买房地产达到保值和增值的目的,客户定位,C3,：福州籍海外侨胞,C3,：福州籍外海外奋斗者,过上与国外匹敌的居住生活，考究品质,在乎他们的圈子和邻居,隐隐上等人情节作祟,都市生活的便利特区,衣锦还乡也是他们的内心永恒的梦想,辛苦为了谁为了什么？,家人,+,自己的下半生,+,犒赏生活,在外不管多辛苦，回家就得体面一点，落叶归根衣锦还乡是他们内心永恒的梦想,急需要痛苦后的虚荣填补，爆发积压多年的自尊和享受,要面子，虽然没有社会身份和地位，也要在财富上彰显一番,项目背景与基地分析,房地产市场发展分析,潜在供应分析,各物业市场简况,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,2009,年至,2010,年福州市房地产市场运行主要特点,2009,年福州楼市在积累,2008,年的购买力、,2009,年提振经济的刺激下，由逐渐回暖一直走向疯狂，从第二季度开始销售套数急升，到年底白热化，量价齐升，度过了热闹的一年。,2010,年正是由于受,2009,年的惯性影响，房地产开发热情极高，土地拍卖、房地产开发投资、房屋施工等呈现较大增长，尤其凸显在上半年。,1-9,月，福州市完成房地产开发投资,467,亿元，同比增长,98.2%,，,新开工面积,797.45,万平方米，比去年同期增长,1.28,倍,，而上半年的新开工面积同比去年甚至增长,2.48,倍之多,。,仅,上半年,福州的房地产开发企业购置土地就,达,184.84,万平方米，同比增长,1.8,倍,，土地出让金额,147.65,亿元，同比增长,3.65,倍。,上半年福州商品房销售和价格仍然持续高位，但是持续加大的宏观调控和轮番房产新政改变了市场预期，福州商品房销量波动较大、房价滞涨，尤其是住宅商品房。,2010,年福州商品房均价自,7,月份达到顶峰,11828,元,/,之后，呈现逐月环比微跌。无论是销售面积还是销售套数都比去年同期减少四成左右。,在新一轮的新政组合拳下，住宅市场一番冷清，大量投资资金转向商业地产，反而刺激了福州商业地产的需求，福州商业地产一时间被炒得火热，写字楼市场尤甚，一时间写字楼的租售供不应求。,上半年,非住宅占商品房销售总套数的,49%,，比去年同期,21%,提高了,27,个百分点，销售面积占比从去年同期的,14%,上升至,29%,，提高,15,个百分点。,5-10,月,商业地产成交量比去年同期相比上涨,10%,价格总体上涨,20%,，其中，老城区商铺售价平均涨幅达到,15%20%,，写字楼涨了,20%,。新城区商铺平均售价涨了,15%,。,潜在供应分析,2009,年福州市共成功出让,30,幅地块，总面积,1676.96,亩，是近三年来福州出让土地最多的一年。全年拍出的,30,幅地块中，纯居住用地仅,1,幅，商业住宅用地,15,幅，商业金融和办公用地,10,幅，其余,4,幅为工业和其他用地，,2009,年土地供应以商业用地为主。,2009,年福州的土地供应集中于下半年，,09,年下半年出让的土地最快也要今年年初才能上市，而从目前截止,12,月初的福州新推项目来看，,09,年大量的商服用地尚未推出市场。,2009,年,12,月,-2010,年,11,月期间出让土地,64,宗，商服用地和商住用地超过,40,宗，其中包含商务办公功能的商服用地,27,宗，占出让宗地总量,42.2%,，其中临江的商服商务用地,22,块，占商务办公功能的商服用地的,81.5%,。,粗略保守估计,2010,年的土地供应中将有超过,250,万平米的商务写字楼供应量。,未来五年内，至少将有,30,个商业地产项目（含城市综合体）连接上马，在市场扎堆亮相。,由以上资料可得出，,2009,年到,2010,年商服用地的大量供应，福州商业地产呈现投资过热的趋势，未来几年内福州商业地产供应量可能超过,500,万平米。这一庞大的,数据无疑将考验着福州这个,中心城区,仅有,200,多万人口的中型城市的市场消化能力。,福州,现有的经济发展水平是否能支撑福州的商业地产如此密集的开发？对于一座城市来说，其经济总量以及未来发展空间决定了写字楼经济的发展总量和未来空间。,？,福州年内部分商服用地出让示意图,09,年全国八大城市经济发展水平与商务写字楼市场对位分析,深圳,生产总值,8201.23,亿元,人均生产总值,13581,美元,常住人口,891.23,万人,商品房销售,6493974,平米,写字楼销售,22.42,万平米,上海,生产总值,14900.93,亿元,人均生产总值,11641,美元,常住人口,1921.32,万人,商品房销售,3372.45,万平米,写字楼销售,183.08,万平米,广州,生产总值,9112.76,亿元,人均生产总值,13236,美元,常住人口,1033.45,万人,商品房销售,375.42,万平米,写字楼销售,35.66,万平米,第一梯队,09,年人均,GDP,超过,11000,美金的一线城市写字楼的年消耗量一般在,20-40,万平米间，而上海作为中国的金融中心，写字楼的需求远大于深圳广州也属正常。,宁波,生产总值,4214.6,亿元,人均生产总值,10833,美元,户籍人口,571,万,商品房销售,815.2,万平米,写字楼销量,65,万平米,杭州,生产总值,5098.66,亿元,人均生产总值,9292,美元,常住人口达,810,万人,商品房销售,1441.18,万平米,写字楼销售,64,万平米,第二梯队,人均,GDP,在一万美金左右的城市写字楼年销量在,65,万平米大约在左右。其中杭州的写字楼,(,公寓,),市场其中公寓类项目总成交面积占到了整个写字楼,(,公寓,),市场总成交量的,83%,。,09,年杭州写字楼市场面市销售的项目中，,90%,左右都是公寓类产品，如华丰板块的怡乐银座，滨江的柏悦轩、风尚蓝湾和金龙钱江,moho,等。此类商品面积较小,(100,方以内,),，总价低容易成交并且商住两用。相对于公寓类产品的大热，杭州纯写字楼市场,2009,年表现依然平淡。,第三梯队,武汉,生产总值,4560.62,亿元,人均生产总值,7000,美元,常住人口,910,万人,商品房销售,1086.99,万平米,写字楼销售,16.6,万方,成都,生产总值,4502.6,亿元,人均生产总值,5252,美元,常住人口,1286.6,万人,商品房销售,2693.1,万平米,写字楼销售,97,万平米,长春,生产总值,2848.6,亿元,人均生产总值,5667,美元,户籍人口,756.5,万人,商品房销售,715.7,万平米,写字楼销量,2.8,万平方米,人均,GDP5000-7000,美金的城市写字楼的年消耗量差异较大，主要是因为在这一类城市中，对国民生产总值做主力贡献的主力产业不一，有工业型、第三产业型等等多种产业结构因素。武汉和长春属于传统的工业城市，特别是写字楼的主要客群,第三产业发展有限。而长春的第三产业发展又远落后于武汉，因此写字楼市场缺乏支撑市场发展的动力。成都是世界,500,强企业入驻最多的西部城市，为中国西部地区经济最重要的市场之一和西部商务龙头城市，举世瞩目的西博会连续几年以这座城市为主场，为写字楼经济的持续发展注入了强劲的动力。除了成都商务经济发展的外部环境，还有内因是成都的写字楼目前正处于全面升级换代的节点上。,随着限购令的出台，住宅投机受到抑制，商业地产似乎迎来全面突破的机会。,在海西建设的大背景下，城市扩容，商业地产发展的大机遇是很好的。,“,经济好，意味着更多人要消费、要办公，这些都是商业地产的空间。,”,目前，在福州调整发展的这几年，商业地产已明显不够用了。以写字楼为例，目前需求比较大的是办公和酒店物业，目前在福州已是一房难求，租金上涨偏快。仅仅一个五四路的老,CBD,已经远远满足不了需求。福州,政府也在规划寻求多中心发展策略，其中包括闽江北岸,CBD,区的动建、海峡金融商务区的建设等。,然而，在目前商业地产规模不大的福州，不建商业地产不够用，一建就过剩，犯了矫枉过正的错误，历史上曾经出现过几起。,通过以上我们对福州在建大型商业地产项目，又不禁为福州商业地产未来的健康发展担忧。当越来越多人去争夺商业地产这块蛋糕时，我们更应该保持理性，不盲目扎堆！,规模,用地面积,952,亩，总建面,39.4,万平米，地上总建面,325485,平米,规划参数,地下机动车位,800,个，非机动车位,2500,个。五星级酒店总建面,4.39,万，商务酒店,0.73,万，室内步行街总建面,为,3.6,9,万，甲级,5A,写字楼,3.35,万，,soho,办公,9.55,万，其他大商业主体,33.18,万,产品定位,福州未来发展的金融中心，闽江北超大城市综合体，包括六星级酒店、甲级,5A,写字楼、,SOHO,办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心等，以购物、餐饮、休闲、娱乐、展示等业态组合定位。,户型面积,40-60,精装,soho,价格,均价,17000,元,/,优劣分析,万达依靠自己的强势品牌效应成功招商了一批一线城市入驻福州，这一点对他们的其他店铺销售和,soho,销售有巨大牵引力。同时万达对写字楼的定位非常成功，弱化中高端办公，而是主要以,40-60,商住两用的,soho,产品攻击市场空白，非常契合市场上大部分投资者和成长型中小企业的需求。,金融街万达广场,典型在售写字楼项目分析,规模,总占地,142,亩，建筑面积约,50,万平米。其中，商业,9%,，写字楼,10%,，酒店,13%,，住宅,46%,，地下,22%,规划参数,都市综合体（住宅、酒店、写字楼），容积率,7.6,，,产品定位,超高层住宅、超高层综合体,户型面积,目前在售住宅面积为,248-260,左右大户型,价格,住宅,2.9,万元,/,平米（,1-2,楼特价,1.5,万元,/,平米）,写字楼,2.7-3,万元,/,平米,优劣分析,优势：,1,、超高层建筑，福州标志性建筑,2,、业态丰富，车位比充足,3,、位于成熟地段，市政配套完善,劣势：,1,、公摊高达,40%,，使用率极低,2,、部分户型采光不够，影响销售,世茂天城,规模,总建面,38843.63,规划参数,总层高,31,层，公摊,33%,，停车面积近,4000,产品定位,高层，产品定位为鼓楼区的高端写字楼，东街商圈的商务地标,户型面积,面积分割,74,，,101.57,，,174,，,201,，整层,1135.46,价格,现价两万八左右,优劣分析,大堂部分五星级装修，提升项目形象。采用了中空,low-e,玻璃灯一部分高科技节能设施。,项目形象与定位混乱，名为青年广场，广告打的是吸引创业初期的成长型小企业，但是实质却是针对有实力的企业公司所打造，写字楼面积多为,177-200,的，,70,多平米的相对较少，给目标客户造成误导。,中庚青年广场,规模,四栋超高层建筑、总建筑面积,25,万平米,规划参数,容积率：,7.19,机动车位约,1100,个,产品定位,三栋,46,层住宅、一栋,40,层写字楼组成，共,8,层集中商业。,户型面积,37-185,平米，写字楼只租不售,价格,均价,25000,元,/,平米，写字楼租金约,150,元,/,平米,/,月,优劣分析,项目占据五四路核心区域，拥有无与伦比的地理位置。地下四层车库，总计,1100,余个，车位配比相对较高，很好的解决了五四路传统商圈车位不足的缺陷。项目采用高速电梯和智能化系统，运用高科技，提升项目品质。,住宅方面，户型面积跨度较大，定位不明确。且购买如,37,平米的小户型，就不一定能够有车位配备，影响整体品质。,恒力城,福州写字楼在设计上，多采取,5A,级标准，同质化严重。在所调研项目中，仅有恒力金融中心引入生态概念，整体设计理念有待提升。,规模,规划,29,栋,32-42,层的沿江高层，一期（,A,区）五栋,32,层，建面约,10,万平米，一期占地,40,多亩,规划参数,容积率：,2.83,总户数：,480,车位比：,1,：,2,双层地下停车场,产品定位,超高层江景豪宅、新古典主义风格建筑,户型面积,165-300,平米大户型,价格,均价,19000,元,/,平米，最低价,14000,元,/,平米（四层特价）,优劣分析,项目实际为水郡花都系列产品的最后部分，沿江地块规划,29,栋,32-42,层的超高层豪宅。项目以,U,型布局面向闽江半围合而成，实现“户户望江、家家有景”的理念。首层架空，提升了低层住户的居住品质。社区内设大面积高级会所，拥有室内恒温和室外双泳池。每栋建筑入口均设,10,米挑高大堂，强化豪宅品质感。,由于面积较大，导致单套总价较高。,典型在售高档项目分析,融侨外滩,规模,总占地,34.17,亩，,5,栋高层住宅,规划参数,绿化率,25,容积率,2.8,产品定位,高层，泰式住宅，万宝商圈城市复合社区,户型面积,65-94,平米,价格,均价,19000,左右,优劣分析,新古典主义建筑风格，全泰式风情园林。,6,米挑高空中花园，增加室内生机。在户型设计上，利用双层阳台设计成小复式，宣传概念为创新小复式。有运用手机一卡通、同层排水系统、双向流新风系统等科技。营销小技巧上，设计了一个吃喝玩乐大搜街地图，可作小工具使用。,主要不足在于项目自身缺乏一定的生活商业配套。,正荣润城,规模,占地面积,21000,平米，建筑面积,78418,平米,规划参数,容积率,3.0,绿化率,29,车位,358,个,产品定位,市中心区科技豪宅,户型面积,208-605,平米,价格,均价,26000,优劣分析,该项目位于鼓楼区五一路与津泰路交叉口，具有绝佳的地理位置，因此打造成了市中心区的豪宅项目。地理位置是其主要卖点。同时，项目运用了外墙保温隔热一体板、铝合金镀膜中空玻璃等优良建材，温泉入户、园林水景和商业街亦打造的颇具特色和品质感。,由于面积过大，总价过高。,2008,年开盘项目，到目前位置，将近三年尚未销售完全部,226,套房源。,阳光白金瀚宫,规模,占地,4.4,万平米，建筑面积,45,万平米,规划参数,容积率,10.3,，总户数,700,，车位,110,产品定位,30,层，,1-3,层商业，,3,层以上为小户型公寓,户型面积,20-80,平米,价格,起价,2,万,/,平米，物业,1.9,元,/,平米,优劣分析,优势：,1,、位于五四路繁华地段,2,、小户型总价低,3,、户型设计简洁实用,劣势：,1,、部分户型形状不规则，不易摆放家具,2,、公摊面积大，导致小户型更小,翰城国际,规模,建筑面积,28000,平米,规划参数,绿化率,35,容积率,3.4,产品定位,超高层，定位为南江滨地标型稀缺江景大平层豪宅,户型面积,145-500,平米,优劣分析,户型设计、建筑用材、园林规划以及科技运用上都体现了豪宅应有的品质。五重阳台设计，增加了观景面。外立面色彩经过修改后更显沉稳。,总统套房在空间尺度上，各部分都显得较为阔绰。但厨房空间略显小，入户门空间略显局促。,凯旋枫丹,规模,占地,36998,，总建面,12,万,规划参数,容积率,2.5,，车位比,1,：,1,，,800,个车位，绿化率,35%,产品定位,定位为市中心的公园豪宅，,6,幢,18-31,层 高层,户型面积,139-182,平米的三房半和四房半,价格,起价,1.4,万,/,，目前均价,1.9,万,优劣分析,在寸土寸金的市中心，社区内部规划了,8000,的中央公园，增添该项目豪宅的含金量。户型上考虑了双入户设计、双主卧，以及足够大的衣帽间等细节，真正考虑豪宅的居住习惯。,在销售过半的情况下还尚未开放样板间，此举缺少大牌开发商的豪宅气魄。,融侨国际公馆,规模,占地,108,亩，总建面,27,万平米,规划参数,容积率,2.5,，车位比,1,：,1,产品定位,13,栋高层,户型面积,98,复式，,95,三房，,141-190,三房，,188-260,四房，,380,五房,价格,一期均价,1.5,万，二期开盘均价,1.8,万,优劣分析,最大化利用江景资源，建筑设计成,Z,字形，既可以做到户户南北通透，又能户户观江景。一梯一户的豪华设计契合目标客户群心理，同时建筑设计上的优点又使得公摊比一般高层较小。户型赠送较多，每一户型都至少有一个完整方正的房间赠送。在福州较早运用多种环保节能科技，广告中的低碳形象较好。,多个户型的卫生间在户型中部，尤其对豪宅来说风水不好。大户型的衣帽间普遍考虑不够。,世欧上江城,规模,占地面积,15180,平米，建筑面积,36432,平米,规划参数,容积率,2.4,，总户数,308,，车位比,1,：,1,产品定位,3,栋高层建筑，,1#,楼,1,层架空及商业，,2-17,层为酒店式公寓（居住建筑），地下一层为非机动车车库及设备用房；,2,、,3#,楼均为,1,层架空、,2-32,层住宅，地下一层为机动车库及设备用房,户型面积,主力户型,120160,三房至四房,价格,起价,2,万,/,平米,优劣分析,优势：,1,、滨江物业，拥有一线江景资源,2,、交通便利，北江滨中央商务区绝版成熟地段,3,、拥有宝龙、万象城等成熟配套,劣势：,1,、周边环境嘈杂,2,、项目营销包装有所欠缺,永兴郦江,目前福州市场上的高档豪宅建筑立面风格上有向公建外立面靠拢的潮流，从融侨国际公馆的,ARTDECO,风格以及世欧上江城的大面积玻璃幕墙，豪宅外立面的公建做法似乎在福州接受度较高。福州一年来的房价上涨迅猛，尤其反映在高档住宅，基本在,2.5-3,万的高价位，且户型面积偏大，总价较高。,项目名称,预计开盘时间,户型面积,(),预计均价,（元,/,）,产品特点,仓山万达广场,2011,年,3-5,月,SOHO,：,40-60,商铺：,112,酒店式公寓：,80-120,住宅：,70-130,未知,65,万平米的大型城市综合体，集写字楼、购物中心、娱乐中心、商务酒店、,SOHO,办公、步行街、酒店式公寓七大业态于一体。项目优势在于其万达的品牌形象和大规模。销售上，严格控制投资客购买商铺，为后期营造良好的商业氛围做好准备。,君临,盛世茶亭,今年年底,SOHO,面积,46-135,平米,20000-25000,项目共分九个地块，,1-7,地块以店铺式小型商业，,8-9,地块为大型商业、,SOHO,、高档住宅。商铺特色为大面宽（,4,米）小进深（,5.6,米）。,SOHO,产品原为酒店式公寓，后改为,SOHO,。,恒力金融中心,预计明年年初,整层或分割出售,未知,恒力金融中心占地约,6000,平米，总建面,5,万平米。一至五层为商业部分，层高,4.5-5,米；,6,至,25,层为写字楼，层高,3.8,米。入口大堂为,13,米大面宽。项目将绿色阳光引入室内，同时设置空中花园，营造生态商务空间。项目顶层，设置露天四季厅，将休闲、绿化引入屋面，亦可实现聚会、接待、展示三大功能。,即将入市楼盘分析,福州商业分布,随着大福州战略的演进、城区面积不断扩大，五四北新区、金山新区、鼓山新区等大型新城区都已日渐成熟。新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整发展。新老商圈的裂变正在进行！现阶段形成了三个市级商圈（东街口商圈、五一商圈、台江商圈）、一个副市级商圈（宝龙万象商圈）与二个区域级商圈（火车站商圈、东福州商圈），还有金山、仓山两个集中商业区。随着万达进驻福州，金融街万达即将开业，而仓山万达亦即将开始销售，未来可能形成小型集中商业区,。,地块靠近宝龙商圈和台江商圈紧邻业态的两大商圈，整体业态丰富。但档次感有所欠缺，缺乏主题鲜明的业态组合。,宝龙商圈分析,业态,：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖,店、品牌餐饮店为主；,定位,：主要以中低档消费为主；,消费群体,：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体；,优势,：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、,客流量大；,劣势,：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买,力、整体形象偏低。,宝龙城市广场和万象城,宝龙城市广场：工业路与西二环路交汇处,开业时间,2007,年,5,月,总建筑面积,22,万平米,商业面积,共计,17,万平米,业态组合：百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、酒店式公寓,备注：业态多而杂，缺乏整体规划,万象城：宝龙城市广场对面,开业时间,2006,年,12,月,总建筑面积,11,万平米,业态组合：百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店,备注：高档与低档品牌有明显分区,台江商圈分析,业态：,以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲,品牌专卖店为主；,定位：,主要以中低档消费为主、购买力偏低；,消费群体,：,年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客；,优势：,福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大；,劣势：,档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。,东方百货群升店和东百元洪购物广场,东方百货：,GUCCI,福建首个专柜,开业时间,2009,年,4,月,总建筑面积,3,万平米,楼层,共四层,总体定位,高端百货,主要亮点,奢侈品牌,元洪购物广场：东百首个购物广场形态,开业时间,2009,年,4,月,总建筑面积,10,万平米,楼层,共五层,总体定位,时尚购物广场,主要亮点,餐饮加购物,仓山万达广场和金融街万达广场业态分析,仓山万达：仓山区浦上大道北侧,开业时间,尚未开业,总建筑面积,65,万平米,商业楼层,共四层,业态组合：影院、精品服饰、电子数码、装修装饰、休闲娱乐、商务酒店,特点：严格控制投资客，营造商业氛围,金融街万达：台江鳌峰路江滨中大道北侧,开业时间,2010,年,12,月,24,日,大商业面积,16.59,万平米,业态组合：酒楼、星级酒店、商务酒店、大型百货、超市、影城、电玩城、,KTV,娱乐、数码电器、步行街,主要特点：引进流行高档品牌，招商成功,项目背景与基地分析,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,（,1,）简介,金茂大厦（,Jin Mao Tower,），又称金茂大楼，位于上海浦东新区黄浦江畔的陆家嘴金融贸易区，楼高,420.5,米，目前是上海第,2,高的摩天大楼（截至,2008,年,8,月）、中国大陆第,3,高楼。,经典超高层城市综合体案例,金茂大厦,楼层规划,金茂大厦是融办公、商务、宾馆等多功能为一体的智能化高档楼宇，第,3-50,层为可容纳,10000,多人同时办公的、宽敞明亮的无柱空间；第,51-52,层为机电设备层；第,53-87,层为超五星级金茂凯悦大酒店，其中第,56,层至塔顶层的核心内是一个直径,27,米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达,142,米的“空中中庭”。环绕中庭四周的是大小不等、风格各异的,555,间客房和各式中西餐厅等；第,86,层为企业家俱乐部；第,87,层为空中餐厅；距地面,340.1,米的第,88,层为国内第二高的观光层（仅次于环球金融中心），可容纳,1000,多名游客，两部速度为,9.1,米,/,秒的高速电梯用,45,秒将观光宾客从地下室,1,层直接送达观光层。,建筑特色,大厦采用超高层建筑史上首次运用的最新结构技术，整幢大楼垂直偏差仅,2,厘米，楼顶部的晃动连半米都不到，这是世界高楼中最出色的，还可以保证,12,级大风不倒，同时能抗,7,级地震。,大厦的外墙由大块的玻璃墙组成，反射出似银非银、深浅不一、变化无穷的色彩。该玻璃墙由美国进口，每平方米,500,美金，玻璃分为两层，中间有低温传导器，外面的气温不会影响到内部。金茂大厦共有,79,台电梯，观光高速电梯一次可乘,35,人，速度为每秒,9.1,米，由下到上只要,45,秒。,金茂大厦的大厅采用圆拱式的门框，给人高大宽敞明亮的感觉；墙面选用地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前厅内的八幅铜雕壁画集中体现了中国传统的书法艺术，它通过汉字，从甲骨文、钟鼎文，一直到篆、隶、楷、草的演变，反映了中国上下五千年的文明史。通往宴会厅的走廊，更是一条艺术长廊，体现出一种高雅的品位和豪华的气派。,内驻酒店,上海金茂君悦大酒店位于金茂大厦塔楼,53-87,层，拥有全豪华客房等,555,间,/,套，设在,58-85,层，其中,78-85,层为酒店行政楼（,7,个层面），并在,82,层设有佳宾轩，内有贵宾接待处，专用会议室，商务中心，会客厅，并提供贵宾早餐休息服务。,客房类型共有九种，比例为双人床间,37%,，单人床间,55%,，套房,8%,。拥有设备齐全的商务中心，两个大、中型宴会厅和十个会议厅，装备先进的艺术多媒体器材及声象设施一应俱全。各式风味餐厅，情调各异的酒吧、绿州建身中心及,57,层之室内游泳池，设有,88,层观景台。,53,层的钢琴吧和玲珑吧舒适休闲，可供,108,位客人饮酒、观光和娱乐。,54,层为空中大堂，设有咖啡餐厅，并提供早、中、晚自助餐。,55,层粤珍轩占了一个层面，拥有琼台仙阁式的雅座和各式包房，同时供,200,位客人用餐。,游览观光,上海金茂大厦第,88,层观光厅，高度为,340.1,米，面积为,1520,平方米，是目前国内最大的观光厅。观光厅装饰豪华，全部采用进口天然大理石，其中墙面石材厚度只有,3,毫米；玻璃幕墙视野开阔，凭栏远眺，黄浦江两岸的都市风光以及长江口的壮丽景色尽收眼底。两台每秒运行,9.1,米的直达电梯，只需,45,秒就可以将游客从地下一层到,88,层观光厅。,香港国际金融中心,（,1,）基本信息,中文名称：国际金融中心,英文名称：,International Finance Centre,所在地：香港岛中环金融街,8,号,用途：购物中心、办公室,楼高：,415.8,米,楼层：,88,层,楼板面积：,43,万,6,千平方米,电梯数：,62,建筑师：,Csar Pelli,、严迅奇,（,2,）国际金融中心商场,国际金融中心商场（,IFC Mall,）共地上,4,层，占地,80,万平方呎。连接机场快线香港站大堂，并将国际金融中心其余三个部分连接一起。汇聚超过,200,间国际品牌商户，主要店铺包括连卡佛的新总店，,c!tysuper,超级市场，,Papyrus,礼品店等。商场亦设有包括利苑酒家等多家食肆。商场设有电影院,Palace IFC,，属百老汇院线管理。,Palace IFC,设有,5,所电影院，共有,544,个座位，另设有咖啡店。,商场内部有酒吧及小型书店等设施，并为香港首个提供无线上网服务的电影院。除新片外，电影院亦会定期放映经典怀旧电影，吸引电影爱好人士。,（,3,）酒店部分,香港四季酒店,香港四季酒店是国际金融中心的酒店部分，亦是国际金融中心最后一期计划，由四季酒店集团管理，于,2005,年,9,月开幕。,四季汇,位于四季酒店旁的服务式套房酒店四季汇（,Four Seasons Place,），提供六星级酒店服务。,（,4,）建筑特色,A,国际金融中心是世界少数采用双层电梯的大厦之一，国金二期共有电梯,62,部，乘电梯由地面至,90,楼的顶层只需,2,分钟，共有,2,500,级楼梯。,B,在国金两座办公室大厦工作的所有职员均获发给一张八达通卡，以供出入大厦时保安检查之用。,C,整个国际金融中心的公共休憩地方共有,14,万平方尺，停车场车位则有,1800,个。,D,在国金二期兴建高峰期，每日有,3,500,人同时进行工程，建筑每一层平均所需时间为,3,日。,项目背景与基地分析,整体概念定位,操作思路,各物业定位,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,WASLACH,WA,滨水区,W,aterfront,LA,低碳,L,ow-carbon,S,居家办公,SOHO,C,中央商务区,CBD,H,超高层,High-rise,海西新型综合体,沃斯拉奇,项目整体概念定位,WA,滨水区（,waterfront,），闽江是福州的母亲河，我们雄踞于闽江的上风上水，一线无敌江景，志在成为江滨“珍珠线”上的一颗明珠！,现在,未来,S,居家办公产品（,SOHO,），,Small office,，,Home office,，新型的复合建筑产品,SOHO,将成为城市商务中心区域必然需要的配套，它可用于办公、居住或者两者兼顾，具有很强的功能可塑性及降低商务成本的优势。,+,+,在哥本哈根会议之后，低碳经济这股绿色风潮就席卷了整个中国，在发展低碳经济的道路上，建筑的“节能”和“低碳”注定成为绕不开的话题。许多国家的建筑能耗占城市能耗的,40-50%,。以前我国的建筑设计很少考虑能耗问题，特别是大体量的公共建筑成了耗能大户。据统计，我国每建,1,的商品房，碳排放量高达,0.8,吨。按照本项目,17,万建筑面积来算的话，至少耗能,13.6,万吨。另外，本项目的商务办公、裙房商业、酒店等物业形态都是传统的耗能大户，在项目长期运行中还将耗费大量能源、成本。选择“低碳”，是开发商对社会的一份责任感，对项目未来经济效应的高瞻远见！,LA,低碳（,Low-carbon,），采用各种低碳节能环保科技，在建筑内部整体形成良好的绿色低碳智能体系，为社会承担责任，将是福州第一个真正意义上的低碳城市综合体。,C,中央商务区（,CBD,），这里将崛起福州市服务功能最全、档次品位最高的现代中央商务中心区，集商务办公、商业娱乐、星级酒店、文化科技、高端住宅为一体。,H,超高层（,high-rise,）综合体，摩天自古为人类景仰，,200,米的高度足以俯视榕城，比肩海西，应以地标性建筑的战略高度打造，使之一个滨江,CBD,东肩上的“出水蛟龙”（取风水上的左青龙右白虎之寓意）。,十多年前，,SOM,事务所的一群设计