天门贤成宾馆地块项目产品建议93P.ppt

,天门贤成宾馆地块住宅项目产品定位建议,宏观市场分析,2010年上半年中国房地产市场分析,天门宏观环境概述,天门房地产市场分析,市场调研主要结论,第一部分：市场调研篇,第二部分：项目整体发展战略,项目定位策略,项目定位及设计原则,项目SWOT分析,第三部分：项目产品建议,项目规划设计建议指标,1、项目开发周期及顺序建设建议,2、建筑立面建议,3、园林景观的建议,4、智能化建议,5、停车位建议,6、会所建议,7、商业建议,8、户型配比建议,9、户型设计建议,10、户型推荐,第一部分：市场调研篇,1.土地市场分析,1.1住宅用地供应持续增长，上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%,2010年上半年住宅用地月度供应量,2010年上半年中国房地产市场概况,1.4 上半年100个城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨势头得到遏制,2009年1月-2010年6月全国100个城市住宅用地楼面均价,1.5 住宅用地平均溢价水平在5-6月普遍走低，但热点地块溢价水平仍然较高,2010年上半年重点城市住宅用地溢价率,2.新房市场分析,2.1,供应,：新房批准上市量涨跌互现，上海、深圳,等同比降幅接近30%,重点城市住宅新批准上市面积及累计增幅,2.2,成交,：新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交量同比下降显著,2010年上半年主要城市交易情况一览,城市,2010年上半年,2009年上半年,套数,面积,同比,均价,同比09年,套数,面积,均价,(万),09年,(元/),(万),(元/),北京,40312,483.29,-43.73%,21030,67.81%,73980,858.81,12532,上海,59840,620.28,-49.75%,13132,17.50%,115154,1234.28,11176,天津,42283,434.22,-22.74%,9046,32.31%,53542,562,6837,重庆,103857,984.41,-12.50%,5379,32.61%,123166,1125,4056,深圳,14452,126.53,-67.10%,20903,71.17%,40965,384.63,12212,杭州,11234,132.11,-63.23%,20456,60.08%,33185,359.15,12779,南京,19709,216.53,-50.94%,-,-,40730,441.36,-,武汉,68437,704.12,10.27%,6261,21.75%,60919,638.59,5143,成都,435.26,-27.67%,-,-,69663,601.84,-,苏州,18686,191.33,-52.64%,9273,37.49%,33330,403.96,6744,青岛,37991,367.9,9.60%,-,-,33772,335.66,-,厦门,10295,119.53,-51.55%,11100,44.63%,20631,246.69,7675,福州,9536,105.59,-63.72%,9538,40.74%,26125,291.07,6777,2.3,供需对比,：销供比普遍低于2009年，且多个城市销供比已低于1,重点城市2007年以来销供比,2.4,价格,：5-6月各城市销售均价渐趋平稳，部分城市结构性下调,2006年至今部分城市新房成交均价,1.投资增长平稳回落，住宅投资比重依旧会继续平稳上升；,3.市场低迷期依旧持续，下半年低迷期解除可能性比较小；,4.销售面积（或成交量）延续负增长，回落幅度持续增大；,2010年下半年房地产市场发展趋势分析与展望,2.房价小幅下挫，下挫幅度10%左右；,5.房屋销售价格指数继续回落，涨幅继续负增长。,6.三四线城市房地产因泡沫较少，上升空间反而机会大，幅度高。,1.宏观经济背景,天门市是全国农业大市,是国家著名的优质粮产区和优质棉产区,农业一直是本市的经济支柱，但随着天门市融入武汉城市圈后，天门市机械、医化、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移，全市经济呈现出快速发展的良好势头。,天门是国内著名的侨乡,天门旅居海外的华侨、华人及港澳同胞有78,000多人，分布在世界五大洲40多个国家和地区。全市有归侨500多人，侨、港、澳眷属82,000多人。,天门宏观环境概述,天门市是享有盛誉的文化之乡,世界文化名人“茶圣”陆羽、唐代诗人皮日休、明代竟陵派文学代表人物钟惺、谭元春和清代状元蒋立镛诞生于此。恢复高考制度以来，天门共为国家输送大学生54000多人，被誉为全国的“状元之乡”。天门市陆羽宾馆内陆羽雕象,天门市是武汉城市圈,天门市是武汉城市圈【全国资源节约型和环境友好型社会（简称两型社会）建设综合配套改革试验区】的重要组成部分。,天门经济和社会事业呈现较快发展态势,作为全国最具投资潜力中小城市百强和中部地区县域经济百强，在新一轮县域经济发展大潮中，这颗明珠绽放出夺目光彩。2009年，全市实现生产总值212亿元，增长15%；,【解析】,城市的大规模扩张为房地产发展提供了巨大的潜力空间。,天门由中等城市向武汉城市圈中心城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的外地消费者及投资资金的涌入。,人口的快速增长及城市化水平的提升，将催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔的前景。,天门市房地产市场起步早发展快，到目前为止，天门市房地产开发企业达到34家，开发项目70多个，总建筑面积2514077多万平方米，住宅建筑面积1969479平方米，商铺544598平方米。已竣工工程项目60个，12809套，总建筑面积2071077平方米，在建工程10个，3691套，总建筑面积443000平方米。,天门市房地产市场概况,天门商品房均价表,天门市地理、地质条件的优越性，可开发土地充足，政府有效控制土地市场，使得天门市房地产二级市场呈良性发展趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，消费以居住型为主，投资型相对少。房价年均上涨幅度均匀，目前住宅均价在2800元/平方米居间，住宅销售受区域影响不大，价格比较均匀；商业价格在600023000元/平方米居间，商业地产受区域影响很大，主要商业地产投资在人民大道东段、鸿渐大道南段为主，商业气氛浓厚，其他区域商业地产销售一般，而且无法形成商业气氛,。,一：房价分析,元旦及年后是天门房地产首个待发时期，在外做生意的天门人返乡会极大带动房产市场的销售，多家楼盘也将开盘时间定于春节前后；传统的房地产业“金九银十”在天门也有不俗表现，图内可以看出，10月份以来住宅销售急转于下，但商业销售却保持较高增长势头。,二、销售时段分析,三、天门楼盘分析,我司在天门市场上选取了“天门新城五期魅力风景湾、冠南汇侨城玫瑰园、天下都市港湾、世贸中心、蓝宝大爱都、君佳陆羽华府、西湖御苑、仁信南洋星城、新加坡狮城商业广场、华泰义乌商贸城”等楼盘作为重点调查对象，世纪大厦、景林春天、渠畔美居、温州罗马商城等楼盘为尾盘，不具备参考价值，不做分析。,天门新城五期魅力风景湾,项目地址：天门市西湖南路,投资方：湖北星星宏基置业有限公司,占地面积：106334 m2,建筑面积：196383.09 m2,容积率：2.12,绿化率：44.61%,总户数：1439户,销售价格,主要户型,户型特点,项目规模,项目类型,综合分析,29003900,均价：3000,90135,板式 点式,19万方,小高层，高层，,多层,综合分析：体量大，项目共占地约百万方，分八期开发，高绿化率，交通便利，发展潜力大，一至四期已交付使用，配套设施逐步完善，在天门当地具有良好的基础和口碑。,冠南汇侨城,项目地址：汇桥大道与天门路交汇处,投资方：湖北冠南房地产开发有限公司,占地面积：79910 m2,建筑面积：161983 m2,容积率：2.03,绿化率：34%,销售价格,主要户型,项目规模,项目类型,综合分析,27003400,均 价:2800,104.42120.82,16万方,小高层，高层，,天门首个纯电梯住宅，地中海风格洋房，3期共50万平方米，社区配套完善，与华泰义乌商贸城相呼应，,天下都市港湾,项目地址：,投资方：湖北中仙置业集团,占地面积：10318.35,建筑面积：36879,容积率：3.57,绿化率：31.5%,销售价格,户型区间,项目规模,项目类型,综合分析,30003800,（春节前后开盘）,40120,3万方,高层,客运站旁，交通便利，小区楼距达48米，小区外立面采用高档面砖，窗户采用中空彩铝窗，隔音、隔热效果奇好。周边配套完善，旁边有世贸中心大型商业中心的修建。,世贸中心,项目地址：天门市钟惺大道北侧，接官路东侧,投资方：天门双赢置业投资有限公司,占地面积：28013,建筑面积：150505（不含地下）,容积率：5.37,绿化率：5%,销售价格,主要户型,项目规模,项目类型,综合分析,住宅未定，,商铺20000,左右,住宅未定，商铺40150,15万方,高层,交通便利，发展潜力大，大型商业配套，家乐福、国美电器、商业招商1/2，年8%回报率，预付26%即可买铺，天门唯一室内步行街，首个超百米建筑，2万方地下停车场,。,蓝宝大爱都,项目地址：人民大道与西寺路交汇处,投资方：天门蓝宝地产,占地面积：14023.24 m2,建筑面积：45216.56m2,容积率：3.2,绿化率：32%,总户数：约360户,销售价格,主要户型,项目规模,项目类型,综合分析,未开盘,70120两居室、三居室,4.5万方,小高层，高层，,多层,规划为28层、18层的高档电梯公寓及大型商业卖场。位于竟陵城区核心地段，周边配套设施完善，项目的1-4层为商铺，户型设计科学实用。小区全封闭管理，安防智能系统。,君佳陆羽华府（一期）,项目地址：竟陵西寺路28号,投资方：天门市君佳房地产开发有限公司,占地面积：12412.59 m2,建筑面积：27398m2,容积率：2.25,绿化率：30.42%,销售价格,主要户型,项目规模,项目类型,综合分析,30003700,均价3400,90120,平方米,2.7万方,高层，小高层，多层,高档住宅小区，位于天门市老城区北部，周边交通便利，自然环境、人文环境俱佳。一二期共计700多套，平层到复式、共30多种风格多样的户型，推出“子母”户型，客户可自行组合。其中，1、3、5号楼为小高层，2、4号楼为别墅式多层洋楼。,西湖御苑,项目地址：天门市竟陵西寺路南端西侧,投资方：天门市汉一房地产开发有限公司,占地面积：22360 m2,建筑面积：73364 m2,容积率：3.28,绿化率：37.63%,销售价格,主要户型,项目规模,项目类型,综合分析,29803900,均价：3400,80120,7.3万方,小高层，高层，,湖岸景观豪宅，东靠陆羽公园，南临人民大道，西北紧抱西湖，全部为11层18层小高层及高层商住小区，户型由二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式等几十种户型组成，“西湖御苑”占据西湖商贸旅游区核心，项目配合西湖旅游环境改造规划，将成为天门中心城区一流地段的高档湖岸社区。,新加坡狮城商业广场,项目地址：天门市竟陵人民大道,投资方：湖北星星宏基置业有限公司,占地面积：15088.34m2,建筑面积：40045m2,容积率：2.65,绿化率：10.9%,销售价格,主要户型,项目规模,项目类型,综合分析,29003900,（住宅）,商业临街二,层：1.2万1.8万,80139（住宅）60103（商业,）,4万方,多层,人民大道核心区位，3万平米住宅，1万平米商铺，每户赠送太阳能热水器。,华泰义乌商贸城,项目地址：天门市侨乡经济开发区天门路1号,投资方：天门华泰房地产开发有限公司,占地面积：606000,建筑面积：约75万平方米,销售价格,主要户型,项目规模,项目类型,综合分析,58008500,商业60100，住宅规划中,75万方,小高层，高层，,多层,商业规模大，2年免租，3年免税，1/2招商保障，投资回报率吸引，后期住宅、仓储配套完善，项目内规划有天门第一五星级酒店。是一个集购物、旅游、娱乐、商务、居住为一体的综合性现代化商贸城。,仁信南洋星城（售楼部未开发）,项目地址：南洋大道北侧,投资方：湖北星星宏基置业有限公司,占地面积：12777.90,建筑面积：40558.53,容积率：3.17,绿化率：33.4%,销售价格,主要户型,户型特点,项目规模,项目类型,综合分析,未开盘,90135,板式 点式,4万方,小高层，高层，,3栋小高层住宅及沿街2层商业副楼，3栋多层住宅楼,上述项目大多以传统的兵营排布作为小区规划设计的主框架，该排列方式虽然能够较为充分利用土地面积，建筑有高度的秩序，但居住人群的活动空间大为减少了，容易令人产生单调、呆板、枯燥、压抑的情绪。,天门房地产市场上户型面积区间从40平方米到160平方米不等，而主力户型的面积介于90120平方米之间。,天门房产市场现有小区园林景观在概念上、主题上宣扬的并不理想，实际呈现出效果也是往往差强人意，且多停留在建广场、栽花种树等低级的水平，并没有达到真正意义上的景观园林。冠南汇侨城的“地中海风情社区”实际效果与效果图也差距较大。,旧城区竞争对手在生活配套上都明显占据优势。,根据调研所得，以上多部分项目的价格都是随着天门房地产市场的逐渐成熟而稳而微升，尤其是电梯房的进入市场，对天门房地产市场的价格拉高起到一定推动作用，显示出了消费者对价格合理，性价比高的产品仍然愿意购买的。而本项目只要拿准定位、打造出拥有自身优势的产品，市场上是具有良好承接力的。,小结：,（具体分析表详见天门房地产市场专项调研报告）,目前天门市商业主要依靠老商业区带动新商业区，以新老街区衔接为主，从老街区竟陵街衔接到人民大道，再延伸宝安商业广场商圈，连接中百购物广场商圈，除了如新东方建材城、掌上明珠家具城等专业的建材、家具市场外，其他商业非常零散，无法形成商业街区。,天门市商街以天地楼一楼商铺为主，主要商圈有宝安商业广场、中百购物广场，但二楼以上商业冷淡。,四、商业区域地块价值分析,城北,城西,城南,城东,中心城区,1.城西板块,城西作为天门新的中央居住区，随着超大型项目天门新城一、二、三、四成功开发，集中了一定人气，形成了以住宅底商营业休闲为主的新的商圈，商铺销价和租金水平明显提成，有效带动城西商业发展。,2、城北板块,城北作为天门行政文化中心，目前商业处于稍弱状态，陆羽商业步行街的开发与经营，由于未能集中人气，目前无法形成新的商圈。,3、城南板块,城南以工业和侨乡商贸为主，但由于居民较少，商业零散。但随着发展力度的倾斜，规划的大型住宅区（如：冠南汇侨城）会给区域带来较强人气，世贸中心和华泰义乌商贸城的规划及修建在一定程度能填补城南大型商业空白。,4、城东板块,城东是天门居民较少的城区，因而无法形成商业氛围。,天门市主要商圈位于西寺路以东，文学路以南，东湖路以西，天门河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了旧新市场，如竟陵大街旧小商品批发市场，人民大道东段新兴服装一条街，宝安商业广场，中百购物广场，整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，是天门最繁华的商圈。,城区主要商圈,主要商街：,人民大道东段以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅,竟陵大街以小商品批发为主，是天门历史以来最繁荣的商业干道。,鸿渐路南段以电子科技为主，餐饮、服装为辅；,四牌楼街以餐饮、休闲为主，服装为辅；,东湖路南段以娱乐、大型超市为主，服装为辅。,人民大道东段:,人民大道东段作为天门市城区的主要交通和商业干道,是天门最繁荣的商业街道,集中移动营业厅、联通营业厅、农行营业厅、中行营业厅等商业配套，大型购物中心、大型商业广场、大型农贸市场等商业区。人民大道作为较宽、最重要的交通横轴,主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，业态以服装业为主，有鞋店、家电、餐饮、超市、皮具、饰品、化妆品、美发等辅助。,竟陵大街,竟陵大街作为天门市最繁华的老街，历史悠久，建筑简陋，干道两旁铺面以搭棚形式往道路延伸，形成4-5米宽窄的步行街，整个大街分东、中、西三段，中段以小商品批发为主，东段以家电为主。各营业商家以私有住房自家经营为主，各商家经营都有几十年历史，该街区集中了各种各类小商品批发，满足消费者各种需要。,商业街区分析,鸿渐路南段,鸿渐路南段是天门市新形成的商业街区，随着电子科技产品的发展，天门位于鸿渐路南段自发形成了以电子科技产品零售为主的商业街区，街区以辐射职校、中学、教师进修等教育界为主，同时衔接以人民大道的天门宝安商业广场为中心的商业氛围，有效分流老街区消费群，形成新的商业圈。,四牌楼街,四牌楼街集中了天门市公安局、林业局、商务局等单位与宿舍区，人流集中，建筑以九十年代白色外墙的4层天地楼为主，商业主要以沿街一层营业为主，业态以餐饮、休闲为主，服装为辅。商街衔接以鸿渐路南段商业氛围，除了餐饮稍发达外，整个街区离商业中心有一定距离，商业氛围稍减弱。,东湖路南段,东湖路作为天门市东西走向城市主要干道，交通发达，而东湖路南段以中百购物广场为商业中心，衔接宝安商业广场的商业氛围，形成天门市新的商业中心大商圈，业态以娱乐、大型超市为主，服装为辅。道路宽敞，交通便捷，东面有景观湖景，购物环境良好，是天门娱乐、购物的新商区。,商业街租金概况,街道名称,主流铺面面积区间(),租金单价区间（元/月/）,主要经营业态,人民大道东段,30-60,180-230,服装、鞋类、家电、餐饮、皮具、饰品、美发,竟陵大街,25-60,80-150,小商品、家电,鸿渐路南段,25-40,100-180,服装、通讯、电子,四牌楼街,20-50,80-120,餐饮、服装、休闲,东湖路南段,20-60,120-180,娱乐、超市、餐饮,1、天门市中心城区的商业氛围较好，而可售商铺较少，导致租金高、转让费高，出现大量专门以商铺投资的消费者。,2、各房地产项目商业无统一的业态规划，销售后的二楼及以上楼层空置率很高，无法形成商业氛围。,3、市场缺少中高档大面积的商业卖场、专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景，如世贸中心和华泰义乌商贸城。,4、新开发商业项目的商铺供应量不多，市场总体租金水平较高。,商业总结,天门城市规划结构，以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向西，城北为行政文化区，控制居住面积，规划工业用地集中在城南开发区及岳口工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城西片区新城区。,市场调研主要结论,居住用地,金融商业用地,工业用地,1、房地产市场发展势头强劲，交易活跃,在国家宏观调控政策之下，天门地产市场的成交量稳中有升，支撑房价的有效,购买力持续增长。,2、产品品质显著提升中,消费者的认知能力也随之提升，他们产品的户型、景观、规划、,建筑要素的提升，在客观上提高了产品进入市场的门槛，激化了市场竞争。,3、产品类型相对集中，同质化严重,小高层及高层产品逐渐被接受。市场上大部分的中高端住宅小区在规划设计、,建筑风格、园林景观等产品的综合素质尚处于一个较低水平，存在广阔的提升,空间。产品同质化严重，不利于市场良性发展。,4、目标消费群相对集中，但结构较为复杂,目标消费群集中在如下人群：天门本地企业家、私营业主、公务员、经济效益,较好的事业单位职工、外出务工人员。,目标消费群依据购买力划分其组成较为复杂，购买力的现状差异性较强，从而,决定了在天门开发房地产应走产品多元化之路。,第二部分：项目整体定位策略,缩短地理位置上的心理距离,市场环境,区域现状：,临近行政文化区，但区域,不是城市规划重点发展方向,本身条件：地段优势不明显，周边配套,不完善,项目定位：,不被市场同质化的具有差,异性的精品楼盘,项目本身,面临问题,提高自身素质，走差异化路线，挖掘卖点,项目体系扫描,项目定位策略,1.项目定位为不被市场同质化的具有差异性的精品楼盘,地块的地理位置优势相比城南开发区及城西并不特别明显，但属于天门北,门户，是武荆高速进天门的出入口，且临近城市行政文化区。,2.整体形象符合行政文化区内商务气息的高端项目，而非豪宅,依托周边大型的行政金融单位，例如：市政府、市招商局、市委党校、市,经济委员会等，打造高品质的社区定位。,项目定位及设计原则,4.园林风格,园林风格要需与楼盘自身定位相符，不与市场现有楼盘同质，提高自身档次,和品位，与项目建筑风格相得益彰。,5.户型设计原则,结合市场需求，走舒适和享受型住宅路线，以区别于市场的独特产品创造项,目产品核心卖点，户型设计要全面超越本地市场。,6.项目配套定位原则,街铺：建议严格安排业态分布，结合行政文化区具体需求打造具有特色的小,资休闲商业街，拒绝与其他商业及街铺的同质化。本区域内商业配套是弱,势，因此在商业形态上要谨慎把握。,会所：能够提供真正的星级会所的服务，做一个真正意义上高端项目的高级,会所。,1、优势（S）,（1）临近城市行政文化区，周边为各级行政机构及天门实验高中和大学城，,区位优势明显。,（2）位于武荆高速出入口，将成为进入天门市一个印象性的项目。,项目,SWOT,分析,项目所在地,区位示意图,行政文化区,项目所在地块,陆羽大道,金天路,项目实景区位示意图,2、劣势(W),（1）区域内人气相对不足。,（2）地块周边缺乏完善的日常生活配套，对项目本身的配套要求较高。,（3）项目周边有景天纺织公司的纺织车间。,3、机会(O),（1）项目区域临近行政文化区中，本案的强势注入，将提升了区域内的品质、形象、绿化等，将得到市政府的大力支持。,（2）天门房地产市场的产品设计同质化比较严重，细节亦不够出众，因此在产品上进行大胆的创新，以特色产品作为突破口必能创造市场奇迹。,（3）目前天门房地产市场的园林设计和配套设施相对落后，设计完善、领先的园林和配套设施将为本项目添彩。,（4）天门市居民群体消费力在购买力上有挖掘及转化的空间，需要一个真正意义上的精品楼盘的引导。,4、威胁(T),（1）未来将有多个住宅项目上市，推盘量大，市场竞争将日趋激烈。,（2）项目的发展最关键的是政府对城北区的投入力度和相关配套设施的建设情况，尤其是人气的吸引力度，这将成为项目最大的风险。,（3）新政的出台，会对本项目产生阶段性的小幅影响。,通过对项目的SWOT分析，可以看出，就项目整体而言，优势大于劣势，机会多于威胁，为了避免市场竞争风险，不仅需要把握好项目的入市时机和推广包装上的创新，更重要的是要做到产品这个核心要素的差异化突破，进而为项目取得市场主动构筑起核心竞争力。,第三部分：项目产品建议,项目规划设计建议指标,总建筑面积：79920；,容积率建议：3.0,绿地率：35%,商业建筑面积：5000平米以内,停车率：50%,项目开发建议及布局示意图,建议小区主出入口位于金天路，避免陆羽大道上的高车流量，同时利于项目整体布局。,建议临街商业裙楼总建筑面积不宜过多，营造精品小型休闲购物环境氛围。,中心广场正对两栋高层建筑，在高层裙楼及地下室设置两层会所，完善自身配套并考虑行政文化区内的消费心理。,1、项目开发周期及顺序建设建议,打造区分于市场的高端产品，相应的风险性也会提高，所以我们的开发过程也应当是循序渐进的，建议总体分为2期，以预防后期市场变化带来的风险。,住宅:,新古典主义风格,新古典主义风格就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。,2、建筑立面建议,商业:,新古典主义中,融入时尚元素,1、墙身,利用飘窗台、大面积的落地窗以及通透的阳台等元素表现建筑物具有立体感与层次感的一面；利用实墙、构架等元素表现建筑物挺拔、有力的一面。,2、屋顶,根据新古典的建筑风格，屋顶的设计不宜过于复杂。作为立面设计的延伸，屋顶可使用简洁的流线型线条，表现独特的建筑语言和项目的主张。,3、电梯大堂,：,住宅单元入口应鲜明突出，具有识别性，为了彰显楼体的气派，并改变单元入口光暗淡、通风差，我司建议入口大堂高度5米左右，并与楼梯统一设计，并与周围的环境融合。,单体设计建议,4、私家挑高空中庭院,私家空中庭院，挑高两层，与阳台连通，成为大气的私家庭院，大大增加居住空间的层次感和情趣感。,5、排水管、空调机位：,隐蔽、嵌入,排水管巧妙嵌入楼体之中，空调机位全部采用隐蔽形式设计，使得整体外观和谐统一，以提升了物业的档次。,7、窗与窗墙比：窗墙比在50%以上。,弯角飘窗，部分采用弧形落地玻璃窗，使其成为外立面最吸引视线的建筑符号,。,6、阳台：时尚 创新 规整,挑高阳台设计，造型时尚规整，显得敞朗、高大、空间感强。,3、园林景观的建议,园林绿化风格为泰式园林，可分为入口景观、宅间景观、可观景采光的半地下停车库、可利用的架空层。,建议采用,泰式园林,风格，与项目建筑风格相得益彰。,园林属性特征：低碳、异域风情、植被丰富、亲近自然、近中式文化特征，符合国人审美。,酒店的大堂前期做为售楼部，提高利用率。门前设计小型休闲广场，设休闲椅，绿化带，花坛。,外围休闲广场：,入口景观1：,坡地景观，增强起伏变换，增强视觉感受。,入口景观2：,水景、喷泉，强烈视觉冲击，且极具亲和力。,住宅与住宅之间的景观带，进入住宅楼前的最后一次精神视觉洗礼。提升居住满足感。,宅间景观：,改变地下停车库黑暗印象，通风、采光、观景,让停车库成为风景线。,半地下停车库：,架空层：,架空层种植绿化和做为高级大堂，强化社区通风、采光、透气，提升档次的同时为业主提供更多活动空间。,多采取,静态水,制造水景观，采用莲花，大象等泰式造型让水形成动感多形态。增加园林的趣味性的同时,节省了开发成本及维护的费用,。,水景观：,融充满东方韵味，原始朴实的色彩。高挑的椰子树，馥郁的鸡蛋花，绿影婆娑的棕榈，静静绽放的睡莲，错落有致。,泰式,绿化,：,4、智能化建议,智能卡门禁,功能，集信息管理、自动控制、安全防范和智能卡技术于一体。,室外主机功能，实现室内,分机、单元门、物业管理中心三方通话。,用户室内分机采用嵌入式,可视对讲机，紧急按钮、红外探头、室内门铃,集成在可视对讲主机中。,周界防越报警装置,：对封闭式管理的居住小区周界设置越界探测装置，并与居住小区物业管理中心联网使用，能及时发现非法越界者并能实时显示报警路段和报警时间，自动记录与保存报警信息。,闭路电视监控,：根据居住小区安全防范管理的需要，对居住小区的主要出入口及公建重要部位安装摄像机进行监控。,住宅报警装置,：住户室内安装家庭紧急求助报警装置。居住小区物业管理中心应实时处理与记录报警事件；住宅的火警、有害气体泄漏等实行自动报警。,雨水收集灌溉系统,：系统的进行雨水收集进行绿化灌溉，避免雨水过量造成的积水等问题，同时保证绿化灌溉。,家庭安防系统,：户内侧墙安装紧急求助按钮；另外于住宅底层及顶层住户户内的阳台门、窗及外窗设置红外幕帘。,电子巡更装置,：居住小区内安装电子巡更系统，保安人员按设定路线进行值班巡查并予以记录。,音乐系统,：背景音乐环绕小区。,5、停车位建议,人车主行道环绕小区，,人车分流,，更加人性化。,6、会所建议,恒温游泳池,健身房,打造真正且实用的高端会所，加大市场差异化，并结合考虑行政文化区内消费者的消费习惯和心理。,商业功能定位,本项目的商业将是为小区内及行政文化区范围内消费者提供极致的购物、休闲、交流、商务的一个体验消费场所。,7、商业建议,1、出发点：弥补区域商业配套不完善的劣势，进一步提高、提升项目形象。,2、定位：配合项目的定位，打造小资特色的精品商业街。,商业规划建议,商业业态定位,功能,购物,餐饮,休闲、娱乐,艺术沙龙,商务办公,对应业态、业种建议,服装、烟酒、礼品等,西餐厅、中餐厅,咖啡、茶艺、酒吧,书吧、音乐沙龙,广告公司、装饰公司等,8、户型配比建议,全面覆盖30万以上的产品，以30-50万为主,每户都有超强卖点，打造项目的户型竞争力,阐释：,主流客户群体以中型面积需求为主。而作为一个具有差异化的精品楼盘，其户型面积需涵盖更广，以适当扩大客户面，实现项目快速销售。,以产品创新创造项目产品核心卖点，户型设计要全面超越本地市场，充分满足目标客户对居住舒适度的追求，建立项目产品强大的竞争优势,户型,占比,80-90标准两房或小三房,35%,90-138三房,60%,150-280豪宅,5%,从市场调研来看，主力户型建议全面覆盖面积区间90130平方米，总价30万以上的产品，以,30-50,万为主。,1、户型设计原则,南北对流，良好通风采光；,客厅、主卧必须南向；,满足七大分区：动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区、主次分区、内外分区、卫浴分区；,动线合理，尽量避免交叉现象，如,L,型厨房设计、客厅与餐厅在入口处分设两边等；,全明设计，无黑房；,小进深大开间。,根据竞争对手的市场调查，单层最好不要超过四户。,9、户型设计建议,80-90平米小户型：,90以下的房型在天门普遍是做两房，有少数小三房，部分房型较差，户型设计不合理，如客厅没有阳台，大门正对卫生间等，户型所在位置、采光等也不理想。,1、建议在设计上采取两房变三房的办法，不仅满足空间上需求，同时增加了房屋使用的功能性。,2、层高3.2米，相比其他竞争项目，空间感更好，更开敞，大气。,110 M,2,125 M,2,138 M,2,三房两厅两卫:,1、设计空中庭院，三房变四房；,2、主卧设计270度转角飘窗，视域宽广，美景尽收眼底；,3、层高3.2米，空间感更好，更开敞，大气。(天门楼盘普遍层高为3米左右),200-300M,2,豪宅（四房两厅两卫、五房两厅两卫）,1、位于主景观轴线上，绝美泰式园林饱览无遗,2、位于项目的正中心区域，无风雨享受会所、停车场、健身中心等设施。,3、层高定位3.6米，配备中央空调，更大气彰显尊贵。,4、设计一个多功能房，供主人灵活安排（如棋牌室、娱乐室等）。,5、豪宅设计三阳台（客厅观景阳台、主卧阳台、生活阳台），观景阳,台设计转角观景。,1）客厅,类别,面积（平方米）,开间（米）,进深（米）,110-125平米,25,4.2,6,138平米,28-35,4.5-5.0,6-7,200-300平米,45-50,6,7-8,采用大面积落地飘窗加护栏或设置观景阳台，在视野和采光上要给人开阔明朗的感觉。,2、户型设计特别品质要求,2）卧室,类别,开间,面积（平方米）,主卧室,不应小于3.6米,1417,次卧,不应小于3米,1013,应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。,卧室设计标准,类别,项目,面积（平方米）,开间（米）,进深（米）,标准型,可以看电视的卧室,15,3.6,4.2,舒适型,可以“分居”的卧室,20,3.9,4.8,豪华型,可以动静分离的卧室,20,4.2,5.0,主卧面积视具体户型而定，带浴室、衣帽间，多采用转角飘窗或落地飘窗，增加主卧的采光度，面积大的户型可采用双套房设计；在面积大的主卧情况下也可隔离出一间书房，在设计中突出业主的人文内涵。,3）厨房,厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2.1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1.8米，可操作面不小于2.7米，1A级则分别是5平方米、1.8米和2.4米。本项目厨房面积标准：,类别,面积（平方米）,开间（米）,进深（米）,标准型,6,1.8,2.7,舒适型,8,2.1,3.0,采用L或U型厨房设计，符合洗、切、煮的流程设计，体现“健康人居”的理念。,4）卫生间,从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不宜小于1.2米。,类别,面积（平方米）,开间（米）,进深（米）,主卫,5,2.1,2.8,次卫,4,1.8,3,5）阳台,通常指观景阳台，可考虑特殊造型，比如曲线设计，构建流畅的外立面。如有大面积的观景阳台可考虑作为空中花园，进深1.8-2米，把室外环境引入室内。,6）空中庭院,“入户花园”的户型设计已较为普遍，但这些“入户花园”更多成为了事实上的过道。,本项目建议部分豪宅大单位建“,空中庭院,”，面积在8平方米以上，可通风采光，也可以封闭成为一间独立的房间。,1）二房二厅，80-89 M,2,入户庭院、客厅、卧室、后庭院四重空间设计,在户型中多出一间房给顾客，算半面积，二房变三房,超大阳光入户花园，客厅宽阳台，生活阳台、主卧独享后庭院组成四大趣味院落,阳光敞开式厨房，西式餐厨一体化设计,主人房带敞开式半衣帽间、落地阳光凸窗，后庭院，南北风景尽览,次卧带落地阳光凸窗,10、户型推荐示意,2）三房两厅两卫，,建筑面积115-139 M,2,户型布局方正,南北通透，动静分离，主卫生间自然采光,;,全明户型却功能分区明确，私密性更强；,双厅带双阳台，前后对应；,三间卧室均带大幅采光外飘窗，增强卧室的空间感。,3）四房两厅两卫，,建筑面积145-150 M,2,空间宽敞，双厅通透，通风采光良好；,动静分离，活动区与休息区互不干扰；,入户玄关，各单位基本上独立采光，除次卫生间外；,各卧室均带大飘窗，空间性强；,主卧面积大小适宜，干湿分区。,11、价格建议,在提高自身配套及形象的基础上，结合天门本地房地产市场形势，,我司建议项目销售价格区间每平方米,3600元4200元,。,