宝地新品居项目推广方案79p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,宝钢天山路项目推广方案,宝地新品居,广告表现,秀稿一,企划篇,产品总精神,广告表现,秀稿一,企划篇,便利交通,广告表现,秀稿一,企划篇,小户型,广告表现,秀稿一,企划篇,全装修,广告表现秀稿风格二,围墙表现,方案框架,市场篇,企划篇,销售篇,推广篇,装修篇,流程篇,市场篇,产品简介,天山路,长宁路,长宁路,双,流,路,北,虹,路,威,宁,路,古,北,路,地理位置示意图,本案,苏州河,市场篇,经济技术指标,总占地面积：6130平方米,总建筑面积：13510平方米,商铺面积：766平方米,以一房、二房为主,总户数：180户,容积率：2.1,绿化率：40%,得房率：84%左右,北楼1114层,南楼11层,市场篇,房型面积配比,房 型,建筑面积（M,2,）,户数（户）,百分比（%）,一 房,56.7-63.2M,2,140,77.8%,二 房,79.1-81.3M,2,36,20%,复 式,148.5-153.2M,2,4,2.2%,总计,12744 M,2,180,100%,市场篇,配套机能,周边交通,周边公交线路：251、54、941、856、71、91、216、750、72,小区周边近20条公交线路组成快捷方便的交通网，,连接机场、火车站、码头和市中心,周边轨道,交通：,地铁2号线西延伸段（虹桥机场中山公园）在建中、,2005年通车，在本案附近有,威宁路站,和,北新泾站,道路建设：中环线（建设中），,据媒体报道，中环线于2003年4月8日开工，,浦西段预计2005,年建成通车，2007年全线建成,市场篇,配套机能,生活配套设施购物,可的便利,华氏大药房,市场篇,配套机能,生活配套设施学校,天山中学,上海市延安中学,市场篇,配套机能,生活配套设施商业,中国建设银行,邮政局,肯德基,市场篇,市场分析,市政规划天山板块,区域优势日益凸现,“二线二区”成重点楼盘集群区域，,天山路沿线重中之重,天山路商业布局大规模改造，,区级商业中心西向转移已成定局,天山路沿线大规模市政规划，,天山路品质大大提升,长宁新五年规划重点集中天山路沿线,1万平方米天山路绿地规划中,市场篇,地铁威宁路周边正开辟一批商业配套设施,中山西路至芙蓉江路间的天山路路段市政规划定位商业商务区段,哈密路芙蓉江路：作为长宁区最后剩下的、有一定规模的、可开发的土地，主要目标放在提高土地的价值上，形成高档居住区,市场分析,“新天山高尚生活聚居区”崛起,市场篇,市场篇,市场分析,天山路,长宁路,双,流,路,北,虹,路,威,宁,路,古,北,路,本案,苏州河,水,城,路,芙,蓉,路,茅台路,北,渔,路,长宁馥邦,9万平方米,九栋小高层,700套,一房，二房，三房,6000元/M,2,（毛坯）,7月开盘,和风丽景,25万平方米,小高层,二房，三房,均价6500元/M,2,（毛坯）,7月开盘,海逸公寓,10.8万平方米,多层,小高层，高层,二房90，三房130，复式,价格调查中,7月开盘,天山河畔,20万平方米,18幢2428层高层,8000元/M,2,（毛坯）,7月售楼处公开,仁恒河滨花园,39万平方米,12栋高层,三房、四房、复式,10000元/M,2,-15000元/M,2,（全装修）,6月1日开盘,周边楼盘竞争分析,产品SWOT分析,1、市场利好,2、产品利好,优势,天山路沿线哈密路芙蓉江路段,市政规划定位为形成高档居住区,天山路沿线改造将完成,内环线及地铁二号线延伸段规划,本案周边环境改善,地段,成熟配套及交通,全装修,小户型,品牌及服务优势,市场篇,产品SWOT分析,劣势,周边环境：,西面污水处理厂,双流路沿线小店铺、停车场形象不佳,本案规模小,小区配套难成气候,市场篇,产品SWOT分析,机会,交通规划市政建设带来地段升值,目前天山路沿线即将开盘楼盘价格上升趋势,金丰易居“易居会”10万会员销售保证,市场篇,产品SWOT分析,威胁,周边竞争楼盘多，供应量近百万平米,和风丽景均价6500元/M,2,形成不利的价格比照,海逸公寓的低总价产品，对本案构成直接竞争,市场篇,企划篇,产品定位,企划篇,新天山高尚生活聚居区全装修时尚小户型住宅,板块优势,产品优势,外部因素,定位 依据,企划篇,目标受众定位,区域客户,中高级白领,投资客,动拆迁客户,推广利基分析,企划篇,产品总精神,新天山,高尚生活聚居区,全装修时尚主义住宅,极佳的规划前景,新天山板块崛起,长宁“二区二线”重点规划,地铁二号延伸线在建,诱人的产品特性,61-85,M,2,面积合理，,功能齐全，布局紧凑,低总价的价格优势,全装修优势,现代简约装修风格,省时省心轻松入住,装修质量及售后服务,品牌优势,宝钢地产实力雄厚,金丰易居客户资源丰富,强强联手，购房有保证,投资优势,低总价低首付,周边区域租赁市场成熟,周边市场小户型产品稀缺,企划总精神,企划篇,住 宅 时 尚 主 义,生 活 简 爱 运 动,推广形象定位,企划篇,宝钢地产品牌形象,宝地,推广形象定位,企划篇,宝地新品居,LOGO表现,推广实施概述,广告策略,企划篇,主题：产品总精神,简爱生活方式,主标：你简单爱了吗？,生活简爱运动,主题：便利交通,主标：地铁二号时尚新干线 简单生活成为享受,主题：小户型,主标：61M,2,85M,2,玲珑空间 简单生活成为时尚,主题：全装修,主标：率性精致全装修,简单生活成为炫耀,广告支撑点,：,新天山，简爱生活高尚地段 180席，简爱生活精贵席位,61M2-85M2，简爱生活玲珑空间 现代风尚，简爱生活时尚装修,地铁2号线，简爱生活立体交通 低总价低首付，简爱生活理财宝典,销售篇,销售篇,销售模式,销售篇,销售前置式风暴营销模式,截 流,蓄势,开闸,销售期安排,蓄水期（2003年9月10月31日）,销售篇,销售篇,销售期安排,强销期（2003年11月1日11月15日）,定价原则,销售篇,原则,：本着均衡销售、快速去化、实现利润最大化,方式,：通过协调水平系数、垂直系统及景观、,房型、噪声、位置、私密性、安全性、面积、,附加值、道路出入、垃圾间、配电箱等因素，,确定每套房屋的单价、总价。,北幢房型均价分布图,销售篇,南幢房型均价分布图,销售篇,销控计划,销售篇,第一波推出,整幢房源及南幢单数层房源,第二波推出，,南幢双数层房源，部分剩余房源及16个商铺,若盘中余量不足40套时,即刻跟近推出第二波房源,（开盘均价：7850元M,2,),价格走势图,销售篇,人员配备、安排及要求,销售篇,售楼处销售员,案场经理,结算员,办证员,财务,保安,清洁工,推广篇,推广篇,推广预算,推广篇,住宅部分总建面积,12744M,2,均价,7000元/M,2,商铺部分总建面积766,M,2,15000元/M,2,总预算费用150.33万元,总销金额1个亿左右,1.5%,+,通路选择,推广篇,1、地盘包装,A、售楼处,简约装修风格,合合理带看动线,设模型、看板、喷绘等道具,优化保洁、保绿、保安服务,售楼处外天山路设精神堡垒；,VI引导系统布置,B、看房通道,设置室内看房通道，做好防雨防漏工作,电梯厅等施工区域包装,喷绘看板等美化,VI引导系统布置（指示牌）,增加园艺、垃圾桶的设置,优化保洁、保绿、保安服务,通路选择,C、样板房区域,现代、简约装修风格,共做3套样板房、1套装修动态工艺馆,VI引导系统布置,房型、面积、装修功能的提示设置,增加园艺、垃圾桶的设置,优化保洁、保绿、保安服务,封闭其他施工区域,1、地盘包装,推广篇,北幢三楼样板房参观区,装修动态工艺样板房,墙面,推广篇,装修动态工艺样板房,地板,推广篇,装修动态工艺样板房,踢脚线,推广篇,装修动态工艺样板房,铝扣板,推广篇,装修动态工艺样板房,吊顶,推广篇,装修动态工艺样板房,卫生间墙面,推广篇,装修动态工艺样板房,卫生间地面,推广篇,装修动态工艺样板房,热水器,推广篇,装修动态工艺样板房,门,推广篇,通路选择,推广篇,2、户外媒体,在与本案邻近地区、,目标客户集聚地带悬挂,横幅道旗,，,以增加本项目的受众面,3、直邮通路,通过对金丰易居,易居会的会员,邮寄新产品信息、邮政直投、,在商场写字楼派单等方式,打开产品的销售通路,派报区域选择如下：,办公区区域：虹桥开发区、,中山公园商务区,周边高档住宅区：金汇、仙霞、,古北、万科等,4、网络媒体,是宝钢地产公司网站；,1fang网是我司建设的房产网站,在我司所有楼盘的推广广告上都会加上,的标识,及信息发布,，,在两个网站上进行长期广告宣传,通路选择,房展会,5、SP活动,6、主流媒体,新民晚报,新闻晨报,推广篇,营销推广方案,推广篇,蓄水期（2003年9月-10月31日）,目的：累计客户,现场及户外,媒体投放,其他,售楼处包装,看房通道包装,样板房包装,样板示范区包装,对旗横幅,主流媒体,易居会刊物,www.,baosteelland,.com,房展会（产品推广）,周边区域,DM,派单,营销推广方案,推广篇,现场及户外,媒体投放,其他,售楼处包装,看房通道包装,样板房包装,样板示范区包装,主流报纸媒体,易居会刊物,www.,baosteelland,.com,周边区域,DM,派单,直邮通路,开闸强销期（2003年11月1日-11月15日）,目的：强势出击，迅速去化，100完成销售,商铺推广策略一,推广篇,商铺推广策略,目标：100完成销售,推广阶段,推广目的,营销通路,媒体通路,销售前,积累客户,金丰易居易居会会员,会员直邮,销售中,销售,看广告来购房客户,报纸、户外广告,温州、香港客户,金丰易居购房中心,销售后,销售,本项目已购房客户,口碑传递,商铺推广策略二,推广篇,如方案一未能完成销售目标时使用,1、金丰易居易居会新门店直销,2、金丰易居海外平台客户直销,推广计划及预算表,推广篇,时期,时间段,目的,推广主题,媒体通路,预算,蓄,水,期,2003/9-10/31,积累,客户,1、产品形象,2、房展会信息,3、样板房参观,4、宝钢地产品牌,1、房展会,2、易居会会员直邮,3、区域派单,4、对旗横幅（10天）,5、新闻晨报（彩半版）,6、新闻晨报（彩半版）,30.09万,强,销,期,2003/11/1-11/15,快速去化，完成销售,1、产品信息,2、宝钢地产品牌,1、新闻晨报（彩半版）,2、新闻晨报（整版）,20.91万,合计,51.01万,营销推广费用汇总,推广篇,汇总项目,预算费用,媒体推广计划及预算,51.01万,地盘包装及销售道具预算,90.5万,不可预计项目费用,8.73万,汇总总额,150.33万,装修篇,装修篇,装修篇,市场信息,天山路沿线将出现大量的装修房,如仁恒河滨花园等,全装修房如果仅仅是简单意义的全装修,那它已经不能体现产品的差异性,装修篇,只有在装修的服务中体现我们的差异性,具体表现在售前、售中、售后的服务上,才能使全装修成为真正的利基点,对提供全装修施工单位的基本要求,装修篇,1.资质要求,国家建筑行业二级以上资质,2.资历要求,有三个以上全装修楼盘项目,的实际施工操作的成功经验,有一套特殊完善的楼盘全装修运作模式,3.实力要求,有,一定的项目运作资金保障,有项目运作的技术支持保证,有共同承担项目风险的能力,曾荣获一定的行业内的奖项,全装修工作内容,装修篇,按既定的要求,提供全装修内容,提供全装修客户服务内容,提供全装修的装修菜单,提供性价比优的材料,及样板房装修效果,提供样板房、售楼处软装饰方案,提供交接、验收方案,与总包方进行协调及项目公司配合的方案,全装修服务要求,装修篇,售前阶段,参与设计节点阶段,配合开发商、,设计单位、销售公司,结合销售、客户需求,做项目装修服务方案,施工过程中与总包方、,开发商协调，按期完成,工程进度，保证销售,按质、按量、按期完成,样板房及售楼处的,装修及软装饰任务,全装修服务要求,装修篇,售中阶段,配合销售公司,派出客户服务专案,小组进驻案场,在样板房，,客服人员现场咨询,及解答客户装修疑问,协助销售公司减少,有关装修问题上,签约时的难度,全装修服务要求,装修篇,售后服务阶段,派出维修小组,进驻社区，在责,任范围内及时,解决客户在装修,问题上的保修,任务,配合工程节点,进场装修，,按质、按量、,按期的保证交房,协助物业交房,验收，及时对,验收问题进行,整改，减少客户,与开发商间关于,装修问题的矛盾,提供保修期内,装修质量的,保险责任,(即送保险),流程篇,流程篇,需确认及业务操作的流程内容,流程篇,文书部分需确认流程,1、平面稿确认流程（道具、NP、户外广告）,2、推广计划（方案及预算）确认流程,3、销售说辞、答客问确认流程,4、预售合同、认购书确认流程,5、底价表、面价表确认流程,需确认及业务操作的流程内容,操,作,部,分,需,确,认,流,程,1、媒体投放及制作确认流程,2、现场保障操作确认流程,3、销前准备流程,4、销售流程,5、客户接待流程,6、销售认购流程,7、退定流程,8、退房流程,9、签约流程,10、办证流程,11、成功销售确认流程,流程篇,文书部分,平面稿确认流程,流程篇,金丰易居项目事业部,提供平面稿件,宝钢地产销售部,组织部门内部讨论,提供平面稿,1,意见反馈,4,确,认,批,准,3,宝钢地产经营层,提,出,审,批,申,请,2,操作部分,媒体投放及制作流程,流程篇,金丰易居事业部,提供方案,金丰执行控制中心,推荐厂商及报价,1,2,宝地销售部,组织讨论,提供计划、报价、节点,3,5,宝地招标办,询价并确定厂商,通知,4,意见反馈,6,最终确认,7,执行过程,操作部分,媒体投放及制作流程,执行过程,流程篇,签订三方合同,金丰控制中心按合同执行,负责控制、监督,招标办确认并通知付款,宝钢地产财务部,出具付款通知书,金丰易居垫付,宝钢地产销售部,金丰易居事业部、执行中心,验收,今天我们以项目的合作为起点,愿与宝钢地产携手并进共创美好未来!,