杭州万象城二期住宅精装修建议报告108p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,杭州万象城二期住宅精装修建议报告,酒店式公寓,高尚住宅,会所,本地供应分析,万象城,金色海岸,新绿园,城市芯宇,公元沐桥（地图外）,案例范围：本次调查选取了目前杭州供应市场上较为高端的在售和售完的精装修住宅项目。,本地供应市场分析,金色海岸 装修标准：,6000,元,/,平方米,金色海岸是杭州第一个真正意义上的精装修城市高端住宅；第一个卖出,2,万元,/,平方米的钱江新城内楼盘。,2007,年首次交房，装修标准已经达到,6000,元,/,。,在精装修上，金色海岸选用的都是顶级品牌，,132,种精装修建材、家电、物料都是原装进口。不仅品牌选择苛刻，为了保证大规模精装修的质量，金色海岸还从广东、上海请来专业的施工队伍，每个项目班组都必须有五星级酒店的施工经验。据调研了解，部分客户正是因为首先认可了其施工质量，才一路关注最终成为业主的。,公建中的铝板外墙首次用于公寓，据说其整个小区的外墙造价就为,2,亿元。迄今，金色海岸的物业品质、景观园林、会所配置也是杭州最高档的物业之一。,本地供应市场分析,金色海岸 建材配置,落水消音管,选取双褶曲线设计，采用柔性铸铁管，有效避免水管内部流水噪音。良好的抗紫外线性能使材质不易老化，具有极佳耐候性，保证使用恒久性。,特设防尘条的子母门,密封性能强，底部还特别增设防尘条，不仅防止灰尘侵入，还能有效阻隔门外噪音滋扰。,旭格门窗系统,“8+12+8”,毫米厚双层中空钢化玻璃。卓越的隔热保温、隔声及抗风化性能，大大减少能源消耗，抗风压性、水密性、气密性等均达到国际标准，远超过国内的相关规定标准。,不锈钢管道,双挤压不锈钢水管，是目前全球范围内最高档、最洁净的给水材料，具有耐腐性强等优异性能，使用寿命长且不渗漏。,其他,荷兰蜂盛龙吊顶、,YTONG轻质砌块,的内隔墙等。,本地供应市场分析,金色海岸 装修配置,原装进口德国西曼帝克,SieMatic,橱柜,德国吉徕,GIRA,电器开关、插座,保用,20,年的德国富禄滑动门,原装进口德国唯宝,VILLEROY&BOCH,卫生洁具。丹麦,Pressalit,品牌的厕盖、水箱配件采用瑞士,Geberit,品牌、德国,Fischer,品牌的五金铰链及固定件。,原装进口德国西门子,SIEMENS,嵌入式厨房电器，包括油烟机、燃气灶、洗碗机、对开门冰箱、微波炉、烤箱。,原装进口德国汉斯格雅福络,(PHARO),双人按摩浴缸、雅生,(AXOR),龙头花洒。,本地供应市场分析,新绿园 装修标准：,6000,元,/,平方米,日本,QS,循环棒的热水系统,西门子最新“多米诺”灶台,智能人感自动开关衣柜,玛雅米黄、黄晶石等,5,种石材无缝拼接,公共空间的踢脚线全部石材,灶具后安装大块铝板,本地供应市场分析,公元,沐桥 装修标准：,10000,元,/,平方米（参考）,公元,沐桥定位为美国公寓，号称对每一个室内空间都进行材料的修饰。,配置的家用电器均为国际知名品牌，包括厨房电器、橱柜、卫浴等，“细致到开关都是进口的”。,产品配置中央空调系统、中央热水系统、中央净水系统以及直饮净水机等。,根据其现场销售员介绍，此项目装修标准“保守说,1,万,/,，如果按照市场价估计价格会更高”，但是此项目一般不对客户报装修标准价格。,本地供应市场分析,公元,沐桥 装修标准：,10000,元,/,平方米（参考）,Allmimo,实木橱柜,德国,Blanco,水槽,/,龙头,德国Kaldewei（卡德维）浴缸,Smeg 电器,Samung Staron 实体面材,美国Thyssenkrupp LEV别墅用电梯,Daikin中央空调,Valllant燃气壁挂炉,本地供应市场分析,城市芯宇 装修标准：,6000,元,/,平方米左右,金都,城市芯宇参照国家建设部三星级绿色建筑标准，同时借鉴美国、德国、法国等发达国家的绿色建筑指标，在全国领先应用了,18,项建筑科技系统,，这些系统涉及温度、湿度、新风、声环境等室内人居标准，如：,外墙外保温外饰面干挂系统,冷热桥阻断系统,雨水处理及回用系统,太阳光引入系统,有机垃圾处理系统,大金,VRV,户式中央空调系统,24,小时生活热水系统,户式中央新风系统,防噪音系统,卫生间同层后排水技术,单元式中央吸尘系统,地下车库灯光引导系统,地下车库灯光引导系统,单元式中央吸尘系统,户式中央新风系统,无线宽带网络,本地供应市场分析,城市芯宇 装修建材大多数也是国外知名的一流品牌：,德国原装进口,Noblessa,厨具（诺柏丽莎，柏丽旗下最高端品牌）,德国,Dornbracht,（当代）水龙头等五金器件,德国世界顶级厨房电器品牌,Gaggenau,嘉格纳,德国唯宝,Villeroy&Boch,卫浴器具,OTIS,电梯,GeN2,型无机房电梯，,2.5m/s,本地供应分析,精装修标准统计,项目名称,精装修标准,金色海岸,6000,元,/,新绿园,6000,元,/,公元,沐桥,10000,元,/,城市芯宇,6000,元,/,杭州市场上已经交付和在售的精装修住宅标准普遍比较高，为,6000,元,/,。公元沐桥虽然不对外报价，但是根据其销售人员提供的数据，保守估计已经超过了单价,10000,元的标准。,本地供应小结,杭州市场精装修住宅并不多，但是精装修的标准普遍比较高，多数都在单价,6000,元以上；,品牌大多数以国际知名品牌为主：卫浴、厨具、五金器件等多以德国品牌为主，金色海岸的家装配置均是德国原装进口建材，品质高档，体现一定的尊贵感；,多数项目的精装修标准定位与其项目定位、客户定位相匹配，甚至精装修的品质非常高；,公元,沐桥的产品类型有区别于其他精装修公寓，并且其装修标准也非常高，按照成本估计有,10000,元,/,，为目前杭州市场装修单价最贵楼盘；,精装修公寓贵在细节和品质，而不是一味的堆砌华而不实的名牌，制造所谓的“奢华”，而应该从目标客群的生活习惯、细节出发，让精装修真正为业主服务。,小,结,上海,成熟市场分析,世茂滨江花园压轴房源,世茂,5,号。,世茂滨江花园是吉尼斯,世界纪录,“,中国最高住宅,”，近期推出的最后一栋是品质更加升级的产品。,每套房源的装修标准达到300万元人民币之多,。,水晶宫,国际知名珠宝品牌,LALIQUE,、水晶品牌施华洛世奇,德国,VILLEROY&BOCH,卫浴洁具,迪拜七星级帆船饭店使用的法国顶级卫浴品牌,JCD,德国国宝级厨卫品牌,POGGENPOHL,（博德宝）,德国,DORNBRACHT,（当代）冷热水龙头,HANSGROHE,（汉斯格雅）沐浴花洒,ABB,智能系统控制,成熟市场分析,曾经轰动一时的世茂滨江花园在沉寂三年之后，携国际一线家装品牌压轴登场，并将珍贵珠宝、水晶应用其中，世茂,5,号的样板房在业界引起很大的反响，有一个别称,成熟市场分析,莱丽珠宝龙头,嘉格纳橱柜,当代龙头,室内装修,唯宝卫浴,成熟市场分析,翠湖天地御苑，是瑞安集团在新天地住宅项目的二期，也是新天地豪宅板块中最具产品力的项目，几乎是“上海最畅销的豪宅”。,公共空间,外墙,巴西金山麻（,SAHARS GOLD,）花岗石,/,高级仿真石漆,电梯,迅达客梯,大堂,电梯厅,地面铺设大理石,/,花岗岩墙面铺砌墙纸及柚木饰板,保安系统,小区配置周界报警系统；所有住宅楼宇的首层、二层和顶层的门,/,窗的室内安装红外线探测器小区花园、主要区域、出入口、地下车库、住宅；,楼宇入口和首层大堂及电梯桥厢内、会所大堂及游泳池以及儿童游戏区都配置,CCTV,监控系统，并连接至楼宇管理中心；,每户单元配置可视访客对讲电话，并连接区及住宅楼宇的各进出口大门；单元内均安置紧急报警按钮，连接至楼宇管理中心,.,各住宅楼宇的首层大门及地下室门厅用,IC,卡电子门锁，连接每户的可视访客电话；,智能设备,小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；单元内预装煤气泄漏探测器，与楼宇安防中心连通,信箱,大堂设不锈钢信箱,成熟市场分析,卫生间、厨房的装修品牌高档，最关键的是细节非常考究，几乎杜绝瑕疵。,成熟市场分析,会所的装修过程中，也是严格把控施工质量，打造出与业主身份匹配的品质。,成熟市场分析,翠湖天地,嘉苑，单价,7,万,10,万之间，开盘一周的时间里，销售逾百套。根据调查了解，嘉苑相比御苑品质更高，而且地段更好。,成熟市场分析,成熟市场分析,成熟市场分析,成熟市场分析,嘉苑住宅的物业服务堪比服务式公寓！,北京,成熟市场分析,星河湾一直都是倡导品质地产，在广州取得了很高的知名度和口碑。北京星河湾是星河湾地产北进的第一个项目，其用料、做工无不精益求精。即使在现在北京市场，星河湾仍旧是品质住宅的典范，是众多项目的蓝本。,成熟市场分析,装修材料非常奢华，共用到,50,多种石材，其中,80%,来自国外进口。,吊顶、墙面铺装、勾缝、拼花、镶嵌、石料打磨等装修工艺，全部是有,10,年以上专业技艺的技师精雕细作的。,其中，有一个户型的玄关墙壁石材完全是手工打磨。,成熟市场分析,地面铺的是大理石，局部有拼花,漆为加拿大进口的乳胶漆,浴具（浴缸和花洒）选用德国当代,Dornbracht,的，并配有德国豪式按摩浴缸，特大户型配桑拿房,主卧马桶是,TOTO,智能坐厕，次卧是杜拉维特,厨具为德格（,Teka,），橱柜是菲林格尔的，水龙头是汉斯格雅的，另配伊莱克斯冰箱。,空调是三菱的中央空调，并配有新风系统。,成熟市场分析,装修标准,4000,元,/,每套装修价格不低于,100,万,数十名大师级工艺技师的精心雕琢,数百道优选工艺的组合,成熟市场分析,香港,成熟市场分析,曼克顿山位于西九龙宝轮街,1,号,共五座楼宇，分别为,40,层和,42,层,共计,1115,个单位,所有单位设特大露台,另备特色单位：约,3900,呎,-4100,呎,的,曼克頓巨宅,共,4,套；天际曼克顿,共,8,间,所有,3,房,及,3,房,以上,单位全部设有工人套房。,曼克顿山概况,成熟市场分析,室内装修,成熟市场分析,室内装修,成熟市场分析,室内装修,单位内几乎所有装修建材、家电、五金件、卫浴设施等都是国际一流品牌；,此外还分别设置洗衣干衣机、中西式厨房等提高实用性；,成熟市场分析,会所展示,双子式豪华会所,18,米超高挑空大堂，配衬高,13,米的捷克华丽光纤水晶吊灯,成熟市场分析,会所配置,聘请纽约四季酒店的设计大师,Chandu Chhada,主持室内设计。,宴会厅、茶座、室内外双泳池、影音室、健身房、练功房、图书室、球馆、美容室、钢琴及音乐室、蒸汽桑拿室、电子游戏室、棋牌室等配套一应俱全。,成熟市场分析,九龙市区核心海滨地段,共有,700,个住宅单位，每层,3,户,户户环保露台，饱览维多利亚港优美海景,银海一号概况,成熟市场分析,室内装修,产品,品牌,橱柜,德国博德宝,Poggenpohl,电器炉具,德国,Gaggenau,卫浴洁具,德国汉斯格雅,外墙及入口大堂,欧洲进口石材配以珍珠、水晶、宝石等珍贵材质,成熟市场分析,室内装修,成熟市场分析,会所配置,Club One,聘请该会所的设计出自享誉国际的室内设计公司,Hirsch Bedner Associates,。,会所的灵魂设施是名为,Silver Pool,的室外泳池。该泳池采用无边缘设计，使整个泳池仿佛连接蓝天碧海。,成熟市场分析,会所配置,设施,成熟市场小结,上海是国家建设部推广全装修住宅的试点城市，经过多年的试行发展，上海已经取得比较大的成果，建造了一系列精品项目。同时，上海、北京、香港三个城市本身的属性而言，精装修住宅水平和品质跻身全国前列。我们可以看出：,高端项目不仅仅取决于地段，精装修标准已经达到较高的水准，住宅的品质也是比肩国际一流水平。,世茂滨江花园、翠湖天地两个项目是上海精装修高端住宅的典型代表，从建设初期就是着力打造高品质、高附加值、高水准服务的产品。发展到目前推出的世茂,5,号、翠湖天地嘉苑已经超越各自前几期，早保证国际知名一流品牌的建材家装之外，更是将品质渗透到房间的每一个部位和细节。,北京星河湾作为广州星河湾的同名作，更是作为星河湾在北京的第一力作，用材、选料尤其是工艺都精益求精，在现在北京住宅市场也是最高品质代表。,香港的精装修住宅更不必多言，除了精良的选材和建造，更加多的是关于业主后期生活的服务，尤其是会所的打造更是比肩国际一流酒店、豪宅等标准，会所的功能设置也更加多元化。也正因如此，在香港，住宅和服务式公寓之间的界限已经模糊。,小,结,项目,客厅,厨房,卫生间,卧室,科技化系统,其他,成熟市场高端精装修住宅,世茂,5,号,（上海）,进口墙面漆,博德宝橱柜、当代冷热水龙头,唯宝卫浴、,JCD,卫浴、汉斯格雅龙头,ABB,智能系统,翠湖天地御苑,（上海）,玻化砖、柚木实木地板,博德宝橱柜、嘉格纳厨具、人造大理石铺地、科勒龙头,科勒龙头花洒,Comemon LCD,电视、,Nexans,地暖,柚木实木地板,玻化砖,松下小型家庭中央空调,i-Home,可视对讲,翠湖天地嘉苑,（上海）,实木地板、,LOW-E,双层真空玻璃,博德宝橱柜,嘉格纳厨具,库博士厨房,科勒卫浴,GROHE,五金件,彩色可视对讲,FTTH,光纤网络,星河湾,（北京）,大理石地面、局部拼接,进口乳胶漆,菲林格尔橱柜,汉斯格雅龙头,伊莱克斯冰箱,德国当代卫浴,洁具,TOTO&Teka,三菱中央空调,大户型配备桑拿房,杭州高端精装修住宅市场,金色海岸,荷兰蜂盛龙吊顶,Ytong,轻砌块内墙,西曼帝克橱柜,西门子电器,汉斯格雅龙头,唯宝卫浴洁具,Fischer,五金件,吉徕开关,落水消音管,垃圾处理系统,三星家居智能,铝板外墙,旭格门窗,绿城,新绿园,玛雅米黄、黄晶石等石材,西门子多米诺灶台,踢脚线全部进口石材,人感智能衣柜,QS,热棒循环热水,公元,沐桥,SMEG,电器,Vaillant,壁炉,三星,Staron,人造石,Allmimo,实木橱柜,Blanco,水槽,/,龙头,卡德维浴缸,大金中央空调,城市芯宇,诺柏丽莎橱柜,嘉格纳厨电,当代龙头,唯宝卫浴,18,项科技系统,无线网络覆盖,杭州市场与成熟市场对比分析,杭州市场与成熟市场对比分析,杭州市场的装修标准已经足以达到国内精装修住宅的高位；,建材、家装、家电等的配置也是国际一流或者知名品牌；,与上海、北京、香港等成熟市场的精装修细致程度相比，还存在一定差距，施工质量、精装修细化度、人性化等方面仍有提高空间。,根据万象城的项目定位，我们不难看到在超越一期住宅的基础上，万象城二期的住宅,/,公寓有相当大的发展空间，同时更高水准也是能够被杭州市场的高端购买者所匹配所接受。,本地需求市场分析,本行主要通过需求问卷和访谈结合的方式，来探寻购买客户的意愿和需求。,本行根据之前针对万象城二期购买需求的调研，在此基础上，进行关于精装修的诉求再调研。此外，利用本行的租赁客户资源，调查了解杭州、上海高端公寓租赁客户在选择物业时的需求和标准。此次调研中，以二期住宅,/,公寓的精装修为调查内容，了解客户的需求标准、心里预期、购买需求等。,本次调研样本电话问卷,208,份，访谈问卷,19,份，收集问卷,227,份。经筛选、核查，最后对,192,份有效问卷进行了统计、分析，有效问卷达,85%,。,研究,客户所在单位类型,通过调查问卷结果看出：,购买意向主力主要是私企业主，以及国企高管；,此外外企、公务员、教师和医生等事业单位公务员也占据一部分比例；,本地客户需求分析,寻求物业的主要用途,通过调查问卷结果看出：,在当前市场情况下，客户的主要购买意图仍旧以自住为主，这一部分多是寻求高品质住宅的意向；,当然购买物业兼具的投资属性，另自住兼投资也称为主要用途；,本地客户需求分析,倾向物业类型,通过调查问卷结果看出：,在当前的市场情况下，住宅仍旧是需求的主要物业类型；,其次为酒店式公寓及其他物业类型,本地客户需求分析,装修及配置标准是否是投资的主要影响因素,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,装修及配置标准仍旧是影响客户投资购买的主要因素之一；,如果选择装修物业，期望装修程度,通过调查问卷结果看出：,高端客户对于装修的要求比较高，大多数客户要求为豪装并且赠送家具家电,另有一部分客户基于个性化考虑，期望开发商能够提供多种装修套餐可以选择,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,足够的电梯数量是减少客户等待时间的充分保证；,客户对电梯数量的配备要求分别是：住宅四梯三户为主、公寓三梯三户；,建筑公共空间部分,电梯配置数量,本地客户需求分析,住宅,公寓,通过调查问卷结果看出：,电梯多数选择为国际知名品牌的产品；,思考：电梯的品牌不仅是保证业主使用的舒适、尊贵度，同时，也是安全性的充分保证,建筑公共空间部分,电梯配置品牌,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,万象城二期产品是一期产品的再升级，无论是住宅还是公寓的诉求都比较高，这也包括电梯内装修，大多数客户需求为豪华装修，并且期望刷卡入户（尤其是酒店式公寓）,建筑公共空间部分,电梯配置装修,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,安保防灾和多媒体系统是调查中比例较高的需求，由此可见，客户对于居住的安全性，以及居住过程中的便利度有主要需求，这也是高端小区必备的配置,建筑公共空间部分,小区智能化系统配置,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,根据前面结果可以看出，客户多是社会的上流以及各界精英，对建筑品质有较高的要求，大堂精装修并且体现气度和荣耀感的挑高必不可少；,建筑公共空间部分,公寓大堂,本地客户需求分析,建筑公共空间部分,走廊楼梯间,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,根据前面结果可以看出，客户多是社会的上流以及各界精英，对建筑品质有较高的要求，走廊豪装并且有一定采光；,通过调查问卷结果看出：,游泳池、健身中心、咖啡厅是主力的会所配置需求,餐厅也是需求之一，为了方便酒店式公寓居住客户的生活需要；,建筑公共空间部分,会所配置,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,多数客户认为如果住宅内设计地暖会令居住更加舒适；,对于中西式厨房多数客户认为没有必要；,思考：是否能够在房间内设计地暖？,对配备地暖、中西式厨房的接受度,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,墙面漆、面砖地砖等出于用料考究和环保的角度，客户多要求有一定的品牌保证,思考：二期产品升级应该是全面的品质升级，尽量选择品牌产品保证？,室内家装部分,家装基本建材,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,上海、北京等地的高端精装修住宅都选取国际一流品牌的卫浴五金器件装修，这是使用舒适度和尊贵感的主要体现,思考：选用国际品牌不仅是客户需求，同时也是增加产品附加值的方式之一。,室内家装部分,五金器件,本地客户需求分析,室内家装部分,卫浴洁具,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,上海、北京等地的高端精装修住宅都选取国际一流品牌的卫浴五金器件装修，这是使用舒适度和尊贵感的主要体现,思考：选用国际品牌不仅是客户需求，同时也是增加产品附加值的方式之一。,通过调查问卷结果看出：,软装家具是提升整个产品的气质主要手段，大多数客户需求能够根据住宅本身定制合适的软装家具；,思考：是否能够通过软装家具提升整体住宅气质？设计几种不同的风格供客户选择？,室内家装部分,软装家具,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,先进的门窗系统是居住安全性和环境舒适度的主要手段，优秀的门窗产品可以有效的降低噪音、隔绝空气污染、保证光线的通透等；,思考：提高居住的舒适度，选用优质的国际进口品牌？,室内家装部分,门窗,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,中央空调系统和新风系统是客户的主要需求,思考：目前很多高端住宅选用有新风功能的中央空调系统配置，但是这无论从使用方面还是节能方面都不是最优的选择，独立配置中央空调和新风系统？,室内家装部分,单元住宅内高科技系统,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,对于住宅来说，尤其是客户购买二期住宅主要用途是自住，采光成为非常重要的因素,其他部分,单元住宅采光,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,相对于卧室和客厅，卫生间的采光要求没有那么高，如果通风良好，可以接受无采光,其他部分,卫生间无采光接受程度,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,景观条件是居住的附加享受，超过一半的客户认为比较重要,其他部分,景观条件,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,阳台是兼具使用和舒适功能的设置，大多数客户比较倾向于露台的形式,其他部分,阳台形式,本地客户需求分析,通过调查问卷结果看出：,二期意向客户多为社会上层，购买实力相当，对车位的需求自然比较强，甚至有的客户希望能够拥有多个车位,其他部分,车位,本地客户需求分析,本地客户需求分析小结,绝大多数二期的意向客户都是私营企业主和国企的高管，购买实力比较强，同样地，对于物业的品质要求也就比较高；,虽然目前的市场情况并不乐观，但是他们购买主要用途是自住，兼具投资属性；,精装修仍旧是影响客户购买的主要因素之一，但是所谓精装修并不是简单的品牌堆砌，无论是从现在的市场发展和客户的要求逐渐提高，选材高端、施工考究、细节精致等要求都逐渐成为衡量物业品质的因素；,所谓精装修不仅仅是一种物业类型，更应该是一种态度，细致到房间的每一个角落，严格到每一块面积，只有这样才能获得客户的认可，打造打动客户的产品；,小,结,精装修需求,购买目的,购房主要考虑因素需求,对本项目的看法,购买客户访谈样本数量：,192,个,面对面访谈：,19,个,杭州某银行高管,杭州某私企业主（非杭州人）,杭州某国企业主（杭州人）,杭州某自由职业者（贸易）,某外企高层主管,杭州某私企业主,购买客户分析,悦府客户访谈,悦府购买客户,访谈内容,购买客户分析,悦府客户访谈,（一）浦发银行高管,严先生，,40,多岁，杭州人，有投资经验,浦发银行副行长,最开始主要还是看地段,如果有发展潜力的地段最关心的就是物业的品质；,投资兼自住；,希望是精装修项目，省心，品质也比较高；,虽然现在整体市场不乐观，但万象城的潜力还是很大的；,比较相信开发商的实力能够做出比较好的产品；,综合体的项目，生活在其中应该比较方便；,对本项目的看法,精装修要求,购房考虑因素,购买客户分析,悦府客户访谈,（二）私营企业主,魏先生，,40,多岁，住在杭州的温州人,某服装生产厂总经理,地段，已经成熟的，或者正在发展的；,目前的市场因素也必须考虑,产品的品质，如果好的产品也可以看,现在都买精装修项目，自己装修比较麻烦，也没有时间；,建材等最好能选择比较好的产品，名牌的最好,现在钱江新城已经在发展中了，看好未来的发展,钱江新城核心区这边住宅比较少，稀缺就是价值,如果二期的产品能比一期还好，那么肯定可以再考虑,对本项目的看法,精装修要求,购房考虑因素,购买客户分析,悦府客户访谈,（三）某国企高管,梁先生，,40,岁左右，杭州人，有投资经验,某大型国企高层领导,看好钱江新城板块，尤其是开放之后前景更好；,如果有好的投资产品还是可以考虑的；,面积稍微大一些；,希望二期能有独立的会所，如果能享受其他的设置最好,装修配置适当能够满足生活就好；,万象城这个项目本身就是品牌项目，品质不错；,一期的配置都不错，希望那个二期能够更好；,对本项目的看法,精装修要求,购房考虑因素,购买客户分析,悦府客户访谈,（四）自由职业者,边先生，,40,岁左右，杭州人，有投资经验,从事贸易的自由职业者,目前整个市场都不是很好，看市场情况；,地段和物业品质都很重要；,精装修，不仅仅是部分建材，希望整体品质都能好；,档次要高，能够匹配自己的生活水准；,安全保障，环境都要好,Shopping Mall,档次比较高，生活比较方便；,钱江新城目前来看发展不错；,交通比较方便，有地铁，路也比较通达,对本项目的看法,精装修要求,购房考虑因素,购买客户分析,悦府客户访谈,（五）外资企业高管,柯女士，,35,岁左右，杭州人，有国际背景，有投资经验,外资企业杭州公司总经理,钱江新城板块未来发展潜力较大，不过需要再过,5,年左右时间能非常完善；,一定要是品牌开发商的产品；,自住，装修越高档越好；,据说世贸丽晶城有些装修问题，不希望自己购买的物业有类似的问题；,了解深圳万象城，杭州的万象城又能够位于这么好的地段，比较认可万象城；,一期的装修标准已经很高了，二期如果面积适当应该也会不错；,对本项目的看法,精装修要求,购房考虑因素,购买客户分析,悦府客户访谈,（五）私企业主,石女士，,35,岁左右，北方人，投资经验非常丰富，手上七八套房子，,经营商铺生意,购买的物业受市场影响比较小；,地段是首要因素，关键还是看产品；,自住，合适的面积才最好；,装修标准没有必要太奢华，关键是居住舒适度；,一期悦府的大面积户型设计的非常好，个人非常喜欢，准备定居；,如果二期有合适的户型仍可考虑购买；,但是希望二期的物业档次能够稍高于悦府。,对本项目的看法,精装修要求,购房考虑因素,本地客户需求分析小结,绝大多数购买物业的主要考虑因素还是地段，此外最关心的就是物业的产品品质；,在精装修产品越来越多的市场状况下，客户多认为，精装修不应当是简单的名牌堆砌，更多的应是能够细致到施工、内部的精装修质量，保证后期的居住舒适度、便利性；,在住宅附加值方面应该更多从人性化、符合生活必须的角度进行配置；,在市场敏感的时刻，综合品质高的产品才最具有生命力。,小,结,万象城一期成功完成市场占位,万象城二期更应该将万象城的精神光大,给城市无限可能,寻找可能,公共空间建议,室内装修建议,科技化系统建议,配套服务建议,二期住宅建议,公共空间建议,室内装修建议,科技化系统建议,配套服务建议,公共空间建议,公共空间是优秀住宅的外表，应当符合物业的整体形象,需有与物业相匹配的装修标准和风格，并且提升产品的档次,锦麟天地大堂实景,公共空间建议,设置明确的标识系统,设置各自的信箱，保证信件不漏接,设置书报架，供业主等待中消遣,北京嘉里公寓门厅,公共空间建议,电梯内部豪华装修，体现一定品味和档次,走廊等公共空间豪华装修，提升业主尊荣感,上海汤臣一品电梯厅细节,二期住宅建议,公共空间建议,室内装修建议,科技化系统建议,配套服务建议,室内装修建议,杭州市场上的精装修住宅，装修标准普遍比较高，从公共区域、厨卫配套、家电家具等均是一流产品，但是装修水平、工艺都需要提高。,金色海岸、新绿园等的装修标准已经达到了较高水准。,我们的装修,“,水准,”,一定要独占鳌头！,室内装修建议,知名室内设计师设计,室内精装修，带家具家电,家电均为国内外知名品牌,洁具均为国内外知名品牌,橱柜为国内外一流品牌,厨房配备全套电器,均为国内外知名品牌,中央空调、新风系统,施工工艺精良,成熟市场上：,室内装修建议,客厅是接待客人以及家人活动的公共空间,应该保证装修的档次以及足够的活动空间,墙面漆、地砖、地脚线、地板等装修工艺尤其要考究精良,上海仁恒河滨城客厅,上海汤臣一品客厅,香港曼克顿山客厅,上海华府天地客厅,客厅,上海汤臣一品厨房,厨房,室内装修建议,上海世茂,5,号厨房,客厅是生活的功能空间，应注重通风、洁净等,建议选用国际一流橱柜品牌，保证使用品质,可配备家庭式垃圾粉碎机，保证厨房的干净,厨房家电配备齐全：微波炉、烤箱、燃气灶、油烟机、电磁炉等,上海翠湖天地御苑厨房,卫生间,上海世茂,5,号卫生间,室内装修建议,上海世茂,5,号卫生间,施华洛世奇水晶把手,上海翠湖天地御苑卫生间,卫生间是考验一个住宅装修质量的首要区域，防水、防潮是最基本的要求,装修施工的过程中尤其要聘请专业的施工队伍，管道的铺装要严格把空质量,在质量得到保证的前提下，卫浴洁具、龙头、洗面池等选用国际一流品牌产品提升档次,卧室,上海汤臣一品卧室,室内装修建议,卧室是整套住宅中私密性最强的房间，也是体验舒适度的空间，主要功能为睡眠、更衣（可设独立衣帽间）,通风性必须良好，隔噪，保证良好的空气和安静的空间，玻璃尽量中空设计,上海翠湖天地御苑卧室,餐厅,上海汤臣一品餐厅,室内装修建议,餐厅是餐厅大部份与客厅、厨房是在同一视觉空间中，形成一开放式空间，故设计时，除餐厅单独考虑之外，也必需考虑其与其它空间的感觉是否协调，而非只做单纯考虑,上海翠湖天地御苑餐厅,其他,室内装修建议,书房的光线很重要，管线排布（电线、网线、电话线）要合理避免凌乱,衣帽间根据房型设计为开放式、独立式、走入式等不同样式，设计风格与房间整体风格为主,储物间，可无采光，地面以面砖为宜,保姆间应采用独立卫浴，须有一定采光,上海翠湖天地御苑衣帽间,上海仁恒和槟城书房,二期住宅建议,公共空间建议,室内装修建议,科技化系统建议,配套服务建议,中央空调系统,科技系统建议,中央空调系统是居住舒适度的保证,选用国际品牌的空调系统能够快速的达到制冷制热的需求温度，提高居住的舒适度,上海世茂,5,号,ABB,智能系统,多媒体系统,科技系统建议,上海耀江花园门禁系统,多媒体系统不仅仅是来访客户的门禁系统，也是业主与物业沟通的渠道,翠湖天地嘉苑已经开启更加智能化的系统，留言、通知、接受信息等功能方便业主的生活，大大提高居住便利性,优秀的多媒体系统可令业主在有需求的第一时间与物业联系,二期住宅建议,公共空间建议,室内装修建议,科技化系统建议,配套服务建议,配套服务,配套服务建议,二期住宅的业主可充分享受一起的会所，同时针对二期业主再设会所，主要为方便前提,上海世茂,5,号美式会所,配套服务,配套服务建议,上海世茂,5,号动感会所,一期客户反馈,重要问题,处理建议,看到交房标准,提高质量要求，做好大堂、会所、绿化等配套争取加分,装修质量,加强质量管理，避免交付问题,装修风格,能否增加装修风格选择？,橱柜问题,提高档次,/,增加颜色选择,二次装修问题,能否增加菜单式选择，做好墙纸、吊顶、衣柜和背景墙？,地暖问题,能否接受客户自费提前安装？,细节考虑,考虑拖把池、洗衣机、电动窗帘等设备的位置,线路问题,与每户提前确认所有开关、插座、音响线的位置,卫生间布置,能否增加储藏空间和毛巾架,一期客户在参观样板房之后，在装修的风格、细节设计方面提出了更高的要求，二期住宅在设计时应该更加细节化、人性化，从居住者的生活角度出发，充分考虑到客户的需求。,二期住宅配置建议,一期客户反馈,重要问题,人数（总数,87,）,比例,橱柜问题,47,54.0%,墙纸、吊顶、背景墙,45,51.7%,增加地暖,22,25.3%,做好衣柜,19,21.8%,要看交房标准,14,16.1%,要求增加拖把池,14,16.1%,地板,13,14.9%,装修质量,11,12.6%,卫生间,8,9.2%,客户的反馈主要体现在：橱柜、墙纸、吊顶、背景墙等方面的材质选择方面；人性化功能配置，如拖把池、开关线路的位置、地暖系统等方面。,二期住宅配置建议,根据一期住宅客户对于样板房的反馈情况，我们得出：,作为钱江新城乃至杭州高端市场的主要代表项目，万象城二期住宅不仅仅在产品设计方面取胜，精品的表现至关重要。主要体现在：,1.,装修风格应该有多个选择，并且整体色调应大气、豪华、尊贵、有品位；,2.,客餐厅、厨房、卫生间的地面铺装应选用进口石材，并且充分考虑各功能分区细节选用，厨房多油、卫生间多水，应选择防滑产品。同时，各分区应风格统一、色调和谐。,3.,客厅除了空调管道位置吊顶，其余的部分也应做吊顶，这是体现尊贵感和品味的主要手段之一，相应位置配备射灯，烘托气氛。,4.,客厅、卧室等墙面可采用进口的环保壁纸装修，不仅体现住宅的豪华感，也能令客户满意。,5.,铺设地暖。不仅仅是一期客户有使用经历，大多数高端客户都有过使用地暖的经历。参考成熟市场，多数项目都配备地暖。,此外，建筑装修的施工质量、人性化功能设置（如拖把池、电动窗帘设备、开关插座位置选择等）也是客户的主要关注点。,小,结,二期住宅配置建议小结,