修武县项目策划提报41p.ppt

房培网,项目初判,区位、规划,交通、配套,项目属性,区域属性,产业情况,本项目位于城市中心区，属于修武中心城区大规模旧城改造项目。,本项目,武县城市发展的重点是提升城市形象和城市环境，主要为旧城改造升级和宁城新区的建设。,修武县宁城新区位于县城南部，丰收路以南、绕城南路以北、青龙大道以东、云台大道以西，规划总面积约,4,平方公里。城市功能以行政办公、公共服务设施、居住及教育为主。,本项目位于修武县城的中心区，紧邻修武最繁华的商业中心百货大楼和步行街，该地段是修武商业最繁华的地段。,消费者对本区域的认知度高，认可区域的配套以及将来的发展前景以及项目的升值潜力。,配套完善，主要有百货大楼、云台商贸城、实验小学、健康路小学、城关镇一中、农村信用社、邮政储蓄、商业银行等，各种配套完善，生活极其便利。,区位、规划,交通、配套,项目属性,区域属性,产业情况,区域内主干道通达性较好，位于城市中心，各种生活基础配套完善，商贸繁荣。,项目初判,本项目,项目初判,区位、规划,交通、配套,项目属性,区域属性,产业情况,本项目区域内集聚了百货大楼、云台商贸城、电器城、家具城、电动车等各类零售批发中心等，是修武最繁华的地段。,项目南侧为修武最繁华的商业中心，涵盖金融、百货、服装、家电、家具、电动车等等各类产业，是修武商业最为繁华的地段，是修武县居民购物的首选。,七贤大道和健康路两旁摊铺林立，七贤大道两旁商业档次相对较高，但健康路两旁商业档次相对比较低，且路边地摊杂乱无章。,云台商贸城由于是商业内街，管理不当，目前市场生意清谈，出租率低。,内部情况,性质界定,项目属性,规划情况,本项目是目前修武规模最大的项目，地块内现有居民自建房等需要拆迁，整体地块被道路分为四块，易于分区规划。,用地基本指标和要求：,位置：七贤大道与健康路交汇处，位于七贤大道东西两侧。,规划用地,335.75,亩，其中住宅用地,249,亩，商业用地,84.75,亩。,容积率：,FAR,=1.836,用地性质：商住,建筑风格：中式建筑风格，住宅坡屋面，灰白色调。,目前西地块内有两栋建成住宅和两栋烂尾楼，其余为净地和村民自建房，东侧为村民自建房，需要拆迁安置。,项目初判,内部情况,性质界定,项目属性,区域属性,规划情况,项目位于修武城市中心、配套成熟，属于城中村改造大型城市综合体项目。,项目初判,属性,具象,诠释,区位,修武城市中心商贸区，商业繁荣,位于修武城市中心，周边现有百货大楼、云台商贸城等修武最大的商业中心，业态涵盖服装、百货、家电、家具、电动车、餐饮等各行各业，商业繁荣,交通,交通非常便利,七贤大道为修武城市主干道之一，南北通达性好，健康路出行方便,环境,生活设施完善,周边实验小学、健康路小学、城关镇一中、农村信用社、邮政储蓄、商业银行等，教育、金融、医疗、购物等配套完善，生活极其便利,商业氛围好，但处于初级阶段,位于商业中心，商业繁荣，但整体上商业繁杂，热闹非凡，多以中低档商业存在，处于商业发展的初级阶段,项目,大型城市综合体项目,占地,335.75,亩，建筑面积,40.851,万，涵盖住宅、底商、酒店、写字楼、商业街、商业广场等，属于大规模城市综合体项目,地块,被七贤大道分割成东西两部分,被七贤大道分割成东西两部分，周边建筑陈旧，多为二三层居民自建房，周围总体居住形象一般,限制,中式建筑风格,位于老城区，政府要求总体风格为中式建筑,在这样一个,30,多万人的城市,在最繁华的一条七贤大道上,为一万多塔尖阶层造一座城,这是怎样的一座城？,城的规模：,22,公顷、,333,亩，在这个城市无出其右。,比之之前城市最有影响力的项目山水文苑大一倍不止,城的地段：,七贤大道最好的一段,这个城市也许只有一条繁华的大街，就是七贤大道,七贤大道最热闹的一段，就是百货大楼。我们，就在百货大楼旁,在这样的一个城市，这样的地段，这样的项目前无,古人，后可能也无来者。,正如城市不可能在,10,年内再有一条七贤大道，同样,也不可能在七贤大道上再划出,333,亩地做住宅。,在这座城中，将会有,10000,多人入主，相对于修武城镇的,10,万人，,也就是说：每,10,个修武人中，就有一个住在这里。,并且，在这样地段规模手笔的城中，必然将修武的,1,万多塔尖人士全部收入囊中。,30,万修武人的购物习惯将由此改写,11,万的商业规划，将涵盖百货、超市、步行街商贸城等几乎所有的商业业态及商品。,过去修武人购物的第一选择是百货大楼以及焦作、郑州，以后，百货大楼可能只是第二选择。,本案源于城市又高于城市，是,一块,注定被载入城市历史,的土地,一块,改变,30,万修武人生活,的土地,一块,汇聚,1,万最顶尖修武人,的土地,拉动城市消费，刺激经济发展,塑造修武城市新名片及修武的形象窗口,打造城市新亮点,创造一个新天地,建立高度的品牌形象，带动项目可持续发展,通过滚动开发获取经济利润的最大化,项目战略发展意义,明确了项目对城市的意义，,我们的塑造由此开始。,项目初判,市场分析,项目价值塑造,SWOT,分析,基本产品定位,项目营销推广,全案营销策略,形象推广策略,价值与价格双赢,产品增值规划,活动营销、体验营销,一、项目初判,项目概况,性质：修武城市中心区旧城改造项目，承载着城市形象升级、以及城市可持续发展的战略意义，是修武城市升级的形象标志，是代表修武形象的城市名片,宗地：,333,亩，规模大，对资金的要求高,位置：城市核心区，城市升级改造的第一站,规模：建筑面积,40.85,万，其中住宅,26.25,万，公建,3.1,万，商业,11.1,万。住宅体量大，销售周期长，产品容易落伍；商业同质化严重，形象难以区隔。,资源：老城中心区，配套丰富,现状：老旧民居、不温不火的商业、凌乱的摊位,关键词：旧城改造,/,老旧环境,/,体量大,/,同质产品,/,意义重大,项目定性,中心大盘,大盘的操作难度：,1,、年消化量有限，开发持续时间长。,2,、在竞争不断加剧，产品不断升级的市场大环境下，规划、产品容易落伍。,3,、环境变化难以预测。经济环境、政策环境在不断的发生变化，未来房地产市场的环境难以预测。,NO1,：市场年消化量有限，项目规模大，如何提高销售进度？,项目面临的问题：按照现实房地产的销售经验，县域城市的年均消化量一般在,10,万左右，而修武这样人口规模小的城市，年均消化量则在,5-8,万，单项目的年最大消化量一般在在,3-5,万，项目,40.85,万的体量，则项目至少要有,8,年的消化期。显然，这样的销售速度，难以满足我们开发商的预期。,那么，我们如何将需要,8,年才能完全消化的庞大体量在,4-5,年的时间内开发完毕？即我们如何提高销售进度？,面临挑战,NO2,：项目规模大，而修武县城市规模小，人口有限，如何抢占市场份额，快速销售？,每年新增城镇人口,6000,人左右,新增县城人口,4000,人左右,城镇化率每年增长,2.1%,左右,修武总人口,30.25,万人,县城人口,6,万人,城镇人口,10.7,万人,项目,40.85,万，规划住宅部分人口,7582,人，商业部分人口约,3-4,万人,项目计划开发时间,5,年,年均入驻人口,2000,人以上，占新增城镇人口的,1/3,，占新增县城人口的,1/2,1/30,每,30,人修武人就有,1,个人是项目业主,1/10,每,10,人修武城镇人口就有,1,个人是项目业主,1/6,每,6,人修武县城人口就有,1,个人是项目业主,1/3,每新增,3,人城镇人口就有,1,个人是项目业主,1/2,每新增,2,人县城人口就有,1,个人是项目业主,面临挑战,NO3,：如何不断的竞争环境中，产品不落伍？,社会的发展不断进步，人们的生活习惯在不断的发展变化，对住宅产品的要求越来高，一般二到三年产品都会出现一次颠覆性的升级，随着整体市场产品的不断创新升级，那么，大盘项目产品很快就会落伍，所以要求项目规划伊始就用发展的眼光来对待。,随着河南建业集团和焦作亿祥置业的入驻，修武住宅市场产品即将面临一次颠覆性的升级。,在这两大公司进驻之后，我们如何保证我们的产品有竞争优势？如何保证我们的市场份额？,面临挑战,宁城未来项目,单位,河南建业集团,焦作亿祥置业,拿地位置,宁城新区,宁城新区,开发规模,总投资,50,亿，建业森林半岛系列，项目涵盖商业、住宅、五星级酒店、美食城及多功能旅游服务区等多种形态，森林半岛系列建筑风格一般为新古典主义或欧式、地中海风格,修武地块,600,亩左右,公司实力,河南房地产开发公司龙头老大,河南,18,个地市及部分县城均有项目,焦作实力开发公司之一，有,25,万大规模项目的开发经验,开发项目,建业城市花园系列、绿色家园系列、森林半岛系列、联盟新城系列，另有建业城、桂园、壹号城邦等经典项目,焦作亿祥东郡占地,288,亩，总建筑面积,25,万,NO4,：我们现在的规划和产品，是否具有竞争优势？是否具有可持续发展性？,立面简单，没有变化，虽为中式风格，但中式元素应用较少，仅仅是色彩上的迎合，难以体现现代中式建筑的精髓。,两段式设计，大面积白色涂料，建成后将是中档产品形象，整体品质低，且白色涂料很容易污染，两三年后将会变得非常陈旧，从而影响后期的销售。,小高层一梯三户设计，户型朝向不好，客户接受度低，一体二户户型进深大（,13.6m,）。,面临挑战,NO5,：,11,万平米，如此庞大的商业体量，该是什么样的业态组合？如何销售？,发达国家人均商业面积,1.2,；,全国人均商业面积,0.8,；,项目规划商业,11,万；,集中商业区占,5,万余；,本项目县城人口人均商业营业面积达到了,1.83,，人均集中商业面积,0.83,；,这已经超过全国的平均水平，那么项目如何在商业市场饱和的情况下实现,11,万商业的快速销售呢？这是一个商业新旧更替的概念，是一个大鱼吃小鱼的过程，所以项目的商业业态规划要涵盖修武目前最好的产业，如超市、百货、家电、家具等产业，,项目商业是修武整体商业的升级。,面临挑战,二、市场分析,地产宏观市场,2011,趋势研判,修武市场研判,修武商业研判,城市楼盘扫描,购房意向分析,修武概况,修武县是千年古县、中国优秀旅游名县、国家卫生县城、国家园林县城、全国绿化模范县、国家生态建设示范区、全国平安建设先进县、中国最美小城，目前正在创建河南省林业生态县、可持续发展实验区。,地理位置,修武县位于河南省西北部，座落在太行山南麓，物产丰富，风光绮丽，全县总面积,678,平方公里，北山南川，山川各半，南北相对高差达,1290,米，属暖带大陆性季风气候，四季分明，日照充足，雨水充沛。辖,3,镇、,5,乡、,1,个办事处和,1,个工贸区，,223,个行政村，,30.25,万人。城镇人口,10.7,万人。,交通条件,修武县地理位置优越，处郑州、新乡、焦作三个城市的中心地带，基础设施完善，交通便利，境内郑（州）太（原）铁路横贯东西，地方公路四通八达。,旅游资源,修武县旅游资源得天独厚，境内大小奇峰,70,多处。己被列入国家级风景名胜区的云台山景区，面积约,54,平方公里，有茱萸峰、叠彩洞、万善寺、百家岩、禾农秀谷、灵山等,10,大景点。其间山峦叠嶂，泉瀑争流，有大小名峰,36,座，天然溶洞,20,多个，瀑潭泉多如繁星。,宏观市场,修武是千年古县、中国优秀旅游名县、中国最美的小城，但整体城区面积和人口少，城市亟待扩张，城区迫切需要升级。,宏观市场,2009,年，修武全县生产总值完成,80.2,亿元，增长,13%,；其中一产完成,10.1,亿元，增长,4.3%,；二产完成,52.6,亿元，增长,7%,；三产完成,17.5,亿元，增长,11.4%,。三次产业结构比为,12.6,：,65.6,：,21.9,。,修武县,2009,年实现人均生产总值,26512,元，折合美元约,3900,美元。,修武县,2009,年河南,108,个县市综合竞争力第,20,名！,通过,2009,年国民生产总值对比来看，修武县在焦作四县二市中最低，但修武县人口少，综合经济实力强。,从河南省,108,个县市综合经济实力排名来看，焦作四县二市：沁阳市第,9,，孟州市第,12,，博爱县第,18,，修武县第,20,，武陟县第,24,，温县第,26,。,修武县综合经济实力在,108,县中处于第,20,位，经济实力雄厚，但,2009,年,GDP,增速骤减，经济迫切需要转型，政府必将加大固定资产投资和刺激消费。,宏观市场,修武固定资产投资迅速增加，基础设施、县城环境大幅改善，居民消费能力逐步增强，且尤其日益重视住房消费。,全社会固定资产投资完成,60,亿元，增长,28.3,。其中：城镇固定资产投资,48.4,亿元，增长,28.4%,。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资,1.2,亿元，增长,0.2%,；第二产业,30.4,亿元，增长,39%,；第三产业,16.8,亿元，增长,13.3%,。,全年房地产开发投资,9170,万元，增长,76.3%,。,全年实现社会消费品零售总额,19.2,亿元，增长,19.1%,。分城乡看，县以上实现零售额,10.1,亿元，增长,20.1%,；农村实现零售额,9.1,亿元，增长,18%,。,宏观市场,修武旅游资源丰富，旅游收入和城镇居民收入水平快速提升，日益重视住房消费，潜在消费可期。,修武全年接待游客,326.55,万人次，增长,12.1%,；实现门票收入,2.54,亿元，增长,10%,；旅游综合收入达,10.12,亿元，增长,13.7%,。旅游资源进一步整合，发展空间进一步拓展，以旅游为龙头的第三产业进一步提升。,修武城乡居民收入继续保持较快增长。,2009,年，城镇居民人均可支配收入预计,13327,元，增长,12%,。,银行各项存款余额,39.2,亿元，比年初增加,6.4,亿元，同比增长,19.5%,。其中：居民储蓄存款余额,27.4,亿元，增长,13.5%,。银行各项贷款余额,23.9,亿元，增长,33.6%,。,中央政策考量启示：,政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。,保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。,宏观市场,在楼市调控政策密集出台背景下，,2010,年,10,月全国,70,个大中城市房价同比上涨,8.6%,，,11,月份仍旧持续高速上涨，调控对房价上涨影响不大。,关于开展房地产市场持续专项整治的通知,公积金贷款利率上调,9.27,新政,国务院关于积极促进节约集约用地的通知,公积金贷款利率下调,国办关于促进房地产市场康发展的若干意见,10.22,新政,地方政府出手救市,资本金比例下调,物业税开征研讨,二手房政策收紧,清查闲置土地,2007-1,2007-7,2008-7,2008-1,2009-1,2009-7,2010-7,2010-1,国四条,公积金政策收紧,二套房再次收紧,国十一条,国十条,利率上调,9.29,新政,2007-2010,年,10,月房地产政策变动与房地产市场走势,实践表明，平抑政策出台于房地产发展的上升期，而扶持政策多出台于房地产市场下跌周期与上升的起步期。由此也可说明当前房地产市场还处在一个上升周期中。,国房景气指数的,V,型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，但仍处于景气周期。,景气指数,2009,年,3,月，国房景气指数下降至十年历史冰点,94.74,，房地产行业活跃度处历史低潮。,超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成,V,型反弹。,两次调控背景不同，前次调控属于政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；本次调控更多是政治层面的“专项打压”，是政府解决社会民生问题的手段。,2007-2008,年政策调控与,2009-2010,年政策调控的区别,2011,年房地产整体形势预判,市场内在规律,中央政策考量,开发商现金流,通货膨胀的预期,房价继续维持上涨趋势，阻力凸显,成交量缓步下滑，但对房价仍有支撑,市场亢奋，投资需求和改善需求占主导可能转变，一线城市开始向二三线城市传导，自住需求得到政策继续扶持。,政策风险持续加大，变盘可能性存在,根据当前房地产市场状况及国家各项政策的综合分析，房地产行业在一线城市已经得到较为充分的发展，土地供应量已经明显趋于萎缩，房产价格上升潜力不大，因此在今后一段时间内，将处于一个横盘调整期。二三线城市房地产行业尚未得到充分的发展，市场潜力还有较大上升空间，还有,5-10,年的稳定发展上升期。,2011,趋势研判,2009,年，修武全县生产总值完成,80.2,亿元，增长,13%,；人均生产总值,26512,元，折合,3900,美元，全年房地产开发投资,9170,万元，增长,76.3%,。说明房地产市场正进入快速发展阶段。,2009,年底修武县城镇化率达到,35.5%,。,根据相关理论和国际通用衡量标准判断，我们判断修武的房地产发展已经进入高速发展阶段。,人均,GDP,与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均,GDP,水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,国际通用衡量标准表明：修武经济发展强劲，房地产发展将进入高速发展阶段。,GDP,增幅,8%,房地产发展周期,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,13%,人均,GDP,0800$,8004000$,40008000$,800020000$,房地产发展速度,启动期,高速发展期,平稳发展期,减缓发展期,3900$,城市化率,90%,城市化速度,初步城市化,低速发展期,高速发展期,稳定发展期,35.5%,特征：住宅价格与房地产投资快速增长，商品房产品附加值提高，但房地产市场还处于初级竞争阶段，竞争楼盘少。,地产市场研判,修武人喜欢去焦作购物，这本身是遗憾，但对项目也是机会！,发展,阶段,市场,表现,经营,模式,赢利,模式,标志,节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，商业广场出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入,+,租金,收入,营业收入,+,租金收入,+,销售收入,销售收入,+,租金,收入,销售收入,+,租金,收入,修武商业正由,快速发展阶段向结构调整期,演进，经营档次、结构即将发生转变，商业市场饱和的原因是市场产业供应出现结构性问题，总体档次低。,商业研判,项目名称,山水文苑,2,期华公馆,地址,为民路与云台大道交汇处向西,电话,0391-7139999,开发商,焦作市建设开发有限公司,建筑设计,中国建筑设计集团有限公司,景观设计,香港合筑国际设计有限公司,全程策划,一期郑州英之杰；二期旭智地产营销机构,规模,一期占地近,100,亩，建筑面积,10,万余，,22,栋多层，二期占地,60,亩，,15,栋多层洋房,绿化率,38%,物业类型,多层、花园洋房,项目定位,修武首席人文高尚社区，一期：城市的荣耀，名门的徽记；二期：洋房里的中国精神,二期主力户型,两房,87,、,134,；三房,122.92,、,130.95,、,141.68,、,157.47,；复式,193,物业管理,物业费,0.25,元,/,销售情况,一期交房入驻，二期销售,90%,配套（设施）,幼儿园、会所、中央空调、沿街商业,均价,一期多层均价,1300,元,/,，其中花园洋房,1600,元,/,；二期多层,2300,元,/,，洋房,2600,元,/,项目分析,优势：花园洋房退台设计，赠送面积；绿化率高，造景面积大，水系景观；劣势：天然气非市政供应；中央空调存在质量问题，制冷制热效果差，使用费用高，经常损坏维修，对项目形象造成一定的影响。,城市楼盘扫描,山水文苑,目前修武县规模最大、档次、价位最高的项目,一期占地,100,亩，建筑面积,10,万余，全多层社区（,22,栋），多层住宅和多层洋房，组团式设计分区明确；,景观上引入水景概念，绿化率高，造景空间大；,配套档次高：幼儿园、会所、商业街、中央空调、智能化等均领先市场；但天然气和中央空调使用费用高，造成不好影响；,总体规划引领修武房地产市场，是修武最高档楼盘。,山水文苑,1,期规划理念引领市场，配套档次高,城市楼盘扫描,山水文苑,2,期华公馆,退台式花园洋房和电梯洋房，产品、价格领先市场,一期占地,60,亩，,15,栋多层住宅和多层洋房，中心组团六栋洋房，户型优势明显，存在赠送空间；,绿化率高，造景空间大，园林规划设计水平高；,天然气非市政供应，,天然气和中央空调使用费用高，前期造成不好影响。,城市楼盘扫描,山水文苑,2,期华公馆户型,布局合理，但面积偏大，总价高,多层两室两厅一卫：,87,多层两室两厅一卫：,134,多层三室两厅两卫：,122.92,飘窗,弧形飘窗,飘窗,阳台,阳台,阳台,户型布局不够合理，交通动线不够流畅，阳台在卧室，晾晒不便，且面积偏大不实用,城市楼盘扫描,阳台,入户花园,一层庭院,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,多层,三室两厅一卫：,130.95,多层,三室两厅两卫：,141.68,电梯洋房,三室两厅两卫：,157.47,阳台,三房户型布局基本合理，客厅餐厅联通空间大，南北通透，户型阳台飘窗、入户花园等亮点明显，但整体户型面积偏大，总价偏高，无紧凑型户型,山水文苑,2,期华公馆户型,布局合理，但面积偏大，总价高,城市楼盘扫描,项目名称,银河城,地址,修武中心大道水利局对面,电话,0391-7139666,，,7139888,开发商,焦作市银河置业有限公司,全程策划,河南精顺,规模,占地,40,多亩，分两期开发,绿化率,35%,，有小品、喷泉、广场、树木等,物业类型,多层，现代风格,项目定位,一期：名流云集，上层社会镏金名片；二期：开启修武居住品质生活,二期主力户型,两房,78,；三房,104,、,113.6,、,107.1,、,122,；四房,144,；两层商业面积,320-330/,套,物业管理,明厦物业管理有限公司，物业费,0.25,元,/,销售情况,一期交房入驻，二期销售,95%,配套（设施）,幼儿园，私家车库，储藏室,7-20,均价,一期均价,1250,元,/,；二期,2100,元,/,；商业,4000,元,/,项目分析,优势：位于市中心，地段优越；紧凑型户型，功能全总价低；物业管理；,劣势：手续不全，。,银河城,距本项目最近，尾盘，主卖点地段、户型、物业,城市楼盘扫描,规划：,全多层社区，现代简约的建筑风格，以中心绿地轴线为社区轴心，运用小品、喷泉、广场、绿地等营造景观视觉效果。,银河城,整体规划建设在,2007,年上市时引领市场,城市楼盘扫描,银河城,功能齐全，布局合理，紧凑型户型，合理降低总价,联通大阳台设计，观景效果好，私密性强,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,阳台,干湿分离卫生间,四室两厅两卫：,144,三室两厅两卫：,122,三室两厅一卫：,107.1,户型功能齐全、布局合理，客厅卧室联通型方阳台，实用性、私密性强，观景效果好，紧凑型户型，合理控制总价，降低单价抗性,城市楼盘扫描,幸福花园,规划设计合理，价位相对较低,项目名称,幸福花园,地址,修武县幸福路中段路南,电话,0391-7100001,，,7181111,开发商,焦作厚德置业有限公司,建筑设计,机械设计六院,全程策划,无形广告,规模,占地,48.87,亩，一期宽景洋房，二期科技尊邸，三期电梯洋房,绿化率,38%,物业类型,多层，花园洋房，电梯洋房,项目定位,首创花园式庭院社区,二期主力户型,三房,105,，,130,；复式五房,150,，,180,物业管理,建业物业，,0.3,元,/,销售情况,一二期基本清盘，三期即将入市,配套（设施）,均价,二期,1800,元,/,，三期预计,2200,元,/,项目分析,优势：洋房设计，产品品质领先；价位低，相对实惠；劣势：位置相对偏僻,城市楼盘扫描,幸福花园,宽景洋房、错层洋房、电梯洋房产品丰富，每期产品品质不断升级,规划：现代简约的建筑风格，,一期宽景洋房、二期科技尊邸错层洋房、三期电梯洋房产品不断升级，紧跟一线城市市场潮流，产品领先。,景观：以入口广场和景观中轴为主景观，合理规划布局，做到户户观景，景观均好。,城市楼盘扫描,幸福花园,2,期户型,退台洋房设计，观景效果好，层次感强,南北双阳台设计，退台设计，阳台面积大观景效果好，立面层次感强，居住舒适度高，阳台、露台、飘窗等赠送空间大，室内错层设计，空间感强。,洋房,三室两厅一卫,105,洋房复式,三室两厅一卫,150,洋房,三室两厅一卫,130,洋房复式,三室两厅一卫,180,阳台,阳台,阳台,阳台,露台,露台,露台,露台,阳台,阳台,阳台,阳台,飘窗,飘窗,城市楼盘扫描,概况,：修武市场上在售项目不多，未来即将上市的项目规模大，开发商实力强。,规模：,大规模项目较少，最大的山水文苑一期,100,亩，二期,60,亩，其余均为,50,亩以下的中小型项目。,容积率,：均为多层项目，容积率较低。,建筑形态,：市场上在售项目以多层为主，目前还没有小高层、高层项目，多层花园洋房、电梯洋房引领市场，深受客户追捧。,档次,：楼盘档次不高，均为中段中高档项目。,配套,：山水文苑有会所、幼儿园、中央空调，但中央空调客户的认可度不高。,建筑风格,：建筑风格现代建筑风格为主，立面上采用涂料和面砖结合的方式。,户型,：整体上户型面积偏大，布局合理、功能齐全的紧凑型户型较少。,价格,：目前市场上项目的主要竞争体现在地段、产品品质上，总体价格差别小，均价,1800-2000,元,/,，电梯洋房的价格在,2300,元,/,左右，明显高于多层价格。,物管与智能化,：客户越来越认可专业的物业管理公司和住宅安防智能化系统。,后续竞争,：河南房地产龙头老大建业集团和焦作亿祥置业即将入驻修武南部新区，其公司实力强，品牌号召力大，产品规划以及物业管理水平市场领先，客户认可度高，随着两个公司的进驻，修武房地产市场后续竞争加剧。,产品不断升级，后续供应量大，竞争越来越激烈,城市楼盘扫描,现有楼盘客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、区县乡镇迁移到市区人群，其中公务员和企业中高层管理人员的购买力较强。,购房,需求,改善型,自用型,保值升值型,城区,乡镇,公务员、教师、医务人员、金融系统、电信、电力、及其他事业单位人员，人均月收入在,1500,元以上，有住房但希望改善居住条件；,从事各种生意的本地人，经济实力雄厚，购买力极强，且愿意在本地消费；,还有一些乡镇富裕人群为了以后生活方便、子女教育，而进城置业；另外修武县外来旅游居住人群也有很强的购买力。,泛公务员,生意人,其他人群,消费者分析：泛公务员和生意人（城区,&,乡镇）构成现阶段修武县房地产消费主力。,购房人群分析,中高端客户丰富，消费力强：,全县中高端客户来源丰富，消费能力强，追求好的产品。,对项目及所在区域认同度高：,多数消费者认可项目的区位优势，认同项目区域未来的发展前景。,客户对该区域高质素楼盘的置业意向较高，政府公务员、生意人、望子成龙的乡镇富裕家庭购买,可能性较高，其中高端客户更突出。,客户追求实惠，对创新产品需求大：,100-120m,2,的三室户型受追捧，客户对创新产品的接受度高，花园洋房、电梯洋房成为高端产品。,高端客户支付能力强，追求高品质产品：,大部分客户的总价承受能力在,20-30,万元之间，说明高端客户的支付能力较强。,购买意向分析,三、项目价值塑造,SWOT,分析,核心价值,产品增值建议,项目定位,城市迫切需要升级,经济迫切需要转型,消费市场迫切需要激化,房地产市场迫切需要发展,市场现状回顾,SWOT,分析,优势（,Strengths,）,劣势（,Weaknesses,）,区位，位于修武县城核心商业区；,地块规模大，,333,亩，属于城市中心大规模综合体项目；,周围各种配套资源完善，配套无与伦比。,前期沿七贤大道不能拆迁，难以形成外露形象，好酒在巷中；,前期烂尾楼，影响一期入市高端形象,机会（,Opportunities,）,S-O,：发挥优势，抢占机会,W-O,：利用机会，克服劣势,修武居民收入高，支付能力强；,综合体项目，自身配套能够带动城市形象的升级；,产品创新有较大的发挥空间，且创新产品受客户欢迎。,有效整合周边资源，提升项目的竞争力与销售速度；,通过现场体验以及概念的营造，提升项目的整体形象，实现项目的快速消化。,通过借势推广，修武中心城区首个大规模城市综合体，凸现项目形象，快速抢占修武高端客户；,通过完善配套、优越地段、高端形象和高性价比吸引客户。,威胁（,Threats,）,S-T,：发挥优势，转化威胁,W-T,：减小劣势，避免威胁,建业集团和亿祥置业入驻修武新区，其品牌实力和产品优势明显，将分流众多高端客户；,修武总人口少，未来投放量大，竞争激烈。,迎合市场，强调项目大规模、地段、产品优势和升值潜力；,根据购房者的承受能力，增加紧凑型户型，提升单价控制总价，实现快速销售和资金的快速回笼。,通过项目规划、景观实景展示、烂尾楼立面改造，弱化项目前期低端形象，减少客户抗性；,通过综合体的概念，增加项目宣传力度，强势营销吸引客户关注。,SWOT,分析,发挥优势，抢占机会，减小劣势，避免威胁,价格,户型,产品全方位,房地产市场如何转型？,功能型住宅向舒适化住宅的转型,单一化产品向多样化产品的转型,社区内部资源向外部资源的转型,硬件配套逐渐向软性服务的转型,核心价值,三大基本核心优势,规模,综合体,地段,占地,333.75,亩,建筑面积,40.8,万,修武县城市中心,配套完善,住宅、酒店、商业,公寓、写字楼,1,、快速启动，抢占市场先机。,2,、利用大盘优势，激发区域活力。,3,、树立品牌价值，培养忠诚客户。,4,、时刻关注对手动态，寻找市场空白。,项目突破点,项目价值提炼,核心价值,外,部,价,值,与城中心老商业区为邻,城市核心的中心,0-18,岁全方位教育资源,良好的教育氛围,修武城市核心发展区,升值潜力无限,榜样现代化城市建设的舞台,城市的形象窗口,内,部,价,值,我们要赋予市场什么样的产品？,40,万平方米超级大盘。,满足全县人群消费的便利商业。,与城市发展同步的新型品质社区。,升级版全视野舒适户型。,全程化服务的物业体系。,客户细分与产品匹配情况,类,别,客户描述,收入水平,客户构成,客户配比,选择产品类型,重要客户,收入较高的家庭，追求居住品质的再次置业客户。,该类客户主要以两代或三代家庭为主，年龄在,30-40,之间，有稳定的收入来源。,10,20,万元,公务员；小型个体工商户和私企业主；教师、医生等相对高收入的人员。,40%,舒适三房,110,130,平米,核心客户,该类客户家庭财产丰厚，有车有房，一般属于二次或多次置业，年龄在,35-55,岁之间。,20,万以上,公司的高层领导；私营企业的老板、个体工商户,30%,四房、大三房,120,160,平米,潜在客户,A,、年轻客户：年龄大多在,25-35,岁之间，首次置业、自住；,B,、投资型客户：二次或多次置业，出租或出售房产，以追求投资回报。,5,10,万,企事业单位普通管理人员、年轻白领阶层和销售精英；个体工商户、专业技术人员。,30%,紧凑三房、两房,70-110,平米,客户需求描述：,客户定位,客户定位,1,、本地富人，多为私营业主，生意人,改善型居住和终极置业为主，少部分为投资。满足享受和身份的双重体验，重视子女教育和教育环境。,2,、政府官员、资源型商人、乡镇官员,寻找与自己身份、品位、审美相互契合的高端物业，注重风格感染。,3,、银行职员、医生、教师,因为工作便利性高，属于地缘客户。,4,、有类似或间接居住体验的修武籍外地商务人士、生意人,父母、子女在修武，返乡购房，为了子女教育和老人安享晚年。,产品功能,产品定位,升级住宅,居住、改善功能,商业公建,配套、消费功能,星级酒店,商务、度假功能,公寓写字楼,居住、办公功能,40,万规模,投资、升值功能,物业类型,产品定位,前期,开发周期,项目价值,价值梯度快速提升,中期,后期,价值平台再次提升,价值平台稳步拓展,目标：结合城市发展，打造逐渐提升的价值平台，进行产品升级。,配套产品,拉升区域经济的重要产物,酒店休闲,辐射全修武的潜力型商业,一类商业,沿街底商辐射周边居民的配套型商业,二类商业,提升修武的整体办公水平,公寓写字楼,住宅产品,顺应市场发展，步步为营,高性价比多层,拉升人气,电梯洋房,提升生活品质,退台洋房,提升文化内涵,舒适小高层,远见未来,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,物业类型,产品定位,星级酒店,6,层多层,（长期市场考验）,主流业态,修武商业升级（掀起城市新一轮投资热潮）,多层花园洋房（过渡产品）,11,层小高层（顺应城市的发展）,7,层电梯房（提升产品形象）,写字楼、酒店（丰富城市格局，带动商业发展）,升级业态,高档业态,发展业态,商业业态,补充业态,物业类型,产品定位,产品功能,商贸区,居住区,购物,广场,宁城明珠,修武县首席大型城市综合体,住宅,+,商业购物广场,+,酒店,+,公寓写字楼,产品定位,独一无二的地段,无与伦比的规模,史无前例的配套,精雕细琢的产品,形象定位,产品定位,住宅：,26,万地标级臻品住宅,333,亩地中之王，占据修武资源制高点,商业：激活城市发展的商业中心,为修武商业注入活力，为城市注入灵魂,市场突破点的核心,市场突破点的关键,市场突破点的建立,建立修武中心区城市综合体形象,成为高品质居所的佼佼者,激活城市发展的商业中心,产品的高点,现场实景展示优势的建立,整合推广的高点,整合传播优势的建立,形象的高点,综合体住宅形象的建立,40,万修武首席大型城市综合体,在明确定位的基础上，如何提升产品价值？产品如何制胜,从规划、建筑、景观、户型、配套、服务等方面进行阐述,一期起步区：,6,层多层为主、花园洋房次之、,11,层电梯洋房补充。,三期发展区：小高层电梯洋房，七贤大道步行街。,二期品质综合区：小高层，多层住宅，酒店。综合商业区,-,购物广场。,四期封山之作：小高层、高层电梯洋房为主，多层为补充。,二期,三期,一期,产品品质不断升级，实现项目可持续发展,规划,四期,三期,规划,住宅部分,位置、景观最好的地方增加花园洋房、电梯洋房,花园洋房：,退台、入户花园等产品赠送方式，增加了户型居住功能，能够层次感丰富，提升项目整体品质。,电梯洋房：,提升,4,层以上价格，降低,4,层以上的销售难度，从而提高项目价值，增加项目的居住品质。,花园洋房：,立面丰富，品质感强，居住舒适度高,花园洋房适合低密度建筑，与多层相比，建安成本增加体现在立面上，增加约,100,元左右,/,，立面形象大幅提升。且从市场销售情况看，花园洋房售价却有较大幅度的提升，提升项目品质感，实现项目利润最大化。但花园洋房对景观的要求较高，建议在中心景观区建部分花园洋房。,花园洋房立面特点,退台设计：逐层退台，形成多层次叠加景观效果，可以增加建筑立面的层次变化。,丰富立面构图：,1,层花园、,2,层、,3,层、顶层借退台形式为户型增加卖点，实现户型增值。,顶层特色设计：顶层可不做复式设计，小面积，减少销售的压力。,规划,多层电梯洋房,：减小,4,层以上销售抗性，提升项目居住品质和居住舒适度,与多层相比，建安成本仅仅多了一部电梯的费用（约,10,万元），即每户增加不到,2,万元，每平米增加,150-200,元,/,，但配置电梯后使生活品质和居住形象大幅提高，使居住舒适性能大幅提升，同时电梯的增加提升了四层以上住宅的售价，与普通多层相比提升均价,500,元左右,/,，从而可实现项目产品的增值。,规划,宁城明珠,居住休闲服务综合区：涵盖住宅、星级酒店、快捷酒店、商务休闲中心等产品,宁城明珠区域业态规划建议：,宁城明珠大酒店：修武最高档星级酒店，星级酒店装修及管理模式；,快捷酒店：引进中州或锦江之星等品牌快捷酒店，作为星级