安庆大桥项目定位发展报告61p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座,安庆大桥项目定位发展报告,项目本体及目标解析,宏观市场环境分析,房地产市场分析,报告目录,物业产品及发展建议,开发建议及价格预测,项目本体及目标理解,项目本体地块位置,地块位于人民路与渡江路交汇处，人民东路已经贯通，旁边是安庆汽渡和安庆长江大桥;,价值一：占据一线江景资源；,价值二：迎江区内，人民路城市主干道；,价值三：距离商业中心10分钟、距离菱湖公园15分钟，处在老城区内，宁静不喧闹；,人民路,商业圈,菱湖公园,长江,项目本体地块现状,1,1,2,2,2,3,2,4,4,4,2,4,5,5,7,6,3,3,6,7,目 标,目标理解,长期目标理解：高端产品形象占位第一集团军前列,以单盘建立企业品牌影响力,“以高端产品形象切入市场，占位于安庆一线江景楼盘前列，在本地属于第一阵营”,“建立国购地产在当地的影响力，为后续公司拿地做持续开发奠定市场基础”,对于项目长期目标的理解,看齐现时的阳光花园，力求未来有所突破，以高端整体形象成为安庆市场一线楼盘；,不仅要形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，从单盘项目构建出国购整体品牌影响力有可能；,对长期目标实现的判断,宏观环境城市概况,安庆位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市，国家历史文化名城、国家园林城市、优秀的旅游城市；,安庆东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西省九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。,安庆是以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业；,安庆城市综合力位居安徽第六位，列于合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、蚌埠之后；经济规模竞争力排在安徽省居于第,8,位。列于合肥、马鞍山、芜湖、铜陵、淮北、淮南、蚌埠之后；综合增长竞争力排在安徽省第,12,位。列于合肥、马鞍山、铜陵、芜湖、淮南、巢湖、池州、黄山、六安、蚌埠、亳州之后。,2010,年全市户籍人口,615.62,万人；,宏观环境行政区域,安庆辖三区七县一县级市，三区分别为宜秀区、大观区、迎江区；七县为怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、望江、岳西；县级桐城市。,1949,年设安庆专区，属皖北行署区。安庆专署驻安庆市，辖安庆市及怀宁（驻高河镇）、望江、宿松、太湖（驻晋熙镇）、岳西（驻衙前镇）、潜山（驻梅城镇）、桐城、桐庐（由桐城县析置，驻汤家沟）等,8,县。,1970,年安庆专区改称安庆地区，地区驻安庆市。辖安庆市及桐城、枞阳、怀宁（驻石牌镇）、望江、宿松、太湖、岳西、潜山（驻梅城镇）等,8,县。,1996,年,8,月,20,日，民政部批复（民行批,199659,号）撤销桐城县，设立桐城市。由安庆市代管。,2005,年,5,月,13,日，国务院（国函,200538,号）批准调整安庆市部分行政区划：安庆市郊区更名为安庆市宜秀区，将五横乡、大龙山镇和桐城市的罗岭镇划归宜秀区管辖。,宏观环境城市交通,安庆区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。,沪渝高速,济广高速,岳武高速,枞阳至池州高速,沿江高速,江北高速,江北高速,济广高速,沪渝高速,总铺至车轴寺高速,合铜黄高速,G105,G318,G206,G206,G105,G318,沪渝高速（G50）、济广高速（G35）、合安高速（G4212）、京台高速（G3）等高速公路干线、105、206、318三条国道和合九铁路在市境交汇，已建成通车的安庆长江公路大桥和建设中的安庆长江铁路大桥，跨江与建设中的宁安城际铁路、沿江高速公路、安庆景德镇高速公路连接。,城市规划城市发展方向,城市发展方向：“东进北扩，环山绕湖发展走向；,中心城区的城市用地布局采取“北进东扩、环山发展”的发展策略，在上版总规的基础上向北（白泽湖方向）和环山（杨桥、五横罗岭）发展，形成沿江、环山环湖的城市空间布局。,城市规划次市域划分,根据安庆各种因素，将安庆市域划分为四个次区域，大都市中心区、,、桐潜重点发展区、西北生态发展区、西南沿江发展区。,桐潜重点,发展区,大都市中心区,西南沿江,发展区,西北生态,发展区,大都市中心区：安庆、怀宁、枞阳；桐潜重点发展区：桐城、潜山；西南沿江发展区：宿松、太湖、望江；西北生态发展区：岳西,城市规划城市空间布局,构建：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。,一圈：安庆都市中心圈；二带：沿江城镇发展带、山前城镇发展带；三轴：桐枞发展轴、安怀潜岳发展轴、太望发展轴。,一个安庆中心区，三个次中心区，包括桐城、潜山县和宿松县；,五个县级城市中心和多个中心镇；,桐城,潜山,宿松,望江,太湖,岳西,怀宁,枞阳,城市规划城市用地,规划建设城市中心区180km,2,建设用地，其中将用地划分为三类用地。,一类用地,三类用地,二类用地,6km,2,22km,2,6km,2,145km,2,重点规划北部组团和中心组团的建设用地；,一类规划建设用地是城市最好的区域；,居住用地面积约45.6平方公里，形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住商业和特色商业街。,城市规划居住用地/商业用地,城市级商业中心,城市级商业中心,城市级商品集散市场,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,安庆市规划居住用地面积约,45.6平方公里，,人均居住用地约为,25.3平方米,。综合考虑自然地理、组团划分、重要交通线等因素，中心城区居住用地划分为,25个居住片区,。,老城片区,白泽湖,东部片区,五横片区,杨桥片区,北部片区,开发区,规划安庆市中心城区的商业设施按,市级、组团级和居住区级,三个级别进行配置，至规划期末形成,2个市级商业中心、7个组团级商业中心、,多个居住区级商业中心和若干个特色商业街,。,产业转移皖江城市带发展,安庆自身可依托的重要产业和规划发展带来的机遇,构建安庆“一核、两带、两轴、六组团”产业空间布局，坚持各产业配套承接、资源合作开发承接。,依托石化产业基础，促进化工产业集聚，构建循环产业链，进一步增强支柱产业实力。建设安庆沿江石化产业基地；,重点承接发展轻纺、汽车零部件及船用设备加工、文化旅游等产业，促进产业多元化，重点建设纺织服装基地和安庆桐城羽绒制品产业集群等；,向西开放，推进与武汉城市圈、环鄱阳湖城市群的交流与合作，建设现代化历史文化名城，打造带动皖西南、辐射皖赣鄂交界地区的区域中心城市。城市定位基本明确,重点放在长三角重点产业承接上，因势利导，所承接产业必须与安庆现有产业发展战略契合，异或承接产业能够填补安庆紧缺产业的空白；,产业转移工作机制由市场主体自发式转移向政府之间、园区之间合作式转变；,产业转移符合安庆“一核、两带、两轴、六组团”的产业空间布局，真正做到产业的成功落地。,经济发展城市GDP/人均生产总值,近年来经济发展速度保持12%左右增长，房地产市场处在高速发展时期，人均GDP逐年增加，住房需求处在改善需求当中。,宏观经济增长率,房地产发展情况,8%,高速发展,人均GDP,（美元）,折合RMB,（元）,0800,06240,8004000,624031200,40008000,3120062400,800020000,62400156000,需求阶段,生存需求,生存、改善,需求,改善需求为主,房地产,市场特征,超速发展,单纯数量型,快速发展以,数量为主，,数量与质量,并重,平稳发展以质,量为主，数量,与质量并重,缓慢发展综,合发展型,经济发展固定资产投资/房地产开发投资,固定资产投资迅速增长，房地产开发投资强劲，房地产业在安庆扮演的角色越发重要,2010,年安庆实现固定资产投资,809.4,亿元，同比增长,34.6%,；,2010,年安庆房地产开发投资,92.2,亿元，同比增长,41.2%,；,经济发展三大产业关系,图示：2010年安庆三大产业比例,图示：2009年安庆三大产业比例,第二产业依然是安庆主导产业，并且呈现上升；第一产业和第三产业呈现缩小，三大产业结构进一步优化；,2010,年安庆工业对经济贡献进一步呈现，工业的主导地位得到进一步巩固，三大产业关系进一步优化，其中第一产业对经济贡献率,66.1%,，第三产业对经济贡献率,28.4%,；,经济发展人均可支配收入/人均可支配支出,年份,2007年,2008年,2009年,2010年,人均可支配收入（元）,10710,12418.9,13454.1,14469.7,增长率（%）,11.7%,16%,8.3%,12.6%,人均可支配支出（元）,7754,9256.9,9664.2,11026,增长率（%）,19.6%,19.4%,4.4%,14.1%,2010年安庆人均可支配收入14469.7元，同比增长12.6%，人均可支配支出11026元，同比增长14.1%，人均消费能力较强；,经济层面,房地产开发投资强劲，促进安庆房地产高速发展,房地产开发,经济发展保持12%左右发展速度，住房需求处在改善需求中,城市经济基础,城市层面,区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。,城市交通,形成：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。,城市空间,长三角地级城市，交通枢纽，经济处于安徽中游水平,三四线城市,房地产市场分析,房地产市场土地市场,2010年土地成交77宗土地，成交面积254.7万方，同比去年土地成交量有明显下降；,用途,数量,面积（）,成交价（万元）,均价（元）,居住,14,1011587,190823,1886.37,商住,4,129688.6,56830,4382.04,商业,3,187409.2,33700,1798.21,商住土地成交,20,宗，成交面积,1328685,平方米，总价,281353,万元，每平方土地达到,2117.53,元；,2010,年不得不提的是上半年上海绿地集团在安庆拿地面积达,447266,，成为上半年拿地榜首；,2010,年安庆市场出了”地王“，地块位于湖心中路与市府路交叉口西北角的安庆市委市政府原址而且对竞买人要求严格，竞买人报名时须提供入驻商业企业的合作协议，必须按照“城市综合体”要求设计建设，必须在大型商业中心配建不小于,15000,的大型超市，引进属于世界,500,强的零售业企业或国内零售十强企业入住经营。招拍的起始均价为,4470,元,/,，成交均价高达,11163.71,元,/,。由安徽华力建设集团有限公司、安徽明珠房地产开发有限公司以,41528,万元的成交价格拍得。,房地产市场成交量,住宅商品房同比去年成交量下降13.2%，成交面积同比去年下降20.2%；,2009,年安庆住宅商品房上半年成交量低落，,6,月份成交量达到,1487,套，下半年成交量均高于,500,套，成交量上升；,2010,年整年市场成交表现良好，除了,5-6,月份成交量短暂的低落外，年底最后一个月成交量又开始下降；,2009年平均每月销售套数596套；,2010年平均每月销售套数517套；,房地产市场房价走势,09-10年安庆房价上涨幅度变化很大，10年住宅均价同比去年上涨948元/,涨幅达到27.5%;,2009,年安庆住宅商品房成交均价,3415,元,/,。从整年月度价格走势来看，价格呈现平缓上升趋势；,2010,年安庆住宅商品房成交均价,4363,元,/,但是,7,月份单月价格就达到了,5331,元,/,整年成交均价受到宜秀区（郊区）价格的拉低，迎江区成交均价已经突破,5000,元以上；,房地产市场近期市场表现,1月份成交均价跌入低谷，成交量有所上涨，之后成交均价一路回扬，成交量逐渐走入低谷；,6月份成交均价达到5127.6元/，环比上涨2.3%；成交套数373套，环比下降87套，从近期来看，市场情况都呈现不好走势，房价依然保持上涨，但是成交量呈现跌落；,板块房地产市场板块划分,安庆已经形成开发区板块、大观区和迎江区三大主力板块，另外北部新城和城东板块是政府力图打造新型的板块初具规模；,北部新城,宜秀区未来的、经济、文化中心，集行政办公、新型工业、科学教育、商贸物流、生态居住为一体；,开发区板块,工业集聚区，多为专业的市场，区域面积大，价格低；,大观区板块,石化公司所在地，污染严重，老城区，商业配套齐全；,新城名都,凤凰城,迎江区板块,市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟；,城东板块,城东新区是政府力图打造新的居住区，集商业和办公、居住的区域；,城市广场,国际花园,上海公馆,宜城水岸,御景国际,春江花月,阳光花园,榕锦苑,江畔尚城,皖江春晓,香水百合,世纪城,宜景城,林语堂,中央新城,书香一品,916公馆,逸泉湾,板块房地产市场开发区板块,开发区楼盘开发殆尽，目前即将上市楼盘在推广上主打学区；,代表项目,物业类型,户型面积,销售均价,销售速度,客户构成,书香一品,高层,85（2R）,117-127（3R）,预计10月份开盘,/,周边生意人，开发区客户、县改善型客户,逸泉湾,多层、高层,在售120及复式楼,6000元/,尾盘,周边生意人，县改善性客户、大观区客户,916公馆,多层、小高层、别墅,首层230-300复式别墅、94（2R）、128-140（3R）,预计7月份开盘,/,改善性客户、周边客户,开发区标志性楼盘，以简约欧式风格为主；,整个小区建筑布局从南到北依次为多层、小高层阶梯式、错落有致；,户型设计上电梯厅、楼梯间全明设计，所有户型均有宽敞的、明亮的客厅，且朝向主景观面，每户均有居室向南；,区域楼盘营销推广上有较大突破，主要以学区为推广方向；,板块房地产市场大观区板块,一直受到石化污染严重的区域，区域供应量少，房价较低，楼盘去化速度缓慢；,代表项目,物业类型,户型面积,销售均价,销售速度,客户构成,富春国际花园,多层、小高层,80-83（2R）112-126（3R）,开盘均价4700,目前均价5000,一期开盘推出259套房源，去化80%,县客户居多，周边客户,宜城水岸,多层、小高层、高层,80-97（2R）,105-143（3R）,5200元/,现房销售，高层剩余多,市中心改善性客户,城市广场,高层、综合体,/,/,/,投资客、改善性客户，周边客户,整体楼盘品质感都一般，售楼部和营销推广上较为落后；,区域,2R,户型以中小户型，,3R,户型普遍偏大；,区域目前均价,5000-5200,元,/;,供应量少，客户三县和改善性客户；,板块房地产市场迎江区板块,属于老城区板块，临江+完善商业配套设施，房价最高区域；,代表项目,物业类型,户型面积,销售均价,销售速度,客户构成,御景国际,高层,89（2R）,130-170（3R和4R）,预计10月份开盘,/,市中心客户、事业单位、改善性客户,榕锦苑,小高层,106-149,开盘均价7291元/,开盘去化10%,周边客户、市区,春江花月,多层、小高层,在售108-140,均价6600,高层复式6800,一期还迁、二期多层售罄，后期正在开发,周边客户、市区客户、县客户,江畔尚城,小高层、高层,80-103（2R）113-138（3R）157（4R）,二期开盘均价5700,当前均价5800,一期售罄、二期剩余三房户型,周边客户、市区客户、改善性客户,阳光国际二期,高层,97-99（2R）118-130（3R）140-170（4R）,7000,在售120-160房源,市区客户、改善性客户,项目名称：御景国际,楼盘地址,菱湖南路与宜城路交汇处,开发商,安庆三环星星置业,占地面积,36940,总建筑面积（万方）,154950,容积率,3.5,销售价格,未定,物业形态,高层、商业,开盘时间,预计10月份,户型面积,户型面积89-170,项目推案及去化情况,近期情况,预计10月份推出8栋700套房源，一栋拆迁还原，全部推出市场,项目简介,地块东临弘信家园，西临宜城路，北为菱湖南路，南面为吉祥街，距离莲湖公园约200米，项目由十栋高层，一栋商铺组成。地处市中心黄金位置，周边配套齐全，紧邻大湖，菱湖风景区，交通便捷，是理想的居所,交通图,项目外景,御景国际城市中心 顶级生活标杆,春江花月传世府邸 江景上层,项目名称：春江花月,楼盘地址,人民路东段电厂以东至纸厂,开发商,安庆市深安投资有限公司,占地面积,12万方,总建筑面积（万方）,30万方,容积率,2.3,销售价格,均价6600元/,物业形态,多层、小高层、高层,开盘时间,2010.7月份,户型面积,在售108-140,项目推案及去化情况,近期情况,凡在7月9日-7月29日期间购房全场最低9.7折，特价房每平米5988元起。,项目简介,位于安庆市最繁华的道路人民路的东段，周围有很多成熟的居民小区，交通便捷，周边配套设施齐全，靠近长江，可以远眺长江景致；,交通图,项目外景,项目名称：阳光国际,楼盘地址,沿江东路17号,开发商,安徽盛晟投资开发（集团）有限公司,占地面积,42918,总建筑面积（万方）,121537,容积率,2.3,销售价格,7000元/,物业形态,高层,开盘时间,二期开盘2010.7月份,户型面积,97-170,项目推案及去化情况,近期情况,在售120-160的房源，均价7000元/左右，预计今年年底交房,项目简介,楼盘迎江而建，地理位置优越，坐拥人民路繁华区域，周边配套完善，银行、商场、餐饮、学校一应俱全，交通便利。有振风塔迎江寺等景点，也正因为这些，周边显得较为喧嚣。,交通图,项目外景,项目名称：江畔尚城,楼盘地址,人民东路与曙光路交汇处,开发商,安庆钱江置业有限公司,占地面积,80亩,总建筑面积（万方）,16万方,容积率,2.19,销售价格,均价5800元/,物业形态,小高层、高层,开盘时间,首次开盘2010.11月份,户型面积,80-157,项目推案及去化情况,近期情况,仅剩2套2、3楼房源，面积均在120左右，三房两厅两卫；预计明年6月交房.预计10月加推1#、2#、5#、6#4栋高层房，,项目简介,本项目总占地面积80亩，总建筑面积 16万平方米，共由14栋小高层、高层建筑组成。外立面采用高档涂料与天然石材；,交通图,项目外景,1#,2#,3#,4#,6#,5#,7#,板块房地产市场城东板块,大盘云集，供应量巨大，区域竞争激烈，特别是恒大入住，加快区域开发进程，楼盘机会点较多；,代表项目,物业类型,户型面积,销售均价,销售速度,客户构成,世纪城,高层,93-136,高层5300,一期基本售罄、在售二期，整体去化50%,外地客户、安庆市内客户、县城客户,中央新城,别墅、多层、小高层、高层,洋房127-177,别墅235-350,别墅14250,09年1月份开盘，108套、去化35套,市区客户、外地客户,碧桂园,多层、别墅,别墅170-510,多层61-230,多层4800,别墅6000,08年开盘，去化率60%,市区客户、县城客户,香水百合,多层、小高层、高层,90-200,5300,尾盘,前期县城客户较多，当前周边市区客户,宜景城,多层、小高层,87-147,大户型4500,中小户型5000,总套数792套，去化率71%,县城客户，周边客户、改善性客户,板块房地产市场北部新城板块,北部新城未来行政中心，政府“东进北扩”的战略规划和安庆“双百”城市远景筹建，地段优势越趋明显。,代表项目,物业类型,户型面积,销售均价,销售速度,客户构成,新城名都,高层,/,/,/,市区客户，大观区客户、事业单位,大地凤凰城,小高层、高层,85（2R）114-134（3R）151（4R）,/,/,市区客户，大观区客户、事业单位,物业类型：小高层、高层；,户型面积：,85-151,；,客户构成：市区客户、事业单位客户，很多事改善性客户；,楼盘档次：主要以中高档楼盘；,通过前述对全市以及各板块住宅市场的分析，我们可以得到以下结论，这些结论将为项目住宅产品定位和建议提供支撑。,房地产市场房地产市场总结,市场发展：,行业市场处于快速发展期，安庆房地产市场已经进入高速发展期；,市场空间：,市场空间容量巨大，特别是刚性需求和,8,县客户需求量；,板块竞争：,板块市场竞争分明，城东新区未来发展最强势，购房者最为向往的区域；,未来热点：,中心区土地越发稀缺，城东新区发展高于北部新城的发展速度；,产品特点：,以小高层、高层为主，户型面积,85-140,平方，其中,3R,舒适性户型在市场占据主导，,产品线较为丰富，项目已经进入大盘时代和中高端楼盘；,客群特征：,市区客户（石化事业单位、企业）,8,县客户，大多是改善性客户需求；,物业产品及发展建议,整体规划规划布局,沿街商业,高层住宅,集中商业,充分利用江景资源的同时，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。,以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；,产品建议建筑风格,建,筑,风,格,源于法国、上世纪20年代兴于美国，Artdeco适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界Artdeco艺术的中心。,1、,回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素,；表达了当时高端阶层所追求的高贵感；,2、而,摩登的形体,又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。,1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；,2、摩登的形体,3、主张机械化的美，所以大量使用,直线、对称和几何图形,的构成；,4、大量使用了当时的新材料，如,钢筋混凝土和合成树脂玻璃。,1、,横向和竖向三段式立面构图，建筑左,右对称，轮廓整齐，庄重雄伟,；,2、,立面采用形式重复的竖向线条,，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；,3、重视建筑,顶部的打造；,4、,善于运用,多层次的几何线型,及图案,；,5、,在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识。,第一代,ARTDECO,第二代,ARTDECO,第三代,ARTDECO,第三代ARTDECO风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。,产品建议建筑风格,第三代ARTDECO风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。,横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟,立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；,建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势；,局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知；,架空、阔绰大堂、入口设计，进一步体现出豪宅元素；,简洁、庄重、雄伟、挺拔,产品建议建筑立面,Art Deco建筑风格的不同凡响在于它强调应用现代的先进技术,与材料。沉稳大气的色彩，明快简洁的线条，结合楼宇的退台、凸,凹进退的外立面、金字塔式的结构图，构成美丽的城市天际线，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。这种独特的建筑风格无疑冲破了建筑同质化的倾向，它以一种“不动声色的优雅”成为城市的经典风景。,产品建议景观建议,欧式古典园林之法式风情,社区景观建议景观主题之一,产品建议景观建议,社区景观建议景观主题之二,欧式古典园林之英伦风情,社区景观建议景观主题之三,欧式古典园林之巴厘风情,产品建议景观建议,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观一,通过起坡、堆砌等手法打造，让古朴的山、水、亭、台交相辉映，形成特色的原石景观,。,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观二,充分利用架空层、入户门厅等半开放空间的，通过植被、设施、小品的点缀装饰，形成半开放式的特色景观。,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观三,充分运用浅水、泳池中的水元素，通过层栽叠指植的手法，结合水生植物、水岸铺装、喷泉、叠水形成特色的水景观,。,产品建议景观建议,社区景观建议景观植被,植被的选择除了要满足不同层次、色彩、叶形、生长周期的要求，还可引入健康概念，选用对健康有益的防癌植物，如粗榧、银杏、卫矛、紫荆、七叶树、中华结缕草等，另外在水生植物上也要做到丰富，如侧柏、丝棉木、鸢尾、石菖蒲、元宝枫等。,产品建议户型建议,套型,面积（平米）,套数比例,两室两厅一卫,80-90,20%,20%,三室两厅一卫,100-105,25%,25%,三室两厅两卫,110-120,30%,45%,130-135,15%,跃层,160以内,10%,10%,户型配比原则：项目启动器主要功能型产品为主，舒适型产品为辅。后期沿江开发主要以舒适性为主；,产品建议户型设计建议,80-90平米以内,两房户型参考,舒适餐厅,全明设计,L型厨房，功能阳台，方便实用,产品建议户型设计建议,舒适南卧,东厅设计,客餐合一,布局合理,拼接合理,采光良好,105平米以内,三房户型参考,产品建议户型设计建议,270度转角飘窗,客厅及两个卧室朝南,入户花园,使用灵活,性价比高,南向景观阳台,110-120平米,三房户型参考,产品建议户型设计建议,生活阳台，方便实用,客厅及两个卧室朝南,空中花园，可改为房间,南向景观阳台、阳光房,130-135平米,三房户型参考,产品建议智能化建议,原则一：方便实用,原则二：控制成本,原则三：特色营造,三方可视对讲系统,红外线周界报警系统,电子巡更系统,一卡通管理系统,背景音乐系统,闭路监控系统,可扩展为管家式智能平台,开发建议及价格建议,分期开发分期开发建议,启,动,区,1,2,3,4,根据项目的盈利模式，项目实行从北到南的开发顺序，分四期销售，启动区设置在项目的西北角。,开发顺序及启动区考虑因素：,启动区具有较好的昭示性，有利于项目顺利实现市场占位；,有利于充分提升项目后期地块价值；,符合项目的盈利模式，即住宅先行销售，快速回笼资金；商业后期开发，利于价值最大化，并减少对项目资金的占用。,价格研判住宅价格研判,项目属性,项目名称,总建面积,（万）,产品类型,主力户型面积,（）,销售单价,（元/）,竞争项目,江畔尚城,16,小高层、高层,98-120,5800,御景国际,15.5,高层,97-170,/,春江花月,30,多层、小高层、高层,108-140,6600,阳光花园,12.1,高层,97-170,7000,参考项目,世纪城,164,商业、办公、高层住宅,93-136,5300,宜景城,110,多层、高层,87-147,4800,以上为竞争项目及周边参考项目的毛坯当前价格情况。由于产品规模、项目物业、产品定位、产品品质等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间4800-7000。,外部因素,对比因素,本案,江畔尚城,春江花月,阳光花园,备注,地段因素,评分,9,7,10,10,与竞争项目相比，区位优势较强,外部配套,评分,7,6,10,10,外部景观,评分,10,10,10,10,江景,内部因素,开发商品牌,评分,9,5,7,8,项目规模,评分,10,10,10,10,建筑品质,评分,10,9,7,10,项目户型,评分,10,9,10,10,物业管理,评分,10,6,7,8,系数累加,75,62,71,76,项目价格,？,5800,6600,7000,参考权重,40%,30%,30%,项目价格*权重*75/系数累加,2320,1980,2100,6400,价格研判住宅价格研判,静态竞比价格,6400元/平米,（理论价格）,修正（500）,品牌,营销手段和服务,6900元/平米,（修正后的理论价格）,住宅销售预计一年之后销售价格为6900元/,Thanks,丰汇置业,专业地产价值 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