宝安兴达大厦项目定位及发展战略报告85P.ppt

*,本报告严格保密,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,谨呈：鹏瑞达投资有限公司,11/29/2025,版权声明：,本项目是鹏瑞达房地产有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,宝安兴达大厦项目,定位及发展战略报告,开发目标,实现项目价值最大化,降低市场开发风险,.,实现项目快速销售,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,2008.02.25,2008.01.15,2008.03.20,项目营销执行报告,前期研究：介于目前市场变化，本报告旨在分析政策对宝安房地产市场的影响,工作内容,宝安兴达大厦项目发展方向初步研究,模块1,宝安房地产市场研究,模块2,项目发展方向初步研究,第一阶段工作,区域发展现状调研；,区域房地产市场调研；,区域商业现状调研。,项目本体分析；,项目整体定位；,入市时机选择；,项目预期销售价格；,营销策略初步建议。,主要工作,最终成果,站在区域发展高度判断本项目发展策略；,通过众厦专业的营销操作思路和,11,年积累的丰富经验降低开发风险。,分析思路,政策,政策解读,宏观政策对深圳房地产市场的影响,市场,宝安房地产市场概况,政策影响下的宝安房地产市场,认知,项目发展方向初步研究,本体分析、入市时机、入市价格、营销策略,第一部分：政策解读,分 析 提 纲,重大政策解析,政策对房地产市场的影响,政策预期,加息减税、上调存款准备金率，预防经济过热，投资增长过快，有效抑制投资热情，使市场回归理性,重大政策解析,一年期存（贷）款基准利率上调0.27个百分点。,一年期存（贷）款基准利率上调0.27（0.18）个百分点；,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点；,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。,房贷更趋缩紧，贷款手续严格，货币从紧，,抑制“炒房”投资。,存款准备金率上调0.5个百分点。,储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5。,3月18日,7月21日,8月22日,5月19日,9月15日,一年期存、贷款基准利率上调0.27个百分点,。,个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。,加,息,上,调,准,备,金,1月15日,2月25日,4月16日,5月15日,8月15日,12月25日,6月5日,9月25日,10月25日,11月26日,第11次,从2007年1月15日到11月26日，央行分别9次上调存款准备金率各0.5个百分点，12月25日,是央行2007年以来第10次、2006年以来第13次上调存款准备金率，并且上调1个百分点。目前人民币存款准备金率已达14.5%。,加息减税,限外政策,六条新规,土地增值税,双限双竞,“9.27”房贷,货币从紧,清算土地增值税，房地产开发企业利润空间受限，二手房买卖避免“阴阳合同”,重大政策解析,深圳市已推出土地增值税汇算清缴草案，对房地产开发企业和从事二手房交易的个人恢复征收土地增值税。,1993年提出规定,一直未征收,2005年深圳提出征收,上海、杭州、南京已实施,征收细则拟订中,受此政策影响最大的是囤积土地、长时间不开发的开发商，特别是一些中小规模企业。因为开发周期越长，需要纳税的金额就越高，从整体上来讲，恢复征收土地增值税，会一定程度降低房地产开发企业的利润，遏止投资热。,加息减税,限外政策,六条新规,土地增值税,双限双竞,“9.27”房贷,货币从紧,宝安区闲置土地规模较大，土地增值税的清算将导致大量潜在用地短期内浮出水面，形成竞争,加息减税,限外政策,六条新规,土地增值税,双限双竞,重大政策解析,此政策将严重影响开发商的收益，会导致土地流拍，政府必须协调好“限地价与限房价”，需要开发商与政府共同努力才能真正抑制房价。,2006年5月出台的国十五条第六条规定,，中央从房地产开发的源头土地出让 来调控房价：,2006年8月，北京市 三块限价地未实现出让，广州两块未出让；,2006年9月18日,珠海一块未成功出让；,2006年11月16日全国首批“双限双竞”地块房价诞生，最高房价6500元/m,2,。,“双限双竞”关键是要协调好房价与地价之间限价竞价的关系，才能稳定房价,深圳“首批”限价商品房用地使用权将于2007年12月31日以招标的方式公开出让。,这批限价商品房用地共二宗，分别是位于宝安区龙华街道，宗地号为A816-0039【最高售价限9840元/平方米】；位于龙岗区宝荷路南侧，宗地号为G02113-0021【最高售价限8400元/平方米】。,“9.27”房贷,货币从紧,08年“五限”居住用地将出让,2008年1月10日出让的“五限”居住用地（宗地号分别为A001-0126和A207-0102，二宗地要求捆绑出让）,“9.27”房贷新政表明了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心,房贷紧缩信号重申了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政策信号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转向对于通货膨胀、股市和房市的综合治理这无疑是一个良好的开端。,重大政策解析,加息减税,限外政策,六条新规,土地增值税,双限双竞,“9.27”房贷,货币从紧,“从紧的货币政策”和“稳健的财政政策”有效的缓解房地产市场的供需矛盾,“稳健,（稳中适度从紧）,”,的货币政策,稳健的财政政策,从紧的货币政策,稳健的财政政策,财政政策虽然继续“稳健”，但调控方向更加注重“促进结构调整和协调发展”。,从紧的货币政策意味着,，未来国家有望通过银行信贷的价格和数量工具来遏制房地产投资炒作。,稳健的财政政策意味着,，未来国家将加大对住房保障体系的支持力度，加大廉租房和经济适用房等保障性住房建设，从而在一定程度上缓解房地产市场的供需矛盾。,重大政策解析,加息减税,限外政策,六条新规,土地增值税,双限双竞,“9.27”房贷,货币从紧,转 向,利息和准备金：流通货币减少，抑制信贷，遏制房地产投资，但对自住需求影响有限,5次加息,10次提高准备金,1次减利息税,2007年112月,中国人民银行,1、紧缩银行资金量流通，抑制流动性过剩,2、增大资金流通成本,3、在自住需求不变的情况下，减小投资投机比例（维持健康的住房需求市场）,行政机构,市场手段,政策目的,房地产市场流动资金量减少；,开发商暂缓开发进程，尤其是依靠流动资金运行的企业。,投资投机市场观望氛围加重。,市场影响,对房地产市场的影响,2008年1月25日起，央行将再次提高准备金率0.5，由14.5提升到15,限外投资：扩大限外，楼市减少承接力，房价上升放缓,限外政策,外商企业,境外机构/人士,1、严禁返程并购；,2、限制批准外商房地产企业；,3、限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；,4、限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司；,5、不鼓励外资企业进行普通住宅地开发建设。,1、机构只能购买办公类商品房，但不限套数；,2、境外人士（含港澳台人士）只能购买自住房一套。,3、境外人士如因自住需求，一个家庭确实需要购买两处以上的住房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋。,1、属中央政策，限制外商企业注册行为；,2、外商房地产企业随意注册受限；,3、限制外商投资房地产领域。,1、属地方政策，限制境外人士置业行为；,2、受政策和信息不对称影响，境外人士尤其港人投资行为受限,抑制房地产投资过热,避免外资炒房行为,减缓房价上升速度,对房地产市场的影响,7.13国土大规范：交易透明度提高，压缩销售策略空间,应对策略：,差异工程进度，分批,拿预售许可证,;,非现金形式蓄客；,楼盘推广渠道多样化,;,形象广告、产品说明会,提高营销专业度要求，以灵活应对市,场。,市场影响：,直接影响了销售策略安排的空间；,不按规定可能面临系统的锁定，影响销售的进度。,禁止内部登记,禁止发布销售广告,禁止内部认购,禁止 VIP卡,禁止捂盘惜售,禁止炒卖楼花,明码标价,统一认购书买卖合同,7.13,国土大规范,对房地产市场的影响,土地增值税：开发企业土地成本增大，理想状态“同区同价”,其他城市个人土地增值税动态：,上海从7月15日起征二手住宅转让土地增值税。,此前北京和杭州已经正式征收转让非普通住房土地增值税，温州7月1日起征收二手住宅转让土地增值税。,征收对象,适用条件,适用税率,房地产开发企业,现征,部分,增值额开发成本20,0,开发成本20增值额开发成本0,30,增值额开发成本0,60,个人,144平方米的普通住宅,0.5,144平方米的非普通住宅,1,房地产开发企业,预征,部分,所有,2005年12月起税率0.51，2007年9月起税率12,缺少条件,1.土地增值税汇算清缴办法,2.二手房价格评估办法,3.二手房土地增值税征收办法,市场影响：,房地产开发企业土地成本增大，尤其闲置土地；,政策从拟制订到实施，中间市场变故未知；,土地增值税调节后，将会形成“同区同价”局面,。,对房地产市场的影响,双限双竞：政府和市场博弈，无法根本改变市场格局,“双限双竞的政策背景”：,为应对持续上涨的房价，深圳拟出台“双限、双竞”（限套型面积、限控制性价位，竞房价、竞地价）政策。目前，有关部门正在积极落实国家“双限、双竞”商品房的有关政策，并就限价商品房开发建设的地块选址、出让方式、套型面积标准、价格限定方式和购买对象资格等，提出了初步方案并拟于近期执行。,正在实施政策的城市有：广州、深圳,政府预期：合理供给，强制限价,双限双竞,市场预期：局部效果，无法根本改变市场,市场影响：,单纯从政府预期来看，主要用于通过市场供给干预市场，但政策实施可行性较差。首先，“限房价”和“限地价”本身就是矛盾体，开发企业利润出自哪里？其次，房价的疯狂上涨主要根源是市场供需失衡，“双竞双限”条件进入市场的土地且是后话，条件苛刻，供应量未知，难以根本改变市场格局。,对房地产市场的影响,房贷新政：楼市陷入观望期，短期内抑制房价涨幅,开发商,政府,1、对房地产市场秩序的治理起到良好的促进作用；,2、对市场开发企业的再一次洗牌，资金实力雄厚的企业将会获得更多的土地，市场份额将进一步集聚。,对政府储地贷款额度以及年限的限制，增大政府储备土地的压力，迫使其加快土地的供应节奏，从而避免地方政府为了获取更高的土地收益人为增加土地储备时间，协调土地市场供应平衡，从而达到增加市场供应的目的。,对供应市场的影响,对需求市场的影响,对需求预期的影响,对现实需求的影响,对投资、投机需求的影响,如果房价继续增长，首付比例或许还会进一步提高，甚至第一套房的首付也会提高，势必会引起一部分购房需求的提前。,提高首付贷款，对现实需求的影响并不大，可能推动提前购房，也可能导致市场观望。,投资需求其本身的消费实力非常强劲，对贷款的依赖不高，影响不大。,投机者在投机时由于首付以及利率的提高会对其所产生的后果以及其本身的承受能力进行重新评估，影响较大。,三个月前,如今,对房地产市场的影响,货币从紧：,导致流通中的货币减少，住房价格猛涨势头将会得到遏制,从紧的货币政策,固定资产投资,物价走势,房地产市场,资本市场,货币投放将会大量减少，固定资产投资和信贷增长将会出现明显回落。,继续加息和提高存款准备金率是央行的必然选择，物价水平走向平稳。,流通货币减少，住房价格猛涨势头将会得到遏制。,流通中货币量的减少，将减少流入资本市场的资金量，资本市场过热将会有所趋缓。,对房地产市场的影响,深圳个人住房贷款日前审慎开闸：,目前深圳各家银行已获得了,2008,年的贷款额度，但总体少于去年，而且贷款规模按季控制，其坚持调控的意味十分浓厚。,由于监管层对各商业银行的贷款规模进行严格控制，,各商业银行深圳分行今年的贷款额度普遍少于往年。,深圳四大国有商业银行的新增贷款额度都不到,100,亿元，其中工行约,60,亿元，建行,60,亿元，农行,40,亿元。,今年的贷款规模控制将实行按季控制，使各季度均有一定比例的贷款额度。,政策解读：打压投资/投机、打压价格过快增涨、改变供应结构、规范市场,购房成本增加,银行房贷收紧,境外置业受限,二手市场整顿,投资开发成本加大,市场机制不断完善,政府监管不断加强,项目开发策略受限,政策对开发商影响,政策对置业者影响,频繁加息,二套住房首付提高、利息大幅提高,开征物业税,频繁上调准备金利率,部分银行停止二手房货款,银行停办住宅加按揭业务,限制外商进入地产市场,限购令,网上合同备案,二手房交易评估系统,开征二手房增值税,频繁上调贷款利率,拿地需一次性付清出让金,开征土地增值税,试行公开化模式销售楼盘,7.13,大规范,新房网上明码标价,13,部门联手整治房地产,土地闲置清理,工商局四“重拳,“,禁止开发别墅、高尔夫,90/70,政策,土地限期开发,政策走向不明，有传言网上统一销售，再次加息等等，加重了投资客心理看空的预期；二、三级市场环境整体表现低靡将持续，置业者购房热情锐减，转向持币观望。,对房地产市场的影响,政策影响下的深圳三级市场:成交量大幅下降,呈现有价无市的市场状态,从以上数据看出，上半年深圳三级市场呈现量价齐升局面：成交活跃，挂牌均价节节攀升，投资现象比较普遍。市场的拐点从,7,月开始，,7,月,3,日深圳,13,部门联手整治房地产市场,数据来源：众厦信息研究中心整理,政策影响下的房地产市场,-三级市场,深圳三级市场影响加大，行业洗牌重组趋势明显,创辉租售,中国最大规模地产中介“创辉”濒临崩盘,中天置业,骗局始末：老板携款逃跑账面亏空1.7亿,2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估公司在楼市颓势中资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑,长河地产,中天置业第二？深圳长河地产关闭23家门店,1月15日，创辉租售在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门。广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约20家门店，总部所在地深圳只剩1/3门店。,2007年12月5日宣布关闭部分门店据长河地产的员工介绍，除了拖欠的员工工资外，长河地产还拖欠部分业主房产交易的房款与门店租金。,政策影响下的房地产市场,-三级市场,深圳二级市场的影响表现：上半年成交量不断上升，下半年下降幅度为42.6,成交量分三个阶段跌到谷底，下降幅度分别为,28,，,42.6%,9.28,之前深圳周均成交量为,971,套；,9.28,之后，周均成交量为,399,套，下降幅度达,59,政策影响下的房地产市场,-二级市场,07年下半年投资型买家大幅下降；自住型客户成为市场主流,政策影响下的房地产市场,-客户群体,新建商品房和城中村重建仍将成为深圳市房地产供应的主要方向,2007,年,1-12,月预售商品房统计：,商品房预售面积,555.16,万平方米，预售套数,:57341,套,宝安区预售商品住宅面积为,176.4,万平米，预售套数为,16526,套,住宅批准预售面积,589.2,万平米，预售套数,65856,套；宝安区批准预售面积,177.28,万平米，批准预售套数,16818,套,深圳市国土资源和 房地产管理局,政策影响预期,2007年商品房销售量较上一年呈现稳步下跌的市场状态,仅07年一年的预售量足以支撑2008年一年的市场消化量,同时深圳未来五年内仍以新建商品房为主要供应方向,未来商品房的市场供应将大幅增加,同时将预示着市场竞争的压力愈来愈大.,政策影响预期,：08年推动深圳市场触底并回暖，,本项目或在年中迎来外部环境新利好,07,年末，深圳市场已经出现拐点,政策调控已经对深圳市场产生深刻影响，“滞销”成为营销的常见现象；,在价格逐渐回归后，刚性需求将开始推动市场回暖,众厦地产预计，市场价格下挫,30%,，将触底，市场将因刚性需求的推动开始回暖,深圳市场的回暖，将推动深圳投资客户冲动增强，从而拉动市场的消费回暖；,众厦地产观点：,本项目如在,08,年底面市将会有一个好的市场氛围；,土地政策的执行将导致近,2-3,年，市场的供应会出现更大增幅，竞争将趋白热化。,政策影响预期,后期政策会延续，一段时期内市场观望,本次调控是数次房地产调控中最严厉、时间最长、政策最多，作为建设和谐社会重要内容，后期政策可能会延续。,短期内市场观望气氛浓厚，消费者持币观望，市场交易冷淡，一、二手市场同时出现交易量下降与价格疲软，投资者暂时离场。,有利于房地产市场长期发展,一系列房地产新政有利于保护房地产自住需求，有利纠正扭曲的房地产市场供需矛盾，有利于打击房地产市场投机行为，从而有利于保护房地产行业健康长期发展。,长期市场发展态势不变,深圳作为改革开放前沿地带，经济发展、社会发展决定了深圳房地产市场的巨大需求，“人多地少”决定了深圳房地产发展的基本态势。可以预见，新政在打击房地产投机行为的同时，保护了自主需求，深圳地产在短期调整后将沿着自身的发展规律继续发展。,结束语,第二部分：宝安房地产市场,分 析 提 纲,宝安市场动态,政策对宝安房地产市场的影响,宝安区三级市场受政策影响较大，下半年成交量大幅下降，,二手房普遍价位在11.3万/平米,各中介门店的数据基本一致：跟高峰时期相比，,成交价普遍缩水,20%,，,成交量降幅在,60%,以上,，关于成交量缩水情况，不少中介称已高达,80%,。,中介人士均表示，宝安中心区现在的状况是：看房人数增加，放盘量也明显增多，但多数中介成交寥寥无几，中小型中介基本靠租单维持门店运转,。,热炒的规划透支了宝安房价，中心区楼价普降，去年6月份左右买入的普遍遭遇泡沫。,宝安市场动态,三级市场,受政策影响宝安区一手房销售量急剧下滑；销售价格稳步走低，新盘主流价位在1.21.5万/平米,宝安区上半年商品房销售量迅速上升，,6,月达到,2129,套，,7,月,8,月迅速下滑达到,599,套，,9,月有所回升，,10,11,月销售量降至谷底,宝安区上半年商品房销售均价稳步上升最高达,16068,元,/,平米，下半年稳步下滑,12,月下降至,11323,元,/,平米,宝安市场动态,二级市场,客户转型：受宏观政策影响，投资客比例降至10，自住客成为楼盘的主力客户,创富时代俊景园,航城国际公寓,客户概况：,关内投资客户占,5,成,本地原住民,机场工作人员、物流人员,部分南山客户,开盘时间：07-06-23,均价：8000元/平米,开盘销售：90,房地产市场暴利时代已经过去，产品愈加凸显性价比优势，产品价格逐步回归理性，消费者刚性需求将成为市场主流。,开盘时间：08-01-20,均价：7700元/平米（带精装）,销售情况：29,客户概况：,少量投资客户约占,1,成,本地原住民,机场地勤人员、物流人员,部分南山客户,客,户,转,型,宝安市场动态,客户转型,近期宝安区在售楼盘主要营销活动：项目营销基本维持在较为理性的市场活动状态,时间,楼盘名称,营销活动,2008-01-19,熙龙湾,观大宅品茗茶看演艺活动,2008-01-18,金地梅陇镇,金地梅陇镇3期新品体验暨媒体发布会,2008-01-15,鸿荣源禧园,参展“2008深圳顶级私人物品展”,2007-12-26,金地梅陇镇,自驾迎福龙，中奖梅陇镇,2007-12-28,星河丹堤,星河官邸“大盆菜”家宴,2007-12-08,星河丹堤,“世界风、中国情”国,际设计大师品牌品鉴会,2007-11-19,泰华阳光海,邀请著名中医杜少辉博士举办健康养生讲座,2007-11-02,Color社区,“深南西路与深圳未来”价值论坛,宝安区,楼盘房价已显止跌迹象，销售价格逐步回归理性，营销活动更多考虑聚人气，形成良好的口碑宣传。,龙岗区,以打折促销打价格战等楼盘营销活动作为主要的营销手段,针对本项目区位特征：处于,宝安偏远的航空城黄田区,域，营销上需要更多地考虑，,规避区域弱势降低市场风险,宝安市场动态,营销活动,市场低迷，宝安土地频频“流拍”,；,开发商现金压力绷紧，拿地趋于理性,数据来源：深圳市土地房产交易中心,“政策捆绑”的方式增加了开发商的开发成本，市场的持续低迷将进一步促进行业洗牌和重组。开发商“现金为王”的时代已经来临。房地产市场将逐渐走向健康发展。,宗地编号,用地位置,用途,土地面积(平方米),建筑面积(平方米),日期,A907-0009,观澜街道高新技术园区区,居住用地,21099.13,37970,2007-12-17,A115-0131,宝安大道西侧、航城大道北侧,居住用地,81044.12,218000,2007-12-17,A116-0306,宝安大道东侧、航城大道北侧,居住用地,25995.4,71700,2007-12-17,A001-0126,宝安中心区新安六路、海滨大道交汇处东南,居住用地,92808.28,246870,2008-01-10,A207-0102,宝安区福永街道宝安大道西侧、荔园路北侧,居住用地,45509.31,179760,2008-01-10,2008年1月10日，深圳首次推出限开发企业、限销售对象、限销售价格、限转让、限套均面积“五限”用地,宝安市场动态,一级土地市场,宝安核心区楼盘战国图：,龙华,西乡,宝安中心区,航城,航城国际公寓,桃源居3期,富通城4期,熙龙湾,宏发中心大厦,凯旋MIMA,Tata公寓,金海华府,槟城西岸,泰华阳光海,新安,星河丹堤2期E组团,碧水龙庭2期,世纪春城4期,春华四季园2期,Color社区,有福楼,幸福海岸2期,中海西岸华府,深业新岸线3期,招商华侨城曦城,鸿福花园,鸿荣源禧园,观湖园,中航格澜郡2期,书阁雅苑,中粮澜山,中粮项目,万骏汇商务公寓,金港华庭,中信项目,中熙香缇湾,泰华海逸花园,宝鸿林项目,海语西湾,万科璞园,龙光世纪大厦,天健时尚空间,卓能雅苑,金地梅陇镇3期,幸福枫景花园,万科榕江项目,书香门第上河苑,航城黄田片区,以小户型为主，买房者区域陌生感强，片区内成熟大社区受到市场热捧,项目名称,图示,地理位置,项目概况,主力户型,开盘时间,销售单价,客户群体,销售情况,有福楼,福永街道德丰路南侧,占地1089平米，建面5762平米，1栋8层，共48套,一房：81,07-11-10,7500,机场工作人员、周边厂区、工业区白领、当地原住民,39.6%,两房：84-94,三房：96-108,航城国际公寓,宝安区西乡黄田段107国道东侧,占地3216.6平米，建面9517.79平米，1栋15层共166套,单身公寓：25-33,08-01-20,机场地勤人员、机场内物流从业者、周边厂内管理人员、南山地区白领人士、少量投资客,29%,一房：40-42,两房：67,7700,桃源居3期,宝安区汇江三路与桃源四路交汇处,占地41678平米，建面127467平米，9栋17-24层，共1215套,08-01-12,9500,宝安本地原住民、周边工业区管理人员、机场地勤人员、部分南山白领阶层,31.5%,两房：66-71,三房：120-138,片区以中小户型为主力户型，主要为,50,平米左右的一房和,6090,平米的两房,片区均价为,8000,元,/,平米,桃源居作为片区内的大规模成熟社区，内部生活配套齐全、居住氛围浓厚，生活圈成熟，市场反映稳定，获得了较好的销售情况,西乡大型中高档社区为主，商业氛围较弱，本片区内楼盘受政策影响较大,项目名称,图示,地理位置,项目概况,主力户型,开盘时间,销售单价,客户群体,销售情况,富通城四期海HOUSE,西乡大道与兴业路交汇处,占地31230平米，建面82617平米，2栋20、33层，共296套,一房：33-35,两房：81-84,三房：89,四房：138-141,07-12-15,15000,多数为南山地区白领、中高级管理人员、宝安原住民,20%,槟城西岸,宝安西乡大道和宝源达到交汇处,占地19389.5平米，建面54300平米，3栋31、33层，共1003套,两房：85-86,三房：113-134,四房：142-173,07-06-30,16000,周边原住民、周边工业区企业主、厂区管理人员、部分南山客户,45%,泰华阳光海湾花园一期3批,西乡宝源路和西乡大道交汇处,占地11万平米，建面33万平米，1栋4层共24套,三房：105-143 复式：170,07-12-29,12000,宝安本地换房客户、福田南山自住需求客户,88,金港华庭,宝安大道与金海路交汇处,占地23063平米，建面207061.85平米，1栋31层，共1542套,一房：35-37,两房：62-66,三房：84-122,复式：186-194,周边工业区企业主、厂区管理人员、宝安本地村民、原住民,西乡片区主要为大型中档楼盘，主力户型为,100,平米以上的三房和四房,均价在,14000,元,/,平米左右，部分楼盘受政策影响出现均价连续下跌情况,新安宝安老中心区，市政配套设施齐全，居住氛围浓，楼盘多在工业区内，噪音污染,项目名称,图示,地理位置,项目概况,主力户型,开盘时间,销售单价,客户群体,销售情况,金海华府,宝安73区新安四路旁,占地18857平米，建面136129平米，1栋5座30层，共999套,两房：80-88,三房：101-121,四房以上：220,07-12-30,12000,周边工业区企业主、厂区管理人员、宝安本地村民、原住民,9.7%,tata公,寓,宝安23区新安路海关大厦旁,占地约7152平米，建面22700平米，现开盘部分约200多套,单身公寓，一房：31-55,12月22日,8300,周边政府机关人员、学校教师、周边厂区管理人员,约60%,中粮澜山,宝安区广深高速宝安出口企龙山下,占地82216.8平米，建面114847平米，共526套,三房：127,四房：126-143,五房：176-243,六房：208,联排：288,独栋：380-406,周边工业厂区、企业高级管理人员、南山地区客户，部分投资客,书苑雅阁,宝安区洪浪北路与大宝路交汇处,占地7114。67平米，建面30519。87平米，3栋共338套,N+1户型,一房：41-45,两房：63-91,预计08年3、4月份开盘,周边工业区企业主、厂区管理人员、宝安本地村民、原住民，少量南山区客户,新安片区产品多元化，主力户型为小面积一房、两房,均价在,10000,元,/,平米左右,宝安中心区片区内主要为品牌开发商开发的大型楼盘，楼盘均价较高、抗跌性高,项目名称,图示,地理位置,项目概况,主力户型,开盘时间,销售单价,客户群体,销售情况,凯旋MIMA,宝安区宝安大道与新安西路交汇处,占地约3.5万平米，建面约17万平米，3栋高层，共861套,三房：100-155.9,四房：142-143,08-01-12,19000,宝安及南山区高收入居民、企业高层管理人员、私营企业主等中高端客户,20%,宏发中心大厦,宝安中心区新湖路与创业路交汇处,占地3.6万平米，建面5.5万平米，1栋29层，共680套,一房：48-50,两房：49-94,07-09-08,21000,宝安本地私营企业主，关内投资客,81%,熙龙湾一期2批,宝安新湖路与兴华一路交汇处向南500米,总占地12万平米，建面40万平米，2栋30、32层，共381套,三房：126-141,四房：141-190,四房以上：193-228,复式：275-881,07-12-30,19000,公司总经理级别以上管理阶层、企业老板等深圳高端客户,30%,Color社区,宝安区宝安大道与于安一路交汇处,占地30867平米，建面108298平米，3栋16层，共972套,单身公寓：34-35,一房：46-53,两房：62-71,07-08-25,13000,宝安本地一次置业年轻客户；南山科技园白领，投资客,70%,片区内成熟大社区较多，主要为品牌开发商开发，主力户型为,5070,平米的一房、两房和,120160,平米的三房、四房,片区均价在,18000,元,/,平米,龙华主要为中高档楼盘，周边配套较少，片区未来规划利好，吸引买房者前来置业,项目名称,图示,地理位置,项目概况,主力户型,开盘时间,销售单价,客户群体,销售情况,星河丹堤2期E组团,宝安区彩田北,总占地36万平米，建面20万平米，,两房（复式）：138-148,三房（复式）：160-185,08-01-12,25000,公司总经理级别以上管理阶层等深圳高端客户,2%,碧水龙庭2期,宝安民治大道与民康路交界处,总占地约7万平米，总建面约20万平米，共746套,两房：72-80平米,三房：94-109平米,07-05-26,13000,华为、富士康等周边大型企业中高级管理人士，龙岗中心区客户,70%,世纪春城4期,梅龙路东侧与民安路交汇处,占地约44475平米，总建面约183474平米，共1186套,两房：65-81,07-12-16,13000,龙华本地居民、周边企业中高级管理人员、部分关内自住客,20%,幸福枫景,龙华梅龙路与布龙路交汇处,总占地21743。87平米，建面56399平米，共356套,两房：76-86,三房：85-112,四房：128.76,龙华本地居民、周边企业中高级管理人员、部分关内自住客,金地梅龙镇3期,龙华梅龙路与布龙路交汇处,占地约3万平米，建面约12万平米，,一房：37-64,两房：70-80,三房：84-109,loft复式：84-90四房：129-135,周边企业管理人员、周边及部分关内新婚夫妇、时尚白领,片区内以两房、三房为主，面积区间在,7080,平米和,85110,之间,片区均价为,14000,元,/,平米,宝安核心区在售楼盘战国图：除宝安中心区具较大抗跌性其他在售楼盘整体销售欠佳,龙华,西乡,宝安中心区,航城,航城国际公寓,桃源居3期,富通城4期,熙龙湾,宏发中心大厦,凯旋MIMA,Tata公寓,金海华府,槟城西岸,泰华阳光海,新安,星河丹堤2期E组团,碧水龙庭2期,世纪春城4期,春华四季园2期,Color社区,有福楼,中海西岸华府,深业新岸线3期,招商华侨城曦城,宝安主要片区在售楼盘销售调查情况：除宝安中心区表现出较大抗跌性，其他片区均销售惨淡,所属片区,航城附近,西乡,新安,项目名称,有福楼,桃源居3期,航城国际公寓,富通城四期海HOUSE,槟城西岸,泰华阳光海湾花园一期3批,金海华府,tata公寓,开盘时间,2007-11-10,2008-1-12,2008-1-20,2007-12-15,2007-6-30,2007-12-29,2007-12-30,2007-12-22,销售单价 （元平米）,7500,9500,7700,15000,16000,12000,12000,8300,销售率,39.60%,31.50%,29,20%,45%,80,9.70%,约60%,所属片区,宝安中心区,龙华,项目名称,凯旋MIMA,宏发中心大厦,熙龙湾一期2批,Color社区,星河丹堤2期E组团,碧水龙庭2期,春华四季园2期,世纪春城4期,开盘时间,2008-1-12,2007-9-8,2007-12-30,2007-8-25,2008-1-12,2007-5-26,2007-5-1,2007-12-16,销售单价 （元平米）,19000,21000,19000,13000,30000,13000,14000,13000,销售率,20%,81%,30,70%,2,70%,70%,20%,项目在楼市火爆时期推出，实现产品价值最大化，地段优势和规划利好受到投资客追捧,项目概况：,占地：,8233.70,建面：,41158.61,总户数：,247,开盘时间：,07-06-23,均价：,8000,元,/,平米,销售情况：已售罄,主力户型：,两房：,78-106,占,46%,三房：,98-117,占,54%,客户来源：,主要为来自关内的投资客户，机场工作人员、物流人员，本地原住民，部分南山客户,创富时代俊景园,俊景园,航城国际公寓,创富时代俊景园在楼市火爆时期推出，开盘当日即销售90%，其中关内客户超过5成。,项目优势：,位于航空城附近，临近,107,国道，未来整体规划发展利好,地段优势，交通便利,泰式园林设计,山景、海景自然资源优势,项目劣势：,噪音污染、环境污染严重,周边配套设施不齐全,小户型楼盘，项目起价较低，营销推广不到位导致消费者区域陌生感强，市场反应平淡,项目概况：,占地：,3216.6,建面：,9218.12,总户数：,166,主要客户：,机场地勤人员、机场内物流从业者、周边厂内管理人员、南山地区白领人士、少量投资客,均价：,7700,元,/,平米（带,500,元精装修）,开盘时间：,08-01-20,销售情况：,29%,航城国际公寓,07-11-14，预计起价8500元/平米,项目位于航空城附近，片区处于启动初期，在深港合筹国际航空枢纽港、深圳第二会展中心进驻等重大利好规划带动下，未来整体规划发展优势大。,该项目地段位置优势，位于,107,国道畔，处于交通要道，未来片区房地产市场发展前景良好,08-01-09，预计均价8000元/平米,08-01-20，开盘起价5999元/平米，均价7700元/平米,单身公寓：27-33,露台,可作为一个房间,劣势：,区域陌生，周边配套不完善；包装展示不到位、品质感不足、预热宣传不到位等等因素,宝安区内最大居住社区，完善的内部配套、整合周边优质教育资源，受到买房者欢迎,项目概况：,占地：,41767.6,建面：,129037.66,绿化率：,35%,总户数：,1215,户,主要客户：,宝安本地客户为主，周边厂区、工业区中高级管理人员，机场附近从事物流行业人员，以及机场地勤人员等,开盘时间：,2008-01-12,销售均价：,9500,销售率：,32%,桃源居,该项目为宝安区内规模最大居住社区，拥有两个市民广场、三个公园、四大功能分区、五个社区会所,项目内部配套设施完善，引进人人乐、深圳清华试验学校、颐康园等多项设施，并采取“买房送学位”的营销手法,该项目在2007年获得由联合国环境规划署颁发的“国际适宜人类居住社区建设范例奖”、“国际适宜人类居住社区环境持续改善项目金奖”等奖项,深圳清华试验学校,人人乐,受政策影响较大，片区价值透支较大，通过产品创新增大赠送面积未获得市场认可,项目概况：,建面：,136129,总户数：,999,开盘时间：,07-12-30,均价：,12000,元,/,销售情况：,10%,金海华府,花架,金海华府,利用,“内格栅花架”为主要赠送面积方式，以规避政策方面的限制,两房两厅：,建筑面积：86.68-86.74平米,赠送面积：约26平米,户型通透，南北通透，动静分区明显,凸窗、花架面积全赠送，超大阳台赠送一半面积,宽敞书房，舒适度高,15.95,4.4,3.1,3.1,项目优势：,交通便利，生活配套较为齐全、周边生活圈成熟，居住氛围浓厚,产品附加值高，赠送面积大,项目劣势：,位于工业区内，存在一定噪音影响及环境污染问题,靠近农民房，降低项目形象和档次,周边人流复杂，治安问题受到一定影响,泰华阳光海受市场政策影响销售量逐步下滑，销售价格不断降低,现价：均价,15000,元,/,平方米,优惠：,98,折,开盘时间：,2007-08-18,销售情况：,9-11,月共售出,117,套,销售率：,59,泰华阳光海,时间,概况,销售均价,2007-10-16,二批(78-86平米两房、87-124平米三房为主),15500元/平方米,2007-12-29,11栋24套多层住宅07年12月30日开盘（169平米的三房占75%）,16000元/平方米,2008-01-09,11栋目前仅剩一套2楼的单元,13700元/平方米,2008-01-16,二期56套多层住宅，,120000元/平方米,宝安中心区地铁口高档商务公寓，项目通过高性价比获得市场认可,地址：,宝安区新湖路与创业路交汇东面,实收均价：,20320,元,/,平方米,优惠：,98,折,开盘时间：,08.9.8,销售情况,：,剩余,60,多套，销售率约,95,，销售时间,5,天,客户情况,：,0,投资客户，,0,自用客户（投资客户：,60