安吉市场调研报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,安吉县市场调研报告,2011-3-1,引言,-,目录,经济总评篇,区域分析篇,市调分析篇,项目建议篇,2010,年度安吉县域经济总评,2010,年安吉县全年地区生产总值（,GDP,）,190.02,亿元，比上年增长,12.8%,，增速比上年加快,1.7,个百分点。,2010,年安吉县城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入,27597,元，比上年增长,13.2%,。,2010,年安吉市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大，全年居民消费价格同比上涨,4.2%,。,工业生产快速增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业总产值比上年增长,28.6%,，增速比上年加快,12.3,个百分点。,投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资,82.65,亿元，比上年增长,19.2%,，增速比上年回落,2.2,个百分点,消费平稳较快增长，重点商家销售旺盛。全年社会消费品零售总额,70.25,亿元，比上年增长,18.0%,；扣除价格因素，实际增长,13.2%,。,2010,年度安吉房地产市场总评,2010,年是国家宏观调控的一年，虽然调控力度不断加大，但对安吉的整体房地产市场影响较小。,调控作用初显，安吉土地成交情况与,2009,年基本持平。,2010,年安吉累计成交土地,50,宗（含乡镇），与,2009,年相比减少,10,宗。,2010,年安吉房地产总销售面积为,67.48,万平米，累计比上年同期增长,23.3%;,其中销售住宅面积,58.89,万平米，销售金额,346476,万元，分别比上年同期增长,47%,与,115.9%,；住宅的空置面积达到,6.26,万平米，比上年同期增长,184.5%,。,2010,年安吉房地长市场均价为,5883,元,/,平米，较,2009,年每平米上涨,1878,元，涨幅,31.92%,。,递铺镇作为安吉的县城中心依旧领跑安吉县房地产市场，县城商品房均价达到,7000,元,/,平米，产品品质方面较,2009,年有非常大的提升。,第一章 区域市场分析,安吉县水陆交通便利，在综合交通体系中公路运输占有极其重要的地位，县域内有,04,省道、,11,省道、,12,省道、,13,省道等多条跨境公路，杭长高速已经启动，申嘉湖高速延伸段已列入市规划，全县所有乡镇都与干线公路连接，公路通村率达到,90%,以上，已形成纵横交错的公路交通网络。水路运输在货运中扮演着重要的角色。通信程控化，无线寻呼、移动电话、网络都已广泛应用。涉外饭店,4,家，具备较强的综合接待能力。科技、教育、文化、卫生和体育等各项社会事业随着经济的发展不断进步。,区域发展优势分析,基础设施条件良好，为县经济发展打下基础,区域发展制约因素分析,安吉县虽然地处于长三角地区，但因远离了沪宁和沪杭甬铁路形成的“,Z”,字形产业发展轴，从全省经济产业布局来看，本县不在省内的两大经济发展最快的杭州湾两岸和温台沿海两大城镇群上。再加上安吉地处山区，偏于浙江西北一隅，不靠江不靠海，没有大的港口资源，没有大的现状交通主要干线，民营经济发展相对较弱，外商投资力度较小，社会经济发展相对滞后。本县的主导型产业为椅业和竹木加工业，这两大产业占全县制造业产值的,32.11%,，但是这两项产业是传统产业，面临着产业升级和改造的问题。,县域经济发展相对滞后，主导型产业地位不突出,安吉县拥有良好的生态环境，青山绿水，空气清新，工业发展方向应该是没有污染的绿色工业、生态工业。但是在没有开展土地市场治理整顿之前，安吉县共有大小工业园区、工业小区,13,个，且大都分布于各乡镇，各园区多以发展制造业为主，且受当前招商体制的影响，其企业发展水平都相对较低，这样不仅造成土地资源的浪费，而且会带来严重的生态环境污染问题。规划期间，随着安吉县全面建设小康社会目标的实现，第二产业尤其是工业在国民经济中仍然会占有重要的地位，在这一发展过程中如何有效协调生态环境保护和经济增长之间的关系，是土地利用过程中一个不容忽视的问题。,区域发展制约因素分析,工业经济发展与生态环境保护关系不协调,趋势一、高层、小高层产品渐成为消费热点,高层住宅的主要代表楼盘有万邦房产的沁河湾、诚泰房产的御景园，由于开发商具较强实力和房地产开发运作经验，推动了高层住宅的发展和市场对高层住宅楼盘的看好，尤其是沁河湾项目在规划中融入了架空层的设计以及生态社区与智能化社区的营造，在较大程度上提升高层产品的档次，因此获得市场较好的认同感。,趋势二、开发规模由中小型向大型楼盘发展,大型楼盘的开发因为各类配套项目的分摊成本远远低于小楼盘开发，因此受到有实力开发商的青睐，而大型楼盘由于配套的完善性，社区生活质量也将远远超过小楼盘的生活质量。较大型楼盘主要有景都翡翠湾和罗马风情城，他们的规划建筑面积均在,25,万平方米以上。,趋势三、居住环境由辅助型向主题型转化，楼盘品质明显提升,传统的开发理念大都将小区环境作为建筑物的附属品来营造，他们与建筑物的本身形象是脱节的，缺乏相容性的，仅仅是为了完成绿化率指标来建设的。而新一代的房产开发理念则将环境营造作为小区建设的主题，建筑物与环境是融为一体的，从建筑物的立面造型、色彩规划、楼道装饰到小区布景中每一景点、每一小品的设计制作，都寻求着一种赏心悦目的“景”的概念，建筑物既是社区业主的居所，同时又是小区环境的一个组成部分；而对细部设计，开发商将更注重精致性和人性化。,区域房地产市场发展趋势,区域房地产市场发展趋势,趋势四、项目策划推广更加专业化,随着外地实力开发商的不断介入安吉楼市，竞争将更趋激烈，为了在市场竞争中立于不败之地，会有更多的开发商加倍重视项目的专业化市场运作。委托专业策划公司代理推广楼盘既是其中的一种,由于专业策划公司对楼盘市场运作的熟练度和技巧型均高于一般开发商的水平，不仅能有效地提升开发商的品牌形象，也将为开发商创造出更理想的经济效益。,趋势五、消费群体逐渐外扩,安吉目前楼市的主流消费群体已经从以前的单一递铺居民转向周边乡镇和外地投资者。根据调研发现，住宅购房户递铺镇居民占,64,，周边乡镇占,20,，外地客户占,16,周边乡镇和外地客户呈明显上升趋势。值得注意的是，外地客户中有,66,的客户来自杭州，这一客户群对安吉的生态居住环境有较大的偏好，同时又都认为安吉还是一块房地产处女地，具有很大的投资潜力。,趋势六、价格竞争向品牌竞争发展,开发初期，大部分开发商主要以微利赢取市场、回笼资金、推动市场消费的初期整合过程，从而开始寻求新的利润目标。而随着市场消费心态的逐渐成熟，人们也将不会再以价格来决定他们的购买选择，他们会更注重楼盘的整体居住质量，更注重开发商的品牌形象。因此，开发商从自身利益和从市场长远利益出发，会进一步强化品牌运作，全面提升居住质量，从价格竞争转向品牌竞争；不断强化品牌包装将成为下一轮安吉楼市竞争的焦点。,趋势七、楼市价格由平稳增长期向高速上扬期发展,安吉楼市价格从,2009,年的,4000,元,/,平方米左右逐渐抬升到现在的,7500,元,/,平米左右，部分高层价格突破,10000,元,/,平方米，在安吉属于比较高端的，物业去化也从期房无人问津到现在的现房买不到，这一现象说明当地供不应求的现状，楼市高潮开始显现。,区域房地产市场发展趋势,第二章 房地产市调总结,县城市调项目统计,开发项目,宗地位置,开发规模,户型区间,单价（元,/m,2,）,销售情况,水岸人家,昌硕东路,占地面积：,59736.8,建筑面积：,68100,容积率：,1.14,主力户型：,90-260,住宅：排屋，多层,总套数：,/,均价,8000,元,/,在售,林语香溪,天荒坪北路,占地面积：,70000,建筑面积：,35000,容积率：,0.5,住宅：联排，独栋别墅,主力户型：,220-350,总户数：,122,均价,7500,元,/,在售，,2010,年交付,翡翠湾,天荒坪北路,占地面积：,25.8,万平方米,建筑面积：,33.6,万平方米,容积率：,1.3,主力户型：,187-252,，,110-135,住宅：多层，高层，别墅，排屋,总套数：,2404,均价,8500,元,/,在售，,凤栖花园,凤凰南路,占地面积：,16.5,万平方米,建筑面积：,14,万平方米,容积率：,0.85,主力户型：,/,住宅：别墅，排屋,总套数：,518,均价,7000,元,/,在售,亿城嘉园,云鸿东路,占地面积：,37919,建筑面积：,45503,容积率：,1.2,主力户型：,90-141,住宅：多层,总套数：,362,均价,6800,元,/,在售,钱塘,檀香园,人民路,占地面积：,2.8,万平方米,建筑面积：,3,万平方米,容积率：,1.07,主力户型：,169-313,住宅：美式别墅,总套数：,158,均价,7600,元,/,在售,茗仕雅墅,胜利西路,占地面积：,43395,建筑面积：,32980,容积率：,0.76,主力户型：,345.84,住宅：别墅,总套数：,104,均价,8000,元,/,在售，,09,年,5,月底交房,万邦,沁河湾,项目位置,安吉县灵芝东路与天目路交口,物业类型,住宅,建筑形态,高层、小高层,建筑风格,新古典主义,总建筑面积,229000,规划亮点,项目沿递铺港而建，高层与小高层建筑高低错落排开，底层,5.4,米架空层设计，引入递铺港水资源打造社区环境，人车完全分流。,户型,3,房,2,厅,2,卫,/2,房,2,厅,1,卫,/1,房,1,厅,1,卫,面积区间,65-140,社区配套,会所、中心景观区、,7,层办公楼,销售均价,8800,元,/,优惠政策,客群组成,公务员、私营业主、二次置业、县城中高端收入阶层,项目点评,项目位于安吉县城中心地带，周边配套齐全，产品规划设计十分合理，且领先市场，包装高端，高调打造城市景观豪宅。,典型项目分析,高层豪宅,项目位置,安吉县灵峰景区,物业类型,独栋别墅、双拼,、联排别墅（一期）,建筑形态,高层、独栋别墅、双拼、联排,建筑风格,新亚洲自然生态,总建筑面积,123000,规划亮点,项目横跨浒溪河畔两岸，新中式建筑风格结合中国特色园林景观相互呼应，建筑单体呈半围合的结构布局，栋与栋之间用架构做短距离连接，形式上是联排，实则为独栋。,户型,4,房,2,厅,2,卫,/5,房,3,厅,3,卫,/6,房,3,厅,3,卫,面积区间,299-456,社区配套,会所、中心景观区、小型商业,销售均价,8500,元,/,优惠政策,无,客群组成,公务员、私营业主、县城高端收入阶层、部分以杭州为主的外地投资客户,项目点评,项目位于安吉县环灵峰景区，自然环境优美，规划亮点突出，风格明显，是目前安吉景区别墅的高端楼盘代表之一。,璞 墅,典型项目分析,景区楼盘,项目位置,安吉递铺迎宾大道,629,号,物业类型,普通住宅,建筑形态,高层,建筑风格,现代风格,总建筑面积,90000,规划亮点,项目为高层社区，规划亮点较少,户型,3,房,2,厅,2,卫,/2,房,2,厅,1,卫,/1,房,1,厅,1,卫,面积区间,70-140,社区配套,会所、综合商业,销售均价,8500,元,/,优惠政策,无,客群组成,公务员、私营业主、县城中高端收入阶层,项目点评,项目规划为纯高层社区，是安吉目前为数不多的纯高层楼盘的代表，整体定位中高端水平。,竹海,御景城,典型项目分析,纯高层楼盘,项目位置,安吉递铺芜园西路,167,号,物业类型,排屋、花园洋房、普通住宅、别墅,建筑形态,多层、小高层、排屋、别墅,建筑风格,欧式,总建筑面积,360000,规划亮点,项目由,2,个地块组成，规划了花园洋房、高层、排屋、别墅等物业，依次排序，用高层围合多层，形成一个布局合理，绿水围绕的社区。,户型,3,房,2,厅,2,卫,/2,房,2,厅,1,卫,/4,房,2,厅,2,卫,/5,房,2,厅,3,卫,面积区间,70-250,社区配套,会所、幼儿园、中心景观区、商业区,销售均价,8000,元,/,优惠政策,无,客群组成,县城中高端收入阶层、部分外地投资客户,项目点评,项目位于安吉县城中心，产品规划较为先进合理，整体定位高端，知名度一般，属于综合型楼盘的代表。,景都,翡翠湾,典型项目分析,综合型大盘,项目位置,安吉县胜利西路,495,号,物业类型,排屋、花园洋房、普通住宅、公寓、商业,建筑形态,多层、小高层、排屋、排屋,建筑风格,英伦风情,总建筑面积,140098,规划亮点,社区由多种建筑形态构成，有,3,个,4000,平米左右的中心花园，构筑了坡地式景观，设计为人车分流社区,户型,3,房,2,厅,2,卫,/2,房,2,厅,1,卫,/1,房,1,厅,1,卫,面积区间,70-140,社区配套,会所、中心景观区、小型商业,销售均价,8800,元,/,优惠政策,无,客群组成,公务员、私营业主、县城中高端收入阶层,项目点评,项目位于安吉县城中心，配套极为优越，而且项目年线较久，是安吉高端项目的代表性楼盘，口碑较好，价格领跑市场。但产品规划较为单一和落后，属于地段型楼盘。,维 多 利 亚,典型项目分析,县城中心楼盘,项目位置,安吉递铺迎宾大道,621,号,物业类型,排屋、花园洋房、普通住宅,建筑形态,多层、小高层、排屋,建筑风格,欧式风格,总建筑面积,250000,规划亮点,规划为纯欧洲经典住区，建筑以独栋、排屋、电梯洋房为主。融合法师建筑精华和地中海建筑的奔放及意大利建筑的神韵。在景观营造上将,欧式宫廷园林理念与江南山水完美糅合,户型,3,房,2,厅,2,卫,/4,房,2,厅,2,卫,面积区间,113-400,社区配套,会所、中心景观区、小型商业,销售均价,8000,元,/,优惠政策,无,客群组成,县城中高端收入阶层、二次置业居多,项目点评,项目位于安吉县城南方向，是未来安吉县的主要发展方向，周边市政配套较为优越，社区规划合理，产品整体档次处于中高端水平，营销水准领先安吉市场。,罗 马 风 情 城,典型项目分析,“日光盘”,安吉县城目前市场均价,普通住宅：,7500,元,/,花园洋房：,8000,元,/,排屋,:8500,元,/,别墅：,12000,元,/,目前在售普通住宅项目呈现出高层价格高于多层价格，楼层越高价格越贵的局面。,市场普遍优惠较少，处于一次性付款,97-98,折，按揭,98-99,折之间。,价格分析,产品分析,纵观安吉房地产市场的现状来看，总体处于中级阶段，消费者购房心态由物质追求转向精神追求。,1.,产品结构趋于多元化,虽然大部分产品为多层的住宅项目，但是小高层和高层住宅日益增多，风格迥异。且出现了类似沁河湾项目的精品楼盘，户型趋于多样化，涌现出一批以中小户型为主的项目，环境与品质感明显提升。,2.,产品特色不够明显,大部分产品照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。若有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场将容易分流现有其他楼盘的客户源。,3.,社区配套设施提升,在小区规划，环境布局，景点营造等方面有了明显提升，中高端项目大多配有会所、中心景观区等社区配套，智能化达到中端水平。,4.,物业管理门槛抬高,物业管理倾向于知名度高的大型物管公司，杭州绿城物管在市场上的口碑好。,随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。,需求分析,1.,多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成,目前安吉正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。,2.,城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展,按照房地产发展的周期性规律，安吉房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在今后几年中还会继续，并越来越火。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，房屋开发在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。,需求分析,3.,城市化进程和外来人口购房成为安吉新增住房消费主力,城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。安吉县近几年每年新增城镇人口约,3,万人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房。,4.,改善性住房需求将继续保持增长势头,随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。,5.,旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求,这部分需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。,消费者心理分析,购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边环境。,产 品 需 求,据房产部门统计安吉市民中有,60%,的人计划选择多层住宅，有,25%,左右的人计划购买高层住宅，有,15%,的人计划购买小高层住宅。,小高层和高层住宅在安吉处于发展阶段，在市民中受到一定的热捧，目前现有高层住宅项目基本以豪宅形象面市，均价高于多层住宅。项目要取得较好的市场业绩，关键在于能否对市场进行有效的引导和发掘，多层住宅仍是大多数市民的追求热点。,消费者心理分析,信息来源：当地政府与售楼部访谈,消费者心理分析,户型需求,需求,2,房户型的共有,30%,，需求,3,房户型的有,40%,需求公寓户型的有,15%,，需求四室户型的有,15%,住宅空间形式需求,空间形式选择最多的是传统的平面式结构，有,50%,的选择比例。但错层和复式也有一定的选择比例，均为,15%,，跃式结构形式选择比例较少。相信随着人们收入水平的提高，消费能力的增强，选择错层和复式的比例也将相应地有所增长。,价格需求,计划购房单价,建 筑 风 格 需 求,消费者心理分析,小区环境需求,消费者心理分析,2010,年至今处于楼市调控政策的频发期，大多为针对“国十一条”的进一步细化，各项调控措施目标指向投资性需求。,安吉县政府严格遵从国家的调控政策，但,2010,年的市场和全国大部分城市一样处于供销两旺的局面，全年房价涨幅为,31.92%.,2011,年新出台的国八条政策对安吉的房地产投资市场影响较为明显，由于限制外地户口购房和提高二手房首付比率，在一定程度上打压了投资性客户和改善性购房客户的购买积极性，目前开发商和购房者均处于观望阶段，不少项目放慢了推盘的节奏。,楼市政策分析,补充：天荒坪镇企业信息,据我司对安吉县政府、安吉县统计局、安吉县工商局、安吉县乡镇工业园管理中心的走访和实地考察统计出的数据如下：,安吉县天荒坪镇目前规模以上企业共计,61,家，主要从事转椅生产加工、竹制品加工、家俱生产，在职职工,3000,人左右，平均月收入,2500,元，员工主要来自湖南、贵州、四川等地，大多为农民工阶层。,通过访谈外来务工人员发现仅有,2,人有在本地购房的想法，占调查人数的,13%,，大多数务工人员表示安吉房价过高，而且贷款困难在安吉买房的可能性几乎为零。,同时对周边的村民进行了访谈，村民均表示不愿在郊区购房，原因是：,1,、在农村有宅基地，在郊区购房的成本高于自建房；,2,、农村的教育相对落后，郊区房不能满足为子女上学买房的要求。,第三章 项目建议,1,、考虑到本项目的特殊地理位置和安吉市民的购房心态，做一居的可能性不大，建议做投资型楼盘，户型结构多元化；,2,、产品要和市场上目前的产品有效区分，做足差异化。建议做退台式产品，做足灰空间，延展有限的室内空间；,3,、景观要因地制宜，建议营造立体化绿化加大中心广场的绿化面积和水景面积，主打景观牌，做安吉市场真正意义上的亲水楼盘，建议营造立体化绿化；,5,、现有的大竹海度假村可以改造成以时尚为主题或是以文化为主题的概念酒店，增加项目的附加值和投资价值；,6,、形成租售一体的服务体系，导入酒店运营的经营模式，售出的产品可以帮客户经营，减少客户投资风险，增加购买信心。；,7,、建议增加项目的商业配套，以满足社区的日常生活需求；,8,、营销推广过程中要以丰富多彩的现场活动制造影响力，结合体验式营销，让安吉市民体验从未有过的项目文化，抢占市场制高点。,结合市场调研对大竹海项目的建议,THE END,