安平瑞泰商业广场项目市场调研报告.pptx

安平,.,瑞泰商业广场项目,市场调研报告,2012,年,3,月,项目背景与调研目的,-,项目背景,瑞泰商业广场位于安平城市中心，北临为民街，南临网都路，西临育才路，东临金土地巷，正南与安平公园隔街相望，环境优雅，地理位置十分优越。,瑞泰商业广场是一座集酒店、商场、超市、主题商街、娱乐、餐饮、影院及空中院馆式复式公寓的城市综合体。,本次调研通过对,安平宏观环境、商业,环境、,竞品、经营商户、商铺投资者、,居民消费者,的,分析，为本项目,档次定位、,客群定位,、业态定位等,提供参考依据。,竞品分布,惠祥超市,诚信,购物中心,居民消费者样本小区分布,注：一个红块代表一个居民消费者采样地点，约,15,个样本。,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,【,人均,GDP,与房地产发展关系,】,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主，提升居住品质,追求品质生活享受,根据人均,GDP,与房地产发展关系判断：安平县房地产市场处在快速发展期，生存、改善需求兼有。,约,3264,美元,市场环境分析,-,近几年宏观经济发展,启动期,快速发展期,平稳发展期,减速发展期,注：人均,GDP,及增速由计算而得（人均,GDP=GDP/,全县总人口,),2006-2009,年原始数据来自,2007-2010,年,河北经济年鉴,2010,年原始数据来自,安平县,2011,年政府工作报告,、,衡水市,2010,年第六次全国人口普查主要数据公报,2010,年安平县城市化率为,33%,，,2015,年将达到,45%,。未来城市化进程的上升空间将会对房地产开发产生巨大的推动作用。,市场环境分析,-,近几年宏观经济发展,【,安平县城市化率,】,【,城市发展“纳瑟姆曲线”,】,起始阶段,停滞,阶段,加速阶段,城市化率,时间,100%,80%,60%,40%,20%,0%,城市化率,70%,城市化率,30%,安平县城市化率,33%,，正,处在加速发展阶段,注：城市化率数据来自,安平县,2011,年政府工作报告,市场环境分析,-,安平县城商业分析,不同类型商业面积占比（,%,）,大型商业,15,家,，,6.3,万,。,百货和超市总占比为,62%,，在一定程度上满足了当地人的购物需求。此外，家居,/,家装用品占比也较高。,其他品类占比均较低，说明安平县城大型商业的品类不够齐全。,大型商业,品牌商业,160,家,，,1.5,万,，其中零售占到了,90%,。,零售以,服装,和,家居,/,家装用品,为主，如贵人鸟服装和光明家具商场。,品牌商业,市场环境分析,-,居民购物场所选择,过去一年光顾的购物场所，,%,最常光顾的购物场所，,%,安平县,惠祥超市,诚信购物中心,惠祥商场,安平县其他地方,衡水市,衡水百货大楼,爱特购物中心,信发商厦,吉美超市胜利店,吉美超市中心街店,吉美百货,吉美超市京衡大街店,石家庄市,北国商城,北国先天下,石家庄市其他地方,安平县城的居民通常在安平县内购物，说明本地是主要竞争市场。,惠祥超市和诚信购物中心是安平县城内的两个主要竞争对手。,市场环境分析,-,竞品,消费者对惠祥超市的满意度（,68%,）低于诚信购物中心（,79%,）。,商场满意度评价,68,79,名称,建筑面积,楼层,主要经营内容,惠祥超市,1,万,1F,超市,2F,饰品，日化，黄金珠宝，鞋，小家电，内衣,3F,服装,4F,家电，儿童玩具用品和娱乐,诚信,购物中心,2,万,1F,超市,2F,男女鞋，文体办公用品，学生用品，金银珠宝，化妆品，眼镜，箱包，钟表,3F,男装，女装，男女裤，运动装，床品,4F,童装，儿童玩具用品，童鞋，儿童乐园，休闲冰吧，孕妇装，女装,市场环境分析,-,消费者竞品评价,优 势,劣 势,地理位置好，客流量大。,在安平知名度高。,客群收入水平较高。,价格较高。,商品不齐全。,缺乏餐饮、休闲娱乐和服务设施，不能满足消费者多方面需求。,惠祥超市,很高的知名度，吸引客流。,客群收入水平较高。,缺乏餐饮、休闲娱乐和服务设施，不能满足消费者多方面需求。,诚信,购物中心,本项目应业态丰富，种类齐全，做到全方面满足消费者需求。,学历：,29%,大专,/,电大及以上,工作情况：,57%,全职工作,单位性质：,37%,私营企业,/,民营企业；,34%,个体户,/,自由职业者；,27%,政府,/,事业单位,职位：,57%,职员；,34%,老板,/,股东,/,董事,家庭月收入：,30%2001-4000,元，,29%4001-6000,元，,19%6001-8000,元，平均,6883,元,私家车：,46%,有私家车；,41%,购置价,10,万元以下，,33%10-20,万元，,20%20-30,万元，平均,15,万元,年龄：,平均年龄,33,岁,性别：,男女比例,48:52,居民消费者分析,-,居民消费者特征,社会特征,经济特征,人口特征,居民消费者分析,-,居民消费者消费水平与习惯,服装,场所：,37%,大型超市,/,大卖场，,27%,百货商场。,频次：,38%,每月,1,次及以上。,价位：,单件夏季服装适中价格,120,元，单件冬季服装适中价格,320,元。,鞋,场所：,28%,街边品牌专卖店，,27%,大型超市,/,大卖场，,24%,百货商场。,价位：,皮鞋适中价格,230,元。,化妆品,（,58%,几乎不买化妆品）,场所：,19%,街边品牌专卖店。,价位：,57%,单次购买化妆品消费金额在,100-299,元，平均,247,元。,零售,场所：,55%,中式正餐馆。,频次：,50%,每周,1,次及以上。,价位：,72%,人均单次消费金额在,100,元以下，,23%100-199,元，平均,74,元,。,餐饮,场所：,39%KTV,，,29%,旅游景点。,频次：,64%,每月,1,次及以上。,价位：,42%,人均单次消费金额在,100,元以下，,28%100-199,元，,30%200,元及以上，平均,236,元。,休闲娱乐,市场环境,近几年宏观经济发展,安平县城商业情况,竞品,GDP,（万元）,人均,GDP,（元）,近几年宏观经济发展,-GDP,与人均,GDP,2009,年，安平县,GDP,为,62.3,亿元，人均,GDP,为,19160,元。,近几年，安平县,GDP,、人均,GDP,均与正定县的有一定差距，并差距进一步扩大。,产业结构,-,安平县（,%,）,产业结构,-,正定县（,%,）,注：安平县,2008,年数据和正定县,2009,年数据是经计算得来。,近几年宏观经济发展,-,产业结构,近几年，安平县第三产业占比为三成左右，低于正定。,全县总人口（万人）,城镇总人口（万人）,近几年宏观经济发展,-,人口,截止到,2009,年末，安平县总人口,32,万左右，城镇人口,6,万左右。,与正定一样，近几年人口比较稳定。,在岗职工平均工资（元）,近几年宏观经济发展,-,在岗职工平均工资,2009,年，安平县在岗职工平均工资为,20130,元，大约是正定的九成。,社会消费品零售总额（万元）,近几年宏观经济发展,-,社会消费品零售总额,2009,年，安平县社会消费品零售总额为,22.7,亿元，远低于正定的,52.6,亿元。,全社会固定资产投资额（万元）,近几年宏观经济发展,-,全社会固定资产总额,2009,年，安平县全社会固定资产投资额达到,19.3,亿元，占到正定的二成左右。,