房地产住宅精装修管理研讨会--190页.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,L/O/G/O,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,主讲专家：陈现培 先生,2010,房地产住宅精装修管理研讨会,住宅产业化之精装设计管理篇,主讲专家简介：,国家注册建筑师,高级室内建筑师,北京清华城市建筑设计院精装研发中心 主任,IDU,国际设计机构,/,清尚博尼设计公司 负责人,清尚博尼工程设计（北京）有限公司 执行董事,博洛尼旗舰装饰装修（北京）有限公司 执行董事,博洛尼家居集团钛马赫设计中心 研发专家,法国,CNAM,国立工艺学院 项目管理硕士,北京大学环境学院,EMBA,IFI,国际室内装饰设计联盟 专业会员,国际建筑,.,室内设计师联合会 注册资深室内建筑师,中国建筑学会室内设计学会 会员,CIHAF-2003/2004,年度“中国十佳住宅设计师”,2007,年中国室内设计优秀设计师,2008,年全国杰出中青年室内建筑师,2009,年国际建筑室内设计师联合会亚太室内设计管理精英奖,2009,年全国,精装修设计管理,巡回专题演讲：北京 杭州、广州、长沙、深圳、上海、宁波等地,序,房,地产设计管理的范畴与定义,精装修设计管理的范畴,涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目概念设计的跟踪,到项目设计策划中的市场研究研究。从室内设计，部品设计到施工图设计，从施工现场的配合安装到产品营销说明的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。,契合企业的发展战略，锁定项目的营销目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在住宅产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。,精装修设计管理的定义,序,产品的战略,产品的策略,设计管理三大目标,涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式,契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。,品质保证、进度控制、成本控制,目录,第 一 部 分,第一模块,:,整体精装修业务模式分析与探讨,一、房地全装修住宅设计的发展趋势,二、目前精装业务模式分类,三、模式的优缺点分析与探讨,四、未来精装系统化管理的发展方向,第二模块,:,精装修设计市调的必要性,一、项目环境调研分析,二、消费环境调研分析,三、设计需求调研分析,第三模块,:,精装修设计流程管理,一、精装修设计的专业分解,二、项目设计策划与设计定位,三、精装修设计流程制定,第一模块,:,整体精装修业务模式分析与探讨,一、房地产全装修住宅设计的发展趋势,二、目前精装业务模式分类,.,三、模式的优缺点分析与探讨,.,四、未来精装系统化管理的发展方向,.,政策导向,2006,年,5,月,28,日，我国建设部等六部委联合制定的,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,（简称“国六条”）中明确指出：“年度居住用地供应总量的,70%,，必须用于中底价位，中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租房”，“套型建筑面积,90,平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的,70%,以上，这就是所谓的,70/90,的概念。,缺乏针对不同城市环境的住宅消费环境分析，又开始出现了盲目的一刀切，将不同区域的住宅消费环境等同起来。严重影响了房地产平衡有续的发展。,2010,年,1,月,10,日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,；,2010,年,4,月,17,日,国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,（简称“国十条”）提出国家需要切实解决城镇居民住房问题,。,城市化进程的加快，政府在制定的住宅开发政策，将更多的推广针对小户型的开发，以解决大多数人的消费需求。绿色住宅概念的到来，低碳排放，节能减排，减少污染和建筑浪费，推动精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个全装修住宅的时代。,在不远的时间，住宅建筑设计和室内设计领域，全面实行精细化设计，将成为住宅基本而现实的要求。同时，住宅精装修的精细化设计将成为房地产开发的必然发展趋势。,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,市场情况,目前，在深圳、广州、上海等地，开发商已经多半采用精装修操盘模式。并且在这些全装修住宅里，采用了大量的新设计理念、新的工艺做法和新材料技术应用。,将来,35,年的发展时间，如果不做精装修的楼盘就会没有市场，就缺乏竞争力。,同时，二,.,三线城市精装修的发展进程也再不断加快。,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,市场情况,2008,年上半年的调查显示，北京装修住宅已占到总量的,45,，上海占,55,，广州，深圳则占到,70,多的比例。二级城市的精装比例也在快速增长，平均达到了,27.8,多（数据来自中国指数）。,从精装修楼盘的成功案例中可以看到，有实力的品牌开发商是推广精装修的主力军。像万科、中海、绿地、奥林匹克花园、富力、珠江、等品牌企业在精装修开发模式上颇有建树。华南、华东地区发展相对较快，北方地区较为缓慢，中西部地区刚刚起步，市场有待培育。,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,消费心理,目前业主的消费观念已趋渐成熟，并进入一个理性购房时代，对精装修住宅接受程度越来越高，全装修住宅已渐成为房地产开发和消费市场的主要方向和趋势。,同时，整体全装修住宅的精细化设计在便利性，舒适性和人性化方面有很大的进步。,建筑与环境规划设计是房地产项目开发的主题。住宅功能主义空间的精细化设计则是住宅设计的灵魂。,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,城市住宅及装修行业的发展历程,1:,建国初期，为界为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。,没有装修的阶段,2,：,20,世纪六七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。文革初期住宅标准一度降底，到后期有所缓解。这时，独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅已成为多数人的希望。橱卫空间已成为各户独立使用。,开始进入粗装修的阶段,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,城市住宅及装修行业的发展历程,3,：,20,世纪,70,年代末到,80,年代，改革开放推动经济发展的同时，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。,全面进入粗装修的阶段,4,：,1998,年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为归、改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。,进入毛坯房时代,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,城市住宅及装修行业的发展历程,5,：,2003,年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，套型设计呈现多样化的趋势，从“健康住宅”，“绿色住宅”，“生态住宅”到“亲情住宅”，“另类住宅”“第二居”，新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。但是，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅。,开始进入精装修的阶段,6,：未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（政府行为）,全面进入精装修的时代,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,国内外精装修的实例,（一）、日本,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,60,年发展、标准化指标、人性化动作,日本从上世纪,50,年代中期开始支持企业进行装配式住宅的发展和推广。,60,年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到,70,年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有毛坯房，所有在售都是全精装修房。,日本住宅早已经不在全装修初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔,5,年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推到重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。,日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲身体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板间一样的家具家电，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多重选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种风格，细节上的选择却多样。,国内外精装修的实例,（二）韩国,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,住宅建筑、装修一体化,中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致。从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去毛坯房装修中敲墙埋管的繁琐过程。而且还预留好了各种水龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已经考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。,韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。,国内外精装修的实例,（三）美国,法制健全 没有为个体服务的企业,美国住宅建设基本实现了产业化，一般不准购买毛坯房，出售的全是全套装修房。美国市场上也没有为个体服务的企业，一般是为开发商整体服务。,避免手工操作，手工操作不可控因素多。误差大，用意发生质量通病，对劳动力施工要求高，也不能有效地提高工作效率，美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化建造方式。一般,3-4,层实木结构独栋,2,周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订交工合同是三个月。在整个建设中，出混凝土及除外，都是赶作业（工厂流水现生产，现场拼装），房子建好后即可入住。,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,国内外精装修的实例,（三）法国,轻装修、重装饰,欧洲的多层和高层集合式住宅是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完整满足使用要求的成品房，内装修基本按,“,套餐,”,装修出售，而不是菜单式的装修，最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的耗能标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定优惠。,法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房，,“,轻装修，重装饰,”,理念在居家中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供的局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎安全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装饰了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮的美轮美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。,全装修住宅的发展趋势,标准化，产业化,2.,室内空间优化设计品质化,3.,产品类型差异化,4.,零部件工厂化,5.,收纳空间设计精细化,研究建立装修部件标准化的基础理论和标准体系。包括模数协调与合理参数的确定，公差与尺寸配合，连接构造与材料衔接关系，材质与色彩，装修构件、配件、家具及设备等的规格和标准。,使全装修住宅产品部件化、规格化、系列化、目录化和通用化。在设计、制造、装配、验收、维修等环节遵循统一的标准，实现尺寸配合，以及功能、质量和效益的最优化。,采用装修层面与结构层相分离的作业方式，实现了室内装修部件的现场组装。,住宅工业化的实现，不仅解决了为装修层提供多种附加功能的技术关键。同时，也为设备管线系统的维护更新和实现室内空间个性化的灵活变更提供可能。,一,.,房地产全装修住宅设计的发展趋势,二、精装修的业务模式,二、精装修的业务模式,由开发商主导，选,1-2,家装饰公司配合，给购房者提供,N,种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。,菜单型,集成型,工厂型,全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。,全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是,“,毛坯装修,”,。,二、精装修的业务模式,管理型,资本型,以运营管理为基础的全装修解决方案，（项目运营管理,+,技术管理）需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。管理型的精装修可以包含以上三种业务模式。,以资本运营管理为基础的全装修解决方案，指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,模式一,菜单概念精装修：,由开发商主导，选,1-2,家装饰公司配合，给购房者提供,N,种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。,在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,模式二,集成概念精装修：,全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。,自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,模式三,全成品住宅工厂化精装修：,全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。,以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。,精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,模式四,管理型精装修：,以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。,由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。,运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。,比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。,由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,模式五,资本运营管理型精装修：,1,、精装修工程的房地产资本运作概念,；,2,：精装修房地产资本运作的优点；,3,：引入房地产资本运作的目的；,4,：实行房地产资本运作的条件；,5,、房地产资本运作的流程安排；,6,、风险控制；,7,、资本运作的延伸。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,1,、精装修工程的房地产资本运作概念,指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。,2,：精装修房地产资本运作的优点,对开发商而言：,第一、减轻现金流的压力；第二、提前销售了部分商品房；第三、因为装饰公司的利益已经和开发商捆绑在一起，提供的装饰服务和工程质量更加有保障。同时也考验装饰公司的综合实力。,对装饰公司而言：,第一、因为利益和开发商捆绑在一起，合作地位得到提高，不是以“简单承建商”的身份，而是“以合作投资者”的身份出现；第二、避免了收款的流程繁琐和尾款的难收，结算简单易行。第三、可能获得一定的商品房升值收益。所以，这是一种共赢的合作模式。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,3,：引入房地产资本运作的目的,对乙方而言，可以创造新的竞争模式，与甲方结成更紧密的合作关系，确保合同落实到位，保证资金安全回笼，并可能获得一定的商品房升值收益。,4,：实行房地产资本运作的条件,1.,乙方需具备足够的资金实力；,2.,乙方需对项目进行全面的综合评估，项目是否具备资本运作的投资价值。,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,5,、房地产资本运作的流程安排,项目评估,签订施工合同,付款方式的约定,资本安全保障方式,置换商品房的约定,资本的回笼,1,、事先须对该地产项目进行全方位的详细评估,2,、对甲方的综合实力（包括项目运作能力，资金实力）以及信用情况进行评估,评估通过，决定参与项目实施，签订施工合同。,1,、按进度支付工程款。,2,、垫资做装修工程,(,甲方需支付象征性进场费,),A:,免息垫资,B:,有息垫资,3,、前期免息垫资，后期付款以完工后商品房做等价置换,A:,支付保函,;B:,第三方担保，签订三方协议，进行公证，同时乙方与担保公司签订担保合同。,C:,甲乙双方的“君子协定”，既无保函，又无担保。建立在彼此的了解和信任基础,1,、对置换的商品房进行户型、面积、楼层、套数的约定；,2,、约定商品房的定价：,A:,按开盘售价的均价再折优惠,B:,开盘后,如甲方提价销售,不作重新定价,C:,开盘后,如甲方降价销售，则最后结算应以降价后的实际成交均价再折后作为置换定价,约定商品房进行销售，购房款打入乙方帐号：,A:,甲方与银行协商沟通，同意购房款直接打入乙方指定帐号；,B:,购房款先打入甲方公司帐号，若干工作日内，甲方全额转至乙方指定帐号,三,.,模式的优缺点分析与探讨,.,6,、风险控制,若遇工程项目无法顺利进行，甚至出现烂尾楼情况，乙方有权根据施工合同对已完成工程量进行结算，并持有索赔权利。,7,、资本运作的延伸,乙方从甲方置换回来的约定物业，同样可以作为下游材料和劳务供应商的合同金额等价置换物。这样可以使得乙方在项目的资金投入最小化，并把各方的利益捆绑在一起，形成更广泛的紧密合作关系。,四,.,未来精装系统化管理的发展方向,.,建筑设计,精装部品设计,项目,实施,整体精装修设计,基于成本的精装设计,/,施工部品,精装部品,固定收纳家具,厨卫产品,基本设备材料采购,项目流程,质量与工期,一站式,售后,服务,项目,交付,项,目,施,工,管,理,部,品,生,产,安,装,管,理,预算中心,采购中心,第二模块,:,精装修设计市调的必要性,一、项目环境调研分析,.,二、消费环境调研分析,.,三、设计需求调研分析,.,第二模块,:,精装修设计市调的必要性,调研的意义,在客户群中，比重最大的是中青年客户群，即年龄在,2550,岁之间的人群。大部分都已拥有较为稳固的家庭组成和较为稳固的家庭组成和较为稳定的收入，自然而然就成为了住宅市场的购买主力军。,因此对于这部分客户群需求的研究显得格外重要。在大量入户和问卷调研的基础上，对于中青年客户群的居住需求进行较为详细的总结，希望对于住宅的开发和设计者能有所启迪。,以购买住宅的家庭作为研究的基本单位，并结合各个年龄段的不同特点，进一步将中青年客户群划分为,3,个组成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和扩展型家庭。,第二模块,:,精装修设计市调的必要性,市场调研对精装设计的意义,项目调研,客户调研,产品调研,市场评估,项目定位,一、项目环境调研分析,.,一、项目环境调研分析,.,交通环境 教育环境 地理位置 品质可比性,项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套,教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向,年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式,户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化,区域环境,群体结构,市场环境,一、项目环境调研分析,.,1.,项目设计策划的定位设计,楼盘项目的区域设计定位,消费群体的市场分析定位,设计风格及生活方式协调统筹设计,楼盘销售的引导分析,卖场设计的行为空间细化分析,1,、客户背景,年龄层段：,40,岁左右,职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作,教育背景（关键词描述）：大专以上学历,2,、客户居住需求,生活形态（关键词描述）：属于二次置业,居住理念（关键词描述）：改善需求,来源类别,区域,客户类型,主要客户来源（周边客户）,新塘、中新、广州经济技术开发区,(,包括东区、西区、永和开发区、科学城,),个体经营者、私营企业主、公务员、白领,.,客户来源二（外围客户）,荔城、石滩、广州黄埔区,个体经营者、私营企业主、公务员、白领,.,客户来源三（远距客户）,广州、及周边城市深圳、香港、东莞等,周边有生意、商务往来的外籍,(,以港台为主,),客商,客户来源四,新塘,周围竞争楼盘的再次置业的业主,其它,偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业,以渡假、商务等需求,高端客户,一、项目环境调研分析,.,精装修项目的市场环境和专业设计方向定位,1,、区域环境比较（交通，品质，景观，空间）,2,、消费群体调研分析（,业主深度调查分析 样板房客户调查分,析,）（,客户研究指标,）（,深圳万科第五园公寓样板房测试,）,3,、精装空间品质分析（,空间行为功能的精细化设计,）,4,、,博客空间,5,、,光大,-,学院派,二,.,消费环境调研分析,.,户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化,教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向,年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式,交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性,项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套,二,.,消费环境调研分析,室内空间,群体空间,人文环境,住宅各空间需求研究,1,；丁克型家庭,丁克型家庭的主要成员为年龄在,2535,岁之间的年轻夫妇，没有孩子，双方多为公司或企业的白领阶层，有教为稳定的收入。,生活态度乐观、积极，追求时尚，注重生活品质，喜欢标新立异，好结交朋友及参加群体活动。,在选购住房时，他们对于拥有优雅环境、鲜亮外观及新颖套型的楼盘常有强烈的购买冲动。他们对于小区内的幼儿园、小学等教育,措施，有一定期望，但要求不高；对购物医院等设施完备与否，也并不十分在意；但对小区的自然环境较重视，喜欢浪漫的园林风景,他们的维权意识很强，对物业的要求较高。,二,.,消费环境调研分析,.,2,；成熟型家庭,成熟型家庭的主要成员为年龄在,3040,岁的中青年夫妇，有,1,个小孩，有稳定的工作和收入。初次抚养小孩的喜悦，他们对家庭生活的空前热情，将家庭生活的全部重心都放在小孩身上。,由于与孩子在一起的活动成为家庭生活的主要内容，套型选择比较注重主要空间的开敞性和通透性。房间私密性的要求下降。起居室往往成为这类家庭活动的主要场所，家庭成员在家中的决大部分时间都在这里度过。,因此他们喜欢面宽较大的起居室，一来为家庭活动提供宽敞的场所，二来与其现有社会地位相称。他们会在起居室内布置冰箱和饮水机。喜欢摆设钢琴以显示品位，或培养孩子的艺术修养。,二,.,消费环境调研分析,.,二,.,消费环境调研分析,.,3,；扩展型家庭,扩展型家庭是指两代以上的家庭成员在一起居住的结构较为复杂的家庭形式。,三代人居住在一起的家庭中，以中年夫妇为家庭主干，收入稳定，思想成熟，既有年老的父母，又有尚未成年的子女，生活负担较重，当住户的子女尚年幼时，可能会请其中一方的父母过来同往，照顾孩子，或请保姆一起协助做家务和照看孩子。这样的家庭，住户更注重享受家人相聚的天伦之乐，整个家庭的活动大部分会会围绕孩子，孩子成为家庭的中心。,有老人在家照顾，住户的家庭生活节奏相对稳定而规律。三代之家的家庭中的老人为了方便起见，当家中的其他成员不在家共同用餐的时候，喜欢在厨房简单用餐。,二,.,消费环境调研分析,.,精装修项目的市场环境和专业设计方向定位,区域环境比较（交通，品质，景观，空间）,消费群体调研分析,（,客户研究指标,）（,深圳万科第五园公寓样板房测试,）,精装空间品质分析,（,空间行为功能的精细化设计,）,博客空间,光大,-,学院派,三,.,设计需求调研分析,三,.,设计需求调研分析,户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化,教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向,年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式,交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性,项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套,室内优化,精细化空间,成本设计,三,.,设计需求调研分析,调研报告,1,：客户需求表（四类人群）,2,：三类客户群的个性人群特征,3,：三房户型,户型测试研究报告,4,：青年群体全装修工业化产品企划书,精装修设计的专业分解,项目设计策划与设计定位,精装修设计流程制定,第三模块,:,精装修设计流程管理,精装修设计的专业分解,住宅精装的专业设计细分,建筑空间优化设计,(,空间优化设计杭州,-,东方郡,),空间色彩创意设计（,色彩设计,）,室内精装部品精细化设计,(,产品精细化设计,),功能收纳空间设计（,全住宅精装各功能空间需求分析,）,橱卫产品细化设计（,90,平米三房方案,）,其他配合专业专业设计细分：,行为空间无障碍人机工学设计,灯光环境设计（,感性智能照明,）,智能化设计（,顶级住宅智能家居,）,软装配饰设计（,The House,酒店式公寓配饰风格设计,）,设备技术设计,采用装修层面与结构层相分离的作业方式，实现了室内装修部件的现场组装。,住宅工业化的实现，不仅解决了为装修层提供多种附加功能的技术关键。同时，也为设备管线系统的维护更新和实现室内空间个性化的灵活变更提供可能。,精装工业化模块化设计,设备部品,厨房模块,卫浴模块,收纳模块,功能模块,模块综合,根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。,根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。,根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现。,根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计。,根据精装成本设计要求，确认部品固定家具收纳模块及技术实现与应用。,根据精装空间的优化设计要求，制定门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空间。,根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。,材料部品,.,建筑户型空间优化设计,（人性化的，符合人体工学的空间特征）,山西康居苑室内优化设计,户 型,：,三房两厅两卫,建筑面积,：,134.99,套内面积：,115.44,得房率：,85.51,走道,10.31m,2,客厅,18.55m,2,餐厅,7.26m,2,厨房,7.34m,2,主卧室,14.71m,2,北卧室,2,10.17m,2,次卧室,10.66m,2,次卫,3.55m,2,洗衣区,2.75m,2,衣帽间,3.65m,2,主卫,4.87m,2,储藏间,1.6m,2,南阳台,4.76m,2,工作阳台,3.36m,2,传统户型,优化户型,户 型,：,三房两厅两卫,建筑面积,：,137.84,套内面积：,122.05,得房率：,88.54,玄关,6m,2,餐厅,14.8m,2,客厅,17.4m,2,厨房,7.6m,2,北卧室,10.4m,2,主卧室,14.5m,2,次卧室,10.5m,2,次卫,3.4m,2,洗衣区,4.4+3.4m,2,主卫,4.5m,2,走道,2.2m,2,水炉间,衣帽间,4.2m,2,阳台,8.6m,2,面积对比,部位,传统户型（,m,2,）,优化户型（,m,2,）,公共,区域,玄关,6,客厅,18.55,17.4,餐厅,7.26,14.8,功能,空间,厨房,7.34,7.6,次卫,3.55,3.4,主卫,4.87,4.5,洗衣区,2.75,4.4,走入式衣帽间,3.65,4.2,储藏室,1.6,独立,空间,主卧室,14.71,14.5,次卧室,10.17,10.5,北卧室,10.66,10.4,灰,空,间,走道,10.31,2.3,工作阳台,3.36,3.4,南阳台,4.76,8.6,对比分析,1.,玄关系统,直接进入客餐厅，无过渡空间,未设置一些必要功能设施,不便维持室内的清洁,分类细致，多功能组合的收纳系统,独立的内外过渡空间,舒适的尺度,2.9m,1.4m,储藏，鞋帽收纳组合,衣物更换及储藏,室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁,对比分析,2.,客餐厅,餐厅空间尺度舒适,走道空间融入客餐厅，,空间利用充分,客餐厅共享性好,餐厅空间略小,走道空间未充分利用,客餐厅空间共享性略差,4.2m,3.2m,4.5m,走道过长，空间共享性略差,对比分析,3.,次卫系统,3.55m,2,坐便器,+,淋浴,3.4m,2,坐便器,+,淋浴,+,洗手盆,独立洗衣间，组合功能设置,次卫布局合理，空间利用充分,与其他空间关系简单，无干扰,干身区功能单一,次卫空间利用率低,与其他空间关系干扰多,2.75m,2,洗衣机,+,洗手盆,4.4+3.4m,2,洗衣池,+,洗衣机,+,烫衣板,+,衣柜,+,工作阳台,空间关系复杂，多重干扰,洗衣,晾衣,空间零距离,与其他空间相对独立,洗衣,晾衣,对比分析,4.,其他,阳台实际可用率低,次卧走道面积大，空间狭小,北卧面宽窄，空间狭小,走入式衣帽间功能单一,阳台更加舒适宽敞,次卧空间更加宽敞，不可利用空间少,北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台,走入式衣帽间增加梳妆台功能,6m,6m,1.7m,1.7m,3.3m,3.8m,2.9m,3.25m,设有观景阳台,设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰,2.,交通空间功能设计,3.,收纳空间功能设计,（以功能主义为先导，以模块化的设计方式完善收纳空间，注重多种空间功能设计的合理分配，）,如：玄关柜,4.,厨房空间的精细化设计,（注重人文关怀，满足基本功能、关心细节设计，）,如：厨房,5.,卫浴空间的精细化设计,（注重人文关怀，满足基本功能、关心细节设计，）,如：卫生间,如：厨房,6.,工艺细节的创新设计,（创新设计节点，不断丰富设计内涵）,7.,设备技术设计,空调设计,暖通设计,强电照明设计,给排水设计,智能化设计,安防设计,2700k,3200k,4700k,5200k,二,.,项目设计策划与设计定位,设计管理必备的能力,1.,理解设计师,并能充分发挥他们的个人能力,2.,保持有效的人际关系,3.,有效的使用时间,4.,正确的进行重要决策,5.,指导设计规划书的制定,6.,掌握适切评估业绩的方法,7.,具有获得有关部门理解与协作的能力,在管理方面,在技术方面,1.,理解和熟悉设计,2.,了解设计的基本程序和方法,3.,掌握基本的设计评估技能,4.,具有展开有效设计沟通的技能,5.,具有把握和主持设计会议的方法,6.,掌握恰当的说明与表达方法,7.,了解和熟悉视觉设计语言,室内空间设计是建筑的灵魂,精装住宅项目在建筑初步规划设计阶段，生活方式的设计调研就要介入。强化室内精细化设计研究。,生活方式设计,（空间行为）,景观设计,规划设计,建筑设计,精装部品设计,风格设计,机电设备设计,1,：设计问题,系统化设计是精装修实施的开始，全装修类型的住宅开发要解决的根本问题是设计流程管理。,内装设计的介绍,1,、公共空间系统,拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，,入户大堂开敞式空间,区域，设计中充分考虑住户归家的,动线和沿线放松心情,，体验到“回家即是享受的开始”。,2,、玄关空间系统,体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物品又有充分的,收纳空间,使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等,不同类的鞋都能安放,。,3,、卫浴空间系统,细节着眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；,洗面盆及台面设计足够大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角,。,4,、收纳系统,除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有,合理位置,，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有,带锁的抽屉,，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。,精装住宅产品的设计研究,5,、,家政空间系统,日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰,。机洗区、手洗区、放置区、专设吊 柜、储物柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。,6,、厅房空间系统,设计充分考虑电视柜、,预埋音响线,、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节。,餐厅专设插座,，轻松用电火锅。,7,、厨房空间系统,操作动线布局合理的厨房，不但满足,洗、切炒、存的合理流线,，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗，,灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖,。设计专用厨盆，满足各式烹调器具的需求。,8,、家居智能化系统,主卧间,24,小时报警按钮,、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化系统，科技让业主的居住更放心。,9,、人文空间系统,通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。,精装住宅产品的设计研究,、布局设计,、风格设计,根据客户的喜好来制作出适合客户的风格设计提案。,、,主题设计,以基本方案为基础，呈上最适合客户的方案。,为了使客户的住宅更加丰富多彩、更加高档，而呈上的主题设计提案。,内装设计提案是运用特有的经验和技术，并融入客户自己对生活习惯或设计风格的想法，为客户度身定做的设计提案。,设计方案分为,1,、布局设计,2,、风格设计,3,、主题设计三个阶段、每个阶段的设计都会反复的与客户共同商讨推进。,、,布局设计,认真听取客户的家庭构成和对生活方习惯的各种想法。,然后，以客户那里得到的情况为依据,;,收纳提案,卫浴提案,厨房提案,AV,设备方案。再根据这些方案和客户共同探讨，进而呈上最终的布局设计方案。,、,布局设计,收纳提案时，必须事先详细了解客户现有的行李量、衣物量、书籍量、鞋及伞等的数量，再在这基础上提出本公司的多样化收纳方式，呈上最适合客户的收纳提案。,利用墙体收纳，使书柜内的书籍也能同样整齐的收纳。,更衣间也能把平时必要的衣物收,纳在方便拿取的位置。,储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。,玄关处的大收纳柜，无论什么,时候都能使玄关保持整洁。,、,布局设计,、,布局设计,收纳,鞋子,约,60,双,一般例：,4,人,家庭的玄关收纳物品,如此收纳，不经常穿的鞋子也能堆放整齐,如此多的鞋子,可以如此收纳,提示,:,收纳数量根据不同的组合形式而不同,关于玄关收纳,玄关鞋柜,内外双层设计，充分利用鞋柜内部空间，可收纳,50-65,双鞋。内外旋转设计，取用更方便,玄关是您进入客厅的第一步。松下玄关收纳的功能划分满足了各种收纳需求；对灯光设计和展示的关心使其超越了普通收纳的形式；必能让您的玄关更显高贵不凡。,可以和其他内装商品色彩协调搭配,整体性,可以根据不同的房型选择合适的组合形式,设计性,柜体带有消音器,使关门声柔和,