广西东兴工业园区地块项目开发思路及营销方案报告160页.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,谨呈：广西东兴金鼎房地产开发有限公司,Presented to：,TD-JD1007001,东兴工业园区地块开发思路及营销方案,方案结构,前言,一、任务理解,二、市场分析,三、项目透视,四、项目开发策略,五、工程工期建议,六、营销策略建议,七、合作意向,八、天与地简介,前言,我机构对受到东兴市金鼎房地产开发有限公司邀请，参与东兴工业园地块的合作开发工作深感荣幸。,在我机构领导初次现场勘察后，我们即派出专门工作组对东兴的房地产市场进行详细调研，发现该市场现处于平稳发展阶段，多层均价在,2400-2700,元,/,之间，小高层均价在,2700-3000,元,/,区间，高层均价,3200,元,/,左右，价格增长较为缓慢。定价模式已经从成本加利润进阶到价值定价阶段。,2010,年是国家宏观调控、重点打压房地产市场的一年，本项目立地偏远，市场不稳定因素等都注定了项目开发的机会与风险并存。,我机构从事房地产运营工作,13,年，有丰富的开发及地产运营经验，希望双方能真诚合作，共创辉煌！,一、任务理解,通过我们对东兴地产市场的把握和认识，以及对项目地块的分析，结合与金鼎房地产开发有限公司沟通的结果，我们认为这次提案的任务在于：,如何充分发挥项目地块优势，提升项目形象。,如何化解项目劣势，提升项目价值。,如何把握市场动向，迎合市场消费期望。,如何通过市场差异化，回避竞争对手，赢得市场认同。,兵贵神速，如何迅速抢占市场，缩短开发周期，迅速回笼资金。,任务理解,二、市场分析,区域情况概述,北部湾经济区边境贸易、旅游最,“热”,城市,东兴,据统计，东兴每年出入境经商、旅游人数达,1200,万人次以上，成为我国出入境人员最多的陆地边境口岸之一，从而推动了东兴边境贸易的快速发展。东兴对外开放,14,年来，边境贸易成交额突破,105,亿，其中进口成交额为,49.5,亿元，出口成交额,55.5,亿元，税费收入,7,亿元（含关税）。市内有一般贸易经营权企业,8,家，小额贸易经营权,60,多家，城区注册经营商户,6500,户，有,10000,多边民从事互市贸易。,目前东兴已投入,5000,万元建成占地,120,亩具有“互市通道、互市贸易、互市商品收购、边小过货通道”功能的互市贸易区，拓宽了对外贸易渠道。采取企业运作和省、地、县级市政府主办等方式，连续举办了,9,届商品交易会。,广西北部湾经济区发展规划,明确了东兴按中等城市规模规划建设，依托边境贸易、加工和旅游等产业发展，促进城市发展。,1,、,推进陆海通道物流建设；,2,、,扩大和完善口岸基础设施建设；,3,、,构建商品大市场；,4,、,培育现代商贸物流企业；,5,、,打造商贸物流平台；,6,、,继续发挥通道型贸易优势，加快工业经济发展。,东兴市城市发展主要向东拓展，加快建设罗浮新区。,合理规划，发挥区域优势特色，东兴经济发展前景无限,东兴市经济发展规划,东兴市人口发展预测,根据,2000,年第五次人口普查数据，东兴全市人口,11,万人；,2009,年，东兴全市人口发展到,16,万；,在,广西北部湾经济区发展规划,中，,2020,年东兴城市建成区人口发展到,1820,万人，城市建设用地控制在,20,平方公里以内；,东兴除了常驻人口保持稳定的增长外，从,2008,年国务院批准,广西北部湾经济区发展规划,以来，东兴这一中国,东盟商贸的桥头堡备受投资者青睐，外来经商人士源源不断涌入东兴这座国门城市。,人口持续稳定增长，为地产市场的发展提供了广阔空间,1,、东兴市独特的地理位置为经济的蓬勃发展准备了条件,2,、特色旅游资源的开发进一步夯实经济蓬勃发展的基础,3,、经济的蓬勃发展带动东兴房地产业的崛起,4,、人口的持续稳定增长为房地产市场提供了消费市场,东兴房地产投资发展环境广受外界瞩目,房地产业大崛起,区域情况总结,二、市场分析,大环境扫描,2010,年,4,月，史上最严厉的房地产调控政策出台。新政实施至今，效果初现，全国各地房地产市场量价齐跌。,几家欢喜几家愁，在新政面前也不乏一些逆市飘红的楼盘，比如东兴的幸福家园开盘当天力售,40,套，山水豪庭价格依然坚挺。,新政对东兴房地产市场影响几何？,东兴在建或在售楼盘分布,东盟大道为东兴城市东扩的主动脉，目前东兴在售或在建楼盘主要集中于此。本项目在这一动脉上也占据一席之地。,在旧城区，由于土地利用已基本饱和，零星分布着少量在建楼盘。,汇川,尚东区,百业东兴壹街区,喜盈门,幸福家园,广森,嘉和苑,金科华庭,锦绣华庭,汇锦湾,东盟花园,天鹅湖,宝丽安豪苑,安得国际城,辉达,山水豪庭,中原新都,新世界花园,金源国际城,温州商城,海名居,东方明珠国际公馆,本案,政策频繁出台，并没有影响到东兴新楼盘的工程进度。,2010,年，东兴新盘如雨后春笋，一座座拔地而起，数量多达,20,个（含本项目）。但根据市场表现可看出，产品供应并没有达到饱和过剩，一部分楼盘在售房源不多，如金科华庭称目前只有,1,套可售房源。东兴房地产市场潜力再现，憧憬无限！,实现从产品到商品的蜕变，是商场生存的王道。在房地产市场，房子卖出去才是真理。从销售情况看，受新政影响，东兴总体销售业绩确实有所下降，但刚性需求明显，入场客户对市场保持高度关注，时刻准备出手。,压力与憧憬共存,二、市场分析,东兴房地产市场现状,为了更好地说明东兴当地房地产市场，在产品后期规划与营销中有的放矢，本方案对东兴在建或在售的,19,个新盘进行调研分析。,建筑风格特点,多元化风格中以现代简约为主。现代简约为主的多元化风格在众多楼盘中容易形成差异化，更能丰富和满足当地客群的置业选择。,主要建筑风格主要有如下两种：,现代简约,（汇川,上东区、汇锦湾）,异域风情，如法式、欧式,（广森,嘉和苑）,从产品风格的趋势化情况看：,多元化风格,异域风情,逐渐转变,产品特点,产品类型：小高层和高层住宅为主，多层住宅已淡出东兴房地产市场；市场整体的商业体量较少，主要还是以项目辅助类型商业为主，专业的商业类产品稀缺。,主力热销户型：,以二房和三房为主；单套户型建筑面积集中在,80120m,2,。,单位：,m,2,价格特点,多层均价：,2400-2700,元,/,。,小高层均价：,2700-3000,元,/,。,高层均价：约,3200,元,/,。,商铺一层均价：,8000-11000,元,/,。,东兴整体房价涨幅较缓慢，,2007,年均价在,2000-2300,元,/,区间，到,2009,年的,2500-2700,元,/,区间，三年价格只涨了,17%,，平均每年,6%,。目前受国家政策影响，价格基本仍维持在,2009,年底的水平。,购房者支付能力分析,付款方式：以银行按揭为主，少量一次性付款。,可承受最高总价范围：,3040,万元。,可承受最高首付范围：,710,万元。,可承受最高月供范围：,14001700,元。,客户群结构,地源性客户,在东兴土生土长，并在东兴工作的人士；,外地人在东兴企事业单位上班的蓝,/,白领阶层,特点：,1,、注重生活习惯，注重生活便利，有提升生活品质的强烈愿望；,2,、周边单位上班一族，有可能团购，以求获得更高的优惠、折扣等。,区域外的生意人士：,在东兴有生意来往的人士,特点：,关注北部湾商业投资，为了便于生意来往因此置业；喜爱东兴的居住气 氛，对罗浮新区并不陌生。,其他客户：,主要指投资客,特点：,追求赚快钱，短线投资，炒房打阵地战。,以上三种购房群体中，前二种属于刚性需求，购房欲望强烈；其他投资客由于受新政影响，出手开始犹豫，但其在东兴房地产市场上的份额却不容忽视。,营销方式,楼盘以发展商自销为主；如有代理多为区外代理商：新世界花园、辉达,山水豪庭、喜盈门等均为区外代理商代理。,销售道具,销售物料基本完备。沙盘、户型图、楼书和,DM,宣传单都齐备，如安得,国际华城项目。处于自然销售或尾盘期的项目则缺失,DM,宣传单和楼书，只有户型折页，如新世界花园、广森,嘉和苑。,销售阶段划分,一般分为蓄客期、开盘、自然销售期、清货期。,营销推广分析,蓄客期,开盘,自然销售期,清货期,35,个月,68,个月,24,个月,广告媒介运用,在东兴，房地产推广媒介主要有：,报刊：南国早报、防城港日报、住朋购友、广告杂志,网站：防城港市房产网、各种房产论坛,其他媒介：报纸夹页、短信、,DM,、户外广告牌,主流媒介及特点：,短信,成本低，针对性强，效果显著，到场咨询的多为实在客户。,户外广告牌,成本高，但是受众面广，户外广告有助于提升项目形象。,东兴房地产市场总结,总体而言，东兴房地产市场目前正处起步崛起阶段，平稳向前发展。房地产开发具有随大流的特点，个性独特的楼盘屈指可数。,在东兴刚性需求的推动下，东兴新开发楼盘还将继续增加，尤其是沿东盟大道罗浮新区。随着楼盘开发数量的增多，东兴房地产市场也将逐步走向成熟。,项目此时入市，一方面赶上市场向上发展时期，另一方面有市场空白点可寻找，项目如能科学规划，突出自己的产品特色，定能在市场上产生标杆作用，推动东兴房地产市场走向成熟！,三、项目透视,项目地块分析,地块位置,项目位于东兴市城北方向，地块东面临罗浮江，位于东盟大道通往钦州、防城路口，地段较为偏僻，周边地产项目主要有汇川,.,上东区、幸福家园、百业东兴壹街区、喜盈门、锦绣华庭等。,项目所在位置,地块周边,东盟大道往钦州、防城方向,东盟大道往东兴城区方向,地块西面幸福家园,地块南面百业东兴壹街区,地块属性,净用地面积,11001.9,总用地面积,17493.06,总建筑面积,61975.13,其中,住宅面积,39452.73,CBD,面积,14120,商铺面积,8402.4,项目总用地面积,17493.06,平方米（,26.24,亩），净用地面积,11001.9,平方米（,16.503,亩），地块呈不规整的三角形，产品规划有住宅、,CBD,、商铺。,地块现状,地块现场工程进展,连接地块与东盟大道的道路,地块中石块较多,紧邻地块的罗浮江,项目地块虽然位于新开发城区，但是地理位置较偏，短时间内不能聚集大规模的人气。,本地块形状呈不规则三角形。较窄的地块面紧邻东盟大道。这对产品布局的规划设计提出一定高度和难度。,本项目地块为半熟地，地块呈坡地状，靠近规划路的一面水平略高于路面，场地需平整；而临江的一面地势较低，几乎与江面持平，需要加高地势和修筑防洪堤，这可能会对项目基础施工增加一定难度和成本。,项目地块依山傍水，周边绿化条件良好，空气清新，适宜居住。,地块分析结论,三、项目透视,项目,SWOT,分析,项目位于东兴主干道,东盟大道，无论出城与进城均便捷，且项目位置明显易于寻找和辨识。,项目对面红木家具城所在小区已经开发结束，居住氛围已经初步成形。,项目紧临罗浮江，有一定的江景自然景观优势。,项目周边绿化较好，居住环境安静。,目前生活配套不成熟，现阶段交通路网皆在建设阶段。,项目所在区域目前缺乏学校、幼儿园、菜市场、商场、医院等生活基本配套设施。,地块价值还未充分挖掘，区域认可度偏低。,地块与东兴旧城区中心距离便远。,项目地块规模较小，园林景观等小区配套的规划空间有限。,竞争性楼盘方面，临近东兴旧城区中心的楼盘和项目周边的楼盘将给项目带来一定的冲击。,项目规划有一定数量的,CBD,写字楼，但是项目周边,3,到,5,年内商务氛围并不浓厚，写字楼的规划部利于项目销售周期的掌控。,目前国家宏观政策的调控虽然已接近尾声，但仍对市场需求的拉动上造成一定阻碍，增加项目的推售难度。,项目依山傍水，目前东兴缺少以江景为概念的楼盘，可以通过江景资源提升项目的差异化价值。,优势,劣势,威胁,机会,三、项目透视,项目竞争对手分析,竞争对手分布,目前东兴地产业发展主要集中在东盟大道两侧，这一区域内在售的楼盘有,15,个。,楼盘名称,定位,园林、景观、休闲配套规划,山水豪庭,东兴首席豪宅社区,10000,中心园林、,5000,休闲绿化广场，大型地下停车场、巴厘岛泳池、幼儿园、球场、活动中心、商业街,新世界花园,市府西尊崇国际美宅,14,万花园小区，,10000,假日主题中央公园。,中原新都,尊荣领地，辉煌人生,10000,中庭园林，现代、简约的后现代主义建筑风格,安得国际华城,北部湾纯水岸国际社区,欧式园林，情景化的主题自然水景园林景观；拉丁风情建筑风格，半围合园落式布局,广森嘉和苑,家和万事兴,欧式建筑与现代风格像结合，建筑简洁舒适；,百业东兴壹街区,品牌建材大本营边贸财富桥头堡,无,喜盈门,法式城邦，盛世豪门,7000,的中庭花园，,10000,空中花园,汇川上东区,坡地,/,山水,/,都市贵族生活,罗浮商务核心区,+,一线江景,+,私家花园,汇景湾,大成之地，品质人居,中国现代风水文化品质社区；三大主题园区，四大功能性景观；,51%,的绿化率。,幸福家园,我家住在幸福里,中式院落空间，入户花园,代表性楼盘定位及特点,其中与项目地块临近的楼盘有,5,个，为项目的直接竞争对手，分别为：,幸福家园、汇川,.,上东区、喜盈门,广森,.,嘉和苑、百业东兴壹街区,直接竞争对手,直接竞争对手确认,直接竞争对手扫描,开发商,东兴市汇川房地产开发有限公司,项目效果图,项目地址,罗浮商务区,建筑类型,普通住宅，多层及小高层,建筑面积,约,18.5,万,可售套数,约,200,套,主力户型,两房、三房,项目定位语,坡地,/,山水,/,都市贵族生活,项目卖点,商务核心区、一线江景、远眺海景、璀璨城市夜景、私家花园、低碳,销售情况,1,、目前在售多层楼梯房，二楼卖,2800,多元每平方米，三、四,2900,多元每平方米，预计,12,月底交房。,2,、开始预约商铺，共三十多间临街铺，价格,12000-1500,元,/,，层高,5.8,米，开间,4,、,5,米左右。,起步价,/,均价,起步价,2700,元,/,优惠折扣,一次性,98,，按揭,99,汇川,.,上东区,汇川,.,上东区,主要户型,户型间间朝南,幸福家园,开发商,广西建强房地产开发有限责任公司,项目效果图,项目地址,东兴市东盟大道中段,（市工商局旁）,建筑类型,普通住宅，,12,层,小高层,建筑面积,约,4,万,可售套数,352,套,主力户型,两房、三房,项目定位语,我家住在幸福里,项目卖点,发现都市中的庭院生活，入户花园,销售情况,已于,6,月,5,日开盘，开盘销售,40,套,起步价,/,均价,均,价,2600,元,/,优惠折扣,一次性,98,，按揭,99,直接竞争对手扫描,幸福家园,主要户型,南北朝向,南北朝向,南北朝向,南北朝向,百业东兴壹街区,开发商,广西东兴长和房地产（投资）开发有限公司,项目效果图,项目地址,广西东兴市北仑大道,533,号,建筑类型,普通住宅，,洋房,6,层，,12,层,小高层,建筑面积,约,14,万,可售套数,主力户型,两房、三房,项目定位语,品牌建材大本营,边贸财富桥头堡,项目卖点,生活商业娱乐配套一体化购物商场；大型地下停车场,销售情况,二期开盘：（一次）,2009,年,5,月，（二次）,2010,年,8,月初，目前正处于二期商铺正在招商，以红木为主。,起步价,/,均价,均,价,2800,元,/,优惠折扣,一次性,98,，按揭,99,直接竞争对手扫描,百业东兴壹街区主要户型,户型多为南北朝向,户型多为南北朝向,喜盈门,开发商,东兴鸿德房地产开发有限公司,项目效果图,项目地址,东兴东盟大道中段,（新工商局对面）,建筑类型,普通住宅，多层,建筑面积,约,26,万,可售套数,1500,户,主力户型,两房、三房,项目定位语,法式城邦，盛世豪门,项目卖点,40000,商业配套，,7000,的中庭花园，,10000,空中花园；法式城堡理念打造的建筑风格,销售情况,大约,8,月底开盘,起步价,/,均价,价格还没有出,优惠折扣,一次性,98,，按揭,99,直接竞争对手扫描,喜盈门,主要户型,南北朝向,南北朝向,南北朝向,南北朝向,广森,.,嘉和苑,开发商,东兴市广森置业有限公司,项目效果图,项目地址,东兴市北仑大道交警大队旁,建筑类型,普通住宅，小高层、高层住宅,/,商铺,建筑面积,5,万,可售套数,388,套,主力户型,两房、三房,项目定位语,家和万事兴,项目卖点,小区绿脉惯穿各个地方，幢与幢之间的超大间距，,200,多个停车位让有车族无忧,销售情况,1,、暂时没有降价，,6,月份成交,5,台左右，每个星期有,5-6,台来访客户；,2,、电梯房起步价,2810,元,/,，均价,3000,元,/,，层差价,50,、,100,、,150,元,/,不等,起步价,/,均价,均价,2810,元,/,，均价,3000,元,/,，商铺,6000,元,/,优惠折扣,一次性,98,折，按揭,99,折,直接竞争对手扫描,广森,.,嘉和苑,主要户型,南北朝向,南北朝向,南北朝向,南北朝向,园林、花园为东兴楼盘的主要项目配套，项目同质化严重。,东兴地产市场缺少以江景为概念的项目定位。,主要竞争项目中户型规划中主力户型以两房、三房为主，大多数户型为南北朝向。,两房、三房和南北朝向的户型比较受东兴置业者的青睐。,一些项目已经在采用飘窗或拓宽阳台偷面积手法来增加赠送面积，提高项目性价比，但是通过“,N+1,”户型增加赠送面积的方式还比较少见。,竞争对手分析结论,四、项目开发策略,开发周期,快进快出,项目开发周期控制在,2,至,3,年,前期,规划准备,一期,稳中求胜,二期,财富飙升,四、项目开发策略,规划指导思想,蓝海战略认为，聚焦于红海等于接受了商战的限制性因素，即在有限的土地上求胜，却否认了商业世界开创新市场的可能。运用蓝海战略，视线将超越竞争对手移向买方需求，跨越现有竞争边界，将不同市场的买方价值元素筛选并重新排序，从给定结构下的定位选择向改变市场结构本身转变。,蓝海战略,差异化策略,“红海”是竞争极端激烈的市场，但“蓝海”也不是一个没有竞争的领域，而是一个通过差异化手段得到的崭新的市场领域，在这里，项目凭借其创新能力获得更快的增长和更高的利润。,蓝海战略精髓,差异化,四、项目开发策略,市场竞争现状,东兴市场竞争现状,自然资源优势类似，需求同质化,（市场上普遍以园林，配套为卖点）,消费者选择面小，消费力流失,（产品类型不多，集中在较大面积的二房、三房）,区域市场细分不够，整体营销水平不高。,（各项目推广特色少，难以吸引目标客群）,如何通过项目定位和产品差异化吸引目标客群，成为竞争市场上的关键要素。,四、项目开发策略,定位差异化,通过项目定位差异化，树立独特的项目形象,通过市场分析和竞争对手分析可以发现，东兴地产项目的定位多围绕“园林和花园”进行概念提炼，缺少以江景为依托的项目概念定位，因此，在项目区位和体量等条件并无优势的情况下，我们建议项目定位充分发挥项目的江景优势，进行概念提炼。,项目定位：东兴首席亲水江景大宅,主荐案名：金鼎,水岸怡城,定位语：怡悦生活 江景大宅,备选案名：阳光水岸、水怡华庭、芭堤水岸,案名、定位语诠释,案名诠释,金鼎：,凸显开发商的品牌，强化开发商的标识。,水岸：,强调项目的位置，紧邻罗浮江水岸，迎合置业者亲水而居的意愿。,怡城：,怡悦生活之城，强调项目能带给人愉悦、快乐、惬意的居住感受。,定位语诠释,怡悦生活：,通过居住感受的概括，让客户对项目充满期盼。,江景：,直接阐述项目的卖点,一线江景，区别竞争对手。,大宅：,突出项目的大气、档次,项目定位,四、项目开发策略,产品差异化,产品差异化前提,因为东兴地产市场目前对写字楼的需求较小，项目地块目前还处于东兴城市东扩的边缘地带，,3,至,5,年内尚不能形成浓郁的商务氛围，项目中写字楼产品的规划不利于项目推售的快进快出，所以建议将项目中的写字楼改为住宅。,考虑到东兴市场南北朝向的户型比较受置业者青睐，为迎合市场喜好，提高项目的市场认可，建议将项目中不是南北朝向的户型改为南北朝向。,因为项目的用地面积较小，所以建议项目的所有停车位都规划为地下形式，地上面积腾出来做景观配套，提升项目形象和价值。,将红框中的楼体调整为南北朝向,地下停车场效果参考,四、项目开发策略,产品差异化体现,N+1,户型,提升产品性价比,阳 台,客 厅,空中花园,餐 厅,阳 台,客 厅,空中花园,餐 厅,厨 房,A,户型修改建议,N+1,户型因为赠送面积比较多，业主可以根据需求将赠送的空间隔多一间房，性价比高。在东兴目前,N+1,户型比较少见，把原三房户型改为,2+1,户型，将使项目产品更受欢迎，如下图（空中花园可隔成一间房）,另外充分考虑户型的居住舒适度，客房或卧室不应该放在住宅大门进口处，建议按下图两种方案对户型布局进行调整。,N+1,户型参考图,如果有可能，建议将,B,或,C,户型也改成,N+1,户型，提高产品的性价比。,户型修改建议补充,根据中国人的居住习惯，方正对称的户型给人稳重安全之感，基于这一点，建议将原,B/C,户型之间的隔墙向右移至电梯与楼梯间的过道中间，将原,C,户型设计成与,B,户型对称的户型。,加高商铺层高,增加更多实用空间,仓库,居住、办公,经营,因为项目周边商业氛围较冷清，商铺需求较少，建议项目只规划一层的商铺，商铺层高在,8,米到,10,之间，客户可以根据需求隔出两层或三层，获取更多实用空间。,四、项目开发策略,景观、园林差异化,金鼎,.,水岸怡城,怡悦生活 江景大宅,围绕项目定位，进行差异化景观、配套规划,一、开门迎江,栖水而居，水岸是人类文明的发源地；藏风纳水聚福，在中华民族的传统中水一向是财气和福气的象征，建议项目在临江的一面（上图红色色块标注处）开门迎江，并将大门打造成景观大门，以提高项目的形象和附加值，另外一方面还可以为业主到江边散步、休憩提供便捷。,二、沿江布景,营造悠然、温馨的沿江环境，提升人居氛围，提升项目价值,三、以水为主题进行景观布局,为了切合项目东兴首席亲水江景大宅的项目定位，仅仅依靠项目所具有的自然优势江景是远远不够的，还需对项目的景观配套进行完善，以提升项目的价值。,建议在项目楼体后侧或架空层以水为主题进行景观布局。,水景设计（一）,水景设计（二）,水景设计（架空层）,四、架空层康体设施配套,五、工程工期建议,1,2,3,6,4,5,7,为尽量降低项目风险，并配合销售，建议施工工期如下：,第一阶段：,1#,、,2#,、,3#,楼,（项目围墙等工地形象建设，河堤建设同时施工。）,第二阶段：,4#,、,5#,楼,（样板房、沿江风景区初步呈现效果，部分商铺开始销售，区内水景开始建设。）,第三阶段：,6#,、,7#,楼,（高端品质化小区初步定型，区内配套逐步完善。）,工程工期建议,六、营销策略建议,定价策略,低开高走、稳中求升,结合考虑当前政策环境下的地产市场发展状况，建议采取低开高走、稳中求升的定价策略。即项目在开盘之初售价以比势力相当的楼盘价格略低的价格入市，建议采取低于,2900,元,/m2,的均价开售。在项目销售的中期及后期可以视销售状况对价格进行提升。,低开：位置相对要差的楼,高走：一线江景楼、交通位置较好的楼,1,2,3,6,4,5,7,结合项目工程开工安排，推货部署如下：,第一阶段：,1#,、,2#,、,3#,楼,（低价入市，快速销售回笼成本，树立项目高品质形象）,第二阶段：,4#,、,5#,楼及部分商铺,（开始溢价，拉开与其他项目的形象差别。）,第三阶段：,6#,、,7#,楼，剩余商铺,（拉伸整体均价，保证项目利润产出。,完善商业业态规划划分，强化投资概念，引导商业销售。）,推货部署,推广策略“三字诀”：快！准！狠！,营销推广阶段划分,根据市场运作规律和项目的实际情况，项目营销推广可以分为五个阶段：,预热期,热销期,持续热销期,第一阶段,第二阶段,第三阶段,蓄客阶段,认筹、现销阶段,现销阶段,清货期,开盘期,第四阶段,第五阶段,第一次引爆,第二次引爆,第三次引爆,营销推广执行,持续期,清货期,媒体推广密切配合、重要节假日公关、促销活动,媒体推广密切配合、重要节假日公关、促销活动,围墙,品牌形象传播，销售氛围营造,费用低，可操作性强，可根据需求随时更换广告内容,DM/,报纸,/,单张,品牌信息，促销信息,时效性强，新闻性高，易传递信息细节，或形象轰动效应,户外,品牌识别,时间长，形式多样，流动性高且印象深刻，提示消费信息,短信,针对性强,时效性强，传递时时信息，对客户有针对性,媒体组合策略,样板房和水系景观展示,广告表现效果参考,1,广告表现效果参考,2,广告表现效果参考,3,由于时间所限，本前期策划方案仍不是最终的可执行方案，在得到甲方认可后，我司将继续深化。相信凭借天与地公司十多年的专业地产经验，丰富的地产开发资源、公共关系平台、商务资讯平台、以及在商业地产产业链的优势整合，希望能与金鼎房地产公司携手合作，共创辉煌！,天与地房地产咨询机构,2010,年,7,月,七、合作意向,补充,八、天与地简介,天与地之路,Milestone,历程,1,3,年发展历程,多间下属机构组成房地产产业链为客户提供全方位的专业房地产服务,50,亿累计策划销售总额(0,8,年),广州天与地广告传播有限公司成立,1998,Since,广西世贸手机城投资成功,200,8,广州动漫星城荣获年度最佳策划案例大奖,200,5,全案操作机场路万方园项目，树立地产资源整合模式,199,9,广州天与地置业有限公司成立,2000,新大厦售罄，首个国际公寓震惊广州楼市,2001,天文苑、金泉山庄等案例逆市飘红非典时期,200,3,长沙黄兴南路步行街完满收官,200,6,天与地房地产咨询机构整合成功，产业链式经营模式确立,200,4,香港天与地投资有限公司成立,200,7,精彩正在继续。,20,10,业务范围覆盖泛珠三角及华南地区：,包括广州、佛山、东莞、肇庆、清远、中山、江门；,广西南宁、钦州、桂林、防城、东兴；,湖南长沙、郴州；,湖北宜昌；,海南海口等。,WorldUnion Service Region,珠江三角洲区域,Figures,数字天与地,至,2010,年，天与地已参与国内,100,多个,地产项目发展顾问；,策划和销售代理物业项目达,46,个,；,实际销售金额超过,50,亿,元；,Figures,数字天与地,天与地基础数据库历年累积,两万余件,土地和二手楼交易案例；,1000,多个,房地产一手项目资料；,市场信息月更新速度,10,万条,；,Integration,整合之战,这是一个讯息可信度迅速下降的时代；,这是一个受众更加细分的时代；,这是一个信息科技高节奏变幻的时代；,时代在变，消费者在变，市场在变，营销方式也在变。,唯有整合，才是市场取胜之道。,专业整合，从来没有变得象今天这样重要。,商战，就是一场动态整合之战！,天与地主要致力于多方面资源的“整合”，参与房地产领域的投资开发、策划规划、销售代理、商业运营、市场推广等，提供市场实效的解决方案；,全面提升客户的产品力、销售力、品牌力；从容实现从产品到商品的惊险一跳，让产品价值趋向最大化。,结盟资源,Organization,组织架构,香港天与地投资有限公司长期从事房地产投资开发、项目规划、商业地产运营及项目营销等领域。,先后在广西开发高层单体住宅、花园住宅小区、商业广场等物业，在全国各地参股商业地产项目进行深度策划销售服务。经历,12,年的发展，天与地累计开发物业逾百万平方米，累计投资、策划销售总额已超,50,亿元，多间下属机构组成的房地产产业链为客户提供全方位的专业房地产服务。,广州天与地置业有限公司,广州天与地广告传播有限公司,广州百顺装饰工程有限公司,广东华企信息技术有限公司,广西世贸手机城,广州广福隆房地产代理有限公司,广西辉达房地产开发有限公司,香港天与地投资有限公司,下属企业,参股企业,地产结盟服务共同体,营销顾问公司,规划设计公司,园林设计公司,开发商,A.,营销顾问公司,B.,规划设计公司,E.,装饰设计公司,C.,园林设计公司,D.,广告设计公司,天与地拥有众多同盟资源，联结房地产开发各环节的服务机构，构建具有强大影响力的地产同盟，达致共赢！,广告设计公司,装饰设计公司,运用专业的地产操作知识，联合各地产机构为发展商服务，在地产前期策划与营销执行过程中起到主导作用,根据项目定位，进行规划布局、园林风格、建筑立面等规划设计工作，从人文和技术的双重标准来塑造完美社区,负责项目的园林环境规划与设计建设，包括大型景观设计，住宅社区和商业的园林规划设计，精心呈现人文社区之唯美,从营销的角度对项目进行视觉包装，并根据项目实际情况分析提纯出项目的核心优势，并在美术、文案上加以表现,配合营销要求，从装饰、设计、施工、材料等方面提出专业意见，进行销售中心、示范单位、商业大楼等的装潢设计,A,B,C,D,E,天与地服务体系,Service Lines,服务体系,三、广告执行,项目推广策略,媒介策略和计划,广告创作,广告制作,媒介购买及投放,三大服务体系,一、策划顾问,市场营销调研,项目可行性分析,项目开发定位,规划设计建议,项目投资评估,全程营销策略,前期策划结论,二、营销执行,代理营销,.,商业类,代理营销,.,住宅类,明确销售目标，制定针对性销售策略,严格挑选现场管理及销售人员，开售前进行系统培训及组织,专案经理指导销售人员日常工作，定期培训及考核,对销售接待进行管理和监控,定期反馈销售信息及市场反应，适时调整销售战略,提供完善的售后跟进服务,产品建筑设计和环境配套建议,业态、业种选择及组合,主力商家和投资者组合进驻分析及建议,营销、招商主题和推广策略,项目开发成本估算和投资效益分析,销售招商代理执行及管理监控,项目旺场，持续升值的营运及管理策略,实操计划工作建议,一、策划顾问,市场营销调研,项目可行性分析,项目开发定位,规划设计建议,项目投资评估,全程营销策略,策划结论,分析项目政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境等，从而为项目可行性分析奠定基础。,在市场调研基础上分析评估项目运作风险、投资经济回报、市场前景预测、营销操作难度等，准确呈现项目可行性。,确立开发建设的目的、宗旨及指导思想，并确定项目规模、组成、功能、标准和布局、总投资及开发或建设周期。,规划项目的总体布局、建筑风格、功能定位、园林景观、户型设计以及对设计成品进行评定。,以市场数据为基础，从开发成本，资金需求、销售计划、资金链构建等方面做出投资评估。,从营销推广高度，归纳项目定位、规划、设计、广告等元素，制定最合理的市场营销方案，并给出专业优化建议。,通过对前面各因素的分析，可以确定出一个清晰和明确的项目前期策划方案，从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程，通过项目策划，可以对项目开发中各个方面进行充分调查和研究，制定方案，为项目进行过程中的成功提供前提。,制定销售目标计划,执行销售各项工作,实现销售回款,建立销售制度,组建销售团队,二、销售执行,三、广告执行,广告创作,广告制作,媒介购买及投放,媒介策略和计划,项目推广策略,Service Process,服务流程,前期策划,推广策略,服务完成,广告执行,营销过程,价格定位,营销计划,销售合同评审,团队建设及培训,现场包装、物料准备,营销计划,销售统计、小结,广告推广计划,现场管理,完成销售任务,营销准备,营销执行,物业交付,投资,决策,市场,定位,规划,设计,推广,策划,媒介,计划,广告,创作,广告,制作,媒介,投放,物业管理建议,评审交楼资料,交楼入伙,项目开发,项目开售,产品定位,形象定位,客群定位,市场机会分析,投资风险评估,可行性研究,资源整合,设计交底,过程互动,撰写媒介策略,提出媒介计划,制定排期表及预算,文案创作,美术创作,制作完稿,询价、定制作方,完成制作成品,制定购买计划,询价、定媒介方,完成购买及投放,Integrated Service,综合服务,土地拆迁补偿评估,规划的市场及经济评估,土地出让策略,主题地产开发战略顾问,城市进入战略及发展策略,项目物业发展建议,城市相关产业及商业地产,发展前景预测,城市调研,产品定位,客户定位,物业发展建议,营销策略,形象宣传及包装方案,广告推广策略,价格方案,品牌战略,项目开发融资咨询,销售执行,组建销售团队,建议销售制度,制定销售目标计划,执行销售各项工作,签约及按揭咨询服务,产权办证,实现销售回款,开发阶段,天与地综合服务,土地出让,城市规划,旧城改造,物业转让经营,市场定位/主题确定,开发决策,施工启动,建筑施工,市场营销,物业入伙,物业买卖租赁委托代理,代办银行按揭服务,个人房屋担保服务,提供房地产信息,提供房地产法律法规,物业转让税费及手续,代办各项房地产产权相,关手续,评审内容,/董事会,总经理,/营销总监,Our Guarantee,品质控制,销售代表,策划部经理,策划总监,项目经理,主策划,销售代表,策划员,策划助理,价格方案,开盘策略,项目定位,形象定位及宣传推广策略,成功案例,Case Share,投资开发案例,辉达,.,新天地,辉达,.,山水豪庭,世贸手机城,万国广场,辉达,新天地住宅小区是广西东兴辉达房地产有限公司首次投资开发的住宅项目，也是天与地置业首次参与广西地区的住宅投资开发项目。同时该项目亦是东兴市首个商品房园林小区。,该小区占地,27,亩，总建筑面积为,45000,，由,11,栋多层景观洋房组成；设有,6000,的中心花园和大型停车场，是东兴市首家采用智能化物业管理的住宅小区。,天与地负责该项目的投资、开发及销售，于,2004,年下半年正式公开发售，至,2005,年,12,月全部售馨并正式交付使用。,辉达,新天地,广西首次住宅投资开发,山水豪庭是香港天与地投资有限公司与广西辉达房地产公司于,2008,年共同打造的新项目，一个融合了和谐居住文化、同时又体现了现代都市健康生活模式的高档住宅社区。该项目位于东兴市高档住宅区核心地段，占地面积为,85,亩，总建筑面积为,22,万；由,7,栋,6,层多层洋房、,6,栋,17,层、,2,栋,21,层、,2,栋,27,层及,1,栋,33,层的高层建筑组成。,该项目是东兴市首创坡地式建筑，亦是东兴市首个东南亚风情园林豪宅社区，采用先进的人车分流设计，区内规划有一条,300,米长的景观大道、,10000,的中心花园、,5000,的休闲绿化广场、巴厘岛风情园林泳池、商业街、幼儿园、球场、康体活动中心等。,山水豪庭,东兴首席生态豪宅社区,万国广场位于钦州湾大道黄金地段，项目总投资约,1,亿元人民币，占地约,3,万平方米，总建筑面积逾,6.5,万平方米，其中商业面积,4,万多平方米，定位于钦州首席体验之都。,万国广场借鉴国内外多个成功商业中心设计精髓，剧场式设计让空间层层相连，“金三角”高效客流引导系统，提升商场循环消费率，创造层层精彩、铺铺皆旺的营商效果，营商效应万众瞩目。,2004,年,7,月,13,日是万国广场开盘的日子，天与地策划一场声势浩大的烟花汇演在万国广场上空绽放，也是这一场烟花，让万国广场的开盘销售节节攀高，,50%,的销售率，近,5000,万的销售额成就了钦州商场销售史上的神话。万国广场的投资开发成功，奠定广州天与地置业公司在广西地区的发展宏图。,万国广场,世贸手机城是广州天与地置业联同东兴市辉达房地产有限公司于,2007,年投资开发的商用地产项目。世贸手机城位于辉达,.,国际广场的裙楼，商场规划面积为,6800,平方米，是中国西南最大的手机批发商城，是东兴市目前配套最完善、档次最高的商城。,世贸手机城于建成后的,2,个月，在,08,年,7,月,13,日隆重试业。试业当天，人流涌动，盛况空前，近千名来自东兴、广州、深圳、越南等地的商家齐聚一堂，抢购高潮不断涌现。当日手机销量近千台，创下东兴手机市场销售佳话。,天与地置业参与项目投资、开发、招商、运营，从,08,年,4,月,-7,月一直在广州、深圳、南宁等地跨省招商，目前商场内商家,80%,以上是来自深圳、广州的手机、配件实力批发商；,20%,左右是来自南宁及东兴本地的零售分销商。,东兴世贸手机城,中国西南最大的手机批发商城,长沙,黄兴南路步行