秦皇岛房地产市场报告128P.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/1/16,#,谢谢！,2012,年秦皇岛市房地产市场概况,北京思源兴业房地产经纪有限公司秦皇岛分公司策划顾问部,2013,年,1,月,1,目 录,一、外部环境,三、年度总结,二、整体,市场,2,一、外部环境,1,、政策分析,2,、宏观经济,3,外部环境,政策分析,2008,年，金融危机使得房地产出现较大调整。,2009,年，国内房价快速上升，调控政策从紧。,2010,年，整体延续,2009,年走势，面临更加严厉调控。,2011,年，在多项房地产政策陆续出台后，房地产开始降温。,2012,年，在经济政治大变动的环境下，房地产出现回暖势头。,近年房地产调控环境,4,外部环境,政策分析,中央各部委政策,1,、展开集体建设用地建设,租赁 住房试点。,2,、抓好住房用地供应，促进已供土地开发建设,。,3,、妥善处理好现存小产权房的,问题。,4,、严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地,。,5,、严格,按照土地利用总体规划进行建设用地项目,预审。,6,、扩大耕地制度,改革试点。,7,、征缴土地闲置费，两年未动工将无偿,收回。,国土部,2012,年各部委紧密出台各项政策，严控房地产走势，维护房地产调控成果。,1,、推动中央重大决策部署，重点做好保障安居工程建设。,2,、,40,个重点城市个人住房,信息系统,6,月底前将与住建部联网,。,3,、年底,完成全国,100,个主要城市住房公积金账户的联网,监控。,4,、对房地产调控进行“微调”的行为，将坚决叫停,。,5,、要求各地按月公布保障房建设与开工,情况。,6,、,购绿色住宅优惠,房贷,利率。,7,、密切监测房地产市场变化。强化市场调控的政策,措施。,1,、研究,推进房产税改革的方案，适当扩大试点,范围。,2,、严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准,。,3,、下达专项资金补助公租、廉租房。,4,、实施积极的财政政策，促进经济稳定增长,。,5,、,我国保障,房建设的财政支出占,GDP,的,比重高于,发达国家水平。,住建,部,财政,部,5,外部环境,政策分析,央行主要政策,2,月,7,日,加大对保障房和普通商品住房建设的支持力度，提出满足首次购房的贷款需求。,2,月,15,日,央行召开金融稳定系统工作会议，继续深化金融机构改革，坚守风险底线。,2,月,24,日,降低存款准备金率,0.5,个百分点，将释放,4000,亿资金的流动性。,5,月,18,日,央行第二次下调存款准备金率,0.5,个百分点，释放,4000,亿元。,7,月,13,日,央行加大逆回购的投放力度，连续逆回购投放,3500,亿。,9,月,28,日,继续严格住房差别化信贷，抑制投资投机性需求。,2012,央行紧密配合国家调控政策，严格执行差别化信贷，并向市场注入流动性。,6,外部环境,政策分析,中央,加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。从总体上看，我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题,，,需要及时总结经验，完善制度，加强管理。,保障,房相关政策分析,9,外部环境,政策分析,上海：,12,月,19,日上午,，上海市,公积金贷款支持保障性住房建设试点已经中央批准实施，贷款总额度约,113,亿元。,南京：,12,月,24,日起，南京四大片区保障房陆续交付使用，首批,3100,套保障房住户开始领取新居钥匙，部分居民将可以在新居过年。,山西：,到,2015,年，山西将建设保障性住房,123.11,万套（户），新解决城镇中低收入住房困难家庭,100.78,万户，完成农村危房改造,22.33,万户。,北京：,北京,今年已经完成了,21.1,万套各类保障房规划条件审查，其总建筑规模达到,1483,万平方米，相当于,20,个北京最大的保障房社区。,主要,城市保障房,动态,保障房,2012,年，各大城市陆续出台细则促进保障房的建设，并完成全年建设指标。,10,外部环境,政策分析,2009,年,已建设,387,万套,2010,年,已建设,590,万套,2011,年,已建设,1000,万套,2012,年,已建设,800,万套,2013,年,2014,年,2015,年,目标建设,1300,万套,目标建设,500,多万套,市场化供给,政府供给,“双轨制”,+,保障房增加供给,“,十二五,”,期间城镇保障性住房建设目标是,3600,万套，,2012,年开工了,700,多万套，,预计,2013,年,保障房计划开工数量不会低于,500,万套。,11,外部环境,政策分析,2012,年政策热点分析,城镇化,2012,年，,党的十八大报告明确指出，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化,道路。,“住有所居”是新型城镇化必须直面的问题，它既关系转移人口的居住条件改善，又涉及并入土地的集约高效利用。,住房市场在城镇化过程中面临的机遇和挑战,机遇：,新型,城镇化带来更高层次的住房需求，为住房市场的转型发展形成了有力,支撑。,挑战：,既有,市场在运行效率、目标定位、开发模式方面，与新型城镇化的要求尚存,差距。,12,外部环境,政策分析,2012,年政策热点分析,城镇化,一,、坚定不移地完善住房市场机制，提高市场配置住房资源的效率。,城镇化下的住房市场发展方向,二、,坚定不移地,发展,以住房消费为主的市场，致力于改善广大群众的居住条件。,三,、坚定不移地推进住宅,产业转型,升级，构建,符合生态文明的,产业发展模式,。,13,外部环境,政策分析,信贷,2012,年央行,2,次降低存款准备金率，,货币政策进一步放松，,是今年宏观经济,指标放缓超预期后，央行作出的应对措施,。存贷款利率今年的两次下调，也侧面反映了经济的放缓。,存款准备金率变化,存贷款基准利率变化,14,数据来源：国家统计局,2012,年，房产税扩大试点的消息不断传出，作为备战下一轮楼市调控的“重磅弹药”，决策层一直为“加快推进”房产税扩大试点做准备。但今日，扩围的时机依然未得到确定，房产税征收标准和时间表也尚未推出，可见房产税推出的难度和复杂性。,外部环境,政策分析,房产税,2013,年,房产,税方向：,2013,年地产调控将向何处去尤为关键，根据种种信息综合分析，,2013,年扩大房产税改革试点可能性大大增加，但推进过程仍是扩大试点范围，而不是全面放开。房地产税的改革对于房地产业的影响仍然是预期性的，是软性切入，但是效应会越来越多表现出来。,15,总体来看，,2012,年房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。,2013,年的调控仍将持续高压的政策压力，市场仍面临严峻的形势。,总结,外部环境,政策分析,2012,年宏观调控政策小结：,国家各项房地产政策继续保持严控房地产的基调。,对地方的各种宽松政策实施严厉的压制，保证调控既得成果。,房产税试点效果渐显，预期,2013,年会拓宽房产税试点范围。,继续保持建设,保障性安居,工程的有序进行，加大财政支持力度。,中央经济会议首提城镇化，将对房地产产生多方面的影响。,16,外部环境,宏观经济,国内生产总值,2012,年全球经济一片惨淡，我国,GDP,的增长速率也继续放缓。预期,2013,年中国全年,GDP,增速在,7.5%,左右。中国经济形势或已企稳。,17,数据来源：国家统计局,外部环境,宏观经济,人民币新增贷款,2012,年末，本外币贷款余额,67.29,万亿元，同比增长,15.6%,。人民币贷款余额,62.99,万亿元，同比增长,15.0,%,。,全年人民币贷款增加,8.20,万亿元，同比多增,7320,亿元。,18,数据来源：国家统计局,外部环境,宏观经济,对外贸易,2012,年我国外贸进出口总值,38667.6,亿美元，同比增长,6.2%,，较,2011,年进出口增速回落,16.3,个百分点。出口,20489.3,亿美元，进口,18178.3,亿美元，分别增长,7.9%,和,4.3%,。,月份,2012,年,01,月份,2012,年,02,月份,2012,年,03,月份,2012,年,04,月份,2012,年,05,月份,2012,年,06,月份,2012,年,07,月份,2012,年,08,月份,2012,年,09,月份,2012,年,10,月份,2012,年,11,月份,2012,年,12,月份,当月出口额,(,亿美元,),1498.8,1144.3,1656.8,1632.8,1811.4,1802.1,1769.4,1779.73,1863.5,1755.71,1793.81,1992.3,当月进口额,(,亿美元,),1227.1,1461.6,1603.7,1448.1,1624.4,1484,1517.93,1513.13,1586.8,1435.79,1597.47,1676.1,19,数据来源：国家统计局,外部环境,宏观经济,消费,2012,年，我国社会总体消费平稳增长，全年涨幅低于,2011,年，季度涨幅较为稳定，从全年来看，社会消费品零售总额呈平稳上升趋势。,20,数据来源：国家统计局,外部环境,宏观经济,货币供应,2012,年末,，广义货币,(M2),余额,97.42,万亿元，同比增长,13.8%,，比,11,月末低,0.1,个百分点，比上年末高,0.2,个百分点；狭义货币,(M1),余额,30.87,万亿元，同比增长,6.5%,，比,11,月末高,1.0,个百分点，比上年末低,1.4,个百分点；流通中货币,(M0),余额,5.47,万亿元，同比增长,7.7%,。,21,数据来源：国家统计局,外部环境,宏观经济,物价指数,2012,年，居民消费价格指数,CPI,延续了,2011,年下半年跌势，总体呈缓慢下降走势,。,2012,年最后一个月,CPI,开始回升,，呈现加快回升态势，通胀或迎来新一轮上涨周期。,生产者物价指数,PPI,在,2012,年年中企稳，之后开始缓慢上升。,数据来源：国家统计局,22,2008,2007,2006,2005,2004,2003,2002,2011,2010,2009,积极财政稳健货币,保持宏观经济政策连续性,巩固宏观调控成果,继续搞好宏观调控,经济继续又好又快发展,稳物价调结构促平衡,保增长扩内需调结构,保持经济平稳较快发展,稳经济、调结构、控通胀,稳中求进,中央经济会议是我国制订宏观经济发展战略的重要会议，是来年经济走势的风向标。,2012,年中央经济工作会议确立了,2013,年继续,“稳中求进”,的,方针,，经济,工作的首要任务是“促进经济持续健康发展”。,2012,年经济工作的主要任务：,外部环境,宏观经济,中央经济工作会议,历年中央经济工作会议方针：,继续稳中求进,2012,23,首,提“积极稳妥推进城镇化”,：,与,2012,年经济工作的五项任务相比，,2013,年增至六项。其中新增“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。,”,近年来我国城镇化力度很大，不乏有一些地方错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低，推进过程也过于急躁。为此，未来要在城镇化发展上纠错，也要在发展中提高城市的舒适性。,外部环境,宏观经济,中央经济工作会议,城镇化,24,外部环境,宏观经济,总结,2012,年宏观经济小结：,GDP,持续高增长，增速有所放缓，经济增长模式迎来转型良机；,国际市场需求不旺，但对进出口贸易影响有限；,国内消费对经济增长贡献有限，市场消费潜力有待释放；,CPI,、,PMI,经济指数回升，经济显现气温回升迹象；,2012,年的经济形势总体走势平稳，符合市场预期。,2012,年，在全球经济总体低迷状态的形势下，我国的宏观经济虽然也受到多方面的冲击，但整体基本面运行良好，经济保持了稳定增长，并呈现出企稳回升的迹象，预期,2013,年我国整体经济将继续稳健发展。,25,二,、整体市场,2,、一级市场,3,、二级市场,1,、全国市场,26,全国土地市场概况,住宅用地,变化,整体市场,全国,市场,全国住宅用地供应自,2008,年以来，保持了连续,4,年的增长，,2012,年住宅供应,同比增长,38.6%,。,2012,年全国住宅用地成交随其供应量的逐年增加，整体呈现稳步增长态势。,北京：,北京,2012,年土地出让金与,2011,年,1155,亿元相比缩水近半，仅是,2010,年的,1/3,，达,4,年来最低,。,上海：,2012,年上海共成交经营性用地,190,幅,，同比,减少,39.97%,。土地出让,金同比,减少,25.98%,。,广州：,2012,年,1,至,8,月，广州市本级土地出让金收入,107.4,亿元，仅完成年度预算的,34.2%,。,2012,年住宅供应,同比增长的,同时，全国住宅用地,成交量也逐年增长。一线城市土地供应减少，大型房企大举进入二三线城市推动了其所在城市土地市场成交量的放大，而近几年住宅,用,地实际需求的增长是土地成交量的稳步增长的主因。,供应情况,成交,情况,27,数据来源：国家统计局,整体市场,全国市场,从全国来看，土地供应的主要增长还是在二三线城市。特别是住宅用地的供应，一线开始萎缩，二三线城市大幅增长。,2012,年年末，虽然土地市场一片火爆，但难以掩盖全年土地市场冷清的局面,。,2012,年土地出让金下降的原因，一方面是房地产整体市场环境较差，房企拿地积极性下降，另一方面是地方土地供应减少。,全国土地市场概况,小结,28,全国二级市场概况,一、二线城市成交数据,整体市场,全国,市场,2012,年楼市成交持续回升，较,2011,年均出现明显增长，第四季度以来，各大房企年底冲量，出现“暖冬”和“翘尾”现象。,29,全国二级市场概况,十大,城市成交情况,整体市场,全国,市场,总体来看，全国十大城市成交数据较去年均有所增长，其中年成交面积同比平均幅度为,44.15%,。,30,整体市场,全国市场,2012,年全国楼市整体回暖的背景下，一二级城市的楼市成交数据明显高于,2011,年，四季度成交量的持续走高所产生的“暖冬”及后期的“翘尾”现象被看做是楼市回暖的重要标志。,2012,年一二线城市成交面积平均增幅为,44.15%,。经济学家认为“楼市回暖”的部分原因是近两年房企拿地数量减少造成的供应量减少所致。,全国二级市场概况,小结,31,海港区,中心地带发展已较成熟，存量土地较少，未来城市开发的方式以城中村改造较多，,2012,年新增建设用地主要位于西部片区、中心区域等。,山海关区,的,发展一定程度上受到古城遗址保护的抑制，未来的发展空间更多地集中在石河沿岸，目前的沿河地带建设已初具规模，但未来的发展空间更大。相比之下，山海关老城区的改造力度不大，地区整体土地供应量不高,。,北戴河区,是国家重要的疗养区，中心城区以各种疗养院、度假酒店、旅游景点为主，住宅地产发展极为缓慢。根据规划，城区目前的发展重心正在向西移动，未来的土地供应主要集中在这一地区，将成为北戴河新的发展热点,。,整体市场,一级市场,土地供应方向,32,秦皇岛市近期的发展规划里面提出实施“西移北进”战略，“西南片区”为今年土地出让,主要,方向，多家本地,知名,开发商相继拿地。,整体市场,一级市场,土地供应方向,海港区,西南片区,北,部片区,中心城区,33,位于秦皇岛市西南片区的各地块主要为旧村改造，主要包括慕义寨村旧改、南大寺村旧改、新店子村旧改、下庄村旧改等。,整体市场,一级市场,土地供应,热点地块,西快速路,北戴河火车站,注：为旧改具体位置。,34,整体市场,一级市场,土地供应,热点地块,编号,原转让单位,受让单位,地块位置,用途,出让方式,土地面积,(,亩,),土地类型,单价（万元,/,亩）,合同出让金（万元）,批准日期,一级,二级,01-01,原南大寺村旧改,秦皇岛市新世纪房地产开发有限公司,海港区法云寺西路以东、,205,国道以北,城镇住宅,城镇住宅,挂牌,199.93,存量,198,39586.14,2012/2/14,01-02,原下庄、新店子村旧改,秦皇岛星光房地产开发集团有限公司与秦皇岛承荣房地产开发有发公司联合,海港区南岭西路以西、,205,国道以北,法云寺东路两侧,城镇住宅,城镇住宅,挂牌,896.06,存量,198,177419.9,2012/2/14,01-03,原慕义寨村旧改,秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司与秦皇岛大有房地产开发有限公司联合,海港区西部快速路以北,城镇住宅商服,城镇住宅商服,挂牌,550.632,新增,216,118936.5,2012/2/14,地块详细指标：,35,整体市场,一级市场,根据,秦皇岛市近期建设规划（,2011-2015,年）,，,201,3,年，秦皇岛市住房保障规划预算投资,14.7,亿。用地面积,15.54,公顷，建筑面积为,42.4,，保障户数达到,6347,。,秦皇岛市中心城区,2013,年住房保障规划表,土地供应,2013,住房保障规划,海港组团,山海关组团,北戴河组团,投资预算（亿元）,12.8,0.9,1,用地面积（公顷）,11.2,3.4,0.94,建筑面积（万平米）,35.9,3.5,3,保障户数（户）,5335,579,433,36,整体市场,一级市场,土地供应,小结,海港,区依旧是秦皇岛土地供应的重点地区，根据规划，未来海港区土地供应重点将集中在北部生态区等边缘地带及海阳镇等区域的改造和新建,。,2012,年土地供应主要位于海港区的西南边缘地带，符合城市规划及未来发展方向。北戴河,新区将依靠北戴河的知名度，打造崭新的旅游新区，未来将成为秦皇岛西部土地供应的重要区域,。,山海关与北戴河受各自先天条件的制约，土地供应量不大，但部分区域的发展仍然值得看好，未来有望成为土地集中供应的点状分布,。,37,2012,年秦皇岛市三区非工业用地实际成交共计,125,宗，面积,571.83,公顷。其中，以招拍挂方式供地,79,宗，面积,485.26,公顷，合同出让金,78.49,亿元。,秦皇岛今年非工业用地成交量与金额同比均高于去年。,从历年的成交量变化可见，土地市场的变化与房地产市场的形势变化紧密相关。,整体市场,一级市场,土地成交,非工业用地,38,土地成交,整体市场,一级市场,自从,2011,年国家实施更加严厉的调控政策后，土地市场总体较为低迷，但,2012,年年底全国房地产出现回暖迹象，土地成交量有所放大。,土地成交,住宅用地,2012,年秦皇岛城市区住宅用地成交月度,变化,月份,一月,二月,三月,四月,五月,六月,七月,八月,九月,十月,十一月,十二月,宗数,25,0,0,0,1,1,1,5,1,2,0,6,面积（亩）,2880.07,0,0,0,175.31,97.69,21.64,170.47,70.23,56.45,0,509.97,成交总价（万）,507574.62,0,0,0,21037.68,9573.62,1406.43,19435.97,10535.13,11854.5,0,98338.41,楼面地价（元,/,平）,1184,0,0,0,643,525,348,591,804,1575,0,3534.26,39,土地成交,区域对比,整体市场,一级市场,海港区作为秦皇岛市的中心区，其土地成交量价均占秦皇岛市大部分份额，其中又以住宅用地为主；山海关的土地成交中住宅用地为主，而作为旅游胜地，北戴河的工业用地零成交。,住宅,商业,工业,海港区,626186,76375,13873,北戴河,30305,70383,0,山海关,101252,10600,15881,住宅,商业,工业,海港区,592200,54879,32330,北戴河,1593,8300,0,山海关,33100,10600,1012,40,2012,年整体的计划供应量和实际供应量都比,2011,年出现了明显的上升。,近三年秦皇岛土地市场一直处于供不应求的局面，土地供需比一直在,0.7,左右浮动。,土地成交,供需比,整体市场,一级市场,2009,2010,2011,2012,供地计划（公顷）,54.3,185,157.7,185,实际成交（公顷）,73.61,268.6,222.6,267.2,计划供应与实际供应比,0.74,0.69,0.71,0.69,41,整体市场,一级市场,总结,2012,年一级市场小结：,2012,年秦皇岛市住宅用地的供应量高于,2011,年，但典型城市全年土地成交量依然同比下跌。,根据秦皇岛的城市规划，海港区边缘、山海关石河沿岸、北戴河西部地区将是新增土地供应的重点地区，城市建设用地规模将进一步扩大。,秦皇岛海港区依然是房地产投资最集中的地区，在一级市场上表现明显。,位于海港区中心板块的住宅用地成交价最高达,380,万元,/,亩，可见未来海港区中心区域的土地竞争将愈发激烈。,42,整体市场,二级市场,整体概况,供求关系,2012,年底，秦皇岛房地产市场的余量及,2012,年潜在供应量超过,6,00,万平方米，相比去年同期大幅增加，库存去化周期也高于全年同期。,年度,库存量（万平米）,月均去化量（万平米）,去化周期（月）,2011,年,418,10,42,2012,年,635,10.6,59.91,43,整体市场,二级市场,2012,年,12,月份价格指数结束同比八连跌的态势，同比,微涨,0.03%,，为,2012,年,3,月来的首次同比上涨,。秦皇岛市的房价指数走势基本与全国保持一致，但在,2012,年,12,月出现下滑。,全国百城房价指数,秦皇岛房价指数,整体概况,房价指数,数据来源：中指数据,44,整体市场,二级市场,整体概况,成交量价,2012,年，受调控政策影响，秦皇岛房地产市场依然是以价促量，低折扣屡见不鲜。城市区的商品住宅成交量与去年相比整体有所上升，但涨幅较小。价格基本处于平稳状态。,近两年秦皇岛住宅市场成交量价走势,45,整体市场,二级市场,区域划分,根据不同区域的市场特点，可以将秦皇岛城市区的房地产市场划分为几个区域。,秦皇岛住宅,市场区域界定,：,1,、海港区刚需型市场；,2,、山海关区刚需型市场；,3,、绥中滨海新区市场；,4,、,北戴河、北戴河新区、,金梦海湾、,山海关等区域海景,房市场。,1,2,4,3,46,作为国内知名的海滨旅游城市，秦皇岛的房地产市场呈现出较强的二元性特点，传统型刚需市场及海景房市场在客群定位、产品特点、价格及季节性等方面均存在较大的差异，其中，海港区是秦皇岛房地产投资及市场容量最高的区域，也具有较强的代表性。,整体市场,二级市场,47,整体市场,二级市场,海港区,板块划分,北部生态区,板块,中,部,板块,东部板块,开发区板块,西南板块,东部,板块,中,部,板块,北部生态区,板块,开发区板块,西南板块,海港区是秦皇岛的行政中心区，资源集中度较高，历来为秦皇岛市房地产市场最为活跃 地区，其市场可进一步细分为五个板块：,48,综合板块，市级行政中心、金融中心及商业中心，板块气候已经形成，发展空间,不大。,优势：,1,、承载较多的城市功能，由此带来的需求形成强大的市场支撑；,2,、区域内生活配套、市政设施完善，交通便利。,劣势：,土地存量有限，未来发展潜力不大。,整体市场,二级市场,海港区,中部板块,秦皇岛火车站,在水一方,京哈铁路,港城大街,汤河,北环路,和平大街,壹品天城,玉带湾,盛秦国际,水韵名邸,首府二期,天娇园,翠岛天成,环岛花园,嘉盛景苑,东升家园,汤河铭筑,星光大道,华跃城,宏扬铂郡,汤河东岸,49,整体市场,二级市场,海港区,中部板块,典型项目,首府,二期,首府二期为继首府一期后，定位更高端、设计更加出众的高品质楼盘。,项目位置,：先锋路以南、海阳路以西,物业,类型,：,11,层、,18,层板式小高层,建筑面积：,10.4,万,平米,容积率,：,1.49,绿化率,：,50%,开盘时间,：,预计,2013,年,3,月,均价,：均价,9500,元,/,平米,开发商,：江盟房地产,50,整体市场,二级市场,海港区,中部板块,典型项目,首府二期,首府二期楼座分布,51,首府二期的户型以,101,-135,平方米为主，占全部房源的,96.4,%,左右，全部为三居室的户型，小三居较为畅销。,项目名称,面积区间（）,通透性,建筑类型,分析,首府二期,三居,(101-135),占,96.4%,五居,(176-182),占,3.6%,全通透,板式高层,临近汤河，中心位置，定位高端。,101,平方米,三,居,129,平方米,三,居,135,平方米三居,186,平方米,五,居,整体市场,二级市场,海港区,中部板块,典型项目,首府二期,52,秦皇岛市提出北部生态区规划，目前,尚处于起步状态，未来发展空间,较大,。,优势：,1,、北部生态区是市政规划中重点发展的一个片区，未来发展空间较大；,2,、高铁的开通将对本区域的发展带来最直接的利好影响,。,劣势：,1,、区域内规划有部分工业；,2,、区域内部配套尚不够完善；,3,、与市区接驳交通条件有待改善；,4,、秦皇岛人对北部区域的认可度不高。,整体市场,二级市场,海港区,北部生态区板块,龙溪御园,万树香堤,北城壹号,万科假日风景,兴龙生态谷,恒大城,耀华南路,北港大街,北环路,西港北路,红旗北路,民族北路,秦皇岛火车站,53,北部生态区板块,典型项目,万科,假日风景,项目位置：海港区 民族北路与北港大街交叉口,物业类型：高层、小高层,建筑面积：,80,万平米,容积率：,2.5,绿化率：,35%,开盘时间：,2011,年,10,月,起 价：,6438,元,/,平米,开发商：秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司,1#,6#,4#,5#,2#,整体市场,二级市场,海港区,假日风景是万科地产在秦皇岛开发的第一个项目，秦皇岛成为其在二三线城市布局的重要一站。,54,北部生态区板块,典型项目,万科,假日风景,整体市场,二级市场,海港区,万科假日风景的优势,万科假日风景的劣势,1,、万科作为房地产行业的领跑者，具有无可比拟的品牌优势。,2,、全面家居解决方案。,3,、万科物业的优质服务。,4,、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。,5,、营销推广体系完善。,1,、项目区域目前不受当地消费者认可，配套不完善。,2,、周边环境较差。,3,、物业类型单一。,万科假日风景三大卖点：品牌、物业、精装，构成该项目强大的市场竞争力。同时随着恒大、华润等,一些开发实力强，经验丰富，品牌知名度高，市场覆盖广的国内地产大鳄纷纷逐鹿港城，将秦皇岛房地产行业带入品牌和品质竞争的新时代，市场竞争日益激烈。,55,兴龙生态谷在,2011,年,6,月和,8,月两次开盘，其多层为主的产品受到市场的广泛欢迎。,北部生态区板块,典型项目,兴龙生态谷,整体市场,二级市场,海港区,项目位置,：北港大街以南，民族北路以西,物业类型,：,48,栋多层，少量高层,建筑面积,：,50,万,平米,容积率,：,1.9,绿化率,：,35,%,开盘时间：,2011,年,6,月,均价,：,6500,元,/,平米,开发商：,秦皇岛兴龙房地产开发有限公司,56,在售物业类型,6+1,交房时间,2012,年,5,月,1,日,首次开盘房源,东区,22,、,23,、,24,、,25,、,34,、,35,、,36,、,37,、,38,、,39,二次开盘房源,东区,3,、,4,、,5,、,8,、,9,、,10,、,11,、,12,、,17,、,18,、,19,、,20,、,26,、,27,、,31,、,41,主力户型,78-138,平米,目前均价,6300,元,/,平左右,下房面积、价格,5-16,平米，均价,2000,元,/,平米,当期销售描述,四季度以来，成交量缩小,来电来访情况,平均来电每天,6,组；来访每天,5,组,销售价格,均价,:,6300,元,/,推售情况,近期无加推计划,全年营销推广手段,广播、报广、网络、数据库、户外、车体等,目前主要推广手段,市内三面翻、车体、网络,整体市场,二级市场,海港区,北部生态区板块,典型项目,兴龙生态谷,57,北部生态区板块,典型项目,兴龙生态谷,整体市场,二级市场,海港区,兴龙生态谷的优势,兴龙生态谷的劣势,1,、兴龙集团在本地的知名度较高。,2,、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。,3,、建筑类型以,6+1,为主，深受秦皇岛本地消费者的欢迎。,4,、营销推广力度较大,，种类多，频次高。,1,、项目区域目前不受当地消费者认可，配套不完善。,2,、项目推广活动限于本地，外地客户的认知度不够。,3,、紧邻万科、恒大项目，对其销售产生一定的冲击。,生态谷建筑类型多本地市场认可度极高的,6+1,，是项目最明显的优势。但是项目所在区域的配套不足，万科、恒大等在其周边开发项目加剧了竞争，该项目的未来销售面临一定困难。,58,北部生态区板块,典型项目,恒大城,整体市场,二级市场,海港区,恒大城是恒大地产一个成熟的产品体系，恒大一贯的低价入市策略增加了市场对其价格的期待。,项目位置,：红旗北路以东、规划四路以西、北港大街以南、大秦线以北、规划三路两侧,物业类型,：板塔结合高层、小高层,开盘,时间,：预计,2012,年初,均,价：,5800,元,/,平米,开发商,：恒大地产,物业公司：金碧物业,59,北部生态区板块,典型项目,恒大城,楼座,1,、,2,、,3,、,4,、,5#,6,、,7,、,8,、,9,、,10,、,11#,16,、,17,、,18#,户型,三室两厅一卫：,95,两室两厅一卫：,95,、,97,三室两厅一卫：,95,两室两厅一卫：,95,、,97,三室两厅两卫：,145126,两室两厅一卫：,97,层高,33,（一层商业）,33,（一层商业）,28,（一层商业）,28,（一层商业）,20,20,套数,320,160160,162162,162162,6060,120,整体市场,二级市场,海港区,恒大城开盘情况：,项目,开盘当天到访约,250,组客户，共计约,500,人。开盘当天享受,8.5,折优惠活动；全款,9.5,折，贷款,9.8,折，准签再,9.9,折。目前优惠活动为现场,9.6,折，全款再,9.5,折，准签再,9.9,折,。,项目,当日销售约,172,套，成交均价,5700,元,/,平方米,。,60,北部生态区板块,典型项目,恒大城,整体市场,二级市场,海港区,恒大城的优势,恒大城的劣势,1,、恒大地产品牌优势。,2,、低价入市。,3,、赠送精装。,4,、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。,5,、营销推广体系完善。,1,、目前,当地,消费者对项目,区域认可,度低，配套不完善。,2,、区域及城市市场竞争激烈。,3,、产品线单一。,项目延续恒大低价入市的传统，优惠力度对消费者来讲具有不小的吸引力。万科、华润等国内一线品牌开发商纷纷进驻港城，将秦皇岛房地产的竞争推向了一个新的高度，这样，兼具品牌和价格双重优势的恒大城在未来的市场竞争中已经先期占据了有利位置,。,61,秦皇岛重点发展区域，城市扩展的方向，教育资源,集中。,优势：,1,、市政规划中的重点发展方向，老城区外溢的主要承接地区；,2,、土地存量大，在售项目与待售项目众多，市场表现活跃；,3,、配套设施完善，新一中位于开发区，教育等资源较为集中。,劣势：,整体规划周期较长，部分道路交通状况不佳。,整体市场,二级市场,海港区,开发区板块,汤河,黄河道,长江道,小汤河,燕山大学,中冶果岭湾,状元府,明日星城,珠江道,12,号,龙熙半岛,燕大星苑红树湾,曦城花语,香邑溪谷,天成锦江苑,置地广场,西环路,橡树湾,62,央企高端精装品质项目，经典户型满足多重化需求，预见城市未来繁华。,开发区板块,典型项目,华润,橡树湾,整体市场,二级市场,海港区,项目位置：,开发区,新一,中西侧,物业类型,：高层、小高层,建筑面积,：一期,242000,平米,容积率,：,2.497,绿化率,：,3,5,%,开盘时间：,2012,年,06,月,均价,：,7,500,元,/,平米,开发商,：华润置地,63,开发区板块,典型项目,华润,橡树,湾,整体市场,二级市场,海港区,1,6,5,4,3,2,11,10,9,8,7,64,开发区板块,典型项目,华润,橡树,湾,整体市场,二级市场,海港区,项目名称,面积区间（）,通透性,建筑类型,分析,华润橡树湾,两居,(86-91),占,48%,三居,(123-135),占,52%,80%,全通透,11,栋高层,以,91,平方米两居和,123,平方米三居为主力户型。,123,平方米,三,居,86,平方米,两,居,91,平方米两居,135,平方米,三,居,华润橡树湾开盘：,开盘当天到访约,150,组客户，共计约,300,人。,项目,当日销售约,100,套，截止,6,月,30,日，项目总成交,149,套，去化率,62.6%,。成交均价,6854,元,/,平方米。,65,开发区板块,典型项目,华润,橡树,湾,整体市场,二级市场,海港区,华润橡树湾的优势,华润橡树湾的劣势,1,、华润品牌在全国的知名度较高。,2,、项目以公园为主题，景观价值得到提升。,3,、产品定位高端，专业的设计公司、国际知名的园林公司介入提高了产品的档次。,4,、营销推广力度较大，除了常规的网络、户外广告等推广手段外，项目在秦皇岛市商业核心区加强各方位营销，样板间的建立也对项目销售带来了积极影响。,1,、产品位于开发区西段，周边配套稀少。,2,、项目目前周边道路较少，交通不便，距市中心较远。,3,、项目的价格相对较高。,从目前秦皇岛在售楼盘的整体情况看，华润橡树湾定位高端，全部为精装修。基于,中高端改善型客户的功能化需求，以最大限度吻合家庭成员行为习惯的家居设计为核心，可批量生产的家居整合解决方案,。各方面细节配置在很大程度上提升了小区的档次，增加了对很多高端客户的吸引力。,66,开发区板块,典型项目,香邑溪谷,项目位置,：开发区祁连山南路与庐山路交叉口西南角,物业类型,：花园洋房、小高层、高层,建筑面积,：,40,万平米,容积率,：,1.9,绿化率,：,35.2%,开盘时间：,2011,年,11,月,均价：,8000,元,/,平米,开发商,：秦皇岛润和房地产开发有限公司,整体市场,二级市场,海港区,香邑溪谷的产品类型以秦皇岛市区较为稀缺的花园洋房为主，这成为其最大的优势。,67,香邑溪谷一期多层房源基本售罄，高层部分处于热销状态。预计,2013,年二期产品将会推出。,产品定位瞄准改善型客户；所有户型均南北通透；一层送花园，顶层送露台，吸引客户购买。,整体市场,二级市场,海港区,开发区板块,典型项目,香邑溪谷,68,开发区板块,典型项目,香邑溪谷,整体市场,二级市场,海港区,香邑溪谷的优势,香邑溪谷的劣势,1,、隆基泰和的品牌优势明显。,2,、产品定位高端，托斯卡纳风格的花园洋房，海港区竞争产品少。,3,、户型空间利用率较好，赠送下跃、阁楼赠送对目标消费者构成强大的吸引力,4,、营销推广力度较大。,1,、,市中心客户群对该地段不认可；,2,、所开楼栋面积区间较单一，客户面狭窄。,香邑溪谷作为托斯卡纳风格的花园洋房小区，在秦皇岛属于稀缺资源，竞争者较少。但是该项目的客户多为改善性群体，客户类型比较单一。,69,秦皇岛市的外向型城市形象板块，一线海景房或二线近海项目,较多。,优势：,1,、秦皇岛市区的优质海岸线资源多分布在该区域；,2,、区域内旅游资源丰富，奥体中心、西浴场等提升了区域形象。,劣势：,1,、房价普遍较高，客户覆盖相对较窄；,2,、本地人对一线海景项目,不认可，针对一线海景房的相关配套尚不完善。,整体市场,二级市场,海港区,西南板块,西环路,河北大街,文昌路,奥体街,河滨路,文体路,文坛路,金舍博贤院,御品星城,金舍雍景院,远洋海世纪,紫城秦皇半岛,森林逸城,中铁,秦皇半岛,金屋秦皇半岛,富,立秦皇半岛,金梦海湾第一观,金梦海湾,NO.1,嘉里海碧,台,70,西南板块,典