秦皇岛海滨地产市场分析报告71p.ppt

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纲,各区域项目整体情况简报,典型项目营销规划参考,1,2,项目地图,绥中,黄金海岸,南戴河,北戴河,一线海景房,山海同湾,海天翼,时间海,白金海岸,北戴河住宅,戴河国际,戴河庭院,南,戴,河,瓴澜,非常海,欧洲,金海岸,戴河新城,海巢,夏都海岸,泊度,紫澜香郡,滨海新城,黄金海岸,澳景蓝湾,时代海岸,戴河首领,秦市区,秦市区,金梦海湾一号,金梦海湾第一关,一线海景房,山海同湾,海天翼,时间海,白金海岸,各区域项目简析,基本信息,项目名称,山海同湾,建筑面积,105,万,占地面积,46,万,容积率,1.85,基本信息,项目名称,白金海岸公寓,建筑面积,50.88万,占地面积,18万,容积率,2.53,基本信息,项目名称,海天翼,建筑面积,59万,占地面积,19万,容积率,2.5,基本信息,项目名称,时间海,建筑面积,127.3万,占地面积,34万,容积率,3,绥中滨海经济区,绥中产品推售情况,各区域项目简析,60%,金梦海湾1号,产品推售情况,各区域项目简析,秦市区,金梦海湾一号,金梦海湾第一关,秦皇岛市区,泊度,滨海新城,各区域项目简析,南,戴,河,瓴澜,海巢,非常海,夏都海岸,欧洲,泊度,金海岸,紫澜香郡,戴河新城,滨海新城,2,万平,时代海岸,奥景蓝湾,黄金海岸,黄金,海岸,澳景蓝湾,时代海岸,戴河首领,各区域项目简析,产品推售情况,1,、项目定位以休闲度假为主，侧重海景资源依赖程度；,2,、项目中小规模，以区域级度假模式启动。,项目特征,1,、产品以距离海景资源线性关系为价值梯度排列；,2,、户型面积区间整体偏小，以度假公寓为主；,3,、户型设计上注重景观因素；,4,、户型创新以赠送空间为主，如花厅、阳台及纵向,LOFT,产品特征,1,、根据各户型看海关系作为确定价格的首要因素；,2,、度假公寓产品注重总价，居家类产品注重单价；,3,、各项目价格策略大多以低开高走为主。,关键字：,1,、客户主要来源为北京客户，各本地客户相对较少；,2,、北京等外地客户置业目的主要为投资及度假需求；,3,、唐津辽等外埠客户有增加趋势，但不明显。,客户特征,价格特征,区域模式,+,公寓产品,+,海景价值,+,投资度假,报 告 提 纲,各区域项目整体销售情况简报,典型项目营销规划参考,1,2,蓝色海岸,阳光海岸,黄金海岸假日公寓,戴河庭院,金梦海湾,NO.1,澳景蓝湾,半岛假日公寓,倚海,45,金海岸,秦皇国际,山海同湾,秦新悦蓝山,夏都海岸,紫澜香郡,高尔夫项目,泊渡,东山新天地,金海戴河首岭,东山帝景,海岸葡萄庄园,海天翼,大地顾问秦皇岛代理项目一览表,典 型 项 目 分 析：,典 型 项 目 分 析思路：,结合祥云岛项目体量及定位目标，我们选取大地公司代理的若干项目，就整体规划评价、销售概况、客户构成等几个方面做简要阐述。,绥中,-,山海同湾,绥中,-,海天翼,秦皇岛,-,金梦海湾,1,号,绥中,-,山海同湾,地块解析,-,区位,地处绥中滨海经济区、北倚长寿山、东靠止锚湾，西望老龙头，南面坐拥渤海湾天然、生态的一线海湾资源。,项目概况：,位于绥中滨海经济区,由21幢百米高层全海景度假私邸、,2座五星级海景温泉酒店、,10栋酒店别墅、,2条地中海风情商街组成,距海70米、滨海大道将楼盘与沙滩隔开,一期：1#、2#、3#,二期：5#、6#、22#、25#、26#,目前，项目左侧商街已投入使用，包括发廊,超市、快餐店及圣托里尼主题酒店等,总占地：,46,万平米,容积率：1.85,总计：31层,绿化率：35.1%,山海同湾,山海同湾：,成功完善了绥中经济区,首席地中海风情海湾度假城,形象。,是绥中区滨海经济区标志性建筑之一。,山海同湾,3,2,1,5,8,18,19,20,21,22,7,11,16,9,12,17,6,10,15,25,23,26,地块指标分析,项目名称,山海同湾,建筑面积46万,占地面积10,5,万,容积率1.85,配套 2大海滨五星级酒店、,2条地中海休闲商街、,1.3万平米酒店会所、,3.9万平米地中海园林,一期,二期,楼号,物业类型,主力面积区间,1#-3#,高层,43、63,5#6#,高层,70-90,22#,26#,高层,43、63,楼号,总套数,开出套数,1#,700,695,2#,700,695,3#,700,695,5#,510,508,6#,268,94,22#,751,261,25#,751,521,26#,751,734,合计,5131,4203,5#,楼,B1,户,型,送,花,厅,一期1#、2#、3#共2100套房源,主力户型,时间轴,20,10,.,6.,20,11,.,6,第一期,第二 期,第三期,第四期,价格走势,5800,5000,首期配置：,无,总规模46万平米，21栋34层精装海景私邸，首期推出3栋2085套，销量1568套；二期推出5栋楼盘，分别为5#6#22#25#26#楼，共3031套房源，截至目前为止已售1372套，二期左侧商街及圣托里尼主题酒店投入使用时期已过销售旺季并未对楼盘销售起到应有的推动作用，但由于市场形式不容乐观、以后各期开发规模根据销售情况及销售速度而定。,4363,5#、6#,：70-90,22#-26#：,43、63,山海同湾的开发进程,物业类型：海景公寓,均价：5000元/,销量：1568套,物业类型：海景公寓,价格：5800元/,销量;1372套,推售楼盘待定,体量,二期：5#6#22#25#26#共3031套房源,配套：左侧上街、圣托里尼主题酒店,容积率：1.85,，层高：34层,开发进程,项目启动区,启动期户型推售状况、二期户型面积及配比,3,2,1,5,8,18,19,20,21,22,7,11,16,9,12,17,6,10,15,25,23,26,回形的开发策略,一 期,二 期,1#,A,B,B1,C,D,E,E1,E2,F,合计,推出,48,128,64,64,60,169,63,16,43,655,剩余,0,4,2,2,6,7,3,0,3,27,2#,A,B,B1,C,D,E,E1,E2,F,合计,推出,42,121,62,61,47,157,58,16,39,60,3,剩余,6,11,4,5,19,19,8,0,7,49,3#,A,B,B1,C,D,E,E1,E2,F,合计,推出,41,79,49,45,5,143,48,11,35,45,6,剩余,7,53,17,21,61,33,18,5,11,22,5,选择理由：,1.,地处经济区中心区域，形象最好,2.,沿途滨海大道、近海，交通通达、提高区域知名度,3.,项目外围更好地树立良好形象打造地标性建筑，相对绥中市场状况房源推售量相对适中,备注：二期启动的同时，,为了更好地配合推售工作，,周边配套不断完善，利用个性配套带动销售,开发策略,项目启动区,-,启动区配套,会所，左侧上街及圣托里尼主题酒店投入使用，沙滩娱乐休闲配套包括无边际游泳池、栈桥、啤酒屋、海滩休闲会所及其他海上娱乐设施，做好一期业主入住准备工作及一期园林规划配套、应当在启动期建成并投入使用,理由2：,根据目前推售进度及市场需求、产品创新及营销方式创新是维持提升产品销售成绩的最佳方式；山海同湾通过提高项目品质来增强客户购买信心的同时加强体验式营销手段让客户更好的享受度假海景私邸的休闲生活。,理由1：,会所可直接用作售楼处，既高档，又无须花钱建售楼处,一期左侧商街配套,右侧商街配套,圣托里尼主题酒店,圣托里尼主题酒店,销量情况,分期,年度,销售额,主力产品,价格区间,备注,一期,2010年,441356771,4363,5000,距海远近决定楼盘价格,二期,2011年,415012906,5#、6#：70-90,22#-26#：43、63,5800,山海同湾,客 户 概 况,置业客户年龄分析,：,41-55岁,占比,40%,，,3140岁,占比,36%,，,55岁以上,占,14%，2530岁,占,10%,由此图表示,：,3155岁家庭、收入稳定的客户为主力群体,客 户基本信息分析,客 户 概 况,置业客户职业分析,：,私营业主和企业高管占比较大，分别为36%、21%,，,国营领导占18%，公务员占12%、教师和其他占13%,由此图表示,：,本项目客群家庭收入水平处于较高层次,客 户基本信息分析,客 户 概 况,客户置业动机分析,：休闲度假占37%、投资保值占26%、养老占22%、常住占11%，企业会所占4%,由此图表示,：作为新兴滨海经济区休闲地产项目，休闲度假及投资保值难以区分，两种动机占比总和为63%、由于项目地处区域自然环境较好、空气清新，客户置业度假养老及常住占33%、其中包括本地及其他区域客群。,客 户基本信息分析,客 户 概 况,客 户需求特征分析（户型、单价、总价）,客户置业户型面积区间分析,：4060占54%、6080占25%、80100占14%、100以上占7%,由此图表示：,将近一半的客户偏好于60以内的小户型、喜好大户型客户也控制在100平以内,客 户 概 况,客户置业户型分析,：零居占54%、一居、二居分别占20%、复式占7%,由此图表示：,一半以上客户偏好于零居户型、其余客群对一居和二居需求对等,客 户需求特征分析（户型、单价、总价）,客 户 概 况,客户置业均价价格分析,：50005500￥占20%、55006000￥占35%、60006500占28%、65007000￥占17%,由此图表示,：5500-6500￥比较容易受目标客户群体接受，较低层次均价及较高层次均价仅受少量两端层次客群接受，因此针对项目客群合理的价格区间55006500￥之间,客 户需求特征分析（户型、单价、总价）,客 户 概 况,客户置业总价区间分析,：2030万占47%、3050万占30%、5080万占21%、100万以上占2%,由此图表示：,作为休闲度假产品、总价价格控制在50万以内比较容易受客户接受、客群质量属于较高层次的,客 户需求特征分析（户型、单价、总价）,客 户 概 况,客 户偏好分析（资源、产品、交通）,根据客户问卷调查计算结果表明,客户置业偏好排列顺序依次为,1.海景资源,2.社区配套,3.户型特色及功能,4.交通通达,5.人文环境,结论：,1.距海远近是客户的首选因素,2.完善的社区配套满足客户置业动机需求也是至关重要的，因此完善休闲旅游配套设施是带动产品成交的必要条件,3.提高户型舒适休闲功能及观海效果无疑是提高产品性价比的必要手段,4.通达的交通带动目标客群区域扩张,5.作为新兴滨海经济区、人口、规模并未成形，人文环境有待进一步塑造提升,典 型 项 目 分 析思路：,结合祥云岛项目体量及定位目标，我们选取大地公司代理的若干项目，就整体规划评价、销售概况、客户构成等几个方面做简要阐述。,绥中,-,山海同湾,绥中,-,海天翼,秦皇岛,-,金梦海湾,1,号,地块解析,-,区位,地处绥中滨海经济区核心位置，为区域未来经济发展创造无限潜力,。,绥中,-,海天翼,总占地：,25.7,万平米,容积率：,1.3,总计：,33,层,绿化率：,30%,海天翼,海天翼,项目定位：成功树立了绥中滨海经区高端形象,是绥中滨海经济区,超现代标志性建筑之一,。,地块指标分析,一期占地,6.7,万平米,建筑面积,14.5,万平方米,容积率：,2.0,主力户型,55,平米,配套：昆仑酒店,二期占地,19,万平米,建筑面积,59,万平方米,容积率：,2.5,配套：商业街、大型超市、医院、学校等,超现代建筑融汇天海之间，银翼造型五星级酒店如鲲鹏之翼，超百米高层曲面公寓，傲立双湾。,主力户型：一居格局，通透明亮，卧室、客厅、书房功能整合，,连通空间价值，落地景观窗，,3.6,米观海阳台,，于澳洲水润园林中悦读海天写意。,创新户型：两室两厅格局，全明设计，主卧室双明窗，次室、客厅直通彼此独立露台，特有明卫设计，,20,米奢华双阳台，,270,度观景空中花园,，于海天阔景中品味尊荣人生。,分期规模,主力户型,时间轴,2011.7,第一期,第二 期,14.5,59,价格走势,8800,首期配置：会所,总规模,74,万平米，首期启动,14.5,万平米，配置只有五星级昆仑酒店。配套和社区氛围不能充分展示，以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。,万,M,2,55,平米的零居,海天翼的开发进程,物业类型：（公寓,）,配套：（昆仑酒店）,价格：（均价,8800,元,/,平米）,销 量：（,125,）,一期占地,6.7,公顷,建筑面积,14.5,万平方米,容积率：,2.0,主力户型,55,平米,配套：昆仑酒店,BLOCK2,开发进程,选择理由：,1.,位于九江河与渤海交汇入口处，地理位置好,2.,在绥中区域里距海最近，沙质好，海水干净。,户型,所占比例,面积区间,A,44.84%,55.18-55.33,A1,6.59%,55.18-55.19,B,4.58%,48.89,C,4.58%,52.91,D&G,9.03%,53.31-53.48,E,8.02%,42.87-42.88,F,4.58%,70.38-70.54,K,8.31%,92.7-248,标准层,113.08,J,9.46%,91.76-382.5,，标准层,116.47-116.48,启动期的户型、面积及配比,项目规划效果,项目规划效果,销量情况,海天翼,总量,分期,年度,销售额,主力产品,价格区间,备注,一期,2011,年,65910540,元,55,平米零居,30-116,万,二期,客 户 概 况,成交客 户基础特征分析,年龄,年龄,数量,比率,25,岁以下,9,7.32%,25-30,岁,11,8.94%,31-40,岁,35,28.46%,41-55,岁,55,44.72%,55,岁以上,13,10.57%,合计,124,100.00%,本案客户年龄段主要集中在,3155,岁，占比在45,%,；,3140,岁的年轻客群比例在,28%,。,区域,数量,比率,北京,82,65.6%,辽宁,20,16.0%,葫芦岛,11,8.8%,秦皇岛,5,4.0%,其他,7,5.6%,合计,125,100.00%,客 户 概 况,面积区间,数量,比率,40-60,平米,98,78.4%,70-80,平米,5,4.0%,100-120,平米,27,21.6%,合计,125,100.00%,本案购房者以异地客户居多，且置业目的多数均以休闲度假为主，因此，,40-60,平米的小户型颇受大众青睐，占比,78%,100-120,平米的大户型观景视觉效果突出，得到注重景观质量的客户认同，占比,22%,。,客 户 概 况,成交客 户基础特征分析,面积,户型,数量,比率,A,63,50.4%,B,7,5.6%,D,6,4.8%,E,9,7.2%,F,6,4.8%,G,6,4.8%,J,6,4.8%,K,21,16.8%,合计,125,100.00%,A,户型面积小，总价相对来说较低，购买此户型客户占到,50%,。,K,户型面积大、观海效果好、总价高，成交量占,17%,，可满足于具有经济实力且注重生活品质的客户。,其他户型成交数量相对平均。,客 户 概 况,成交客 户基础特征分析,户型,总价区间,数量,比率,30-40,万,24,19.2%,40-50,万,70,56.0%,50-60,万,6,4.8%,80-90,万,6,4.8%,90-100,万,4,3.2%,100-110,万,15,12%,合计,125,100.00%,绥中区域尚未得到多数客户的认同，因此，特别是异地客户在置业中不会投入太多资金，只要可满足自身置业需求即可，本案在同区域竞争项目中虽品质高，但单价也高，总价在,40-50,万元内的房源，与本案客群的置业目标相符，成交量占,56%,。,客 户 概 况,成交客 户基础特征分析,总价,置业目的,客户数量,比例,度假,87,69.6%,投资,35,28.0%,其他,3,2.4%,合计,125,100.00%,客户的置业目的主要集中在休闲度假，共占比到,69%,，以北京等外地客户为主；另外，投资保值的客户也占到,28%,，以此为首要目的的客户多为当地客户。,客 户 概 况,成交客 户基础特征分析,置业目的,成交原因,客户数量,比例,距海近、景观好,102,81.6%,品质高,4,3.2%,升值潜力大,14,11.2%,其他,5,4.0%,合计,125,100.00%,距海近、观海效果好是本案的最大优势，因此而购买的客户占到比例颇高，为,82%,，其次，看重项目在整个绥中区域升值前景的客户比例占到,11%,。,客 户 概 况,成交客 户基础特征分析,成交原因,客 户 概 况,客 户偏好分析（资源、产品）,根据客户问卷调查计算结果表明,客户置业偏好排列顺序依次为,1.海景资源,2,.户型特色及功能,3,.项目配套,4,.人文环境,结论：,1.距海远近是客户的首选因素,2.提高户型舒适休闲功能及观海效果无疑是提高产品性价比的必要手段,3.,完善的社区配套满足客户置业动机需求也是至关重要的，因此完善休闲旅游配套设施是带动产品成交的必要条件,4,.作为新兴滨海经济区、人口、规模并未成形，人文环境有待进一步塑造提升,典 型 项 目 分 析思路：,结合祥云岛项目体量及定位目标，我们选取大地公司代理的若干项目，就整体规划评价、销售概况、客户构成等几个方面做简要阐述。,绥中,-,山海同湾,绥中,-,海天翼,秦皇岛,-,金梦海湾,1,号,地块解析,-,区位,金梦海湾一号目位于金梦海湾规划新区,1,地块，北侧规划中的岭前街，东接文盛路，南对景观路及浩瀚海洋，西临山东堡大桥，并可遥看城市森林公园。,秦皇岛,-,金梦海湾,1,号,总占地：约,11,万平米,容积率：,2.22,绿化率,42.60%,，,建筑密度,12.54%,金梦海湾一号,项目概况：,金梦海湾一号目位于金梦海湾规划新区,1,地块，北侧规划中的岭前街，东接文盛路，南对景观路及浩瀚海洋，西临山东堡大桥，并可遥看城市森林公园。,一期总建面,180662,，主力户型为,110,两居，容 积 率,2.22,，绿 化 率,42.60%,；二期总建面,137755,金梦海湾一号,项目名称：金梦海湾一号,项目定位：成功完善了金梦海湾,区域海岸,CBD,的概念,，,树立了区域内最高品质楼盘的形象，是金梦海湾区域乃至整个,秦皇岛地区的标志性建筑之一。,金梦海湾一号,项目规划效果,地块指标分析,一期总建面：,180662,平米,主力户型：,110,两居,配套：商业、,soho,办公、会所,二期总建面,137755,项目基本信息,选择理由：,1,、本项目位于金梦海湾规划新区,1,地块，北侧规划中的岭前街，东接文盛路，南对景观路及浩瀚海洋，西临山东堡大桥，并可遥看城市森林公园,2.,临近,南对景观路及浩瀚海洋,，形象最好,3.,一期东侧临近金梦海湾,2#,地,嘉里集团金梦海湾项目，可与其同时打造片区人气和形象,4.,会所兼售楼处设于商业楼的东南侧，位置醒目，视野开阔。,一期,总建面：,180662,平米,主力户型：,110,平米 两居,配套：商业、,soho,办公、会所,海天翼的开发进程,分期,楼座,产品,占比,一期,1#,118,两居,33,%,167,三居,67,%,6,#,53,零居,25%,87,一居,25%,110,两居,25%,120-40,三居,25%,9,#,53,零居,33,%,110,两居,67,%,项目规划效果,会所,会所兼售楼处二层,销量情况,分期,年度,销售额,主力产品,价格区间,备注,一期,2011,3,亿元,110,两居,12000-22000,二期,金梦海湾,1,号,客 户 概 况,客 户 概 况,客 户 概 况,客 户 概 况,客 户偏好分析（区域、资源、社区感）,根据客户问卷调查计算结果表明,客户置业偏好排列顺序依次为,1.区域前景,2.,海景资源,3.,园林、户型特色及功能,4,.项目配套,结论：,1.区域资源是首要因素,2.,距海远近是客户的重要因素,3,.提高户型舒适休闲功能及观海效果是提高产品性价比的必要手段,3.,完善的社区配套满足客户置业动机需求也是至关重要的，因此完善休闲旅游配套设施是带动产品成交的必要条件,